山西2026年物业管理师资格考试(物业管理实务)(建设部)在线模拟题库

山西2026年物业管理师资格考试(物业管理实务)(建设部)在线模拟题库一、单项选择题（共40题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.在物业管理早期介入阶段，物业管理企业最主要的工作任务是（）。A.组建管理处，进行人员培训B.参与工程竣工验收，接管物业C.从物业管理的角度提出优化建议，减少后期管理隐患D.签订物业服务合同，开展日常服务【答案】C【解析】早期介入是指物业管理企业在物业接管验收之前，受房地产开发建设单位委托，介入房地产开发建设过程，从物业管理的角度提出优化建议，协助建设单位完善物业设计、施工、销售等工作，为后续的物业管理服务打下良好基础。选项A、B、D属于前期物业管理或正式运营阶段的工作。2.根据《民法典》及相关规定，业主大会作出的决定，对（）具有约束力。A.业主本人B.业主及其物业使用人C.全体业主D.物业管理企业【答案】C【解析】业主大会是代表和维护物业管理区域内全体业主合法权益的自治组织。业主大会作出的决定，对全体业主具有约束力。3.物业服务企业在装修管理中，发现业主的装修行为有违反《住宅室内装饰装修管理办法》的，应当（）。A.立即切断施工电源B.立即起诉业主C.及时制止，并报告有关部门D.罚款并没收装修工具【答案】C【解析】物业服务企业对装修中的违规行为，没有执法权（不能罚款、没收工具或切断电源，除非有紧急避险情况），正确的做法是及时劝阻、制止；制止无效的，应当及时报告房地产行政主管部门或其他有关部门依法处理。4.某住宅小区总建筑面积10万平方米，其中住宅8万平方米，商业2万平方米。若该小区物业费标准为住宅2.0元/月/平方米，商业4.0元/月/平方米，则该小区theoretical年度物业费总收入为（）万元。A.240B.288C.192D.96【答案】B【解析】计算公式为：住宅年收入：80,商业年收入：20,总收入：1,即288万元。5.物业服务合同终止时，物业服务企业应当向业主委员会移交的资料不包括（）。A.竣工总平面图B.设施设备的技术资料C.物业质量保修文件D.下一年度的财务预算报告【答案】D【解析】根据《物业管理条例》，合同终止时，物业服务企业应当移交的资料主要包括：竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；物业管理所必需的其他资料。下一年度的财务预算属于新聘或续聘企业的内部管理计划，不属于必须移交的存量资料。6.在物业管理招投标活动中，评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员人数为5人以上单数，其中专家人数不得少于成员总数的（）。A.三分之一B.二分之一C.三分之二D.四分之三【答案】C【解析】根据《前期物业管理招标投标管理暂行办法》，评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员人数为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。7.物业管理中，针对房屋共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当（）。A.计入物业服务支出B.从物业服务资金中列支C.通过专项维修资金予以列支D.由物业服务企业承担【答案】C【解析】根据国家有关规定，物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当从专项维修资金中列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。8.下列关于物业服务费收缴方式的表述中，最有利于提高收缴率的是（）。A.仅支持现金缴纳B.仅支持银行柜台转账C.提供线上支付、银行代扣、柜台缴费等多种便捷渠道D.上门逐户收取【答案】C【解析】提供多样化、便捷的缴费渠道（如APP、微信、支付宝、银行代扣等）能最大程度方便业主，从而提高收缴率。上门逐户收取效率低且成本高；仅支持单一方式会限制缴费便利性。9.物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位，应当向（）收取有关费用。A.最终用户B.物业服务企业C.业主委员会D.房地产开发建设单位【答案】A【解析】根据《物业管理条例》，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位，应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。10.某小区电梯发生困人事故，监控室接到呼叫后，下列做法错误的是（）。A.立即安抚乘客情绪，告知其保持冷静B.立即切断电梯总电源C.立即通知电梯维保人员赶到现场D.立即派出保安人员到现场与被困乘客保持联系【答案】B【解析】电梯困人时，严禁盲目切断电源，因为突然断电可能导致电梯制动失效或急停，加剧危险。正确的做法是安抚乘客、通知维保、并在具备专业知识指导下进行操作。11.物业服务企业资质管理的取消，意味着行业监管重点转向了（）。A.事前审批B.事中事后监管C.企业规模控制D.价格管制【答案】B【解析】随着“放管服”改革的深入，物业服务企业资质核定已取消，行业监管模式由重事前审批转向重事中事后监管，强调信用管理和市场自律。12.房屋完好率是指（）。A.完好房屋建筑面积+基本完好房屋建筑面积/房屋总建筑面积×100%B.完好房屋建筑面积/房屋总建筑面积×100%C.(房屋总建筑面积-危险房屋建筑面积)/房屋总建筑面积×100%D.完好房屋建筑面积/(完好房屋建筑面积+一般损坏房屋建筑面积)×100%【答案】A【解析】房屋完好率的计算公式为：房屋13.在物业管理档案管理中，案卷封皮不包括（）。A.案卷题名B.立卷单位C.保管期限D.业主的隐私信息详情【答案】D【解析】案卷封皮通常包含案卷题名、立卷单位、起止日期、保管期限、密级等。业主隐私详情属于档案内容，不应直接暴露在封皮上，且封皮是用于检索和管理的，不应包含具体隐私详情。14.物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理项目一并委托给其他物业管理企业的，委托行为（）。A.有效，但需向主管部门备案B.无效C.部分有效D.需经业主大会同意【答案】B【解析】根据《物业管理条例》，物业服务企业不得将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人。因此，该“转包”行为属于法律明令禁止的行为，直接导致委托行为无效。15.下列哪种情况属于物业服务企业的违约责任？（）A.因地震导致房屋外墙脱落砸伤行人B.业主自家失窃，物业服务企业已履行合同约定的安保义务C.物业服务企业未按合同约定频次清扫楼道，导致环境脏乱差D.第三方装修施工造成楼下漏水【答案】C【解析】选项A属于不可抗力；选项B中若物业已尽责，通常不承担责任；选项D是第三人侵权。选项C中物业未按合同约定提供服务，直接构成违约。16.物业管理招标中，招标人采用公开招标方式的，应当发布招标公告。招标公告应当通过（）发布。A.仅限当地报纸B.仅限政府官方网站C.国家指定的报刊、信息网络或者其他媒介D.小区公告栏【答案】C【解析】根据招标投标相关法规，公开招标的招标公告应当通过国家指定的报刊、信息网络或者其他媒介发布。17.专项维修资金的使用，必须经（）同意。A.房地产行政主管部门B.物业服务企业C.专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主D.社区居委会【答案】C【解析】使用专项维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。这是《民法典》规定的重大事项表决要求。18.物业管理应急预案中，火灾应急处理的第一步通常是（）。A.疏散人群B.报警C.扑救初起火灾D.启动消防设施【答案】B【解析】虽然启动设施和扑救都很重要，但在发现火情后，标准流程首先是拨打119报警，确保专业救援力量介入，同时同步展开自救和疏散。19.业主入住时，物业服务企业应与业主签订（）。A.前期物业服务合同B.物业服务合同C.装修管理服务协议D.业主临时公约【答案】C【解析】业主入住时，若涉及装修，必须签订《装修管理服务协议》。前期物业服务合同通常由建设单位与物业企业签订；物业服务合同由业主大会与物业企业签订；业主临时公约由建设单位制定，业主承诺遵守。20.物业服务企业如果希望续聘，应当在物业服务合同期限届满前（）向业主委员会提出续聘意见。A.一个月B.三个月C.六个月D.一年【答案】B【解析】根据《物业管理条例》，物业服务合同期限届满前，业主大会决定续聘的，应当在合同期限届满前3个月与物业服务企业续签物业服务合同。实践中，物业企业通常也会提前3个月提出续聘意向以便业主大会决策。21.某物业公司管理的项目，年度预算支出为500万元，其中人工成本占比60%，则人工成本为（）万元。A.200B.300C.400D.250【答案】B【解析】计算公式：500×22.下列关于绿化管理的说法，正确的是（）。A.只要在春季施肥即可B.灌溉应遵循“不干不灌，灌则灌透”的原则C.草坪修剪越短越好，以减少修剪次数D.病虫害防治只能使用化学农药【答案】B【解析】选项A错误，不同植物在不同季节都需要养分；选项C错误，草坪修剪遵循“三分之一”原则，太短易死亡；选项D错误，应提倡综合防治（物理、生物、化学）。B项是正确的灌溉原则。23.物业管理中的“绿色物业”理念，核心在于（）。A.增加小区绿化面积B.节能降耗、环境保护和可持续发展C.使用绿色标识的保洁用品D.种植绿色植物【答案】B【解析】绿色物业是一个系统工程，涵盖节能管理（水电）、垃圾分类、环境绿化、污染控制等，核心是节能降耗和可持续发展。24.物业服务企业应对业主投诉时，下列做法不当的是（）。A.倾听业主诉求，记录要点B.推卸责任，称不是自己的工作范围C.及时跟进处理，并反馈结果D.对投诉进行分类统计，分析原因【答案】B【解析】投诉处理应秉持首问责任制，即使不是直接负责，也应协助业主联系相关部门或指引正确路径，严禁直接推诿。25.房屋共用设施设备是指（）。A.业主自家的门窗B.物业管理区域内，单幢楼内业主共同使用的上下水管道、电梯等C.开发商保留的商业用房设施D.小区外的市政管网【答案】B【解析】共用设施设备通常指物业管理区域内，业主共同拥有、使用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。26.物业管理风险中，因法律政策变化导致的风险属于（）。A.内部管理风险B.政策法规风险C.突发事件风险D.财务风险【答案】B【解析】因国家或地方出台新的法律法规、政策标准，导致物业管理成本增加、操作规范变化等，属于政策法规风险。27.物业服务企业未履行物业服务合同，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的（）。A.刑事责任B.行政责任C.违约责任D.连带责任【答案】C【解析】根据《民法典》及《物业管理条例》，物业服务企业未履行合同义务，造成业主损害的，承担违约责任（通常是民事赔偿责任）。28.在车辆停放管理中，关于车位产权的描述，正确的是（）。A.地下车库的所有权必然属于全体业主B.规划用于停放汽车的车位，当事人可以通过出售、附赠或者出租的方式约定其归属C.占用业主共有的道路用于停放汽车的车位，属于开发商D.人防工程车位永远归国家所有【答案】B【解析】根据《民法典》，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。人防工程车位所有权归属较为复杂，但通常遵循“谁投资谁受益”原则，使用权可转让，但国家保留战时征用权。29.物业服务企业进行财务管理时，实行（）原则。A.收付实现制B.权责发生制C.实报实销制D.现收现付制【答案】B【解析】为了更准确地反映当期的经营成果和财务状况，物业服务企业（特别是涉及包干制酬金制核算时）的会计核算通常遵循权责发生制原则。30.物业管理招标中的标前会议，主要是为了（）。A.确定中标人B.答疑和澄清招标文件中的疑问C.签订合同D.递交投标文件【答案】B【解析】标前会议（又称投标预备会）是招标人组织所有潜在投标人参加的会议，目的是解答投标人对招标文件提出的疑问，统一澄清相关事宜。31.下列关于物业保洁日常检查的叙述，错误的是（）。A.检查应定人、定岗、定区域B.检查应制定明确的质量标准C.检查结果无需记录，口头告知即可D.应实行日检、周检、月检相结合【答案】C【解析】保洁检查必须要有记录，作为绩效评估和改进的依据，仅口头告知无法追溯和闭环管理。32.物业服务企业更换项目经理的，应当及时（）。A.告知社区居委会B.告知全体业主C.在物业管理区域内显著位置公示，并向业主委员会和房地产行政主管部门报告D.只需内部调整即可【答案】C【解析】项目经理是物业服务的关键人员，更换属于重大人事变动，应当公示并报告业委会及主管部门，保障业主知情权。33.物业管理区域内发生刑事案件时，物业服务企业的首要职责是（）。A.侦破案件B.保护现场，协助公安机关工作C.审讯嫌疑人D.赔偿受害人损失【答案】B【解析】物业不是执法机关，无权侦破或审讯。发生案件时，应保护现场、维持秩序、提供监控录像等协助配合公安机关工作。34.物业服务费的构成中，不包括（）。A.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费B.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用C.物业共用部位、共用设施设备的大修、更新、改造费用D.物业管理区域清洁卫生费用【答案】C【解析】根据《物业服务收费管理办法》，大修、更新、改造费用应从专项维修资金中列支，不得计入物业服务成本（即物业费构成）。35.业主违反规定装修，拒不改正的，物业服务企业可以（）。A.没收其装修工具B.限制其购水购电C.及时报告有关行政管理部门依法处理D.强制拆除违规部分【答案】C【解析】物业服务企业没有行政处罚权（没收、限制水电、强制拆除），只能制止和报告。36.物业管理招投标活动中，开标应当在（）进行。A.投标人提交投标文件截止时间的同一时间公开B.评标委员会组建后C.招标人确定的时间D.评标结束后【答案】A【解析】开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行。37.下列属于物业共用部位的是（）。A.业主家里的承重墙B.楼房的屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等C.业主独自使用的阳台D.业主购买并独立使用的储藏室【答案】B【解析】共用部位包括房屋主体承重结构部位（基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、楼梯间、走廊通道等。业主家里的承重墙虽属承重结构，但物理位置在专有部分内，虽不能拆改，但通常讨论“共用部位管理”时侧重于公共区域的结构，不过广义上承重结构属于共有。选项B描述的是典型的结构性共有部位。38.物业服务企业在接管验收时，发现电梯运行有剧烈抖动，应当（）。A.先接管，再慢慢维修B.在接管验收记录中注明，并要求建设单位整改C.拒绝签署验收文件，并书面告知建设单位存在严重质量问题，暂不接管D.自己出资维修后接管【答案】C【解析】电梯属于特种设备，存在严重安全隐患（剧烈抖动）时，严禁接管。必须明确告知建设单位，要求整改合格后方可接管，以规避后续的安全责任风险。39.物业管理品牌建设的基础是（）。A.大量的广告宣传B.良好的服务质量C.高昂的物业费价格D.豪华的办公环境【答案】B【解析】品牌建设的核心和基础是服务质量。没有良好的服务作为支撑，宣传只能带来短期效应，无法建立长久的品牌。40.某物业项目年度物业费收缴率为95%，应收物业费总额为1000万元，实际收缴额为（）万元。A.950B.50C.1000D.900【答案】A【解析】实际收缴额=应收总额×收缴率。计算公式：1000×二、多项选择题（共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）41.前期物业服务合同与物业服务合同的主要区别在于（）。A.签订主体不同B.合同有效期不同C.法律效力不同D.服务内容不同E.收费标准确定方式不同【答案】AB【解析】前期物业服务合同由建设单位与物业企业签订，有效期至业主委员会与新物业企业签订合同为止；物业服务合同由业主大会（代表业主）与物业企业签订。两者在签订主体和有效期上有本质区别。服务内容和收费标准通常具有延续性，不一定不同，法律效力在各自阶段均受保护。42.物业服务企业在物业管理活动中享有的权利包括（）。A.依约收取物业服务费用B.制止违反物业管理制度的行为C.选聘专业公司承担专项服务D.要求业主委员会提供必要协助E.监督业主使用物业的行为【答案】ABC【解析】根据《物业管理条例》，物业企业享有：依约收费；制止违反管理规约的行为；选聘专项服务公司；以及建议权等。监督业主使用物业的权利通常属于业主大会或相关行政部门，物业企业主要是维护秩序，并没有直接的“监督权”这种行政性权力，更多是基于合同的劝阻权。选项D不属于法定权利。43.下列哪些文件属于物业管理承接查验时应查验的资料？（）A.竣工验收合格证明B.设备安装、使用和维护保养资料C.物业质量保修文件D.业主名册及联系方式E.建设单位的资质证书【答案】ABC【解析】承接查验主要针对物业本体和设备。业主名册是入住后才逐步完善的；建设单位资质虽重要，但不是查验物业技术状态的必要资料。A、B、C是法定的必须移交的物业技术资料。44.物业服务费定价形式包括（）。A.政府定价B.政府指导价C.市场调节价D.业主委员会定价E.物业企业自主定价【答案】BC【解析】根据《物业服务收费管理办法》，物业服务收费根据不同性质分别实行政府指导价和市场调节价。目前大部分地区已放开，实行市场调节价，但在保障性住房等领域可能仍有政府指导价。45.业主在物业管理活动中，履行下列义务（）。A.遵守管理规约、业主大会议事规则B.遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度C.执行业主大会的决定D.按照国家有关规定交纳专项维修资金E.按时交纳物业服务费用【答案】ABCDE【解析】以上五项均为《民法典》及《物业管理条例》中明确规定的业主义务。46.物业管理招标文件通常包括（）。A.招标人及招标项目简介B.物业管理服务内容及要求C.对投标人及投标书的要求D.评标标准和评标方法E.拟签订合同的主要条款【答案】ABCDE【解析】招标文件是向投标人发出的要约邀请，必须包含项目基本情况、服务需求、投标资格、评标办法、合同条款等核心要素，以便投标人进行响应。47.物业服务企业应对治安风险的主要措施有（）。A.完善安全防范制度B.配备足额的安保人员C.安装并维护好技防设施（监控、门禁等）D.定期进行治安演练E.承诺业主家中财产绝对安全【答案】ABCD【解析】治安防范是人防、物防、技防的结合。选项E是绝对承诺，无法做到，属于过度承诺，会增加法律风险。48.物业管理档案的内容包括（）。A.物业权属资料B.业主资料C.维修维护记录D.财务收支账册E.人事档案【答案】ABCDE【解析】物业管理档案涵盖基础资料、业主资料、运行记录（维修、保洁、保安等）、财务资料以及内部管理资料（人事、行政等）。49.房屋及设施设备维修养护的方式主要有（）。A.计划性维修B.紧急维修C.预防性维修D.改造性维修E.破坏性维修【答案】ABCD【解析】维修方式通常按性质分为计划性（预防性）、事后维修（故障维修/紧急维修）、改善性维修等。破坏性维修不是正常的维修方式。50.关于物业的使用与维护，下列说法正确的有（）。A.业主不得擅自改变房屋的承重结构B.业主不得擅自将住宅改变为经营性用房C.物业服务企业应当对装饰装修活动进行巡查D.占用消防通道的行为是违法的E.业主可以随意占用公共平台种植花草【答案】ABCD【解析】根据《民法典》，业主需遵守法律及管理规约，不得拆改承重结构，不得住改商（需有利害关系业主一致同意），不得占用消防通道。占用公共平台种植花草侵犯了其他业主的共有权益，故E错误。51.物业服务合同终止时，物业管理企业办理交接手续的内容包括（）。A.移交物业管理资料B.移交物业共用部分及共用设施设备C.清理预收、代收的有关费用D.撤出项目管理人员E.销毁所有档案【答案】ABCD【解析】交接必须移交资料、设备、结算费用、撤出人员。档案应当移交，严禁销毁。52.物业管理区域划分的原则包括（）。A.便于物业管理服务B.便于业主自治C.与社区建设相适应D.以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础E.以行政区划为唯一依据【答案】ABCD【解析】区域划分应考虑物业的共用设施设备、建筑规模、社区布局等因素，便于管理和服务，并考虑社区治理。行政区划只是参考因素之一，不是唯一依据。53.物业服务成本或者物业服务费用构成一般包括（）。A.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费B.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用C.物业管理区域清洁卫生费用D.物业管理区域绿化养护费用E.办公费用【答案】ABCDE【解析】以上五项均属于《物业服务收费管理办法》中列明的物业服务成本或物业服务费用的构成部分。54.下列哪些情形，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议？（）A.发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的B.物业服务企业提议召开C.业主委员会成员变更D.有百分之二十以上业主提议召开E.社区居委会提议召开【答案】ABD【解析】根据《业主大会和业主委员会指导规则》，发生重大事故紧急事件、物业企业提议（通常在合同约定下）、20%以上业主提议，均应召开临时会议。C和E不是法定的必须召开条件。55.物业管理中的“客户满意度调查”通常包括哪些维度？（）A.服务态度B.服务质量C.服务效率D.社区文化E.价格合理性【答案】ABCDE【解析】客户满意度是综合评价，涵盖员工态度、硬件维护质量、响应速度、社区活动氛围以及费用与服务的匹配度（性价比）。56.物业服务企业在进行人力资源管理时，应关注（）。A.招聘与录用B.培训与开发C.绩效考核D.薪酬福利E.员工关系【答案】ABCDE【解析】以上五项构成了人力资源管理的完整闭环，是保障物业服务队伍素质的关键。57.物业管理应急预案体系应包括（）。A.火灾应急预案B.治安突发事件应急预案C.水浸应急预案D.停电停水应急预案E.电梯困人应急预案【答案】ABCDE【解析】物业管理面临的风险多样，需建立针对各类常见突发事件的专项预案，包括消防、治安、自然灾害（水浸）、设施故障（水电、电梯）等。58.下列属于物业服务企业违规行为的有（）。A.挪用专项维修资金B.擅自改变物业管理用房用途C.未在规定时间内移交有关资料D.将全部物业管理项目委托给他人E.未经业主同意，在公共区域设置广告【答案】ABCDE【解析】以上五项均违反了《物业管理条例》及相关法律法规，属于明确的违规行为。特别是设置广告，收益属于业主，必须经业主同意。59.物业管理招投标中，投标文件送达后，投标人可以（）。A.补充、修改投标文件B.撤回投标文件C.修改投标报价D.更改投标方案的主要内容E.更换项目经理【答案】AB【解析】在投标截止时间前，投标人可以补充、修改或撤回投标文件。补充、修改的内容为投标文件的组成部分。选项C、D、E属于修改，若在截止前完成可视为补充修改，但通常表述为A、B更符合法规术语。如果超过截止时间，则不得撤回、修改。60.物业服务企业参与社区治理，应当（）。A.积极配合街道办事处、居委会的工作B.接受房地产行政主管部门的指导和监督C.协助维护社区治安和环境卫生D.参与社区精神文明建设E.代替居委会行使行政职权【答案】ABCD【解析】物业服务企业是社区治理的重要参与方，应配合政府及居委会工作，参与共建共治。但物业企业是企业性质，无权代替居委会行使行政职权。三、判断题（共20题，每题0.5分。认为正确的选“√”，错误的选“×”）61.一个物业管理区域只能由一家物业服务企业实施物业管理。（）【答案】√【解析】为了确保管理责任的明确和服务的统一性，一个物业管理区域只能由一家物业服务企业进行管理。62.业主大会可以委托业主委员会代行招投标选聘物业服务企业的权利。（）【答案】×【解析】业主大会是决策机构，选聘物业企业是重大事项，必须由业主大会会议表决决定，业主委员会只有执行权，不能自行代行决策权（除非业主大会通过授权决议，但通常法律强调业主大会决策）。63.物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。（）【答案】√【解析】这是《物业管理条例》第四十条的明确规定。64.物业服务费实行包干制的，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担。（）【答案】√【解析】包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担。65.业主对建筑物专有部分享有共有和共同管理的权利。（）【答案】×【解析】业主对建筑物专有部分享有所有权，对共有部分享有共有和共同管理的权利。66.物业管理用房的产权属于房地产开发建设单位。（）【答案】×【解析】物业管理用房属于业主共有，建设单位在销售物业时，不得将其计入公摊面积外，其产权归全体业主。67.只要物业服务企业提供了服务，业主就必须按时足额缴纳物业费，不得以任何理由拒交。（）【答案】×【解析】业主应当缴纳物业费，但如果物业服务企业未履行合同义务或服务存在重大瑕疵，业主可以要求减免或作为抗辩理由（虽然不能随意拒交，但题目“任何理由”过于绝对）。68.前期物业管理期间，物业使用人（承租人）违反管理规约的，业主承担连带责任。（）【答案】√【解析】根据《民法典》，物业使用人违反管理规约的，业主应当承担连带责任。69.物业服务企业未履行安保义务，导致业主财物被盗，物业服务企业应当承担全部赔偿责任。（）【答案】×【解析】物业公司的安保职责通常是防范性、协助性的，并非绝对保证业主财产不丢失。若物业已尽责，通常不赔；若有过错，承担相应的补充赔偿责任，而非“全部”。70.物业服务合同到期后，物业服务企业未办理退出交接手续，擅自撤离的，可以没收其资质证书。（）【答案】×【解析】资质证书制度已取消，且没收资质证书是旧法下的行政处罚。现在应处以罚款、记入信用档案等。71.物业管理区域内规划的车位，车库应当首先满足业主的需要。（）【答案】√【解析】这是《民法典》的明确规定。72.业主大会议事规则是业主自我管理、自我规范物业使用行为的重要文件。（）【答案】√【解析】业主大会议事规则和临时公约（管理规约）是业主自治的基石。73.物业服务企业可以强制要求业主购买其指定的装修材料或配套设施。（）【答案】×【解析】这是典型的捆绑销售和垄断行为，严重侵犯了业主的自主选择权，是违法的。74.物业管理招投标中的最低价中标法是唯一科学的评标方法。（）【答案】×【解析】最低价中标容易导致恶性竞争，降低服务质量。综合评估法往往更适合物业服务这种需要长期、稳定、复杂服务的项目。75.房屋交付使用前，由建设单位承担物业维修责任；交付使用后，由业主承担维修责任。（）【答案】√【解析】这是区分保修期责任主体的基本原则。交付前是建设单位的责任；交付后，自用部分由业主负责，共用部分由维修资金或业主分摊（具体视情况而定，但大方向上交付意味着风险转移）。76.物业服务企业可以将一个物业管理区域内的全部物业管理项目一并委托给其他物业管理企业，但需经业主大会同意。（）【答案】×【解析】这是“转包”，属于法律明令禁止的行为，即使业主同意也违法（因为涉及资质管理和责任承担能力，法律直接禁止）。77.专项维修资金经业主大会同意，可以用于购买国债。（）【答案】×【解析】出于资金安全考虑，目前的政策趋势是严禁专项维修资金用于国债或其他高风险投资，只能存入银行或购买一级市场新发行的国债（且严格限制），实际上大部分地区已禁止。78.物业服务企业应当向业主公示物业共用部位、共用设施设备的使用情况。（）【答案】×【解析】应当公示的是“物业共用部位、共用设施设备经营所得的收支情况”，而不仅仅是使用情况。使用情况涉及隐私或日常运营，不一定全部公示。79.物业管理招投标活动，评标委员会成员可以与投标人私下接触。（）【答案】×【解析】评标委员会成员必须遵守保密纪律，不得私下接触投标人，不得收受馈赠。80.业主有权查阅物业管理档案中的业主名册和交费记录。（）【答案】×【解析】业主有权查阅涉及自身权益的档案，但无权查阅其他业主的隐私信息（如其他业主的名册和具体交费记录），这涉及侵犯他人隐私。四、案例分析题（共5题，每题12分。请根据背景材料，按要求作答）81.案例背景：某高档住宅小区由A物业公司提供物业服务。2026年3月，小区业主李某在装修期间，擅自拆除了连接阳台的承重墙，并打算将阳台封闭作为厨房。A物业公司巡检人员发现后，立即上门制止，但李某态度强硬，认为“房子是我买的，我想怎么改就怎么改”，并继续施工。物业公司随后向当地房地产管理部门和城市规划部门报告。有关部门接到报告后，责令李某限期恢复原状。李某置之不理。一个月后，因结构受损，该单元楼上邻居张某家天花板出现裂缝。问题：(1)李某的行为违反了哪些法律法规规定？(2)A物业公司的处理是否妥当？为什么？(3)邻居张某的损失应由谁承担赔偿责任？为什么？【答案】(1)李某的行为违反了《中华人民共和国民法典》关于业主行使权利不得危及建筑安全的规定，以及《建设工程质量管理条例》中关于涉及建筑主体或者承重结构变动的装修工程需经批准的规定，同时也违反了该小区的《管理规约》和《住宅室内装饰装修管理办法》。(2)A物业公司的处理是妥当的。理由：根据《物业管理条例》和《住宅室内装饰装修管理办法》，物业服务企业发现业主装修中的违规行为（如擅自拆改承重墙），应当及时予以劝阻、制止；制止无效的，应当及时报告有关行政主管部门依法处理。本案中，物业公司先制止，后报告，履行了法定的告知、制止和报告义务。(3)邻居张某的损失应由李某承担赔偿责任。理由：李某擅自拆改承重墙，属于侵权行为，直接导致了房屋结构受损和张某家天花板开裂，是直接侵权人。根据《民法典》侵权责任编，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。A物业公司若已履行了制止和报告义务，通常不承担连带责任。82.案例背景：B物业服务公司承接了一个新交付的商住两用楼盘。在接管验收阶段，工程部王经理发现地下车库的排水泵虽然安装完毕，但经测试有几台无法正常启动，且部分集水井内有大量建筑垃圾堆积。开发商代表称“工期紧，先签字接管，我们下周派人来修”。王经理考虑到如果坚持不签字，可能拿不到开发商承诺的“进场启动费”，便在验收单上签署了“合格”，并办理了接管手续。交付入住后恰逢暴雨，因排水泵故障和集水井堵塞，导致地下车库被淹，造成了业主车辆严重受损，业主集体向物业公司索赔。问题：(1)B物业公司在接管验收中存在什么问题？(2)开发商代表的说法是否成立？为什么？(3)此次水淹事故造成的损失，B物业公司是否应承担责任？请说明理由。【答案】(1)B物业公司存在严重失职。主要问题包括：未严格履行接管验收程序，明知设备（排水泵）存在故障且环境（集水井）不合格，仍签署“合格”验收单；为了短期利益（启动费）牺牲了原则，未将隐患记录在案并要求整改。(2)开发商代表的说法不成立。理由：根据《物业管理条例》及相关法规，物业承接验收时，必须确保共用设施设备功能正常、完好。开发商有义务提供合格的物业。未整改完毕且存在重大安全隐患的，不具备接管条件。开发商以“工期紧”为由要求先接管后修，是转嫁质量风险的行为。(3)B物业公司应当承担相应的责任。理由：虽然设备质量问题根源在开发商，但B物业公司在验收中弄虚作假，违规接管，导致隐患未在交付前被排除并向业主公示。对于业主而言，物业公司是管理人，其违规验收行为与损害后果之间存在因果关系（未尽到善良管理人的注意义务）。因此，物业公司不能完全免责，需对业主的损失承担赔偿责任（可能承担连带责任或补充责任，具体视法院判决，但物业有过错是确定的）。物业赔偿后可向开发商追偿。83.案例背景：某小区业主委员会与C物业公司签订了物业服务合同，约定物业费标准为2.5元/月/平方米。合同履行一年后，部分业主认为服务不到位，拒交物业费。C物业公司遂对欠费业主采取了停水、停电的措施，迫使业主交费。业主王先生因被停电导致家中冰箱里的食物变质，损失500元。王先生投诉至街道办。问题：(1)业主拒交物业费的理由是否成立？在什么情况下业主可以拒交或少交？(2)C物业公司采取停水、停电的做法是否合法？为什么？(3)针对王先生的损失，应如何处理？【答案】(1)仅以“服务不到位”为由拒交物业费，理由不完全成立。物业服务具有综合性，不能因局部瑕疵而否定整体服务并拒交全部费用。根据《民法典》，业主拒绝交纳物业费需要基于“物业服务企业违反合同、未履行合同义务”且达到根本违约的程度，或者物业公司完全不履行合同。通常情况下，如果服务存在瑕疵，业主可以要求减免相应费用，但不能随意拒交。(2)C物业公司的做法不合法。理由：根据《民法典》第九百四十四条，业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人员可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人员可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人员不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。(3)C物业公司