吉粮康郡康居示范工程项目管理案例

吉粮康郡康居示范工程项目管理案例1项目工程概况吉粮康郡项目位于长春的西部绿园区，春城大街与皓月大路交汇处。是由吉粮集团房地产开发有限公司投资建设，中国四冶建筑公司、长春建工集团、长春建设股份有限公司为总承包单位。聘请香港戴德梁行做为小区物业顾问。建设定位：充分汲取康居示范工程之精髓，亲情打造会呼吸的家。建设准则：以人为本，以情为魂。力求成为长春市第一个真正意义上的康居住宅典范，成为本土品牌的领导者。图1吉粮康郡小区鸟瞰图项目占地面积14.19公顷，总建筑面积21.8万平方米，分二期建设。一期开发建设7.8万平方米，二期开发建设14万平方米。建筑形式：别墅、多层、小高层、高层，如图表1综合技术经济指标一览表项目单位数值比重（﹪）总用地面积ha14.19居住户数户1140—居住人数人3990—户均人数人∕户3.5—总建筑面积万㎡21.8100住宅建筑面积万㎡15.9173公建建筑面积万㎡3.2514.9地下建筑面积万㎡2.6412.1住宅平均层数层9.4人口毛密度人∕281容积率—1.35绿地率％44.6停车位辆666100地上室内停车位辆355.26地面停车位辆10515.77地下停车位辆52678.972项目市场前期阶段管理可行性研究是项目建设前期工作的重要组成部分。本项目在以下几方面做了大量工作。（1）市场研究对目前长春市在东北亚、东北经济区和省域经济格局中的地位分析，以及对于长春市所处社会经济发展阶段的判断和市域经济产业发展特征的透视，长春市未来发展的定位是：中国汽车产业基地、东北科教、文化中心城市的区域物流中心，吉林省的政治、经济、文化中心。对长春市市域和中心城区城镇人口初步进行估测，远景市区人口约400-500万。项目位于长春市政府规划发展方向西部板块，位于长春绿园区春城大街与皓月大路交汇处，是绿园区连接市区、汽车厂、西环路、西安大路的交通主干路，片区的发展潜力将成为项目的发展优势。所处地区人群有一定社会地位，属于理性购房。交通、市政条件好。（2）经济研究该，经过研究和专家论证后最后确定采用如下技术，见表2。

表2吉粮康郡工程中采用的成套新技术项目序号类别项目名称技术特点应用范围应用覆盖率1（一）住宅结构体系成套技术大跨度楼盖体系现浇空心楼板技术，结构高度低自重轻，隔音及保温效果好大开间住宅结构楼板30%（二）围护结构体系成套技术（包括墙体、屋面、节能、保温隔热等技术）外墙外保温隔热技术将聚苯乙烯版粘结于基层墙体外侧，上抹聚合物砂浆，内满铺耐碱玻璃纤维网布加强严寒和寒冷地区新建节能住宅墙体和旧住宅节能改造100%屋面保卫隔热技术采用挤朔型聚苯板保温隔热新建节能住宅屋面100%（三）隔断结构体系成套技术（包括轻质隔断、灵活分割等技术）高强水泥隔音保温隔墙版轻质隔断1.具有轻质、隔音性能好，耐火隔2.满足灵活分隔、配套齐全、方便快捷施工的要求适用于住宅套内分隔墙70%非黏土空心砖13.与外饰面材料具有可靠粘接50%2住宅厨卫体系成套技术同层排水系统噪音低，管道集中隐蔽设置，方便管理和维修30%厨通风好防倒灌，构造简单，安装方便100%3住宅设备成套技术新风系统代热回收的24小时新风系统，分户式集中型两种，提高室内空气品质，节约能源30%中央吸尘系统主机直接与下水管道相连，无需手动倒垃圾，全面杜绝二次污染30%4住宅管网体系成套技术地板辐射采暖管线铺设成套技术采用HDPE管材，排列在楼板结构100%

表2（续表）序号类别项目名称技术特点应用范围应用覆盖率5小区现代化管理成套技术（包括智能化计量收费、安全防范、设备智能监控、家庭现代通讯等技术）安全防范系统技术1.周2.社区闭路电视监控系统采用影像压缩传输技术市动态影像第一时间被监控中心发现并录制，从而提高监视质量及效率；3.保安巡逻管理系统除有效监督警卫定时巡查各区工作外，通过手机附设之数字键盘和液晶显示屏警卫可输入预先设定的事故代码记录在巡查市发现的各项事故；4.联网对讲系统，将传呼对讲、影视、紧急求救三打功能融为一体每个外来人员进入组团将通过对讲之后，并得到许可，方可进入到楼梯口在呼叫住户方可入楼内，若住户家中发生意外情况，都可以利用该系统通知值班保安人员已得到及时的支援和处理；5.联网防盗报警系统并入小区局域网，通过安装在家庭门窗及屋内的各种探测器进行昼夜监测，直接与管理中心连接。集防火、防盗、防煤气泄漏监控于一身；6.可扩展的家庭防盗报警系统100%6居住区环境质量保障技术（包括水质保障、污水处理、垃圾处理等技术）纯净水管道供应系统技术（小区分级净水联合技术）本小区贯彻水处理技术领域的“多级屏障”的处理理念，克服了目前常规过滤处理或深度处理中出现投资大、运行成本高运行费用高和管理难度大等缺陷，采用净水中心和终端高级净化的联合处理方案，在净水中心利用德国JUDO水处理设备实现了全自动、免维护、安全稳定运行长达6-8年以上而无需更换任何部件等优点，这样就实现了进入小区的全部用水都实现了净化处理，这对于后级的深度净化系统100%

表2（续表）序号类别项目名称技术特点应用范围应用覆盖率6居住区环境质量保障技术（包括水质保障、污水处理、垃圾处理等技术）纯净水管道供应系统技术（小区分级净水联合技术）和小区全部的用水设备的安全稳定运行都具有重要的意义，巍峨无需向用户收取任何费用。在用水终端，采用英国DOULTON净水系统进行深度处理，从而提供优质的餐、饮用水，由于有了净水中心的预处理，使该深度处理系统的连续运行和使用寿命均可延长3倍以上，真正实现了低成本制水的要求，目前该技术也处于国际领先水平100%优质绿化草坪技术选用适应地方气候特点的优质草坪，科学管理可用于居住区人行道和居民活动场地铺设100%7建筑防水及饰面成套技术（包括涂料、防水卷材、刚性防水特性涂料等技术）防水卷材成套技术采用SBS改性沥青卷材料，抗老化、延伸率高、抗透水性强。100%新型瓦材应具有良好的防水构造，有利于固定安装，色彩多样，色泽稳定。100%外墙涂料成套技术高层选用耐久性较好的有机的外墙涂料，施工方便，装饰美观，使用寿命15年以上。100%8其他类型住宅无障碍设计（包括老年人住宅、残疾人住宅等）坡道无障碍设计针对残疾人生活特点进行设计，增设残疾人专用设施。100%吉粮康郡项目积极采用新产品、新工艺、新设备和新材料，每平米成本上升180-265元。但考虑到以后的“使用成本”和未来住宅发展，产品所体现以人为本的设计原则，达到高舒适度、高品质、绿色环保、健康住宅的标准，物有所值，一定会得到广大购房者的认同。用价值工程学的原理，计算式为：V=F／C式中V——价值；F——功能；C——成本在稍许增加成本的情况下而功能却大幅增加，所以价值还是增值的。房地产投资行为是长期的行为，需要运用动态分析与静态分析相结合的财务分析方法，对项目的财务盈利能力、资金平衡等方面进行分析，对项目的回收与回报作出准确的预测。为房地产开发商做出科学的决策提供依据，减少开发投资的盲目性，并为项目融资提供可靠的数据和依据，是可研报告要解决的主要问题。内部收益率法能更客观、更科学地反映项目投资效益的真实情况。在项目投资方案一定的条件下，其净现值计算对贴现率的反映是很敏感的。因而，求得一个净现值为零的贴现率（内部收益率）便有着特殊的意义。若按内部收益率贴现，则NPV=0，即收益现值与支出现值正好相抵，项目盈亏平衡；如按超出内部收益率的贴现率贴现，，则NPV<0,即支出现值大于收益现值，项目亏损；若按低于内部收益率的贴现率贴现，则NPV>0，收益现值大于支出现值，项目盈利。因而，内部收益率实施上是一种同时反映净现金流量及其发生时间的总和指标。内部收益率的计算式为NPV=∑Ft（1+IRR）-t=0式中NPV——项目的净现值；IRR——内部收益率；Ft——项目第t年的净现金流量3项目设计阶段管理3.1规划设计阶段（1）规划设计至少要超过当地总体水平五年吉粮康郡康居项目力求在合理的范围做低容积率高绿地率。让进入小区的人有种想要在这里安家的感觉。考虑到该项目建设周期至少要二年到三年，考虑到市场营销，如果不超前那么建成之日就是项目失败之时，没有抵御风险的能力。（2）以康居示范工程为载体，以打造舒适健康的居住环境做为设计创新吉粮康郡利用原有南低北高的自然地势优势，从南到北依次区分联排别墅、叠加别墅、多层、小高层、高层组团，极大地考虑北方地区对日照的要求，做到布局结构清晰，整体协调有序。空间尺寸宜人，层次清楚、丰富多样，有利于邻里交往和居民生活的安静与安全，体现地方文化特色。在交通组织上实行人车分流。在小区的南北各设二个主出入口，中间设一人行出入口，方便住户出行。楼前采用静态交通，避免干扰居民的日常生活和侵占绿地。小区内道路设计符合无障碍通行的规定。优先采用地下停车方式，比例占总停车位的78.9％，远大于康居工程指标。对于小区公共服务设施配套部分，为尽量避免破坏环境和对居民生活造成干扰，将小区内12台箱变设在小区围墙外或树林中而且做成景观式箱变，不影响整体环境。垃圾转运站、天然气调压站、换热站等也设在隐蔽位置。整个小区建筑风格是现代派同时糅杂当地历史文化底蕴。整体大气庄重沉稳。在立面的颜色搭配上，运用美学的方法同时现场制作样板后确定。3.2施工图设计阶段（1）首先熟悉康居示范工程的设计要求及技术标准，将这方面信息作为设计委托的条件。根据研究康居工程的内容及查阅大量的工程实例，将一些设计要求提供给设计院。例如厨房排烟道多层采用独立式烟道，户与户之间不串味，互不影响；在结构体系与建筑墙体方面，我们建议采用短肢剪力墙结构，灵活分隔空间，室内看不见突出的柱子，提高空间的利用率；在建筑造型方面，体现住宅建筑的个性，具有地方特色，有艺术效果。（2）在出正式施工蓝图之前，留出充足的时间进行严格的图纸预审。减少施工期间改动的影响，减少变更量。（3）设计人员要求有丰富的经验、良好的业绩、创新的思维。优选的设计师要固定下来，从设计方案直到出施工图。避免前后人员不一致。（4）与设计单位、施工单位、部品生产供应企业及设计科研单位进行多种形式的联合设计，对示范工程所采用的新技术、新材料、新工艺、新设备我们首先要去全面调查了解它的优点及缺点有选择的采用。比如地源热泵，虽然在南京、上海等其他城市有应用效果较好的，但是在北方确是很少有实例，我们去厂家、各家用户走访调查研究，及请教权威专家测算，最后认为以目前的技术还不适合东北地区，最终没有采用。（5）对于特殊专业性强的新技术由生产及研制厂家来设计并施工，设计——施工连贯式。置换式新风系统，常规设计院无法设计，我们采用的是法国爱迪士新风系统，不但由厂家提供技术支持，除设计，而且由其施工。避免了设计施工不协调。（6）设计充分考虑以人为本的设计理念，将住宅设计领域的最新理念、最新设计手法、最新技术手段应用到该项目。当今社会，住宅设计也应与时俱进，随着人们消费观念及生活条件的改善而力求创新，吉粮康郡在住宅结构设计中采用短肢剪力墙结构，提高抗震能力，室内避免柱梁外露，增加了使用面积，降低了工程造价。考虑到目前人们装修习惯，对于卫生间、厨房门口位置的墙体做敞开式设计，业主装修可以任意发挥，而免去了拆墙造成的二次资源浪费。户户有露台，户户赠送，户型多样。由于各方面生活节奏加快，人不但要在各自岗位拼搏还要照顾好家人，为方便父母和子女购房，不忘亲情，加深亲情，我们打造了合而不聚分而不离的居住理念。针对这部分人的需要，设计了可分可合的合居型，还有同一单元的近居型，同一小区的邻居型。如需当儿女做好汤端到父母身边孝敬时，刚好不凉不热，即我们公司的亲情理念打造“一碗汤的浓情距离”。3.3园林绿化设计阶段着力营造自然风情环境景观，充分利用得天独厚的自然资源。园区原有450棵近50年树龄的黑松，如何不破坏这些树木呢，我们依照原来二排松树的位置做为小区的主景观带，这样450棵黑松全部保留下来，郁郁葱葱，非常自然。为了让进入小区的人们感觉好像进入公园一样，又引进适合当地生长的乔木30多种，2000多棵依地势而种。还有取自名山大川的钟乳石、太湖石穿插其中，更加赋予自然之灵性。各个副景区与主景观带循环衔接，各景区的细节、小品、道具的运用，生物的多样性选择等方面着力体现“让心灵回归自然”的主题。通过小区内路径、绿地、水系、旱溪、水上广场的有机组合，运用现代简约的建筑手法，演绎古朴原汁原味的风情和韵味。在现在建筑规划设计的基础上，赋予项目浓郁的文化氛围是我们的主要打造核心，以“让亲情伴您一生”演绎人世间最美丽的最纯真的亲情。在小区一些树荫下设置座椅供人休憩纳凉，还有专门为老人、儿童设置健身活动的场地，处处体现亲情关怀。4项目实施阶段管理4.1吉粮·康郡项目质量管理质量关乎人们的生命财产安全及企业的信誉、企业的生命。是头等大事。一切事情都围绕着这个前提。而对于康居示范工程要求标准高于其它工程，相关功能配套工程也多，相对来说增加了管理的难度。通过对项目目标的实施不断研究和实践，吉粮康郡在工程管理上形成了一些较有特点、较为成功的做法。（1）以合同为主线，以合同为核心实施工程质量管理市场经济就是法制经济、信用经济，我们意识到吉粮康郡康居示范工程建设必须实行严格的合同管理制。如何管理6家总包单位20多家分包单位，现场上千人的施工队伍，在签订施工承包合同时就把工程质量标准及现场的各项要求规定签进去，从法律上加以约束。避免工程到手后总包队伍我行我素，不听管理，制定了《吉粮康郡工程施工现场管理规定》做为合同的附件，让施工单位及监理公司了解工程部的具体要求及要达到的结果，凡是涉及现场施工的问题都可以找到相关规定。这样工程部人员在施工管理过程中思路更加清晰，统一管理程序、方法、标准，做到有章可循。对于易发生质量通病的部位都有详细的施工办法。如未达到要求将按规定予以处罚。（2）编制项目的技术标准体系先后经过详细的研究考察和技术试验，制定了塑钢窗安装工程、地热工程等20多项施工技术标准。例如在塑钢窗技术标准中，要求生产制作和安装过程首先最低要满足国家和行业标准，其次在细节上加以控制，优中选优。具体如下：①塑料窗采用60系列内开平开塑料窗，窗洞口宽度大于900小于1200的采用内平开下悬五金系统。②施工单位进场前提供建筑节能技术（产品）认定证书、塑料窗截断样品、材料样板及五金件样品，样品的门窗物理性能及力学性能检测报告，经建设单位书面认可后方可加工制作。③材料标准：塑料窗型材采用保定宝硕新型建筑材料有限公司的“宝硕.浦鲁斯”UPVC系列产品，型材应符合现行的国家标准，其颜色同一期，可视面型材最小壁厚大于2.5毫米窗用五金件采用诺托平开系列。窗采用的紧固件、五金件、增强型钢及金属衬板等，应符合下列要求：紧固件、五金件、增强型钢及金属衬板等，应进行表面防腐处理；五金件型号、规格和性能均应符合国家现行标准的有关规定。固定片厚度应大于或等于1.5mm，最小宽度应大于或等于15mm，其材质应采用Q235-A冷轧钢板，其表面应进行镀锌处理。组合窗拼樘料采用与其内腔紧密吻合的增强型钢作为内衬，型钢两端应比拼樘料长出10～15mm。玻璃须采用洛玻、秦皇岛耀华净白色浮法玻璃等同档次产品，中空玻璃采用的规格为5mm+12A+5mm；其品种、规格及质量应符合国家现行产品标准的规定，并应有产品出厂合格证及检测报告；单块面积大于1.5平方米的窗玻璃和落地玻璃须采用安全玻璃；中空玻璃的安装尺寸应比相应的框、扇（梃）内口尺寸小4mm～6mm；玻璃垫块应选用邵氏硬度为70～90（A）的硬橡胶或塑料，不得使用硫化再生橡胶、木片或其他吸水性材料。其长度宜为80mm～150mm，厚度应按框、扇（梃）与玻璃的间隙确定，并宜为2mm～6mm门窗与洞口密封用嵌缝膏应具有弹性和粘接性，要求无遗漏、胶条连续、线条顺直。与聚氯乙烯型材直接接触的五金件、紧固件、密封条、玻璃垫块、嵌缝膏等材料，其性能应与PVC塑料具有相容性。④窗质量要求：窗的外观、外形尺寸、装配质量、力学性能应符合国家现行标准的有关规定。窗表面不应有影响外观质量的缺陷。密封条装配后应均匀、牢固；接口应粘接严密、无脱槽现象。窗成品外表面加贴保护膜。窗物理性指标和力学性能应满足相应标准要求；塑料窗产品应有出厂合格证。⑤塑料窗窗安装要求：窗框与洞口之间的伸缩缝内腔应采用闭孔泡沫塑料、发泡聚苯乙烯等弹性材料分层填塞，填塞不宜过紧，不得使用水泥沙浆进行填塞。当窗与墙体固定时，应先固定上框，而后固定边框，固定方法应符合下列要求：混凝土墙洞口应采用射钉或塑料膨胀螺钉固定；砖墙洞口应采用塑料膨胀螺钉固定，并不得固定在砖缝处。⑥门窗工程验收：在安装过程中，施工单位应按工序进行自检，在自检合格的基础上，应验收进行抽检，检查数量按不同门窗品种、类型的樘数，各抽查5％，并均不应少于3樘，进行各项性能指标的检验，试验费用由乙方承担。安装工程所用门窗质量应符合国家现行标准的有关规定，生产厂家应具有产品合格证及检测单位的测试报告以及建筑节能技术（产品）认定证书。安装工程中所用门窗的品种、规格、开启方向及安装位置应符合设计要求。门窗及密封条的物理性能应与建筑设计的要求相适应。（3）实行监理负责制项目部以制度建设作为抓好工程质量的根本保证，建立层层负责的质量责任制，形成全过程、全方位的质量保证体系；以工程招标、工程监理、合同管理作为工程质量管理的基础性工作。尤其是对于工程监理工作，在具体的做法上采取了特殊的措施，即在所有的工程监理制度中规定：工程监理对质量有独立监理权限，工程监理单位对关键部位、关键工序必须同时与施工单位各自地进行全部工程的质量检测，包括必须使用专用的检测仪器和工具；真正地实施质量检测；获取第一手的检测数据和资料；按照监理实施细则提交检测报告等。这样在每一个工程上，都能同时得到分别来自监理单位和施工单位的各自独立的两套质量检测与评估报告，可以切实掌握工程质量的真实情况，确保得到一流的施工质量（见图2）。建建设单位监理单位检查施工单位自检监理检测报告施工检测报告进行下一步施工施工单位整改提交重点检查提交不合格不合格合格合格检查检查图2质量管理流程图（4）项目部实行日清制的管理模式为了提高工作效率及执行力每天早7：30分-8：00分作为一天的计划会时间，晚5：30-6：00为一天的总结会。当日工作当日完成，没有完成找出存在的问题，明确第二天工作重点，争取每天的工作都有提高。每个人的小目标完成了，最后大目标自然也会实现。而且利于不同专业之间相互了解各自进展情况及时沟通，时间长了养成好的职业素养工作起来更加畅快。（5）建设细节精品工程作为我们努力的方向首先让“用给自己父母建房的精神精细化施工”的理念在吉粮康郡深入人心。不但我们要铭记于心而且要用我们的一言一行灌输并影响施工单位、监理公司接受并付诸行动。（6）实行施工样板确认制按照“完善手段，过程控制”的思想检查施工质量。每一分项工程在开始大面积施工以前，要求先做一施工样板，确定满足要求后方可按样板全面展开施工。平时对照样板检查。从材料报验、工序、分项到分部报验每一个过程不走过场。不同工种、不同单位进退场应办理交接验收记录，达不到要求有权拒绝入场。极大地控制了质量问题的发生，而且过去由于责任、界限不清导致的矛盾相应的减少了。（7）对不合理的设计及传统落后的施工工艺进行改进创新例如一期单向流新风进风口安装在窗户框上方，施工不方便、有问题二家互相推诿、而且增加了窗框漏水的隐患，为解决该问题今年将进风口设在墙上施工也方便了。为解决屋面上人时容易将屋面瓦踩坏一事，将设计屋面瓦挂挖施工改为卧瓦。为解决隔墙板抹灰时工人不按二遍抹灰程序施工导致开裂的问题，我们事先在隔墙板上喷涂一道胶浆。为避免地热面层由于空鼓导致开裂的问题我们今年要求施工单位一次浇注细石砼面层，改变过去先铺石子再抹水泥砂浆的做法，同时采用振捣压浆机在砼初凝前进行面层二次处理，效果非常好。还包括防水等等都做了相应改进。从工程角度考虑销售经营。二期一楼门市原设计采用门连窗，窗台600高，整体感觉不连贯、不通视，不时尚，影响销售。工程部将其全部改为落地窗。整体感觉大气。审图发现有的栋号没有设计空调板，对于住户使用很不方便，如后期在外墙上固定空调，由于墙体是保温墙很难固定。考虑属于功能缺失，后来及时要求设计院出具设计。原设计没有考虑道路雨排水一事。设计院也始终坚持自然排水不同意设雨排，根据多年来的施工经验，自然排水对于这么大面积的小区工程，那只是一种理想状态，行不通，最后还是要求设计方增加雨排功能。（8）为了使我们的产品更加合理更加人性化，项目部提出“装修式施工”管理模式例如过去施工冷热水管都是明设，业主装修时要暗埋，所以基本都用不上还得拆掉造成浪费。二期冷热水管都进行了暗埋，业主装修时不用再改。虽然给施工和我们管理上增加了工作量，但还是值得的。二期还将室内墙面刮青改为细挫麻，这样业主用任何材料装修墙面时都可以直接进行，而且利于工程质量检查。各个房间根据使用电器的不同配置相应的插座数量。卫生间的防水根据使用要求做成不同的防水高度，淋浴部位做成1800mm高，浴盆位置做成800施工方案施工方案施工进度计划施工平面图施工措施质量控制系统组织质量管理体系，施工管理及作业人员资质审查机械设备质量控制工程技术环境监督检查现场管理环境监督检查新技术、新工艺、新材料审查把关测量标准审核、检查巡视、旁站、检查专业施工交接检查隐蔽工程质量控制设计交底和图纸会审中间产品质量控制分部、分项工程质量验收工程变更的审查竣工质量验收工程质量评定技术质量文档审核施工准备控制施工过程控制竣工验收控制施工过程质量控制设计交底和图纸会审设计交底和图纸会审图3施工阶段质量控制图4.2吉粮·康郡项目进度管理（1）依靠科技和科学研究缩短工期首先是以严谨的科学态度，针对关键问题进行事先研究制定解决方案。比如在如何实现当年小区道路工程、外网工程和单体楼同时交工问题上，通过研究确定道路分段分层施工法。在不影响各方面施工的前提下，结合现场实际情况，详细计算各相关栋号工程进度时间采取分四段施工的办法（见图4）。第第四段第四段第一段原有道路2#楼5#楼6#楼10#楼11#楼15#楼16#楼20#楼21#楼3#楼45#楼46#楼47#楼48#楼50#楼27#楼28#楼29#楼第三段第二段第一段第四段水系水系图4施工现场道路分段施工示意图第一段决定先施工2、3、5、6号楼间的道路，同时做为21#、16#、5#、6#楼施工通道，为避免施工期间造成路面破坏，留下面层50厚AC13沥青混凝土待工程竣工后再施工，其余按照设计标准施工完毕。第二段施工新多层与高层之间的道路，同时做为27#、28#、21#的施工通道，为新多层道路施工创造条件。在此基础上进行第三段新多层道路的施工。其余道路做为第四段，待栋号工程施工完成后施工，这样就都不会受到影响。在工程完工后只需施工碾压道路50厚面层，这样既是施工通道，又是正式道路，没有因此增加造价。极大的解决道路工期和临时施工道路、单体楼施工之间的矛盾。还有室内隔墙采用轻质隔墙板，以8000㎡的栋号为例，可以缩短工期10天。（2）进场的分包单位施工安排服从各个施工标段总包管理这样是从整个工程的全局考虑。由于将新技术体系应用到工程中，不可避免的增加这部分的分包队伍，也增加了我们管理难度。工程开始初期各自为政没有形成合力，增加了甲方大量的协调工作。后来通过改进将这部分纳入总包管理，减少了中间环节，使我们的工作量大大减少，这样可以集中精力管理重大问题。（3）以落实进度大节点做为进度控制的关键，实施工程进度的动态管理，及时调整计划外网工程采用的是随栋号进度，提前进场、见缝插针，分段施工、由深入浅、先无压后有压、先大管后小管的综合施工法。这需要详细的施工组织安排和周密的计划，还有大量的协调工作。既不能影响栋号施工，还要避免人工降效。道路工程施工采用的是分段、分层施工的方法。吉粮康郡二期工程由于各个栋号面积大小、施工单位的能力、开工时间的长短，当时状况是有进行主体施工的，有进行装饰工程的，还有进入收尾工程的，还有刚开始施工的。整个二期现场共有七家总包单位，随着工程进展甲方分包单位也陆续进场，已近35家。这给我们的工作量增加很大。小别墅、新多层要在X月XX日交工。（4）合理分工，明确责任明确工程部人员的任务和管理职责，对影响进度目标实现的干扰因素和风险因素进行分析，进行施工项目分解，实现目标管理。实行有奖有罚等激励手段。每月根据所负责的工作完成情况，对每一位员工进行考核，年终考核结果作为绩效工资的发放标准。（5）通过管理技术方法。依据进度检查结果，对进度偏差进行分析，分析进度偏差对后续工作和总工期的影响，从而决定施工进度计划的调整。进度偏差对后续工作和总工期影响分析过程如图5所示。通过规划确定项目的进度总目标和分目标，在项目实施的过程中，进行计划进度与实际进度的比较，发现偏差，及时采取措施进行纠正，通过协调项目建设各方之间的进度关系达到控制进度的目的。（6）用经济的方法在签订发包合同时，就将有关工期和进度的内容写进条款。再通过招标时将合理加快进度作为一个条件。再可施工阶段进度提前的施工单位甲方可给予奖励，延期罚款实施进度控制。

某项工作出现进度偏差某项工作出现进度偏差采取进度计划调整措施实施新的进度计划返回进度监测系统是影响总工期是是否不影响后续工作不影响总工期图5进度偏差对后续工作和总工期影响分析过程此偏差是否大于总时差影响总工期影响后续工作4.3吉粮·康郡项目投资管理（1）从设计源头把好关设计方案，设计结构的优劣直接影响到工程成本。要求设计院在结构设计优先选择康居示范工程推荐的大开间现浇钢筋混凝土框架、异性柱框架结构和剪力墙、短肢剪力墙结构体系。主材控制在合理范围内。如高层短肢剪力墙结构钢筋含量要求控制在45-65㎏／㎡，高层建筑分摊系数尽量控制在0.18以内，多层控制在0.13以内。（2）运用价值工程学原理分析筛选应采用的康居住宅成套技术体系及部品体系价值（V）=（功能）F∕(成本)C，从公式可以看出提高价值有五种途径：①提高功能，同时降低成本；②功能保持不变，降低成本；③成本保持不变，提高功能；④少量提高成本，使功能大幅度提高；⑤稍微降低功能，较大幅度降低成本。如是否采用康居示范推荐的高强水泥加气隔墙板，我们跟其它传统材料进行了比对。从表3可以看出，其性能优于同类产品。90厚高强水泥隔墙板价格是60元／平方米；陶粒砼空心砌块预算定额价格为300.79元／立方米，折和面积为60.16元／平方米，双面抹灰单价为16.76元／平方米，合计金额为76.92元／平方米。隔墙板每平方米建筑成本节约76.92-60=16.92元。表3隔墙板与其它材料性能对比材料名称厚度（mm）吸水率（％）容重㎏／m3㎏／m2高强水泥隔墙板60901206-8500-600253851GRC隔墙板609020-25950-10004055陶粒砌块19025-301000200（3）选用前期投入及后期物业维护保养综合成本低的设备一般小区供水常规做法为自来水先存入地下水池，再用水泵送至各用户。由于市政管网设备的自然锈蚀老化，以及二次供水水箱清理不及时或不能彻底封闭，造成了水质的严重污染。本小区采用了德国乔顿JUDO净水系统，实现了全自动、免维护、安全稳定运行长达6—8年以上而无需更换任何部件等特点，此系统对自来水在送到各个栋号前进行净化处理，使水经过多重滤化，同时保护了各户的用水设备并延长了使用寿命。同时我们贯彻水处理技术领域的“多级屏障”的处理理念，在住户用水终端采用反渗透净水机，真正达到纯净水的要求，并可直接饮用，提高了居住者的健康水平。而整个增加造价才12.2元／平方米。而无须向用户收取任何费用。真正实现了低成本制水的要求。避免了目前常规过滤处理或深度处理中出现的后期物业维护费用高（过滤介质更换频繁或反洗成本高等）等缺陷。（4）对增加工程成本的设计进行修改当初二期22#34#地下室基础设计是螺旋钻孔灌注桩，间距3.8米一个网状布置，拿到图纸后感觉数量太多，而且这种施工只有黑龙江和北京能做，造价相对来说比普通灌注桩高400元/立方米。跟设计院沟通后改为沉管灌注桩桩长12.5米，地下室底板在自然地坪下-4米，那么桩需要穿过第五层硬塑状态的粉质粘土4米，根据经验桩是无论如何打不下去的，后又改为8米长但桩数量还很多，造价仍很高。最后在多次努力下请教设计专家改为现在的倒置无梁板，该项变更降低直接造价约100（5）对现场施工过程加强监管例如在施工新多层排水外网时发现一个单元有4个排水出户井，很浪费，不但增加造价而且很不美观，最后研究决定在保证使用功能的前提下一共取消了16口排水井。还有进入冬季跨年工程需要进行越冬维护，各施工单位报的费用很大，为降低工程成本，要求施工单位将来年工程需要使用的保温材料提前进场做为越冬维护材料，取之于工程用之于工程，这样我们就可以将冬季维护费用节省下来。在施工2.2万平方米地下室时，设计院要求井点降水工程得等到地下室覆土后才可以撤降水。由于开工较晚加上施工场地有限，无法完成覆土。如果等到第二年4月中旬撤降水，以每口井20元／24小时计算，一共需花费20元×165口×5月×30天＝495000元。根据多年经验及测算在不覆土的条件下地下室的荷载可以压住地下水的浮力，不会受到影响。后经过与设计方沟通同意撤降水，该项节省了工程成本49康居工程以科技为先导、以推动住宅产业现代化为目标，达到健康住宅的标准，所以不同于普通住宅。该项目采用了水净化系统、置换式新风系统、同层排水系统、中央吸尘系统等功能。如何用有限的资金发挥最大效益，力图以最低的寿命周期成本可靠地实现必要功能。下面结合工程实际谈一下。4.4吉粮·康郡项目安全管理（1）加大安全技术措施管理首先做好技术准备、物质准备、施工现场准备、施工队伍准备工作。再就是做好施工阶段主要安全技术措施。在施工22#34#地下室基坑时遇到了一些问题。整个地下室建筑面积22927㎡，同时开挖工程量大，施工条件复杂，而且当时正赶上雨季。在2#、5#楼处地下室西侧地面距坡顶2米，有一排50年树龄的松树，为小区将来重要景观树带，具有很高的价值，所以必须保留。基坑开挖深度6.8米。根据原有条件，有近（2）加大安全检查管理力度制订安全检查制度，按照制度要求的规模、时间、原则、处理、报偿全面落实。成立由第一责任人为首，业务部门、全体人员参加的安全检查组织。安全检查必须做到有计划、有目的、有准备、有整改、有总结、有处理。发动全员开展自检，自检与制度检查结合，形成自检自改，边检边改的局面。使全员在发现危险因素方面得到提高，在消除危险因素中受到教育，从安全检查中受到锻炼。确定安全检查的目的、步骤、方法。成立检查组，安排检查日程。分析事故资料，确定检查中点，把精力侧重于事故多发部位和工种的检查。规范检查记录用表，使安全检查逐步纳入科学化、规范化轨道。对容易出现安全问题的重点部位，及时排查跟踪解决。（3）安全设施管理工程部及监理设立安全员，检查施工单位的脚手架、安全帽、安全带、安全网、操作平台、防护栏杆、临时电等安全设施。5吉粮康郡项目在技术创新方面的研究一项新技术的研制诞生，在投入使用过程中应根据当地的实际情况综合考虑，而不应脱离建筑本身，最后达到与建筑浑然一体。要想把技术应用的恰到好处，必须对其有深刻的了解。首先公司组建了技术研发小组，同时到各地优秀的康居示范小区考察学习，将真正适合的，加以选择地应用到项目中来。5.1为节约能源及提高舒适度采用了置换式新风系统长春市作为北方城市，每年春季和秋季风沙较大，偶尔还有沙尘天气。冬季室外气温较低，为保证室内温度，人们不能正常开窗通风。若不开窗，室内家具、装饰材料及厨卫下水管道中散发的污染气体，还有被人们忽略的空调内病原菌感染、人体所呼出的CO2超标等一系列的污浊气体威胁着人们的健康。人们呼吸着被污染的空气后，会出现头痛、嗜睡、乏力、记忆力减退等症状，再加上目前工作、生活压力大等诸多因素，人类亚健康不自觉出现了，并且现在越来越普遍。并且多种疾病的产生，危害着人体的健康。为解决该问题我们将传统的与置换式新风进行了比较。（1）传统与置换式新风系统的比较（见表4）。表4传统与置换式新风系统的比较有置换式新风系统住宅传统住宅无需开窗换气需开窗换气无室外噪音干扰，无风天影响受室外噪音影响，风天影响大进入室内是无尘过滤的新风进入室内空气无过滤有灰尘湿度在40%-60%的舒适范围，热损失少无法保证室内温湿度，热损失大有计划性不间断换气，污洁空气不交叉无计划性间断换气，污洁空气交叉本系统始终坚持三个原则：原则一：新风路径。定义新风的路径——新风从起居室进入，由卫生间及厨房排出；原则二：新风风量。确定住房内的最小排风量，以满足人们日常生活所需要的新鲜空气量；原则三：新风时间。保证新风的连续性——必须一年365天，每天24小时按第一第二原则持续不断的通风。（2）吉粮康郡采用的新风系统吉粮康郡采用的法国爱迪士置换式新风系统，是一种可控式新风系统，简称VMC。按照气流组织方法可分为单向流新风系统和双向流新风系统二大类。本小区别墅采用的是双向流新风系统，其余是单向流新风系统，见图6。图6单向流新风系统示意图单向流新风系统即所谓“自然送风，强制排风系统”。排风口安装在厨房、卫生间等污浊空气聚集的地方，导入新风的进风口安装在需要保持室内清新的卧室、客厅窗户的上方，直接连接户外。新风系统的主机运转时，室内空气通过与风机连接的排风口连续不断的排至户外，而室内同时产生负压效应，新鲜空气则通过ALDES新风口直接向室外补充进来。它的特点是结构简单，室内没有复杂管道，投资省；是本小区所普遍采用的系统。双向流新风系统由一种强制送风系统组成，与单向流的区别在于新风借助于送风系统的管道进入室内。新风的流动方向，可以根据特定要求自由的设计和布置。新风在进入室内前可以按照要求选择过滤、灭菌及预热。经处理后的室外空气通过风道以缓慢的速度（0.2-0.3m/s）从地面新风口送入房间，其温度略低于室温，在地面形成一个新鲜空气层，缓缓的溢满房间每个角落。人体等热源会将新风加热，使之沿着人体向上浮动，轻轻拂过人体，这样人体就被一个新鲜空气形成的湍流所包围，呼吸到的都是新鲜空气。热空气带着人呼出的废气和其他杂质升至顶棚，由顶部设置的排风口排出，新风连续下送上回。它的特点是新鲜空气的气流组织可以自由设计，还可以按照特定要求配置各种空气处理设备；适合各种对新风品质有特殊要求场合；室内处于微正压状态，有效隔绝通过门，床缝隙进入的无效空气。别墅部分的双向流新风系统我们还配备了加湿功能，可以调节空气的湿度，它不仅能排除有害气体，同时能做到能量回收，留住有用的热量；增大空气在室内的流通与净化，加大了空气中氧与负离子的含量；并能按照你的意愿控制湿度，使生活空间更加清新。这样的过程有效地增加室内的氧气含量，使居者在不开窗的情况下也能够呼吸到恒温恒湿的纯净空气，使居者在房间内感到冬天不干夏天不闷，提高了住宅的舒适度。这也是我们称此处的房子为“会呼吸的有生命的建筑”的原因，对于环保节能具有重要的意义，也为今后新风系统的应用提供了广阔的发展空间。吉粮康郡也以“会呼吸的家”而响誉春城，正式看中的新风系统的这一优势。一期单向流新风进风口原设计是安装在窗户框上面，并与窗框固定，施工很不方便、也不美观，容易增加窗框漏水的隐患，而且风口处与外墙很难交接，出现问题二家责任无法界定，不利于管理。为解决该问题，后研究决定将进风口设在窗间墙上，避免上述问题，二期施工也方便了。这就是通过实践总结出的切实可行的改进办法。5.2从以人为本，减少污染的角度采用了中央吸尘系统人工清扫是比较原始的劳动方式，每一次清扫都会造成家中空气的二次污染；即使使用传统吸尘器，吸尘时噪声大，影响人们正常工作和日常生活，且上下楼搬动不方便，还有可能引起回旋涡流污染。本小区采用中央吸尘系统，是把吸尘主机设置于地下车库、阳台或其他不影响居住的空间内。在建筑主体施工时将联接吸尘主机的管道（D50PVC管）埋设于楼板或墙体内，把吸尘口设于各层墙体的适当位置（以9M长吸尘软管操作无死角为宜），操作时将软管插口插入墙体上吸尘口，启动手柄上的开关装置，即可随意进行吸尘工作。尘土直接通过管道到达主机，无需搬动任何机器，全面杜绝二次污染。使用本技术的优点是：（1）无二次污染由于吸尘器主机不在起居室内，且采用了抗菌过滤器，防止了吸出的灰尘、皮屑、细菌和螨虫等二次污染起居室。（2）无噪声由于吸尘器主机远离起居室，因此吸尘操作时不影响他人正常活动。（3）方便无须像传统那样，各楼层搬动吸尘器才能进行吸尘，只要将吸尘软管插口插入各楼层设置好的吸尘口，即可完成吸尘工作。（4）高效中央吸尘主机较传统手提式吸尘器效率高4—5倍，工作起来省时省力。本人认为该项技术占整个成本比例小，施工时只需跟电气管道同时进行管道暗埋，但是却很实用，使用方便，极大地改善居住环境，利于健康。5.3为提供健康水源采用了水净化系统（1）水在人体中作用医学研究表明，维持人类基本生存的有四个方面：空气、水、食品和阳光，并且空气和水是保证人体健康的两大重要方面。干净空气通过置换式新风系统就能得到保证，干净的水也必须得到保证。人体内有55%—75%的水负担着人体内的消化吸收、调节体温、保护系统功能的作用。（2）一般小区供水存在安全隐患一般小区供水常规做法为自来水先存入地下水池或水箱，再用水泵送至各用户。由于市政管网设备的自然锈蚀老化，以及二次供水水箱清理不及时或不能彻底封闭，造成了水质的严重污染。日常煮饭、淋浴过程中水中的沉淀物，通过消化道和皮肤进入人体内，导致各种消化疾病、皮肤病、结石病及癌症的产生，我们的健康随时受到威胁。而且还对各种用水设备造成损坏，缩短使用寿命，造成资金和资源的浪费。如热水器长期使用普通的水会结垢，堵塞管路受热不均或影响加热等正常工作。（3）吉粮康郡净水系统介绍本小区采用了无负压管网增压稳流供水设备。此系统供水安全，水质好，彻底解决了小区供水二次污染问题。另外还配套了德国JUDO净水系统，此系统对所送的小区水进行终端净化处理，食用水经过多重滤化，真正达到纯净水的要求，保护了各户的用水设备，并可直接饮用，提高了居住者的健康水平。本小区贯彻水处理技术领域的“多级屏障”的处理理念，克服了目前常规过滤处理或深度处理中出现的投资大、运行成本高运行费用高（过滤介质更换频繁或反洗成本高等）和管理难度大等缺陷，采用净水中心和终端高级净化的联合处理方案，在净水中心，也就是对市政自来水进入二次水箱后，在供给小区各个栋号前进行水净化。利用德国JUDO水处理设备实现了全自动、免维护、安全稳定运行长达6—8年以上而无需更换任何部件等特点，这样就实现了进入小区的全部用水都实现了净化。这对于后级的深度净化系统和小区全部的用水设备（包括：热泵系统、太阳能系统、家用电器设备等）的安全稳定运行都具有重要的意义，而无须向用户收取任何费用。在用水终端采用英国Doulton净水系统进行深度处理，从而提供优质的餐、饮用水。由于有了净水中心的预处理，使该深度处理系统的连续运行和使用寿命均可延长3倍以上，真正实现了低成本制水的要求。目前该技术也处于国际领先水平。该项技术的应用从根源上保证了健康应用水，对住户是长期受益的，极大地改善了生活品质。5.4采用节能环保的集中式太阳能热水技术本工程使用的集热器是专门设计的LPC47-1524集热器，该集热器配有24支直径47mm，长度1200mm的全玻璃真空管，其管间距打破了现有太阳能热水器的局限，扩大为115mm，集热器完全可以铺设在倾角10°的钢结构框架上，前后管之间不会产生遮挡，即不影响钢结构的整体美观，又能保证正常的集热效果；这种集热器没有普通太阳能热水器顶部的储热水箱，循环水可以很快将集热器的热水带走，同时安装简便，可以组成大面积的阵列。这种集热器可以保证每日晴好天气下提供140升热水/台，全年平均温升由于太阳能的能流密度较低（一般小于1000W/M2），相比其他能源集热速度较慢，因此需要有一个足够大的保温水箱来储存太阳能集热器在全天吸收的能量，同时为保证系统能24小时供应热水，此工程专门设计了两个水箱，一个恒温水箱，可以直接供给用户，另一个为储热水箱用于储存热量，并给恒温水箱补水，这两个水箱的容量相当于每日用水量[30]。每日太阳辐射达到一定强度时，集热器开始升温并达到设定温度，这时定温感应控制器开始启动，循环水泵将冷水由储热水箱输送到集热器，冷水均匀地通过每一台集热器并被加热，加热后的热水由集热器流到恒温水箱，这样恒温水箱内的水就会被加热，多余的热水由恒温水箱流入储热水箱，如此往复的循环就完成了集热器对储热水箱内部水的加热，恒温水箱的作用就是在最短的时间内获得可供使用的热水，保证24小时连续供水，由于集热器的热水是由恒温水箱流向储热水箱，保证了恒温水箱的水温始终会高于储热水箱，这样便于对辅助热源的控制。用户卫生热水通过设在恒温水箱上的出口供应，供水管路分为两套管路，距顶楼3层以下的用户由于足够的落差，喷淋压力完全可以保证，无须增压，所以管路上设计了循环泵，当管路上温度下降时，循环泵会自动启动，来保证管网能保持设定的水温；距顶楼3层以上的用户水流落差较小，所以设计了增压泵，当管道内有一定的水流时增压泵会自动启动，用以保证必要的喷淋压力。由水泵进行强制循环来保证热水管网的压力，当恒温水箱的温度低于设定温度时储热水箱通过给恒温水箱补水的方式完成热量的传递，当其温度高于设定温度时，由其补入恒温水箱的热水会将恒温水箱的水温维持在设定温度以上，燃气炉不会启动；而当恒温水箱的温度低于设定温度时，说明储热水箱补入的水温不足，或者恒温水箱水温的自然下降了（这时储热水箱的水温肯定也会自然下降），燃气炉会快速启动并及时将恒温水箱的水加热到设定温度。5.5在节能保温技术方面的研究（1）普通住宅的节能保温问题在普通老百姓感觉中，房子无非是大小、户型格局不一样，其他没有太大区别。用什么材料建的，是什么结构大都不去关心。至于掉墙皮、透风、窗台进水等顶多认为房子质量不好；冬天冷墙上霜发霉则认为是正常现象；温度上不去说锅炉烧得不好，殊不知我们现在所居住的房子根本达不到节能要求。在西方发达国家的眼中，我们的房子建的太敷衍，并毫不客气的说我们现在的建筑为建筑垃圾。我国是一个能源短缺的国家，节约能源迫在眉睫。特别是在东北，冬季是内外温差较大，如果不进行保温技术，供暖将会消耗大量能源，同时影响使用功能，降低舒适度。（2）吉粮康郡节能保温问题介绍住宅能耗的散失，最明显的一是墙体二是门窗，“吉粮康郡”采用外墙及门窗保温技术，是房子如同加了一层防护罩，冬季冷气进不来，夏季热风进不去，保持室内温度平衡、不流失。①外墙外保温技术。外墙内保温、内外混合保温和外墙夹心保温都会因形成冷（热）