房地产行业发债房企2025年报总结：销售仍承压行业结构性分化调整

目录一、 样本说明 4二、 利润端：营收同比下降，盈利能力承压 4营收整体同比下降，地方国企表现较优 4归母净利润明显走弱，盈利能力仍承压 5毛利率、净利率延续下降态势，盈利空间进一步压缩 6销售管理费用规模呈现下降趋势，费用管控意识增强 8三、 现金流量端：现金流压力增大，融资活动流出规模收缩 10经营性现金流净额降低，现金流压力增大 10投资活动维持同比净流出，央企投资支出相对较高 11筹资性净现金流流出规模收缩，融资环境放松 12四、 负债端：有息债务规模小幅下降，短期债务压力仍存 12有息债务规模整体小幅下降 12剔预资产负债率和净负债率提高，现金短债比降低 14综合融资成本下降，央企龙头相对较低 16五、 销售端：销售金额同比下滑，央企表现较优 18六、 拿地端：房企拿地积极性较高，聚焦核心区域 21七、 发展战略：探索多条增长曲线 22八、 投资建议 23九、 风险提示 23图表目录图表1：4图表2：5图表3：5图表4：6图表5：6图表6：发债房企样本毛利率（）......................................................7图表7：各类型发债房企样本毛利率（）................................................7图表8：发债房企样本净利率（）......................................................8图表9：各类型发债房企样本净利率（）................................................8发债房企样本销售费用平均规模（亿元）9各类型发债房企样本销售费用率（）...........................................9发债房企样本管理费用平均规模（亿元）9各类型发债房企样本管理费用率（）...........................................9发债房企样本经营性净现金流.................................................10各类型发债房企样本经营性净现金流...........................................10发债房企样货币资金.........................................................11各类型发债房企样本货币资金.................................................11发债房企样本投资性净现金流.................................................11各类型发债房企样本投资性净现金流...........................................11发债房企样本筹资性净现金流.................................................12各类型发债房企样本筹资性净现金流...........................................12发债房企样本有息债务规模...................................................13各类型发债房企样本平均有息债务规模.........................................13发债房企样本短期有息债务占比...............................................13各类型发债房企样本平均短期有息债务占比.....................................13发债房企样本剔预资产负债率.................................................14发债房企样本净负债率.......................................................15发债房企样本现金短债比.....................................................16发债房企样本平均综合融资成本...............................................17样本发债房企综合融资成本情况...............................................17样本发债房企销售情况（亿元）...............................................18发债房企样本销售均价.......................................................202025年重点城市销售额TOP20的部分热销项目...................................202025年部分房企拿地热点地块................................................21部分房企发展战略...........................................................22一、 样本说明202578910目前，房地产企业2025年年报多已公布，房地产呈现周期调整的大背景下，发债房企财报表34图表1：样本选取发债房企名单类型数量（家）公司明细央企龙头4中国海外发展、华润置地、招商蛇口、保利发展混合所有制龙头2绿城中国、金地集团未出险民企龙头3龙湖集团、滨江集团、新城控股地方国企龙头2建发房地产集团、华发股份普通央企8华侨城集团、上海金茂投资、电建地产、铁建地产、中交房地产集团、保利置业、大悦城、信达地产普通地方国企15金融街、首开股份、首创城发、北辰实业、联发集团、珠实集团、光明地产、中华企业、深振业、深业集团、北京城建、北京住总、天地源、安徽高速地产集团、陆家嘴太平洋证券整理二、 利润端：营收同比下降，盈利能力承压营收整体同比下降，地方国企表现较优2025年选34家本债房营收计2.04万亿，比降8.3其中23房企分企性来2025央企头计收降3.8中润收增略超0，普通方企业入比降3.3中开份实团中企深集京城6.663019.142025年收速为19.86而合有龙和央企业入比别降25.40和9.90。图表发债企本收模同比速 图表各类发房样营同比速250002000015000100005000

营业收入（亿元） 同比增速（右轴）0%

央企龙头 混合所有制龙头未出险民企龙头 地方国企龙头普通央企 02019202020212022202320242025

-10%

2019202020212022202320242025-32%2019202020212022202320242025太平洋证券整理 太平洋证券整理归母净利润明显走弱，盈利能力仍承压202534693.6624.211917分企性来，2025央企头普央归净利同降分为41.4和47.2，-37.39-123.3同比降71.9至31.47亿元普地国合计母利润为-451.68亿去同期26.961.63图表发债企本母利规模同增速 图表各类发房样归净利同增速0(500)(1000)

归母净利润（亿元） 同比增速（右轴）201920202021202220232024202520192020202120222023202420250%-50%

央企龙头 混合所有制龙头未出险民企龙头 地方国企龙头普通央企 普通地方国企20192020202120222023202420252019202020212022202320242025太平洋证券整理 太平洋证券整理毛利率、净利率延续下降态势，盈利空间进一步压缩2025所选34样债房平毛率为14.45，而2024年利为15.99，续下2124分企业性来看，2025央企龙头利为15.63，相对较，其中润地毛利率过20通企利为14.85较年期比低0.42百中海金投保利置业大城去同利率升未险企毛利较年高0.9百分至16.99，0.687.61头和地国龙毛利为13.92较24年别滑2.40/1.00/2.23债企本利率（） 表各类发房样毛率（）毛利率（%）40302010

央企龙头 混合所有制龙头未出险民企龙头 地方国企龙头普通央企 普通地方国企40302002019 2020 2021 2022 2023 2024 2025

102019 2020 2021 2022 2023 2024 2025太平洋证券整理 太平洋证券整理2025年选34家本债房平净率-23.6，而2024平净为-7.2延续2724分企性来，2025央企头均利为4.38相较，中海外展华润置净率过-35.15较去同同低28.40个分，险民龙头净率去降低3.3百至1.76中城股净同比高0.03个百龙净率-32.98较24年下滑17.43/17.11债企本利率（） 类发房样本净率（）净利率（%）201920202021202220232024202520201920202021202220232024202510

央企龙头 混合所有制龙头未出险民企龙头 地方国企龙头普通央企 普通地方国企2018201920202021202220232024202550201820192020202120222023202420250(10) 0(20)(30) (50)太平洋证券整理 太平洋证券整理销售管理费用规模呈现下降趋势，费用管控意识增强20253416.86202418.42212451.6720241.32普通地方国企的平均销售费用分别为20.48/19.34/16.03/5.05亿元，较24年减少6.91/10.18/2.09/0.1220253420243.184.0620240.44图表10：发债企本售用均规（元） 类发房样销费用（）100

央企龙头 混合所有制龙头未出险民企龙头 地方国企龙头普通央企 普通地方国平均

10.0

央企龙头 混合所有制龙头未出险民企龙头 地方国企龙头普通央企 普通地方国平均50 5.0020182019202020212022202320242025

0.0

20182019202020212022202320242025太平洋证券整理 太平洋证券整理20253413.36202414.9828242025地方国企的平均管理费用分别为25.48/25.00/19.36/15.71/9.79/6.59亿元，较24年较少1.61/5.17/3.39/1.95/2.79/0.47图表12：发债企本理用均规（元） 类发房样管费用（）央企龙头 混合所有制龙头未出险民企龙头 地方国企龙头普通央企 普通地方国平均50

央企龙头 混合所有制龙头未出险民企龙头 地方国企龙头普通央企 普通地方国平均105020182019202020212022202320242025

020182019202020212022202320242025太平洋证券整理 太平洋证券整理三、现金流量端：现金流压力增大，融资活动流出规模收缩经营性现金流净额降低，现金流压力增大2025年所选34家样本发债房企的经营性现金流净额累计为1124.08亿元，较24年同期2588.3518有制龙头经营性净现金流为230.41/206.39/189.89/83.00/47.9124年同比下降地国头经性金净为366.47亿去259.24图表14：发债企本营净金流 图表15：各类发房样经性净金流500040003000200010000

经营活动现金净流量（亿元）2019202020212022202320242025

1,150650150-350

央企龙头 混合所有制龙头未出险民企龙头 地方国企龙头普通央企 普通地方国企20192020202120222023202420252019202020212022202320242025太平洋证券整理 太平洋证券整理2025349220.882411081.0416.828民企龙头货币资金为3472.09/2024.74/811.23/724.68/616.79亿元，较24年同比下降17.09。普通地方国企货币资金为1571.37亿元，去年同期为1646.31亿元，联发集团、珠实集团、光明地产和陆家嘴的货币资金均有所提升。图表16：发债企货资金 图表17：各类发房样货资金15000100005000

货币资金（亿元）

央企龙头 混合所有制龙头未出险民企龙头 地方国企龙头普通央企 普通地方国企02019202020212022202320242025太平洋证券整理

02019202020212022202320242025太平洋证券整理投资活动维持同比净流出，央企投资支出相对较高2025341167.0124-663.76亿元流规模较24期增了75.82其有23房投性金为负房企混合所有制龙头和普通地方国企投资性净现金流为-338.34/-274.76/-248.25/-191.09/-107.3880.47/86.66/69.08/175.31/139.39-7.19亿元，同比2024年同期少流出47.66亿元。图表18：发债企本资净金流 图表19：各类发房样投性净金流201920202021202220232024202502019202020212022202320242025

投资活动现金净流量（亿元）

0

央企龙头 混合所有制龙头未出险民企龙头 地方国企龙头2019202020212022202320242025普通央企 普通地方国企2019202020212022202320242025-4000

太平洋证券整理

-1000

太平洋证券整理筹资性净现金流流出规模收缩，融资环境放松202534-1782.8120242293.59695.20/474.78/207.5724304.09/100.16/44.842566.42331.6124410.7679.047.2524470.06图表20：发债企本资净金流 图表21：各类发房样筹性净金流20192020202120192020202120222023202420250

筹资活动现金净流量（亿元）

0

央企龙头 混合所有制龙头未出险民企龙头 地方国企龙头2019202020212022202320242025普通央企 普通地方国企2019202020212022202320242025-4000

-1000太平洋证券整理 太平洋证券整理四、负债端：有息债务规模小幅下降，短期债务压力仍存有息债务规模整体小幅下降2025343.0320243.07小幅降1.37分业型来出险企混所制龙央企地国企头平均有息负债规模分别为743.20/950.10/1056.13/1157.72亿元，较2024年末分别降低12.85，央龙的均负为2291.09，较2024年末升3.43。图表22：发债企本息务模 图表23：各类发房样本平有息务模400003000020000100000

有息债务规模（亿元） 同比增速（右轴）-5%2019202020212022202320242025

0

央企龙头 混合所有制龙头未出险民企龙头 地方国企龙头普通央企 合计平均2019202020212022202320242025太平洋证券整理 太平洋证券整理2025年选34家本债房短有债平占为29.85，较24减少0.85个分、未出民企龙头平均息负债模分别为34.47/32.0320242.67/2.42/4.07/3.92占比分为25.89和29.35，较24增加2.03和1.33百点。图表24：发债企本期息务占比 图表25：各类型发债房企样本平均短期有息债务占比33.0%32.0%31.0%30.0%29.0%28.0%27.0%

短期有息债务占比2019202020212022202320242025

央企龙头 混合所有制龙头未出险民企龙头 普通央企 2019202020212022202320242025太平洋证券整理 太平洋证券整理剔预资产负债率和净负债率提高，现金短债比降低2025年所选34家本债房平剔预账的资负率为70.41较2024年提1.40率分为60.37和62.24，较24末降1.24和0.18个分，合者龙和方企龙头别应64.42和62.82较24末高1.59和2.27个分。通央和通方70图表26：发债房企样本剔预资产负债率央企龙头 混合所有制龙头 未出险民企龙头地方国企龙头 普通央企 普通地方国企合计平均80%75%70%65%60%2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025太平洋证券整理2025年选34家本债房平净债为138.99，比2024末高了32.44个百净债保在80以别为45.80通央和通1002024图表27：发债房企样本净负债率250%

央企龙头 混合所有制龙头 未出险民企龙地方国企龙头 普通央企 普通地方国企合计平均200%150%100%50%0%2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025太平洋证券整理202534241.421.221612-31.47/1.56/1.34/1.1220240.26/0.14/0.27/0.04，1.23240.011图表28：发债房企样本现金短债比央企龙头 混合所有制龙头 未出险民企龙地方国企龙头 普通央企 普通地方国企合计平均6.05.04.03.02.01.00.02019 2020 2021 2022 2023 2024 2025太平洋证券整理综合融资成本下降，央企龙头相对较低202523240.473.49025年企支持策际推资调“单数企综合2.75，较240.52个分点央龙头综融成均于3融优突出方国龙和通地方企2025平综资成分为4.02和较24年低0.51和0.65百点4.11图表29：发债房企样本平均综合融资成本综合融资成本4.79%4.64%4.39%4.79%4.64%4.39%3.96%3.49%5%4%3%2%1%0%2021 2022 2023 2024 2025太平洋证券整理图表30：样本发债房企综合融资成本情况类型公司名称20212022202320242025央企龙头中国海外发展3.553.573.553.102.80华润置地3.713.753.563.112.72招商蛇口4.483.893.472.992.74保利发展4.463.923.563.102.72混合所有制龙头绿城中国4.604.404.303.903.30金地集团4.564.534.364.053.92未出险民企龙头龙湖集团4.144.104.244.003.51滨江集团4.904.604.203.403.00美的置业4.824.624.80--新城控股6.466.456.155.885.81地方国企龙头建发房地产集团4.694.333.753.563.15华发股份5.805.765.485.224.88普通央企华侨城集团4.464.233.913.62-中国金茂3.983.904.303.392.75保利置业4.524.273.883.382.86中海宏洋3.804.804.604.103.40大悦城4.914.824.614.063.54信达地产5.445.024.634.363.91首开股份4.854.524.263.783.54首创城发5.124.834.734.28-北辰实业5.865.074.404.073.56珠实集团5.174.564.07--光明地产4.944.674.494.233.58中华企业4.614.534.343.873.22深振业4.834.694.32--北京城建4.484.674.123.712.99天地源7.387.497.276.785.91陆家嘴4.043.733.483.062.56太平洋证券整理五、销售端：销售金额同比下滑，央企表现较优20258.88.612.629售金较24同同降18.3至20830元其中利展绿中中海发的全25003524亿和9338元同降15.24和16.17，地方企未险企头、合有龙头和方企头口销售额别比降29.28和16.03发房的权益销售比大部分在6090图表31：样本发债房企销售情况（亿元）类型公司名称25年全口径销售额24年全口径销售额同比增速25年权益口径销售额25年权益销售比例央企龙头中国海外发展25123106-19231192华润置地23362611-11159368招商蛇口19602193-11132367保利发展25303230-22200079混合所有制龙头绿城中国25192769-9104041金地集团300685-5618662未出险民企龙头龙湖集团6311008-3743869滨江集团10181116-947747新城控股192401-5214877地方国企龙头建发房地产集团12211335-990974华发股份7861054-2550364普通央企华侨城集团198307-3519197上海金茂投资11359831678369电建地产280358-2218265铁建地产733964-2459982中交房地产集团290435-3324986保利置业502540-735070大悦城224417-4612355信达地产16115358049普通地方国企金融街74198-636589首开股份176408-5711163北辰实业3354-39--联发集团272342-2019270珠实集团142182-228057光明地产4145-9--深业集团198221-1015980北京城建245242219077天地源4048-16--安徽省高速地产集团有限公司82104-2182100指数据，太平洋证券整理2025年房价还处于筑底阶段，部分房企持续获取优质土地，推出改善性高价产品，销售价格202524502533515图表32：发债房企样本销售均价2025销售均价（/平方米） 2024销售均价（元/平方米）50,00045,00030,00025,00020,00015,00010,0005,000新城发展光明地产电建地产信达地产华发股份北京城建滨江集团珠实集团金融街天地源安徽高速地产太平洋证券整理图表33：2025年重点城市销售额TOP20的部分热销项目项目名称城市区域所属企业成交金额（亿元）成交均价（元/平方米）翡雲悦府上海浦东新区华润置地&越秀地产&中能建150.5110,992保利玥玺湾广州天河区保利发展140.8151,768深圳湾澐玺深圳南山区华润置地&中海地产110.2168,821保利·世博天悦上海浦东新区保利发展&上海地产108.0168,478和樾望雲北京海淀区华润置地&越秀地产92.5105,223建发·海晏北京海淀区建发房产75.3135,730康定壹拾玖上海静安区招商蛇口&南通瑞城70.7169,875海上·清和玺上海徐汇区招商蛇口&徐汇城投70.3114,668绿城·潮鸣东方上海徐汇区绿城中国69.8194,725中環置地心·望雲上海宝山区华润置地68.668,292翡雲悦府上海浦东新区华润置地&越秀地产&中能建150.5110,992保利玥玺湾广州天河区保利发展140.8151,768指研究院，太平洋证券整理六、 拿地端：房企拿地积极性较高，聚焦核心区域2025年企地持态度据指究数，TOP100房拿金比长3.9，拿地布局多聚集于一二线核心城市。据中指研究院，中海地产2025年在香港和北上广深5座20255图表34：2025年部分房企拿地热点地块城市成交日期地块名称拿地企业成交价（亿元）成交楼面价（元/平方米）溢价率上海2月25日虹口区北外滩地区hk315-11地块绿城中国64.7126,57746上海3月11日浦东新区北蔡楔形绿地C09b-01地块绿城中国29.271,41240上海1月16日浦东新区PDP0-0405单元C-02C-01地块中旅投资&招商蛇口27.352,36040上海6月27日浦东新区Z000602单元20Ea-01地块华润置地&越秀50.974,69533上海3月28日杨浦区C090