2025年云浮物业管理师职业技能鉴定考试(理论知识高级、三级)题库及答案

2025年云浮物业管理师职业技能鉴定考试(理论知识高级、三级)题库及答案一、单项选择题（共50题，每题1分）1.根据《中华人民共和国民法典》，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。筹集建筑物及其附属设施的维修资金，应当经参与表决专有部分面积（）以上的业主且参与表决人数（）以上的业主同意。A.二分之一；二分之一B.三分之二；三分之二C.四分之三；四分之三D.三分之二；过半数2.物业管理活动中，物业服务企业与业主之间是（）关系。A.行政管理B.雇佣C.民事服务D.代理3.在物业管理招投标活动中，招标人不得以（）条件限制或者排斥潜在投标人。A.企业资质等级B.类似项目业绩C.外地企业D.项目管理方案4.物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给其他管理企业的，委托合同无效，并由相关行政主管部门处以委托合同价款（）的罚款。A.10%以上30%以下B.20%以上50%以下C.30%以上50%以下D.50%以上100%以下5.住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于（）个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。A.3B.4C.5D.66.物业服务收费应当遵循（）的原则。A.公平、公正、公开B.合理、公开以及费用与服务水平相适应C.质价相符D.政府定价7.前期物业服务合同可以约定期限，但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同（）。A.继续有效B.自动终止C.需经业主大会决定是否终止D.需经备案后才终止8.物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当向（）收取有关费用。A.最终用户B.物业服务企业C.业主委员会D.开发建设单位9.建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，以及违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以（）。A.口头承诺B.书面承诺C.默认D.签字确认10.物业管理用房的产权属于（）。A.物业服务企业B.全体业主C.开发建设单位D.社区居委会11.在物业管理服务中，关于清洁卫生的日常检查，以下哪项不是重点检查内容？（）A.垃圾清运的及时性B.保洁人员的着装C.保洁工具的存放D.电梯轿厢的清洁度12.物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好（）工作。A.善后B.调查C.救助D.维修13.业主大会决定筹集和使用专项维修资金，以及改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积（）以上的业主且占总人数（）以上的业主同意。A.三分之二；三分之二B.二分之一；二分之一C.三分之二；二分之一D.四分之三；四分之三14.物业服务企业要求业主在办理入住手续时缴纳一年以上的物业服务费的，属于（）行为。A.正常经营B.合理规避风险C.违规收费D.行业惯例15.下列关于房屋修缮责任的划分，说法错误的是（）。A.自用部位由业主负责B.共用部位由物业服务企业负责修缮（费用从维修资金出）C.因使用不当造成的损坏由责任人负责D.房屋自然老化由开发商负责16.物业管理招投标中的评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员人数为5人以上单数，其中招标人代表以外的专家不得少于成员总数的（）。A.三分之一B.二分之一C.三分之二D.四分之三17.专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的（）。A.更新、改造B.维修、养护C.大修、更新、改造D.日常维护18.物业服务企业未履行物业服务合同约定的义务，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的（）。A.刑事责任B.行政责任C.违约责任D.连带责任19.业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知（）。A.邻居B.社区居委会C.物业服务企业D.房地产行政主管部门20.物业管理招标分为（）和邀请招标。A.公开招标B.协议招标C.竞争性谈判D.单一来源采购21.房地产开发企业在申请《商品房预售许可证》时，应当提交（）。A.物业服务合同B.前期物业服务合同C.业主大会议事规则D.临时管理规约22.物业服务企业歇业、分立、合并的，应当向（）办理手续，并告知业主委员会。A.工商行政管理部门B.房地产行政主管部门C.税务部门D.街道办事处23.物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门予以警告，责令限期改正，并可以处以（）的罚款。A.1万元以上5万元以下B.5万元以上10万元以下C.10万元以上20万元以下D.20万元24.在云浮市，关于物业管理区域内的车辆停放管理，下列说法正确的是（）。A.物业服务企业可以对占用消防通道的车辆进行锁车罚款B.车辆停放服务费属于物业服务企业所有C.物业服务企业应当维护物业管理区域内的车辆停放秩序D.车辆在小区内受损，物业服务企业承担全部赔偿责任25.物业管理招标人应当自确定中标人之日起（）日内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。A.7B.15C.30D.4526.下列费用中，不得计入物业服务支出成本的是（）。A.物业管理区域清洁卫生费用B.物业管理区域绿化养护费用C.物业服务企业固定资产折旧D.物业服务组织利润27.业主委员会是（）的执行机构。A.社区居委会B.业主大会C.物业服务企业D.街道办事处28.业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过（）年，可以连选连任。A.3B.4C.5D.629.物业服务企业资质等级分为（）。A.一级、二级、三级B.甲级、乙级、丙级C.一级、二级、三级、暂定三级D.高级、中级、初级30.前期物业管理是指自（）开始至业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效为止的物业管理活动。A.房屋交付使用B.开发商立项C.业主入住D.物业竣工验收31.物业服务企业应当定期在物业管理区域内向全体业主公布（）。A.业主家庭住址B.专项维修资金的筹集和使用情况C.业主委员会成员名单D.物业服务企业员工工资32.物业管理区域内共用设施设备包括（）。A.业主自用的阳台B.物业管理用房C.小区内的市政道路D.业主的私家车位33.物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理资料和（）移交给业主委员会。A.维修工具B.剩余的物业服务费用C.固定资产D.业主名单34.业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利（）。A.一并转让B.归属原业主C.消灭D.由双方协商35.物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应依法承担相应的法律责任。这是物业服务企业的（）。A.违约责任B.侵权责任C.刑事责任D.行政责任36.在计算物业服务费时，如果涉及房屋面积计算，通常以（）为准。A.套内使用面积B.套内建筑面积C.房屋产权登记面积D.测绘机构实测面积37.物业管理活动中，当发生紧急情况需要使用专项维修资金时，可以不经业主表决直接使用的情形是（）。A.屋面防水层严重损坏B.电梯故障危及人身安全C.外墙皮脱落D.水泵损坏38.业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主认为业主大会或者业主委员会的决定违反法律、法规的，可以向人民法院请求（）。A.撤销决定B.确认决定无效C.赔偿损失D.停止侵害39.物业服务企业可以将物业管理区域内的（）委托给专业服务公司，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。A.专项服务业务B.保安服务C.保洁服务D.绿化服务40.关于物业的承接查验，下列说法正确的是（）。A.由建设单位和物业服务企业进行B.由业主委员会和物业服务企业进行C.由业主、建设单位和物业服务企业三方进行D.由房地产行政主管部门组织41.物业服务企业因管理不善造成物业共用部位、共用设施设备损坏的，应当承担（）。A.修复责任及费用B.行政责任C.刑事责任D.仅修复责任42.物业管理区域内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足（）的需要。A.物业服务企业B.业主C.外来人员D.租户43.业主大会会议可以采用（）或者书面征求意见的形式。A.集体讨论B.网络投票C.问卷调查D.电话咨询44.物业服务企业资质申请实行（）制度。A.审批B.核准C.备案D.登记45.在装修管理中，物业服务企业应当将房屋装饰装修中的（）告知业主。A.禁止行为和注意事项B.装修设计方案C.装修施工单位资质D.装修费用预算46.物业服务收费采取酬金制方式的，物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于（）次公布物业服务资金的收支情况。A.1B.2C.3D.447.物业管理法律关系中，最基本的主体是（）。A.物业服务企业和业主B.建设单位和业主C.政府和业主D.业主委员会和业主48.物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时，向（）移交物业管理资料和财物。A.建设单位B.业主委员会C.新的物业服务企业D.社区居委会49.住宅室内装饰装修管理办法规定，改动卫生间、厨房间防水层的，应当按照防水标准制定施工方案，并做（）。A.闭水试验B.压力试验C.强度试验D.荷载试验50.物业服务企业未在物业管理区域内公布相关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处（）罚款。A.1万元以上B.5万元以上C.10万元以下D.5000元以上1万元以下二、多项选择题（共20题，每题2分）51.物业管理的基本特征包括（）。A.社会化B.专业化C.市场化D.规范化52.根据《民法典》，下列事项应当由业主共同决定的有（）。A.制定和修改业主大会议事规则B.制定和修改管理规约C.选举业主委员会或者更换业主委员会成员D.选聘和解聘物业服务企业53.前期物业服务合同与普通物业服务合同的区别在于（）。A.签订主体不同B.生效条件不同C.合同期限不同D.服务内容不同54.物业服务企业在物业管理活动中的权利包括（）。A.依约收取物业服务费用B.制止违反管理规约的行为C.选聘专业服务公司承担专项服务D.要求业主委员会履行协助义务55.物业服务费的定价形式包括（）。A.政府指导价B.市场调节价C.业主定价D.企业自主定价56.下列属于物业共用部位的有（）。A.楼盖B.屋顶C.电梯D.楼梯间57.物业管理招标的原则包括（）。A.公开原则B.公平原则C.公正原则D.诚实信用原则58.物业服务企业应当建立健全安全防范责任制度，下列属于其安全防范职责的有（）。A.发生安全事故时及时向有关部门报告B.协助有关部门开展调查C.制定应急预案D.配备必要的安保人员59.业主在物业管理活动中享有的权利包括（）。A.按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务B.提议召开业主大会会议C.监督业主委员会的工作D.监督物业服务企业履行物业服务合同60.下列关于专项维修资金使用的说法，正确的有（）。A.应当用于物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造B.不得挪作他用C.使用前必须经过业主大会表决通过D.紧急情况下可以按照规定应急使用程序使用61.物业服务企业可以将专项服务业务委托给专业公司，但下列哪些专项服务不得违规转包？（）A.电梯维护保养B.消防设施维护C.清洁卫生D.绿化养护62.物业管理档案资料应当包括（）。A.物业权属资料B.工程竣工验收资料C.业主资料D.物业运行维护记录63.业主委员会履行下列职责（）。A.召集业主大会会议B.代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同C.及时了解业主、物业使用人的意见和建议D.监督管理规约的实施64.物业服务企业在接管物业时，应当查验的内容包括（）。A.物业共用部位B.共用设施设备C.业主档案D.工程质量保修情况65.下列哪些情形，物业服务企业可以依约要求业主支付违约金？（）A.业主逾期缴纳物业服务费B.业主擅自改变房屋用途C.业主违章装修D.业主长期空置房屋66.物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当（）。A.及时制止B.向有关部门报告C.实施罚款D.强制拆除67.物业服务合同的终止条件包括（）。A.约定的服务期限届满B.业主大会决定解聘C.物业服务企业被吊销资质证书D.物业服务企业宣布破产68.房屋使用人在物业管理活动中的权利义务，下列说法正确的有（）。A.业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定B.物业使用人负有缴纳物业费的义务C.物业使用人违反管理规约的，业主承担连带责任D.物业使用人可以直接参加业主大会69.物业服务企业资质等级是（）的重要依据。A.招标人选择投标人B.政府市场监管C.物业服务收费定价D.企业纳税等级70.高级物业管理师在制定物业管理方案时，应重点考虑（）。A.客户需求分析B.成本控制C.风险防范D.法律法规遵循三、判断题（共30题，每题1分）71.业主大会是物业管理区域内代表全体业主行使共同管理权的自治组织，具有法人资格。（）72.前期物业服务合同可以由建设单位与物业服务企业签订，也可以由业主委员会与物业服务企业签订。（）73.物业服务企业有权自主调整物业服务收费标准。（）74.业主转让房屋时，原业主欠缴的物业服务费用，物业服务企业应当向新房主追缴。（）75.物业管理区域内共用设施设备维修、更新、改造的费用，应当从专项维修资金中列支，不得计入物业服务支出。（）76.物业服务企业可以将全部物业管理业务一并委托给其他物业服务企业管理。（）77.业主对建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。（）78.专项维修资金经业主大会同意，可以用于购买国债等稳健型理财产品。（）79.物业服务企业未履行告知义务，强行装修检查，侵犯了业主的隐私权。（）80.物业服务企业应当向房地产行政主管部门备案，但不需要向业主公示物业服务合同。（）81.只要是小区内的树木，物业服务企业都可以随意修剪或砍伐。（）82.业主委员会成员可以由物业服务企业指定。（）83.物业服务收费实行包干制的，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担。（）84.住宅室内装饰装修活动，禁止扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体。（）85.物业服务企业因管理失职导致业主车辆在车库内刮擦，应当承担赔偿责任。（）86.建设单位未通过招投标选聘物业服务企业的，房地产行政主管部门可以责令其改正并给予罚款。（）87.物业管理招投标中，评标委员会专家应当从事相关领域工作满5年并具有高级职称。（）88.业主大会作出的决定，违反法律规定的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。（）89.物业服务企业可以将电梯的日常维护保养委托给专业的电梯维保单位。（）90.物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作，但不对治安事件承担法定责任。（）91.房屋交付使用前，物业服务费由建设单位承担；交付使用后，由业主承担。（）92.业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；但不得以放弃权利不履行义务。（）93.物业服务企业资质等级越高，其管理的物业项目面积必须越大。（）94.物业服务企业更换项目经理，不需要告知业主委员会和房地产行政主管部门。（）95.业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。（）96.物业管理区域内发生火灾时，物业服务企业首先应当报警并组织疏散人员。（）97.业主认为物业服务企业服务不到位，可以拒交全部物业服务费。（）98.物业服务合同期限届满前，业主大会决定解聘物业服务企业的，应当在合同期限届满前3个月书面通知物业服务企业。（）99.建设单位在销售物业时，可以不向买受人明示临时管理规约。（）100.物业服务企业挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款。（）四、简答题（共5题，每题5分）101.简述业主大会的成立条件及主要职责。102.简述物业服务企业在物业管理区域内发生安全事故时的应急处理流程。103.简述物业服务费用包干制与酬金制的区别。104.简述物业承接查验的主要内容及其法律意义。105.简述高级物业管理师在处理业主群体性投诉事件时应遵循的原则和步骤。五、计算与案例分析题（共3题，每题10分）106.某住宅小区总建筑面积为10万平方米，其中可售面积为8万平方米，公建配套面积为1万平方米，地下车库面积为1万平方米。该小区物业服务费标准为2.5元/月/平方米（建筑面积）。专项维修资金缴存标准为100元/平方米（建筑面积）。已知该小区入住率达到80%。（1）计算该小区每月理论应收的物业服务费总额。（2）若该小区需进行屋面防水大修，工程预算为50万元，根据相关规定，使用专项维修资金需要经过多少比例的业主同意？（请列出计算公式）（3）若物业服务企业实行包干制，年度实际支出物业服务成本为250万元，该企业年度物业服务费收入（假设收缴率为100%）为多少？盈亏情况如何？107.案例分析：某小区业主李某在装修期间，擅自将承重墙部分拆除，并扩大了阳台面积。物业服务企业发现后，多次上门劝阻，李某置之不理。物业服务企业遂向当地房地产行政主管部门报告。主管部门责令李某恢复原状，并处以罚款。事后，李某认为物业服务企业多管闲事，拒绝缴纳当月物业服务费，并联合部分邻居在小区门口拉横幅抗议物业服务企业“暴力管理”。问题：（1）李某的行为违反了哪些法律规定？（2）物业服务企业的处理是否得当？为什么？（3）针对李某的拒交物业费行为，物业服务企业应如何维权？（4）作为高级物业管理师，你认为应如何从源头上预防此类违规装修事件的发生？108.案例分析：云浮市某高档住宅小区，2025年1月，业主委员会与甲物业服务企业签订的物业服务合同到期。业主大会决定续聘甲企业，但在续签合同时，部分业主认为物业服务费过高，要求下调10%。甲企业表示目前人工成本上涨，无法接受下调，并提出如果维持原价，需增加增值服务内容。双方僵持不下，导致新合同迟迟未能签订，但甲企业继续提供服务。2025年3月，小区内发生一起入室盗窃案件，业主认为是因为甲企业管理不善导致，集体要求拒交物业费并解聘甲企业。问题：（1）在原合同到期但新合同未签订期间，甲企业与业主之间形成的是什么法律关系？（2）针对业主提出的入室盗窃责任问题，物业服务企业是否应当承担赔偿责任？请说明理由。（3）作为高级物业管理师，请设计一套解决方案，以化解当前的矛盾，平衡业主利益与企业生存发展。参考答案与解析一、单项选择题1.C【解析】根据《民法典》第278条，筹集建筑物及其附属设施的维修资金，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。2.C【解析】物业管理活动属于民事活动，双方是平等的民事主体，通过合同建立服务关系。3.C【解析】招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人，包括不得以特定行政区域或者特定行业的业绩、奖项作为加分条件或者中标条件。限制外地企业属于排斥潜在投标人。4.C【解析】根据《物业管理条例》，违反规定将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给其他管理企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款。5.A【解析】投标人少于3个的，可以采用协议方式。6.B【解析】《物业服务收费管理办法》第六条规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。7.B【解析】前期物业服务合同具有过渡性，一旦业主委员会与新的物业公司签订合同生效，前期合同自动终止。8.A【解析】《物业管理条例》规定，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。9.B【解析】物业买受人应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。10.B【解析】物业管理用房属于全体业主共有。11.C【解析】保洁工具的存放属于内部管理，不是对服务结果的直接检查重点，虽然重要但相对于清洁度、及时性等，C选项更偏向于内部后勤。12.A【解析】协助做好善后工作。13.A【解析】《民法典》第278条，筹集和使用专项维修资金、改建重建建筑物及其附属设施，属于特别重大事项，需面积和人数“双三分之二”参与，“双四分之三”同意。但注意题目问的是“参与表决”的比例，若问通过比例则是四分之三。此处题干若是问“应当经...同意”，则是A选项。仔细审题，题干是“应当经...同意”，所以是双四分之三。注：原题选项A为三分之二，B为二分之一，C为三分之二，D为四分之三。此处根据《民法典》正确答案应为四分之三，但选项A是三分之二。若原题是旧法，则选A。根据2025年考试背景，应遵循《民法典》。修正：原题选项中若有“四分之三”则选之。若原题选项如上所列，可能存在题目设置与现行法冲突，假设选D（若D是四分之三）。根据提供的选项，A是三分之二，D是四分之三。正确答案是D。（注：原题干选项D为四分之三，正确）。14.C【解析】《物业管理条例》规定，不得违反合同约定强制收取一年以上费用。15.D【解析】房屋自然老化若在保修期外，由维修资金维修；保修期内由开发商负责。笼统说由开发商负责是错误的。16.C【解析】评标委员会中招标人代表以外的专家不得少于成员总数的三分之二。17.C【解析】专项维修资金用于大修、更新、改造，不用于日常维护（日常维护含在物业费中）。18.C【解析】未履行合同义务导致损害，承担违约责任。19.C【解析】应当事先告知物业服务企业。20.A【解析】招标方式分为公开招标和邀请招标。21.B【解析】申请预售许可时，需提交前期物业服务合同。22.B【解析】应当向房地产行政主管部门办理手续。23.C【解析】超越资质等级承接业务，警告、责令改正，并处1万元以上10万元以下罚款。（注：不同时期法规罚款不同，按常见标准选C或A。原条例是1万-10万）。24.C【解析】物业服务企业负责维护秩序，无权罚款（罚款权属行政权），锁车易引发侵权。25.B【解析】中标人确定之日起15日内备案。26.D【解析】实行包干制的，利润是物业服务企业的结余，不属于支出成本。实行酬金制的，酬金是成本。题目问“支出成本”，通常指包干制下的成本构成，利润不是成本。27.B【解析】业主委员会是业主大会的执行机构。28.C【解析】每届任期不超过5年。29.A【解析】原资质等级分为一、二、三级。30.A【解析】前期物业管理始于房屋交付使用。31.B【解析】专项维修资金是重点公示内容。32.B【解析】物业管理用房属于共用设施设备范畴（或共有部分）。33.C【解析】合同终止时，移交资料和固定资产。34.A【解析】主物转让时，从物（共有权利）一并转让。35.A【解析】基于合同产生的违约责任。36.C【解析】以产权登记面积为准。37.B【解析】电梯危及安全属于紧急情况，可应急使用维修资金。38.A【解析】请求人民法院撤销决定。39.A【解析】专项服务业务可以委托，但不得将全部管理一并委托。40.A【解析】前期承接查验主要是建设单位和物业企业。41.A【解析】管理不善造成损坏，企业承担修复及费用。42.B【解析】车位车库应当首先满足业主的需要。43.A【解析】集体讨论或书面征求意见。44.B【解析】资质申请实行核准制度。45.A【解析】告知禁止行为和注意事项。46.B【解析】酬金制下，每年不少于2次公布收支情况。47.A【解析】最基本的法律关系主体是物业企业和业主。48.B【解析】前期合同终止，移交给业主委员会（或新物业企业，但主要是业委会）。49.A【解析】改动防水层需做闭水试验。50.D【解析】未公布资料，责令改正，警告，可并处5000元以上1万元以下罚款。二、多项选择题51.ABCD【解析】社会化、专业化、市场化、规范化是物业管理的基本特征。52.ABCD【解析】四项均需业主共同决定。53.ABC【解析】签订主体（建设单位vs业委会）、生效条件、期限不同。服务内容基本相似。54.ABC【解析】依约收费、制止违约、选聘专项公司。要求业委会协助不是法定权利。55.AB【解析】政府指导价和市场调节价。56.ABD【解析】楼盖、屋顶、楼梯间属于共用部位。电梯属于共用设施设备。57.ABCD【解析】四公一信原则。58.ABCD【解析】四项均为安全防范职责。59.ABCD【解析】四项均为业主权利。60.ABD【解析】用于共用部位大修更新改造；不得挪用；紧急情况可应急使用。C项“必须经过业主大会表决”过于绝对，紧急情况除外。61.AB【解析】电梯和消防由于涉及公共安全，有严格的资质要求，虽然可以委托，但监管极严，且严禁层层转包。题目问“不得违规转包”，实际上ABC都可以委托，但必须委托给有资质单位。若问“哪些必须由具备资质的单位承接”，选AB。此处按常规理解，所有专项服务都不得违规转包，但AB是特种行业。本题若指“不得违规转包”即所有，但通常考察特种行业。根据题意，选AB作为重点监管对象。62.ABCD【解析】四项均属档案资料。63.ABCD【解析】四项均为业委会职责。64.ABD【解析】查验共用部位、设施设备、保修情况。业主档案通常不由建设单位直接向物业企业全部移交，部分涉及隐私。65.AC【解析】逾期交费、违章装修可依约要求违约金。改变用途、空置房屋若符合规约不一定违约。66.AB【解析】制止、报告。无权罚款、强制拆除。67.ABCD【解析】四项均可导致合同终止。68.AC【解析】约定由使用人交费的从其约定；使用人违规业主连带。使用人一般不直接交费（除非约定），不直接参加业主大会（除非业主授权）。69.ABC【解析】资质是招标、定价、监管的依据。70.ABCD【解析】制定方案需全面考虑需求、成本、风险、法律。三、判断题71.错误【解析】业主大会不是法人组织，不具有法人资格，属非法人组织。72.错误【解析】前期合同由建设单位与物业企业签订。73.错误【解析】实行政府指导价的，不得自主随意调整；实行市场调节价的，需按合同约定程序调整。74.错误【解析】原业主欠费，物业企业应向原业主追缴，但新房主在购买时可能有查封等风险，法律上债务主体是原业主。但实践中可能通过合同约定。75.正确【解析】维修资金用于大修更新改造，不计入日常物业费成本。76.错误【解析】禁止全部转包（支解转包）。77.正确【解析】《民法典》规定。78.错误【解析】专项维修资金严禁挪作他用，包括购买国债（曾有规定允许，但新规下严禁，风险控制）。79.正确【解析】装修检查需在约定时间进行，强行闯入侵犯隐私。80.错误【解析】应当向业主公示。81.错误【解析】砍伐树木需经绿化部门审批。82.错误【解析】业主委员会由业主大会选举产生。83.正确【解析】包干制下盈亏自负。84.正确【解析】装修管理办法禁止行为。85.正确【解析】管理失职导致损害，承担赔偿责任（违约或侵权）。86.正确【解析】应责令改正并罚款。87.正确【解析】专家需满5年且高级职称或同等专业水平。88.正确【解析】《民法典》规定。89.正确【解析】可以委托，但委托给有资质单位。90.正确【解析】物业企业负协助义务，非法定治安责任主体。91.正确【解析】交付前由建设单位承担。92.正确【解析】权利义务一致，不得放弃权利不履行义务。93.错误【解析】资质等级与管理面积有正相关性，但不是“必须”，且资质制度已改革，本题按旧逻辑，资质高意味着有能力管大，但不是绝对的必须条件。94.错误【解析】更换项目经理通常需告知（有的地方规定备案）。95.正确【解析】30日内备案。96.正确【解析】消防应急流程。97.错误【解析】服务不到位可要求整改或减价，但一般不能全额拒交，除非完全未服务。98.正确【解析】提前3个月通知。99.99.错误【解析】必须明示。100.正确【解析】挪用维修资金的处罚。四、简答题101.答：业主大会的成立条件：同一个物业管理区域内的业主，在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。通常规定入住率达到一定比例（如50%以上）或首套房屋交付满一定期限（如2年）即可筹备。主要职责：(1)制定和修改业主大会议事规则；(2)制定和修改管理规约；(3)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；(4)选聘和解聘物业服务企业；(5)筹集和使用专项维修资金；(6)改建、重建建筑物及其附属设施；(7)改变共有部分的用途；(8)决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项。102.答：(1)立即启动应急预案，组织应急人员赶赴现场；(2)采取有效措施控制事态发展，防止损失扩大（如切断电源、灭火、救治伤员）；(3)第一时间向相关行政管理部门（公安、消防、医疗等）报告；(4)保护现场，配合相关部门进行调查取证；(5)及时通知受影响的业主，做好安抚工作；(6)协助有关部门做好善后处理工作。103.答：(1)定义不同：包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的计费方式；酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的计费方式。(2)财务透明度不同：酬金制要求物业企业公布收支明细，透明度高；包制下企业内部核算，业主只看结果。(3)风险承担不同：包干制下经营风险由企业承担；酬金制下由业主承担。(4)适用性不同：包干制适用于普通住宅，操作简便；酬金制适用于规模较大或业主财务监督意识较强的小区。104.答：主要内容：(1)物业共用部位：包括基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、外墙、楼梯间等。(2)共用设施设备：包括电梯、给排水系统、供电系统、消防系统、安防系统、景观设施等。(3)物业档案资料：包括竣工总平面图、单体建筑结构设备竣工图、配套设施地下管网工程竣工图等竣工验收资料，以及设备安装、使用、维护保养等资料。法律意义：(1)明确物业移交界限，界定建设单位与物业企业的责任；(2)为后续的物业管理、维修养护提供基础依据；(3)保障业主的知情权和共有财产权益；(4)减少因质量不清导致的纠纷。105.答：原则：(1)依法依规原则；(2)及时响应原则；(3)实事求是原则；(4)沟