2026年天津物业管理师资格考试(物业管理实务)题库及答案(建设部)

2026年天津物业管理师资格考试(物业管理实务)题库及答案(建设部)一、单项选择题（共20题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.在物业管理早期介入阶段，物业管理企业最主要的工作任务是（）。A.组建管理处，进行人员培训B.签订物业服务合同C.从物业管理的角度对开发建设提出建议D.办理承接查验手续2.根据《民法典》及相关规定，建设单位尚未出售和虽已出售但未交付的物业，物业服务费用由（）承担。A.业主B.建设单位C.物业使用人D.业主委员会3.物业管理招标中，评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，其中专家人数不得少于成员总数的（）。A.三分之一B.二分之一C.三分之二D.四分之三4.物业服务企业在发生突发公共事件时，应首先启动（）。A.一般应急预案B.专项应急预案C.总体应急预案D.现场处置方案5.住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处（）万元的罚款。A.1万以上5万以下B.5万以上10万以下C.10万以上20万以下D.20万以下6.在房屋装修管理中，业主在办理室内装饰装修管理服务手续时，物业服务企业应当将（）告知业主。A.物业管理区域划分情况B.禁止行为和注意事项C.前期物业服务合同内容D.业主临时公约7.物业服务费的计算公式中，如果采用酬金制，物业服务资金除去物业服务支出，结余部分归（）所有。A.物业服务企业B.业主C.业主委员会D.社区居委会8.关于物业共用设施设备的维修养护，下列说法正确的是（）。A.所有费用一律从专项维修资金中列支B.人为损坏的共用设施设备维修费用由责任人承担C.保修期内的维修责任由物业服务企业承担D.共用设施设备的更新改造费用应计入当期物业服务支出9.物业档案资料管理中，关于档案保存期限的表述，正确的是（）。A.所有物业档案均需永久保存B.物业本体及基础资料档案应长期保存C.日常运行记录只需保存3年D.业主报修记录无需保存10.某住宅小区总建筑面积10万平方米，其中住宅面积8万平方米，商业面积2万平方米。若住宅物业服务费标准为2.0元/月/平方米，商业物业服务费标准为4.0元/月/平方米，该小区每月的理论物业服务费总收入为（）万元。A.16B.24C.20D.3211.物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的，委托行为（）。A.有效，但需向业主大会说明B.无效C.部分有效D.需经房地产行政主管部门批准后有效12.在车辆停放管理中，车辆停放服务费不包括（）。A.车位管理费B.车辆停放场地占用费C.车辆保管费D.停车服务人员的劳务费13.物业服务企业如果因管理失职造成业主重大人身财产损害，应承担的法律责任主要是（）。A.仅承担行政责任B.仅承担违约责任C.承担侵权责任或违约责任D.承担刑事责任14.消防管理中，物业管理区域应当至少（）进行一次全员消防演练。A.每月B.每季度C.每半年D.每年15.物业服务合同终止时，物业服务企业应当向业主委员会移交的资料不包括（）。A.竣工总平面图B.物业费收支账册C.企业内部员工档案D.设施设备技术资料16.业主大会决定筹集和使用专项维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积（）的业主且占总人数（）的业主同意。A.过半数；过半数B.三分之二以上；三分之二以上C.过半数；三分之二以上D.三分之二以上；过半数17.在处理邻里噪音纠纷时，物业服务企业的首要角色是（）。A.裁决者B.协助调解者C.惩罚者D.执法者18.绿化养护管理中，关于草坪修剪的高度要求，通常遵循（）原则。A.三分之一B.二分之一C.四分之三D.随意修剪19.物业服务企业欲在小区公共区域发布经营性广告，收益的归属是（）。A.全部归物业服务企业B.全部归业主C.扣除合理成本后归业主D.归建设单位20.天津市关于“红色物业”建设的要求中，强调要建立健全（）机制。A.社区党组织领导下的居委会、业委会、物业服务企业联动B.街道办事处全权负责C.物业服务企业自主管理D.开发商主导管理二、多项选择题（共10题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）21.物业管理承接查验的主要内容包括（）。A.物业共用部位B.共用设施设备C.业主自有房屋内部D.物业档案资料E.物业管理用房22.物业服务企业在处理业主投诉时，应遵循的原则有（）。A.尊重业主B.及时高效C.依法依规D.保护隐私E.一味迁就23.下列费用中，不得从专项维修资金中列支的有（）。A.应当由建设单位承担的共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用B.应当由业主独自承担的维修、更新和改造费用C.物业服务企业的办公费用D.应当由当事人承担的因人为损坏共用部位、设施设备所需的修复费用E.根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修、养护费用24.物业服务企业安全防范工作的主要内容涵盖（）。A.治安防范B.消防管理C.车辆管理D.突发事件应急处理E.建筑结构安全监测25.关于物业使用禁止行为的说法，正确的有（）。A.不得擅自改变房屋承重结构B.不得违章搭建建筑物和构筑物C.不得擅自改变物业使用性质D.不得占用、挖掘物业管理区域内道路、场地E.不得利用物业从事危害公共利益的活动26.物业服务合同的终止情形包括（）。A.物业服务合同期满B.物业服务企业被吊销资质证书C.业主大会决定解聘物业服务企业D.物业服务企业主动提出辞职并经业主大会同意E.物业服务区域灭失27.在物业管理招投标活动中，招标方式可以分为（）。A.公开招标B.邀请招标C.协议招标D.竞争性谈判E.单一来源采购28.物业服务企业财务管理中，包干制和酬金制的主要区别在于（）。A.财务透明度B.节余归属C.亏损承担D.计费基础E.税务处理29.电梯安全管理中，物业服务企业应做到（）。A.建立电梯安全技术档案B.配备持证的电梯安全管理人员C.对电梯进行日常清洁即可D.委托有资质的单位进行定期维保E.在电梯显著位置张贴安全注意事项30.物业管理早期介入对建设单位的作用包括（）。A.优化设计，减少后期改造隐患B.提高工程质量C.利于物业销售D.方便建设单位移交E.降低建设成本三、判断题（共10题，每题0.5分。正确的选A，错误的选B）31.只要业主按时缴纳了物业服务费，物业服务企业就必须对业主室内专有部分的财产损失承担赔偿责任。（）32.业主委员会是业主大会的执行机构，有权代表业主与物业服务企业签订物业服务合同。（）33.物业服务企业可以强制要求业主预收一年的物业服务费用。（）34.住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括装饰装修工程的实施内容、期限、管理服务费用等。（）35.物业管理用房的所有权依法属于业主，未经业主大会同意，物业服务企业不得改变其用途。（）36.专项维修资金属于业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。（）37.物业服务企业应当向全体业主公布物业服务合同履行情况、物业共用部位和设施设备的使用情况等，但无需公布财务收支情况。（）38.因维修物业或者公共利益，确需临时占用、挖掘道路、场地的，物业服务企业应当征得业主委员会和周边业主的同意。（）39.物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。（）40.天津市规定，新建住宅物业实行前期物业管理，建设单位应当在销售物业之前，通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业。（）四、案例分析题（共4题，每题10分）41.案例一：某高档住宅小区，由A物业服务企业提供物业服务。2025年6月，小区3号楼1201室业主李某在装修过程中，未向物业服务企业申报登记，擅自拆改连接阳台的砖混墙体，导致楼上1301室地板开裂。1301室业主张某发现后立即向物业服务中心投诉。A物业服务中心接到投诉后，立即派装修管理人员到现场查看，发现李某正在施工，墙体已被拆除一部分。问题：(1)针对李某的行为，A物业服务企业应采取哪些措施？(2)若李某拒绝整改，A物业服务企业是否有权强制拆除？应如何处理？(3)对于张某的损失，应由谁承担赔偿责任？为什么？42.案例二：某小区总建筑面积为15万平方米，其中住宅10万平方米，商业3万平方米，地下车库2万平方米。该小区物业服务费实行包干制。2025年，该小区发生了以下事项：1.业主委员会对物业服务企业上年度的财务收支情况提出质疑，要求审计。2.电梯发生困人事故，维保单位救援到达时间超过规定时限。3.部分业主以物业服务不到位为由，拒缴物业费。问题：(1)针对业主委员会的审计要求，物业服务企业应如何回应？请说明理由。(2)对于电梯困人事故，物业服务企业应承担什么责任？应如何加强电梯管理？(3)针对业主拒缴物业费的情况，物业服务企业可以采取哪些合法的应对措施？43.案例三：某物业服务项目，2026年预算编制工作开始。已知该项目上年度收入数据如下：物业服务费收入300万元（收缴率95%），停车费收入50万元，广告收入20万元（扣除成本后净收入）。上年度支出数据如下：人员工资150万元，清洁费30万元，绿化养护费20万元，办公费10万元，设施设备维保费40万元，法定税费及折旧30万元。2026年预计人工成本上涨10%，其他成本不变。同时，计划投入15万元用于智能化门禁系统改造。问题：(1)请列出2026年该项目物业服务支出预算总额的计算过程及结果。(2)若该项目实行酬金制，预收的物业服务资金为400万元，酬金比例为10%，请计算2026年该项目的物业服务支出结余或亏损情况（假设实际支出等于预算支出）。(3)作为项目经理，在预算编制时应重点关注哪些方面以确保预算的科学性和可执行性？44.案例四：天津市某老旧小区，由于建设年代较早，缺乏物业管理，环境脏乱差，设施老化严重。2025年，在社区党组织推动下，该小区成立了业主大会和业主委员会，并选聘了B物业服务企业进驻。B物业进驻后，面临诸多困难：一是部分业主习惯性不交费；二是私搭乱建严重；三是停车位紧缺，矛盾突出。问题：(1)结合“红色物业”建设要求，B物业服务企业应如何借助社区力量解决收费难问题？(2)针对私搭乱建问题，B物业服务企业应依据哪些法律法规进行处理？具体流程是什么？(3)为缓解停车位紧缺矛盾，B物业服务企业可以提出哪些合理的改造与管理建议？参考答案与解析一、单项选择题1.【答案】C【解析】物业管理早期介入是指物业管理企业在物业开发建设初期或规划设计阶段介入，从物业管理的角度对开发建设提出建议，以便于后期管理，减少返工和隐患。A、B、D项均属于前期物业管理的阶段。2.【答案】B【解析】根据《民法典》及《物业管理条例》，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3.【答案】C【解析】评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员人数为5人以上单数，其中专家人数不得少于成员总数的三分之二。4.【答案】C【解析】突发公共事件发生时，应首先启动总体应急预案，根据事件性质和级别，再启动相应的专项应急预案和现场处置方案。5.【答案】C【解析】根据《物业管理条例》，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。6.【答案】B【解析】物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主，这是装修管理服务协议的核心内容之一。7.【答案】B【解析】酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。8.【答案】B【解析】物业共用设施设备的维修养护责任区分情况：保修期内由建设单位负责；保修期满后，人为损坏由责任人承担；正常损耗的维修、更新改造费用从专项维修资金中列支（中修以上）或计入物业服务支出（日常小修）。B项表述正确。9.【答案】B【解析】物业档案中，物业本体及基础资料（如竣工图纸、规划文件等）涉及物业的根本信息，应当长期保存。日常运行记录保存期限根据管理要求而定，通常为3-5年或长期。业主报修记录一般保存一定期限，并非无需保存。10.【答案】B【解析】计算公式为：收收11.【答案】B【解析】根据《民法典》和《物业管理条例》，物业服务企业不得将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人。此种委托行为无效。12.【答案】C【解析】车辆停放服务费包括车位（库）管理服务费、车辆停放场地占用费等。如果业主与物业签订的是保管合同，则产生保管费，但通常的车辆停放服务仅提供场地和管理，不含保管责任（除非另有约定）。题目问的是“车辆停放服务费”通常包含内容，C项保管费属于特定的保管合同范畴，不包含在常规停放服务费中。13.【答案】C【解析】物业服务企业因管理失职造成业主损害，既违反了合同约定（违约责任），也侵犯了业主的合法权益（侵权责任），通常产生责任竞合，由受害人选择其一主张。14.【答案】D【解析】消防安全管理规定，消防安全重点单位应当至少每半年进行一次消防演练，其他单位应当至少每年进行一次消防演练。住宅小区通常按每年一次全员演练执行。15.【答案】C【解析】物业服务合同终止时，物业服务企业应当移交的资料包括：竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；物业管理必需的其他资料（如业主资料、财务账册等）。企业内部员工档案属于企业内部管理资料，无需移交。16.【答案】B【解析】筹集和使用专项维修资金，属于重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。17.【答案】B【解析】物业服务企业是服务企业，不是执法机构，也不是司法机关。在邻里纠纷中，其主要角色是协助调解、提供事实情况，无权裁决或惩罚。18.【答案】A【解析】草坪修剪应遵循“三分之一”原则，即每次修剪的剪去部分不超过草坪自然高度的三分之一，以避免草坪受损。19.【答案】C【解析】根据《民法典》，利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。20.【答案】A【解析】天津市推行“红色物业”建设，核心是强化党建引领，建立健全社区党组织领导下的居委会、业委会、物业服务企业协调运行机制。二、多项选择题21.【答案】ABDE【解析】承接查验包括：物业共用部位、共用设施设备、物业管理用房以及相关档案资料。业主自有房屋内部不属于查验范围。22.【答案】ABCD【解析】投诉处理原则包括：尊重业主、及时高效、依法依规、保护隐私、有据可依等。一味迁会损害其他业主利益或违反规定，不可取。23.【答案】ABCDE【解析】根据《住宅专项维修资金管理办法》，下列费用不得从维修资金中列支：建设单位承担的费用（保修期内）；业主独自承担的费用；物业服务企业办公费用；人为损坏修复费用；物业服务合同约定由物业企业承担的费用。24.【答案】ABCD【解析】物业安全防范主要包括治安、消防、车辆管理和突发事件应急处理。建筑结构安全监测通常需要专业机构，物业主要配合巡查，非直接管理内容。25.【答案】ABCDE【解析】A、B、C、D、E均为《物业管理条例》及相关法规明确禁止的物业使用行为。26.【答案】ABCDE【解析】物业服务合同终止的情形包括：期满；企业被吊销资质、解散、破产；业主大会解聘；双方协商一致；物业灭失等。27.【答案】AB【解析】物业管理招标方式主要分为公开招标和邀请招标。协议招标通常用于前期物业在特定条件下的选聘，不属于常规招标方式。28.【答案】ABC【解析】包干制与酬金制的区别在于：财务透明度（酬金制高）、节余归属（包干制归企业，酬金制归业主）、亏损承担（包干制企业承担，酬金制业主承担）。计费基础和税务处理在形式上可能有差异，但核心区别在于前三项。29.【答案】ABDE【解析】电梯管理要求：建立档案、配备持证人员、委托有资质单位维保、张贴注意事项。C项“日常清洁即可”错误，必须进行日常巡查和维保。30.【答案】ABC【解析】早期介入可以帮助优化设计、提高工程质量、利于销售。虽然方便移交，但早期介入本身可能会增加一定的建设成本（如建议增加设施），并非降低建设成本，而是降低全寿命周期成本。三、判断题31.【答案】B【解析】物业服务费主要用于公共区域的维护、保洁、秩序维护等。物业服务企业对业主室内专有部分财产通常不承担保管责任，除非有特别约定或因物业过错（如水管爆裂未及时处理）导致损失。32.【答案】A【解析】业主委员会是业主大会的执行机构，代表业主与物业服务企业签订物业服务合同是其法定职责之一。33.【答案】B【解析】《民法典》规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。同时，预收物业费不得超过一定期限（通常不得超过一年），不得强制预收一年以上。34.【答案】A【解析】住宅室内装饰装修管理服务协议应当明确装饰装修工程的实施内容、期限、管理服务费用、违约责任等。35.【答案】A【解析】物业管理用房属于业主共有，未经业主大会同意，物业服务企业不得改变其用途。36.【答案】A【解析】这是专项维修资金的基本定义和用途。37.【答案】B【解析】实行酬金制的，物业服务企业应当向全体业主公布物业服务合同履行情况、物业共用部位和设施设备的使用情况以及资金收支情况。实行包干制的，虽无强制公布详细账目义务，但涉及重大公共利益或业主有重大质疑时，也应配合说明。题目说“无需公布财务收支情况”过于绝对，且不符合现代物业管理的透明化趋势。38.【答案】B【解析】因维修物业或者公共利益，确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和社区居委会的同意（部分地区规定），并限期恢复原状。题目说“周边业主”不准确，通常不需要征得每一位周边业主同意，而是通过业主大会或业委会决策。39.【答案】A【解析】《民法典》第九百四十二条：物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分……物业服务人未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。40.【答案】A【解析】天津市及国家相关规定均要求，新建住宅物业实行前期物业管理，建设单位应在销售前通过招投标选聘物业服务企业。四、案例分析题41.【参考答案】(1)措施：①立即责令李某停止施工。②向李某发出《整改通知书》，明确指出其拆改承重墙的行为违反了《住宅室内装饰装修管理办法》及装修管理协议，存在严重安全隐患。③将情况报告当地房地产行政主管部门（房管局）及相关行政管理部门。④做好现场取证工作（拍照、记录）。⑤协助受损业主张某进行现场确认和损失评估。(2)处理方式：A物业服务企业无权强制拆除。物业服务企业作为服务主体，不具有行政执法权。正确处理方式：物业服务企业应持续督促整改，若李某拒绝，应将情况及时报告给城市管理综合执法部门或房地产主管部门，由行政机关依法责令整改并处以罚款；涉及危害公共安全的，报告公安机关。(3)赔偿责任：应由业主李某承担赔偿责任。原因：李某违反装修管理规定，擅自拆改承重结构，直接导致了楼上地板开裂，存在主观过错和因果关系。根据《民法典》侵权责任编及《住宅室内装饰装修管理办法》，因室内装饰装修活动造成相邻房屋的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，装修人应当负责修复和赔偿。42.【参考答案】(1)回应：物业服务企业应配合审计。理由：根据《民法典》及物业管理相关法规，业主享有知情权和监督权。虽然实行包干制，财务盈亏由企业承担，但业主对重大收支情况有知情权。若业主委员会对收支有重大质疑，并经业主大会决定进行审计，物业服务企业应当提供相关财务资料配合审计，以证明经营的合规性。(2)责任与管理：责任：物业服务企业作为电梯的使用管理人，对电梯安全运行负有管理责任。若因维保单位选聘不当、监督不力或应急响应迟缓导致事故扩大，物业需承担相应责任。管理措施：①签订明确的维保合同，约定维保标准和响应时限。②建立电梯安全技术档案，每日进行巡查。③配备持证安全管理人员，落实24小时应急值守。④定期开展电梯困人应急救援演练。⑤对维保单位进行监督评价，对超时救援违约行为进行追责。(3)应对措施：①加强沟通，定期公示服务内容，争取业主理解。②提升服务质量，解决业主关注的实际问题。③发送书面催缴通知（律师函）。④对于无正当理由拒缴的，依据合同约定收取违约金。⑤通过诉讼途径向法院起诉追缴物业费。⑥不得采用停水、停电等违法方式催费。43.【参考答案】(1)计算过程及结果：①2026年人工成本：150×②2026年智能化改造投入：15万元（通常列入资本性支出或专项维修，若计入预算则需单列）。③假设智能化改造费用需从当年预算列支，则：预算支出总额=人工+清洁+绿化+办公