2011年9月武汉房地产市场研究报告-99P-克尔瑞

此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。绝对保密SEP2011年9月武汉上海克而瑞信息技术有限公司武汉市场月报宏观政策篇市政规划篇市场热点篇数据分析篇土地市场篇项目解析篇PART

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宏观政策篇中央调控房地产市场的决心依然坚定，货币政策不会再加紧，财税政策将成为决策层“新宠”；本月仅衢州跟进“温和”限购令，而实施“限价”的城市渐增，“限购扩编”受阻；重庆10月1日起对主城区存量独栋商品住宅征收房产税，模式有待检验，武汉暂不征收；国家政策支持各地发行企业债券为公租房建设融资，地方自创融资方式须谨慎下阶段货币政策维持不变，二三线城市限购扩张止步于衢州，中央地方博弈持续中央调控房地产市场的决心依然坚定，货币政策不会再加紧，财税政策将成为决策层“新宠”9月1日，温家宝在《求是》杂志发表文章，指出房地产市场调控正处在关键时期，调控决心不能动摇、政策方向不能改变、力度不能放松。各级政府要不折不扣将中央房地产调控政策落到实处。房价上涨的短期和长期潜在压力仍然较大，大部分城市房价依然处于高位，租金高企，买卖双方仍处于观望和博弈阶段，市场陷入僵持和胶着状态，调控效果全面显现还需要一段时间。限购政策是当前房地产调控政策的核心措施，也是相对有效的措施，因此，限购政策短期内不放松，中期内将适度扩展限购范围。受国内外经济形势影响，货币政策再加紧（如上调存准率、加息等）已不可能，代之的是财税政策，可能成为未来调控的“重兵器”，如房产税试点城市扩大或者沪渝房产税应税住房范围扩大，对出租房屋收入征收个人所得税，二手房征收土地增值税等。14日，达沃斯论坛上，温家宝重申，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济政策的连续性、稳定性。这一表态增强了货币政策不会放松的预期。24日，周小川出席IMF国际货币与金融委员会部长级会议时指出国内货币政策基调未变，未来政策将致力于稳物价防经济大波动。今年年内房地产调控政策依然严厉，寄望于政策松动是不现实的5本月仅衢州跟进“温和”限购令，而实施“限价”的城市渐增，“限购扩编”受阻台州限购令衢州限购令发布日期8月25日9月9日限购范围市区市区限购产品新建商品住房（二手房不包含）住房（含新建商品住房和二手住房）外地人条件限制提供自购房之日起前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税证明或社会保险缴纳证明同台州规定购房套数限制市域范围内≥2套，市域范围外≥1套或不能提供上述证明者，暂停购买资格市域范围内≥3套，市域范围外≥1套或不能提供上述证明者，暂停新购住房点评整体宽松，衢州版与台州版如出一辙，虽然衢州二手房纳入限购，但限购第4套及以上的做法，明显放宽了本市居民的购房限制城市发布时间起始时间首次开盘项目在售项目其他宜昌8月24日8月开始销售价格都不得超过同地段、同类型商品住房近期销售均价销售价格不得高于7月份该项目的实际销售均价将提高中心城区高档商品房预售许可申请标准，将对房价过高的房地产开发企业依法加强税务监管韶关9月4日9月18日起备案均价高于周边同类楼盘半年内实际成交均价10%，暂缓办理预售证备案均价高于本楼盘同类房型半年内实际成交均价5%，暂缓办理预售证已发放预售证项目，实际成交价格高于备案价格的，暂停购房合同网签和备案登记丹东9月5日9月5日起均价不得高于同地段同类商品住房备案公示后的销售均价已批准预售的分期开发项目，又申请该地块新的商品房预售证，不得高于该项目原来的均价已取得预售证，尚未销售的商品房，销售价格实行价格备案及明码标价制度，具体价格以物价、房产部门备案公示后的销售价格为准限购和限价利益链6重庆10月1日起对主城区存量独栋商品住宅征收房产税，模式有待检验，武汉暂不征收重庆房产税内容简析征收对象1.独栋高档住宅（包括存量和增量）2.个人新购的高档住宅（比新建商品住宅均价高两倍及以上）3.非重庆户籍家庭新购第二套及以上征收标准累进税率：按成交均价高于近两年商品住房成交均价倍数征税税率3倍以下，征收0.5%3-4倍征收1%4倍以上征收1.2%非重庆户籍家庭新购第二套及以上征收0.5%计税依据以商品房市场价格为征税基数特点抵扣：1月28日以前的存量独栋别墅可抵扣180㎡；新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米；非重庆户籍、无企业、无工作的个人的应税住房均不扣除免税面积计算公式每年应纳房产税额=应税建筑面积×房屋交易价×税率纳税期限10月1日-31日对主城九区1月28日前购买的独栋商品住宅征税，而这之前只针对1月28日以后新增的独栋别墅、高档住宅以及新购2套以上的外地人征税这个并非新政策，在今年1月份的重庆房产税政策中已有规定，此前只征收了增量住房房产税，存量独栋并没有正式开征。直接影响不大。目前重庆应税存量独栋商品住宅约3500套，占重庆主城区商品住宅的1%不到，同时房产税制定的价格门槛较高，税率偏低，还有面积减免，预计征收的税额总体不大，对房价影响有限，仅是增加了一项税收来源。存量房开征房产税的“重庆模式”尚属全国首例，有待时间检验，全国推广为时尚早，武汉暂不征收。威慑力比较大，将推动独栋别墅二手房交易。存量房开征房产税试点，表明了调控的趋势，很可能逐渐扩大范围，如对个人多套普通住房征税，这对非自住的购房需求将产生明显心理影响。重庆增加持有环节税费，将逐渐有利于挤压出目前市场的存量闲置房源。1243武汉三环内主城区存量独栋极少，包括梦湖香郡（32栋）、城投瀚城（18栋）、虹景花园、梦湖水岸（2栋）、保利心语（2栋）、南湖山庄（4栋）、水岸星城（2栋）、水墨清华（5栋）等项目，即使按照重庆模式征收存量独栋房产税，税负偏低，不足以影响整个市场。7国家政策支持各地发行企业债券为公租房建设融资，地方自创融资方式须谨慎模式1设立保障房建设融资平台政府直接建设型政府设立负责保障房建设的平台公司,并将土地和启动资金注入该平台公司,由平台公司获得银行、保险和社保基金等金融机构的贷款,负责保障房建设和运营管理的建设方式

政府建设，购房者与政府共享产权是一种经济适用房与廉租房相结合的保障方式，购房者通过出资享有一定比例房产产权，以快速回笼资金

企业自建廉租房，建好后产权归企业吸收社会资本进入保障房建设领域，将保障性建设主体转向企业

普通住宅配建一定比例保障房政府出让土地时要求新建商品住宅项目按一定比例配建保障房1000万套保障性住房建设任务给各地财政带来不少压力，为完成建设目标，部分城市出现了保障房建设“压力转移”的几种模式：重庆、湖北模式受认可点评非保障房项目融资平台被严控这种做法可能损害真正需要廉租房的困难住户，可能将造成廉租房有效供给不足满足的仅是企业内部员工的住房需求，广大社会困难群体不能兼顾土地出让时，政府对开发企业作出硬性规定，较为可行，但规模较小方式可行，但须防范企业融资用作他用模式2共有产权廉租房模式3企业自建廉租房模式4普通商品房配建保障房存争议山东德州平原县模式存争议山东日照模式受认可传统模式模式5发行企业债券发行企业债券融资利用投融资平台，申请发行企业债券，优先用于保障房建设，符合条件的其他企业也可通过发行企业债券进行项目融资创新模式受认可8

小结:房地产调控决心未改，但后期货币政策有望从“继续从紧”转为“不变”。欧美国家多在实行宽松的货币政策，而国内通胀已露触顶迹象，国内外因素正迫使我国的货币政策渐渐接近“底部”，不敢进一步明显紧缩。建议密切关注今年四季度的中央经济工作会议对后一阶段调控重点的表态。二三线城市扭捏不愿出台严格限购令，市场对于二三线限购从严的预期在逐渐减弱，消费者心理防线放松，但还是具有一定警示作用，地方自主的“限价”措施使房价整体涨幅收窄，短期内将促进二三线城市销售。相对而言，一二线城市“限购”尚未放松，楼市资金将持续向二三线城市转移。当前房地产市场已到了调控的关键时期，作为房产税征收试点的重庆再度将房产税提出来，并特别将存量房征收房产税提出来，既显示了实施和执行该项政策的决心和力度，又显示了房地产调控政策的持续性。由于该种房产税征收模式尚不成熟，全国推广尚早，对于武汉鞭长莫及。保障房建设即将迎来最后时间节点，多数城市作出保证可按时完工，多渠道融资方式解决了资金难问题，有关保障房建设资金来源及去向、保障房安置、建造质量等等须谨防国家“秋后算账”。另外，随着保障房明年陆续完工，将迎来上市高峰，市场需求结构将发生改变。PART

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市政规划篇9月30日，武汉大道收官之作——金桥高架建成通车9月30日武汉大道、二环线汉口段通车两大城市动脉刷新武汉速度2011年9月9日白沙洲大道高架桥9日中午试通车9月30日，串两湖连四街——楚河通航武汉大道收官之作——金桥高架建成通车；武汉大道、二环线汉口段通车两大城市动脉刷新武汉速度；9月30日，武汉大道关键性控制工程——金桥高架建成通车，标志着全长43.9公里的武汉大道全线通车。“金桥“一步”跨越武广高速、京广和合武铁路等12条铁路线；上层是近8000平方米的工地，中间是2.75万伏的高压线网，桥下是每天要经过的326趟火车，其施工难度不亚于一座长江大桥。整座斜拉桥全长260米，塔高101.7米，主跨138米，为国内“第一陆地斜拉桥”；桥梁桥面不等宽，最窄处只有39米，最宽处51米，系国内首创“双不对称”陆地斜拉桥。金桥大道高架桥于去年6月开工，按最初的建桥方案，斜拉桥单塔为“A”字造型，底部连接两“脚”的横梁，需建在地下8米深处，金桥大道至少得封闭180天。经过地产集团组织设计方与施工方反复讨论修改，变“A”字塔原来叉开站立为“直腿站立”，取消了主塔脚端的横梁，将横梁改到上部，结构安全不受影响，又无需中断交通，保证了后湖地区每天几十万人的出行。武汉大道、二环线汉口段通车，两大城市动脉刷新武汉速度

30日通车的武汉大道，全长43.9公里，是武汉第一条跨越长江、穿越中心城区的快速路。它南起武昌双湖桥，北至汉口三金潭，全长约18.3公里，沿线无红绿灯，为我国目前最长的城中快速道路。武汉大道是我市精心打造的气势恢宏、极具滨水特色的全国一流城市交通景观带,同时武汉大道是武汉第一条绿化上高架桥的快速路，也是江城最美景观路。2011年9月9日白沙洲大道高架桥9日中午试通车白沙洲大道高架桥9日中午12时开放交通试通车。武汉地产集团总经理助理雷鸣表示，提前开放交通主要是为了缓解即将到来的中秋节小长假的交通压力。

全长7.5公里的白沙洲大道高架桥，北起梅家山立交，南止三环线青菱乡，双向六车道。全程有三对上下匝道，但由于匝道仍处施工调试中，目前暂不能开通，通行车辆只能该高架两端上下，限速60公里。

昨日有记者驾车体验，从梅家山立交至三环青菱立交附近“落地”，仅需7分半钟。今后车辆从梅家山至江夏区金口的中山舰博物馆仅需20分钟，大大缩短了时间。

2011年9月30日串两湖连四街——楚河今日通航

楚河北岸新建5个生态景观区，依托水景，修建多级临水栈桥、涉水台阶、亲水平台、喷泉、水幕等景观，营造一个人、水、生物相融共生的和谐水境。

楚河从武昌的中心划过，穿过中北路、沙湖南环路等4条交通要道。为此，河道之上建了4座造型各异的跨河桥，形成一道桥上车辆穿梭，桥下轻舟摇过的独特都市田园风光。

历史上，东湖和沙湖本是天然相通。上世纪60年代，城市建设需要将东湖和沙湖分开。如今，大东湖生态水网构建工程则要还湖泊原生态，让东湖和沙湖、杨春湖、北湖等6个湖泊再牵手。这500多天的努力，让分离半个多世纪的东湖与沙湖重新相连，开创中国湖泊治理的新格局。今日，东沙连通工程（楚河）全线通水通航，标志着，“大东湖”工程建设进入新的时期。作为大东湖生态水网构建项目的启动工程，东沙连通工程于去年4月底开工建设，西起外沙湖，东至东湖，北邻东沙大道，南邻汉街，总占地面积约10.3万平方米，全长1706米，平均宽度40米，河道水深平均2.5米。楚河具有防污控污、水网构建、生态修复、水上旅游、区域开发、城中村改造于一体，具有水系连通、生态景观、排水、旅游观光功能。

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市场热点篇世界上最长的水岸休闲步行街——“汉街”于2011年9月30日掀开“盖头”，正式开门迎客武汉中央文化区是万达的巨橼之笔，是万达利用文化、环境、策划、设计资源提高土地价值的重大工程。“中国第一、世界一流、业内朝拜之地“——武汉中央文化区——”汉街”开街，新商圈形成指日可待市场热点世界上最长的水岸休闲步行街——“汉街”于2011年9月30日掀开“盖头”，正式开门迎客汉街全长1500米，东起水果湖，西止沙湖一路，总建筑面积18万平方米，荟萃明清、民国、古典欧式三个不同时代建筑风格，聚集国际顶级时尚品牌和国际一线奢侈品，融生态、景观、文化、商业于一体，被誉为现代版的“清明上河图”。汉街市场热点汉街是“武汉中央文化旅游区”的重要商业组成部分，是中国最长的水岸商业街区。整条汉街囊括商业、美食、休闲、娱乐等多种业态市场热点汉街——整条步行街针对消费人群不同的需求划分为个性潮流区、国际时尚区、品味生活区三个部分。品味生活区业态数量零售41餐饮11休闲娱乐3服务0个性潮流区业态数量零售29餐饮13休闲娱乐1服务1业态数量零售20餐饮2休闲娱乐0服务0市场热点楚河汉街属于“武汉中央文化区”的一期工程，也是武汉市大东湖水网工程的首个核心项目世界30大品牌将中国旗舰店开在汉街，如亚洲最大的星巴克咖啡馆，除经营外，还有专门楼层展示咖啡文化；有国内最大的麦当劳，其设计从12套方案中择优选出，到时定会给人惊喜；有NIKE全球形象店，是除美国之外的全球第三家，其产品全部自美国进口，并有客户定制服务；还有米其林餐厅、业内最顶级的柏斯琴行旗舰店……此外，汉街还一次性引入国际10大快时尚品牌，香港第一翠华茶餐厅、意大利知名浓缩咖啡品牌LAVAZA、辉哥火锅、湘鄂情、广州著名餐饮品牌中森名菜（红馆、澳门街、燕窝粥）、俏丽方、苏荷、汉街酒号等餐饮名店也悉数亮相。汉街开街之后，会成为整个武汉大型综合商圈新贵。主要客户群体：中省直机关所在地公务、政务、商务白领；年轻时尚、潮流达人；高校教职类消费人群；旅游及创意文化人群；中高收入家庭；流动高端类消费（酒店人群）等。市场热点汉街拥有名人文化广场、大众戏台、名人蜡像馆、美术馆等文化艺术配套，为武汉群众提供业余文化活动的场所名人广场：文化区设置五个名人广场，分别为屈原广场、昭君广场、知音广场、太极广场、药圣广场，以此纪念湖北历史文化名人，提高楚人文化的影响力。大众戏台：汉街中部广场设置有大众戏台，为展示武汉丰富的群众业余文化活动提供免费场所。名人蜡像馆：汉街引进了世界极富盛名的“名人蜡像馆”粉丝们可以与自己心目中的偶像亲密接触、合影留念。美术馆：汉街规划有美术馆、博物馆、展览中国近现代画作及文物。市场热点武汉东湖沙湖连通工程，是大东湖生态水网启动的首个核心工程，于去年7月16日开工建设。楚河与沙湖路工程竣工后，东湖风景区、中北路商务中心、武昌滨江商务区将连为一体，成为具有浓郁人文时尚生态特色的经济发展带和城市景观带。游轮观光：为方便东湖、沙湖与楚河的观光游览，万达集团重金打造五艘豪华、低噪音、零排放的环保游船，用于东湖、沙湖、楚河之间水上旅游观光。楚河汉街属于“武汉中央文化区”的一期工程，也是武汉市大东湖水网工程的首个核心项目重点城区开始出现低开、暗降以及大幅度折扣优惠表现，预示市场压力的进一步扩大武汉整体市场推盘量大，但需求不足；个别区域项目折扣力度加强且开始出现低开现象；开发商信心日渐削弱，楼市观望气氛浓厚三季度供应多、需求少、存量剧增压力大，开发商蓄客难、定价难、联合代理抢客忙中心城区重点项目出现低开或暗降、大幅优惠的楼盘示意图联发九都府定期推出91-96㎡特价房（10套），86万起，原均价在11500元/㎡，目前均价不到10000元/㎡，下滑13%宝安汉水琴台10月15日加推93-94㎡两房产品。认筹1万抵10万，认筹活动最高减5000，老带新减1.5万，开盘优惠1%（相当于总价减12万）折后均价约8500，较历史均价低18%绿地国际金融城9月28日第二次推盘，均价11000元/㎡，较上批推案价格低21%，当天去化82%。活动：认筹享受1万抵10万购房款，9月19日起日进千金优惠；2房交30万98折，3房交40万98折，一次性付款98折华润橡树湾9月24日举办电商活动，联合某网站打出5千抵10万钜惠，折后成交价为10000元/㎡，较历史成交均价低13%。利加华庭9月30日起至10月7日期间推10套特价房，均价7000元/㎡，较历史均价低10%水岸国际9月24日推首批住宅产品，均价10000元/㎡，较周边竞案价格低13%（低开）认筹优惠1W抵2万，免费办理VIP卡优惠1W，前200名认筹99折，开盘减5K，老业主优惠1W，一次性付款99折复地东湖国际9月30日加推的1号楼，属于三期高层房源中景观较好的组团，均价与历史推案价格相同且折扣力度大。3万抵5万优惠：总价折前减2万综合折扣在6-7个点左右盘龙城区域国庆期间推出的特价、低起价、大幅优惠活动楼盘示意图香奈天鹅湖十一推出60套特价房源，均价5000元/㎡，较历史推案低10%宝安山水龙城庆推出10套特价房，清盘价148万起，；老业主可领取极地海洋世界套票、门票每日限领20组，每组2张中城时代一楼与顶楼复式房源销售，折后均价8500，复式只算一楼面积（买一层送一层）F.天下10套特价房献礼江城，国庆活动为业主花卉展特价房赠送30-50万装修基金F阳光城推27、28、29三栋，全部为125-180大户型，共300多套，一次性付款95折，折后均价5000，买房送大礼，现场抽奖

礼品有笔记本，手机等名流人和天地预计10月3日推出901#，2T5H，共150套，开盘96折，一次性再98折，三天首付再98折，折扣均价4800（折扣力度不大）汉飞向上城

loft3501元起持销剩余约200套房源，住宅仅余1楼产品，主销LOFT产品摩卡小镇推出特价房，一次性93折，按揭94折，抽奖大奖为空调F空港中心城国庆认购减3000，送超市大礼包，成交抽奖送500-10000元房款，认购客户送1000元券300元购物卡汉口湖畔预计加推7号楼直接减单价700元，尾盘房源2万抵5万后再减3万，所有房源全房送空调，

折扣均价为5200，抽奖礼品为笔记本，手机等26区域表现：整体市场推盘量大，但需求不足；个别区域项目折扣力度加强且开始出现低开现象；开发商信心日渐削弱，楼市观望气氛浓厚区域表现项目案例武昌中心：刚需客群仍占市场主导地位，稀缺叠墅产品表现可圈可点；市场首现重点项目低开、特价力度近9折行为，预示市场压力大，大环境利空影响明显绿地国际金融城：5号楼87-118㎡产品在售，均价11000元/㎡，较上批推案价格低21%，加推当天2小时去化82%，人气火爆水岸国际：推8、9号楼86-131㎡首批住宅产品，均价10000元/㎡左右，较周边竞案价格低13%，当天去化33%，情况普通华润橡树湾：联合某网站举办电商活动，打出5千抵10万钜惠，推出32套87㎡二房，当天去化38%，均价在10000元/㎡，堪比9折南湖：本月区域市场火爆，各开发商把握金九时机，各项目开盘加推十分密集，首改产品增多，网络团购活动和现场营销活动都有所增加。福星惠誉东澜岸：该项目9月推出47#、49#、51#、53#楼，共计房源231套，当天去化206套，去化率89.18%，加推现场十分火爆。金地圣爱米伦：该项目9月10日推出其高层区的7#楼及洋房15#楼房源，当天去化率48.23%；该加推活动过后，又于9月25日紧接着推出其14#洋房，当天去化率46.67%。区域多个项目越来越频繁的借助网络媒体广告宣传，如保利心语，保利拉菲，万科金色城市等都在活动前夕在相关房产网站上投放广告光谷：9个住宅、2个写字楼项目开盘加推，推盘量明显增加，但成交方面表现各不相同，总体来说销售并不乐观，当天销售达50%的仅有保利海上五月花。区域仍以刚需为主，多改及投资型客户遇到合适产品也会出手，但普通住宅的大户型处于较为尴尬的处境，去化缓慢。保利海上五月花：每月一次的推盘节奏，本月推出其14#楼，70和90㎡的2房仍然去化迅速，大品牌、物业、临湖、环境较好、价格适中在客户中有较好的口碑，尤其受到青年置业者的喜爱。世界城广场：位于光谷步行街的100-1550㎡写字楼，当天去化约80%，现场十分火爆，因其地段及商业优势受到投资客户的喜爱，11000元/㎡的均价也较为合理。清江山水：该项目地段较好，位于光谷软件园附近，加推4栋房源，472套房源，其中1栋小户型34-76㎡，3栋住宅面积也在80-127㎡之间，价格也在周边处于适中水平，配套成熟，当天去化151套。青山：虽进入金九银十，但区域市场依然不温不火，本月开盘加推的2个项目成交情况较差，客户对于价格比较敏感，考虑价格在能接受时才会出手福星惠誉青城华府：一直是青山区域成交情况较好的楼盘，金九期间，该项目通过举行意大利披萨节DIY等活动吸引更多人气，近两周成交量都在十几套以上，周去化情况较好。柴林尚城：此项目9月25日开盘，推出所有房源288套，到场客户多为附近居民且之前未经认筹直接前来看房的，当天去化情况较差，仅13.5%，价格高、项目整体环境差、小开发商是其去化不理想的主要原因。27区域表现项目案例汉口中心：9月区域内2个项目开盘加推，去化情况都较为理想，现在的市场环境下，性价比才是王道融侨锦江：此项目在9月3日开盘，推出其1、2号楼，均价13000元/㎡，大品牌、一线观江，去化率63%华南国际广场：该项目9月3日开盘，推出其B#楼，均价10800元/㎡，去化率78%，50㎡以下小户型当天售罄汉口二三环：本月仅有2个项目开盘加推，均在后湖板块，去化情况都较为理想，此板块供应成交均占据区域主力银泰御华园：此项目在9月25日加推1、2、5、7、8、11号楼，开盘当天去化率40%，110㎡两房变三房去化接近90%新地盛世东方：此项目在9月30日加推12号楼，开盘当天去化50%，配套完善、社区大是其成功去化的主要因素汉阳：借着传统销售旺季金九的利好，区域供应急剧上涨，加推项目集中9月底，成交情况低靡，价格依然坚挺万科金域蓝湾：9月28日晚借着“感恩经开一周年”活动，外场举行晚会，内场启动内部客户认购，活动虽吸引800余人参加，但内场认购客户少之又少，曾经的热销传奇不再，9月26日-10月7日，仅成交41套房源兰亭熙园：在区域来看，一直相对去化不错的项目，９月份两次加推，加推去化率都在50%以下，加推也都十分低调，推盘节奏紧凑，客户蓄量不足，去化情况一般金地澜菲溪岸：9月11日首次推出普通精装高层房源205套，虽当日成交均价略低于之前预期价格，但首日去化率仅24%，成交情况较差。东西湖：首置首改类型产品、高性价比潜力楼盘一直是本区域是市场追逐的热点沿海赛洛城：9月11日加推C1号楼部分房源共计80套，当日去化40套，开盘去化50%，开盘后人气依然不减每周去化10以上，5900的折后均价是该楼盘的一大卖点；9月24日海昌极地海洋世界加推216套89-112㎡房源，开盘当日去化85%，主要依托其海洋世界主题公园为卖点，主要购买力均来自周边居民及拆迁户；9月25日，天合新界加推2、3号楼的64-161㎡房源，共计416套，当日去化60%，其中64㎡1房小户型全部售罄，首置首改类型产品依旧很吃香。盘龙城：区域市场较上月开盘、加推减少，但区域市场表现依然强劲。区域市场两极分化日趋严重，小开发承受不住压力会率先打起价格战。中城时代开盘当天的销售率为95%；盘龙水岸沁园在中秋节期间推出16套2980元/㎡的特价房，无人问津。28传统旺季供应溢出，成交未现反弹，致存量激增；国庆期间折扣力度大但市场冷清，个别中心城区项目周成交仅为个位数——引发思考：楼市入冬武汉楼市四季度入冬可能性大29特价、低起价房源促销&买房送面积以及现场蓄客活动&推商办赚人气这两大类营销活动占市场主流，在蓄客方面能起到切实有效的作用武汉电子商务平台优惠策略以及微博组团——@的时代，你落伍了吗？房产电子商务的新平台已逐渐被开发商所接受；目前多项目都已开通微博，其宣传扩散速度也十分惊人营销推广之——特价、低起价房源促销&买房送面积：占比42%，这类策略使某些项目折扣达到9折，捕获部分刚需客群出手营销措施项目具体表现特价房、低起价华润Mo+“千万钜惠”劲爆内环，华润顶配精装110平3房毛坯单价9600元/㎡，总价128万起长航蓝晶绿洲“0首付，0月供”，长航蓝晶绿洲新品［甲壳虫公寓］33-48平带天燃气创意公寓开始认筹（交房时一样需要付首付及月供，基本属于打文字牌的噱头）清江山水推出特价房30套，一口价6300元/㎡，但为靠近铁路房源保利华都推出30套特惠房源。（老带新可享受5000元购房优惠）联发九都府针对B、C户型（91-96㎡3房）推出特价房（10套），86万起保利心语第2季全新上市，首付9万8起，认筹火爆启动福星惠誉东澜岸4980元/㎡起，抄底武昌南，83-135㎡亲湖板式，高贵不贵，认筹钜惠仅3天，错过不在有！万科金色城市79-104㎡全装两房、三房，仅约6200元/㎡起！5次阳光传奇6期载誉归来。利加华庭推出6680元/㎡起特价房源。银湖翡翠9月最后一周及国庆期间推出35套总价减5000特价房祥生柏景湾特价房：5100元/㎡低起价盘龙水岸沁园盘龙水岸沁园在中秋节期间推出16套2980元/㎡的特价房，无人问津。买房送面积百瑞景90㎡二房因有阳台等赠送面积，可变为小三房，提高得房率，使居住舒适度提升，性价比更高优活城黄金周一口价劲爆登场，33平得78平仅50万起，5.4米层高不限购不限贷银泰御华园一房变二房、二房变三房、三房变四房（赠送面积高达10㎡），9月25号盛大开盘华亚新领地其9月17日开盘的房源，赠送一半阳台保利中央公馆其9月29日加推的房源，赠送约10㎡面积，90㎡两房变三房，126㎡三房变四房。保利心语其9月24日加推的房源，66㎡一房变两房，赠送约10㎡面积。金湖天地买90㎡变112㎡：125㎡变151㎡赠送面积最高可达26㎡中城时代每户赠送面积在20个平方左右，开盘销售率为95%。买一层送一层的户型反而滞销。营销推广之——现场蓄客活动&推商办赚人气：占比33%；现场活动以及商业项目的推出能有效聚焦人气，提升项目知名度及蓄客水平营销措施项目具体表现举行现场活动吸引人气华润橡树湾9月23日，举办周末读书赠书活动，逾百当当网TOP100精彩书籍，凭短信免费抢先换购，当天到场30组客户，为售楼部聚焦人气华润置地公馆9月2日“华润有约趣味运动嘉年华”首届业主运动会绚丽上演，当天到场约200多组新老业主，吸引了较多的人气百瑞景9月24日，乐高教育亲子喜乐会浓情献礼，丹麦进口玩具先到先得，当天吸引有子女的意向客户到场参与活动，既让客户互动交流，又能为蓄客提供帮助，一举两得嘎纳印象9月18日，售楼部现场举行苹果产品拍卖会，吸引了100余组客户到访，当天达到10、11号楼认筹14组，对于其一直销售都较为低调和冷清的现状来说，此活动吸引了较足的人气万科金域蓝湾9月18日，售楼部举行业主庆生，蛋糕DIY活动，到访客户70组，达到办卡客户18组；9月28日，又举办“感恩经开一周年”晚会活动，现场有水果、烧烤、饮料供业主和客户食用，吸引了800余人参加，赚足了人气加州香山美树项目每周都在售楼部举行丰富多彩的活动，包括周末举行抽奖及DIY活动，“幸福汇”活动，“超市疯狂大派送”活动等，周末现场人气十足。远洋庄园全明星高尔夫公益慈善邀请赛&全明星高尔夫公益慈善颁奖晚宴，有众多明星到场，同时也吸引了众多媒体及群众，明星置业于此也作为宣传卖点。万科红郡“月满中秋，幸福万家”暨第九届happy家庭节中秋晚会；武汉万科幸福汇活动“万科幸福之声”等丰富的活动。长岛9.24-10.16“长岛船奇”武汉长岛首届国际游艇节泰然南湖玫瑰湾中秋时节为回馈老业主举行“庆中秋，手工DIY”活动。利加华庭利加华庭“月饼DIY”中秋节当日温情上演，吸引大量人气福星惠誉青城华府9月24日，意大利披萨节DIY欢乐开启，活动当天，特别邀请高级西点大师亲临现场，手把手教授大家披萨，现场人气十分旺盛。推出商业、办公吸引人气武汉中央文化区2011年9月30日汉街开业，30家世界名牌江城首映，20个亚洲旗舰店，十大快时尚、环球美食、精品娱乐，世界精彩尽在汉街！福星惠誉国际城二期福客茂FACEMALL社交型商业即将发售，300平以上客户可前认购奥山世纪城9月25日，奥山世纪广场C.CMALL品牌商家联盟运营峰会在湖北剧院隆重举行，首批临街黄金MALL铺正式启动认筹，认筹活动现场人气爆棚。这也大大提升了奥山世纪城的品牌价值，拉升了项目的人气。现代森林小镇9月24日推出其500米长的商业街-伍特兰德商业廊，同时促销其住宅。32营销推广之——电子商务与其他：房产电子商务的新平台已逐渐被开发商所接受；目前多项目都已开通微博，其宣传扩散速度也十分惊人营销措施项目具体表现房地产电子商务销售突起华润橡树湾9月24日联合搜房网举办电商活动，打出5千抵10万钜惠，推出7号楼32套87㎡二房，当天去化38%，均价在10000元/㎡，堪比9折锦桦豪庭与搜房网合作，从8月1日-10月31日，享购房5千抵5万优惠，总共房源50套。金色港湾与搜房网合作，从9月15日-10月15日，享购房5千抵２万-7万优惠，总共房源20套。绿地新都会持续8月优惠，指定房源8号楼5千抵6万优惠光谷新世界华中房产电商平台供意向客户选房，网上即可体验项目，通过截止到10月15日参与报名并交纳诚意金的客户数量确定折扣力度，获得较好的效果，目前已有近千人报名。预计10月6日推出装修样板间竞拍。鼎盛华城联合搜房推出最高30万购房抵用券（报名人数达到2500人）一张，针对10月1日加推的14#楼所有房源金地圣爱米伦其9月份将其已经推出的20#楼洋房剩余房源进行网络团购活动，团购额外优惠1个点。仅针对意向客户开盘金地圣爱米伦其未投放任何报广即推出14#楼洋房，仅在9月25日通知对洋房有意向客户前来认购。推迟认筹或开盘保利香槟国际9月初开始认筹，9月5日拿到预售许可证，原本预计9月底开盘，由于蓄客不佳等原因，一直延迟，预计10月22日开盘33电子商务平台优惠策略以及微博组团——@的时代，你落伍了吗？34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数据分析篇359月供应量179万方，环比上涨近7成，较去年同期增长34%；成交76万方，同比无变化；供求比2.34，市场持续供大于求局面存量同比增长3成，到达822万方高位，环比涨幅12%，去化周期11个月；当存量积累到压力临界值时，部分开发商就会采取以价换量策略9月市场均价7629元/㎡，其中高端产品成交均价9636元/㎡，同比增长34%；除首置产品以外，其他品类产品价格均有微幅回落市场处于明显供大于求局势，库存压力剧增；市场价格环比基本无变化，各主力项目价格波幅不大%9月供应量179万方，环比上涨近7成，较去年同期增长34%；成交76万方，同比无变化；供求比2.34，市场持续供大于求局面9月供应大幅上涨（新上市以及加推频繁，较去年同期更为活跃，开发商扎堆效应明显），成交变化较小（从供应角度出发，本月成交情况是不够理想的，低于预期），整体市场处于供大于求的局面；片区供应前三分别为盘龙城31万方，汉口二三环28万方，武昌中心26万方；********************************武汉商品住宅供求关系走势%9月成交量76.22万方，环比略涨两成，未出现期待中的小幅反弹（如图示2011年整体表现不及上两年）；整体市场均价7629元/㎡，较去年同期上涨10%，整体房价处于基本平稳的局面，后期出现大幅波动的可能性较小；武汉商品住宅量价走势图*****************************本月武汉全市成交量76万方，同比无变化，较上月小幅上涨17%；市场价格环比基本无变化，各主力项目价格波幅不大19月开发商扎堆推盘，供应激增，成交不给力致使存量压力越来越大，目前已接近历史最高峰值，同比涨幅29%；以目前的去化水平看，去化周期约需11个月；存量一旦超过开发商所能承受的极限时，以量换量策略必将显现；**********************武汉存销比走势***存量同比增长3成，到达822万方高位，环比涨幅12%，去化周期11个月；当存量积累到压力临界值时，部分开发商就会采取以价换量策略39内****************************武汉各环线成交占比（面积）9月环线成交情况与8月区别不大，二环外占比76%，中心城区土地日渐稀缺；开发商拿地难度逐渐增加本月一二环和三环外成交占比分别小幅上涨1%和2%，而内环与二三环微幅下滑2%和1%，比例不大；如图示，二环以外项目成交占总体水平的76%，主要集中在盘龙城（13.35万方）、光谷（12.62万方）以及南湖（12.29万方）片区；%中心区地标型项目开发将内环均价同比拉高23%，本月受个案影响下滑9%；其他环线价格平稳，波幅不大；二三环成交均价与整体市场最为接近受中城国际（15096元/㎡，93套）、绿地国际（14313元/㎡，33套）等中心区中高端项目成交影响，本月内环市场均价小幅上涨7%，同比涨幅33%；二三环市场均价7527元/㎡，其走势与整体市场价格最为接近，变化较小；武汉商品住宅各环线价格变化情况***********************************************%首置产品成交占比上涨10%，高端环比下滑6%，首改、再改产品波幅不大，刚需全市占比近八成，占据市场成交主体首置首改产品本月全市成交占比79%，刚需客群的市场主力支撑地位牢不可破；高端产品本月下滑至年度最低值（受限购令影响明显）；本月首置产品成交占比达全年最高值，主要来源于万科金色城市（317套，6953元/㎡）、保利心语（185套，7570元/㎡）以及保利中央公馆（161套，8332元/㎡）****************************武汉各品类产品成交结构（面积）9.5009月高端产品成交均价9636元/㎡，同比增长34%；除首置产品以外，其他品类产品价格均有微幅回落高端产品均价微幅回落至9636元/㎡（主力为恒大名都，成交104套，6028元/㎡），较去年同期上涨34%；首置产品成交均价7588元/㎡，环比微涨2%；首改及再改产品波幅不大，来源于常青花园（199套，7418元/㎡）和保利中央公馆（67套，8465元/㎡）武汉商品住宅各品类价格变化情况*********************************************万科金色城市4310月市场预计推量149万方，共计51个项目，前三为光谷、武昌、大汉阳区域项目名称上市时间上市体量（万方）均价主要产品武昌中心

25.55万方绿地国际金融城2011年10月中下旬2.57预计12000-130002、3号楼88-117㎡二房-三房中南国际城2011年10月中下旬1.591300062-137㎡二房-三房九坤秦南都汇2011年10月中下旬31100032-70㎡公寓；66-110㎡二房-三房南国悦公馆2011年10月中下旬3.391300028-83㎡一房-二房福星惠誉国际城二期2011年10月中下旬311000-1200045-120㎡一房-三房博雅中南2011年10月中下旬3.128888-1100087-126㎡两房到三房珞瑜路95号2011年10月底3.6810000-1100070年公寓55-92㎡，住宅101-157㎡华润橡树湾2011年10月中下旬2.91200087-165㎡二房-五房保利才盛景苑2011年10月中下旬2.3900090-170㎡二房-五房南湖、白沙洲

15.99万方大华南湖公园世家2011年10月中下旬1.5810000元/平方米洋房A13-A16#楼113-147㎡两房111-118㎡，三房。保利中央公馆2011年10月底5.158500元/平方米G12、G12a#楼90㎡两房，126㎡三房，G1、G2#楼商铺保利心语2011年10月底1.427000元/平方米12B#楼66㎡一房，90㎡两房泰然南湖玫瑰湾2011年11月初4.48300元/平方米36-38#楼101-130㎡三房保利蓝海郡2011年11月初3.44未定1、2#楼90㎡两房东湖高新

30.22万方光谷新世界10月中下旬5.031200063-135㎡的1-3房，共483套金地华公馆10月中旬2.5112000105-236㎡2房，3房及6房，精装九台10月中下旬5.720000198-266㎡叠拼别墅加州香山美树10月中旬16600121㎡3房，89㎡2房现代森林小镇10月中旬2.2710051-89㎡1-2房当代卡梅尔小镇10月中旬2.3700080㎡2房，100㎡3房当代国际花园中心寓10月中旬0.28850050-110㎡精装公寓当代安普顿小镇10月中下旬4.2730070-150㎡高层住宅及洋房怡景江南10月下旬4.9540086-130㎡保利海上五月花10月下旬1.1550013#楼72-120㎡2-3房海悦天地10月下旬112000双拼别墅青山

2.7万方福星惠誉青城华府2011年10月下旬2.7价格待定88-94㎡2房及109㎡、125㎡3房、150㎡4房区域项目名称上市时间上市体量（万方）均价主要产品汉口中心

13.63万方宝利金国际广场2011.10.12.311700027-58㎡1房金海名都2011年10中下旬2.4215000-16000（精装）28-108㎡精装房源泛海国际居住区2011年10下旬2.4118000164-203㎡3房中华城2011年10月底2.8915000-1800036-160㎡华南国际广场2011年10月底3.61300047-75㎡精品小户汉口二三环

10.19万方鼎盛华城2011.10.11.37830090-140㎡汉口花园2011年10月中下旬4780090㎡保利香槟国际2011年10月中下旬3.061300064-130㎡思联公馆2011年10月中下旬0.961100032-54㎡1房汉口天地2011年10月中下旬0.811000（精装）30-56㎡精装东西湖

19.08万方航天彩虹镇2011-10-1下旬3.5650054-126㎡多层及小高层恒大城2011年10月中旬3.885900-620089㎡两房（精装）心斋桥2011年10月中旬310000-12000200-400别墅开来银湖鑫城2011年10月3590088-130㎡两房三房博大海蓝湾2011年10月中3.2

/85-130㎡两房三房卧龙丽景湾2011年10月2.5730085-149㎡房源盘龙城

6.84万方巢上城10月中下旬2.14500085-113㎡两房-三房人和天地10月中下旬4.7480080-90㎡两房大汉阳

24.63万方人信太子湾2011.10.012.442750091、95㎡2房，155㎡4房丽水天成2011.10.162.5550071、73、83、87、91㎡２房，107、110㎡３房观澜御苑2011年10月底2.54750086、109㎡2房，119㎡３房北大资源首座2011年10月中下旬31000039-79㎡1房2房水墨清华2011年10月下旬3.568000-850089、90㎡2房，128、133、135㎡３房万博雅苑2011年10月下旬1.398500-900093、94㎡2房，128㎡3房世茂龙湾2011年10月下旬9.210000-12000110-130㎡联排别墅数据分析篇市场总结——是否拐点将至？自10月黄金周表现低迷以来，期望“金九银十”传统旺季出现反弹的可能性已逐渐减小。9月表现较为明显的有绿地国际金融城推盘，均价11000元/㎡，去化82%，较上批推案价格低21%；水岸国际推首批住宅房源，均价10000元/㎡，去化33%，较周边竞争楼盘价格低13%；而华润橡树湾联合某网站举行电商活动，打出5千抵10万优惠，成交均价较历史房源低13%；据悉，将于10月上市的个别中心区小规模住宅项目计划将均价控制在万元以下、而部分老盘将前期未售出的房源重新整合成为特价房，以较低价格再次销售……综上所述，未来开发商以价换量行为的涌动仅仅是无奈之中的办法市场总结：10月黄金周楼市的低迷，传统旺季反弹预期的失约，使房地产商信心指数创两年来新低。部分中心区重点楼盘开始出现低开或以价换量表现，预示着市场和政府都进入了两难的僵持状态；楼市的拐点是否会在四季度徐步走来？而楼市入冬说是否即将实现？这些都不重要，重要的是开发商如何在这一波寒潮到来之际，能以稳定的客户源，适合的推盘节奏，有竞争力的产品和营销活动，等来保证项目的平稳去化，才是当务之急！PART

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土地市场篇武汉市9月第10、11号公告地成交，土地成交量为189.48万方，该公告地成交数量为下半年土地成交以来各公告地成交数量之首。9月发布第12、13号公告，共计22宗地块，总建面294万方，将于2011年10月揭牌。11年9月的土地市场活跃，土地供应、成交量均较大，但土地成交率较低，少量土地出现流拍、延期现象。土地市场交易活跃，后市将有持续放量。

截止到9月30日武汉市中心城区两个公告地供应，有两个公告地成交。本月成交总建筑面积153.76万方。在本月的土地成交中，只有P（2011）105地块（江岸区洞庭街130号）楼面价较高为6710元/平方米，被武汉信和置业公司竞得。该地块为本次成交地块中唯一的一环内地块，但由于其占地面积较小仅3877平方米，故其具体的升值空间有待考证。9月16日成交的2011年11号公告地为今年以来成交土地数量最多的一次，但成交总建面并不是最大；由于本年度政府预计供应土地在上半年远没有达到预期的供应量，在下半年将会持续有这样的大规模的土地成交。但由于政策影响，土地市场成交热情较小，大多数开发商对土地的获取持观望态度，小型开发商反而成为成交土地的主力。土地多未参与竞价就以底价成交，即使土地市场放量较为频繁，但开发商预计会在政策影响下表现出不大的竞拍热情。但如果有较好的有升值潜力的地块出现，多个开发商竞价可能性还是较大的。汉阳区墨水湖北路（汉阳民政局对面）湖北垦鑫房地产开发有限公司P（2011）104号（商住）1.94万方AV：2478.06元/平方米汉阳区江城大道与四新大道交叉口西南部荆州市正德亿投资有限公司P（2011）074号（商业金融业）14.88万方AV：1499.92元/平方米硚口区长升路与丰茂路交汇处武汉财富新城置业发展有限公司P（2011）099号(商业金融业）4.72万方AV：1439.82元/平方米江岸区塔子湖东路以西武汉建工富强有限公司P（2011）107号（居住）6.01万方AV：2994.01元/平方米解放大道东侧、江岸区丹水池村武汉强胜强房地产有限公司P（2011）103号（商住）6.21万方AV：2011.27元/平方米江岸区洞庭街130号武汉信和置业有限公司P（2011）105号（居住）1.81万方AV：6710.63元/平方米武昌区中北路武重厂部武昌实业有限公司P（2011）102号（居住）7.44万方AV：1948.10元/平方米青山区建设四路29号武汉南洋金地置业有限公司P（2011）106号（居住）4.52万方AV：3317.84元/平方米0

11年9月共出让33宗土地，成交25宗土地，其中5宗土地延期，3宗土地流拍，成交总建面约153.76万方，成交总价16.33亿，成交土地三环以内占一半，大多数地块都以底价成交。在成交地块竞得人中，有不少是新的小型开发商。地块编号地块位置起拍价（万元）成交金额（万元）楼面地价（元/㎡）竞得人用地性质用地面积（万㎡）计容积率建面（万㎡）容积率P（2011）074号汉阳区江城大道与四新大道交叉口西南部22320223201499.92荆州市正德意投资有限公司商业金融27056148808.005.5P（2011）077号青山区红钢二街13号48550//

流拍居住兼容商业51608196110.403.8P（2011）089号新洲区仓埠街123/

/流拍商业2195.313292.971.5P（2011）096号江夏区江夏大道与北华街交汇处/9100873.78

武汉市九全嘉置业有限公司商业金融业23143.4104145.304.5P（2011）097号汉阳区黄金口工业园西北片，四新铜业项目西侧16401640568.61521武汉黄金口新城经贸有限公司工业1922828842.001.5P（2011）098号洪山区火官庙村二十一号公路西侧71071010718.599中石油湖北销售分公司加油站2208662.400.3P（2011）099号硚口区长升路与丰茂路交汇处680068001439.8238武汉财富新城置业发展有限公司商业金融业1180747228.004P（2011）100号洪山区青菱乡建和村37703770337.13391武汉宏城银湖科技有限公司工业74550111825.001.5P（2011）101号洪山区青菱乡建和村、建群村66706670336.81武汉宏城银湖科技有限公司工业132023198034.501.54在本月的土地成交中，只有P（2011）105地块）为本次成交亮点，位于一环江岸区洞庭街130号内，紧邻汉口江滩，楼面价较高为6710元/平方米，被武汉信和置业公司以1.21亿竞得。地块编号地块位置起拍价（万元）成交金额（万元）楼面地价（元/㎡）竞得人用地性质用地面积（万㎡）计容积率建面（万㎡）容积率P（2011）102号武昌区中北路武重厂部14500145001948.0999武昌实业有限公司居住2255574431.503.3P（2011）103号解放大道东侧、江岸区丹水池村12490124902011.2721武汉强胜强房地产有限公司居住、商业金融业、公共停车场1380062100.004.5P（2011）104号汉阳区墨水湖北路（汉阳民政局对面）480048002478.0589湖北垦新房地产开发有限公司居住兼容商业745019370.002.6P（2011）105号江岸区洞庭街130号12150121506710.6347武汉信和置业有限公司居住387718105.594.67P（2011）106号青山区建设四路29号地块14990149903317.8398武汉南洋金地置业有限公司居住1129545180.004P（2011）107号江岸区塔子湖东路以西18000180002994.012武汉建工富强有限公司居住1670060120.003.6P（2011）108号汉阳区玫瑰园东路与永丰路交叉口东南角324032403232.7264武汉城投地产集团公共设施（酒店）211010022.504.75052武汉信和置业公司为1992年8月3日成立的以房地产开发经营；房地产中介服务（国家有专项规定的项目经审批后方可经营）为主要业务的公司。其从属于香港信和集团旗下的信和置业有限公司。此次拿地为该公司首次进入土地交易市场。地块编号地块位置起拍价（万元）成交金额（万元）楼面地价（元/㎡）竞得人用地性质用地面积（万㎡）计容积率建面（万㎡）容积率P（2011）109号江夏区五里界街锦绣村26902690298.51707湖北大都地产有限公司居住34658.590112.102.6P（2011）110号江夏区五里界街毛家畈村10601060214.32793湖北大都地产有限公司居住11240.2149456.924.4P（2011）111号江夏区梁子湖风景区北咀村20202020381.27737中科院水生生物研究所游览设施62329.1852979.800.85P（2011）112号东西湖区径河街办事处西湖大队188018801827.566武汉北海园置业有限公司商业金融业14695.5810286.910.7P（2011）113号东西湖区三店农场五环路西、三店西路北17125//延期居住36224.82126786.873.5P（2011）114号黄陂区武湖农场正98262祁文杰居住10504.529412.602.8P（2011）115号黄陂区武湖正47262湖北鼎正房地产开发有限公司商住8173.0521249.932.6P（2011）116号黄陂区武湖农场发展大道5600//延期商住27929.592167.353.3地块编号地块位置起拍价（万元）成交金额（万元）楼面地价（元/㎡）竞得人用地性质用地面积（万㎡）计容积率建面（万㎡）容积率P（2011）117号黄陂区蔡家榨街人民政府西边（民群大街）350//延期商住9305.2213027.311.4P（2011）118号黄陂区六指街群建村2760//延期居住47124.0575398.481.6P（2011）119号黄陂区前川街定远村、油岗村、新村村1350013500735.06291武汉盘龙新城投资有限公司居住61219.25183657.753P（2011）120号新洲区阳逻街青松村9880//流拍商业70549.92186251.792.64P（2011）121号新洲区阳逻街万山村19901990746.25886武汉粱盛建设有限公司居住10666.5426666.352.5P（2011）122号新洲区阳逻街万山村、施岗村30000//延期商业179346.85516518.932.88P（2011）123号新洲区邾城街城东村、向东村4450446062441.263湖北祥和建设集团房地产开发有限公司商业、居住45450.19104535.442.3P（2011）124号新洲区邾城街城北村105105271.52572武汉市宏旺置业有限公司居住1310.863867.042.95P（2011）125号新洲区阳逻街高潮村13201325355749.84武汉市至诚置业有限公司商业、居住6768.236548.285.4534江岸区洞庭街130号地块--P(2011)105号介绍：1、规划净用地面积为3878平方米（以实测为准）；规划用地性质为居住用地；建筑面积不大于18130平方米；容积率按建筑面积与净用地面积的比值计算（约4.67）；建筑密度不大于25%；2、规划用地性质：居住用地；3、地块位置：江岸区洞庭街130号；4、特殊要求：地块在“限房价、限房型、限工期、限销售对象”的前提下挂牌供应，所建住房中9500平方米为限价房，定向用于洞庭街商务会议区拆迁安置。沿江大道三阳路京汉大道（轻轨交通一号线）大智路洞庭街一元路蔡锷路武汉人民政府武汉人民剧院汉口江滩地块优势：

项目项目用地位于汉口江滩、市政府旁的黄金地段，与繁华的金融商业圈和娱乐中心咫尺之遥，交通便利。其四至关系为：东临40米宽的沿江大道，南临江城明珠豪生大酒店，西临15米宽的洞庭街，北临武汉市人民政府办公厅。项目用地位于江北核心片区，区位条件十分优越，该项目以北为轻轨交通一号线，可至汉口核心商业区，以西为大智路，可经此路由长江隧道到达武昌。

地块劣势：

地块面积过小，楼面价较高，预计产品建成后价格较高。P（2011）105号融科天城市场分析

近年来，汉口中心片区住宅的销售均价基本控制在10000元/平方米以上，且销售状况稳步上升，已成为武汉市成交业绩最为突出的板块之一。

随着汉口地区旧城改造、城中村改造步伐的逐步加快，对商品住宅的需求越来越大，该区域的市场潜力将随着生活配套水平、交通条件的进一步改善而得到极大的提升。周边楼盘销售情况汉口中心片区住宅销售均价走势图周边配套：项目所处地理位置极其优越，周边配套设施完善，商业及行政办公氛围浓厚。有光大银行、工商银行、建设银行等金融机构；有明珠豪生大酒店、中百超市、好乐多超市等商业设施；有武汉市二医院、武汉市中医院等医疗设施；有武汉市政府、市人大等行政机构；另外还有一元路小学、武汉市第十六中学、武汉实验中学等教育设施分布周边，从而使该区域成为武汉市成熟的商业、文化和居住中心。

5811年土地各公告供应Ø***********Ø**************11年土地各公告成交11年9号11年9号11年10号11年11号11年12号11年13号11年10号11年11号7、8、9月已累计有757万方（总建面）土地供应，8、9月份更是保持每个月2个公告地供应、成交的水平。但土地成交率不大，大型开发商表现出不大的竞拍热情，若没有足够有吸引的地块出现，下半年将持续这种高供应，低成交的状态。房11年下半年7、8、9月份每月土地供应都在200万方以上，且供应量有逐渐增多的趋势，9月2日成交了2011年10号公告地，9月16日成交了2011年9号公告地延期的P（2011）074号地块及2011年11号公告地。虽然供应量始终保持较高，但土地市场成交热情不大，9月份成交的土地多数未进入竞价阶段直接以底价成交，还有部分土地流拍。一方面政策影响导致开发商在取得土地上有所顾忌，另一方面也是由于没有足够有吸引力的土地出现。如果有较好的有升值潜力的地块出现，多个开发商竞价可能性还是较大的。11年1-9月土地供应成交（总建面）*月份单位：万方Ø*****1****

9地块编号公告日交易日地块位置用地性质用地面积（㎡）计容积率建面（㎡）容积率P（2011）126号2011-9-282011-10-21青山区19街坊内贸易咨询6990.540544.95.8P（2011）127号2011-9-282011-10-28汉阳区墨水湖南岸B地块居住、小学1428002513281.76P（2011）128号2011-9-282011-10-28汉阳区墨水湖南岸C地块居住、公共设施1772003845242.17P（2011）129号2011-9-282011-10-28汉阳区墨水湖南岸A地块居住与商业金融业混合、居住、商业金融业、公共设施1997004593102.3P（2011）130号2011-9-282011-10-28洪山区鲁磨路、学校西侧土库村居住40478.2170008.44.2P（2011）131号2011-9-282011-10-28洪山区关山街小张村居住23109108612.34.7P（2011）132号2011-9-282011-10-28青山区建设四路武钢材料仓库酒店、写字楼、居住、公园绿地592742691044.549月份推出武汉市招标、挂牌出让国有建设用地使用权公告2011年第12.