2011年上半年南京河西房地产市场调研报告-招商珑原-30P-蓝风

招商·珑原2011年上半年年报目录1、政策回顾及影响2、土地市场2、整体市场4、河西市场5、竞品分析6、总结政策回归——国家对于楼市调控的力度不会放松时间点核心内容1.29“国八条”：调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税；对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率1.1倍。2.19对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；新建商品住房上市必须明码标价、“一套一标”；申领预售许可证应当申报价格，且开盘价格应与申报价格一致，申报价格3个月内不得调高，3个月后需要调高的必须重新申报。3.31南京出台年度房价控制目标：新房涨幅不得超过10.4%1.20、2.24、

3.254.21、5.18、6.20年内五次上调存款准备金率，存款准备金率达到21.5%的历史新高。2.8、4.6年内两次加息：五年以上贷款基准利率已达6.80%的历史高位。5.30开盘前5天必须公开房源及价格2011年上半年全国及南京主要楼市调控政策一览政策调控的方向及逻辑已经十分明朗，进一步调控的储备政策逐渐成形，若楼市继续反弹，购房的首付和利率或会继续提高，亦有可能效仿香港征收特别印花税，房产税由上海、重庆扩大至其他城市。土地市场——商业火、住宅冷年份挂牌成交溢价成交底价成交流标2010年（全年）6559342522011年1-6月3029101912010年-2011年上半年南京国土出让成交状况（单位：幅）2011年上半年，南京共挂牌30幅土地，其中1幅土地流拍，成交29幅地，其中19幅底价成交；共成交土地面积200.56万㎡，成交金额164.05亿元，成交面积接近去年的50%，成交金额却不及去年的三分之一。挂牌出让的11幅纯住宅地中，1幅流拍，8幅底价成交，住宅地市场遇冷。调控之下，限购令束缚，住宅地受制，商业地转火，同时商业类型多样化；楼市成交不断萎缩，其效应传导至一级市场，开发商拿地热情减退；不断从紧的货币、金融政策提高了开发商融资成本，资金量捉襟见肘；与此同时上半年南京土地走冷跟出让地块的优良程度也有一定的关系。

整体市场——认购量跌至最低2008-2011年上半年全市上市与认购限购、限贷，加上供应量放缓，上半年楼市认购量仅为22657套，跌至4年来最低值。河西市场——整体概述2011年河西供应与认购从2011年，分月认购量看，在限购、限贷政策下，1季度整体走势呈现量跌趋势，当楼市成交量持续低迷一段时间后，开发商迫于销售资金、目标的压力，降价促销项目会逐渐增多，供应量的放大，2季度月度成交有所回升。河西市场——价格趋势2011年，月均增幅2.8%，除3月份外，每月均在上涨，随着河西可开发住宅用地不断减少，稀缺性逐步凸显，预计未来价格仍将保持着增长趋势，幅度有所放缓。河西市场——存量分析截止6月，河西存量为3532套，按上半年月均认购425套计算，需要8.3月，下半年河西将有聚泽园、雨润国际广场、郑和国际广场、华润悦府等4家楼盘上市，开发商面临的竞争压力不言而喻。河西市场——典型项目去化2011年1-6月河西典型楼盘月度认购楼盘名称主力面积认购月均认购签约签约金额（亿元）累计均价中海凤凰熙岸99、100、130--16039766258约9.025731仁恒江湾城132、1533.124087碧瑶花园143、1481212087约2.623006天正滨江185-26238659约3.019767御江金城872.719688保利香槟国8.817660河西典型项目整体月均去化35套河西市场——典型项目2011年开盘去化楼盘推出时间推出户型推出套数当日认购均价（元/平米）去化率优惠仁恒江湾城2011.2.18132、153、154、1762481152470046.37%一次性付款最高95折，按揭最高享受97折，可分期付款5.1517860102530016.67%一次性付款最高95折，按揭最高享受97折，可分期付款7.290、128、146252882378834.92%一次性付款最高91折，按揭最高享受92折，可分期付款中海凤凰熙岸2011.5.29100、130、1453482208号楼27400、9号楼2580063.22%一次性付款最高95折，按揭最高享受96折6.2699、142、172162487号楼2780029.63%一次性付款最高95折，按揭最高享受96折御江金城5.27141、25524122550050%五洲会1个点6.19177、226128342050026.56%天正滨江5.21187、226、26068122200017.65%一次性付款97折、按揭98折，前期认筹客户5万抵10万。保利香槟国际5.26186、19534212066061.76%一次性付款累计享受97折、按揭98折5.27116、120、14678351850044.87%6.2614468101850014.71%碧瑶花园1.15106、143、148234702390029.91%一次性付款累计享受97折宋都美域6.18133、13768271960039.71%一次性付款累计享受95折7.6184、201、276、31052152800028.88%一次性93折，按揭94折苏宁睿城7.15142、175、2153122161750069.23%一次性96折，按揭98.5折开盘去化基本在50%以下，整体去化一般，主要竞品仁恒江湾城、中海凤凰熙岸2011年首次开盘均以3房为主力产品面世。河西市场——典型项目开盘去化户型楼盘推出时间推出户型当天去化最快户型仁恒江湾城2011.2.18132、153、154、1761765.15178--7.290、128、146128中海凤凰熙岸2011.5.29100、130、1451456.2699、142、172142御江金城5.27141、2551416.19177、226177天正滨江5.21187、226、260187宋都美域6.18133、1371337.6184、201、276、310201苏宁睿城7.15142、175、215142整体来看，开盘当天户型去化最快为3房（128-146平米），这也是目前河西供应的主力面积段，其次为100平米以下2房。河西市场——典型项目存量户型配比剩余房源主要以90-100平米、130-144平米、170-180平米，这3个面积段最多，主要竞争项目来自仁恒江湾城、中海凤凰熙岸。目前市场4房总价过高，去化相对慢，且存量大，加上后期的供应，估本项开盘应规避4房，主推3房、2房产品。户型2房2厅3房2厅4房2厅顶跃合计楼盘名称80-9090-100100-120120-130130-144144-150150-160160-170170-180180-200200-220220以上御江金城

11

163

12227125保利香槟国际35

363

6

6

21107仁恒江湾城二期

53

10365464

34

251碧瑶花园

60

3127

118宋都美域

39

256

70栖庭

2434

58中海凤凰熙岸

4615345619

25

7202星雨华府

4416

60天正滨江

157

13710205合计3104757127014480817962616565119618256538465河西典型项目存量配比河西市场——未来供应（存量）楼盘名称存量新增量预计推出时间预期户型宋都美域70无御江金城125128（精装交付）9月4房177、226保利香槟国际花园107无天正滨江205无仁恒江湾城二期251680（二期）预计10月132、154、155、178碧瑶花园二期118三期2012年下半年115、127、158、176、198、205栖庭58无星雨华府60无中海凤凰熙岸202619（二期）2012年5月2房100、3房130、143，4房175、185、245凤凰和熙0802（二期）2011年12月2房92、3房105、113、117、125合计11962229本项目10月入市，现有在售项目竞争主要来自仁恒江湾城、御江金城，而且这些项目外部环境均好于本案，产品竞争主要为3房、4房。河西市场——未来供应（新盘）楼盘名称建筑面积（万平米）户型套数预计上市时间交付标准和记黄埔G53376月30日土地款交清2012年下半年待定新百河西22规划调整中2012年上半年待定华润悦府34.5200、230、2805002011年10月精装苏宁滨江壹号122房136、3房170-2235282012年5月精装雨润国际广场27.1主力50-90，最小35、最大7804002011年9月精装（硬装、软装）银城聚泽园10平层122-146，跃层180-2605412011年8月精装恒盛观海湾651房67,2房81、102、128，3+1（184-189），4+1（219）920（一期）2011年底精装合计142.62889雨润国际广场聚泽园苏宁滨江一号河西市场——竞品月度成交楼盘名称1月2月3月4月5月6月认购签约成交均价认购签约成交均价认购签约成交均价认购签约成交均价认购签约成交均价认购签约成交均价中海凤凰熙岸182524859243824941532495013162586927511266436216525581仁恒江湾城二期未开盘1142824807016240061382378926824506151424373碧瑶花园8158230571112229821892271018122271321822927141223124竞品月度成交竞品来电量、来访量楼盘名称1月2月3月4月5月6月来电量（组）来访量（组）来电量（组）来访量（组）来电量（组）来访量（组）来电量（组）来访量（组）来电量（组）来访量（组）来电量（组）来访量（组）中海凤凰熙岸231822731142169329511812086021009552仁恒江湾城18771742386178813131522019318884碧瑶花园4322611215316382162911677514056华润悦府5月8日临时售楼处公开566215489186河西市场——竞品月度成交竞品主力面积段月度成交楼盘名称主力面积套数认购量1月2月3月4月5月6月合计中海凤凰熙岸3房130-146平米30891616140（开盘）26（开盘）198仁恒江湾城3房128-145平米188未开盘76（开盘）014788认购量主要集中在开盘当月。竞争项目分析——仁恒江湾城位

置乐山路198号占地面积（万平方米）35.16容积率2.26建筑面积（万平方米）68.70（住宅66.74）建筑类别高层（29-32F）总户数4811（二期1240套）物业栋数32（33层15幢、32层11幢，30层2幢，29层4幢）面积区间二期2房90平米，3房128、132、153、154平米，4房177平米绿化率51%交付时间2012年10月均价（元/平方米）5栋24700、7栋24600、8栋25300交付标准精装修（2000元/平方米）物业公司南京仁恒物业管理有限公司物业费（元/平米/月）2.5（含公摊）基础数据竞争项目分析——仁恒江湾城楼号户数层数层高户型1、2、3、5186*4=74432F（2梯3户）3.053房132、153、1547、8、9、1060*44=24031F（2梯2户）3.14房177625632F（2梯4户）3.052房90、3房128、146二期主力户型为3房（131、153、154），少量4房177平米。二期整体社区沿红旗渠天然河道而建，内部规划9栋全南北朝向的31-32层景观高层，小区内部还配设“仁恒同乐坊”商业街以及国际顶级幼儿园—伊顿国际幼儿园。户型配比（二期）竞争项目分析——仁恒江湾城推盘策略市场现状：2月河西市场大户型少，且以存量消化为主品牌开发商均未推出新房源限购政策即将推出推出3房（132、153、154），4房176平米户型3房2厅4房2厅合计面积132.95153.04154.38176.77供应套数60646460248销售套销比3.333.762.131.202.16总价310-330360-390420-450抢占先机，开盘当天去化115套，4房176平米去化最快多，其次为154平米3房市场现状：5月河西多数楼盘（御江金城、天正滨江、保利）推出大户型，竞争非常激烈限购令出台推出景观4房178平米户型4房2厅合计面积178供应套数6060销售套数1010供销比6.006.00总价420-460（单价25600）受限购、限贷、同质化产品竞争影响，开盘仅去化10套。市场现状：7月河西市场2房、3房存量多利息上调推出2房90平米、3房128、146平米）户型2房2厅3房2厅合计面积90.42128.3146.69供应套数1246464251销售套数55456106供销比2.251.4210.672.37总价段200-250290-310330-350开发商通过加大优惠幅度，降低房价竞争项目分析——仁恒江湾城推出时间推出套数当日认购均价（元/平米）去化率优惠第一次2011.2.182481152470046.37%一次性付款最高95折，按揭最高享受97折第二次5.1560102530016.67%次性付款最高95折，按揭最高享受97折第三次7.2252882378834.92%一次性付款最高91折，按揭最高享受92折，可分期付款推盘节奏竞争项目分析——仁恒江湾城营销活动对象以仁恒业主及仁恒会员为主，圈层营销。其次户外大牌及现场围挡。阅尽千帆，还看江湾阅尽千帆，还看江湾看过江湾方知天外天推广节奏竞争项目分析——中海凤凰熙岸推盘策略推出2房（100平米），3房（130、145平米）开盘当天去化220套，3房145-146平米去化最多，其次为100平米2房市场现状：5月河西多数楼盘（御江金城、天正滨江、保利、仁恒）推出大户型，竞争非常激烈限购令出台市场现状：6月河西宋都、保利、御江主要推出3房、4房市场存量大推出2房99平米、3房142平米，4房172平米开盘当天仅去化48套，其中142平米去化最多户型2房2厅3房2厅顶跃合计面积100-101130145-146200-240上市1161121128348销售7958821220供销比1.471.931.378.001.58总价250-270320-370380-430600以上户型2房2厅3房2厅4房2厅顶跃合计面积99.09142172.79上市5884284174销售14268048供销比4.143.233.50#DIV/0!3.63总价260-280350-380490-520竞争项目分析——中海凤凰熙岸推盘节奏推出时间推出套数当日认购均价（元/平米）去化率优惠第一次2010.6.273281942号楼26200（复式），3号楼25600，6号楼22000（毛坯），1号楼总价1000万以上59.15%一次性付款最高97.5折，按揭最高享受98折第二次10.303362384号楼25000(毛坯）、5号楼28000（精装）67.86%一次性付款最高97折，按揭最高享受98折第三次2011.5.293482208号楼27400、9号楼2580063.22%一次性付款最高95折，按揭最高享受96折第四次6.26162487号楼2780029.63%一次性付款最高95折，按揭最高享受96折6号218222号257423号252313号245485号276897号266881号3500026404146102011年优惠相对2010年优惠，根据付款方式不同高出2-3个点，也反映出开发商通过加大优惠幅度，降低房价。竞争项目分析——中海凤凰熙岸户型配比（二期）二期主力面积为2房100平米，3房130、143平米，总价集中在400万以内。10、11、12、13栋2011年6月动工，预计开盘在2012年5月左右。楼号户数层数户型8、12174*2=34831F（2梯3户）2房100、3房143917431F（2梯3户）2房100、3房1301012431F（2梯2户）4房245119632F（2梯3户）2房100、3房130、4房1751322828F（2梯3户、2梯2户）2房100、3房130、143，4房175、185竞争项目分析——中海凤凰熙岸淡定千年尤抱未来鉴千年阅未来二期突破以往低调的营销思路，改以一系列高调开放的营销动作进行市场开拓。首先将售楼处东大门敞开，其次调整以往严格的预约看房规定，以亲和的形象展现在消费者面前。二期启用微博营销。中海凤凰熙岸为微博博友提供张家界、凤凰古城豪华游机会，只要在微博上参与活动转发即可获得旅游机会。活动营销也成为凤凰熙岸二期产品的推广工具，项目举办养生沙龙、风水讲座等活动拉近了项目与消费者之间的关系，将高端豪宅巨人千里之外的固有印象扫除，展示出平易近人的新形象。推广节奏竞争项目分析——中海凤凰熙岸推广节奏售楼处1、色彩温暖华贵；2、硬装用材奢华；3、软装用材奢华、式样品味典雅；3、科技应用引领时尚；景观1、重金坡地景观2、大型跌水景观3、古典品质售楼处河西市场——小结楼市调控目标房价仍未出现大范围松动，未来中央对楼市的调控政策将持续，在紧缩货币政策和楼市调控政策的双重影响下，楼市反弹的时间必会受到抑制，虽然本案选择在传统楼市旺季入市，但是后期政策的趋紧，会进一步提高购房门槛，需求本进一步压制及观望，传统旺季未必出现，本案价格也得不到提升。同质化竞争——未来河西项目均以精装房为主，户型上基本雷同，多数为品牌开发商，除价格竞争外，品牌竞争更为激烈。河西目前存量3房最多，其次为4房，去化速度3房最快，下半年河西主要供应仍以3房、4房为主，2房比较少。各楼盘面积竞争，不约而同的采取价格策略（个别楼盘采取灵活付款方式）吸引客户；营销活动是市场低迷期较为常用的营销方式，但在目前时期内，影响力有限。价格的决定作用在本时间段显得尤为重要。

结论存量：3房＞4房＞2房——目前河西在售项目剩余房源以3房最多，其次为4房去化速度：3房＞2房＞4房——从开盘项目户型去化速上，整体来说3房去化最快，其次为2房，4房总价过高，去化相对较慢未来供应：3房＞4房＞2房——下半年河西项目入市，主要以3房、4房竞争为主，2房产品比较少竞品推盘策略：3房＞2房＞4房——仁恒江湾城、中海凤凰熙岸，面对2011年市场，首次开盘均以3房、2房产品为主打产品，4房为辅助产品河西市场——典型楼盘媒体推广日期平面媒体版面推广语碧瑶花园2011.1.12现代快报半版碧瑶精装好房值得拥有珍藏2011.1.13金陵晚报半版2011.1.14扬子晚报半版2011.1.17现代快报半版2011.1.19金陵晚报半版2011.1.21扬子晚报半版2011.5.13扬子晚报半版碧瑶花园二期·奥体核心板块独家纯9