2026年江苏物业管理师资格考试(物业管理基本制度与政策)(建设部)在线模拟题库

2026年江苏物业管理师资格考试(物业管理基本制度与政策)(建设部)在线模拟题库一、单项选择题1.根据《中华人民共和国民法典》规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。这一权利体现了物权法的（）原则。A.一物一权原则B.物权法定原则C.公示公信原则D.诚实信用原则2.在物业管理活动中，物业服务企业是基于（）的约定，为业主提供物业管理服务的民事主体。A.物业服务合同B.前期物业服务合同C.业主公约D.管理规约3.某住宅小区建筑面积为10万平方米，其中专有部分总面积为8万平方米。若该小区召开业主大会，决定筹集和使用专项维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积且占总人数（）以上的业主同意。A.50%B.2/3C.3/4D.100%4.根据《物业管理条例》，建设单位在销售物业之前，应当制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，以及违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。这里的“物业买受人”是指（）。A.物业的实际使用人B.物业的承租人C.与建设单位签订物业买卖合同的人D.物业的非业主使用人5.住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。在业主大会成立前，维修资金由（）代管。A.建设单位B.物业服务企业C.房地产行政主管部门D.社区居委会6.某市规定，新建住宅物业，建设单位应当配建物业管理用房。物业管理用房应当是地面以上的具备独立使用功能的房屋，且一般位于该物业区域（）。A.中心位置B.主出入口附近C.任意位置D.地下室7.根据《江苏省物业管理条例》，一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域由物业所在地（）会同街道办事处（乡镇人民政府）划分并确定。A.县级人民政府B.市级房地产行政主管部门C.县（市、区）物业管理行政主管部门D.街道办事处8.物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款（）以上（）以下的罚款。A.10%，30%B.20%，50%C.30%，50%D.50%，100%9.关于前期物业服务合同与物业服务合同的衔接，下列说法中正确的是（）。A.前期物业服务合同可以约定服务期限，但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止B.前期物业服务合同必须一直履行至物业寿命终结C.前期物业服务合同自动转为物业服务合同D.业主委员会有权随时解除前期物业服务合同，无需理由10.物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。物业服务收费区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅的物业服务收费，通常实行（）。A.市场调节价B.政府定价C.政府指导价D.协商定价11.业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以（）。A.撤销B.废止C.变更D.确认无效12.物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。如果物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用，不得向业主收取手续费等额外费用。这体现了（）。A.谁受益谁付费原则B.专营设施设备维护责任原则C.末端收费原则D.公平原则13.根据《民法典》，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。这主要是为了保障业主的（）。A.财产安全B.基本生存权利C.人身自由D.隐私权14.建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。在保修期限内，因物业质量问题造成的损失，建设单位应当承担赔偿责任。保修期从（）之日起计算。A.物业竣工B.物业交付C.业主入住D.业主大会成立15.业主委员会是业主大会的执行机构，履行召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况等职责。业主委员会应当自选举产生之日起（）日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。A.15B.30C.45D.6016.某小区业主李某擅自拆改房屋承重结构，物业服务企业发现后应当（）。A.立即对李某进行罚款B.立即切断李某家水电C.及时予以劝阻、制止，并报告有关部门D.装作没看见，因为这是业主家的事17.物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处（）的罚款。A.1万元以上5万元以下B.5万元以上20万元以下C.20万元以上50万元以下D.违法所得1倍以上3倍以下18.专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用专项维修资金的，物业服务企业提出使用方案，经（）同意后实施。A.物业所在地房地产行政主管部门B.社区居委会C.业主大会D.业主委员会依法通过19.根据《民法典》，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于（）。A.物业服务企业B.建设单位C.业主共有D.社区公益基金20.物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和下列资料移交给业主委员会：（）。A.（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料B.仅需移交物业管理用房C.仅需移交财务账册D.仅需移交业主档案21.江苏省对物业服务企业实行信用管理制度。物业服务企业的信用信息，应当作为（）的依据。A.物业服务定价B.物业服务项目评优C.物业服务招投标D.政府补贴发放22.业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利（）。A.一并转让B.保留C.由转让双方协商确定是否转让D.归原业主所有23.物业服务企业未履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的（）。A.刑事责任B.行政责任C.违约责任D.连带责任24.因物业管理区域发生火灾、水灾等突发事件，需要立即使用专项维修资金的，业主大会、业主委员会或者物业服务企业可以凭应急使用方案，向物业所在地的专项维修资金管理机构申请（）。A.缓拨资金B.预拨资金C.垫付资金D.全额拨付25.下列关于业主大会筹备组的说法，错误的是（）。A.筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处代表、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成B.筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任C.筹备组中业主代表的产生，由街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会组织业主推荐D.筹备组应当在首次业主大会会议召开后15日内解散26.物业管理招标投标活动，应当遵循（）的原则。A.公开、公平、公正和诚实信用B.效率优先C.业主利益最大化D.政府主导27.前期物业管理招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的（）日前，提交招标备案材料。A.5B.10C.15D.3028.评标由评标委员会负责。评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员人数为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的（）。A.1/3B.1/2C.2/3D.3/429.物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。这表明物业服务企业在安全防范中承担的是（）。A.主要责任B.全部责任C.辅助责任D.连带责任30.某住宅小区总建筑面积为20万平方米，电梯10部。根据相关规定，该小区的电梯日常运行、维护保养费用应当从（）中列支。A.专项维修资金B.物业服务费C.业主公共收益D.开发商保修金31.业主决定解聘物业服务企业的，应当提前（）书面通知物业服务企业。A.15日B.30日C.60日D.90日32.根据《江苏省物业管理条例》，已交付使用物业业主总人数百分之十以上的业主，因对建设单位选聘的物业服务企业不满意，可以联名向物业所在地街道办事处提出（）。A.更换前期物业服务企业的书面要求B.撤销建设单位选聘决定的书面要求C.解聘物业服务企业的书面要求D.重新招标的书面要求33.物业服务企业要求业主预收物业服务费不得超过（）个月。A.3B.6C.12D.2434.物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主的需要。其归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于（）。A.开发商所有B.物业服务企业所有C.业主共有D.政府所有35.业主大会决定筹集建筑物及其附属设施的维修资金，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。这是《民法典》关于特别决议事项的规定。下列不属于特别决议事项的是（）。A.改建、重建建筑物及其附属设施B.改变共有部分的用途C.利用共有部分从事经营活动D.制定和修改管理规约36.物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务委托给专业性服务企业，但不得将全部管理责任一并委托给他人。这被称为（）。A.分包B.转包C.专业分包D.总承包37.房屋使用人在物业管理活动中的权利义务由（）约定。A.房屋使用人与物业服务企业B.业主与房屋使用人C.业主与物业服务企业D.法律法规直接规定38.物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。这体现了物业服务合同的（）性质。A.无偿合同B.实践合同C.双务有偿合同D.单务合同39.建设单位未按照规定在销售物业之前制定临时管理规约并明示的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并可以处以（）罚款。A.1万元以上10万元以下B.5万元以上20万元以下C.10万元以下D.20万元以上40.业主委员会任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议进行换届选举。业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期组织换届选举；逾期仍不组织的，可以由物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府（）。A.代为组织换届选举B.指定新的业主委员会C.解散业主委员会D.接管小区管理41.某小区业主王某在自家阳台外侧安装了向外凸出的防盗网，影响了楼下业主的采光和美观。楼下业主要求拆除，王某拒绝。下列说法正确的是（）。A.王某有权处分自家专有部分，他人无权干涉B.王某的行为违反了临时管理规约C.王某的行为侵犯了其他业主的共有权益D.物业服务企业可以直接拆除王某的防盗网42.根据《民法典》，物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。物业服务人公开作出的服务承诺及制定的服务细则，属于（）。A.要约邀请B.要约C.承诺D.合同附件43.物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时，将上述资料移交给（）。如果资料缺失，应当承担相应责任。A.建设单位B.新的物业服务企业C.业主委员会D.房地产行政主管部门44.物业管理招投标中，招标人采取邀请招标方式的，应当向（）个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。A.2B.3C.5D.745.住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用（）的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。A.协议选聘B.直接指定C.续聘D.业主自管46.业主认为业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，可以向物业所在地的（）提出书面申诉。A.人民法院B.人民检察院C.房地产行政主管部门D.街道办事处47.物业服务企业资质管理制度已经被取消，取而代之的是建立（）。A.物业服务企业备案制度B.物业服务企业信用档案制度C.物业服务企业等级评定制度D.物业服务企业黑名单制度48.专项维修资金的管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。下列哪种情况可以使用专项维修资金？（）A.业主室内墙面粉刷B.物业共用部位的维修C.更换业主家中的防盗门D.物业服务企业的办公设备更新49.根据《江苏省物业管理条例》，新建物业实行前期物业管理。在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业。前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同（）。A.终止B.继续有效C.自动延期D.需经建设单位确认后终止50.物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的义务，业主有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。业主请求物业服务企业承担违约责任的，应当举证证明（）。A.物业服务企业存在主观恶意B.物业服务企业存在违约行为C.自己遭受了实际损失D.违约行为与损失之间存在因果关系二、多项选择题51.根据《民法典》及相关规定，下列属于业主享有的权利有（）。A.按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务B.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议C.提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议D.参加业主大会会议，行使投票权E.监督业主委员会的工作52.下列事项中，应当由业主共同决定的有（）。A.制定和修改业主大会议事规则B.制定和修改管理规约C.选举业主委员会或者更换业主委员会成员D.选聘和解聘物业服务企业E.筹集和使用专项维修资金53.根据《物业管理条例》，建设单位在办理物业承接验收手续时，应当向物业服务企业移交下列资料（）。A.竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料B.设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料C.物业质量保修文件和物业使用说明文件D.物业管理所必需的其他资料E.业主名册及联系方式54.物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。物业服务企业提供的服务通常包括（）。A.物业共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理B.物业共用部位、相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通C.公共绿化的养护和管理D.车辆停放管理E.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理55.下列关于专项维修资金使用的说法，正确的有（）。A.应当用于物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造B.不得用于业主家中专有部分的维修C.使用专项维修资金应当经业主大会通过D.在紧急情况下，可以按照规定程序应急使用E.专项维修资金存储利息应当转入本金56.根据《江苏省物业管理条例》，物业管理区域内禁止下列行为（）。A.擅自改变物业及其共用部分、共用设施设备的用途B.擅自拆改房屋承重结构、主体结构C.违反规定摆摊设点、占道经营D.违反规定停放车辆E.违反规定饲养动物57.业主委员会履行下列职责（）。A.召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况B.代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同C.及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同D.监督管理规约的实施E.调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷58.物业服务收费包括（）。A.物业服务费B.车辆停放服务费C.装修垃圾清运费D.特约服务费E.水电费59.下列关于前期物业服务合同与物业服务合同的区别，说法正确的有（）。A.签订主体不同：前期合同由建设单位与物业服务企业签订；物业服务合同由业主委员会与物业服务企业签订B.生效条件不同：前期合同自签订时生效；物业服务合同经业主大会决议通过后生效C.合同期限不同：前期合同期限不确定；物业服务合同期限由双方约定D.法律地位不同：前期合同具有过渡性质；物业服务合同是长期管理的基础E.内容不同：前期合同主要涉及承接查验；物业服务合同涉及全面服务60.物业服务企业在物业管理活动中，不得有的行为包括（）。A.挪用专项维修资金B.擅自改变物业管理用房用途C.擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地D.擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营E.恶意骚扰业主61.根据《民法典》，业主有权设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会的成立及具体职责，依照法律、法规及管理规约的规定。下列关于业主大会的说法，正确的有（）。A.业主大会是物业管理区域内最高权力机构B.业主大会由全体业主组成C.业主大会可以设立业主委员会D.业主大会作出的决定对全体业主具有约束力E.业主大会应当依法履行职责62.物业管理招投标的方式包括（）。A.公开招标B.邀请招标C.议标D.直接委托E.竞争性谈判63.物业服务企业应当向业主公开下列信息（）。A.物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准B.专项维修资金的筹集和使用情况C.物业共用部位、共用设施设备的使用和经营情况D.物业管理区域内的公共收益收支情况E.业主委员会的经费收支情况64.下列关于物业承接查验的说法，正确的有（）。A.物业承接查验是明确建设单位和物业服务企业责任的必要环节B.物业承接查验应当依据国家和地方的有关规定进行C.物业承接查验应当形成书面记录D.物业承接查验发现的问题，建设单位应当及时整改E.物业承接查验费用由物业服务企业承担65.业主拒交物业服务费的理由可能成立的情况有（）。A.物业服务企业未履行合同主要义务B.物业服务企业服务质量严重不符合约定C.物业服务企业擅自提高收费标准D.业主对公共收益分配不满E.业主房屋空置66.根据《江苏省物业管理条例》，物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主与物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约。下列说法正确的有（）。A.物业使用人违反管理规约的，业主应当承担连带责任B.物业使用人有权参加业主大会会议C.物业使用人可以被推选为业主委员会成员D.物业使用人应当遵守物业管理区域的规章制度E.业主有权将物业使用权转让给他人67.下列关于物业管理用房的说法，正确的有（）。A.物业管理用房属于业主共有B.物业管理用房不得擅自改变用途C.物业管理用房应当办理产权登记D.物业管理用房的建设费用计入房价E.物业管理用房可以无偿提供给物业服务企业使用68.物业服务企业退出物业管理区域时，应当向业主委员会移交下列资料和财物（）。A.物业管理用房B.业主资料C.物业管理档案资料D.专项维修资金账册E.财务账册69.下列关于住宅专项维修资金筹集的说法，正确的有（）。A.商品住房的维修资金由业主交纳B.已售公有住房的维修资金由业主和售房单位共同筹集C.业主首次交纳专项维修资金的时间为办理房屋权属登记时D.维修资金的交纳标准由当地房地产行政主管部门确定E.开发商可以代收维修资金70.物业服务企业应当建立健全安全防范责任制度，配备专职保安人员，履行安全防范职责。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当（）。A.遵守国家有关规定B.不得妨碍他人合法的出入权利C.不得侵犯他人隐私D.不得限制人身自由E.发现违法犯罪行为及时报警71.业主大会和业主委员会，对（）的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。A.任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声B.违反规定饲养动物C.违章搭建、侵占通道D.拒付物业费E.擅自改变共有部分用途72.根据《民法典》，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经（）的业主同意。A.全体B.有利害关系C.本栋楼其他D.相邻E.楼上楼下73.物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务委托给专业性服务企业，但不得将全部管理责任一并委托给他人。下列属于专项服务的是（）。A.电梯维修保养B.绿化养护C.清洁卫生D.安保巡逻E.财务管理74.下列关于物业服务的说法，正确的有（）。A.物业服务企业应当具有独立法人资格B.物业服务企业可以聘请专业人员从事物业管理活动C.物业服务企业应当接受业主的监督D.物业服务企业应当定期公布物业服务费收支情况E.物业服务企业有权收取滞纳金75.江苏省鼓励建立物业服务第三方评估机制。物业服务第三方评估机构可以从事（）业务。A.物业服务质量评估B.物业服务费测算评估C.物业管理区域划分评估D.物业承接查验评估E.专项维修资金使用评估三、判断题76.业主大会是物业管理区域内物业管理的执行机构，业主委员会是决策机构。（）77.前期物业服务合同可以约定期限，但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。（）78.专项维修资金经业主大会同意，可以用于购买国债。（）79.物业服务企业未履行物业服务合同约定的义务，导致业主人身、财产安全受到损害的，物业服务企业应当承担全部责任。（）80.物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用，不得强制物业服务企业代收。（）81.业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利视为放弃。（）82.物业服务企业可以将物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人，但需经业主大会同意。（）83.建设单位应当按照国家规定和物业买卖合同的约定，移交物业管理权，承担物业保修责任。（）84.业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。（）85.物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业应当承担全部赔偿责任。（）86.占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。（）87.物业服务企业要求业主预收物业服务费不得超过6个月。（）88.业主认为业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，可以向人民法院提起诉讼。（）89.物业服务企业信用档案是政府监管物业服务企业的重要手段。（）90.物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，属于物业服务合同的组成部分。（）四、案例分析题91.某市花园小区于2023年10月交付使用，共有业主500户，建筑面积10万平方米。建设单位通过招标选聘了A物业服务企业进行前期物业管理，并签订了前期物业服务合同，期限为3年。2024年5月，该小区入住率达到50%，部分业主对A物业服务企业的服务不满，要求更换物业。同时，建设单位在销售时承诺小区有500个停车位，但实际上只有300个地面车位（其中200个占用了小区道路），且未建设地下车库。业主们认为车位数量不足且权属不明，引发纠纷。问题：(1)该小区是否具备成立业主大会的条件？如果具备，应当如何成立？(2)部分业主要求更换物业服务企业的要求是否合法？应当通过什么程序实现？(3)关于小区停车位的纠纷，应如何处理？占用小区道路的200个车位归谁所有？92.某高层住宅小区，B物业服务企业提供物业服务。2024年8月，该小区5号楼电梯发生故障，需要大修，预计费用20万元。B物业服务企业提出使用专项维修资金，但业主委员会认为专项维修资金余额不足，且部分业主反对使用。B物业服务企业便在未征得业主同意的情况下，擅自使用了小区公共收益（电梯广告费）15万元用于电梯维修。维修完成后，部分业主对B物业服务企业的做法提出异议。问题：(1)电梯大修费用是否应当从专项维修资金中列支？为什么？(2)B物业服务企业擅自使用公共收益维修电梯的行为是否合法？为什么？(3)如果专项维修资金确实不足，应当如何筹集电梯大修费用？93.业主王某将其位于某小区的住宅出租给李某，租期2年。在租赁期间，李某经常在深夜大声播放音乐，严重干扰邻居休息。邻居多次向物业服务企业投诉，物业服务企业联系业主王某要求处理，王某称自己已不住那里，让物业直接找李某。物业找李某沟通，李某置之不理。物业服务企业遂对李某采取了断电措施，迫使其停止扰民行为。李某不服，向有关部门投诉。问题：(1)李某的扰民行为违反了什么规定？应当由谁承担责任？(2)物业服务企业对李某采取断电措施是否合法？为什么？(3)针对此类纠纷，物业服务企业正确的处理方式是什么？94.某老旧小区，C物业服务企业已服务多年。2024年，该小区决定进行老旧小区改造，涉及外墙翻新、管网改造等，需要大量资金。政府给予部分补贴，但仍有缺口。业主大会决定利用专项维修资金和公共收益进行补足。但在使用专项维修资金时，对于是否需要双三分之二业主同意产生了争议。部分业主认为只要业委会同意即可。问题：(1)使用专项维修资金进行老旧小区改造，是否符合规定？(2)使用专项维修资金的表决规则是什么？(3)如果部分业主认为业主大会决议侵害其权益，应如何救济？95.某新建小区，建设单位D公司在销售过程中，在售楼处显著位置张贴了“豪华会所，业主专享”的广告。业主收房后，发现该会所并未建设，取而代之的是一所社区医院。业主们认为建设单位D公司虚假宣传，要求赔偿。同时，建设单位D公司选聘的E物业服务企业在承接查验时，发现部分消防设施不符合国家标准，但为了尽快接管项目，签署了合格的承接查验报告。问题：(1)建设单位D公司的行为违反了哪些法律规定？业主应如何维权？(2)E物业服务企业签署虚假承接查验报告的行为是否合法？应当承担什么后果？(3)消防设施不符合国家标准，谁应当承担整改责任？五、计算题96.某住宅小区总建筑面积为100,000平方米，其中住宅建筑面积80,000平方米，商业用房建筑面积20,000平方米。该小区专项维修资金交存标准为：住宅每平方米建筑面积100元，商业用房每平方米建筑面积150元。已知该小区住宅部分已售出90%，商业用房已售出80%。请计算：(1)该小区应交存的专项维修资金总额是多少？(2)若该小区住宅部分专项维修资金存入银行后的年利率为2%，第一年产生的利息是多少？（假设本金为住宅部分已交存的资金）97.某物业服务企业负责管理一个拥有500户业主的小区。根据物业服务合同约定，物业服务费标准为每月每平方米2.5元。该小区总建筑面积为60,000平方米。2024年度，该小区共发生公共收益（电梯广告、地面停车费等）300,000元，扣除合理成本后净收益为240,000元。业主大会决定将公共收益的70%补充至专项维修资金，30%用于补充物业服务费不足。请计算：(1)该小区每月应收物业服务费总额是多少？(2)2024年度应补充至专项维修资金的公共收益金额是多少？六、综合分析题98.2026年，江苏省某市“锦绣江南”小区面临物业管理困境。该小区建于2010年，属于早期商品房，配套设施老化严重。小区业主构成复杂，既有常住业主，也有大量投资出租户。目前，小区由F物业服务企业提供物业服务，合同即将到期。近期，小区发生了以下一系列事件：1.业主赵某发现自家房屋漏水，系楼上管道破裂所致，要求F物业免费维修，被拒后赵某拒交物业费。2.小区绿化带被部分业主私自铲除改为菜地，F物业多次劝阻无效。3.电梯年检不合格，需要更换主要部件，预计费用50万元。F物业申请动用专项维修资金，发现账户余额仅剩10万元。4.业主委员会任期届满，但因业主参与度低，迟迟未能完成换届选举，目前处于瘫痪状态。结合上述材料，运用《民法典》、《物业管理条例》及《江苏省物业管理条例》等相关法律法规，回答以下问题：(1)针对事件1，赵某因房屋漏水拒交物业费是否成立？请说明理由。如果是公共管道破裂导致赵某家漏水，责任应如何划分？(2)针对事件2，对于业主私改绿化带的行为，F物业应当采取哪些措施？如果F物业不作为，应承担什么责任？(3)针对事件3，专项维修资金不足的情况下，如何筹集电梯更换费用？请列举具体的合法途径。(4)针对事件4，业主委员会未能换届选举，对小区物业管理有何影响？相关部门应当如何介入？(5)综合全案，该小区若要重新选聘物业服务企业，因业主委员会瘫痪，应当如何启动选聘程序？答案与解析一、单项选择题1.A解析：《民法典》规定业主对专有部分享有所有权，对共有部分享有共有和共同管理的权利，体现了建筑物区分所有权中一物一权的特殊表现形式，即专有权与共有权的结合。2.A解析：物业服务企业的服务基础是物业服务合同，无论是前期还是常规阶段。3.B解析：筹集和使用专项维修资金属于业主共同决定的重大事项，根据《民法典》第二百七十八条，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。原《物权法》为三分之二，但《民法典》已修改为四分之三。4.C解析：物业买受人是指与建设单位签订物业买卖合同，即购买物业的人。5.C解析：根据《住宅专项维修资金管理办法》，在业主大会成立前，维修资金由物业所在地建设（房地产）主管部门代管。6.B解析：为了便于管理和服务，物业管理用房一般位于主出入口附近。7.C解析：《江苏省物业管理条例》规定，物业管理区域由物业所在地县（市、区）物业管理行政主管部门会同街道办事处（乡镇人民政府）划分并确定。8.B解析：《物业管理条例》第六十二条规定，违反本条例，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款。9.A解析：前期物业服务合同具有过渡性，当业主委员会与业主大会选聘的新物业签订合同生效时，前期合同终止。10.C解析：普通住宅的物业服务收费实行政府指导价，具体由各地制定基准价和浮动幅度。11.A解析：《民法典》第二百八十条规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。12.C解析：这体现了末端收费原则，即直接向最终用户收取，减少中间环节。13.B解析：禁止以停水停电方式催交物业费，是为了保障业主的基本生存权利，维护社会稳定。14.B解析：保修期从物业交付之日起计算，而非竣工或入住。15.B解析：《物业管理条例》规定，业主委员会应当自选举产生之日起30日内备案。16.C解析：物业服务企业对违规行为只有劝阻、制止和报告的权利，没有执法权（罚款、断水电等）。17.B解析：《物业管理条例》第六十一条规定，聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款。18.D解析：专项维修资金划转业主大会管理后，使用方案需经业主委员会依法通过（即业主大会授权或表决通过）。19.C解析：《民法典》第二百八十二条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。20.A解析：这是法定移交资料的范围，包括竣工图、技术资料、保修文件等。21.C解析：信用档案主要用于招投标、资质管理等，是市场准入和评优的重要依据。22.A解析：主物转让时，从物随主物转让，专有部分转让时，共有部分的权利一并转让。23.C解析：这是基于合同违约产生的民事责任，而非行政或刑事责任。24.B解析：紧急情况下，可以申请预拨资金。25.D解析：筹备组应当在首次业主大会会议召开后，履行职责完毕解散，通常不是固定15日，而是职责完成即解散。题目中D项表述绝对化且不符合一般程序，筹备组通常在首次会议召开并选举产生业委会后解散。26.A解析：招投标活动必须遵循公开、公平、公正和诚实信用原则。27.B解析：前期物业管理招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交招标备案材料。28.C解析：评标委员会中专家不得少于成员总数的2/3。29.C解析：物业协助安全防范，承担的是辅助责任，而非主要或全部责任。30.B解析：电梯日常运行、维护保养费用属于物业服务成本，应从物业服务费中列支，大修更新才用维修资金。31.C解析：《民法典》规定，业主解聘物业服务企业应当提前60日书面通知。32.A解析：《江苏省物业管理条例》规定，已交付使用物业业主总人数百分之十以上的业主，可以联名提出更换前期物业服务企业的书面要求。33.C解析：物业服务企业不得预收超过12个月的物业费。34.C解析：占用业主共有的道路用于停放汽车的车位，属于业主共有。35.D解析：制定和修改管理规约属于普通决议事项（通常需过半数或双过半），而改建重建、改变用途、从事经营活动属于特别决议事项（需双三分之二）。36.C解析：这是专项服务分包，区别于全部转包。37.B解析：物业使用人的权利义务由业主与使用人约定，但约定不得违反法律法规和管理规约。38.C解析：物业服务合同是双务、有偿合同。39.C解析：建设单位未制定临时管理规约的，处以10万元以下的罚款。40.A解析：逾期不组织的，相关部门可以代为组织换届选举。41.C解析：王某安装防盗网虽然是在专有部分外侧，但如果影响了他人采光或外观，可能侵犯了相邻权或共有部分的管理权益。更准确地说，如果是向外凸出，可能占用了空间或影响外观，违反了管理规约中关于外观统一的规定。42.B解析：根据《民法典》及相关司法解释，物业服务人公开的服务承诺及制定的服务细则，应当视为物业服务合同的组成部分（即要约或合同条款）。43.C解析：前期合同终止，资料应移交给业主委员会（由其转交新物业或保管）。44.B解析：邀请招标应当向3个以上特定法人发出邀请。45.A解析：投标人少于3个或规模较小，经批准可以采用协议选聘。46.C解析：业主对决定不服的，可以向行政主管部门申诉，或向法院起诉。47.B解析：取消资质审批后，重点建立信用档案制度。48.B解析：维修资金只能用于共用部位、共用设施设备。49.A解析：新老合同衔接，新合同生效，旧合同终止。50.B解析：业主主张违约责任，需举证证明物业企业存在违约行为。损失及因果关系视具体诉求而定，但违约行为是前提。二、多项选择题51.ABCDE解析：这些都是《民法典》规定的业主权利。52.ABCDE解析：这些都是《民法典》第二百七十八条规定的由业主共同决定的事项。53.ABCD解析：建设单位移交资料包括A、B、C、D项。业主名册通常不属于建设单位必须移交给物业的内容，除非另有约定。54.ABCDE解析：物业服务内容涵盖A、B、C、D、E五个方面。55.ABCD解析：维修资金专款专用，不得用于专有部分，使用需经业主同意，紧急情况可应急使用。56.ABCDE解析：《江苏省物业管理条例》明确禁止的行为包括A、B、C、D、E。57.ABCDE解析：业主委员会的职责包括A、B、C、D、E。58.ABCD解析：物业费包括服务费、停车费、装修垃圾清运费、特约服务费。水电费通常为代收，不属于物业服务费本身。59.ABCDE解析：两者在签订主体、生效条件、期限、法律地位、内容侧重上均有区别。60.ABCDE解析：A、B、C、D是法规明确禁止的，E是职业道德禁止的。61.ABCDE解析：关于业主大会的性质、组成、职责及效力的正确描述。62.AB解析：招投标方式分为公开招标和邀请招标。63.ABCDE解析：物业企业应公开服务内容、标准、收费、维修资金使用情况、公共收益等。64.ABCD解析：承接查验是明确责任的必要环节，依据规定进行，形成记录，问题由建设单位整改。费用通常由建设单位承担（或约定由物业承担，但一般由建设方承担）。65.ABC解析：只有涉及合同履行问题（未履行、质量差、乱收费）才能成为拒交理由。对公共收益不满或房屋空置通常不能直接拒交物业费。66.AD解析：物业使用人违约，业主通常承担连带责任；使用人应遵守规章制度；业主有权转让使用权。使用人一般无权直接参选业委会（除非业主授权），也无权直接参加业主大会（通常由业主出席或委托）。67.ABCDE解析：物业管理用房归业主共有，不可改变用途，需办产权，费用计入房价，可无偿提供给物业使用。68.ABCDE解析：物业退出时应移交A、B、C、D、E项。69.ABCD解析：商品住房由业主交；已售公房由业主和售房单位交；时间点为权属登记；标准由当地确定。开发商通常代收，但需存入专户。70.ABCDE解析：保安人员应遵守规定，不得妨碍权利、侵犯隐私、限制自由，发现犯罪报警。71.ABCE解析：业主大会对侵害他人合法权益的行为有权制止。拒付物业费是违约行为，通常不涉及“停止侵害”等物上请求权，而是债权请求权，且不能通过侵权之诉解决，但题目问的是“行为”，A、B、C、E均属于侵权或违规行为。72.B解析：住改商需经有利害关系的业主同意。73.ABCD解析：专项服务包括电梯、绿化、清洁、安保等。财务管理属于核心管理责任，一般不可随意委托。74.ABC解析：物业企业应具法人资格，可聘专业人员，接受业主监督。D项定期公布收支情况在酬金制下必须，包干制非强制但鼓励；E项收取滞纳金需合同约定。75.ABDE解析：第三方评估可从事质量、费率、承接查验、维修资金使用评估。区域划分通常是行政行为，较少评估。三、判断题76.错误解析：业主大会是决策机构，业主委员会是执行机构。77.正确解析：前期物业服务合同具有过渡性，新合同生效即终止。78.错误解析：根据《住宅专项维修资金管理办法》，维修资金严禁用于购买国债等风险投资，只能存入银行或购买一级市场新发行的国债（且需严格控制，目前普遍严禁或极严格限制，一般判断为错误以强调风险控制）。注：根据最新规定，明确禁止挪用，购买国债已被明确禁止。79.错误解析：物业企业承担相应的违约责任，而非全部责任（除非有过错且因果关系直接）。80.正确解析：专业经营单位向最终用户收费，不得强制物业代收。81.错误解析：共有权利一并转让，不视为放弃。82.错误解析：全部转包属于违法行为，即使业主同意也违反行政管理规定。83.正确解析：建设单位移交管理权并承担保修责任。84.正确解析：业委会成立后30日内备案。85.错误解析：物业企业承担的是协助义务，并非安全事故的全部赔偿责任，除非有过错。86.正确解析：占用业主共有道路的车位属于业主共有。87.错误解析：预收不得超过12个月，不是6个月。88.正确解析：业主认为决定违法的，可向法院起诉。89.正确解析：信用档案是监管的重要手段。90.正确解析：公开承诺和服务细则视为合同组成部分。四、案例分析题91.答案：(1)具备条件。根据规定，已交付使用物业业主总人数达到50%以上，即可成立业主大会。应当由物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府牵头，组织业主推荐产生业主代表，组成业主大会筹备组。筹备组负责做好首次业主大会会议召开的筹备工作。(2)合法。在业主大会成立后，业主大会有权解聘物业服务企业。程序上，应当由业主大会（经专有部分占建