中原-河北唐山市宏扬综合体商业项目市场定位及总体规划-297P-2010年

唐山市宏扬综合体项目

市场研究、市场定位及总体规划报告2010-5-22010.9.25.第一部分：本项目特性分析及基本假设第二部分：本项目市场研究及基本假设验证第三部分：本项目总体理念及市场定位第四部分：本项目物业规模及总体规划本次汇报包括以下内容：1.唐山城市特性分析2.本项目区域特性分析3.本项目地块特性分析特性分析项目特性分析主要内容：Point2.唐山传统城市格局Point1.唐山城市外部交通城市特性Point1.唐山城市外部交通-1-京津城际交通节点集中在唐山西部从京津城际交通角度看，唐山周边环绕着包括京沈高速、唐津高速、唐曹高速在内的众多城际交通干线。从动线角度看，与京、津、曹妃甸等的沟通节点均集中在唐山西部。-2-唐山门户在西部三女河机场的建设与使用，使得唐山西部区域具备明显的门户价值唐山门户与城区的接入点则集中在长宁道沿线。京沈高速唐津高速西外环高速唐曹高速沟通北京方向沟通天津方向曹妃甸方向唐山城区长宁道城市特性Point2.唐山城市格局-1-“L”型传统格局

传统的唐山城市格局，以建设路、新华道、北新道为轴心，形成“L”型格局

三条道路沿线，聚集城市主要公共功能区建设路唐百商圈八方商圈远洋城商圈-2-向西发展成为唐山城市演进的必然

长宁道规划成为唐山新的“迎宾大道”，并以其为基础改变原有城市格局

传统格局的改变，并不仅仅局限在城市交通层面的改变。长宁道新华道北新道东部工业带南湖生态区向西发展，成为唐山城市格局演进的必然趋势中原认为：所谓城市格局的“重构”，最终会体现在两个层面，第一，原有城市核心区功能的“扩充”与“演化”；第二，新兴城市核心区功能的“催生”与“发展”。那么，唐山原有城市功能区的“演化”方向是什么，新兴城市核心区又将“催生”什么功能呢？1.唐山城市特性分析2.本项目区域特性分析3.本项目地块特性分析特性分析项目特性分析主要内容：Point1.唐山新门户区域Point2.唐山新门户商圈的诞生区域特性Point1.唐山新门户区域建设路远洋城商圈长宁道本项目沟通机场及高速总部办公成熟商圈光明路高端居住友谊路学院路大里路中原认为：迎宾大道特性，使得区域具备唐山最佳的“对外展示”及“窗口性”价值，从而使长宁道西部区域成为唐山新的“门户”；-1-进入唐山的门户从交通角度看，长宁道最核心价值在于其将成为唐山未来对外沟通的核心干道。-2-多层次的沟通关系横向—长宁道沟通新老商圈，紧密联系会展商圈的“展会经济商务区”；纵向，依托于光明路、友谊路、大里路、学院路的联系，沟通总部商务圈、高端居住、城市成熟商圈。唐山新的门户建设路远洋城商圈长宁道本项目凤凰新城高端居住区凤凰新城居住区高教工业园区区域特性Point2.唐山新门户商圈的诞生凤凰新城总部办公区行政商务区

总部商务区

行政办公区

高端居住区

高教及工业园区多种城市功能高度汇集具备形成商圈的基础长宁道周边区域形成新的唐山“门户商圈”是区域发展的必然。永旺集团购物中心（约10万平方米）1.唐山城市特性分析2.本项目区域特性分析3.本项目地块特性分析特性分析项目特性分析主要内容：Point1.凤凰新城核心Point2.地块“规模大”特性Point3.地块“交叉多”特性Point4.地块“商业金融用地”特性地块特性Point1.凤凰新城核心建设路远洋城商圈长宁道凤凰新城高端居住区凤凰新城居住区高教工业园区凤凰新城总部办公区行政商务区城市规划的理论告诉我们，真正的城市核心区域，必然是“高度聚合的商务、商业或行政办公区”。长宁道沿线，具备形成凤凰新城核心区的条件无论从规划角度还是从城市功能角度，凤凰新城南部区域均以居住功能为主，真正能够形成“高聚合”的商业商务行政氛围的仅有长宁道沿线。本项目地块，在凤凰新城核心区范围内本项目永旺集团购物中心（约10万平方米）凤凰新城核心区地块特性Point1.凤凰新城核心建设路长宁道本项目沟通机场及高速成熟商圈光明路友谊路学院路大里路凤凰新城高端居住区凤凰新城居住区高教工业园区总部办公区行政商务区本项目所在的长宁道，具有双重的城市干道价值。第一，长宁道是唐山的新“城市门户”；第二，长宁道是凤凰新城核心干道。本项目东西两侧，同样是城市级交通干道。东侧-紧邻学院路，未来唐山南北沟通的主干道西侧-紧邻大里路，同样是南部交通干道本项目地块，交通密集度高长宁道龙富南道大里路学院路高密度的交通道路为地块在区域内形成核心价值提供了必要条件。同时，超过500米的临街展示面，也为本地块在核心干道形成门户展示效应创造了条件。地块特性Point1.凤凰新城核心枢纽区域价值建设路远洋城商圈长宁道凤凰新城长宁道门户商圈本项目“门户商圈”与“远洋城”商圈的承接区域当新门户商圈成型后，本项目所在区域将成为新门户商圈向原有的远洋城商圈的承接区域；也将是新兴城市功能区向传统城市功能区的承接区。过渡区域凤凰新城核心区域中的“枢纽”位置本项目所在区域将成为未来凤凰新城核心区域中，居住、商务、行政、高教各功能区之间的承接区域；也将是凤凰新城核心区中的枢纽位置。。凤凰新城高端居住区凤凰新城居住区总部办公区行政商务区高教工业园区枢纽区域最重要的是，以本项目为核心，10分钟交通圈内，涵盖了总部商务区、行政办公区、高端居住区、高教科技园区，以及传统商圈；从这个意义讲，本项目地块将是凤凰新城核心区最具“兼顾性”价值的地块。永旺集团购物中心（约10万平方米）地块特性Point1.凤凰新城核心核心区的“门户启动地块”建设路长宁道凤凰新城本项目凤凰新城高端居住区凤凰新城居住区总部办公区行政商务区高教工业园区初步启动未启动较为成熟较为成熟在本地块所发挥“枢纽”价值的凤凰新城核心区，初南部居住区初具规模发展较为成熟外，绝大多数功能区都未形成规模。地块周边绝大多数城市功能未成型从现状情况看，本项目地块周边城市功能较为单一，凤凰新城核心区所应具有的“多元化的城市功能”尚未完全成型；从整个凤凰新城的发展情况看，除了南部居住区已经形成一定规模的成熟度外，整个凤凰新城的城市功能还处在很不完备的情况下——而单纯的居住功能是无法形成核心也无法发挥城市核心区的价值的。考虑到本项目地块所处的独特位置，中原认为本项目具备成为凤凰新城核心区“门户启动区”，发挥“门户枢纽”价值的地块永旺集团购物中心（约10万平方米）未启动地块特性-1-城市级影响力按照现状用地面积，以容积率3.0-4.0计算，则其可实现的建筑规模约60-80万平米。用地规模：309亩可实现规模：60—80万平米（按照容积率3.0-4.0计算）具备城市级影响力-2-单一功能不可行从本项目规模看，任何单一的物业功能类型，都难以完全满足项目整体开发要求。本项目必须采用多元化功能组合Point2.地块“规模大”特性地块特性长宁道龙富南道大里路学院路内部道路内部道路-1-交叉路网形成多个街区从本项目地块条件看，地块外围分别涵盖长宁道、学院路、大里路、龙富南道四条城市干路。地块内部形成交叉路网多重路网使得本项目地块具有多重街区特点多重街区形成多元化特点地块功能属性的多元化地块价值区间的多元化地块氛围特性的多元化Point3.地块“交叉多”特性区域特性本项目商业金融用地可涵盖物业功能包括：办公、商业、商旅、商住等-1-长宁道西部沿线稀缺用地从周边用地条件看，本项目地块将是长宁道西部沿线少有的大规模可开发用地。本项目地块也将是一段时间内，长宁道西部沿线少有的大规模商业金融用地。在长宁道西部沿线具有稀缺性-2-用地性质决定了地块功能的多元化商业金融用地的性质决定了本项目地块功能的多元化，涵盖：办公、商业、商旅、商住。从服务性角度看，多元化的物业功能使得项目所潜聚的服务功能同样呈现出多元化特征。Point4.地块“商业金融用地”特性1.本项目基本假设2.本项目基本假设研究验证方向基本假设项目基本假设主要内容：在凤凰新城核心区中所处的“枢纽地带”角色10分钟交通范围覆盖凤凰新城所有功能区“兼顾”核心区各种城市功能的特性1、多元化城市服务2、核心区城市服务经济中心多元化特点基本假设对本项目的基本判断在凤凰新城核心区中所处的“枢纽地带”角色长宁道的“双重干道”价值地块周边交通密集度高的价值区域核心有条件为整个区域提供服务现状条件下周边城市功能发展部完善，基本以居住功能为主、凤凰新城范围内，除居住功能得到较为成熟发展，绝大多数功能区处于未启动状态本地块具备成为“启动区”的条件新城门户启动区60-80万平米可建设面积，具有形成城市级影响力的规模长宁道沿线罕有的“商业金融”用地500多米的临街展示面本地块拥有足够发挥核心区城市功能价值的规模基本假设对本项目的基本判断

依托凤凰新城区域的交通优势，辐射周边城市扩大服务区域范围，抵消城市位置较偏带来的不利影响-1-唐山新城市服务经济中心城市角色依托东河区域的交通优势，辐射周边城市扩大服务区域范围，抵消城市位置较偏带来的不利影响-2-多元化、多层次城市服务项目功能1.本项目基本假设2.本项目基本假设研究验证方向基本假设项目基本假设主要内容：验证方向针对基本假设，本项目的研究验证方向基本假设-新城市服务经济城市级服务经济细化研究唐山城市格局（现状及规划）细化研究唐山各类城市功能服务1、城市综合体研究2、分类地产物业功能研究3、商业服务功能经营环境研究4、潜在客户问访验证项目概念定位物业功能定位产品规划定位研究内容研究内容第一部分：本项目特性分析及基本假设第二部分：本项目市场研究及基本假设验证第三部分：本项目总体理念及市场定位第四部分：本项目物业规模及总体规划本次汇报包括以下内容：1.本项目针对性城市格局研究2.本项目针对性地产市场要素研究本项目市场研究包括以下内容：3.本项目针对性商业经营市场研究4.本项目潜在目标客户验证及分析市场研究关键结论1.唐山所处城市关系城市格局城市格局分析主要内容：Point1.在京津城市圈中的位置Point2.唐山周边城市关系及各自功能Point3.唐山与周边城市的交通距离2.唐山城市格局现状3.唐山城市格局演化趋势评估4.凤凰新城格局及发展趋势评估北京市天津市唐山市直线距离：170公里主要道路：京沈高速车程：2.5—3小时直线距离：110公里主要道路：京津塘高速车程：2小时之内直线距离：110公里主要道路：唐津高速车程：2小时之内唐山：京津唐经济圈之“一角”城市群关系唐山市作为环渤海区域（京津唐）的一个次级中心，承担了北京、天津的经济补充和城市资源疏散的角色。唐山市发展中心片区丰润空港古冶遵化玉田迁西迁安滦县滦南县乐亭县南部重点发展区域海港开发区城市级别：县级市主要产业：冶金铸造、水泥建材、地毯服装、造纸包装、医药食品、电线电缆、化工山前发展带沿海发展带城市级别：县主要产业：林果、钢铁、旅游城市级别：县级市主要产业：钢铁、建材、机械制造、食品加工、电力能源、医药化工城市级别：县主要产业：机械、电子、轻工、化工、纺织服装、冶金、建材、食品饮料城市级别：省辖市主要产业：近代工业摇篮、北方瓷都、世界钢铁之都城市级别：县主要产业：冶金、建材、化工、食品等城市级别：县主要产业：工业造纸、食品、化工、电子、冶金、建材、机械制造、饲料等城市级别：县主要产业：钢铁、焦化、物流、纺织、服装、建材、化工、机械制造、农副产品加工城市群关系唐山及其周边各市县的建设与发展，多以重工业为主要产业。经济增长迅速。另外，近几年对于沿海地带的开发也逐渐成为唐山一个重要的经济增长点。1.唐山所处城市关系城市格局城市格局分析主要内容：Point1.唐山城市交通体系Point2.唐山城市功能格局分析Point3.唐山城市格局关键结论2.唐山城市格局现状3.唐山城市格局演化趋势评估4.凤凰新城格局及发展趋势评估城市环线城市路网建设路延线长宁道延线北新道延线西环路城际交通主要节点唐山市对外交通（城际）节点分别是建设路、长宁道、北新道与西环路的交汇处，以及西环路西南与南部区域的连接节点。从发展时间上讲，建设路和北新道早于长宁道，因此道路沿线是目前唐山市发展比较成熟的区域，我们可大胆推断长宁道的发展未来也会走向成熟，成为城市的热点道路。城市核心干道城市主要道路城市路网长宁道北新道新华道友谊路卫国路建设路龙泽路兴源道祥云道朝阳道城市交通主要节点唐山市内连接城市南部和北部的交通节点集中于建设路、北新道和新华道。这样的结构一方面由道路发展程度决定，另一方面由于唐山市的成熟区域集中于新华道、北新道且大多位于大里路以东，以及建设路沿线，大体呈反“L”型分布。1.唐山所处城市关系城市格局城市格局分析主要内容：Point1.唐山城市交通体系Point2.唐山城市功能格局分析Point3.唐山城市格局关键结论2.唐山城市格局现状3.唐山城市格局演化趋势评估4.凤凰新城格局及发展趋势评估城市发展格局城市功能架构龙泽商圈以餐饮和超市为主，偏向生活化的城市商圈远洋城商圈

以远洋城商业带动的新城市商圈；包括人民购物中心、远洋城等大型零售商业。八方购物商圈北新道沿线的城市零售商圈；包括八方购物中心、凤凰购物中心等，零售档次偏中高端唐百商圈新华路沿线的城市传统商圈；包括唐山百货、华联商厦、三利购物中心等，档次中等偏高城市功能架构商业功能格局--商圈分布及供应量【唐百商圈】唐山百货大楼三利购物中心华联商厦新街尚座大洋商厦商业名称商业类型体量（万平米）三利购物中心购物中心3.6唐山百货大楼百货5.2华联商厦百货1.5大洋商厦百货2.7新街商业街3.5尚座商业街3.419.9建设路华岩路卫国路北新西道城市发展格局商业功能格局--主要业态功能和评价【唐百商圈】唐山传统商圈，具有城市历史文化背景的商业核心；-1-城市核心商圈城市角色唐百商圈商业供应量为近20万平米，主要商业形式为百货和商业街；随着城市的发展，购物中心的商业形式逐渐增多，商圈的商业功能综合性不断增强。-2-以百货和商业街为主的城市商圈商业功能城市发展格局个案-三利国际购物中心位置新华道与建设路交口规模36000平方米商业类型购物中心产品概况地上7层，地下2层业态B2金盛地下服装服饰城B1苏宁电器F1皮鞋国际品牌男装、手表F2女装F3男装F4运动家居F5电玩城、美食城F6快乐迪KTVF7淘爱国际音乐俱乐部（夜店）租售状况出租率较高，处在城市核心商圈，客流量大唐百商圈内业态综合性较高的购物中心，综合百货、电器、餐饮、KTV、夜店，且消费档次较高零售业态70%城市发展格局个案-唐山百货大楼位置新华道与建设路交口规模52000平米商业类型百货产品概况地上4层业态F1珠宝家电、化妆品F2箱包鞋类F3休闲服饰F4休闲服饰租售状况出租率较高，内部装修较为陈旧，整体业态类型较单一唐山历史最老的百货，内部装修、业态较陈旧，部分中高端业态集中在一层，业态单一，客群较单一城市发展格局个案-华联商厦位置新华道与建设路交口西侧300米规模15000平方米商业类型百货产品概况地上4层业态F1皮鞋珠宝名表F2女装F3男装F4家居儿童、运动租售状况出租率较高，但客流相对较少全国连锁百货品牌，首层品牌档次较好，整体环境较好，但业态较单一，客流较少城市发展格局个案-新街位置新华道与建设路交口西侧500米规模35000商业类型商业街产品概况地上2层业态服装服饰、箱包皮具、日用百货、鞋类、家居用品、玩具租售状况出租率较高，客流量大租售价格临街商业售价：50000元/平米，租金：14元/天·平米内铺租金7元/天·平米整体环境较拥挤，客流量较大，消费档次较低，租金售价水平较高城市发展格局个案-新天地位置唐山市路南区文化南路规模170000商业类型商业街产品概况地上4层业态国美电器、华润万家、新华书店、书刊市场、古玩市场、日月KTV、建材、灯具、摄影、婴幼用品、配套商业租售状况出租率较高，以多个市场为主，客流量较大引进多类型主力店，业态丰富，定位客群较宽泛，建材与零售业态车行动线混合，造成交通拥挤，整体环境较乱，影响零售业态品质城市发展格局个案-尚座位置新华道与卫国路交口西侧200米规模180000平方米商业类型商业街产品概况地下1层，地上2层，局部三层业态B1家惠超市、台球临街-银行、运动品牌专卖、珠宝店、西餐厅、快餐、品牌电器专卖店、婚纱店、汽车展示店内街-中餐餐馆、冰欺凌店、服装服饰店、美容美发、化妆品、保健品、文化用品、培训办公、美工设计、旅行社、工艺品、运动装备、网吧、婴幼用品、珠宝、眼镜、烟酒租售价格临街：11元/天·平米，内街：5元/平米·天临街：35000元/平米·天，内街14000-18000元/平米·天租售状况出租率60%，内街空置铺位较多业态形式多样，但整体业态规划较乱，步行街内铺较多，造成空置较多，内街商业价值明显降低城市发展格局商业名称商业类型体量（万平米）八方购物广场百货、超市、家电4.4凤凰购物中心购物中心3.7欢乐谷商业街2.6总计10.7建设路华岩路卫国路学院路北新道新源道西山道欢乐谷八方购物广场凤凰购物中心商业功能格局--商圈分布及供应量【八方商圈】城市发展格局商业功能格局--主要业态功能和评价【八方商圈】处于城市核心道路北新道上，商业供应量近11万平米，靠近唐百商圈，购物环境较好；属于较为明显的城市生活型商圈-1-受到唐百商圈带动，生活型商圈城市角色区域商业购物中心比重较大，凤凰购物中心以中高端品牌为主；业态功能较单一。商业街经营较差，区域客流量较少，相当部分商业业态客户以会员制等形式获得经营价值，而不单纯依赖客单价。-2-以购物中心为主，辅助百货、超市等商业功能城市发展格局个案-八方购物中心位置北新道与学院路交叉口东行400米规模商场经营面积4.4万平方米商业类型百货商场产品概况地下1层，地上4层业态F1是大型超市；F2经营鞋帽、针织、家居装饰、床上用品、运动休闲、黄金、珠宝玉器、高档钟表等商品；F3经营各种男女服装；F4电器、美食广场租售状况商场出租率100%，招商部对进驻品牌要求较高。包含卖场、家电、百货、少量餐饮的综合商场，客流较多，消费档次一般城市发展格局个案-凤凰购物中心位置北新道与学院路交叉口东行400米规模商场经营面积3.7万平方米商业类型购物中心产品概况地上5层业态F1是精品服饰、进口香水、化妆品、黄金珠宝、女鞋、名烟名酒、名表眼镜；F2男士正装、商务休闲、高尔夫系列、男鞋、男包、男士内衣、羊绒制品、男士配饰、名烟名酒、咖啡吧；F3女装、女士内衣、睡衣、女手袋、潮流配饰、美容美发、服饰修改；F4少淑女装、彩妆、香水、牛仔、户外休闲装、运动服饰、体育器材、少女包；F5童装鞋、玩具、孕婴用品、电器、厨具、家纺、家居饰品、水晶制品、淘气堡租售状况商场出租率80%以上，部分商户正在装修属于唐山整体消费档次较高的购物场所，部分铺位处在装修阶段，经营环境有待进一步培育城市发展格局个案-欢乐谷位置北新道八方购物对面规模26000平米商业类型商业街产品概况地下1层，地上2层业态B1饰品、礼品、家具箱包、玩具、美甲F1化妆品、男装、鞋F2女装、孕妇装、美食广场、美容美发租售状况临街出租情况较好，内铺已清空，无经营商户租金临街：9元/平米·天，内铺：2-5元/平米·天临街商业租赁情况较好，但客流较少，内铺商业基本空置，整个项目经营存在较大问题城市发展格局商业名称商业类型体量（万平米）人民购物广场百货、超市、家电3远洋城购物中心11总计14龙泽路卫国路建设路新源道西山道人民购物广场远洋城华岩路学院路大里路龙华道大学道长宁道商业功能格局--商圈分布及供应量【远洋城商圈】

远洋城商圈现状商业物业较少，但作为核心发展因素的远洋城购物中心具有良好的发展趋势。

由于远洋城购物中心的贡献，该商圈商业功能较为完善，形成了涵盖城市生活、城市娱乐、城市餐饮、专业卖场等多元的商业功能格局。-以远洋城为核心的综合性城市商圈城市发展格局个案-远洋城购物中心位置建设路与长宁道交口西北角规模商场经营面积110000平方米商业类型购物中心产品概况共5层业态家乐福、远洋城购物中心、五联百货、百老汇影院、百乐门夜总会、天上人间KTV、苏宁电器、新华书店、儿童城、美食城、美容美发租售状况商场出租率100%，招商部对进驻品牌要求较高。客户中高等收入阶层和讲求生活品质、追求时尚品位的人群唐山市业态最为丰富的消费场所，多家知名零售、娱乐主力店，商业客流较大，目前唐山最具整体经营价值的综合性购物中心。城市发展格局个案-人民购物广场位置建设路与长宁道交口西北角规模商场经营面积3万平方米商业类型百货商场产品概况共3层，地上2层、地下1层（经营区）业态百货、唐百电器、超市租售状况商场出租率100%，客流较少唐百集团旗下百货，综合超市、百货、电器，客流较少，百货档次一般城市发展格局商业名称商业类型体量（万平米）龙泽购物广场卖场1.2总计1.2龙泽路卫国路建设路华岩路学院路龙华道大学道长宁道龙泽购物广场裕华道商业功能格局--商圈分布及供应量【龙泽商圈】

严格意义上看，龙泽购物广场周边并不能称之为商圈，其主要是从属于远洋城周边的次区域性生活商圈，以龙泽购物广场的生活卖场商业为核心。龙泽商圈最主要的意义在于其是目前唐山最具城市氛围的综合性餐饮娱乐街区区域性生活商圈，生活卖场为主，餐饮娱乐功能较突出餐饮娱乐集中区域城市发展格局个案-龙泽购物广场位置龙泽北路规模12000平米商业类型卖场产品概况地上4层业态F1米面粮油、休闲食品、膨化食品、奶粉、保健品、速溶饮品、化妆、洗涤、厨房用具、五金、百货针织F2蔬菜、冷鲜、肉禽、水产、熟食、主食、面包糕点、酒水饮料、调味品F3运动休闲、皮具箱包、鞋类、音响图书、文体用品、小家电F4男女服装、儿童服装、内衣、帽袜租售状况整体为卖场，无空置唐百集团旗下综合性超市，主要以区域生活便利消费为主城市发展格局商业功能格局--主要业态功能和评价【总结】唐百商圈：城市核心传统商圈，以百货、商业街为主，商业综合性较高；八方商圈：依附唐百商圈，商业档次较高，发展空间较大；

远洋城商圈：城市新商圈，商业综合性较高，发展空间较大；龙泽商圈：以生活卖场为主，生活化氛围较重，综合性餐饮娱乐街区是其特色，但整体环境氛围均较差。城市发展格局商务功能道路载体火炬大厦东方广场融融商务大厦世博大厦唐山现状商务市场分布较散，且市场不成规模；商务市场现状主要依附城市核心道路建设路，分布格局1.唐山所处城市关系城市格局城市格局分析主要内容：Point1.唐山城市交通体系Point2.唐山城市功能格局分析Point3.唐山城市格局关键结论2.唐山城市格局现状3.唐山城市格局演化趋势评估4.凤凰新城格局及发展趋势评估关键结论唐山现状城市功能核心的特点-1-传统核心内部功能强化

传统的唐山城市格局，以建设路、新华道、北新道为轴心，形成“L”型格局

现状城市核心内部功能发生强化，或者进一步增强功能影响力，或者由传统商圈扩展为商务性综合商圈。建设路唐百商圈八方商圈远洋城商圈-2-商圈间城市区域功能完善随着原有城市核心的发展，商圈间以城市干路为骨架形成的城市区域，综合性商业功能逐步完善发展，形成城市商业商务带。长宁道新华道北新道南湖生态区1、传统型城市生活商圈，以商业功能为核心；2、随着沃尔玛、乐购、王府井等大型商业企业进入，商圈内部商业功能进一步强化1、以唐百为核心，传统城市百货功能为主体的城市商业商圈；2、商圈功能呈现出综合化趋势，由传统商业型向城市综合功能型扩展。1、综合性商圈，以高新产业为依托的商务、大型综合性商业为核心；2、商圈的商务功能逐步加强，向北扩展并呈现出综合化趋势1.唐山所处城市关系城市格局城市格局分析主要内容：Point1.唐山规划分析Point2.唐山城市功能演进趋势Point3.唐山各城市功能区之间的关系2.唐山城市格局现状3.唐山城市格局演化趋势评估4.凤凰新城格局及发展趋势评估Point4.唐山城市格局演进关键结论城市规划城市交通主要节点城市核心干道城市主要道路城市未来新增交通节点新增核心道路目前未修通路段随着唐山城市未来的发展，新华道、北新道不断加强并向西延展；凤凰新城功能逐渐成熟并完善，友谊路、大里路、学院路、朝阳道、翔云道也将成为连接南北部的城市干线。长宁道北新道新华道友谊路卫国路建设路龙泽路兴源道祥云道朝阳道唐山市未来城市道路及主要交通节点格局将呈倒“U”型分布。城市功能区规划唐山市功能板块分布基本呈现南商业、北商务的趋势。凤凰新城内友谊辅路周边在城市将来的规划上将是一个商务中心。从目前的建设状态来看，各大企业办公基地的入驻，必将使其成为唐山市未来的热点区域。城市商业中心长宁道北新道新华道建设路城市公共设施教育研发、企业园区凤凰新城城市商务、会展中心城市商务中心城市文化娱乐中心路网调整新华道建设路北新道卫国路学院路友谊路大理路长宁道龙泽路城市发展格局机场的建成，使长宁道成为城市的迎宾道路，凤凰新城是唐山门户形象；长宁道未来将会成为凤凰新城的核心道路，连接城市内外。

对凤凰新城的利好东西向道路：长宁道不仅是唐山的迎宾道路也是区域未来的核心道路；南北向道路：大里路及学院路的全线通车及北延，将带动城市客流的流通，增加项目价值。

对本项目的利好唐山机场长宁道大里路学院路地块周边交通密集程度高，对提升项目价值非常有利1.唐山所处城市关系城市格局城市格局分析主要内容：Point1.唐山规划分析Point2.唐山城市功能演进趋势Point3.唐山城市格局演进参考借鉴2.唐山城市格局现状3.唐山城市格局演化趋势评估4.凤凰新城格局及发展趋势评估Point4.唐山城市格局演进关键结论城市演化趋势唐山城市规划-功能区规划远洋城商圈八方商圈唐百商圈龙泽商圈教育研发企业园区城市商务、总部基地城市体育中心城市综合公共中心高端住宅区未来规划功能：高端居住区；城市商务、总部基地；城市体育中心；城市综合公共中心；教育研究企业园区；城市演化趋势城市功能演进趋势-商业八方商圈唐百商圈传统的城市老商圈，业态丰富度高，车流客流量大，商圈中心没有太多的空间可开发；新华道+北新道演进趋势商圈内部强化，部分传统百货开始升级换代，适应消费的需求变化由于商圈中心区域建筑饱和度较高，商圈沿新华道向两侧扩张城市研究经验，老商圈在逐渐蜕变，以适应城市升级带来的需求变化，案例借鉴-太原柳巷商圈新华贸新华联万达广场天一广场城市演化趋势城市功能演进趋势-商业远洋城商圈城市新商圈，以远洋城购物中心带动，集百货、娱乐、餐饮、休闲为一体的综合商业；建设路+长宁道演进趋势相对唐百商圈，远洋城商圈业态更多元化，包含会展中心的展览功能、会展中心灯饰城、北部正在招商的颐高数码、新开业的家乐福超市；

商圈属于升级性扩展，集中行业类专业大型零售市场，包含展览、建材、百货、数码等。颐高数码东方广场2期区域可开发空间较多，并且占据建设路、长宁道两条城市核心道路，并向四周扩张。城市演化趋势城市功能演进趋势-比较唐百商圈：空间较饱和，沿新华路向两侧扩张；远洋城商圈：可利用空间较多，沿建设路、长宁道扩张；唐百商圈：以传统百货为主，传承城市历史积淀文化，并向新城市的多业态购物中心升级；远洋城商圈：以多元化的业态为主，多种专业化品类业态集中的商圈；城市功能空间尺度远洋城商圈八方商圈唐百商圈服务客群唐百商圈：城市购物客群及外地旅游、会议客群，并且逐步向由中高端客群扩展；远洋城商圈：城市客群、北部区域常住客群及外地会展客群。城市演化趋势城市功能演进趋势-商务新华贸火炬大厦东方广场融融商务大厦世博大厦人民大厦新华一号大陆王府隆泰商务中心硅谷科技园万达广场唐山现状商务市场分布较散，且市场不成规模，主要供应的写字楼主要集中在核心区域；演进趋势未来写字楼供应主要集中在新华道、友谊路，建设路有部分项目；未来写字楼中，5A级写字楼较多，如新华贸、大陆王府等，产品有所升级。冀东物贸大厦晨辉大厦名仕大厦城市演化趋势城市功能演进趋势-居住金港怡园军创凯越城碧玉华府宏扬香木林梧桐大道荣泰商都文苑凤凰城鹭港唐城壹零一尚品名都6湾御景名苑瑞景国际新华1号东旭花园宏达高第花园万达广场东方广场2期未来住宅市场供应主要集中在凤凰新城区域；演进趋势住宅项目注重以宜居为主的高档楼盘，容积率主要为2-3之间，产品组合丰富，以高层板楼为主；名称容积率产品类型梧桐大道2.5高层板楼、多层唐城壹零壹2.38多层小高层高层别墅鹭港1.5高层板楼、多层、小高层、别墅凤凰世嘉2.2高层板楼、小高层宏扬香木林2.47高层板楼、小高层碧玉华府1.9高层板塔结合、多层洋房荣泰尚都2多层,高层板楼军创凯旋城3.5高层塔楼金港国际2.2小高层、高层板楼文苑凤凰城3.95高层、小高层城市演化趋势城市功能之间的关系-联系性未来城市功能的联系依附于城市核心道路的建设,并形成大的交通循环建设路：城市核心干道，连接现有城市主要商圈；长宁道：城市迎宾道路，城市新商圈发展带；

大理路：连接凤凰新城及城市老区；学院路：未来城市主要纵向干道，连接凤凰新城与核心商圈；新华道建设路学院路大理路长宁道城市演化趋势城市功能之间的关系-矛盾性-1-新老商圈的竞争零售层面差异化不明显；购物环境，老商圈较为拥挤，交通拥堵，新商圈空间较大，交通便捷；新商圈相较老商圈未来更有竞争力矛盾对立-1-核心商圈与区域中心的竞争核心商圈更加城市化，以城市层面零售、娱乐为主，专属性较差；区域中心以生活化、便捷化为主，服务于固定层次客群，专属性较强；远洋城商圈八方商圈唐百商圈龙泽区域性商业中心凤凰新城内区域性商业中心城市演化趋势城市功能之间的关系-联系性-1-功能互补老商圈形成以零售为主的核心商圈；新商圈以多元化功能集中的服务型商圈；-2-客群共享以道路为联系载体，共享城市消费客群；矛盾统一-2-客群细分老商圈以传统客群为主；

新商圈以区域客群及某一类专一客群为主远洋城商圈八方商圈唐百商圈龙泽商圈1.唐山所处城市关系城市格局城市格局分析主要内容：Point1.唐山规划分析Point2.唐山城市功能演进趋势Point3.唐山城市格局演进参考借鉴2.唐山城市格局现状3.唐山城市格局演化趋势评估4.凤凰新城格局及发展趋势评估Point4.唐山城市格局演进关键结论山西太原长风街城市演化趋势城市功能演进趋势-借鉴长风街商圈的全新规划：目前，在太原城南的亲贤北街和长风街一带已经初显现代化商圈之雏形，在与燕莎相隔一条街的亲贤北街，太原第一家外埠大型百货商场梅园百盛开业，也标志着国内连锁百货品牌开始看好本地市场，并看好新商圈的发展前景，相对柳巷商圈的大型零售百货，燕莎的开业，进一步拉动了高端商品的消费，与老商圈百货形成竞争，但全新的交通规划、现代城市商业格局规划对新商圈的发展具有极大优势；长风街传统商圈亲贤北街新商圈山西太原长风街城市新商圈——商业规模序号名称位置商业体量（㎡）备注1王府井太原市小店区亲贤北街99号8.4万2百盛太原市亲贤北街189号2.5万3和信太原市长风街859号30万4东方家园太原市长风街599号5万家居建材5北美新天地小店太原市长治路长风街交汇处5万潜在6泰华国际中心太原市长风街1.5万潜在7茂业太原市小店区亲贤北街总建面65万潜在8世贸中心太原市小店区长治路111号6.7万9奥林百合长风大街与寇庄西路交汇处0.8万总计/长风街商圈60万～王府井北美新天地和信商厦东方家园太华广场奥林百和百盛亲贤休闲街世贸中心长风商务街茂业天地长风街商业规模总量目前约为60万平方米，已形成城市商圈规模。城市演化趋势城市功能演进趋势-借鉴城市新商圈——商业道路载体目前城市新商圈主要的道路载体是亲贤北街和长风街，并以十字星状结构沿长治路生长。目前亲贤北街和长风街的商业圈西端分别为王府井与和信商厦，伴随未来的发展趋势及本项目的入市。相信会使商圈沿亲贤北街和长风街向西继续生长，并沿平阳路向北、向南扩展，分别与老城区、经济技术开发区相连。南内环街长风街滨河东路平阳路长治路亲贤北街王府井和信商厦百盛北美新天地山西世贸滨河西路茂业（待建）天美名店华宇国际柳巷商圈城市化商业以亲贤北街作为载体商务性商业以长风街作为载体城市演化趋势城市功能演进趋势-借鉴城市新商圈——经营效应亲贤北街为城市中心商业街，其经营体现出以下的状态：业态组合：聚会餐饮、大型娱乐、大型百货经营氛围：城市化的，时尚的，经营氛围浓厚的活力商业。长风街为城市中心商务街，其商业经营体现出以下的状态：业态组合：商务餐饮、高端精品展示店、商务休闲、精品折扣经营氛围：商务化的，品质的，城市展示性好的高端商业。城市演化趋势城市功能演进趋势-借鉴城市新商圈——现有业态富合度序号名称业态备注1王府井核心超市，奢侈品、精品购物、影院百货辅助主题餐厅、亲情乐园、水吧、咖啡厅2百盛核心化妆品、鞋帽珠宝、服饰、服饰；百货辅助体育用品；数码电器3和信核心超市、化妆品、国际精品店，服装国际名牌皮鞋、皮具百货卖场辅助展示、生活用品4世贸中心核心名牌精品服装服饰、珠宝化妆品、中西式餐厅百货卖场辅助高级美容美发、娱乐健身、旅游礼品目前区域内现有商业业态种类比较齐全，商业业态百货卖场服装服饰、精品购物为主，生活类业态超市、餐饮休闲和展示性商业为辅，区域内生活类商业业态比例较少，市场空间较大。城市演化趋势城市功能演进趋势-借鉴城市新商圈——现有品牌高度序号名称品牌1王府井奢侈品OMEGA、纪梵希、度文、BOSS、MontBlanc、Cerru-fi1881、MaXmara、铁狮东尼零售麒麟士广场、翡方翠娱乐——餐饮——2百盛奢侈品纪梵希、ROLEX、高斯、欧莱雅、、NIKE、ADIDAS、Levis、G-star、Jack&Jones、CD卡迪爵士、百丽、CK、施华洛世奇、VERTU零售百货娱乐——餐饮——3和信奢侈品英国皇室专用的纬图手机、德国的温莎服饰、卡拉蒂拉女装零售燕莎友谊商城娱乐天使汇KTV、富华盛世夜总会、空间五星桌球会所餐饮萨拉伯尔韩国料理、川味观、必胜客4世贸中心奢侈品ESPRT、CLAKS、百利、ENICAR手表零售百货娱乐世贸365夜娱乐会所餐饮肯德基、东港海逸酒楼、伍滔日本料理、欧克圆顶西餐、麻辣人生、老街老巷百货零售业以国际二线和国美时尚休闲品牌为主，目前餐饮娱乐业已有部分国外餐饮商家进驻，区域商业奢侈品品牌比例有增长态势。城市演化趋势城市功能演进趋势-借鉴城市新商圈经过对区域内商业市场现状的梳理，可以看出：目前长风商圈内的商业已具备一定的规模，商业业态种类在逐渐完善，商业品牌高度也在不断地提升。可以说，现在该区域内的商业产业链已基本形成，并随着市场的不断成长而逐步完善。长风街主要城市角色：补充与完善的角色充分利用新商圈的空间、交通优势，加强打造城市商业市场的薄弱环节，完善城市的商业市场结构。潜在供应千嬉世纪广场将引入天美百货二店，长风街上香港的新世界百货、上海世茂、美美百货，亲贤北街上的茂业天地将引入两个顶级购物中心，台湾太平洋百货、北京的银泰天地城市演化趋势城市功能演进趋势-借鉴其他商圈经营性商业主要集中在老城区，以柳巷商业步行街为主的百货、卖场聚集，随着商业市场的发展，柳巷老中心商业已不能满足城市高端消费需求，华宇国际和天美名店等新型高端商业将逐步取代传统百货商业。山西太原-柳巷商圈城市传统商圈——商业分布经营性商业布局序号项目物业类型位置1华宇国际百货新建路与府西街交汇处西北角2天美名店百货建设路3铜锣湾百货柳巷步行街4巴黎春天百货卖场开化寺街5贸业百货柳巷步行街52134长风街商圈老城区商圈城市演化趋势城市功能演进趋势-借鉴传统商圈商业以华宇国际和天美名店商业档次较高，经营环境较好，商家品质较高；柳巷老商业中心百货卖场等商家品质一般，多为年轻时尚消费为主，缺乏品牌带动。城市传统商圈（柳巷商圈）——商业档次分析经营性商业各环境比较序号项目档次经营状况物业类型商家品质1华宇国际高较好百货较高2天美名店高较好精品百货较高3铜锣湾中一般百货卖场一般4巴黎春天中高较好百货卖场较高5贸业中高较好百货卖场较高52134长风街商圈老城区商圈城市演化趋势城市功能演进趋势-借鉴传统商圈经营性商业以零售业态为主，餐饮娱乐生活类业态为辅，同时高端品牌商业华宇国际和天美名店等新形式商业发展给老城区高端商业市场带来了新的活力，。城市传统商圈——主要业态经营性商业业态传统商圈经营性商业业态以零售为主，商圈中心商业以卖场和秀场为主，主要为服装服饰等时尚精品配饰类商业业态。

百货商业餐饮娱乐、时尚休闲业态占有一定比例，生活类商业比例相对较少，柳巷中心商业分布较为集中，与原住居民消费习惯和区域商业认同度有关；名称位置业态天美名店迎泽区顶级服装、鞋帽、饰品华宇国际迎泽区一层主要经营化妆品、饰品；二层职业女装；三层女士休闲装；四层男士服装、男鞋；五层男式服装、用品；六层运动、休闲服饰；七层鞋类、皮具箱包；八层儿童用品、家居服饰、精美床品。铜锣湾迎泽区牛仔裙,连衣裙,女裤,男裤,儿童服装等为主。汇聚了2000余个国际、国内品牌，高科技主题方特科技乐园项目巴黎春天迎泽区一层保健品、国际名品、珠宝、名表、鞋区；二层包区、男士内衣、男士服装、精品；三层女士饰品、女士服装；四层化妆品、女士内衣、少女装；五层鞋品、运动品；六层床品、羊绒、儿童服装城市演化趋势城市功能演进趋势-借鉴城市传统商圈——核心品牌分析传统商圈经营性商业受传统商业百货卖场影响较大，以服装服饰、休闲商业品牌为主，商圈部分新商业投入较大人力物力，在核心品牌引进一线国际品牌较为成功。名称位置代表品牌华宇国际迎泽区Dior、LV、璐仙奴、周生生天美名店迎泽区

HugoBoss、Dunhill（登喜路）、MaxMara、Aquascutum（雅格狮丹）、CERRUTI1881、a.testoni（铁狮东尼）、MONTBLANC（万宝龙）、K&C、GIEVES&HAWAKES(吉凡克斯）、S.T.Dupont(都彭)、POLO、Lancel、积家等在内的多个世界一线品牌铜锣湾迎泽区铜锣湾百货、天津家世界广场两大中心旗舰店为首巴黎春天迎泽区浪琴、CK贸业迎泽区BraunBuffel、Smalto、Nike、Adidas、衣恋、丹尼爱特、JOSEPHABBOUD、奥德臣城市演化趋势城市功能演进趋势-借鉴城市传统商圈——主要客群商业升级，改变并满足部分高端人群消费，综合性商业特性改变了区域商业原有的商业形态，从而促使城市消费人群和区域商圈消费人群和谐共存。以品牌带动并吸引高端消费；传统商业仍是白领时尚客群的首选；综合性商业依然受到大众的追捧。商圈时尚客群周边生活居住客群城市客群商圈客群城市大众客群白领时尚客群商业升级并满足高端消费需求；商业配套完善满足便利的购物条件；生活配套商业多样性发展，为生活居住提供了便利。高端客群城市演化趋势城市功能演进趋势-借鉴城市传统商圈-大型零售百货城市演化趋势城市功能演进趋势-借鉴城市传统商圈-大型零售百货柳巷商圈吐故纳新：柳巷商圈在经过市政改造后，不断吸纳新的购物中心进入，全市81个5000平米以上的大型购物商业网点中，迎泽区占据33个，大部分集中于此。三家高端百货，有两家集中于此，并引进世界一线奢侈品牌，并经营良好，可见太原市高端商品消费能力较强；大型零售百货现状大型零售百货潜在供应柳巷商圈：太原万达将引入日本的西武百货、美国的百盛；城市演化趋势城市功能演进趋势-借鉴1.唐山所处城市关系城市格局城市格局分析主要内容：Point1.凤凰新城规划Point2.凤凰新城交通格局Point3.凤凰新城发展评价关键结论2.唐山城市格局现状3.唐山城市格局演化趋势评估4.凤凰新城格局及发展趋势评估区域用地规划目前凤凰新城除保留用地外，开发量非常大。区域内未开发土地以现状村落和固有居住区为主，如要开发，其进程应在未来的5年以后。已开发用地待开发用地未开发用地长宁道卫国路友谊路凤凰新城区域本案长宁道沿线，本案地块已为待开发稀缺地块。区域功能规划友谊路卫国路本案居住功能商务办公功能公共服务功能科教企业园区凤凰新城规划具备城市居住、城市商务办公、科教企业及城市公共服务功能。可以看出凤凰新城的规划更加注重城市综合服务功能的发挥，一方面释放老城区城市功能压力，一方面为城市新兴板块注入活力。本案地块位于新城内各个功能板块区之间，具备功能区连接和板块功能过渡的优势。凤凰湖公园区域内3万以上商业供应高端居住长宁道长宁道友谊路商务总部基地友谊辅路兴远大厦盛业集团银水集团聚丰大厦福邸宝成凤凰广场传媒大厦人寿大厦隆泰商务中心RBD凤凰新城商务功能板块地产未来供应量地产项目占地面积（平方米）建筑规模（万平方米）预计商业体量（平方米）隆泰商务中心--1.85000传媒大厦30000--10000凤凰广场120001420000以上兴远大厦7000045000聚丰大厦----5000福邸宝成----5000银水集团500045000人寿大厦----5000RBD休闲商务区5000013.420000盛业集团600045000总计＞17万平方米＞80万平方米＞8.5万平方米数据统计现状分析凤凰新城内规划的核心商务区目前能够确定的供应量（除南部）超过80万平米，达到近百万平米规模；按照规划，除南部一期商务规划外，未来还会向北部延伸。总部商务规模凤凰新城总部基地区域内的地产项目体量均不大，多为5万平米以下小规模项目；目前所知的凤凰广场和RBD两个项目是10万平米以上的两个凤凰新城商务中心的门户项目。数据分析现状分析5万㎡10万㎡凤凰新城商务功能板块地产未来供应量总部商务规模商务板块的地产项目中均有涉及商业部分，但所占比例均在12%左右，由于商务项目体量本身并不大，因此商业供应量也有限。数据分析现状分析1万㎡凤凰新城商务功能板块地产商业供应量总部商务规模长宁道友谊路卫国路居住功能板块新天地鹭港梧桐大道嘉里地块唐城壹零壹万科地块碧玉华府金港国际景泰翰林凤凰新城区域居住板块地产供应量地产项目供应体量（万平方米）商业体量（平方米）商业形态梧桐大道4950000社区商业景泰翰林55.655000社区商业碧玉华府16.220000以上住宅底商+市场大厅金港国际怡园12015000以上社区商业唐城壹零壹73.372000社区商业新天地鹭港13025000社区商业万科地块--20000（估计）--嘉里地块--20000（估计）综合商业总计＞450万平方米＞26万平方米--数据统计现状分析凤凰新城区域目前的商业供应量应达30万平米；其中以社区商业、底商形式为主，主要服务于周边居民的日常商业消费需求。居住板块规模凤凰新城居住功能板块地产供应量凤凰新城核心居住区的住宅类项目供应比较大，多数是50万平方米以上的大体量项目，其中的金港国际和鹭港项目均是体量过百万的大盘；目前凤凰新城内的地产开发项目中。住宅类地产发展最为成熟，供应足，规模种类齐全。数据分析现状分析100万㎡居住板块规模凤凰新城居住功能板块地产商业供应量凤凰新城核心居住项目中的商业供应较少，区域内住宅项目平均商业供应仅占总项目的5%左右。数据分析现状分析5万㎡居住板块规模长宁道高教板块友谊路卫国路长宁道建设路大学道华岩路唐山师范学院唐山学院河北理工轻工学院唐山对外经贸学校校园占地258亩，建筑面积75000平米，设计规模5000人；现有教职工293人，专兼职教师263人，其中高、中级专业职称人员184人。学校占地1000亩，规划建筑面积50万平方米；学校现有在校教职工1005余人；学校现有全日制本、专科学生10000余人。投资9500多万元，占地175亩，建筑面积35000多平方米，分A、B两座，内设学生教室、实验室、多媒体教室等。目前已有近4000名学生在北校区。北校区体育场、图书馆等二期工程也将尽快投入建设。占地590亩，建筑面积20余万平方米；学院目前有42个本科专业，面向全国18个省（市、自治区）招生，在校生10000余人。教育功能板块共占地2100余亩，在校师生4万余人，提供大量高校学生及高级教师消费需求。功能关系唐山凤凰新城规划方向及各功能板块间关系居住、商务、行政办公、公共服务、科教以及其中分布的商业供应，基本形成一个功能多元化的区域；商务、行政板块位于中心，形成凤凰新城门户，周边逐步延展形成居住区、公共服务区等。-1-区域内功能板块组成比较齐全-2-区域居住功能板块目前比较成熟

凤凰新城从开发量上看，仍以居住功能为主，是城市重点打造的宜居区域。功能板块现状组合特点1.唐山所处城市关系城市格局城市格局分析主要内容：Point1.凤凰新城规划Point2.凤凰新城交通格局Point3.凤凰新城发展评价关键结论2.唐山城市格局现状3.唐山城市格局演化趋势评估4.凤凰新城格局及发展趋势评估长宁道卫国路友谊路新城交通格局本案凤凰新城对外交通以贯穿东西的长宁道（双向6车道）、贯穿南北的友谊路、学院路（未来）、卫国路为主。凤凰新城对外交通主要节点凤凰新城内部次要交通节点未通道路学院路朝阳道凤凰新城内部交通循环除依靠长宁道以外，朝阳道因连接区域内主要商务办公板块和东部城市干道建设路而形成各处交通节点。本案地块占有长宁道上与学院路交汇点一处交通节点优势。凤凰新城交通路网比较完善，道路条件好。1.唐山所处城市关系城市格局城市格局分析主要内容：Point1.凤凰新城规划Point2.凤凰新城交通格局Point3.凤凰新城发展评价关键结论2.唐山城市格局现状3.唐山城市格局演化趋势评估4.凤凰新城格局及发展趋势评估关键结论凤凰新城发展评价的关键结论凤凰新城的发展规划中各功能板块比较齐全；就目前的开发状况来看，虽各功能板块均有涉及，但仅有核心居住区已处于比较成熟的发展阶段。-1-区域内目前只有居住功能板块发展成熟-2-核心区未成熟，成熟区非核心

凤凰新城的规划核心是具备商务功能的友谊路周边区域，但目前尚处于未启动状态；而凤凰新城腹地的大片居住区域已接近成熟；未启动和已成熟区域均会为本案带来时间和市场方面的机会。发展评价对本项目的启发1.本项目针对性城市格局研究2.本项目针对性地产市场要素研究市场研究本项目市场研究包括：3.本项目针对性商业经营市场研究4.本项目潜在目标客户验证及分析Point1.总体发展水平分析Point2.城市综合体专项研究Point3.商业地产市场分析Point4.办公类地产项目分析Point5.酒店类地产项目分析Point6.公寓类地产项目分析Point7.地产研究关键结论城市土地供应及地产市场数据年份资质等级以上建筑企业施工面积增长率2005年207.40万平方米增长11.6%2006年1818万平方米--2007年1613.42万平方米下降24.5%2008年2471.10万平方米增长39.1%2009年2955.75万平方米增长8.7%数据统计数据比例供应分析唐山市土地供应2006年出现激增，2009年土地供应将近3000万平方米，供应量比较大。总体供应量城市土地供应及地产市场数据年份房地产开发投资增长率2005年38.84亿元增长20.9%2006年47.64亿元增长22.7%2007年61.25亿元增长26.5%2008年92.82亿元增长50.1%2009年192.21亿元增长59.7%数据统计数据比例供应分析城市房地产投资稳步增加，2009年达到近200亿元，投资量和投资增长率均为最大。总体供应量唐山市区房地产在销项目总体量（万平米）开盘时间物业类型备注隆泰商务中心1.8

2010-09写字楼、商铺、公寓唐山万达广场104.82009-7-18住宅、购物中心商铺酒店写字楼SOHO阳光6.5--写字楼、SOHO商业天一紫御庄园152010-06-05住宅、商铺、写字楼金港国际怡园202009-9-19

住宅、写字楼、商业碧玉华府16.22009-8-29

住宅、商业花园洋房新华贸写字楼32010-06-12写字楼东旭花园10.52009-7-11住宅、商铺、写字楼新华1号182009-5-3住宅、公寓、写字楼、商业凤凰世嘉562009-08-08住宅、高档住宅、别墅、花园荣泰尚都14.42009-10-2住宅、商铺城市地产样本项目数据统计（现有在销项目）总体供应量数据接下页选取唐山市区核心范围内的房地产在销项目作为统计对象，以反映城市热点区域的房地产投资现状：唐山市区房地产在销项目总体量（万平米）开盘时间物业类型备注军创凯旋城7.42009-5住宅梧桐大道492008-4-26住宅、商业文苑凤凰城92009-09住宅怡景文园132010-4-3住宅世纪龙庭542010-04-10住宅、商业天元国际公寓2

2007-12-08住宅六湾202010-5-22住宅、普通住宅御景名苑72009-11-1

住宅宏扬香木林402008-03-18住宅、商业景泰翰林55.62010-03-30

住宅、商业新天地鹭港1302010-07-10住宅、商业东方银座12.92010-07

住宅总计666.1----总体供应量城市地产样本项目数据统计（现有在销项目）唐山市热点区域内的在销房地产供应量达到666万平方米。数据分析分析结论从入市时间上来看。2010年开盘的房地产项目数量比例虽仅有在销项目总数量的40%，但体量供应比较大，其总合超过旧有项目近60万平方米。入市时间唐山市热点区域在销房地产项目入市时间统计300万㎡数据类型数据地产项目供应量总量约666万平方米住宅类约430万平方米纯办公类约10万平方米综合体类约226万平方米数据统计数据比例分析结论唐山市热点区域内的在销房地产供应结构以住宅类为主，达64%，办公类地产的供应比较少。在销供应结构唐山市热点区域房地产项目各类物业供应量统计唐山市区房地产在销项目总体量（万平米）开工时间物业类型备注宁泽锦苑7.52010-08-12住宅、商铺、写字楼、公寓龙脉国际大厦152010-04-01写字楼、商住楼冀东物贸大厦4.1待定写字楼晨辉大厦3待定写字楼名仕国际大厦4待定写字楼金色河畔5.5待定住宅、商铺、公寓写字楼嘉里凤凰新城项目--待定商铺、酒店占地7.6万㎡悦富强城--待定住宅、商业、写字楼富丁国际9.52009-08-11住宅、公寓、写字楼星城时代42010-04-21住宅（主题酒店式公寓）唐宁广场--待定住宅、商铺唐宁城--待定住宅、商铺兴盛大成302010-07-01住宅、商住楼总体供应量城市地产样本项目数据统计（现有待销项目）数据接下页选取唐山市区核心范围内的房地产待销项目，以反映城市热点区域的房地产投资即将出现的状况：唐山市区房地产在销项目总体量（万平米）开工时间物业类型备注世博广场66待定住宅、公寓、写字楼唐山东润国际广场12.42010-03-30住宅、公寓、商铺、写字楼新华联广场392010-03-01住宅、商铺、公寓凤城阳光52010-03-10住宅、商业蓝钻3.6待定商铺、公寓酒店恒丰大厦7.7待定写字楼、商业、、住宿福地大厦4.72010-07-15写字楼第三空间8.62009-12-19住宅、商业、写字楼、会所紫金广场8.52009-08-23住宅、商住楼凤城国际广场142009-11-20住宅、高级公寓、商铺时尚家灯饰广场1.5待定商铺大陆王府国际5.92009-05-28写字楼金色国际3.5待定写字楼渤海新世界8.72009-10-28住宅、Loft写字楼商铺总体供应量数据接下页城市地产样本项目数据统计（现有待销项目）唐山市区房地产在销项目总体量（万平米）开工时间物业类型备注金安硅谷国际6.32009-08-22写字楼尚唐国际79待定住宅、商业、公寓、酒店渤海大厦--2009-03-13商铺、公寓占地0.6万㎡裕华嘉苑三期372009-06-30住宅、商铺六合轩府11.3待定住宅、商业唐城壹零壹73.3待定住宅、别墅、商业裕祥园13.92009-05-31住宅宝龙花苑--待定住宅嘉润御府--待定住宅尚品二期12.82010-05-01住宅正东大厦--2010-09-01住宅世纪花园119号1.62010-06-01住宅总计＞510----总体供应量城市地产样本项目数据统计（现有待销项目）唐山市热点区域内的待销房地产供应量超过510万平方米。数据类型数据地产项目供应量总量约510万平方米住宅类约238万平方米纯办公类约32万平方米综合体类约240万平方米数据统计数据比例分析结论待销供应结构唐山市区内样本项目各类物业地产供应量统计唐山市热点区域内的待销房地产供应结构中住宅类和综合体类供应量基本持平，另办公类项目的供应也有所增加。唐山市区内样本在销项目供应量唐山市区内样本待销项目供应量合计约666.1万平方米大于510万平方米大于1176万平方米数据统计数据比例分析结论唐山市热点区域的房地产供应后劲比较足，未来的房地产市场仍旧活跃。总体供应量城市地产样本项目数据统计数据类型数据地产项目供应量总量约1176万平方米住宅类约616万平方米纯办公类约40万平方米综合体类约520万平方米数据统计数据比例分析结论唐山市区内样本项目各类物业地产供应量统计总体供应结构唐山市热点区域内的现有已知房地产供应来看，以住宅类为主，综合类项目在逐渐增加，纯办公类项目较少，区域内的办公产品多融合在综合体项目中。供应分析房地产项目多，投资量大。-1-房地产供应量大-2-房地产供应后劲足现有供应与未来供应的比例基本持平。总体供应量物业供应结构唐山市区内样本项目供应量及供应结构分析-3-综合体项目供应逐渐增加未来综合体项目的市场供应比例增加。物业供应结构1.本项目针对性城市格局研究2.本项目针对性地产市场要素研究市场研究本项目市场研究包括：3.本项目针对性商业经营市场研究4.本项目潜在目标客户验证及分析Point1.总体发展水平分析Point2.城市综合体专项研究Point3.商业地产市场分析Point4.办公类地产项目分析Point5.酒店类地产项目分析Point6.公寓类地产项目分析Point7.地产研究关键结论样本分布长宁道北新道新华道卫国路建设路唐山市热点区域内的已知综合体项目主要分布在新华道、北新道和建设路沿线，基本与原有的城市核心生长线相吻合。东方广场二期新华一号紫御庄园渤海新世界万达新华联嘉里地块世博广场东润国际广场凤城国际15万㎡以上综合体项目尚唐国际新华贸中心唐山市热点区域内15万平方米的综合体样本项目集中于城市的老核心区，即新华道、北新道与建设路的交汇处。城市综合体项目样本相关信息综合体样本综合体样本项目所属区域交通条件项目规模市场去化率规模等级城市角色备注世博广场城市商业中心新华道、建设路66万㎡大型综合体城市综合体唐山万达广场城市商业中心新华道、建设路104.8万㎡城市综合体城市广场新华一号城市商业中心沿线新华道、学院路18万㎡小型综合体综合体项目新华贸中心城市商业中心新华道、华岩路13万㎡小型综合体综合体项目东方广场二期城市商务会展中心建设路------东润国际广场建设路中段建设路16万㎡小型综合体综合体项目新华联城市商业中心新华道、建设路39万㎡中型综合体城市综合体紫御庄园城市商业中心沿线北新道、卫国路20万㎡小型综合体综合体项目渤海新世界城市商业中心新华道、学院路8.7万㎡小型综合体综合体项目嘉里地块凤凰新城中部大里路、朝阳道待定综合体综合体凤城国际城市商业中心沿线北新道、友谊路13.5万㎡小型综合体综合体项目尚唐国际凤凰新城北部建设北路、龙华道79万㎡大型综合体城市综合体数据分析分析结论唐山现有综合体项目主要分布于城市旧有核心区域之中，以新华道唐百商圈最为集中，项目体量也比较大。另有多数小体量的项目分布于北新道、建设路沿线。规模分析唐山市热点区域在销综合体房地产项目规模分析50万㎡城市综合体项目样本各类物业功能定位比较综合体样本综合体样本项目总体量（万平米）商业办公公寓住宅酒店含否类型含否类型含否类型含否类型含否类型世博广场66★集中★写字楼★居住公寓★普通住宅唐山万达广场104.8★集中+商业街+底商★写字楼★居住公寓★高档住宅★5星级酒店新华一号18★住宅底商★办公、loft★酒店式公寓★普通+高档新华贸中心13★集中商业★纯商务办公★酒店式公寓东方广场二期--★待定★待定★待定★待定★星级酒店东润国际广场16★集中商业★5A写字楼★酒店式公寓★普通住宅新华联39★待定★待定★待定紫御庄园20★集中商业★SOHO办公★居住公寓★普通住宅渤海新世界8.7★集中商业★Loft写字楼★普通住宅嘉里地块占地7.6★待定