2026年物业管理师资格考试(物业管理基本制度与政策)(建设部)在线模拟题库(陕西)

2026年物业管理师资格考试(物业管理基本制度与政策)(建设部)在线模拟题库(陕西)一、单项选择题（共40题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.根据《中华人民共和国民法典》规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。这体现了物业管理中业主权利的（）。A.社会性B.私有性C.复合性D.单一性【答案】C【解析】本题考查业主权利的特征。在建筑物区分所有权理论中，业主的权利既包括对专有部分的专有权，也包括对共有部分的共有权和共同管理权，这种权利结构被称为“复合性”。单一的私有性或共有性无法完整概括业主的权利状态。2.某住宅小区建筑面积为10万平方米，其中专有部分面积总和为8万平方米。若该小区召开业主大会，应当有（）以上的业主参加方为有效。A.专有部分面积占比三分之二且业主人数占比三分之二B.专有部分面积占比二分之一且业主人数占比二分之一C.专有部分面积占比过半数且业主人数占比过半数D.专有部分面积占比三分之二且业主人数占比过半数【答案】A【解析】根据《民法典》第二百七十八条规定，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。这是业主大会召开的法定最低比例要求。3.物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给其他物业管理企业的，委托行为（）。A.有效，但需向业主委员会备案B.有效，但需向房地产行政主管部门审批C.无效D.部分有效【答案】C【解析】根据《物业管理条例》规定，物业服务企业不得将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人。这是法律的禁止性规定，旨在防止“层层转包”导致服务质量下降，因此该委托行为无效。4.在前期物业管理阶段，建设单位通过招投标方式选聘物业服务企业的，应当在（）之前完成。A.取得土地使用权证书B.办理商品房预售许可证C.房屋交付使用D.业主大会成立【答案】B【解析】根据《前期物业管理招标投标管理暂行办法》，住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。投标人少于3个或者住宅规模较小的，经批准可以采用协议方式选聘。但无论哪种方式，都应当在商品房预售之前完成，以确保购房者知晓前期物业服务情况。5.业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主认为业主大会或者业主委员会的决定违反法律法规的，可以（）。A.拒绝执行，并向物业所在地街道办事处举报B.向人民法院请求撤销C.自行组织召开临时业主大会否决该决定D.向物业服务企业申请拒绝履行【答案】B【解析】根据《民法典》第二百八十条，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。这是法律赋予业主的司法救济权利。6.下列关于住宅专项维修资金管理的说法中，错误的是（）。A.维修资金属于业主所有B.维修资金专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造C.维修资金应当在银行专户存储，专款专用D.当物业灭失时，维修资金退还给建设单位【答案】D【解析】根据《住宅专项维修资金管理办法》，维修资金属于业主所有。当物业灭失时，维修资金应当退还给业主，而不是建设单位。选项D表述错误。7.物业服务企业在物业管理活动中，基于（）与业主建立民事法律关系。A.行政管理权B.委托代理合同C.物业服务合同D.授权委托书【答案】C【解析】物业服务企业与业主之间是平等的民事主体关系，其权利义务来源于双方签订的《物业服务合同》。物业服务企业并非行政机关，不具有行政管理权；虽然受托管理事务，但属于服务合同关系，而非简单的委托代理关系。8.根据《民法典》，物业服务人不得采取（）方式催交物业费。A.电话催收B.上门催收C.停水、停电D.发律师函【答案】C【解析】《民法典》第九百四十四条明确规定，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。这是为了保障业主的基本生活条件。9.建设单位在销售物业之前，应当制定临时管理规约。临时管理规约不得侵害物业买受人的（）。A.合法权益B.知情权C.监督权D.隐私权【答案】A【解析】《物业管理条例》规定，建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，以及违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位不得侵害物业买受人的合法权益。10.某小区业主委员会成立后，决定解聘前期物业服务企业。根据规定，业主委员会应当提前（）书面通知物业服务企业。A.15日B.30日C.60日D.90日【答案】C【解析】根据《民法典》第九百四十六条，业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。这是为了给物业服务企业留出交接准备时间。11.物业管理区域内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足（）的需要。A.物业服务企业B.业主C.租户D.建设单位【答案】B【解析】《民法典》第二百七十六条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。这是为了保障业主对停车资源的优先使用权。12.物业服务收费实行（）。A.政府定价B.市场调节价C.政府指导价D.政府指导价与市场调节价相结合【答案】D【解析】根据《物业服务收费管理办法》，物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。通常，普通住宅的物业服务收费实行政府指导价，高档住宅、非住宅等实行市场调节价。13.业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利（）。A.一并转让B.保留C.由转让人与受让人协商D.归业主委员会所有【答案】A【解析】《民法典》第二百七十三条规定，业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。这体现了主物与从物、专有权与共有权不可分离的原理。14.物业服务企业未履行物业服务合同约定的义务，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的（）。A.行政责任B.刑事责任C.违约责任D.连带责任【答案】C【解析】物业服务企业的主要义务是履行物业服务合同。如果因违约导致业主损害，应当承担违约责任（通常是民事赔偿责任）。如果涉及治安刑事案件，可能涉及其他法律关系，但就合同关系而言是违约责任。15.下列费用中，不得从住宅专项维修资金中列支的是（）。A.共用电梯的更新改造费用B.共有外墙的修缮费用C.物业服务企业的管理费用D.共有消防设施的维修费用【答案】C【解析】根据《住宅专项维修资金管理办法》，下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；（二）依法应当由相关专业经营单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。物业服务企业的管理费用显然不在列支范围内。16.业主大会作出筹集和使用专项维修资金的决定，必须经（）的业主同意。A.专有部分面积占比三分之二以上且业主人数占比三分之二以上B.专有部分面积占比二分之一以上且业主人数占比二分之一以上C.参与表决专有部分面积四分之三以上且参与表决人数四分之三以上D.参与表决专有部分面积三分之二以上且参与表决人数三分之二以上【答案】C【解析】《民法典》第二百七十八条规定，筹集建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，属于应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决业主人数四分之三以上的业主同意的重大事项。注意区分“一般事项”（过半数同意）和“重大事项”（四分之三同意）。17.物业服务企业雇佣保安人员，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当（）。A.限制业主的人身自由B.查验过往人员的身份证件C.履行职责，不得侵害他人合法权益D.扣押涉嫌违法人员的物品【答案】C【解析】《物业管理条例》规定，保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。保安不是执法人员，无权限制人身自由、扣押物品或强制查验身份证（除非配合公安机关执法）。18.建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业，或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处（）的罚款。A.1万元以上5万元以下B.5万元以上10万元以下C.10万元以下D.20万元以下【答案】C【解析】根据《物业管理条例》第五十七条，违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。19.物业管理用房的配置，应当在（）中予以明确。A.临时管理规约B.物业服务合同C.前期物业服务合同D.商品房买卖合同【答案】D【解析】为了保障物业管理用房能够落实，《物业管理条例》规定，建设单位应当在商品房买卖合同中明确物业管理用房的配置情况。这样业主在购房时就能知晓相关信息，便于监督。20.某小区10号楼顶层发生漏水，属于公共部位维修，需要动用维修资金。该费用应当由（）。A.全体业主分摊B.10号楼全体业主分摊C.顶层业主承担D.物业服务企业承担【答案】B【解析】住宅专项维修资金的使用遵循“谁受益，谁分摊”的原则。楼顶属于该栋楼全体业主的共有部分，因此维修费用应由该栋楼全体业主按照拥有的专有部分面积比例分摊。21.物业服务合同终止时，原物业服务企业应当向（）移交相关资料和资产。A.建设单位B.新的物业服务企业C.业主委员会D.社区居委会【答案】C【解析】根据《民法典》第九百四十九条，物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房和相关资料，以及属于业主的财产交还给业主委员会。虽然实际上往往是移交给新物业，但法律上的接收主体是业主委员会。22.根据《民法典》，利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于（）。A.物业服务企业所有B.业主委员会所有C.业主共有D.补充维修资金【答案】C【解析】《民法典》第二百八十二条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。这部分收入通常包括电梯广告费、公共场地停车费等。23.业主违反物业服务合同，逾期不支付物业费的，物业服务人可以（）。A.停止服务B.申请仲裁C.催告并在合理期限内未支付时提起诉讼或申请仲裁D.断水断电【答案】C【解析】《民法典》第九百四十四条规定，业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得直接采取停止服务等极端措施。24.物业服务企业资质管理制度已于（）被取消。A.2015年B.2017年C.2018年D.2020年【答案】C【解析】2018年3月8日，住建部印发《关于废止<物业服务企业资质管理办法>的决定》，正式取消了物业服务企业资质核定。行业管理转向建立物业服务企业信用管理制度。25.在物业管理活动中，因物业维修或者公共利益，业主、物业服务企业确需临时挖掘道路、场地的，应当（）。A.征得建设单位同意B.征得城市管理部门同意C.征得业主委员会和社区居委会同意，并约定期限恢复原状D.在维修结束后告知业主委员会【答案】C【解析】《物业管理条例》规定，因物业维修或者公共利益，业主、物业服务企业确需临时挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和社区居民委员会的同意，并约定期限恢复原状。这旨在平衡公共利益与业主的生活安宁。26.前期物业服务合同可以约定期限，但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同（）。A.继续有效B.自动终止C.需经建设单位确认后终止D.需经房地产行政主管部门批准后终止【答案】B【解析】《物业管理条例》第二十六条规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。这体现了业主自治权对建设单位选聘权的取代。27.物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向（）报告。A.建设单位B.业主委员会C.有关行政管理部门D.社区居委会【答案】C【解析】《物业管理条例》规定，物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，并协助做好救助工作。28.业主大会决定改建、重建建筑物及其附属设施，必须经（）的业主同意。A.专有部分面积占比三分之二以上且业主人数占比三分之二以上B.专有部分面积占比二分之一以上且业主人数占比二分之一以上C.参与表决专有部分面积四分之三以上且参与表决人数四分之三以上D.参与表决专有部分面积三分之二以上且参与表决人数三分之二以上【答案】C【解析】同第16题解析。改建、重建建筑物及其附属设施涉及重大资产处置和结构安全，属于特别重大事项，需经参与表决面积和人数的四分之三以上同意。29.下列关于物业管理区域内禁止行为的表述，错误的是（）。A.擅自改变物业使用性质B.损坏或者擅自挪用、拆除共用设施设备C.违反规定饲养宠物D.在公共走廊堆放自家闲置家具【答案】D【解析】选项A、B、C通常都在地方性法规或临时管理规约中被列为明确禁止行为。选项D“堆放自家闲置家具”虽然可能影响通行，属于违规行为，但相比于其他选项，其性质较轻，且在某些特定管理规约下如果未明确禁止则不绝对。但在严格的法律考试语境下，A、B、C是法定的典型禁止行为。本题若单选最不典型的，可选D。注：实际上在许多严格法规中，占用公共通道也是禁止的，但A、B、C涉及结构安全、设施功能和公共秩序（宠物扰民），通常被视为更严重的禁止行为。若题目问错误，且D在特定语境下可能未被绝对禁止（如临时堆放），则选D。30.物业服务企业公开承诺的服务标准，若高于物业服务合同约定的标准，物业服务企业未达到公开承诺标准的，（）。A.不构成违约，因为合同未约定B.构成违约，应承担违约责任C.构成侵权D.需承担行政责任【答案】B【解析】物业服务企业的公开承诺（如通过广告、公示栏等）视为要约或合同的一部分，具有法律约束力。如果未达到承诺标准，即使合同未详细约定，也构成违约，应承担相应的违约责任。31.住宅小区的业主委员会主任、副主任一般由（）担任。A.街道办事处指定的人员B.社区居委会指定的人员C.业主委员会成员中选举产生D.房地产行政主管部门指定的人员【答案】C【解析】《民法典》及相关物业管理条例规定，业主委员会由业主大会依法选举产生。业主委员会主任、副主任由业主委员会成员中选举产生。32.物业管理区域内共用设施设备包括（）。A.业主自家的门窗B.物业管理用房C.小区内的市政绿化带D.小区公共化粪池【答案】D【解析】共用设施设备是指物业管理区域内，由全体业主共同拥有、使用的供水、供电、供气、供热、排水、电梯、消防、安防、照明、绿化、道路等设施设备。化粪池属于典型的共用排水设施。物业管理用房是共用部位，市政绿化带若在红线内属于共有，但D选项更符合“设施设备”的定义。33.建设单位在销售物业时，应当向物业买受人明示（）。A.物业服务企业的资质证书B.业主委员会名单C.临时管理规约和前期物业服务合同D.物业服务收费标准【答案】C【解析】《物业管理条例》第二十五条规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，并在销售时向物业买受人明示。34.业主大会议事规则应当由（）制定。A.建设单位B.物业服务企业C.业主大会D.业主委员会【答案】C【解析】业主大会议事规则是业主大会运行的基本准则，应当由业主大会依法制定和修改。35.物业服务企业将物业管理区域内的部分专项服务业务委托给专业性服务企业的，不得将（）。A.保洁业务委托B.保安业务委托C.绿化业务委托D.全部管理责任一并转包【答案】D【解析】《物业管理条例》规定，物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。同时，即便专项委托，物业服务企业仍需对委托范围内的服务向业主承担总责。36.根据《民法典》，物业服务人转委托的部分专项服务事项，如果该专项服务事项属于（），物业服务人需经业主同意。A.清洁卫生B.绿化养护C.业主难以判断的专业性服务D.核心安保服务【答案】D【解析】《民法典》第九百四十一条规定，物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项转委托给第三人的，应当就该部分专项服务事项向业主负责。物业服务人不得将其应当提供的全部专项服务事项转委托给第三人，或者将全部专项服务事项支解后转委托给第三人。通常对于涉及安全、核心管理的专项转委托，需经业主同意，特别是如果合同约定不得转委托的事项。37.某业主因房屋漏水拒交物业费，漏水原因是楼上邻居装修造成。下列说法正确的是（）。A.物业服务企业未尽维修义务，业主可以拒交物业费B.漏水是邻里纠纷，与物业服务无关，业主应当交纳物业费C.物业服务企业有协调邻里纠纷的义务，未协调好可以拒交D.物业服务企业应当承担连带赔偿责任【答案】B【解析】房屋漏水如果是因楼上邻居装修（专有部分）造成，属于邻里侵权纠纷，物业服务企业提供的物业服务（保洁、保安、绿化、共用设施维护）并未违约，且物业服务企业没有执法权无法强制邻居停止侵权。因此，业主不能以此为由拒交物业费。物业服务企业有协助协调的义务，但协调不成不构成违约。38.专项维修资金经（）批准，可以用于购买国债。A.业主大会B.业主委员会C.当地房地产行政主管部门D.当地财政部门【答案】C【解析】《住宅专项维修资金管理办法》规定，在保证维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定利用专项维修资金购买国债。但应当经业主大会同意或当地房地产行政主管部门批准（不同时期政策有调整，早期多为经当地财政部门会同房地产行政主管部门批准，现行政策下主要强调安全和业主大会决策，但在法规考试中，依据《办法》第二十六条：下列情况不得使用维修资金购买国债...（二）...利用专项维修资金购买国债，应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债，并持有到期。利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的，应当经业主大会同意；未成立业主大会的，应当经同级财政部门批准。注：根据最新法规精神，选C或A视具体题目背景，但在传统考题中，若涉及“批准”，往往指行政主管部门。此处按《办法》原文，若未成立业主大会，需同级财政部门批准；若成立，需业主大会同意。本题未说明是否成立，选项中有C（房地产行政主管部门），实际上《办法》中提及的是“同级财政部门”。但在实际操作中，房地产行政主管部门是主要监管者。若选项中有“业主大会”则更优。若无业主大会选项，选行政监管部门。修正：鉴于题目选项设置，考察《办法》原条文可能性大。若选项中有“业主大会”应选A。但本题选项A是业主大会。让我们重新审视。《办法》规定：利用业主交存的...购买国债的，应当经业主大会同意。故A最准确。39.物业服务企业要求业主在办理入住手续时缴纳一年以上的物业费，这种行为（）。A.合法，便于管理B.合法，合同可以约定C.违法，不得强制收取D.违法，只能收取三个月【答案】C【解析】根据《物业服务收费管理办法》，物业服务企业不得强制或变相强制收取物业费押金、保证金等预付费行为。虽然法规未明确禁止预收一年，但通常地方规定（如陕西）限制预收不得超过6个月或12个月（视性质），且“要求”必须缴纳否则不给钥匙属于强制行为，侵犯了业主的合法权益。更准确地说，国家法规倾向于禁止“强制”或“捆绑”收费。40.物业管理区域内，建设单位应当向物业服务企业移交的资料不包括（）。A.竣工总平面图B.单体建筑、结构、设备竣工图C.业主的家庭成员信息D.地下管网工程竣工图【答案】C【解析】《物业管理条例》规定，建设单位应当在前期物业服务合同生效时，向物业服务企业移交竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料。业主的家庭成员信息属于个人隐私，建设单位无权也无义务向物业移交。二、多项选择题（共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）41.根据《民法典》，下列事项中，应当由业主共同决定的有（）。A.制定和修改管理规约B.选聘和解聘物业服务企业C.筹集和使用专项维修资金D.改建、重建建筑物及其附属设施E.有关共有和共同管理权利的其他重大事项【答案】ABCDE【解析】《民法典》第二百七十八条详细列举了需业主共同决定的事项，包括制定和修改管理规约、业主大会议事规则；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业；筹集和使用专项维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动等。ABCD均为明确列举，E为兜底条款。42.物业服务企业应当按照（）的要求，提供相应的物业服务。A.物业服务合同的约定B.物业服务企业的规章制度C.业主的临时需求D.物业的性质E.物业的用途【答案】AB【解析】《民法典》第九百四十二条，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分。因此，主要依据是“约定”（合同）和“物业的使用性质”。选项B是内部规定，对内有效对外不一定；C是个别需求，非合同义务不强制；E包含在D中，但核心是合同约定。修正：最准确答案是A（物业服务合同约定）。法律条文是“按照约定和物业的使用性质”。如果选项有“物业的使用性质”应选。本题选项B、C、E干扰性强。严格依据法条，选A以及隐含的D/E。但在考试中，通常核心是合同。若多选，A为绝对核心。补充：根据《物业管理条例》第二条，是指按照合同约定。故A必选。若严格按《民法典》942条，还有“物业的使用性质”。本题选项D“物业的性质”可视为“使用性质”。故选AD。43.下列关于业主大会职责的描述中，正确的有（）。A.监督业主委员会的工作B.监督物业服务企业履行物业服务合同C.制定和修改业主大会议事规则D.决定物业共用部位、共用设施设备的使用E.监督专项维修资金的使用和管理【答案】ABCDE【解析】《民法典》及《物业管理条例》规定，业主大会履行下列职责：（一）制定和修改管理规约、业主大会议事规则；（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；（三）选聘、解聘物业服务企业；（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。选项A、B、C、D、E均在其职责范围内。44.物业服务收费应当遵循（）的原则。A.合理B.公开C.费用与服务水平相适应D.微利E.政府统一定价【答案】ABC【解析】《物业服务收费管理办法》规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。选项D“微利”并非法定原则，市场调节价下企业可追求合理利润；选项E错误，因为并非全部统一定价。45.建设单位在前期物业管理中的义务包括（）。A.选聘物业服务企业B.制定临时管理规约C.配置必要的物业管理用房D.提供竣工验收资料E.承担前期物业保修责任【答案】ABCDE【解析】建设单位作为初始开发者，负有选聘前期物业、制定临时规约、配置物业用房、移交竣工资料以及承担物业工程质量保修责任（依据《建筑工程质量管理条例》）的义务。46.下列财产中，属于业主共有的有（）。A.建筑区划内的道路（属于城镇公共道路的除外）B.建筑区划内的绿地（属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外）C.建筑区划内的物业服务用房D.占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位E.规划用于停放汽车的车库【答案】ABCD【解析】根据《民法典》第二百七十五条、二百七十六条，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。所以选项E不属于必然共有，需看约定；选项D属于共有。ABC均属于法定共有。47.物业服务合同终止时，物业服务企业应当移交的资料和资产包括（）。A.竣工验收资料B.物业质量保修文件C.物业使用说明文件D.物业管理用房E.属于业主共有的财产【答案】ABCDE【解析】《民法典》第九百四十九条规定，物业服务合同终止的，原物业服务人应当将物业服务用房和相关资料，以及属于业主的财产交还给业主委员会。相关资料包括竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料，以及设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料，物业质量保修文件和物业使用说明文件等。48.业主在物业管理活动中，享有的权利包括（）。A.按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务B.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议C.提出制定和修改管理规约及业主大会议事规则的建议D.参加业主大会会议，行使投票权E.监督业主委员会的工作【答案】ABCDE【解析】《物业管理条例》第六条详细列举了业主在物业管理活动中享有的权利，包括ABCDE全部内容。49.物业服务企业应当公示的下列信息中，包括（）。A.物业服务合同约定的服务内容、服务标准B.收费项目、收费标准C.专项维修资金的筹集和使用情况D.物业共用部位、共用设施设备的使用和经营情况E.物业管理区域内的重大突发事件处理情况【答案】ABCD【答案】根据《物业服务收费管理办法》及相关规定，物业服务企业应当公示（1）物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准；（2）专项维修资金的筹集和使用情况；（3）物业共用部位、共用设施设备的使用和经营情况等。选项E属于事后报告或应急处理，虽然涉及知情权，但常规公示项目主要是ABCD。50.违反《物业管理条例》的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额（）的罚款。A.1倍B.2倍C.3倍D.5倍E.10倍【答案】B【解析】《物业管理条例》第六十三条规定，违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款。注意是“2倍以下”。51.物业服务企业安全防范的职责包括（）。A.协助做好物业管理区域内的安全防范工作B.发生安全事故时，及时向有关行政管理部门报告C.发生安全事故时，采取应急措施D.发生安全事故时，协助做好救助工作E.承担所有人身伤害的赔偿责任【答案】ABCD【解析】《物业管理条例》第四十六条规定，物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。选项E错误，物业服务企业不是万能保险箱，只承担因未尽安保义务导致的违约责任或侵权责任，而非承担所有伤害的赔偿责任。52.下列关于前期物业服务合同与物业服务合同的区别，说法正确的有（）。A.签订主体不同B.生效时间不同C.合同期限不同D.法律约束力不同E.选聘方式不同【答案】ABCE【解析】前期物业服务合同由建设单位与物业服务企业签订，物业服务合同由业主委员会与物业服务企业签订（A）。前期合同在销售前签订，普通合同在业委会成立后签订（B）。前期合同有约定期限但受业委会选聘新物业制约（C）。选聘方式上，前期必须招投标（符合条件时），普通由业主大会选聘（E）。两者均具有法律约束力，对业主均有约束力（D错误）。53.住宅专项维修资金的使用范围包括（）。A.共用部位的维修B.共用部位的更新C.共用部位的改造D.共用设施设备的维修E.共用设施设备的更新、改造【答案】ABCDE【解析】《住宅专项维修资金管理办法》第二条规定，住宅专项维修资金是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、中修和更新、改造。这里的“维修”通常包含维护和修理。因此ABCDE均正确。54.业主委员会应当履行的职责有（）。A.召集业主大会会议B.报告物业管理的实施情况C.代表业主与物业服务企业签订物业服务合同D.及时了解业主的意见和建议E.监督和协助物业服务企业履行物业服务合同【答案】ABCDE【解析】《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。选项ABCDE均符合。55.物业管理区域内，根据《民法典》规定，下列行为应当经业主共同决定的有（）。A.改变共有部分的用途B.利用共有部分从事经营活动C.分配共有部分的收益D.撤销业主委员会的不当决定E.解聘物业服务企业【答案】ABE【解析】根据《民法典》第二百七十八条，改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营活动属于业主共同决定事项。解聘物业服务企业也是共同决定事项。选项C“分配收益”是行使所有权的结果，通常在决定经营方式时一并决定，或依据规约分配，不一定每次都开大会，但源头决定权在大会。选项D是司法救济权利。故最符合题意的是ABE。56.物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务委托给专业性服务企业，但（）。A.不得将该区域内的全部物业管理一并委托B.应当就专项服务事项向业主负责C.需征得业主大会同意D.必须委托给具备相应资质的企业E.可以转委托以减轻自身责任【答案】ABD【解析】《民法典》第九百四十一条规定，物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项转委托给第三人的，应当就该部分专项服务事项向业主负责。不得将全部管理责任一并转包（A）。专业性服务企业通常需具备相应资质（D）。对于一般的专项服务（如保洁、绿化），无需经业主大会同意，除非合同约定。故C错误。E明显错误。57.建设单位在销售商品房时，应当向买受人明示（）。A.业主临时公约B.前期物业服务合同C.物业服务资质证书D.规划批准文件E.土地使用证【答案】AB【解析】《物业管理条例》第二十五条，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。同时，建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，并在销售时向物业买受人明示。故选AB。58.下列费用中，属于物业服务费成本构成的有（）。A.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费B.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用C.物业管理区域清洁卫生费用D.物业管理区域绿化养护费用E.办公费用【答案】ABCDE【解析】根据《物业服务收费管理办法》，物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业服务企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、经业主同意的其他费用。选项ABCDE均正确。59.业主不得擅自（）。A.改变房屋使用性质B.占用、挖掘楼梯间C.装修承重墙D.拆除连接阳台的砖、混凝土墙体E.损坏房屋原有节能设施【答案】ABCDE【解析】《住宅室内装饰装修管理办法》及各地物业管理条例均禁止上述行为。这些行为涉及结构安全、公共利益和规划用途，属于明令禁止的擅自行为。60.2026年物业管理行业发展的趋势可能包括（）。A.智慧物业管理的深度融合B.“物业+养老”服务的拓展C.绿色物业管理理念的普及D.业主自治能力的进一步提升E.完全去行政化，脱离街道社区指导【答案】ABCD【解析】随着社会发展，智慧化、多元化服务（如养老）、绿色低碳以及业主自治意识的增强是明确趋势。选项E错误，物业管理离不开基层政府的指导和监督，不可能完全去行政化。三、判断题（共15题，每题1分。认为正确的选A，错误的选B）61.业主大会是物业管理区域内物业管理行为的最高决策机构，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。【答案】A【解析】正确。业主大会是自治组织，具有最高决策权。62.一个物业管理区域只能成立一个业主大会，且只能由一个物业服务企业实施物业管理。【答案】A【解析】正确。一个物业管理区域由一个物业服务企业实施统一管理是基本原则，以确保管理的协调性和责任明确。63.只要物业服务企业提供了服务，业主就必须按时足额交纳物业费，不得以任何理由拒交。【答案】B【解析】错误。虽然原则上应当交费，但如果物业服务企业未履行合同义务或存在严重违约行为，业主可以拒交或要求减免，并非“任何理由”都不能拒交。64.专项维修资金闲置时，可以随时用于购买股票以实现增值。【答案】B【解析】错误。专项维修资金的安全是第一位的，严禁用于投资股票、期货等高风险金融产品，只能用于购买国债或存入银行专户。65.物业服务企业有权对业主的违规装修行为进行罚款。【答案】B【解析】错误。物业服务企业不是行政执法主体，无权实施罚款等行政处罚。只能劝阻、制止，并及时报告。66.前期物业服务合同由建设单位与物业服务企业签订，对业主具有法律约束力。【答案】A【解析】正确。《民法典》规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。67.业主委员会是业主大会的执行机构，有权代表业主与物业服务企业签订物业服务合同。【答案】A【解析】正确。业主委员会是执行机构，在业主大会授权下可签订合同。68.物业服务收费实行政府指导价的，具体的收费标准由物业服务企业与业主协商确定。【答案】B【解析】错误。实行政府指导价的，应根据政府价格主管部门会同房地产行政主管部门制定的基准价及其浮动幅度，由双方在合同中约定，而非无依据的随意协商。69.建设单位未按规定配置必要的物业管理用房的，由房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。【答案】A【解析】正确。符合《物业管理条例》的相关处罚规定。70.物业管理用房的所有权属于建设单位。【答案】B【解析】错误。物业管理用房属于业主共有，建设单位不得擅自处分。71.业主转让房屋时，原业主欠缴的物业费，物业服务企业无权向受让方（新房主）追缴，只能向原业主追缴。【答案】A【解析】正确。债务具有相对性。虽然新房主可能承担连带责任（若规约约定），但主要债务人是原业主。注：实务中常有争议，但法律上债权债务关系存在于原业主与物业之间。题目表述“无权向受让方追缴”在法律理论上是成立的（除非有特别约定）。72.物业服务企业可以将全部物业管理业务一并转委托给其他企业，以提高效率。【答案】B【解析】错误。法律明令禁止“整体转包”。73.业主大会作出的决定，违反法律规定的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。【答案】A【解析】正确。符合《民法典》规定。74.占用业主共有的道路用于停放汽车的车位，属于业主共有，其收益归物业服务企业所有。【答案】B【解析】错误。车位属于业主共有，收益扣除合理成本后也属于业主共有。75.物业服务企业应当向全体业主公开物业服务合同履行情况、物业共用部位设施设备使用情况等，接受业主监督。【答案】A【解析】正确。这是物业服务企业的法定义务。四、案例分析题（共4题，每题10分。每题由单选或多选组成，错选不得分，少选得相应分值）【案例一】某市“阳光花园”小区总建筑面积20万平方米，2025年12月交付使用。建设单位在交付前，通过公开招标选聘了A物业服务企业。2026年3月，小区入住率达到50%，建设单位组织召开了首次业主大会会议，选举产生了业主委员会。业主委员会成立后，认为A物业服务企业提供的服务不到位，且收费过高，决定解聘A企业，并通过招标选聘了B物业服务企业。A企业以合同未到期且建设单位欠付部分费用为由拒绝退出。76.首次业主大会会议的筹备组应由（）组成。A.建设单位B.物业服务企业C.业主代表D.街道办事处、乡镇人民政府E.居民委员会【答案】ACDE【解析】根据《物业管理条例》，首次业主大会会议的筹备组由业主代表、建设单位、街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会代表组成。77.业主委员会决定解聘A物业服务企业，应当（）。A.经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意B.经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意C.提前60日书面通知A物业服务企业D.无需通知，直接解聘E.报房地产行政主管部门备案【答案】AC【解析】解聘物业服务企业属于一般事项（注意：根据《民法典》278条，选聘解聘是共同决定事项，需参与表决过半数同意。注：旧条例是过半数，民法典是“共同决定事项”，一般需参与表决过半数同意。此处按常规考试逻辑，选聘解聘通常视为重要事项，但民法典278条未将其列入“四分之三”的重大事项，因此适用“双过半”（参与表决中过半）。选项C符合《民法典》946条提前60日通知的规定。78.A物业服务企业拒绝退出的行为（）。A.合法，因为建设单位欠费B.合法，因为合同未到期C.违法，应当退出D.违法，但可以暂缓退出E.合法，维护自身权益【答案】C【解析】根据《民法典》，业主大会依法作出解聘决定的，原物业服务合同终止。A企业应当退出。建设单位欠费是A与建设单位之间的纠纷，不能作为对业主不履行退出义务的抗辩理由。79.若A物业服务企业在服务期间，擅自利用小区外墙发布广告，收入10万元。该收入应（）。A.归A企业所有B.归建设单位所有C.归业主共有D.归业主委员会所有E.用于补充专项维修资金或分配【答案】CE【解析】利用共有部分产生的收入归业主共有（C）。具体用途可以是补充维修资金或按照业主大会的决定进行分配（E）。80.若A企业退出时，拒不移交物业管理用房和相关资料，应当承担（）。A.违约责任B.侵权责任C.行政责任（罚款）D.刑事责任E.无需承担责任【答案】ABC【解析】A企业行为违反合同约定（违约），侵犯了业主财产权（侵权），同时违反行政法规，可能被处以罚款（行政责任）。【案例二】赵某是“锦绣江南”小区的业主。2026年5月，赵某对其房屋进行装修。装修过程中，赵某为了扩大客厅面积，拆除了一面承重墙。物业服务企业发现后，多次劝阻无效，遂向当地房地产行政主管部门报告。主管部门责令赵某限期恢复，并处以罚款。赵某认为“我的房子我做主”，拒不执行，并因此拒交当年的物业费。81.赵某拆除承重墙的行为（）。A.合法，行使专有权B.违法，危及建筑安全C.侵犯了其他业主的共有权D.侵犯了相邻权E.违反了临时管理规约【答案】BCE【解析】拆除承重墙严重危及建筑安全，属于违法行为（B）。承重墙虽在专有部分内，但支撑整栋楼，具有结构功能，损害了其他业主的利益（C）。同时也违反了装修管理规定和规约（E）。82.物业服务企业的做法中，正确的有（）。A.劝阻赵某的行为B.制止赵某的行为C.强行拆除赵某的施工工具D.向主管部门报告E.对赵某进行罚款【答案】ABD【解析】物业服务企业有权劝阻、制止（AB），制止无效可报告（D）。无权强行拆除工具（C，无执法权）或罚款（E，无行政处罚权）。83.赵某因拆除承重墙被罚款，该罚款属于（）。A.民事赔偿B.行政处罚C.违约金D.刑事罚金E.充公款项【答案】B【解析】罚款是房地产行政主管部门作出的，属于行政处罚。84.关于赵某拒交物业费的说法，正确的是（）。A.赵某可以拒交，因为物业服务企业没有保护好他的房子B.赵某可以拒交，因为他被罚款了C.赵某不可以拒交，因为装修违规与物业服务合同履行无关D.赵某可以部分拒交，要求物业承担连带责任E.赵某应当补交物业费【答案】CE【解析】赵某的装修违规行为是其个人违法行为，与物业服务企业提供的常规物业服务（保洁、保安等）无关，且物业企业已履行了劝阻和报告义务。因此赵某不得以此为由拒交物业费（C），应当补交（E）。85.若赵某的装修行为导致楼下邻居墙体开裂，邻居应（）。A.找物业服务企业赔偿B.找建设单位赔偿C.找赵某赔偿D.自行承担E.找赵某和物业服务企业连带赔偿【答案】C【解析】这是侵权行为，由侵权人赵某承担赔偿责任。物业服务企业如果已尽到劝阻报告义务，不承