旅游项目开发策划书模板系列

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商业项目策划书[篇1]

第一章总体策划思路

一、策划的总体思路

1.全面把握：首先是建立在对当前最优产品设计与操盘策略

的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的错误，避免重蹈覆辙-一

-先求不败而后求全胜。

2.项目对接：强调对项目所在区域及个性特点详尽深入的调

查与研究，并对项目的资源优势和劣势进行判断与整合，从而实

现最优模式与项目自身进行完美对接。

3.创新超越：每一个地产项目都需要超越自我、超越同行业

的最高水平，通过在未来领域的积极开拓，不仅为项目自身创造

出竞争优势，还可以为地产企业奠定行业地位。

二、项目背景

1.用地概述

1地块位于苏州市朝阳区长安西路南侧，西临华美商城，东

接苏州市邮电局，南近苏州商厦，北与苏州饭店一路之隔，属城

市核心商圈内的绝版地块。地块周边休闲、购物、娱乐、医院等

生活设施配套齐全，交通便捷。

1该地块整体呈“品"字状，沿长安路东西面宽132.4米，南

端东西面宽67.74米；南北最大进深112.78米，最小进深61.99

米，地块占地11692.59肝（合17.53亩）。

2.项目规划

商业形式：独立商铺布局+大开间框架自由分割商业布局，约

20491.85m21

住宅形式：小户型酒店式公寓布局，约9609.32nV1

办公形式：可自由间隔式写字楼布局，约2279L36nfl

停车形式：地上81个，地下326,合407个车位（地下两层停

车布局,约13691.36m2）o1

建筑密度：42%1

绿地率：25%1

容积率:4.51

3.规划设计要点

《苏州世景国际方案设计说明》（略）

4.用地红线图

（略）

三、项目资源分析、项目目标的界定

效益和品牌

1.项目销售按目标计划顺利完成

第一阶段销售必须成功，以顺利渡过项目风险期，实现资金

流的良性运作，确保后续开发资金。1

总销售额、回款额、销售进度、利润目标的合理实现。1

2.项目对企业品牌及后续项目的拉动和贡献。

借助项目运作的成功，苏州世景置业发展有限公司确立在苏

州房地产行业的地位和影响力。1

综合提升世景置业发展有限公司的品牌知名度、美誉度和扩

张力。1

四、核心目标一树立品牌

原理：达到商业房地产的三赢境界

品牌时代需要有品牌时代的房地产开发经营的游戏规则，需

要有品牌时代的语言与消费者对话，这种全新的沟通语言与游戏

规则，就是“房地产品牌语言与品牌运营规则”。

品牌时代的消费者需要的不只是房地产产品，而更是需要房

地产的品牌服务，品牌时代的房地产开发商需要学会塑造房地产

品牌，需要学会运用”房地产品牌运营”的规则生产适销对路的房

地产品牌。

品牌经营与消费者处于动态的平衡，消费者不断将自身的体

验反馈给经营者，经营者对房地产品牌进行维护与调整，使品牌

体验不断更新，品牌价值不断提升。

所谓三赢是指开发商企业价值、消费者客户价值、项目所处

的区域价值三种价值的同步提升。通过对楼盘潜在价值、开发商

潜在资源、客户的潜在需求的全方位的挖掘与激活，形成强大的

品牌势能：

消费者欲望燃烧、品牌光芒闪耀、区域能量引爆。

最终达到财富涌流、社会进步的全新局面。

五、项目开发总建议

1.引进先进的商业规划，特别注意引进新业态和设计好项目

的业态蛆合C

2.通过前期销售与招商的同步进行，引进众多国内、国际知

名商业企业和品牌，颠覆现有区域商业格局。

3.注意引入商业物业和统一运营管理概念，对项目精心包装。

4.通过超常规宣传，通过项目营销进行造势炒作，让该项目

的开发成为当地市民关注的热点，并形成艮好的口碑弁且节约宣

传费用。

5.通过适当灵活划分商铺面积来控制“总价”，推出短期租赁

政策，尽量降低投资门坎，使项目积聚大量的潜在客户群。

6.充分利用项目三部分所形成的“生态链”形成优势互补。

六、项目的SWOT分析

1.项目优势

地理位置优越，商圈人气兴旺1

世景国际位于苏州市中心地带，属于长安路顶级商业中心向

商旅娱乐中心过渡的核心地带，距秋叶原、徐家汇、宝皇不超过

500米，苏州剧院、苏州饭店、苏州宾馆也是近在咫尺,交通便利。

可以说是是目前苏州市城区内最具发展潜力的商业用地。

商业配套完善，商业活动便捷1

由长安路相连的南京路与中心路地段是苏州市朝阳区最为成

熟的商业活动区，其中汇聚的商业、酒店、娱乐等均在整个苏州

市具绝对代表性C随着近年来来国民经济的稳步发展，居民生活

水平的不断提高，大规模新型商业项目的投入使用，令该地段的

商业配套越发成熟，各类商业、商务活动业已成为苏州最为频繁

的地区。

属于三位一体的商业项目模式，开发潜力巨大1

项目集商场、投资型公寓、写字楼于一体，可形成商业经营、

旅游居住与商务活动的优势互补。

2.项目劣势

周边商业竞争较多，从某种程度上分流消费群体。1

1虽然街区具有良好商业环境资源，但是临近项目如华美商

城、北方商厦目前经营状况不容乐观，容易造成客户的对比心理，

为后期销售招商增加压力。

1目前苏州高档写字楼市场供应量较大，如黄金大厦、国贸

大厦、瑞联祥、珠玉岛、众成商城等项目。且朝阳地区的高档写

字楼租赁情况不理想，中小型写字楼因租金优势较被市场认可。

1目前市场上写字楼投资回报率较低，缺乏投资者关注，而

中、小型公司因为经济实力有限，多以租赁为主，购买意向不强。

3.机会点

经济发展利好因素1

长安路地位的提升，与其说是近年来各开发商着力打造的结

果，还不如说是苏州市经济稳步发展、核心商业圈多元化发展的

必然。目前已形成南北以中心路、南京路为轴，东西以长安路为

轴的格局。而中心路与长安路也因地处城市轴线中心的缘故，商

业地位迅速上升。

地理区位优势1

目前苏州市房地产市场已日渐成熟，该项目的地理区位优势

必然会赢得较大的发展趋势。因此，以超前的决策意识，以科学

的态度研究“供给一一需求”，便可以抢占“先机”。

项目连动实现价值最大化1

本项目对面是苏州剧院、苏州饭店、苏州宾馆等苏州顶级商

务娱乐场所，而左边不超过500米乂是苏州市儿大著名商场的聚

集地，因此如何结合项目自身开发特点，能完善和补充市场缺陷

就能发挥优势，降低运作成本，实现本项目物业潜在价值最大化,

使发展商充分兑现效益。

中心城市的建设汇聚了人气1

随着政府发展“发展中心城市“力度加大，朝阳区对“五区

三县”的影响力和知名度的提升，区位优势必然会带来人气的上

升，而本项目开发周期估计完全可以“借势造势”，为增加项目

开发的安全性打下良好的基础。

4.风险

市场因素1

可对形成直接影响的超大型项目在本项目开发周期内都将面

市时，例如即将开售的珠玉岛大厦和被誉为“苏州地王”的黄金

国际项目已于12月18日举行奠基仪式。这些项目均体量巨大、

且都是集商业、酒店、写字楼及住宅于一体。同期上市必将对本

项目产生竞争。

同时，从目前苏州市的房地产市场看，各类型竞争同质化开

始，已引起许多开发商的重视，按我们的开发周期测算，一旦这

些开发商都清晰地认识到产品“差异性”的重要性或迅速模仿。

那时，本项目还是具有一定市场竞争的风险性。

自身因素1

与本项目一墙之隔的华美商城及长安路的其他大型商场已经

有强烈的对比，假如本项目没能在项目定位、经营特点及硬件设

施上有所超越的话，销售的风险性和困难度是显而易见的。

5.综合分析

从市场调研结果分析、本项目的优劣势比较，机会和风险并

存。唯一的办法就是尊重市场、适应市场，顺应消费者的心愿，

整合与项目有关的各种要素，运用智慧，创造出具有超前性、差

异性、引导性、适用性的产品，以合理的成本、利润，达到科学的

“投入产业比"，追求产品供给一一需求的完善性，使项目达到预

期的市场期望值°从目前各热销的房地产项目以及投资者的区域

意向，可以看出投资者的考虑因素主要表现在：

一是地段和人气，地段和人气是决定商铺租金的重要因素，

人流量大、道路畅通、能够留住行人和有稳定消费群体的区域等

都是投资考虑的主要因素；

二是新的商业模式和经营理念，苏州当前的商业模式开始从

条状商业街向集聚式商业区转化，综合性的"商业步行街“、”一站

式购物”的大卖场等新的经营管理模式所带来的影响是不言而喻

的；同时随着市场上产权式酒店、投资型公寓及中高档写字楼等房

地产项目的出现，投资物业的多样性也开始逐步形成。因此，同

属具备投资型的商业形态，本项目要立于市场不败之地的关键就

是如何开发出适合区域今后发展的商业模式和引入先进的经营理

念。

三是产品和配套，商业产品的设计和周边资源状况，包括产

品本身、产品形象、产品位置对消费及投资者的有效引导，还有

商业项目的功能定位、软硬件配套设施、人流走向等技术性内容，

以上因素对商业项目的功能影响很大，投资者考虑范围较大。

七.市场机会发现

本项目市场机会将包括对商业、酒店、公寓、办公、休闲娱乐

等多元的需求构成，市场机会有以下几部分构成：

1.常规市场机会发现

1”传统都市区域”自然形成的不动产需求（自用和投资），

商业、商务及休闲需求。项目位于苏州的市中心，处于苏州市顶

级商业地段向顶级商务地段过渡的边缘地带，商业、商务及休区

的需求能够得到最大化的体现。

市区内类比高水准的综合性多功能商业项目有效供应不足形

成的差异性显示需求。1

2.新生代市场机会发现

政治、经济、文化、艺术和社会环境变化带来的需求。1

城市建设和发展，交通的全面改善，其他城市区域价值和格

局变化带来对本区域的新需求。1

新生代滋生的生存、休闲、投资空间的现实需求。1

3.创造市场机会发现

1新投资方式创造的市场机会。目前苏州市民的投资意识很

浓，就这一点来说我们注意差异化投资，就项目本身可以从前期

的招商工作开始，进行统一招商统一规划，使得本项目在投资理

念方面有较大的提升。

1新经营方式创造的市场机会。目前不少商铺经营的灵活性

导致商业的经营缺乏统一性，商业氛围的形成仅依靠市场的调节

由经营者自发形成，商铺的换租率表现频繁。这就给我们在创造

市场的新型不动产品种提供了机会与空间C

1新营销策略创造的市场机会。当地的营销策略主要以房屋

预售登记认购为主，到开盘后集中签约。而我们在具体运作中可

以将一些新的操盘手法融入其中。

4.延伸价值

1”新都市主义”规划观念的延伸价值。考察新都市主义的城

市建设理念，我们可以看到，新都市主义所有主张的背后，都蕴

含着一个极其重要的思想，即人文关怀。无论是混合街区功能的

考虑，还是对交通系统的组织，抑或其它城市建设主张，都强调

要满足人的需求，尊重人性发展。新都市主义者重新反思人类与

自然的关系，主张城市建设应充分研究自然环境，城市规划因形

就势，建筑设计适应气候要求，从而使城市与自然形成和谐共存

的局面。对于本项目而言，应相当重视”新都市主义”的规划观念

及延伸价值。

1”艺术化”建筑设计的延伸价值。建筑不等于艺术，因为建

筑设计首先考虑的是不同项目的具体要求，建筑必须有功能性，

它牵涉到结构、力学、工程学等，建筑不仅仅是表现。建筑艺术

价值观的演变分为五个阶段：（1）实用建筑学阶段，追求适用、坚

固、美观的建筑；（2）艺术建筑学阶段，视建筑为“凝固的音乐”；（3）

机器建筑学阶段，把建筑看作”住人的机器”；（4）空间建筑学阶段,

认识到”空间是建筑的主角”：（5）环境建筑学阶段，认为建筑是环

境的科学和艺术。在本项目中，我们着重要体现的是空间建筑学

与环境建筑学相结合的本质。

1”主题性”环境设计的延伸价值。主题文化是项目的灵魂。

项目的主题文化定位是创造项目个性，体现物业差异性，从而引

领潮流，引导新的生活方式的坐标，也是项目建筑风格，环境风

格设计的依据。

1”后价值开发”的延伸价值。这里指的后价值开发体现出品

牌经营的持续性与持久性能够为将来的品牌创造与品牌经营打下

坚实的基础。

5.机会价值

土地竞拍的社会知名度。1

类比竞争物业的优劣取舍。详见《市场调研报告》1

社会专业服务体系组合和利用。1

金融服务。包括个人金融服务、物业托管、个人理财等等。1

物业经营和管理。1

营销策划。1

商业项目策划书【篇2】

主题：中小企业融资创新论坛暨创新项目路演汇

指导单位：

主办：

承办：

协办：

战略合作：时间：201年10月26日下午14：0017:30地点：

宗旨：与资本一起对话，助你的事业插上腾飞的翅膀

目的；为资金找项目，为项目找资金

参会人员组成：

1、项目方代表、企业家观察团、专家顾问、创业导师、创投

公司代表、律师代表、财务审计代表等。

2、会务工作人员（分为：统筹协调、后勤两个小组）

活动规模：80人

活动形式：项目路演+专家点评+创投意向投资+导师互动+嘉

宾对话分享

活动流程：

第一部分：路演

项目发起人陈述项目（配合PPT,限5分钟）专家点评（任

3人）导师建议（引导创投约谈）创投公司传递意向约谈卡完毕

（主持人报请下一个项目发起人）

项目申报阶段：

1、提交项目登记表

2、初审通过后进行PPT固定内容包装及展示PPT

3、对项目提交人进行初步项目考察及相关资料核实

4、协助完成相关资料的统筹及存档工作

5、项目路演

项目路演基本要求：

内容主要涉及：企业简介、所处行业、核心产品、核心优势、

历史业绩、未来规划及融资需求等（股权+债券均可）

第二部分：对话

由行业代表进行主题对话，主持人提问+现场嘉宾提问现场解

答。对话主题：中小企业融资困境突围战背后的阵痛，如何有效

的快速融资。

会场布置:

按照半开的桌椅摆放方式，路演时分为：专家评论员、嘉宾

评论员、创业导师、专家观摩团、投资考察团的顺序。

会议议程安排：

商业项目策划书【篇3】

一、项目介绍。

考虑到大多数人都是小本经营，就拿5万元举个例子吧。

由于资金有限只有5万元，所以也不能选大投资的项目，所

以暂就来个传统行业，服装行业。

项目是做服装行业，就开个女式服装店C

在选定行业之前，一定先衡量自己的创业资金有多少，5万

元。因为，各行业的总投资有高有低，每一种行业都不一样，所

以，先衡量自己所拥有的资金能够做那些行业，再来做进一步的

规划。

选择开服装店的优势是服装行业较为成熟，项目需要的成本

较低，容易进入也容易启动。

二、店面的选址

地点的选择对日后店面的营运好坏影响很大，所以一定要找

个商圈位置好的店面。是居住区，或者靠近大型商业街，交通发

达，人口密集的地方，如果能在车站、地铁站附近就更好了。

店面的租金约5000元/月，付三压一，（以上海为例）。找好

店面之后，接下来就是要与房东签约。而且，这个动作不能太早，

必须待前面几项步骤都完成后才能进行。因为，一旦与房东签约

之后，就开始支付房租，自然就会有时间压力。所以，在与房东

签约之前，一切能做的筹备工作与书面数据（包括营业证照的办

理等，这里我就不在熬述了），都先准备好了。在与房东签约时,

租期不要太短，如果只签一年，可能一年后才要开始回收，结果

店面却被房东收回去，租期以三至四年为较理想的签约期限。一

般可以签三年，即使将来经营出了问题也可以转租出去。店面承

租下来，需要一段装潢期，所以要向房东协商，租金起算的日期

让他扣掉装潢期，以降低租金支出。

三、店面的装潢

租好了店面，下面要装修了。店面装潢关系到一家店的经营

风格，及外观的第一印象，因此，装潢厂商的选择十分重要，所

找的装潢厂商必须要有相关店面的装潢经验。譬如，开咖啡店就

一定要找有咖啡店装潢经验的厂商，开儿童美语就必须找有儿童

文教装潢经验的厂商。因为，装潢厂商如果没有同类型店面的装

潢经验，到时候所装潢出来的店面，在实务操作上，就未必能完

全符合需求。届时，如果再打掉重做，当然就费钱费时。

所以，在装潢前不要怕麻烦，请装潢公司先画图，包括平面

图、立面图、侧面图、所要用的材质、颜色、尺寸大小等，都要事

先注明清楚。为便于沟通清楚自己所想要装潢的模样，先带装潢

厂商到同类型的店去实地观摩，说清楚自己想要装潢的感觉，这

样装潢出来的店面，才会比较贴近自己的想法。

我要求的装潢效果如下：

1、门口醒目的明确，让路过的人一目了然店内是卖什么东西!

重要的一点，相同的衣服挂在不同档次的的店铺会用不同的效果,

不要因自己店内整体的形象影响到自己的衣服的档次，影响到顾

客的购买欲！当然本店刚开张简装为宜。

2、灯光等硬件配备也非常重要的，如果店铺不够亮膛，给人

感觉就是象快倒闭的！晚上门头的灯一定要亮，一下子能吸引路

过的顾客的眼球！灯光也能让衣服更动人，但是不同的灯光会有

不同的效果，冷暖结合是服装店最适合的，如果全部是冷光（也

就是平时所看见的白色灯光）店铺虽然亮堂，但是给人的感觉惨

白不够温馨，衣服会显得不够柔和！加上暖光灯（平时看见的射

灯之类的黄色光）能中和惨白感觉，照射出的衣服也更动人！空

调在夏天必需要俱备，不然店里很难留住顾客有耐心挑选衣服的,

身上粘滋滋的，试衣服也不会有心情的！

四、选货

万事具备只欠东风，下面进入正题，我该讲讲怎么买生财的

工具：衣服了，怎么进货选货

选货：选样，款式，品牌，数量

选货要掌握当地市场行情：出现哪些新品种？销售趋势如何？

社会存量多少？价格涨势如何？购买力状况如何？大体上能心中

有数。

品牌以杂牌为主，以外贸货为主。

进货要适销、适量，要编制进货计划，当然在进货过程中也

可应变修改。进货时，首先到市场上转一转、看一看、比一比、问

一问、算一算、想一想，以后再着手落实进货

少进试销，然后在适量进货c因为是新店开张所以款式一定

要多，给顾客的选择余地大。

进货安排在每个星期的三或四，这样每个星期六店内肯定是

有新品到货的，但只上部份新货，一部份留着星期天上！如果进

入销售旺季，三四天就补一次货！

象，，三八，，，，五一，，“”等几个销售高潮，不要等到差不多

时间时再准备货品，提前半个月就可以先开始准备了！要给自己

有足够的安排时间才行！

五、人力规划

店面不大的话，三个人足够了，两个小姑娘是漂亮MM,爱美

之心人皆有之，漂亮MM容易招揽顾客奥，主要负责接待顾客，法

人轮班倒。另外招一个年龄大点的阿姨和我自己轮班倒收银，一

定要自己亲自在店里看着。两个小姑娘的工资，800/月+提成，提

成为月营业额的1%,提高她们的积极性。大一点的阿姨也一样,

800/月+提成1%,收银出了问题要负责任。

六、投资金额，每月费用

1,房租：5000/月，付三压一，20000元

2,装修费5000

3,第一次衣服货款20000元

4,其他费用1000元

5,员工工资可以在第一月底结，不用算在初期5万内

6,余下4000做流动资金使用

七、营销策略

（一）、开幕促销

当一切都就绪之后，就准备择期正式开幕。开幕当天为招徒

顾客，办一些促销活动势不可免，促销活动不外乎打折、赠品及

抽奖等三大类型。同时在周围小区散发些传单。

（二）、衣服的陈列

做女装产品关键要品种多，给客户有足够的挑选余地，这与

其它品牌专卖店不同，不是依靠主要几个款的来销售！产品陈列

上要突出自己服装的特点，把上衣，裙子，裤子，套装等分开陈

列，除了店铺看上去整齐外也给有目的性购买的客户挑选提供方

便，如果只想买裙子的，他只需在裙子类挑选，如果买了裙子又

想配上衣，直接可以到上衣类去搭配！量多的款可以用模特出样，

往往出样的衣服是卖得最快的！橱窗里的出样要经常更换，这不

能偷懒！

（三）、长期发展营销策略

1、原则：每周都要有新货上架，以中档为主，高低档为辅（高

档点缀低档适量）

2、方针：尽量把其中的每个环节作成标准化，以备日后发展

连锁，即模式复制

3、服务：训练营业员的基本利益，对顾客的服务态度及服务

宗旨。无论顾客是否买衣服或者买所少钱的衣服都要微笑送客让

其满意离开，常此以往才可能有口碑相传的美益度，也才会有叵

头客。顾客的要求在可能实现的前提下尽可能的满足。

4、方法；

（1）初次来店的惊喜

①免费赠送小饰物，小挂件，让其填一份长期顾客表（做客

户数据库）

（2）增加其下次来店的可能性

①传达每周都有新货上架的信息

②利用顾客数据库，以某种借口施以小恩惠，使其来店领取

或告知打折消息，或者免费送过季衣服（要定量）或送生日礼物

等

③购适量女士手袋告知顾客一次购物满400元送一只女士手

袋（女士手袋要在店内陈列出来，进货以38元标价300+的那种

为宜，给顾客物超所，'直的感觉）或者累积消费600元及以上。（获

得奖励之后在从新累积）

（3）满意购物并使其尽可能介绍其他买家来店购买

①告知顾客量大或团购可优惠，如：一次购满500元及以上

打8折等，或者个人累积消费1000元既获得一张8折的金卡

②介绍新顾客，如：每介绍一位新顾客并购满200元及以上

送推荐人50元购物卷等。

（4）不定期打折

①人一定程度上都喜欢贪小便宜，女人就更是如此了。"店铺

开张大赚送"、"本店商品八折优惠”，也可以采用买一送一的策略

（送的货以滞销货为主，过季货为辅）

这些招牌通常能抓住女人的心。

（5）一年中做几次短期促销，售价定为10—30元，非常聚

人气！再把店内滞销款低价一起处理！如五一，十一，三八等时

间。

商业项目策划书【篇4】

大型商业地产项目策划全案

宏观商业环境分析一、宏观商业环境分析

前言：包括项目所在地，地块状况等1、宏观经济因素2、

社会与人口因素3、城市经济环境概况4、城市商业环境因素

二、项目所在地商业环境分析1、投资环境分析2、周边

街区情况3、商业物业供应分析1）、商业经营内容分析

前言：各种商业行业所占比例♦服装类

♦饮食、娱乐等♦文化体育类

♦百货、超市和士多类

♦电器、电讯、网吧和电脑类♦精品、鞋和皮具类♦五

金、机电、化工类♦钟表、眼镜和首饰类♦美容美发类♦

医药类、♦家私类

♦职介和中介类

（以上几种类型要求详细描述，包括面积、商店数量、档次、

大体消费量）2）、商铺与街铺分析商铺调查的背景：•目的

•时间•范围

•方法（分组等）3）、城市商业经营区位指标分析前言:

综合概述•区位一一租金♦区委一一经营内容・区委一一

面积4）经营内容指标分析♦经营内容——租金♦经营内容

——面积

♦经营内容一一规模（数量）

♦经营内容指标分析综述5）、价格指标分析・租价水平

分段•价格市场分布

•月租价、平方租价所占市场比例分析・租价对比分析

（分街铺档次分析）・价格指标分析综述6）、面积指标分析

以下面积为使用面积•面积比例对比分析•面积一一价格

7）、环境指标分析8）、总体综述（结论）

4、项目所在地商业环境总体综述

通过对本城市总体环境前分析，我们的目前市场的现状1）、

商业以临街商铺为主2）本城镇的商铺消费潜力大3）本城镇的

商厦经营方式落后（以上三个点需要详述）三、项目本身市场

价值1、商业价值2、人文价值3、市政支持4、自身资源

价值总论：

中心市场分析一、区位环境分析二、商圈分析

1、本市某购物中心的商圈分析1）核心商圈分析2）次

级商圈分析3）边际商圈分析2、消费群体分析

克估计得上去全范围内，其服务对象可分为三部分1）核心

群体：居住型消费群2）刺激群体：工作性消费3）边缘群体：

流动消费群3、客流量分析巳、商业环境分析四、经济政策环

境分析五、人文环境分析六、投资风险分析

1、购物中心产品升级1）省级1:创收升级

2）升级2：维护的科技元素3）升级3：未来不确定2、

武汉商业竞争环境分析总论：

类比竞争项目分析

一、类比竞争项目商业组合分析

项目二：……

二、项目SWOT分析：1、项目优势分析规模地理位置……

2、项目劣势分析……

3、项目的机会……

4、项目的威胁……市场定位

一、项目主题定位既形象定位1、市场定位定位：

市场分析综合（定位支撑）：2、本案形象定位本案总体特

征：

（分析完毕特征后开始定位）

综述：为突出商业形象与城市发展的要求，本案形象定位

为：...。3、项目主题定位

通过以上的分析，结合项目的总体形象及功能诉求，作为标

新立异的标志性商场，本案指定为：

主体推广描述1）形象篇

2）招商篇3）投资篇4）消费篇4、档次定位

（分为：高中第三挡）5、价格定位

售价

6、本案目标市场定位1）定位的依据：2）目标市场定

位：•投资者一一目标客户①核心客户：②重要客户：③

偶得客户：

・经营者一一主力店。某超市引进原因位置

7、项目功能定位

经详细分析，各层功能定位行业分布，见表：

8、销售、经营管理定位经营定位依据：

1）……与买家达成经营权回收协议，在几年之内有发展上、

代理公司或管理公司及行头依照组经营……

2）……集中商场的经营权已统一招租

3）同意接受小业主委托方祖将有利于商场的租价稳定……

4）物业水平是商场能否长久经营旺盛的重要环节，从商场

日后长远经营的角度，商场的总体宣传，需要有管理者统一制进

行，在管理费中也需考虑包含商场的整体宣传推广基金为确保本

案的销售和长期经营，本案销售、经营管理定位为：……

二、业态组合定位

1、本案业态组合依据：...

2、本案业态组合类比

业态组合定位有许多种选择，但任何选择必须考虑大量的细

节……组合模式一：1）组合方式：2）组合优点：3）组

合缺点：组合模式二：……

3、确定本案组合定位

根据本案城市现有业态状况，本案项目产品特征及对未来商

业发展趋势的把握，充分利用本案可能整合的各种招商资源便于

利用本案可能整合的各种招商资源，为便于本案实现销售和成功

运营，对本案个功能分区和各楼层的业态进行规划。

三、目标客户锁定及分析1、本案消费市场现状……

2、本案目标客户描述1）按目标客户群性质分类

本案的目标客户可分为群明性和引导性两大类引导性目标客

户是针对本案形象、经营范围、经营货品品种丰富与否、独特与

否吸引而来的人流类型提出的；明性客户群是针对本案的各种利

好因素而吸引的即时购买或租赁的商家和投资者。

商业项目策划书【篇5】

在店铺漫天飞的今天，个性是店铺的灵魂，是店铺的生命。

为了区别于普通的女性饰品店，我们将以壁挂、藤编容器等家居

小饰品作为经营项目，以专业化和个性化为主导理念，以普通消

费者为客户群。我们将采用网上经营的模式，构建自己的饰品店

网站，采用一站式销售实现经营利润的最大化。以电子互动平台

来全面提高产品供销链的上市速度，及时补货，与客户进行充分

的交流°经营饰品店的想法源于我们自身对个性饰品，家居装饰

的浓厚兴趣，以及饰品行业巨大发展潜力的吸引。我们希望我们

的产品一个藤编花瓶，一副泰式壁挂，一盏贝壳灯具，能为您的

温馨小家增光添彩，营造出浪漫满屋的氛围。

一、公司介绍

1、公司经营宗旨及目标

本公司坚持诚信为本，顾客利益至上的经营宗旨。我们会时

刻关注顾客需求，以公司网站为平台，留意客户反馈信息，为客

户提供各种咨询服务。并以市场为导向，加快产品更新速度，从

而保证我们的家居饰品的优质与时尚，满足人们追求个性、简洁、

潮流的欲望。

靠薄利多销，走经营流水，凭品质和设计，赚客户认可度，这

就是我们的经营之道。相信依靠公司同仁的努力，我们的产品会

赢得良好的信誉，在获得丰厚利润的同时，也帮顾客创造出温馨

舒适的家居气氛。实现公司与客户的双赢，这便是我们的目标！

2、公司简介

(1)公司名称：猴哥淘艺

(2)业务范围：家居小饰品各式壁挂、藤编花瓶、布质靠垫、

陶瓷画、陶瓷花瓶、小地毯、电器套等。

3、公司管理

(1)管理思想：以质量管理理论为指导，要求人员和产品必须

不断完善、学习、成长，同时对经营过程彻底进行再思考和再设

计，以便在业绩衡量标准(如成本、质量、服务和速度等)上取得

重大突破，完成企业再造。公司采取网络化层级管理体制，实现

集权和分权统一，稳定和变化统一，一元化和多元化统一。

(2)管理队伍：以总经理为管理中枢，下设产品服务总监，市

场营销总监、网站技术主管，财务主管。

(3)管理决策：以总经理为核心召开公司会议，各部门主管参

加，共同讨论公司相关事务。涉及公司战略方向选择以及不同工

作单元自主性劳动的范围与边界确定等问题，总经理拥有最高决

策权。公司管理在强调统一指挥和一定程度集权的同时，也注重

分权。工作单元内的一线人员，也就是各部门主管，有权在公司

战略参数的范围内自主地处理可能出现的紧急情况。

4、团队概述

我们公司的四位创建者都是在校的女大学生，目前均就读于

电子科大人文社科学院行政管理专业。扎实的管理理论功底和深

厚的友谊使我们共同设计出了一套严密且分工明确的管理体系，

让大家能够各司其职，各尽其责。

以下便是公司四位成员简介:

职务：总经理兼网站技术主管

职务：市场营销总监

职务：财务主管

职务：产品服务

二、成本及经济效益分析：

4、目标市场

销售对象主要集中于有一定消费能力的白领阶层，对生活品

质和格调有较高的需求和期望，喜欢休闲有情调，更加关注物质

以外的生活质量°所以在销售过程中要锁定这种消费群体：高学历

收入较高的波波族，新贫族，白领.也包括高中生和大学生.

5、顾客的购买准则

遵守购买时自愿平等，诚实信用原则，用支付宝付款结算，

遵守淘宝网的网上交易协议.

三、产品与服务

产品简介

猴哥淘艺主要从事礼品、挂图、手工艺品等艺术产品销售，

产品由_1公司、—公司生产。_1公司产品有什么系列，某系列

有什么型号、颜色，规格。—公司产品有。

服务细则

承诺：

1、凡在猴哥淘艺购买任一商品的顾客均是本商店的普通会员,

普通会员的积分达到15分（每花一元积一分）时即可上升为贵宾

会员，贵宾会员积分达到3分时即可上升为钻石会员。普通会员

可享受98〜9折优惠，贵宾会员可享受9〜8折优惠。钻石会员可

享受75折优惠并提供免费邮寄或免费送货服务（成都市三环以

内）。

2.猴哥淘艺将根据客户自己选择的运输方式，免费代办运输。

邮寄费用或长途运输费（含保险费）将由客户承担。

3.因邮寄或长途运输而造成的货物损失，猴哥淘艺不承担责

任。

结算：

4.为确保订单的有效性，猴哥陶艺将在客户订单发出一天之

内通过手机短信、电话或ejnail确认是否购买，在收到客户准确

答复后视为合同生效，货款及其邮费余款应在其2天之内到帐，

并在到帐后当天或第二天邮出物品。如因其他原因造成客户费用

汇出而我方显示未到帐的，我方将在汇款到帐后发货，或者客户

可以提供相关证明证实实际情况的，我方认为合理的情况下在提

供证明后3天内发货。

5、客户2天内买下多件商品可一起邮寄。6.如果客户所购的

礼品涉及到特殊设计和印刷及其它方面的问题，猴哥陶艺在接到

客户订单意向后，将与客户联系并最后商定价格。（附：所涉及的

商标侵权责任应由客户承担。）

7.猴哥陶艺将根据客户会员级别给予折扣优惠，最终价格将

在接到订单意向后与客户具体商定。

售后：

8.客户在收到所定的商品时，发现质量问题，若因本店人员

疏忽或商品本身质量与说明不相符的，自收货之日起3天内本店

为客户无条件包换包修，但客户需承担返还商品的费用，而不需

承担再次邮寄费用C

9客户再收到商品后若不满意猴哥淘艺可以包换，但必须未

对该产品设计、材料等作任何改动、并损坏标志印刷，无质量问

题不影响再次销售，而且因此产生的费用由客户承担。

1.因客户行为造成的商品外观、包装、性能破坏并且影响再

次销售时，请原谅本店招不予退换。

四、资金需求、筹措方法及投资回报

因为公司为网上公司，经营货品占地不大，起步初期可以先

根据市场需求作一份需求分析，根据此分析再逐步扩大购买规模,

故起始资金的投入相对较小，公司预计需要3（待算）元启动资金，

主要用于库房购置、员工培训、市场宣传推广。资金的筹措方式

是个人或者机构的风险资金，以投资入股的方式投入，其他资金

投入方式也可以考虑。公司预计在未来的一年内收回成本，按每

月销售一件产品计算，（平均销售利润率3%计算）。

1、设备费用

pc机（启动投入）：初期拟采用2台一般pc（现成），保证每天

8小时有人在线，上网费用，在校期间平均每月投入2元，假期期

间共投入6元

软件（启动投入）：1元；

租用办公地点（每月投入）：拟租用办公室约2平方米，月租

2元（按季付）

设备的启动资金合计76元

将来随着访问率的提高及购买队伍的扩大，将会在已有的淘

宝网猴哥淘艺小店的基础上，把网络买卖重心转移至公司独立区

站的构建上，就需要提高服务器的档次、增大专线带宽、增加pc

机的台数、扩大办公面积等。预计招在一幺后追加设备费用。

2、行政费用

人员工资：初期工资为工资，属于朋友间创业阶段，故以股

份形式为个人所有。

宣传费用：印发宣传单每次1份，初步范围为电子科大女生

公寓（寓苑和15栋），宣传海报（成华区附近小区和八里小区附

近）1份。

通讯费用：估计每月1元

参考资料：网上和货品来源地为参考。车费开支。

行政费用启动资金预合计为15元

3、盈利回报

网络时代，注意力即是经济，猴哥淘手工艺饰品网以指向性

强并且相对忠实的注意力为基础，以便实现以下的盈利方式：

收费

在线一口价：以每年有约6元交易额计算，收取5%劳务费用，

年收入：3元

在线拍卖：（在小有盈利的基础上）以每年有约12件的交易量

计算，减少部分劳务费用收取，提高产品美誉度和顾客吸引

由于我们所采用的是网上经营的方法，因此省去了传统店铺

所需的经营费用，我们的资金主要用于商品的采购和运输及仓储。

就我们所知，进货渠道多种多样，有直接从厂家进货的、有

从设计公司进货的、有批发市场批发来的，还有连锁经营从总部

发过来的。从厂家进货时费用要低一些，因为厂家没有设计能力，

产品大多是来料加工和来图加工，产品会比市场略微过时一点。

从设计公司进货则要高一点，但可以保证货品的新鲜度。批发市

场中的拿货价格则遵照了一般原则，给经营者留出了5%的空间。

通过在荷花池批发市场的调查，我们决定并选择了一家较熟

悉的供货商，进货价比零售价低一半，这使我们有足够的利润空

间，也降低了经营风卷。初步估计首次资金投入为3元，由我们

公司四位成员均摊。

商业项目策划书【篇6】

—商业经营定位

一、航空路商业近况

根据航空路区域商铺投资调查分析，当前航空路商业物业的

总体经营业种分布区域化，商业达到成熟期，但业态不完善。新

建楼盘的商业门面会成为投资者和生意人的热眩原因归结为两方

面，一是恩施州的投资客对目前恩施市场大环境十分看好，相对

而言，对投资商铺比投资住宅有信心;二是航空路现有投资型产权

商铺较少，且航空路的商业区域化经营明显。与航空路其他商业

部分比较，本项目位置较好，弱势在于人流量不旺盛。

因此，要在整体市场较好的大环境、人气不旺的小环境中脱

颖而出，取得较好的经营与销售业绩，我司建议：

a、提前招商，引进品牌经营者入场（以金泰广场招商策略类

似）；

b、内铺实行返租，提供完善的“代租代管代收”服务，免除

投资者后顾之忧；

c、将较大店铺分割，压缩铺位投资总额;

d、优惠付款方式，降低投资门槛。

二、商业经营定位阐述

1、商业主题定位：综合性购物休闲中心

体现在商场的面积和业态的齐全

与航空路整条街道的氛围相融，周边毗邻住宅区，更体现购

物乐趣

商业经营档次：以时尚精品为主，辅以少量中偏高档次品牌

从目前航空路当地已有商场物业及其所经营的商品类型分析,

现时所经营的商品种类已较为丰富(建材、家具、家居配套等等与

居家相关的都已经形成区块)，人流相对地较为集中，在此情况下，

如果本项目仍然走“大众化”经营路线，恐怕难以突围而出；

本项目的形象应该切底地利用本项目周边住宅区丰富、邻近

恩施广场的有利条件，营造档次比已有的同类型配套、物业更高

一筹的形象，并有利于与住宅相呼应。

经营主题：根据前期市场调查分析，项目经营商品主题的市

场空间有六种：

(1)高档次精品时尚购物店；

(2)综合性超市；

(3)专业主题市场；

(4)休闲中心；

(5)中高档餐饮机构；

(6)稍高档次的娱乐城。

经营最终业态需根据商家进驻情况和招商情况确定。

三、商业推广主题阐述：

提供稳定回报、巨大升值潜力的投资型商城

突出投资价值，以商铺的投资性作为推广重心。

从以下几方面支撑本项目的投资价值：

1、地段优越：项目处于航空路中心区，属于成熟的商业区

域c该区规划起点高，有利于投资客户产生认同感C

2、未来重心商圈：项目周边有汽车站、怡和酒店等配套，将

带动区域整体人流发展，加上本案住宅的实施，将进一步带动项目

价值的提升，将形成航空路的重心商业圈。

3、投资前景：将目前销售、租金水平，与建设成熟后的中心

区价值预期比较，给客户充分展现良好的升值前景。

4、经营品牌：由招商活动最后落实。

根据航空路当地商业调查所得，目前航空路商业经营状况较

差，较主要的原因就是缺乏统一的、良好的商业经营管理，以及

较高的市场诚信度，如不少商城由于分散经营、各自为政，或是

统一经营的商场由于产品缺乏特色、对消费者的承诺难以兑现，

导致在日渐剧烈的商业竞争环境下，逐渐遭消费者遗弃。

我司建议由商业运作成熟的机构进行全面的商业布局规划和

物业管理，由此可在较大程度上确保本项目的商业经营能在较为

疲软的市场状况下逆市生存，为商场确立良好的经营引导，并建

立较高的商界知名度和消费者心目中的品牌知名度。

商业项目策划书【篇7】

一、项目概述

项目名称：—农业生态园

项目地址：—

项目负责人：

二、项目背景及条件

是农业村，山清水秀，远离城市、远离工业污染，南溪

所处区域，属长江河谷中亚热带湿润季风气候区，兼有南亚热气

候属性。气候条件是当今人们公认的最佳居住人文环境。气候温

和，雨量适中，自然条件得天独厚，是种养的最佳适生区。

生猪养殖、水产养殖一直是我村农业经济收入的主要组成部

分，但是，生猪品种结构不合理，品质差，饲养落后，一家一户养

殖，规模效益差，一直制约着我村养殖业的发展，为了尽快适应

养殖业的新形势，充分发挥我村养殖业的传统优势，打出特色牌，

我们经过用户调研、论证，拟招商投资兴建农业生态园。通过规

划论证休闲农业生态园的可行性，使其成为满足用户需求，增加

农民收入，促进观光农业的发展项目。

三、主要产品

主要从事生猪养殖、水产养殖、优质瓜果种植等农业生产经

营，其中种植蔬菜，种植西瓜，养殖良种猪，养鱼1等。农业生

态园以“果、猪、鱼”立体农业开发模式，在山上种植果树，树

下套种西瓜，林内养殖生猪，水面养殖鱼。

四、项目开发条件

（一）交通便利，区位条件良好

宜庐快速通道的修建，加强了与周边城镇的交通c乡村公路

的完善，

（二）用户前景：

猪肉是人们生活中不可缺少的肉食品，是我国人民最喜欢吃

的传统肉食品，用户需求大。并且随着社会的进步，人民生活水

平的提高，人们对肉蛋质的需求逐渐增加，同时对猪肉的品质提

出了更高的要求。近几年，我国生猪生产发展较快，纵观整个生

猪消费用户，那些无公害的，瘦肉率高，品质好的猪用户十分紧

俏，出现供不应求的局面。目前以饲养三元杂交猪为代表的生猪

饲养已成为生猪生产的亮点。该项目将按“公司+农户”的方式运

作，按合同生产，用户较为稳定。大力发展无公害生猪养殖和水

产养殖，是落实菜篮子工程，发展畜牧水产业，调整农业结构，

保护生态治理环境的重要举措，对促进农业增效、农民增收，意

义重大Q西瓜种植一直是我乡主要农业产业，也是我乡的特色农

业产业，具有很好的经济效益。优质梨肉质细嫩，特甜，具有良

好用户前景。

无公害蔬菜是当今人们关乎健康的主题。我们着力于环境治

理圈舍夏季冲洗两次，每头种猪日平均排粪水30公斤，育肥猪日

平均排粪水15公斤，建沼气处理池，粪池发酵，制成生物有机肥。

俗称农家肥，用于蔬菜及果园区处理。养殖场远离居民区，自成

体系，经过科学设计和建设，合理利用，无环境污染符合国家环

保要求。

五、选址定点

农业生态园拟建于—村，生态园主体工程建于一组，

六、项目规划

生态园计划占地总面积300余亩，生猪栏舍占地200平方米，

办公楼占地500平方米，成立生猪养殖公司，园区建1个规模养

殖示范场，扶持规模养殖或百户示范户，形成集饲养、饲料加工、

环境保护、生猪繁殖多功能为一体的规范化生产示范基地。

生态园采用生态园模式进行观光园内农业的布局和生产，将

农业活动、自然风光、科技示范、休闲娱乐、环境保护等融为一

体，实现生态效益、经济效益与社会效益的统一。以集观赏、娱

乐、休闲于一体的生态园区，打造地区具影响力的主题生态景区。

主要划分为几个功能板块：养殖区、种植区、观赏、百果园、

观赏小道1000米、百果园2500M2

蔬菜大篷前期300平_5个，逐渐辐射整个村；

修建观赏小道，突出园林式风格，增加景观性设置；

果园：种植特色农作物，设置游客采摘项目，丰富园区产品

类型，集中展现当地特色。

七、结论

综上所述，该项目的开发建设是可行的，是低风险，高回报、

有一定影响力的项目。园区分期投入运营后，可通过边收益、边

投入的方式，形成良性资本环链。项目实施单位不断加强宣传，

提高园区知名度，同时积极争取纳入县级旅游规划，加强与周边

景区的合作，共同开发壮大用户。并成为宣传地区生态旅游业和

现代农业发展的一个平台。因报告是建立在扎实的调研基础上，

具有较强的前瞻性和可操作性。以此为基础，争取得到银行资金

支持，目前已经开始启动该项目。

商业项目策划书【篇8】

一、市场前景广阔

随着世界经济的迅速发展，能源的需求与供应的矛盾日益尖

锐。为了缓解汽油长期求大于供的局面，—研究发明的新型无铅

汽油专利技术，成功实现了能源再生利用的发展方向，利用油田、

炼油厂的副产物和半成品等做主要原材料，添加高技术含量的专

利复合添加剂，生产出符合国家标准的‘高清洁无铅汽油。该项目

属于资源利用增值和节能项目，是能源发展的方向和国家政策扶

持的方向，随着产量的增加将会产生巨大的经济效益和社会效益。

二、装置的组成

本装置主要由储油罐及自动化控制组成。

三、原材料优势

主要原料轻质油、石脑油等，可以在炼油厂、油田购买，通过

汽车、火车运输。原料也可以从国外进口，市场有充足供应。

四、加工方案

原料购买后分别单独贮存，通过化验分析算出比例给定，加

上添加剂，调合络合聚核反应后即得不同型号的成品油。

五、投资回收期

年产一万吨，可以实现销售收入一亿元，年利税_亿元，投资回

收期半年。

六、自主知识产权

该项目技术发明，现已经非常成熟，达产后增加能源供应，

缓解国家能源紧张，为国家作出更大的贡献。

七、项目优势

（1）该项目属于能源的综合利用和节能增值，为国家增加能

源供应，缓解能源紧张，是国家政策扶持的方向。

（2）投资少、见效快、利润高，产品为汽油，市场前景好。

（3）技术先进，生产方便，自动化程度高，工艺合理可行。

（4）本项目投产后将会产生巨大的经济效益和社会效益。

八、项目实施计划

本项目分二期建设：第一期需要投资一万元，达到年生产一万

吨的加工能力。第二期需要投资一万元，达到年产一万吨的加工能

力C

九、投资概算

本项目一期为年产—万吨的高清洁无铅汽油装置，装置的储罐

及自动化控制系统，初步设计概算投资一万元。项目二期为年产一

万吨的高清洁无铅汽油装置，储存油品的储油罐及生产装置系统

有适量增加，主要是增加运输车辆及流动周转资金，概算总投资

为_万兀。

商业项目策划书【篇9】

项目概况

江南新地商业街位于广州市海珠区江南西商业中心，地铁（江

南西）a出入口。项目贯穿江南西路全程，东接江南大道，西连宝

岗大道，与地铁二号线江南西站无缝接驳，与周边的广百新一城、

摩登百货、江南西原有商业街等形成优越的立体式业态互补商圈。

江南新地商业街属人防工程，由裕龙投资集团开发的海珠区唯一

的商业旺区。为地下两层建筑，分为两期，一期建设长520米，

建筑面积约为二万多平方米；二期为330米。江南新地分为五大区

域，各自拥有不同景观。其江南新地首次采用地下双层复式形式，

高7米，共有200多间白金旺铺，铺铺临街，独享地下街铺形式，

设有13个出入口直达地面，过百个停车位。

u项目定位

针对江南西现有业态的结构不平衡，江南新地采取错位经营,

定位为吸引广州白领消费的主题商场，并把服务对象锁定在以日

渐具有雄厚消费能力和潜在消费能力的25-45岁年龄段为主的消

费者身上。江南新地所招进场内的商户出售的商品都是各种切合

白领特性的潮流、时尚的商品，并极力营造一种有特色、有情调、

环境优雅的氛围。随着节假日的增多，消费者不只是单纯地追求

传统的消费模式，而是寻求一种独特的、新鲜的、舒适的假日消

费方式和消费场所。江南新地商业街针对消费者这些需求，向消

费者提供这样一种集饮食、娱乐、购物于一体的消赛空间，满足

消费者对需求，并向消费者提供大量的潮流资讯。

地铁的开通，带来了交通的便利，缩短了地域距离，同时也

给江南新地带来了无限的商机。江南新地以经营各类高品质、新

潮、时尚、典雅、特色的商品而著称，不仅吸引了本地大批追求

时尚、品质的白领一族，还引来了广州市以外的年青消费一族。

经营成绩

自从广州江南新地20_年4月29日开业以来，其日流量最

少2万人次，最高峰甚至达到8万人次；月租金也由最初的每平方

米300元涨到现在的800元以上，最高的租金达1200元/平方米!

给当地带来了巨大的经济效益和社会效益，创造了广州乃至国内

商业运作的一个奇迹。

项目成功的原因

江南新地之所以取得巨大的成功，与项目的定位明确，主题

鲜明，准确抓住目标消费群的时尚、特色、潮流的消费口味及体

验式消费趋势是分不开的。

针对消费者的需要，除了在招商定位上引入了各类高品质的

品牌商家外，还引入了潮流特色商家。

除此之外，物业持有者坚持只租不卖、统一经营、统一管理

的经营策略使得商场的发展有了良好的延续性，得以持续发展。

u活动方案

一、开业盛典

活动目的：为商场开业造势，引起话题，吸引大家的眼球，增

加商场知名度。

活动主题：开业盛典

活动时间：20_年4月29日

活动地点：江南新地露天广场

活动形式：启动仪式和舞台表演

活动亮点：邀请海珠区区领导、tvb当红明星黄宗泽，广州电

视台著名主持人孙小莉、赵荣担任主持

活动内容：

1,启动仪式（上午）

1）迎宾

2）领导致辞

3）启动仪式，区领导、集团领导、商户代表和黄宗泽共同启

动拉杆台，鱼同水注入镂空透明江南新地logo中。

4）舞台表演

&、明星演唱

b、明星与现场观众互动

c、运动服装秀

d、女子led鼓乐表演

e、街舞-双截棍

f、休闲服装秀

g、魔术

h、眼镜秀

i、品牌棒！约翰表演飞面团

j、数码产品秀

一、确立目标

招商策划是招商过程的第一步，那么，招商策划程序的第一

步又是什么呢？策划程序的第一步是确立目标。只有目标确立了，

策划工作才能做到有的放矢。确定目标包括三个方面：

第一,要达到的目标是什么；

第二，围绕目标进行随后的一切工作；

第三，目标是否得到了实现。比如，要策划一次海外的新闻

发布会Q在策划过程中，首先得确定这次新闻发布会的目标是什

么？我们要达到一个什么目的？通过新闻发布会，我们或者是要让

世界了解我们的投资环境，了解我们的优惠政策，提高我们的知

名度；或者是推出多少项目。目标确立之后，随后要围绕目标搜集

各种资料，制定各类方案，最后检查目标是否得到了实现。

二、广泛搜集各方面资料

招商策划程序的第二步是广泛地、大量地收集信息，获取情

报。信息收集对招商工作来说，显得尤为重要。从一定程度上来

说，招商过程就是一个收集信息、寻找机遇、寻求合作伙伴的过

程。一个地区、一个单位的信息流量大、信息面广，就有可能获

得较多的招商机会，取得较好的招商成绩。如果信息闭塞，与外

界交往甚少，要想招到较多的项目是不可想象的。因此，在招商

策划中，收集资料、获取信息是非常重要的一环。收集信息时要

把握如下几个要点：

第一,既要注重信息的针对性，但也不要放过信息的广泛性。

如我们策划新闻发布会时，事先理所当然要重点收集与新闻发布

会相关的资料及信息，但也不要放过附带而来的一些资料及信息。

因为有时稍加留心就可以获得一些意外收获。这一点在广州经济

技术开发区的招商史上不乏其例c如某广场项目就是偶尔从报刊

上获得的一则消息而因此引进的。

第二，要注意改进收集资料、获取信息的手段。信息瞬息万

变，信息交换日益频繁，信息流量不断增加，获取信息的方式也

在不断更新。我们要尝试采用各种先进的手段来收集信息。

第三，要对信息及时加以处理，并提高加工处理信息的能力。

信息是有时效性的，一定期限内信息才有价值，过时的信息是一

钱不值的。我们要提高对信息的分析、处理和加工能力，对信息

进行深加工，从而使信息的价值量大增。

三、制订各类招商方案

制订方案是招商策划的一个重要程序，因为方案的优劣直接

影响招商策划后几个程序的进行，直接关系到招商效果的大小。

因此，必须极为重视招商方案的制订这一环节。

招商方案的制订要考虑两个因素：一是方案的可行性，二是方

案的可选择性。制定招商方案要切合实际，制订的目标要能够实

现，或者说经过努力能够实现。不能不顾实际和可能凭空拍脑袋，

不切实际，制订无法实现的方案。所谓方案的可选择性，就是指

要同时制订各类方案，以利于决策人物能比较选择其中最优的方

案。为什么要同时提出各类招商方案?这是因为方案的提出与实施

之间有一个时间差，在这个时间差里，可能会由于政策、市场或

政治、军事、文化等因素的变化而使整个招商环境发生改变，从

而使原先制订的招商方案无法实施。如果我们同时制订几类招商

方案，当一个方案不可行时可以实施另一个方案，这样就能化被

动为主动。比如，在策划海外的新闻发布会时，可以预先提出在

美国、德国或日本举行等几类方案，以利比较选择。

四、比较选择各类方案

各类招商方案提出来了，比较选择其中最合适、最理想的方

案也就成为招商策划中一个带有决策意义的重要环节。如果方案

选择得好，继而进行的招商工作就有可能取得好的.成绩；如果方

案选择不当，就会影响效果。

那么，如何比较选择各类招商方案呢？

第一，要考虑招商方案是否与我们招商工作的长远战略目标

相一致。前面已经提到，招商是一项系统工程，我们对本地区、

本单位的招商工作要站在战略的角度进行准确的目标定位，在组

织一项具体的招商活动时，首先要考虑招商方案是否与我们长远

的招商目标相一致。

第二，要选择成功率较高的一种方案。成功率的大小与方案

的科学性和创造性有关，也与外方的政治、经济、宗教、文化、地

理等因素有关，要选择双方有良好合作意向，把握较大的招商对

象。

第三，要选择成本较小，而效果又相对较好的一种方案c成

本包括机会成本和货币成本。机会成本是指我们在得到一个机会

时而又去另一个机会所付出的代价。如我们决定到美国招商的同

时，失去了在日本招商的可能性。我们在比较选择方案时，要选

择机会成本和货币成本都较小，而效果又较好的一种方案。

五、方案的实施

方案的实施就是将招商方案付诸实际、付诸行动的过程。一

般说来，实施的方案是在各类招商方案中经过了严格筛选和充分

论证的，是可行和可靠的方案。因此，实施过程中要遵守原方案

中制订的程序、原则和操作办法，不得随意变更时间、地点、出

席会议的人员等，在万不得已的情况下才改变会议的有关事项。

方案的实施一般是一段较为集中的不太长的时间，如举办一个招

商会一般只是一星期左右。在方案的实施期内，参加招商会的有

关人员最好一天开个碰头会，交流当天的工作情况，明确下一天

的工作任务。这样做可以避免工作的盲目性，使大家做得心中有

数，有利于在工作中互相支持，加强协调。招商会有其自身的特