2026年全国房地产估价师之开发经营与管理考试盲点排查题附答案

姓名:_________________编号:_________________地区:_________________省市:_________________ 密封线 姓名:_________________编号:_________________地区:_________________省市:_________________ 密封线 密封线 2026年房地产估价师考试重点试题精编注意事项:1.全卷采用机器阅卷，请考生注意书写规范；考试时间为120分钟。2.在作答前，考生请将自己的学校、姓名、班级、准考证号涂写在试卷和答题卡规定位置。

3.部分必须使用2B铅笔填涂;非选择题部分必须使用黑色签字笔书写，字体工整，笔迹清楚。

4.请按照题号在答题卡上与题目对应的答题区域内规范作答，超出答题区域书写的答案无效:在草稿纸、试卷上答题无效。(参考答案和详细解析均在试卷末尾)一、选择题

1、单利计息与复利计息的区别在于（）。A.是否考虑资金的时间价值B.是否考虑本金的时间价值C.是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值D.采用名义利率还是实际利率

2、某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元／月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3％的百分比租金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金为（）万元。A.13.2B.15.9C.19.5D.20.4

3、2011年末，某市住房总量为5000万平方米，其中经济适用住房400万平方米，商品住房3750万平方米，同期住房空置量为750万平方米，其中经济适用住房为50万平方米，商品住房为450万平方米，则该市2011年末的住房空置率是（）。A.9%B.12%C.12.5%D.15%

4、一种产品价格上涨，就会引起另一种替代产品的需求（）。A.减少B.不变C.增加D.以上说法都不正确

5、对市场需求与供应情况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、市场供应与需求、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等进行的预可行性研究，属于（）阶段。A.投资机会研究B.初步可行性研究C.详细可行性研究D.项目的评估和决策

6、某投资项目每年可获得50000元的资金用于偿付年还本付息，贷款人要求偿债备付率不低于1.3，贷款利率为12％，贷款期限为20年，按月等额还本付息。则该项目投资人所能申请到的最大贷款额为（）万元。A.2.73B.29.11C.344.74D.349.31

7、依代理委托方的不同对物业代理进行分类时，不包括（）。A.首席代理B.买方代理C.卖方代理D.双重代理

8、卖方物业代理从()收取佣金。A.买方B.卖方C.买卖双方D.协议中规定的一方

9、下列关于房地产置业投资项目的主要不确定性因素的说法中，错误的是（）。A.权益投资比率低，意味着投资者使用了高的财务杠杆B.当短期抵押贷款利率较低，资金可获得性较好时，风险承受能力较强的投资者喜欢选用较低的权益投资比率C.空置率是指准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例D.通过与物业服务企业签署长期合约可以减少物业维护管理费用的变动，但不能排除通货膨胀因素对这部分费用的影响

10、2017年末，某市住房总量为5000万平方米，其中经济适用住房400万平方米，商品住房3750万平方米，同期住房空置量为750万平方米，其中经济适用住房为50万平方米，商品住房为450万平方米，则该市2017年末的住房空置率是（）。A.9%B.12%C.12.5%D.15%

11、零售商业物业的租金是以每一个独立出租单元的()为基础计算的。A.建筑面积B.总出租面积C.可出租面积D.营业面积

12、下列说法不正确的是（）。A.利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1B.偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1.2C.在国际上银行一般要求流动比率维持在200%以上D.一般来说，对于一个开发期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%～45%

13、混凝土在正常情况下，强度随着龄期的增加而增长，最初的（）天内较快，以后增长逐渐缓慢。A.1～7B.7～10C.7～14D.15～20

14、假设某房地产投资项目的折现率分别取i1=15%、i2=16%、i3=17%、i4=18%时，其对应的净现值分别为NPV1=300万元、NPV2=100万元、NPV3=－50万元、NPV4=－150万元，则依此测算的内部收益率精度最高的是（）。A.16.67%B.16.71%C.16.80%D.17.00%

15、房地产项目风险分析中不能用于风险估计与评价的方法是（）。A.专家打分法B.“三项预测值”法C.解析法D.蒙特卡洛模拟法

16、下列融资渠道中，属于公众市场债务融资形式的是（）。A.发行公司债券B.权益型房地产投资信托基金C.发行股票D.商业银行贷款

17、对一个计算周期为20年的房地产置业投资项目进行现金流分析时，若折现率始终为一个常数，那么该折现率（）。A.包含了对通货膨胀的补偿B.不包含对通货膨胀的补偿C.没有实际意义D.不能直接用于财务评价

18、随着政府土地储备制度的建立，（）划拨土地使用权，已经成为政府土地储备中心优先收回并纳入储备的重要对象，开发商直接获取该类土地的机会逐渐减少。A.存量B.增量C.流量D.定量

19、选择目标市场，通常要以细分市场为基础。企业只选择一个细分市场，通过生产、销售和促销的专业化分工来提高经济效益，这种目标市场选择的模式属于（）。A.选择专业化B.市场集中化C.市场专业化D.产品专业化

20、砖砌墙体是由砌墙砖与砂浆砌合而成，分为普通砖和空心砖两大类。空心砖是指孔洞率不小于（）的砖。A.5%B.8%C.10%D.15%

21、下列房地产投资项目不确定因素中，属于置业投资阶段的主要不确定性因素的是（）。A.建筑安装工程费B.土地费用C.空置率D.容积率

22、房地产投资的收益，包括投资回收和()两个部分。A.投资风险B.投资利率C.投资现值D.投资回报

23、下列房地产投资风险中，房地产开发企业可以控制的是（）。A.收益现金流风险B.市场供求风险C.通货膨胀风险D.利率变动风险

24、运用实物期权方法进行房地产投资决策时，对开发规模较大，首期较难产生理想收益的房地产项目，可通过（）确定是否进行投资。A.等待投资型期权估价B.放弃型期权估价C.成长型期权估价D.柔性期权估价

25、下列物业中，属于特殊物业的是（）A.在建工程B.车站C.购物中心D.科技产业园区

26、房地产抵押贷款二级市场上交易的抵押贷款支持证券不包括以下类型()。A.政府债券B.抵押贷款支持债券C.抵押贷款传递证券D.抵押贷款担保债务

27、房地产市场上的供给者和需求者很有必要在不同阶段聘请专业顾问人员提供咨询服务，其中可负责合同签订、建筑材料与设备采购、施工监理、协助解决工程施工中的技术问题等工作的工程师不包括（）。A.造价工程师B.结构工程师C.建筑设备工程师D.电气工程师

28、会计差错的主要内容不包括（）。A.原始记录和会计数据的计算、抄写差错B.对事实的疏忽和误解C.隐瞒或删除交易或事项D.对会计政策的误用

29、有三个互斥方案，不可以采用的比选方法为（）A.差额投资内部收益率B.净现值C.内部收益率D.等额年值

30、对于开发-持有出租-出售模式和购买-持有出租-出售模式来说，两者的共同点是（）。A.现金流入都包括出租收入和持有期末的转售收入B.现金流入都包括销售收入和销售税费C.现金流出都包括购买成本、购买税费和装修费用D.现金流出都包括购买成本、购买税费、装修费用和运营成本

31、我国2008年对房地产投资的宏观调控政策，使许多房地产投资者在实现其预期收益目标时遇到困难，这主要体现了房地产投资风险的（）。A.政治风险B.政策风险C.利率风险D.市场供求风险

32、在估算房地产开发项目的房屋开发费用时，采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用的方法是（）。A.单元估算法B.单位指标股算法C.工程量近似匡算法D.概算指标法

33、员工工资、医疗保险和失业保险等属于运营费用中的（）。A.人工费B.办公费C.法定税费D.保险费

34、工程成本控制的主要对象是主要费用中的（）。A.变动费用B.固定费用C.材料费用D.人工费用

35、已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为700万元，则应缴纳两税一费的总额为()万元。A.55.0B.38.5C.105.0D.23.6

36、房地产投资个别风险包括()。A.利率风险B.或然损失风险C.持有期风险D.政策风险

37、有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为2km2，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为60%；附近地区与之位置相当的小块“五通一平”熟地的单价为800元/m2；开发期需要3年；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等经测算为2.5亿元/km2；贷款年利率为10%；投资利润率为15%；当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。假设开发法不可为房地产投资者提供的数据是（）。A.测算拟开发场地的最高价格B.测算拟开发场地的最低价格C.测算开发项目的预期利润D.测算开发中可能出现的最高费用

38、社会老龄化、家庭小型化、受教育程度的提高等，使人们对住房的认识、以及住房消费观念与消费模式发生了巨大变化，这体现了（）对房地产市场转变的影响。A.人文环境的变化B.生产和工作方式的转变C.自然环境的变化D.金融业的发展

39、复元活血汤的病位是A.胁下B.头面C.小腹D.少腹

40、对房地产置业投资来说，房地产投资的经挤效果主要表现在租金和()等方面。A.物业增值B.管理费C.契税D.机会成本

41、某物业的购买价格为80万元，其中30万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为15万元，年运营费用为7万元，年还本付息额为3万元，所得税率为33%，则该项投资的税前现金回报率为()。A.6.25%B.10%C.16.67%D.16%

42、某收益性物业的潜在毛租金收入为100万元，假设在某报告期内的空置率为28%，受阻损失为2%，运营费用为20%，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为56万元，则此报告期该物业的有效毛收入为（）万元。A.86B.26C.126D.70

43、随着北京建国门地区至大北窑及东北三环附近“中心商业区”的形成与发展，使得许多早期建成的沿街写字楼建筑变为甲级写字楼，同时也使得某些写字楼建筑变得不再对租户具有很强的吸引力。这主要是考虑了写字楼的（）因素。A.交通方便性B.声望或形象C.位置D.建筑形式

44、某置业投资者以10000元/m2的价格购买了200m2的商业店铺用于出租经营，购买价中的40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是（）。A.0.21B.1.23C.2.01D.3.23

45、假设将两居室每套价格提高5万元，会减少多少购买者，如对此问题进行调查，则属于（）。A.试探性调查B.描述性调查C.因果性调查D.假设性调查

46、建设投资估算的精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%～3.0%，大型复杂工程约占0.2%～1.0%，该阶段为（）。A.投资机会研究B.初步可行性研究C.详细可行性研究D.项目的评估和决策

47、下列对箱形基础的表述，正确的是（）。A.箱形基础的材料可以是砖石砌体、素混凝土材料以及钢筋混凝土材料B.基础底面形状为方形或矩形，适用于多层框架结构或厂房排架柱下基础C.是由由底板、顶板、侧板和一定数量内隔墙构成的整体刚度较好的钢筋混凝土箱形结构D.由设置于土中的桩和承接上部结构的承台组成

48、已知某投资项目当折现率为11%，净现值为1700万元，当折现率为12%时，净现值为-870万元，则该投资项目的内部收益率为（）。A.11.12%B.11.36%C.11.66%D.12.59%

49、在会计信息的次要质量要求中，（）要求企业应当按照交易或者事项的经济实质进行会计确认、计量和报告，不应仅以交易或者事项的法律形式为依据。A.谨慎性B.重要性C.及时性D.实质重于形式

50、下列费用中，不属于企业财务费用的是（）。A.审计费B.利息C.外汇汇兑净损失D.融资代理费

51、关于资本金现金流量表的说法，正确的是（）。A.把所有投资均视为自有资金B.现金流出包括利息支付C.不考虑信贷资金的还本D.只能用于计算静态盈利指标

52、下列选项中，不构成房地产市场供给垄断性的原因是（）。A.广泛的经济外部性B.房地产市场供给的异质性C.土地所有权的排他性D.土地的有限性

53、财务分析不包括（）。A.偿债能力分析B.平衡能力分析C.盈利能力分析D.营运能力分析

54、已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元。则该投资项目的投资利润率为（）。A.13.0%B.43.3%C.33.3%D.23.3%

55、目前家庭装修普遍采用的室内给水管道是（）。A.铝塑管B.镀锌钢管C.焊接钢管D.无缝钢管

56、已知某房地产开发项目的开发成本为2000元/m2，开发商的目标利润率为15%，当前的销售税率为6%，按成本加成定价法可定价为（）元/m2。A.2420B.2438C.2447D.2503

57、判定房地产投资风险因素中，检验各风险变量是否相关属于（）阶段的工作。A.风险辨识B.风险估计C.风险评价D.风险决策

58、按投资的（），可将投资分为生产性投资和非生产性投资。A.投资对象B.投资回收期C.经济用途D.投资形式

59、（）是指通过收集初步的数据来揭示问题的真实性质，从而提出一些推测和新想法。A.试探性调查B.描述性调查C.因果性调查D.假设性调查

60、某市2016年商品住宅新开工面积为600万平方米，竣工面积为400万平方米，2015年底未完工并继续施工的商品住宅面积为200万平方米，该市商品住宅的平均建设周期为（）年。A.0.5B.1.0C.1.5D.2.0

61、在利用期望值法进行项目风险分析时，分别估算各不确定性因素每种情况下发生的概率之后，需要做的是（）。A.计算各年净现金流量的标准差B.计算净现值大于或等于零时的累计概率C.计算各年净现值的标准差D.计算各可能发生情况下的净现值

62、从房地产市场的投资周期来看，房地产市场资本流量的显著增加通常发生在房地产市场自然周期的（）。A.第一阶段B.第二阶段的后半段C.第三阶段的后半段D.第四阶段

63、某笔投资分3年回收，投资者期望收益率为8%，预计未来3年年初回收额分别是100万元、150万元和80万元。若改为按年等额回收，则每年年末回收金额为（）万元。A.110.00B.110.47C.119.31D.172.43

64、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费=每平方米造价指标×建筑面积，属于（）。A.单元估算法B.概算指标法C.单位指标估算法D.工程量近似匡算法

65、开发项目全部投资的内部收益率表明（）。A.项目投资所能支付的最高贷款利率B.将未来收益或收入转换成现值的收益率C.投资者每年所获得的或期望获得的收益率D.项目年净收益与项目投资的资本价值之比

66、房地产置业投资者能够容忍较低投资收益率的主要原因，是房地产投资（）。A.存在效益外溢和转移B.易获得金融机构的支持C.具有保值增值性D.可提高投资者的资信等级

67、如国家债券的收益率为9%，经测算，工业物业市场相对于整个投资市场的风险系数为0.14，整个投资市场的平均收益率为18%，则工业物业的预期收益率为（）。A.12.45%B.10.26%C.11.98%D.9.68%

68、某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于（）。A.社会平均收益率B.项目基准收益率C.通货膨胀率D.国家经济增长率

69、（）是指完成一定数量的合格产品规定的活劳动消耗的数量标准。A.机械消耗定额B.劳动消耗定额C.材料消耗定额D.施工定额

70、下面不属于不可控制因素的调查的是()。A.市场需求容量调查B.市场营销因素调查C.竞争情况调查D.消费者调查

71、在房地产投资项目可行性研究中，下列不属于资源调查主要内容的是（）。A.建设地点B.项目用地C.交通运输条件D.竞争能力

72、乌梅丸在加减应用时治疗心下疼热甚者应加A.使君子、苦楝根皮B.川楝子、白芍C.榧子、槟榔D.人参、当归

73、房地产市场分析中，根据投资者参与房地产市场投资的不同目的和方式，分析不同投资目的或方式之间的比例关系及其动态变化的是（）。A.区域结构分心B.租买结构分析C.供求结构缝隙D.投资结构分析

74、决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和()。A.资金收益B.项目规模C.经营状况D.项目风险

75、下列各组特定市场定义层次中，市场规模由大到小的是（）。A.潜在市场、有效市场、服务市场B.有效市场、渗透市场、服务市场C.潜在市场、服务市场、合格的有效市场D.潜在市场、渗透市场、合格的有效市场

76、在住房市场中，存量住房市场的市场结构特征是（）。A.竞争多于垄断B.垄断多于竞争C.竞争与垄断持平D.不存在竞争和垄断

77、某银行提供的贷款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三笔贷款。若甲贷款以年计息，乙贷款以季计息，丙贷款以月计息，则这三笔贷款的实际年利率从大到小排列顺序正确的是（）。A.甲>乙>丙B.丙>乙>甲C.乙>甲>丙D.乙>丙>甲

78、下列各项中，不属于证券市场功能的是（）。A.筹资功能B.定价功能C.资本配置功能D.规避风险功能

79、、对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为（）。A.设计寿命B.经济寿命C.法定寿命D.自然寿命

80、评标委员会通常由招标人代表和有关技术、经济等方面专家组成，成员为5人以上单数组成，其中经济、技术专家不得少于成员总数的（）。A.二分之一B.三分之一C.三分之二D.四分之三二、多选题

81、某写字楼2006年潜在毛租金收入为1000万元，空置和收租损失为5%，经营费用为潜在毛收入的30%，抵押贷款还本付息为200万元，所得税和准备金共计120万元，则2006年的净经营收入为（）万元。A.330B.450C.650D.700

82、依代理委托方的不同对物业代理进行分类时，不包括（）。A.首席代理B.买方代理C.卖方代理D.双重代理

83、某投资者以100万元购买了一商铺用于出租经营，其中40万元为银行提供的年利率为8%、按年付息、到期还本的贷款，该项投资的年净经营收益为12万元，贷款期和经营期相同。该项投资的资本金利润率是（）。A.8.80%B.12.00%C.14.67%D.20.00%

84、对于施工中可能发生的临时占用规划批准范围外的场地，可能损坏道路、需要爆破作业等情况，()应该按国家规定办理申请批准手续。A.建造商B.总监理师C.开发商D.监理工程师

85、甲写字楼购买价格为100万元，年净经营收入为30万元，年还本付息额为15万元；乙写字楼购买价格为200万元，年净经营收入为50万元，年还本付息额为30万元。若不考虑其他因素的影响，则甲、乙两写字楼投资现金回报率的关系为（）。A.甲>乙B.甲<乙C.甲=乙D.无法判断

86、在房地产自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是（）。A.空置率＞合理空置率B.空置率＜合理空置率C.空置率＝合理空置率D.不能判断

87、对于一般房地产投资项目，（）指标应大于2。A.利息备付率B.偿债备付率C.流动比率D.速动比率

88、根据房地产市场自然周期的理论，商品房空置率上升是处于自然周期的（）。A.第一阶段B.第二阶段初期C.第二阶段后期D.第三阶段

89、某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有()。A.位置固定性B.各异性C.适应性D.相互影响性

90、某开发商向银行申请了年利率为6%、期限为10年、按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第一年的还本收益为（）。A.6.00万元B.7.05万元C.7.59万元D.13.59万元

91、产生房地产价格泡沫的基础是（）。A.土地稀缺B.城市化进程快C.投机需求膨胀D.金融机构过度放贷

92、某房地产投资项目总投资5000万元，其中资本金投入2000万元，其余投入为借贷资金。如果借贷资金的财务费用水平为10%，资本金投资收益率为22%，则项目全部投资收益率为（）。A.12.00%B.14.00%C.14.80%D.17.20%

93、图表示的是房地产开发企业（）经营模式下的典型现金流量图。A.开发-销售B.开发-持有出租-出售C.购买-持有出租-出售D.购买-更新改造-出租-出售

94、赵某以12000元/m2的价格购买了230m2的商铺用于出租经营，购买价中的60%来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润共34万元，则其偿债备付率为（）。A.0.12B.0.21C.1.26D.2.05

95、相对于现金回报率来说，()中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。A.投资利润率B.投资回报率C.资本金利润率D.资本金净利润率

96、企业的某项业务分别记入了资产的贷方和所有者权益的借方，表示（）。A.资产增加，所有者权益增加B.资产减少，所有者权益减少C.资产增加，所有者权益减少D.资产减少，所有者权益增加

97、四时感冒，恶寒发热不甚而无汗之表证，宜选用A.加味香苏散B.麻黄汤C.九味羌活汤D.升麻葛根汤

98、房地产开发项目的资金来源通常不包括的资金渠道是()。A.资本金B.预租售收入C.借贷资金D.政府资助

99、房地产开发企业税后利润首先用于（）。A.弥补企业以前年度的亏损B.提取法定盈余公积金C.提取法定盈余公益金D.向投资者分红

100、某收益性物业的潜在毛租金收入为30万元，假设在某报告期内的出租率为80%，所有承租人都能按时交纳租金，物业其他收入为2万元，则物业在该报告期的有效毛收入为（）万元。A.22.0B.24.0C.25.6D.26.0三、判断题

101、量价弹性是指某时点的房地产交易量与该时点的房地产价格之比。（）

102、如果计息周期无限期缩短，并按复利计息，称为连续复利。()

103、下列哪些不是五昧子的功效A.收敛固涩B.益气生津C.收湿敛疮D.补肾宁心

104、构造评价方案，就是在项目规划的基础上，构造出可供评价比较的具体开发经营方案。（）

105、入汤剂宜后下的药物是A.番泻叶B.乌头C.鳖甲D.雷丸

106、治疗胃热呕吐，最宜选用A.半夏B.生姜C.竹茹D.砂仁

107、一般来说，标准差越小，各种可能收益的分布就越分散，投资风险也就越大。反之，标准差越大，各种可能收益的分布就越集中，风险就越小。（）

108、蝉蜕的功效是A.疏散风热，明目退翳B.疏散风热，解毒消肿C.疏散风热，疏肝解郁D.利咽开音，生津止渴

109、商品房开发投资和保障性住房建设投资都属于房地产投资，无论何种类型的房地产投资，其目的都是为了营利。（）

110、房地产市场上的投资周期领先于自然周期的变化。（）

111、对于商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地，在公布的地段上，同一地块只有一个意向用地者的，可采取协议方式出让。（）

112、债务融资成本中的资金占用费就是我们通常所说的利息。（）

113、解肌退热、透疹、生津宜生用，升阳止泻宜煨用的是A.柴胡B.葛根C.升麻D.香薷

114、王某申请个人住房抵押贷款，贷款行对其还款能力进行了考核。王某家庭月均收入5000元，月还款额为2000元，月物业管理费支出300元，则王某还款能力符合要求。()

115、一般来说，从事零售商业物业的物业管理企业与从事写字楼物业的物业管理企业的工作没有差别。

116、胡黄连、黄连功效的共同点是A.清热解毒B.清热燥湿C.清透虚热D.清肝明目

117、由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的垄断竞争特征。（）

118、既能活血行气，止痛力又强的药物是A.川芎B.延胡索C.姜黄D.郁金

119、构造房地产开发项目评价方案，就是在对项目进行策划的基础上，构造出可供评价比较的具体开发经营方案。（）

120、主养胃肾之阴，而生津除热的药是A.石斛B.麦冬C.玉竹D.百合

参考答案与解析

1、答案：C本题解析：单利计息是仅按本金计算利息，利息不再生息，其利息总额与借贷时间成正比。按单利方式计算利息时，利息计算公式为：In＝P×n×i。复利计息是指对于某一计息周期来说，按本金加上先前计息周期所累计的利息进行计息，即“利息再生利息”。按复利方式计算利息时，利息的计算公式为：In＝P[（1＋i）n－1]。

2、答案：B本题解析：本题考查的是零售商业物业的租金。15+（180-150）×3％=15.9（万元）。参见教材P361。

3、答案：D本题解析：考点:供给指标。空置率＝空置量/存量＝750/5000＝15%。

4、答案：C本题解析：本题考查的是识别竞争者。一种产品价格上涨，就会引起另一种替代产品的需求增加。参见教材P123。

5、答案：B本题解析：初步可行性研究亦称“预可行性研究”，在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析，需对以下内容进行粗略审查：①项目所在地区的社会经济情况；②项目地址及其周围环境；③市场供应与需求；④项目规划设计方案；⑤项目进度；⑥项目销售收入与投资估算；⑦项目财务分析等。

6、答案：B本题解析：偿债备付率=可用于还本付息资金/当期应还本付息资金，则每年应还本付息资金=5/1.3=3.846（万元），按月还本付息额=38460/12=3205（元），用等额序列支付现值系数公式，可得最大贷款额为：V=A/i［1－1/（1+i）n］=3205/（12％÷12）错误［1－1/（1+12％÷12）12错误20］=29.11（万元）。

7、答案：A本题解析：房地产经纪机构的代理形式通常在委托代理合同上有具体的规定。房地产经纪机构的代理形式有几种分类方式：①联合代理与独家代理，对于功能复杂的大型综合性房地产开发项目或物业，开发商经常委托联合代理，即由两家或两家以上的经纪机构共同承担项目的物业代理工作。②买方代理、卖方代理和双重代理，依代理委托方的不同，代理形式可分为买方代理、卖方代理和双重代理。③首席代理和分代理，对于大型综合性房地产开发项目或物业，开发商或业主也可以委托一家经纪机构作为项目的首席代理，全面负责项目的代理工作。总代理再去委托分代理，负责物业某些部分的代理工作。

8、答案：B本题解析：此题属于了解范畴。卖方物业代理从卖方收取佣金。

9、答案：B本题解析：本题考查的是房地产置业投资项目的主要不确定性因素。选项B错误，当长期抵押贷款利率较低，资金可获得性较好时，风险承受能力较强的投资者喜欢选用较低的权益投资比率。

10、答案：D本题解析：本题考查的是供给指标。空置率=空置量/存量=750/5000＝15%。参见教材P40。

11、答案：B本题解析：[知识点]零售商业物业的租金

12、答案：A本题解析：A项，利息备付率是指项目在借款偿还期内各年用于支付利息的税息前利润与当期应付利息费用的比率。利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般商用房地产投资项目，商业银行通常要求该指标值介于2～2.5之间。当利息备付率小于2时，表示项目没有足够的资金支付利息，付息能力保障程度不足，存在较大的偿债风险。

13、答案：C本题解析：混凝土在正常情况下，强度随着龄期的增加而增长，最初的7～14天内较快，以后增长逐渐缓慢，28天后强度增长更慢，但可持续几十年。

14、答案：A本题解析：财务内部收益率（FIRR），是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。财务内部收益率可以通过内插法求得。即先按目标收益率或基准收益率求得项目的财务净现值，如为正，则采用更高的折现率使净现值为接近于零的正值和负值各一个，最后用内插法公式求出，内插法公式为：根据内插法，应当选取i2、i3、NPV2、NPV3计算财务内部收益率，将题中数据代入得：FIRR=i2+NPV2/（NPV2+NPV3）错误（i3－i2）=16%+100/（100+－50）错误（17%－16%）=16.67%。

15、答案：B本题解析：风险估计与评价是指应用各种管理科学技术，采用定性与定量相结合的方式，最终定量地估计风险大小，并评价风险的可能影响，以此为依据对风险采取相应的对策。常用的风险评价的方法有以下几种：①调查和专家打分法；②解析法；③蒙特卡洛模拟法。B项，“三项预测值”法是敏感性分析的一种方法。

16、答案：A本题解析：本题考查的是房地产企业公开资本市场融资方式。选项B、C属于权益融资；选项D，银行贷款属于债务融资，但不能公开交易。参见教材P298。

17、答案：B本题解析：从理论上来说，全部期望投资回报率应该包含所有预期通货膨胀率的影响。因此，预期收益率通常随着对通货膨胀率预测的变化而变化。当折现率不包含对通货膨胀的补偿时，房地产投资收入现金流的折现值才是一个常数。

18、答案：A本题解析：对于原有划拨土地上的存量房地产，如因企业改制或兼并收购等行为导致产权变更时，需办理土地使用权出让手续。随着政府土地储备制度的建立，存量划拨土地使用权，已经成为政府土地储备中心优先收回并纳入储备的重要对象，开发商直接获取该类土地的机会逐渐减小。

19、答案：B本题解析：市场集中化是最简单的模式，即企业只选择一个细分市场。通过集中营销，企业能更清楚地了解细分市场的需求，从而树立良好的信誉，在细分市场上建立巩固的市场地位。同时企业通过生产、销售和促销的专业化分工，能提高经济效益。

20、答案：D本题解析：砖砌墙体是由砌墙砖与砂浆砌合而成，分为普通砖和空心砖两大类。空心砖是指孔洞率不小于15%的砖。

21、答案：C本题解析：对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定性因素包括：购买价格、权益投资比率、租金水平、空置率、运营费用、有效面积系数和贷款利率等。

22、答案：D本题解析：此题属于熟悉范畴。根据房地产投资的收益，包括投资回收和投资回报两个部分。

23、答案：A本题解析：在通常情况下，往往把风险划分为：①对市场内所有投资项目均产生影响，投资者无法控制的系统风险；②仅对市场内个别项目产生影响，投资者可以控制的个别风险。其中，房地产投资首先面临的是系统风险，投资者对这些风险不易判断和无法控制，主要有通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、汇率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险等。房地产投资中的个别风险是可以控制的风险，包括收益现金流风险、未来运营费用风险、资本价值风险、机会成本风险、时间风险、持有期风险。

24、答案：C本题解析：某些房地产开发项目，首期开发通常很难产生理想的收益，其投入很可能与收益持平甚至大于收益，但对项目后期投资收益会有较大影响。实物期权观点认为，该类型的开发项目可能产生成长型期权，因而可以对成长型期权进行估价，以确定是否进行投资。

25、答案：B本题解析：本题考查的是房地产投资概述。物殊物业是指物业空间内的经营活动需要得到政府特殊许可得房地产，包括汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等。

26、答案：A本题解析：因为政府债券与抵押贷款支持证券是完全不同的。

27、答案：A本题解析：房地产开发中需要结构工程师、建筑设备工程师、电气工程师等。这些不同专业的工程师除进行结构、供暖通风、给排水、强电弱电系统等的设计工作外，还可负责合同签订、建筑材料与设备采购、施工监理、协助解决工程施工中的技术问题等工作。

28、答案：C本题解析：会计差错的内容主要包括：①原始记录和会计数据的计算；②抄写差错；③对事实的疏忽和误解；④对会计政策的误用。会计差错并非出于主观的故意，而是从客观结果上看，经办人员并没有从中获利。这是会计差错区别与会计舞弊的最重要的特点。C项属于会计舞弊的类型。

29、答案：C本题解析：本题考查的是方案经济比选定量分析方法。互斥方案不能用内部收益率这个提标。对于寿命期相同的互斥方案的选择，可以采用净现值、净年值、净将来值，也可以采用追加投资收益率法等差额法进行评选。

30、答案：A本题解析：开发-持有出租-出售模式下的现金流出包括土地成本、建造成本、开发费用（管理费用、销售费用和财务费用）、运营成本和转售税费，现金流入是出租收入和持有期末的转售收入。购买-持有出租-出售模式下的现金流出包括购买成本和购买税费、装修费用、运营成本和转售税费，现金流入包括出租收入和持有期末的转售收入。两者的共同点是现金流入都包括出租收入和持有期末的转售收入。

31、答案：B本题解析：政府有关房地产投资的土地供给政策、税费政策、金融政策、住房政策、价格政策、环境保护政策等，均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大影响，从而给投资者带来风险。避免这种风险的最有效方法，是选择政府鼓励、有收益保证的或有税收优惠政策的项目进行投资。

32、答案：D本题解析：本题考查的是房屋开发费。概算指标法采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用。

33、答案：A本题解析：物业管理的人工费包括工资、补贴、福利和国家或地方政府要求缴纳的社会保险费（如医疗、养老、失业保险）、统筹费、公积金（如住房公积金）等。人工费一般在每月的月中支付一次（也可以按每周、每两周或每半个月支付一次），租金收入一般是在每月的月初收取。

34、答案：A本题解析：本题考查的是成本控制。在制定成本控制计划之前，要详细分析成本组成，分清主要费用与次要费用，变动费用与固定费用。成本控制的主要对象是主要费用中的变动费用。参见教材P87。

35、答案：B本题解析：总额=700×5%×(1+7%+3%)万元=38.5万元。城市维护建设税和教育费附加是以营业税为基数的。

36、答案：C本题解析：此题属于熟悉范畴。根据房地产投资分析方面的内容。

37、答案：B本题解析：假设开发法除了适用于房地产估价，还适用于房地产开发项目分析。假设开发法用于房地产估价与用于房地产开发项目分析的主要不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，房地产估价是站在一个典型的投资者的立场上，而房地产开发项目分析是站在某个特定的投资者的立场上。房地产开发项目分析的目的，是为了给房地产投资者的投资决策提供参考依据。假设开发法具体可为房地产投资者提供下列3种数值：①测算待开发房地产的最高价格；②测算房地产开发项目的预期利润；③测算房地产开发中可能的最高费用。

38、答案：A本题解析：本题考查的是影响房地产市场转变的力量。人文环境的变化，社会老龄化、家庭小型化、受教育程度的提高等，使人们对住房的认识、以及住房消费观念与消费模式发生了巨大变化，老年住宅、青年公寓、第二居所和季节性住宅等概念应运而生。

39、答案：A本题解析：复元活血汤的主治：跌打损伤，瘀血阻滞证。胁肋瘀肿，痛不可忍，病变部位胁下。

40、答案：A本题解析：此题属于熟悉范畴。根据教材中的房地产投资经济效果的表现形式。

41、答案：B本题解析：税前回报率=(15-7-3)/(80-30)=10%。税前现金回报率等于净经营收入扣除还本付息后的净现金流量除以投资者的初始现金投资。

42、答案：C本题解析：从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，再加上其他收入，就得到了物业的有效毛收入。即：有效毛收入＝潜在毛租金收入－空置和收租损失＋其他收入＝100×（1－2%－28%）＋56＝126（万元）。

43、答案：C本题解析：本题考查的是写字楼分类中应考虑的因素。写字楼建筑的吸引力，很大程度上取决于它与另外的商业设施接近的程度，这种吸引力，也会由于城市建设的发展而经常发生变化。例如，随着北京建国门地区至大北窑及东北三环附近“中心商业区”的形成与发展，使得许多早期建成的沿街写字楼建筑变为甲级写字楼，同时也使得某些写字楼建筑变得不再对租户具有很强的吸引力。

44、答案：B本题解析：偿债备付率，指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比值，表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。本题中，用等额序列现值系数公式A＝P[i（1＋i）n]/[（1＋i）n－1]＝Pi＋Pi/[（1＋i）n－1]，求出当期应还本付息资本，再代入偿债备付率公式（偿债备付率＝可用于还本付息资金/当期应还本付息资金）即可。式中，P表示现值，F表示终值，A表示连续出现在各计息周期末的等额支付金额，简称年值，n表示计息周期数，i表示每个计息周期的利率。本案例中，根据已知数据，得A＝200×60%×{10%×（1＋10%）10÷[（1＋10%）10－1]}＝19.53（万元）。则偿债备付率＝24/19.53＝1.23。

45、答案：C本题解析：调查项目可以分成三类：①试探性调查，是指通过收集初步的数据揭示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法；②描述性调查，是指明确一些特定的量值，例如有多少人愿意花费60万元在郊区买一套两居室商品住宅；③因果性调查，是指检验因果关系，如假设两居室商品住宅每套价格下降10万元，能够增加多少购买者。

46、答案：C本题解析：详细可行性研究是项目投资决策的基础，是在综合分析项目经济、技术、环境等可行性后做出投资决策的关键步骤。这一阶段对开发建设投资估算的精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%～3.0%，大中型复杂的工程约占0.2%～1.0%。

47、答案：C本题解析：A项，条形基础的材料可以是砖石砌体、素混凝土材料以及钢筋混凝土材料；B项，独立基础底面形状为方形或矩形，适用于多层框架结构或厂房排架柱下基础；D项，桩基础由设置于土中的桩和承接上部结构的承台组成。

48、答案：C本题解析：本题考查的是财务内部收益率。参见教材P182。

49、答案：D本题解析：会计基本准则规定，实质重于形式、重要性、谨慎性和及时性是会计信息的次级质量要求，是对可靠性、相关性、可理解性和可比性等首要质量要求的补充和完善。其中，实质重于形式要求企业应当按照交易或者事项的经济实质进行会计确认、计量和报告，不应仅以交易或者事项的法律形式为依据。企业发生的交易或事项在多数情况下，其经济实质和法律形式是一致的，但在有些情况下，会出现不一致。

50、答案：A本题解析：本题考查的是房地产开发费。选项A属于管理费用。P262。

51、答案：B本题解析：资本金现金流量表从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。

52、答案：A本题解析：考点:房地产市场的特性。选项A属于房地产市场的特性，不是房地产供给垄断性的原因。房地产的供给在短期内难以有较大的增减，因此市场供给在短期内缺乏弹性；由于房地产的位置、环境、数量、档次的差异，市场供给具有异质性；由于土地的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，导致房地产供给难以形成统一的竞争性市场，使表面存在激烈竞争的房地产市场很容易形成地域性的垄断。

53、答案：B本题解析：财务分析的内容包括：①偿债能力分析，是指企业偿还各种到期债务的能力。②盈利能力分析，是指企业赚取利润的能力。③营运能力分析。企业的营运能力反映了企业资金周转状况，对其进行分析，可以了解企业的营业状况及经营管理水平。

54、答案：A本题解析：本题考查的是投资利润率。参见教材P199。

55、答案：A本题解析：给水管道的布置的总要求是管线力求简短、经济、便于安装维修。常用的给水管道材料有：①焊接钢管，常用于非生活用水或一般工业给水管道；②镀锌钢管，用于生活饮用水或对水质有一定要求的工业用水管道；③无缝钢管，用于工作压力可达1.6MPa以上的高压水管，具有耐腐蚀、价格低的优点；④铝塑管，是目前家庭装修普遍采用的室内给水管道材料，其优点是安装方便。

56、答案：C本题解析：成本加成定价法是指开发商按照所开发物业的成本加上一定百分比的加成来制定房地产的销售价格。加成的含义就是一定比率的利润。假设定价为x，则有x＝6%x＋2000（1＋15%），得x≈2447（元/m2）。

57、答案：A本题解析：本题考查的是风险分析的一般过程和方法。风险估计阶段主要包括判定风险发生的概率大小、概率分布情况、风险估算三项内容。选项D，无风险决策这一单独的阶段。P230。

58、答案：C本题解析：按投资的经济用途，可将投资分为：①生产性投资，是指投入到生产、建筑等物质生产领域，形成各种类型的生产性企业资产的投资；②非生产性投资，是指投入到非物质生产领域，形成各种类型的非生产性资产的投资。

59、答案：A本题解析：在市场调查的确定问题和调查目标阶段，调查项目可以分为三类：①试探性调查，是指通过收集初步的数据揭示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法；②描述性调查，是指明确一些特定的量值，例如有多少人愿意花费60万元在郊区买一套两居室商品住宅；③因果性调查，是指检验因果关系，如假设两居室商品住宅每套价格下降10万元，能够增加多少购买者。

60、答案：D本题解析：反映和描述房地产市场状况的指标包括供给指标、需求指标和市场交易指标三种类型。其中平均建设周期属于供给指标，是指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度。在数值上，平均建设周期＝房屋施工面积/新竣工面积＝（600＋200）/400＝2.0（年）。

61、答案：D本题解析：本题考查的是概率分析中的期望值法。采用期望值法进行概率分析，一般需要遵循以下步骤：（1）选用净现值作为分析对象，并分析选定与之有关的主要不确定性因素；（2）按照穷举互斥原则，确定各不确定性因素可能发生的状态或变化范围；（3）分析估算各不确定性因素每种情况下发生的概率；（4）分别计算各可能发生情况下的净现值；（5）计算各年净现金流的标准差、整个项目寿命周期净现值的标准差或标准差系数；（6）计算净现值大于或等于零时的累计概率；（7）对以上分析结果作综合评价，说明项目是否可行及承担风险性大小。参见教材P233。

62、答案：B本题解析：房地产市场投资可分为四个周期。其中，在自然周期第二阶段的后半段，由于投资者不断购买存量房地产和投入新项目开发，资本流量显著增加。

63、答案：C本题解析：本题考查的是复利计算。P=100+150/1.08+80/1.082=307.476，A=307.476×0.08×1.083/（1.083-1）=119.31（万元）。

64、答案：B本题解析：本题考查的是房屋开发费。概算指标法常使用的估算公式是：直接费=每平方米造价指标×建筑面积，主要材料消耗量=每平方米材料消耗量指标×建筑面积。

65、答案：A本题解析：财务内部收益率（FIRR），是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目营利性的基本指标。内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损。因此所求出的内部收益率是可以接受贷款的最高利率。

66、答案：C本题解析：由于存在通货膨胀，房地产和其他有形资产的重置成本不断上升，从而导致了房地产和其他有形资产价值的上升，所以说房地产投资具有增值性。又由于房地产是人类生活居住、生产经营所必需的，即使在经济衰退的过程中，房地产的使用价值仍然不变，所以房地产投资又是有效的保值手段。从中国房地产市场价格的历史变化情况来看，房地产价格的年平均增长幅度通常会超过同期通货膨胀率水平。房地产投资的这个优点，正是置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因。

67、答案：B本题解析：本题考查的是投资组合理论。资产预期收益率=无风险资产收益率+风险系数×（平均收益率-无风险资产收益率）=9%+0.14×（18%-9%）=10.26%。P26。

68、答案：B本题解析：本题考查的是财务净现值。如果财务净现值大于或等于0，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求。P180。

69、答案：B本题解析：劳动消耗定额是指完成一定数量的合格产品规定的活劳动消耗的数量标准。劳动定额的主要表现形式是时间定额，即完成一定的合格产品规定的劳动消耗时间数量标准。除此之外，劳动定额的另一表现形式是产量定额，也就是在单位时间内完成合格产品的数量。时间定额和产量定额互为倒数关系。

70、答案：B本题解析：[知识点]市场营销因素调查

71、答案：D本题解析：资源调查包括建设地点、项目用地、交通运输条件、外围基础设施、环境保护、水文地质、气象等方面的调查，为下一步规划方案设计、技术经济分析提供准确的资料。D项属于市场调查的内容。

72、答案：B本题解析：乌梅丸的加减应用：本方以安蛔为主，杀虫之力较弱，临床运用时可酌加使君子、苦楝根皮、榧子、槟榔等以增强驱虫作用。若热重者，可去附子、干姜；寒重者．可减黄连、黄柏；口苦，心下疼热甚者，重用乌梅、黄连，并加川楝子、白芍；无虚者，可去人参、当归；呕吐者，可加吴茱萸、半夏：大便不通者，可加大黄、槟榔。

73、答案：D本题解析：本题考查的是房地产市场结构。投资结构：根据投资者参与房地产市场投资的不同目的和方式，分析不同投资目的或方式之间的比例关系及其动态变化。参见教材P37。

74、答案：D本题解析：因为决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险。

75、答案：A本题解析：市场规模是指特定商品的潜在购买者数量。潜在市场是对某种特定商品有某种程度兴趣的消费者。有效市场是对某种特定商品有兴趣、收入与途径的消费者的集合。服务市场（又称目标市场）是公司决定追求的那部分合格的有效市场。企业及其竞争者总会在目标市场上售出一定数量的某种商品。渗透市场是指已经购买了该产品的消费者的集合。它们之间的关系如图4-1所示，因此市场规模由大到小依次应是：潜在市场、有效市场、合格的有效市场、服务市场、渗透市场。图4-1市场定义的层次

76、答案：A本题解析：本题考查的是房地产市场结构。房地产市场是垄断竞争市场，一手房（增量）市场垄断多于竞争，二手房（存量）市场竞争多于垄断。参见教材P37。

77、答案：B本题解析：实际利率是指一年内多次计息时，年末终值比年初值的增长率。当每年计息周期数m>1时，实际利率大于名义利率；名义利率相等时，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大。

78、答案：D本题解析：本题考查的是证券市场概述。证券市场的功能：筹资功能、定价功能、资本配置功能。参见教材P294。

79、答案：B本题解析：本题考查的是房地产投资概述。房地产同时具有经济寿命和自然寿命。经济寿命是指地上建筑物对房地产价值持续产生贡献的时间周期。对于收益性房地产来说，其经济寿命就是从地上建筑物竣工之日开始，在正常市场和运营状态下，出租经营收入大于运营费用，即净收益大于零的持续时间。自然寿命是指直到不能用了，而经济寿命截止到用起来不划算的时点。参见教材P7。

80、答案：C本题解析：本题考查的是招标方式和招标机构。评标委员会通常由招标人代表和有关技术、经济等方面专家组成，成员为5人以上单数组成，其中经济、技术专家不得少于成员总数的三分之二。

81、答案：C本题解析：从有效毛收入中扣除经营费用后就可得到物业的净经营收入。即：净经营收入＝有效毛收入－运营费用，有效毛收入＝潜在毛租金收入－空置和收租损失＋其他收入。在此题中，净经营收入＝1000×（1－5%－30%）＝650（万元）。

82、答案：A本题解析：房地产经纪机构的代理形式通常在委托代理合同上有具体的规定。房地产经纪机构的代理形式有几种分类方式：①联合代理与独家代理，对于功能复杂的大型综合性房地产开发项目或物业，开发商经常委托联合代理，即由两家或两家以上的经纪机构共同承担项目的物业代理工作。②买方代理、卖方代理和双重代理，依代理委托方的不同，代理形式可分为买方代理、卖方代理和双重代理。③首席代理和分代理，对于大型综合性房地产开发项目或物业，开发商或业主也可以委托一家经纪机构作为项目的首席代理，全面负责项目的代理工作。总代理再去委托分代理，负责物业某些部分的代理工作。

83、答案：D本题解析：资本金利润率，是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内年平均利润总额与资本金的比率，它反映投入项目的资本金的盈利能力。资本金是投资者为房地产投资项目投入的权益资本。由题意，资本金＝100－40＝60（万元），资本金利润率＝年利润总额或年平均利润总额÷资本金×100%＝12÷60×100%＝20%。

84、答案：C本题解析：因为建造商只负责施工，而监理工程师负责监督施工质量。

85、答案：A本题解析：本题考查的是现金回报率与投资回报率。假设甲抵押贷款X，则乙抵押贷款额=(30÷15)×X=2X，甲现金回报率=(30-15)÷(100-X)=15÷(100-X)，乙现金回报率=(50-30)÷(200-2X)=10÷(100-X)，甲、乙现金回报率的分母相同，甲分子大，因此甲>乙。

86、答案：A本题解析：本题考查的是房地产市场自然周期。复苏阶段在房地产自然周期的第一阶段，此阶段在长期平均空置率水平下，即空置率大于合理空置率。参见教材P51。

87、答案：A本题解析：本题考查的是清偿能力指标及其计算。偿债备付率介于1.15～1.35之间；对于房地产开发企业或项目来说，200%并不是最理想的流动比率，其流动比率相对较低；一般而言，房地产开发项目的存货占流动资产的大部分，其速动比率较低，不会达到100%。参见教材P203～206。

88、答案：D本题解析：本题考查的是房地产市场的景气周期。自然周期的第三阶段，供给增长速度高于需求增长速度，空置率回升并逐渐接近合理空置率水平；自然周期的第四阶段，需求停止增长或以很低的速度增长，开工减少，但竣工量使空置率继续上升，租金增长率开始下滑。

89、答案：D本题解析：[知识点]房地产及房地产投资的特性

90、答案：C本题解析：等额序列支付的年值与现值之间的关系公式为：A＝P[i（1＋i）n]/[（1＋i）n－1]＝Pi＋Pi/[（1＋i）n－1]，A表示年等额还款额，i表示年利率，P表示本金。根据已知数据得：A＝100×6%×（1＋6%）10÷[（1＋6%）10－1]＝13.59（万元），则第一年的还本收益为＝第一年本息和－第一年利息＝13.59－100×6%＝7.59（万元）。

91、答案：A本题解析：本题考查的是房地产泡沫与过度开发。土地的稀缺性是房地产泡沫产生的基础，投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因，金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。参见教材P54。

92、答案：C本题解析：借贷资金＝5000－2000＝3000（万元），假定全部投资收益率为R，则3000万元借贷资金产生的收益＝3000×R，借贷资金的财务费用＝3000×10%＝300（万元），2000万元的资本金产生的收益＝2000×R，资本金投资收益率＝（2000×R＋3000×R－300）/2000＝22%，解得：R＝14.8%。

93、答案：B本题解