商品房定购协议书效力

商品房定购协议书效力1.甲方（买方/出租方/委托方）：

甲方名称：XX房地产开发有限公司。

甲方地址：XX省XX市XX区XX路XX号。

甲方法定代表人/负责人：张三。

甲方联系方式

2.乙方（卖方/承租方/服务提供方）：

乙方名称：李四。

乙方地址：XX省XX市XX区XX路XX号。

乙方法定代表人/负责人：李四本人。

乙方联系方式

协议简介：

鉴于甲方为合法注册的房地产开发企业，拥有合法开发、销售商品房的资质，并已合法取得编号为【XX不动产权证书】的位于XX省XX市XX区XX路XX号（以下简称“该房产”）的房屋所有权。该房产建筑面积XX平方米，结构为XX结构，符合国家相关建筑规范及法律规定，并已通过竣工验收，具备合法交易条件。

乙方有意向购买该房产，并愿意根据《中华人民共和国民法典》及相关法律法规的规定，与甲方签订本协议，明确双方在商品房购买过程中的权利与义务。甲方作为该房产的合法权利人，同意将上述房产出售给乙方，乙方亦同意按照本协议约定的条款支付购房款项。双方基于平等、自愿、公平的原则，经友好协商，达成如下协议，以兹共同遵守。

本协议的签订，基于双方对房屋产权的真实性、合法性及房屋质量的充分确认，同时也基于甲方承诺在协议履行过程中提供合法有效的文件以支持乙方完成过户登记，乙方承诺按照约定支付购房款项并配合完成相关手续。双方确认，本协议的履行将依据本协议及附件约定的具体条款进行，任何一方均不得擅自变更或解除协议内容，除非经双方书面同意。

在本协议履行过程中，双方将严格遵守法律法规及本协议约定，任何一方违反本协议约定均应承担相应的违约责任。双方亦确认，本协议的签订及履行，将作为后续房屋买卖合同的基础，双方后续签订的正式购房合同将严格遵循本协议约定的主要条款，任何不一致之处以书面形式另行约定为准。

第一条协议目的与范围

本协议的主要目的在于明确甲乙双方就标的房产达成购买意向，确立双方在确定购房框架性条款及启动购房流程阶段的权利与义务，为后续正式签订《商品房买卖合同》及办理房屋权属转移登记奠定基础。本协议涉及的特定内容包括但不限于：确认标的房产的基本信息及权属状况、约定购房总价款及支付方式、明确双方在房屋查验、定金支付、合同签订、过户登记等方面的基本责任与配合义务、以及设定协议的生效条件与解除情形。通过本协议的签订与履行，双方旨在搭建一个清晰、规范的交易框架，确保购房流程的顺利推进，并为可能出现的风险预留处理机制。

第二条定义

为本协议之目的，除非上下文另有明确表示，下列术语具有如下含义：

1.“该房产”指代甲方合法拥有所有权，并已取得【XX不动产权证书】（证书编号：【XX】）的位于XX省XX市XX区XX路XX号，建筑面积XX平方米，结构为XX结构的房屋及其附属设施（包括但不限于土地使用权，若单独转让需另行约定）。

2.“协议总价款”指乙方同意向甲方支付购买该房产的总额，具体金额以双方最终签订的《商品房买卖合同》为准，但本协议约定了定金金额及尾款支付节点。

3.“定金”指乙方在本协议签订后向甲方支付的一定数额的款项，作为本协议及后续合同履行的担保。

4.“房屋查验”指乙方在支付定金前或前述约定时间内，对标的房产的实体状况、权属证明文件、周边环境等进行实地检查确认的过程。

5.“正式合同”指本协议履行完毕特定节点后，甲乙双方依据本协议约定内容另行签订的具有完全法律效力的《商品房买卖合同》。

6.“过户登记”指房屋所有权从甲方转移至乙方的法定登记手续。

第三条双方权利与义务

**1.甲方的权力与义务：**

甲方有权要求乙方按照本协议及后续《商品房买卖合同》的约定支付购房款项。

甲方义务：

(1)有权要求乙方在本协议签订后XX日内，按照约定支付定金。

(2)有义务保证其为该房产的合法权利人，并保证该房产不存在任何权利负担（如抵押、查封等，除非已明确告知乙方并经其书面同意），房屋质量符合国家及地方现行的验收标准。

(3)有义务在本协议签订后向乙方提供该房产的权属证明文件供乙方查验，并就乙方提出的合理疑问进行说明。

(4)有义务在乙方支付定金后，配合乙方或双方共同选定中介机构，在约定时间内安排乙方对该房产进行查验，并保证查验环境安全，提供必要的资料配合。

(5)有义务在双方达成正式合同签订条件时，积极与乙方协商并准备相关签约文件。

(6)有义务在《商品房买卖合同》签订后，配合乙方或相关机构办理房屋过户登记手续，提供必需的文件，并承担因甲方原因导致的过户障碍及责任。

(7)有义务按照《商品房买卖合同》约定，在过户完成后将房屋实际交付给乙方使用。

**2.乙方的权力与义务：**

乙方有权要求甲方按照本协议及后续《商品房买卖合同》的约定履行其义务，包括交付符合约定的房屋及办理过户登记。

乙方义务：

(1)有权要求甲方提供本协议第一条所述的该房产的完整权属证明文件供查验，并有权对房屋现状、质量、周边环境等进行合理范围内的查验。

(2)有权在确认房屋符合约定且无重大瑕疵后，按照本协议约定支付定金。乙方支付定金是其进一步履行购房义务的前提条件。

(3)有义务按照本协议第二条定义及后续《商品房买卖合同》的约定，按时足额支付购房总价款，包括定金及后续的尾款。乙方的付款行为是其获得该房产所有权的必要条件。

(4)有义务在支付定金前，对甲方提供的资料及房屋查验结果进行审慎评估，并确认无重大问题或已就存在的问题与甲方达成书面解决方案。

(5)有义务在定金支付后，积极配合甲方或中介机构完成房屋查验工作，并承担查验过程中自身的合理费用（若有约定）。

(6)有权要求甲方在《商品房买卖合同》签订后，按照合同约定提供必要的配合，以推动过户登记手续的顺利完成。

(7)有义务在《商品房买卖合同》签订后，按照合同约定及时办理房屋交接手续，并配合甲方或银行完成相关款项的支付（如涉及贷款）。

(8)有义务在过户登记手续完成后，按照《商品房买卖合同》约定实际接收房屋，并开始使用该房产。乙方应爱护房屋及其附属设施，除正常使用外，不得擅自改变房屋结构或用途，除非已征得甲方书面同意。

第四条价格与支付条件

双方确认，该房产的协议总价款为人民币（大写）XX元整（小写：¥XX元）。该价格已包含房屋本身及根据该房产性质应享有的土地使用权（若适用）。此价格为双方达成购买意向的参考价格，最终以双方签订的《商品房买卖合同》中的约定为准。

支付条件如下：

(1)定金：乙方应在本协议签订之日起XX日内，向甲方支付定金人民币（大写）XX元整（小写：¥XX元）。定金支付方式为银行转账，乙方将定金支付至甲方指定银行账户：

开户行：XX银行XX支行

户名：XX房地产开发有限公司

账号：XX

甲方收款后应向乙方出具收款凭证。该定金在本协议及后续合同履行过程中，视为乙方购房诚意及履行合同的担保。若乙方无正当理由单方解除本协议或后续《商品房买卖合同》，该定金不予退还；若甲方无正当理由单方解除本协议或后续《商品房买卖合同》，应向乙方双倍返还该定金。

(2)尾款：剩余购房款项即协议总价款扣除定金后的余额，即人民币（大写）XX元整（小写：¥XX元）。该尾款应于双方正式签订《商品房买卖合同》之日起XX日内，由乙方支付至甲方指定银行账户（同上）。支付尾款的前提条件是：①双方已正式签署《商品房买卖合同》；②该房产的权属状况符合《商品房买卖合同》的约定；③房屋已通过最终竣工验收（若为期房，则满足合同约定的交付条件）；④若涉及贷款，则乙方已获得银行贷款审批并满足合同约定的放款前提。甲方应在收到尾款后，配合乙方办理房屋过户登记手续。

第五条履行期限

(1)本协议有效期自双方签字盖章之日起生效，至双方正式签订《商品房买卖合同》并完成房屋过户登记手续之日止。

(2)乙方支付定金的期限：本协议签订之日起XX日内。

(3)双方协商签订《商品房买卖合同》的期限：乙方支付定金后，甲方应在XX日内提供《商品房买卖合同》草案供乙方审阅，双方应尽快就合同条款达成一致，并在乙方支付定金后XX日内正式签订。

(4)房屋查验期限：乙方支付定金后，甲方应在XX日内与乙方或双方共同选定机构协调安排房屋查验。

(5)乙方支付尾款的期限：《商品房买卖合同》正式签订之日起XX日内。

(6)办理过户登记期限：自《商品房买卖合同》签订之日起，双方应积极配合，原则上应在XX日内完成过户登记手续的办理。若因政策变动、登记机构原因等非双方过错因素导致延迟，经双方书面确认后，办理期限可相应顺延。

第六条违约责任

为确保本协议及后续《商品房买卖合同》的顺利履行，任何一方违反本协议约定均应承担相应的违约责任。

**1.甲方违约责任：**

(1)**关于房屋权属及质量：**若甲方未能提供本协议第二条定义的“该房产”的合法权属证明，或该房产存在甲方未告知的抵押、查封、产权纠纷等权利负担，或房屋质量不符合国家及地方现行的建筑规范和验收标准，经乙方书面通知后XX日内未能消除或提供有效解决方案，乙方有权解除本协议及后续《商品房买卖合同》，甲方应向乙方双倍返还定金，并赔偿乙方因此遭受的直接损失（包括但不限于乙方已支付的其他费用、寻找替代房屋的差价损失等），且甲方不得再要求乙方支付任何款项。若上述问题在《商品房买卖合同》履行期间发现，甲方仍应承担违约责任，并参照本条款约定处理。

(2)**关于定金返还：**若甲方无正当理由（如政府政策限制、房屋被征收等不可归责于乙方的因素除外，但需甲方承担举证责任）拒绝签订《商品房买卖合同》或拖延签订，且该拒绝或拖延并非因乙方原因导致，甲方应在收到乙方解除协议通知后XX日内全额返还定金。

(3)**关于配合查验与签约：**若甲方无正当理由拒绝或拖延安排房屋查验，或无正当理由拒绝与乙方就《商品房买卖合同》条款达成一致并签订合同，经乙方书面催告后XX日内仍未履行，每逾期一日，甲方应向乙方支付协议总价款万分之X的违约金，累计违约金不超过定金总额。逾期超过XX日，乙方有权解除本协议及后续《商品房买卖合同》，甲方除承担本条第（1）项或第（2）项责任外，还应赔偿乙方因此遭受的直接损失。

(4)**关于配合过户：**若甲方在《商品房买卖合同》签订后，无正当理由拒绝或拖延配合乙方办理房屋过户登记手续，导致过户登记逾期，每逾期一日，甲方应向乙方支付已支付尾款（或定金，以较高者为准）万分之X的违约金。逾期超过XX日，乙方仍有权要求甲方继续履行并办理过户，甲方应予配合；若甲方仍不履行，乙方有权解除《商品房买卖合同》，甲方应按照本条第（1）项或第（2）项处理，并赔偿乙方因此遭受的直接损失。

(5)**关于房屋交付：**若甲方未按《商品房买卖合同》约定交付房屋，每逾期一日，甲方应向乙方支付已支付尾款万分之X的违约金。逾期超过XX日，乙方有权要求甲方继续履行并交付房屋，甲方应予配合；若甲方仍不履行，乙方有权解除《商品房买卖合同》，甲方应按照本条第（1）项或第（2）项处理，并赔偿乙方因此遭受的直接损失。

**2.乙方违约责任：**

(1)**关于定金：**若乙方无正当理由（如房屋存在重大质量问题、产权瑕疵等甲方应承担责任的除外）拒绝支付定金，或在本协议签订后XX日内未支付定金，视为乙方违约。甲方有权解除本协议，定金不予退还。若因乙方原因导致《商品房买卖合同》未能签订，甲方除不予退还定金外，还有权要求乙方赔偿因其违约行为给甲方造成的直接损失（如营销费用、机会成本等）。

(2)**关于支付尾款：**若乙方未按《商品房买卖合同》约定支付尾款，每逾期一日，乙方应向甲方支付应付未付尾款万分之X的违约金。逾期超过XX日，甲方有权解除《商品房买卖合同》，并要求乙方支付剩余尾款及累计违约金。甲方解除合同的，还应赔偿甲方因此遭受的直接损失。

(3)**关于解除合同：**若乙方在《商品房买卖合同》签订后，无正当理由单方解除合同，甲方有权要求乙方支付相当于已付尾款X%的违约金，且甲方保留要求乙方赔偿其因此遭受的直接损失的权利。若乙方支付的违约金不足以弥补甲方实际损失，甲方有权进一步追偿。

(4)**关于配合过户与交付：**若乙方未按《商品房买卖合同》约定配合办理过户登记或接收房屋，每逾期一日，乙方应向甲方支付应付尾款万分之X的违约金。逾期超过XX日，甲方有权要求乙方继续履行，乙方应予配合；若乙方仍不履行，甲方有权解除《商品房买卖合同》，并要求乙方支付剩余款项、违约金及赔偿甲方损失。

**3.不可抗力：**若因地震、洪水、战争、政府行为等不可抗力因素导致本协议或后续《商品房买卖合同》无法履行或延迟履行，遭遇不可抗力的一方应立即通知对方，并在合理期限内提供有效证明。双方应根据不可抗力的影响，协商决定延期履行、部分履行或解除协议。因不可抗力造成的损失，双方各自承担。但若不可抗力导致协议目的无法实现（如房屋被政府征收），则双方均有权解除协议，互不承担违约责任，已支付款项（扣除已履行部分对应价值）应予返还。

**4.损失赔偿：**任何一方的违约行为给对方造成损失的，违约方应赔偿对方因此遭受的直接损失，包括但不限于实际支出费用、预期可得利益损失等，但赔偿总额应以违约方订立合同时可预见到的范围为限。损失赔偿与违约金适用原则上是不可同时获得，若约定的违约金不足以弥补实际损失的，守约方有权请求人民法院或仲裁机构予以增加。

**5.法律适用：**本违约责任条款的订立、效力、解释、履行及争议解决均适用中华人民共和国法律。

第七条不可抗力

1.定义：本协议所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括但不限于：地震、台风、洪水、海啸、火灾、战争、动乱、政府行为（如法律法规的变更、征收、征用等）、政府政策的调整、疫情及其防控措施、以及网络中断、系统故障等技术故障，及其他非由任何一方故意或重大过失造成的类似事件。

2.通知与证明：任何一方因不可抗力不能履行本协议或后续《商品房买卖合同》项下义务的，应在不可抗力事件发生后XX日内书面通知对方，说明事件情况及其可能影响的履行期限。通知后XX日内，通知方应向对方提供不可抗力事件发生及持续情况的初步证明材料；根据对方合理要求，应在XX日内提供更详细的证明文件，证明该不可抗力事件确实存在且阻碍了履行。双方均有义务在合理范围内采取积极措施，减少不可抗力事件造成的损失。

3.责任免除：因不可抗力导致本协议或后续《商品房买卖合同》部分或全部不能履行、延迟履行或解除的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除违约方的违约责任。但遭遇不可抗力一方迟延履行后发生的不可抗力，不能免除其违约责任。

4.协商处理：不可抗力事件消除后，双方应协商决定是否恢复履行、部分履行或终止协议。协商不成的，可依照本协议第八条约定处理。因不可抗力造成的损失，原则上由各方自行承担，但法律另有规定或双方另有约定的除外。若不可抗力导致协议目的无法实现（例如，该房产因政府征收而灭失），双方均有权解除协议，已发生的费用按实际贡献比例分担，多退少补。

第八条争议解决

1.协商：因本协议或后续《商品房买卖合同》引起的或与本协议或后续《商品房买卖合同》有关的任何争议，双方应首先通过友好协商解决。协商应本着公平合理的原则进行，争取在合理期限内达成和解协议。

2.调解：若双方协商不成，可共同选择XX（例如：XX市XX区房地产交易纠纷调解委员会或其他双方认可的调解机构）进行调解。调解达成协议的，制作调解协议书，经双方签字盖章后具有法律约束力，双方应自觉履行。调解不成的，或双方不同意调解的，应选择以下第（3）种或第（4）种方式解决。

3.仲裁：凡因本协议或后续《商品房买卖合同》引起的或与本协议或后续《商品房买卖合同》有关的任何争议，均应提交XX（例如：中国国际经济贸易仲裁委员会或双方协商确定的仲裁委员会名称）按照其届时有效的仲裁规则进行仲裁。仲裁地点为XX。仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。仲裁费用（包括仲裁机构收取的仲裁费、律师费等）由败诉方承担，或由双方协商确定。

4.诉讼：凡因本协议或后续《商品房买卖合同》引起的或与本协议或后续《商品房买卖合同》有关的任何争议，均应向该房产所在地有管辖权的人民法院提起诉讼。诉讼管辖法院为XX省XX市XX区人民法院。当事人对管辖权有约定的，从其约定，但该约定不得违反法律规定关于级别管辖和专属管辖的规定。若选择诉讼，则排除适用本条第3款关于仲裁的约定。

5.法律适用与专属管辖：本协议的订立、效力、解释、履行及争议解决均适用中华人民共和国法律。若双方在本协议或后续《商品房买卖合同》中就争议解决方式另有约定，则以该约定为准。但无论选择何种争议解决方式，涉及该房产所有权的确认、过户登记等专属管辖事项，均应以不动产所在地法院或仲裁机构为管辖单位。

第九条其他条款

1.通知：双方在本协议或后续《商品房买卖合同》履行过程中产生的任何通知、文件或其他通讯，均应按照本协议首页所列的联系方式送达。若一方联系方式变更，应提前XX日书面通知对方，否则按原联系方式送达视为有效送达。通过专人送达、挂号信、传真、电子邮件等方式送达的，发出当日视为送达；通过公告送达的，公告发布之日起XX日视为送达。

2.协议变更：对本协议的任何修改、补充，均须经双方协商一致，并以书面形式作出，经双方签字或盖章后生效。任何一方单方提出的变更请求，若对方在收到后XX日内未予答复，视为不接受变更。

3.协议解除：除本协议另有约定或法律规定外，任何一方未经对方书面同意，不得单方解除本协议。因违约行为导致协议目的无法实现的，守约方有权解除协议。

4.保密：双方应对在本协议签订及履行过程中知