金辰雅居小区业主大会议事规则

金辰雅居小区业主大会议事规则第一章总则第一条为贯彻落实构建党建引领社区治理框架下的物业管理体系，维护本小区全体业主的合法权益和共同利益，规范业主大会、业主委员会的议事活动，根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》《东营市物业管理办法》制定本小区业主大会议事规则。第二条业主大会是小区内全体业主组成的议事机构，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，保障物业的合理、安全使用，维护本物业管理区域内的公共秩序，创造整洁、安全、舒适、文明、和谐的居住环境。业主委员会是业主大会依法选举产生的执行机构，接受胜利街道党工委和和园社区党委的领导，发挥党建引领作用，正确执行业主大会的决议、决定。本小区业主大会于年月日召开并表决通过。第三条本议事规则对全体业主具有约束力。业主大会和业主委员会应当依法履行职责，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，保障物业的合理、安全使用，维护本物业管理区域内的公共秩序，营造整洁、安全、舒适、文明的环境，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。第四条本物业管理区域内的业主对议事机构的各项工作拥有知情权和监督权。第五条业主大会和业主委员会，对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。第六条物业所在地的街道办事处、社区居委会负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。第七条因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。第八条物业管理区域基本情况。（一）物业项目坐落位置：莒州路9号；（二）物业管理区域范围（四至）：东：莒州路西：康洋路南：北一路北：汾河支路（三）物业类型：服务型（四）物业管理区域概况：占地面积：54825.6平方米；房屋总建筑面积：66425.33平方米，其中：住宅53881平方米，292套；非住宅7652平方米，85套。第二章业主大会第九条业主大会根据物业管理区域的划分成立，原则上一个物业管理区域成立一个业主大会，业主大会由全体业主参与，或推荐业主代表参加。第十条业主大会议事内容：（一）制定、修改管理规约和业主大会议事规则；（二）制定住宅小区内公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理规定；（三）选举、更换业主委员会委员，更换业主委员会主任，监督业主委员会的工作；（四）决定或者调整物业服务方式、服务内容、服务标准和服务价格；选聘、解聘物业服务企业或其他管理人；（五）决定专项维修资金的使用、续筹方案；（六）听取和审查业主委员会的工作报告；（七）审议、批准业主委员会的工作权限和活动经费；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动，制定住宅小区内物业共用部位和共用设施设备的使用、收益方案，改建、重建建筑物及其附属设施；（九）改变或撤销业主委员会不适当的决定；（十）决定物业管理区域内有关共有和共同管理权利的其他重大事项及法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。第十一条业主大会可以选择下列形式召开会议、具体会议形式由业主委员会确定。（一）集体讨论的形式；（二）书面征求意见、入户投票、电话征求意见、线上(微信、小程序等)征求意见结合的形式。第十二条采用集体讨论形式议事的，可以选择以下方式：（一）由业主参加业主大会会议；（二）由业主推选业主代表参加会议。业主推选业主代表参加业主大会的，业主代表按以下第种方式产生：1.以每幢楼为单位，推选产生一名代表；2.以每单元为单位，推选产生一名代表；3.以每楼层为单位，推选产生一名代表。业主代表推选需获得本选举区域2/3以上居民签字同意，方可确认代表当选资格，选举结果将在本区域公告栏公示7天。第十三条业主代表需及时向代表区域内业主传达小区重要信息，一般性事务表决和重大事项表决规则时，业主代表在综合本区域内业主意见后代为表决。并在会议结束后3日内，向本区域业主通报会议决议情况及其投票立场。第十四条业主大会采用以下形式进行表决：（一）设投票箱：在物业管理区域内设投票箱，由业主自行将个人意见投入投票箱内，经业主大会筹备组统计汇总，公布表决结果；（二）专人送达、回收意见：由业主大会筹备组组织有关人员逐户派发、回收业主意见，经业主大会筹备组统计汇总，公布表决结果；（三）集体讨论的形式：业主推选业主代表参加业主大会，现场表决。（四）委托投票表决形式：1.‌书面授权：‌委托书需明确记载房号、姓名、身份证号、受托人身份信息及表决事项，避免因授权不清导致投票无效。2.‌受托人范围：业主在行使选举权时，可以书面委托代理人参加。业主的配偶、父母、子女、法定监护人代表业主投票，需经筹备组核实后并签署授权委托书，小区所属的社区工作人员代表业主投票，需确保委托关系真实有效并签署授权委托书。3.其他委托形式可以用视频、电话录音等形式进行委托，委托书详细登记业主信息。‌‌4.争议处理‌：若委托书真实性存疑，业委会筹备组有权要求补充证明或取消委托资格。（五）网络投票表决形式：1.政府官方指定平台2.第三方专业投票平台业主大会采用书面征求意见表决方式的，已送达征求表决意见书的视为参与，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对意见的视为同意已表决的多数票意见。第十五条业主大会会议分为定期会议和临时会议。应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过三分之二的业主且占总户数过三分之二的业主参加，视为会议有效，表决内容参会人数二分之一以上，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，视为表决通过。业主大会每年至少召开1次定期会议。有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议，发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，由街道办事处组织。（一）20%以上业主提议；发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。业主委员会不按规定履行召集义务的，经业主申请，由街道办事处责令限期召集；逾期不召集的，由街道办事处负责组织业主召开业主大会。第十六条金辰雅居小区业主大会会议筹备组由业主代表、街道办事处、居民委员会、上届业委会成员代表组成。筹备组成员人数应为7人以上单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处或社区居委会代表担任。第十七条筹备组中业主代表的产生，由街道办事处或者居民委员会组织业主自荐、居民推荐、社区居民委员会推荐的方式产生。社区居民委员会应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公示（不少于7天）。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处协调解决。物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作。第十八条筹备组应当做好以下工作：1.确认并公示业主身份（身份证、房产证）、业主人数以及所拥有的专有部分面积，明确业主在业主大会上的投票权数；2.确定业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；3.草拟管理规约、业主大会议事规则；4.依法确定业主大会会议表决规则；5.制定业主委员会委员候选人选举条件及产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；6.完成召开业主大会会议的其他准备工作。前款内容应当在业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。第十九条物业服务区域内不动产权属证书或者不动产登记簿记载的所有权人是业主；未记载的不动产共有人能够证明其为所有权人的，应当认定为业主。除前款规定外，符合下列条件之一的，应当认定为业主：（一）因征收或者人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的组织或者个人；（二）因继承取得建筑物专有部分所有权的个人；（三）因合法建造取得建筑物专有部分所有权的组织或者个人；（四）其他符合法律法规规定的组织或者个人。尚未依法办理所有权登记，但基于买卖、赠予等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有建筑物专有部分的组织或者个人，可以认定为业主。第二十条业主委员会委员候选人可以采取业主自荐、居民推荐、社区居委会推荐等方式产生。确定业主委员会委员候选人应充分考虑位置、面积、物业类型等因素。业主委员会成员应当为本物业服务区域内的业主，并符合下列条件：（一）具有完全民事行为能力；（二）遵纪守法、热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力；（三）认真履行业主在物业管理活动中的相关义务；（四）个人、配偶及其直系亲属与物业服务人无直接的利益关系；（五）未被列入失信被执行人；（六）未有国家、省、市的房屋使用禁止规定的行为；（七）未有法律法规规定的其他不宜担任业主委员会的情形。实行社区党组织和住房和城乡建设管理、公安、市场监管、信访等部门联审把关，确保人选质量。业主委员会及其成员应当遵守法律法规和管理规约，诚实守信、勤勉尽责，不得有下列行为：（一）挪用、侵占住宅专项维修资金和共有部分经营收益等共有资金；（二）利用职务便利索取、收受建设单位、物业服务人以及有利害关系业主提供的利益或者报酬；（三）利用职务便利减免物业服务费、停车服务费等相关费用；（四）篡改、隐匿、毁弃保管的文件、物品；（五）违规泄露业主信息；（六）损害公共设施，拒不恢复的；（七）其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。为保障选举公平公正，维护全体业主利益，根据《东营经济技术开发区业主委员会组建相关工作指导意见》，有以下情形的不得成为业主委员会委员候选人：（一）不具有完全民事行为能力；（二）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；（三）因疾病或者其他原因不具有履行职责能力的；（四）曾受过开除党籍、公职处分；受过刑事处罚、存在“涉黑涉恶”等问题；触犯法律法规，正被司法机关立案侦查；解除强制性教育措施不满5年；因吸毒、打架斗殴、赌博等行为受到行政处罚或被立案处理的；（五）违反信访有关规定，组织、参与或煽动、教唆他人进行违法信访活动的；（六）不配合社区居委会工作，不服从小区党组织的领导，甚至消极对抗的；（七）本人及其配偶、直系亲属与同一物业管理区域内提供物业服务的企业有利害关系的；（八）有损坏房屋承重结构、违法建设、破坏房屋外貌或者擅自改变房屋使用性质等不当使用物业行为的；（九）索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬的；（十）未按照规定交纳物业服务费用、住宅专项维修资金等相关费用的；（十一）违反有关房屋出租规定的；（十二）在物业管理区域内谋取不正当利益，损害全体业主利益的；（十三）有恶意失信行为被法院纳入失信被执行人名单未撤销的；（十四）违反物业管理相关法律法规被行政处罚的；（十五）道德品行不端，违反管理规约（临时）、议事规则，不履行业主义务的；（十六）有业主身份，但长期不在本小区居住的；（十七）其他不宜担任业主委员会委员情形的。筹备组成员也应参照以上条款进行资格筛查，筹备组根据物业规模、物权份额、委员的代表性和广泛性等因素，确定业主委员会委员候选人名单。为保障选举程序公平公正，筹备组成员不参与业主委员会竞选，若被推荐成为候选人则自动退出筹备组，筹备组成员根据筹备组候选人名单进行递补。第二十一条业主委员会采取差额选举，以委员设立人数为基数，增加40%作为候选人。业主委员会设委员5名（单数），其中主任1名，副主任1名。主任、副主任在全体委员中选举产生。业主委员会每届任期5年，委员可以连选连任。第二十二条筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开业主大会会议。业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。第二十三条业主大会会议按照下列程序召开：（一）会议筹备工作业主大会筹备组做好开会前的准备工作。根据业主的提议，草拟议案，制定征询意见表或选票、核实业主情况。（二）发布公告业主大会召开会议前15日，由业主大会筹备组将会议的时间、地点、内容以书面形式向物业管理区域内全体业主公告。（三）征询意见采用书面征求意见形式的，业主大会筹备组会应发放征询意见表或选票，将业主大会议事内容书面征询物业管理区域内业主意见。（四）回收统计意见业主大会筹备组根据第十三条的规定回收业主意见，进行意见汇总或者票数统计。（五）通报大会议事决定业主大会筹备组在公告栏（或小区内显著位置）通报征询意见或投票统计结果，接受业主的查询和监督。业主大会筹备组根据征询意见或投票统计结果形成业主大会的议事决定，以书面形式在物业管理区域内公告（不少于7天）。业主大会筹备组应当做好业主大会会议书面记录并存档。选举业主委员会候选人，获得票数多的委员候选人当选为正式委员，差额部分为候补委员。候补委员为正式委员候补人选，当正式委员因故不能履行职责而辞职或被解任时，候补委员按得票由高到低的顺序自动补任为正式委员。第二十四条业主在行使选举权时，可以书面委托代理人参加。业主的配偶、父母、子女、法定监护人代表业主投票，需经筹备组核实后并签署授权委托书，小区所属的社区工作人员代表业主投票，需确保委托关系真实有效并签署授权委托书。其他委托形式可以用视频、电话录音等形式进行委托，委托书详细登记业主信息。‌‌第二十五条下列事项由业主共同作出决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务人；（五）使用建筑物及其附属设施的住宅专项维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的住宅专项维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。（十）小区公共收益的收支情况。（十一）业主委员会办公经费来源及使用方式。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。专有部分面积：按照不动产登记证记载的建筑面积计算。业主人数：按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。业主大会对所提议案已经作出决定的，业主在6个月内不得以同一内容再提议召开业主大会会议进行表决。第三章业主委员会第二十六条业主委员会的议事内容：（一）组织召开业主大会会议，向业主大会报告工作；（二）为业主大会选聘、续聘、解聘物业服务企业做好相关准备工作，经业主大会决定和授权，代表业主与物业服务企业签订、解除物业服务合同；（三）组织业主委员会的换届选举，提出修订管理规约和业主大会议事规则方案，报业主大会决定；（四）督促业主、物业使用人遵守管理规约、按时缴交物业服务费用；（五）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务企业履行物业服务合同，协调处理物业服务及民生热线反映的有关违反小区管理规约的问题；（六）提出专项维修资金续筹方案，督促业主按照规定缴交专项维修资金，组织业主讨论专项维修资金的使用；（七）公告业主大会议事规则、管理规约、物业服务合同和业主大会决议等内容；（八）对违反管理规约及损害他人合法权益的行为，有权依照法律法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失；（九）按业主大会授权决定共有物权的经营方案，签订经营合同，管理经营收入，定期公布账目；（十）保管本小区共有物权产权证、业主资料、共有物业图纸、合格证、维修记录等全部资料；（十一）法律法规规定的其他事项。第二十七条业主委员会会议应当按下列规则召开：（一）会议由主任或其委托的副主任负责召集；（二）委员因故不能参加会议的，提前1日向业主委员会召集人说明，也可以按本议事规则的约定委托代理人参加会议；（三）提前3日将会议通知及有关材料送达每位委员；（四）做好会议书面记录，由出席会议的委员签字后存档；（五）会议有过半数委员出席，作出决定须经全体委员人数半数以上同意。业主委员会的决议违反法律法规侵害业主合法权益，造成严重损失的，参加决议的委员应承担相应的责任，但在表决中对决议有异议并记载在会议记录中的，该委员可以免除责任。业主委员会作出的决定，应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。（六）决定执行。业主委员会执行会议决定或委托物业服务公司执行会议决定。第二十八条业主委员会委员缺额人数超过委员总数20%的，应当在6个月内通过自动递补业主委员会候选人（按得票由高到低排名）或居民委员会推荐的方式补齐缺额。经公示7天无异议，自动转为业主委员会正式委员。第二十九条业主委员会任期届满3个月前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举；逾期未换届的，由街道办事处组织换届工作。原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。第三十条业主委员会委员有下列情形之一的，经业主委员会会议通过，其业主委员会委员资格终止：（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；（二）无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；（三）因疾病等原因丧失履行职责能力的；（四）有犯罪行为的；（五）以书面形式向业主大会提出辞呈的；（六）拒不履行成员职责的或拒不履行业主义务的；（七）业主委员会过半数成员或者20%以上业主提议撤销其成员资格的；（八）搭建违章建筑物和构筑物以及有其他违反管理规约和侵害业主合法权益行为的；（九）挪用、侵占住宅专项维修资金和共有部分经营收益等共有资金的；（十）利用职务便利索取、收受建设单位、物业服务人以及有利害关系业主提供的利益或者报酬的；（十一）利用职务便利减免物业服务费、停车服务费等相关费用；（十二）篡改、隐匿、毁弃保管的文件、物品的；（十三）违规泄露业主信息的；（十四）有其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责行为的；（十五）因其他原因不适合继续担任业主委员会成员的。业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章以及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。且在5年内不得再次担任本小区业主委员会委员。第三十一条业主委员会应当建立健全印章使用制度。业主大会同意业主委员会印章由社区党委统一保管，制定并按印章管理制度使用，业主委员会所有印章的使用，均不得超越业主委员会的职责范围。第三十二条业主委员会应当建立档案资料管理制度。业主大会、业主委员会的会议记录及相关档案资料，由业主委员会指定专人保管。第三十三条业主委员会活动经费用于下列开支：（一）业主大会、业主委员会会议开支；（二）必要的日常办公等费用；第三十四条业主委员会开展工作的经费来源采用下列筹集方式：（一）物业共用部位、共用设施设备经营业主所得收益的。（二）业主委员会成员的报酬，由全体业主承担，具体办法与标准由业主大会决定。工作经费收支账目在环境和物业管理委员会的监督下每季度在物业管理区域内公布一次，接受业主的监督。第四章环境和物业管理委员会第三十五条设立环境和物业管理委员会，由五人以上单数组成，由社区“两委”成员、网格员、楼长、业主代表等组成。环境和物业管理委员会履行下列职责：（一）宣传环境保护和物业管理方面的法律法规和方针政策；（二）协调处理环境和物业管理中的有关事项，督促业主委员会和物业服务人履行职责；（三）收集、反映、处理环境和物业管理有关问题，定期向社区居民委员会报告工作开展情况；（四）负责落实业主大会、业主委员会印章使用监管制度；（五）负责指导社区网格员加强对物业服务人履职情况的日常巡查，劝阻、制止小区内违反环境和物业管理法律法规的行为，并按程序向有关部门报告；（六）监督物业服务合同履行和住宅专项维修资金收缴使用情况，公共收益公示和收支情况以及业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理情况；（七）社区居民委员会交办的其他工作。环境和物业管理委员会议事内容：（一）对业主大会和业主委员会贯彻执行党的路线方针政策情况及执行业主大会、业主委员会会议决定和决议情况进行监督。（二）督促物业企业履行职责。（三）对物业管理区域内资金、资产和资源的管理进行监督。（四）对收支情况公开等制度落实情况进行监督，包括：公开内容是否全面、真实，公开时间是否及时，公开形式及程序是否规范等。（五）对重大事项民主决策情况进行监督，监督业主大会、业主委员会决策是否按照程序规定进行，及时指出和纠正违反决策程序的行为。（六）对业委会委员履行职责和廉洁自律情况进行监督，主持对业委会及其成员的民主评议。（七）协助纪委调查处理信访事项，完成纪委交办的其他事项。负责处理社区居民会议和小区业主代表会议授权的其他事项。第三十六条环境和物业管理委员会设委员3至7人（单数），其中主任1人，副主任1人。主任、副主任一般由社区“两委”成员担任，也可以在全体委员中选举产生。业主委员会每届任期5年，委员可以连选连任。第三十七条环境和物业管理委员会委员采取社区居民委员会推荐、业主自荐、居民推荐、单位推荐等方式产生。确定物业管理委员会委员候选人应充分考虑委员的代表性、广泛性和工作的持久性等情况，一般由社区组织推荐社区党委委员和居委会委员各1人，其他候选人为1至5人业主组成。业主中产生的委员一般由社区推荐、业主联名推荐，每名业主只能参与一次推荐，至少二十名业主推荐一名候选人。第