物业维修资金申请与管理办法

物业维修资金申请与管理办法第一章总则第一条目的与依据为规范物业维修资金（以下简称“维修资金”）的交存、使用、管理和监督，保障物业共用部位、共用设施设备的正常维修、更新和改造，维护业主的共同利益，根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》及相关法律法规，结合实际情况，制定本办法。第二条定义与适用范围本办法所称维修资金，是指由业主交存的，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。本办法适用于本市行政区域内商品住宅、售后公有住房维修资金的交存、使用、管理和监督。非住宅物业参照本办法执行，具体办法可另行制定。第三条基本原则维修资金管理遵循专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则。第四条管理部门市、区（县）住房和城乡建设主管部门（以下简称“主管部门”）负责本行政区域内维修资金的指导和监督工作。街道办事处、乡镇人民政府协助主管部门做好维修资金的相关管理工作。第二章交存第五条交存主体与标准业主应当按照本办法规定交存维修资金。商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金，每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的一定比例。具体比例由市主管部门根据实际情况确定并公布。售后公有住房的业主按照房改成本价的一定比例交存首期维修资金，具体比例按照国家和本市相关规定执行。第六条交存时间商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期维修资金存入维修资金专户。已售公有住房的业主应当在办理房屋权属登记前，将首期维修资金存入维修资金专户或者交由售房单位存入维修资金专户。建设单位、物业服务企业不得代收维修资金。第七条账户设立维修资金应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。维修资金专户应当通过商业银行设立，确保资金安全、操作规范、监管有效。第三章使用第八条使用范围维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，不得挪作他用。共用部位一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。第九条使用条件与程序使用维修资金，应当符合下列条件：（一）物业共用部位、共用设施设备保修期已满；（二）维修项目符合维修资金使用范围；（三）有维修、更新、改造方案及工程预算；（四）经符合法定比例的业主同意。使用维修资金的程序一般包括：（一）提出使用方案：由业主委员会、物业服务企业或者相关业主根据维修需要提出使用方案。使用方案应当包括拟维修、更新、改造的项目、费用预算、分摊方案、实施单位等内容。（二）业主表决：使用方案应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。紧急情况下需要立即使用维修资金的，按照本办法第十一条规定执行。（三）申请审核：业主委员会、物业服务企业或者相关业主持使用方案、业主表决情况等材料向维修资金管理机构（或专户管理银行）申请列支。（四）资金划转与施工：维修资金管理机构（或专户管理银行）审核同意后，按照工程进度分期划转或一次性划转维修资金。相关单位按照使用方案组织施工。（五）验收与结算：工程完工后，由业主委员会、物业服务企业、相关业主代表及监理单位（如有）共同进行验收，并按实际发生费用进行结算。第十条费用分摊维修资金的使用涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，建设单位或者公有住房售房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。第十一条紧急使用发生下列危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况，需要立即使用维修资金的，可简化表决程序：（一）电梯故障危及人身安全的；（二）消防设施故障，消防部门出具整改通知书的；（三）屋面、外墙渗漏严重影响正常使用的；（四）楼体外立面有脱落危险的；（五）供水、排水设施堵塞、爆裂，影响正常使用的；（六）其他危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况。紧急情况下使用维修资金，由业主委员会、物业服务企业或者相关业主提出申请，经维修资金管理机构（或街道办事处、乡镇人民政府）核实后，可直接划转维修资金用于抢修。事后，应当及时向业主公示维修情况和费用，并补办业主表决手续。第四章续筹第十二条续筹条件当分户账维修资金余额不足首期交存额百分之三十时，业主应当及时续筹。第十三条续筹方案续筹维修资金的方案由业主委员会拟订，提交业主大会决定。未成立业主大会的，由物业服务企业或相关业主代表拟订，征求业主意见并经符合法定比例的业主同意后执行。续筹标准可以参照首期交存标准，也可以根据实际情况另行确定，但不得低于首期交存标准的百分之五十。第十四条续筹执行业主应当按照业主大会决定（或业主共同决定）的续筹方案及时足额交存维修资金。逾期未交存的，业主委员会或物业服务企业应当督促其交存。第五章管理与监督第十五条专户管理维修资金实行专户存储，归业主所有。任何单位和个人不得挪作他用，不得用于投资房地产、股票、期货等风险项目。维修资金专户管理银行应当按照国家有关规定，做好维修资金的账户管理、资金划转、计息、对账等工作，并定期向主管部门和业主委员会报送维修资金账目。第十六条账目核对与公布业主委员会、物业服务企业应当每年至少一次与维修资金专户管理银行核对维修资金账目，并向业主公布下列情况：（一）维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；（三）业主分户账中维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；（四）其他有关维修资金使用和管理的情况。业主对公布的情况有异议的，可以要求复核。第十七条审计监督主管部门应当加强对维修资金交存、使用、管理的监督检查，定期对维修资金的管理和使用情况进行审计。业主大会、业主委员会应当对维修资金的管理和使用进行监督。第十八条信息系统建设主管部门应当建立健全维修资金管理信息系统，实现维修资金交存、使用、查询、监督等环节的信息化管理，提高管理效率和透明度。第六章法律责任第十九条挪用责任违反本办法规定，挪用维修资金的，由主管部门追回挪用的维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额一倍以上二倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第二十条违规使用责任对违反本办法规定，擅自扩大维修资金使用范围或者不按照规定程序使用维修资金的，主管部门应当责令其改正，造成损失的，依法承担赔偿责任。第二十一条逾期交存责任业主未按照本办法规定或业主大会决定交存、续筹维修资金的，业主委员会或物业服务企业可以依法向人民法院提起诉讼。第二十二条管理部门责任维修资金管理部门及其工作人员在维修资金管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第七章附则第二十三条解释权