某出租物业项目经济评价

目录

1项目概况.....................................................................................1

1.1项目名称...................................................................1

1.2项目规模...................................................................1

1.3基础数据...................................................................1

2项目财务评价................................................................................2

2.1财务分析辅助报表...........................................................2

2.2项目财务盈利能力分析.....................................................6

2.3项目财务偿债能力分析......................................................10

3项目财务不确定性分析...................................................................11

4综合评价....................................................................................12

1项目概况

1.1项目名称

某出租物业项目财务评价

1.2项目规模

本项目是某市房地产开辟公司开辟并经营的，该项目是该市文化用品批发商厦，建成后，该开辟公司

拟用如下计划对项目进行管理，由开辟公司使用商场的一部份面积销售商品以获得稳定的收入，商场的另

一部份面枳则由开辟公司以柜台形式出租，从而能够获得经营性收入。土地是从土地开辟商处购得的已开

发好的土地。

本项目拟从2004年开始兴建，二年时间彻底完工，从2022年开始对项目中低层部份开始进行商品销

售，至2022年正式达到设计的销售水平，从2022年开始对大厦中划定的面积进行出租，项目经营期为2022

年至2022年共计12年，计算期按14年考虑。

1.3基础数据

（一）投资估算及资金来源

1.固定资产投资估算及依据

建造工程是在项目总体设计的基础，参照国内类似工程的造价水平并考虑本地区物价行市对工程造价

的影响而编制的，本工程建造面积为30250平方米，建造工程投资5500万元。

设备价格根据近期的价格估算。设备运杂费，安装费参照工程建设设计概算指标进行估算，该部份投

资为928.9万元。

其他费用估算是根据本项目的实际情况进行估算的。这部份费用（其中包括土地费用1620.7万元）总计

3057.7万元。

经营用家俱投资为133.4万元，豫备费用按180万元估算。其他费用为490万元。建设总友资为10290

万兀。

详见表1：建设投资估算表

2.流动资金占用及估算

本项目流动资金主要占用为：（1）商品资金占用；（2）非商品资金占用，如：现金；（3）结算资金占用，

如：应收和对付帐款。

本项目流动资金采用分项详细估算法，估算总额为正常年17610万元。

详见表2：流动资金估算表：

3.资金来源

本项目总投资为21277万元，项目自有资金为10290万元，其中外来投资占65%,企业自筹占14%,

集资占21%<,流动资金部份考虑企业现状按银行贷款60%o企业自筹40%来计算，自筹资金来源为固定资

产提取的折旧及未分配的利润，流动资金由工商银行贷款，贷款利率5.5%。

详见表3：投资使用计划及资金筹措表

（-）总收入估算

1.商品销售收入

商品销售收入为商场每年的销售额。本项目销售收入的确定是根据同类商场近几年的营业经济指标为

参考，以拟建商场的营业面积为基础来综合测算的。根据市场调查结果确定该商场每年每平方米的平均销

售额为2.38万元，由开辟公司经营的商场面积为12648平方米。

2.出租收入（经营收入）

1

租金暂定为90元/平方米•月，拟出租面积为17602平方米，出租率为90%,故该项收入正常经营

年为1711万元，

（三）总成本费用构成及估算

1.总成本费用构成。根据本项目的经营范围及属性，其成本费用构成为：商品销售成本、经营费用、

管理费用、财务费用。

2.成本费用估算。根据本公司现行的成本费用及历史资料估算如下，商品销售成本按销售收入的70%,

工资以2003年的工资水平为基础并考虑适当的增涨；折旧按综合折旧率8%计，固定资产原值为建设总投

资扣除其他费用投资再加之土地费用，而其他费用投资（扣除土地费用）作为其他资产按5年摊销完。

详见表4:总成本费用估算表。

（四）销售税金及附加

根据新税制，根据本项目为合用不同税率的兼营行为分别核算流转税为增值税，营业税，税率分别为

17%、5%；城市维护建设税和教育费附加分别为增值税，营业税的7%和3%o

详见表5：营业收入、营业税金及附加和增值税估算表

2项目财务评价

2.1财务分析辅助报表

（1）固定资产原值为建设总投资扣除其他贽用投资再加之I」也费用，固定资产原值为7912.248万元，

按平均年限法计算折旧，折旧年限为12年，残值率为5%折旧按综合折旧率8%计，年折旧额为626.4万

元，

详见表6：固定资产折旧费估算表

（2）而其他费用投资（扣除上地费用）作为其他资产采用平均年限法，按5年摊销完，年摊销额为287.4

万元。

详见表7：无形资产及其他资产摊销费估算表

表1建设投资估算表单位：万元

序

工程或者费用名称估算价值

号

1建造工程投资5500

2设备运杂费928.9

3经营用家具投资133.4

4其他费用估算3057.7

4.1土地费用1620.7

5豫备费180

6其它490

合计(1+2+3+4+5+6)10290

2

表2流动资金估.算表单位：万元

2022年及

序号项目2022年2022年

以后各年

流动资金运用

1流动资产146251761017610

1.1现金750090319031

1.2应收账款125015051505

1.3商品资金512561716171

1.4其他750903903

2流动负债550066236623

2.1对付账款500060216021

2.2其他500602602

3流动资金91251098710987

流动资金来源91251098710987

1流动资金借款547565926592

2流动资金自筹365043954395

表3投资使用计划及资金筹措表单位：万元

序号项目2001年2005年2022年2022年合计

-、总投资478655047783.5633814.98621277

1建设初投资478655041C290

2建设期利息150.563460.986611.549

3流动资金00763333541G987

资金筹措478635907389551221277

1自有资金47863590191401C290

1.1外来投资359023947056689

1.2自筹3593597221440

1.3集资（商业网点等）8378374872161

2借款547555121C987

2.1长期借款

2.2流动资金借款547555121C987

2.3其他

3

表4总成本费用估算表

序号项目合计20222022202220222022202220222

1商品销售成本2493031750021073210732107321073210732107321

2经营费用4078627493447345934593459345934593

2.1直接/人工附加158780137137137137137137

2.2进货运杂费1843212941558155815581558155815581

2.3广告费7491500631636636636636636e

2.4商品损耗费及削价损失35362253013013013013013012

2.5水电费93636257837957957957957957

2.6其他37725323232323232

3管理费用2214718222034203020302030174317431

3.1业务款待费112075959595959595

3.2管理人员工资及附加1276111111111111

33固定资产修理费3341120301292292292292292/

3.4折旧及摊销99439969959969969967097097

3.5其它7626635631636636636636636e

4财务费用96058607957957957957957957

其中：流动资金借款利息94056607957957957957957957

长期借款利息

5总成本费用3216412273127349273572735727357270702707027

6经营成本3022932107525558255662556625566255662556625

4

表5营业收入和营业税金及附加估算表

序号项目合计2022202220222022202220222022201

1营业收入374490250003153031625318153181531815318153181

1.1商品销售收入356144250003010430104301043010430104301043010

1.2经营收入18346142615211711171117111711171

2营业税及附加26963.2818002270.1622772290.682290.682290.682290.682290.6

2.1营业税（5%）18724.512501576.51581.251590.751590.751590.751590.751590.7

2.2城市维护建设税（7%）5767.146385485.562487.025489.951489.951489.951489.951489.95

2.3教育附加税（3%）2471.634165208.0982C8.725209.979209.979209.979209.979209.97

3增值税（17%）63663.342505360.15376.255408.555408.555408.555408.555408.5

表6回收固定资产折旧费表

达到设计生产能力期

序号项目合计折旧率

2022202220222022202220222022

8%

1固定资产合计

1.1原值7912.25

1.2折旧费7516.64626.4626.4626.4626.4626.4626.4626.4€

净值7285.96659.56033.15406.74780.34153.93527.52(

5

表

7无J物浴产及其它浴产摊销㈱彷蛭表由.待.F*

序达到设计生产能力期

号项目

瘫船非限原信2022?(}??.202220222Q22

1无形资产

1.1拂销

1.2净值

2其他资产51437

2.1捕销287.4287.4287.4287.4287.4

2.2净值1149.6862.2574.8287.40

3无形及递延资产合计1437

3.1摊销287.4287.4287.4287.4287.4

3.2净值1149.6862.2574.8287.40

2.2项目财务盈利能力分析

(1)利润与利润分配：利润总额正常年为25885.72万元，所得税按利润总额的25%提取，法定赢余

公积金按税后利润的10%计取。

详见表8：利润与利润分配表

(2)静态投资回收期为5.17年(含建设期调整所得税前)，项目静态投资回收期为5.22年(调整所

得税后)，项目动态投资回收期为7.91年(所得税前)，由于项目静态投资回收期和动态投资回收期均小

于项目计算期14年，表明项目投资可行。

(3)根据利润与利润分配表，建设投资估算表，计算一下指标：

运营期内平均息税前利润

总投资收益率=xtoo%

总投资

35290.72/12

X娴3您

21277

运营期内年平均净利润

项目资本金净利润率=

19414.29/12

,10290X100H5.72%

(4)在基准收益率为20%的前提下，项目投资财务净现值(所得税前)为¥3,167.43万元，项目投资

财务净现值(所得税1后)为¥1,613.68万元，所以NPV>0说明方案除「满足基准收益率要求的盈利外，还

能得到超额收益，故方案可行。

(5)项目投资现金流量表见表9。根据该表计算的评价指标为：项目投资内部财务内部收益率(F1RR)

为28.28%(所得税前)，项目投资财务净现值(i=25%)(所得税前)，项目投资内部财务内部收益率(FTRR)

c

为24.71%(所得税后)，项H投资内部收益率大于基准收益率，说明盈利能力满足了行业最低要求，项FI

投资财务净现值大于零，该项目在财务上是可以接受的。

项目资本金现金流量表见表10,根据该表计算资本金财务内部收益率为35.97%.

6

表8利润与利润分配表

序达到设计生产能力期

号项目合计

2022202220222022202220222022202

2

1营业收入37449025000315303162531815318153181531815

31815

2营业桎金及附加26963.2818002270.1622772290.682290.682290.682290.68

2290.68

3总成本费用32164122731273492735727357273572707027070

27070

4补贴收入

5利润总额25885.724691910.8419912167.322167.322454.322454.32

2454.32

6弥补以前年度亏损

7应纳税所得额25885.724691910.8419912167.322167.322454.322454.32

2454.32

8所得税6471.43117.25477.71497.75541.83541.83613.58613.58

613.58

9净利涧（5-8）19414.29351.751433.131493.251625.491625.491840.741840.74

1840.74

10期初未分配利润

可供分配的利润19414.29351.751433.131493.251625.491625.491840.741840.74

111840.74

（9+10）

提取法定嬴余公积1941.42935.175143.313149.325162.549162.549184.074184.074

12184.074

金（9*10%）

17472.86316.5751289.8171343.9251462.9411462.9411656.6661656.666

未分配的利润

131656.666

（11-12）

息税前利润（利润35290.7211292705.8427862962.322962.323249.323249.32

143249.32

总额+利息支出）

21253701.8437823958.323958.323958.323958.32

息税折旧摊前前利45233.72

3958.32

15润（息税前利润+

折旧+摊销）

7

项Fl投资现金流量表

表9

和苫网认利KH卜中产能力期

序号项目合计

200420052022202220222022202220222022

385872.632633348843162531815318153181531815

1现金流入

37449025000315303162531815318153181531815

1.1营业收入

1.2补贴收入

395.6

1.3回收固定资产余值

1098776333354

1.4回收流动资金

350533.34786550430508.031182.227843.027856.727856.727856.727856.7

2现金流出

1029047865504

2.1建设投资

1098776333354

2.2流动资金

30229321075255582556625566255662556625566

2.3经营成本

26963.31800.02270.222772290.72290.72290.72290.7

2.4营业税金及附加

35339.3-4786.0-550421253701.837823958.33958.33958.33958.3

3所用税前净现金流缸（I-2）

-4786.0-10290-8165-4463.2-681.23277.27235.511193.815152.1

4累计所得税前净现金流量

819.3989.6989.6989.6

5调整所得税

-4786.0■550421253701.837823139.02968.72968.72968.7

6所得税后净现金流政（3-5）

-4786.0-10290-8165-4463.2-681.22457.95^26.68395.411364.1

7累计所得税后净现金•流址

项I』投资财务内部收益率（FIRR=28.28%）（所得税前）项目投货财务净现值（所得税前）4=20%）¥3,167.43

项目投资财务内部收益率（FIRR=24.71%）（所得税后）项目投管财务净现值（所得税后）（仁20%）¥1,613.68

8

表10项目资本金现金流量表

舛设期以制设计生产储力加

序号项目合计

2004200520222022202220222022202220222Q

385872.613263334884316253181531815318153181531

1现金流入

3744902500031530316253181531815318153181531

1.1营业收入

1.2补贴收入

395.61

1.3回收固定资产余值

1098776333354

1.4回收流动资金

360660.034786550423652.2529100.3730295.630365.6130365.6130437.3630437.36304

2现金流出

10290478655040

2.1项目资本金

11708.75001159.8551172.11172.11172.11172.111

2.2借款本金偿还

94056607957957957957957957

2.3借款利息支付

3022932107525558255662556625566255662556625

2.4经营成本

26963.2818002270.1622772290.682290.682290.682290.68229

2.5营业税金及附加

117.25477.71497.75541.83541.83613.58613.5861

2.6所得税

2.7维持运营投资

25212.58-4786-55048980.755783.131329.3951449.391449.391377.641377.64137

3净现金流量(1-2)

资本金财务内部收益率(35.97%)

9

2.3项目财务偿债能力分析

借款利息计算，流动资金借款共有10987万元，应计利息9367.88万元。运营期间应计入财务费用。

详见表11：借款还本付息计划表

根据利润与利润分配表，财务资本金流量表，还本付息计划表，固定资产折旧估算表，无形资产及其他资产摊销

利息备付率（按整个借款期考虑）

息税前利润借款利息支付+利润总额9405+19414.29、「

=-借款利息支付-二一市―'巡川

偿债备付率（按整个借款期考虑）

当期用于还本付息资金利润总额+利息+折旧+摊销•所得税19414.29+9452+7516.64+1437・6471.43

*当期应述本利息金颔借款利息支付+借款不金偿还'9452+6996.57

该项目利息备付率大于2.0,偿债备付率大于1.3,说明项目偿债能力较强。

表11借款还本付息计划表

达到设计生产能力期

项目

序号合计2022202220222022202220222029201

1流动资金借款

1.1期初借款余额164831.600.005625.561159912765.113815.314743.2615555.6816

1.2当期借款10987.0054755512

1.3当期应计利息9367.88150.56460.986637.92702.081759.84810.9855.5622894

1.4当期还本付息1804.51752.271687.81623.31558.8714S

其中：还本1159.91172.11172.11172.11172.1117

付息6996.56884644.63580.165515.7451.2386.7732

1.5期末借款余额5625.611598.51276513815.314743.315555.6816258.9816

使用等额本金偿还方式利率为5.5%