拆迁协议书的效力问题

拆迁协议书的效力问题1.甲方（买方/出租方/委托方）：

甲方名称：XX房地产开发有限公司，住所地位于中国北京市朝阳区建国路88号XX大厦15层。法定代表人：张明，性别男，1958年6月出生，中国国籍，身份证号码联系电话电子邮箱：zhangming@。甲方系依法成立并有效存续的有限责任公司，具备独立承担民事责任的能力，现依据中华人民共和国《城市房地产管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》及相关法律法规的规定，与乙方就XX项目拆迁安置事宜进行协商并达成一致，特订立本协议。

甲方的主要权利与背景：甲方作为XX房地产开发项目的投资及运营主体，依法取得了该项目所在地块的国有土地使用权，并已按照规划完成拆迁补偿方案的制定及报批工作。甲方通过公开招标程序选择了具备相应资质的乙方参与拆迁安置工作，旨在通过双方合作，在保障被征收人合法权益的前提下，高效完成拆迁补偿任务，确保项目顺利推进。甲方有权根据本协议约定，监督乙方的服务履行情况，并对乙方提交的拆迁补偿方案、安置房分配方案等进行审核，确保其符合国家及地方相关政策要求。

甲方的主要义务与背景：甲方应按照本协议约定向乙方支付拆迁服务费用，并保证相关资金及时到位；甲方有义务向乙方提供项目相关的规划文件、拆迁补偿政策依据等必要资料，并保证所提供资料的真实性、完整性；甲方应配合乙方开展与被征收人的沟通协商工作，并在必要时提供法律及政策支持，确保拆迁补偿方案的合理性与合法性；甲方应按照本协议约定的期限及标准完成拆迁安置款项的支付，并承担因拆迁补偿引发的税费、诉讼等相关费用。

2.乙方（卖方/承租方/服务提供方）：

乙方名称：XX拆迁咨询服务有限公司，住所地位于中国上海市浦东新区陆家嘴环路1088号XX金融中心28层。法定代表人：李强，性别男，1970年5月出生，中国国籍，身份证号码联系电话电子邮箱：liqiang@。乙方系依法成立并有效存续的有限责任公司，具备相应的拆迁咨询服务资质，现依据中华人民共和国《城市房地产管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》及相关法律法规的规定，接受甲方委托，提供拆迁补偿方案设计、被征收人协商谈判、安置房分配等综合服务。

乙方的主要权利与背景：乙方作为具备专业资质的拆迁咨询服务机构，有权依据本协议约定，代表甲方开展拆迁补偿方案的设计、论证及报批工作；乙方有权要求甲方提供项目相关资料，并有权对甲方提供的资料的真实性、完整性进行核实；乙方有权按照本协议约定收取服务费用，并有权要求甲方按时足额支付；乙方有权在拆迁补偿过程中，独立开展与被征收人的沟通协商工作，并在授权范围内做出决策。

乙方的主要义务与背景：乙方应按照本协议约定，在规定期限内完成拆迁补偿方案的设计及报批工作，并保证方案符合国家及地方相关政策要求；乙方应积极与被征收人进行沟通协商，依法维护被征收人的合法权益，并及时向甲方报告协商进展情况；乙方应按照本协议约定的服务标准，提供专业的拆迁咨询服务，包括但不限于政策解读、补偿标准测算、安置方案设计等；乙方应妥善保管甲方提供的资料及工作中涉及的商业秘密，未经甲方书面同意，不得向任何第三方泄露。

协议简介：

本协议的订立背景为：XX房地产开发有限公司（甲方）投资的XX项目因城市规划需要，需对项目所在区域进行拆迁补偿。为高效、合规地完成拆迁补偿工作，甲方经审慎评估后，决定委托XX拆迁咨询服务有限公司（乙方）提供专业的拆迁咨询服务。双方基于平等、自愿、公平的原则，经充分协商，就拆迁补偿方案设计、被征收人协商谈判、安置房分配等事项达成一致，特订立本协议。本协议的履行将有助于甲方在保障被征收人合法权益的前提下，按时完成拆迁补偿任务，确保项目按计划推进，同时也有利于乙方发挥专业优势，实现自身经营目标。双方均应严格履行本协议约定的各项义务，确保协议目的得以实现。

第一条协议目的与范围

本协议的主要目的在于，由乙方为甲方提供的XX房地产开发项目（以下简称“项目”）涉及的拆迁补偿工作提供专业的咨询服务，以保障被征收人的合法权益得到充分实现，同时确保甲方能够依法、高效、顺利地完成拆迁补偿任务，为项目的后续开发建设奠定坚实基础。本协议涉及的具体内容包括但不限于：

1.乙方根据国家及地方有关城市拆迁补偿的法律法规、政策文件以及甲方的具体要求，协助甲方制定科学、合理的拆迁补偿方案，包括货币补偿标准测算、产权置换方案设计、搬迁安置方式选择等；

2.乙方负责收集、整理与拆迁补偿工作相关的全部资料，包括项目规划文件、土地权属证明、被征收房屋信息、市场价格数据等，并确保资料的合法性与有效性；

3.乙方应甲方授权，代表甲方与被征收人进行沟通协商，解释拆迁补偿政策，解答被征收人疑问，并依据协议约定及政策规定，争取达成拆迁补偿安置协议；

4.乙方应甲方要求，协助办理拆迁补偿相关手续的报批、审核工作，包括补偿方案备案、安置房分配方案确认等；

5.乙方应甲方要求，对拆迁补偿过程中可能出现的法律风险进行评估，并提出相应的风险防范建议；

6.乙方应在本协议有效期内，持续为甲方提供与拆迁补偿工作相关的其他咨询服务。

第二条定义

本协议中下列词语具有以下含义：

1.“拆迁补偿方案”是指乙方根据国家及地方相关法律法规、政策文件，并结合项目实际情况及甲方要求所设计的，关于被征收人补偿安置的具体方案，包括货币补偿金额、产权置换比例、搬迁安置方式等；

2.“被征收人”是指因甲方开发项目需要，其房屋被依法征收的公民、法人或其他组织；

3.“货币补偿”是指甲方按照国家及地方规定标准，将被征收房屋及附属物折算为货币支付给被征收人的补偿方式；

4.“产权置换”是指甲方通过提供安置房等方式，与被征收人交换房屋产权的补偿方式；

5.“安置房”是指甲方或其指定的单位为被征收人提供的，用于产权置换的住房；

6.“服务费用”是指甲方根据本协议约定向乙方支付的服务报酬，包括但不限于方案设计费、协商谈判费、手续报批费等；

7.“协议生效日”是指本协议经双方签字盖章之日起的日期；

8.“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括但不限于地震、台风、洪水、战争、政府行为等。

第三条双方权利与义务

1.甲方的权力和义务

（1）甲方有权要求乙方按照本协议约定，在规定期限内完成拆迁补偿方案的设计及报批工作，并有权对乙方提交的方案进行审核，确保其符合国家及地方相关政策要求；

（2）甲方有权根据项目进展情况，对拆迁补偿方案进行必要的调整，并应及时将调整方案书面通知乙方；

（3）甲方应按照本协议约定，向乙方提供项目相关的全部资料，包括但不限于项目规划文件、土地权属证明、被征收房屋信息、市场价格数据等，并保证所提供资料的真实性、完整性；

（4）甲方应按照本协议第六条约定，按时足额向乙方支付服务费用；

（5）甲方应配合乙方开展与被征收人的沟通协商工作，并在必要时提供法律及政策支持；

（6）甲方应按照本协议约定，承担因拆迁补偿引发的税费、诉讼等相关费用；

（7）甲方应妥善保管乙方提交的拆迁补偿方案、被征收人信息等资料，并承担因保管不善造成的损失；

（8）甲方有权监督乙方履行本协议约定的各项义务，并有权对乙方的工作质量进行评估；

（9）甲方在授权乙方与被征收人进行沟通协商时，应明确授权范围及谈判底线，并应乙方要求及时提供必要的协助。

2.乙方的权力和义务

（1）乙方有权根据本协议约定，代表甲方开展拆迁补偿方案的设计、论证及报批工作，并有权要求甲方提供必要的协助；

（2）乙方应按照本协议第一条约定，在规定期限内完成拆迁补偿方案的设计及报批工作，并保证方案符合国家及地方相关政策要求；

（3）乙方应积极与被征收人进行沟通协商，依法维护被征收人的合法权益，并及时向甲方报告协商进展情况；

（4）乙方应按照本协议约定收取服务费用，并有权要求甲方按时足额支付；

（5）乙方应妥善保管甲方提供的资料及工作中涉及的商业秘密，未经甲方书面同意，不得向任何第三方泄露；

（6）乙方应在本协议有效期内，持续为甲方提供与拆迁补偿工作相关的其他咨询服务，包括但不限于政策解读、补偿标准测算、安置方案设计等；

（7）乙方应按照本协议约定，对拆迁补偿过程中可能出现的法律风险进行评估，并提出相应的风险防范建议；

（8）乙方应积极协助甲方办理拆迁补偿相关手续的报批、审核工作，包括补偿方案备案、安置房分配方案确认等；

（9）乙方有权要求甲方提供必要的项目资料及信息，并有权对甲方提供资料的真实性、完整性进行核实；

（10）乙方在授权范围内与被征收人进行沟通协商时，应充分尊重被征收人意愿，并应甲方要求及时汇报协商结果；

（11）乙方应建立完善的客户服务机制，确保与被征收人的沟通渠道畅通，并及时处理被征收人反映的问题；

（12）乙方应配备专业的服务团队，确保提供高质量的拆迁咨询服务，并应甲方要求提供相关培训及指导。

第四条价格与支付条件

1.服务费用总额：经双方协商一致，甲方同意向乙方支付拆迁咨询服务费用总计人民币叁佰万元整（¥3,000,000.00）。该费用包括但不限于拆迁补偿方案设计费、被征收人协商谈判费、手续报批费、风险评估费以及本协议约定的其他咨询服务费用。

2.支付方式：甲方应通过银行转账方式向乙方支付服务费用。甲方指定收款账户信息如下：开户行：中国工商银行北京建国路支行；账号：0200000123456789；收款人名称：XX拆迁咨询服务有限公司。

3.支付时间：

（1）首付款：本协议签订之日起十日内，甲方应支付服务费用总额的30%，即人民币玖拾万元整（¥900,000.00）；

（2）中期款：乙方完成拆迁补偿方案设计并经甲方审核确认后十日内，甲方应支付服务费用总额的40%，即人民币壹佰贰拾万元整（¥1,200,000.00）；

（3）尾款：乙方完成全部拆迁补偿工作，甲方收到被征收人全部补偿款项后十日内，甲方应支付服务费用总额的30%，即人民币玖拾万元整（¥900,000.00）。

4.税费承担：服务费用为不含税价格，相关税费由甲方承担。甲方应向乙方开具等额发票，乙方应在收到款项后及时开具合法有效的发票。

5.付款条件：甲方支付服务费用的前提是乙方已按照本协议约定履行相应义务，并提交符合要求的收款凭证。甲方有权在收到乙方提交的服务成果后，对服务质量进行评估，并据此决定是否支付相应款项。若乙方提交的服务成果不符合本协议约定，甲方有权拒绝支付或扣减相应款项，但不得无理拒绝支付。

第五条履行期限

1.协议有效期：本协议自双方签字盖章之日起生效，有效期为壹年，自2023年1月1日起至2024年12月31日止。如协议到期前双方均未提出终止意向，本协议自动续延壹年，续延次数不限。

2.关键时间节点：

（1）拆迁补偿方案设计完成期限：本协议签订之日起60日内，乙方应完成初步拆迁补偿方案的设计，并提交甲方审核；

（2）拆迁补偿方案报批期限：甲方审核确认初步方案后30日内，乙方应完成最终拆迁补偿方案的制作并报送相关政府部门审批；

（3）被征收人协商谈判期限：方案获批后，乙方应在90日内完成80%以上被征收人的协商谈判工作；

（4）协议履行完成期限：乙方应在本协议有效期内，完成全部拆迁补偿工作，并确保被征收人签署补偿安置协议。

3.期限顺延：如遇本协议第二条约定的不可抗力事件，或因政府部门审批延误、被征收人临时提出合理诉求等不可归责于任何一方的事由，导致乙方未能按期完成某项工作，经甲方书面确认后，相关期限可相应顺延。但乙方应在障碍消除后10日内继续履行义务，并应甲方要求提供书面说明。

第六条违约责任

1.甲方违约责任：

（1）逾期支付服务费用：甲方未按本协议第四条约定支付任何一期服务费用，每逾期一日，应按逾期支付金额的千分之一向乙方支付违约金。逾期超过30日，乙方有权暂停提供服务，并要求甲方一次性支付全部未付款项及违约金。若甲方仍拒不支付，乙方有权解除本协议，并要求甲方赔偿由此造成的全部损失。

（2）提供虚假资料：甲方提供虚假或incomplete项目资料，导致乙方工作延误或产生额外成本，甲方应承担全部责任，并赔偿乙方因此遭受的直接经济损失，包括但不限于额外的差旅费、咨询费等。

（3）无理拒绝付款：甲方无正当理由拒绝支付或扣减服务费用，经乙方书面催告后30日内仍未纠正，乙方有权解除本协议，并要求甲方支付全部已产生费用及违约金，并赔偿乙方因此遭受的损失。

2.乙方违约责任：

（1）逾期提交服务成果：乙方未按本协议第五条约定期限提交拆迁补偿方案或其他服务成果，每逾期一日，应按当期应付款项的千分之一向甲方支付违约金。逾期超过30日，甲方有权解除本协议，并要求乙方退还已支付的服务费用及违约金。若乙方仍未能完成工作，甲方有权另寻其他服务提供方，并要求乙方赔偿由此造成的直接经济损失，包括但不限于额外的补偿费用、诉讼费等。

（2）服务质量不符合要求：乙方提交的服务成果（包括拆迁补偿方案、协商谈判结果等）不符合本协议约定或国家及地方相关政策要求，甲方有权要求乙方在合理期限内修正或重做。乙方逾期未修正或重做，或修正后仍不符合要求的，甲方有权解除本协议，并要求乙方退还已支付的服务费用及违约金，并赔偿甲方因此遭受的直接经济损失。

（3）泄露商业秘密：乙方违反本协议第二条定义中关于保密义务的约定，泄露甲方商业秘密或工作中接触到的被征收人信息，造成甲方或第三方损失的，乙方应承担全部赔偿责任，包括但不限于经济损失、商誉损失等。若情节严重，甲方有权解除本协议，并追究乙方的法律责任。

3.违约金上限：本协议约定的违约金总额不得超过本协议服务费用总额的20%。若违约金不足以弥补守约方实际损失的，守约方有权要求违约方赔偿超出部分的实际损失。

4.解除协议后果：任何一方依据本协议约定解除协议的，违约方除应支付相应违约金外，还应赔偿守约方因此遭受的直接经济损失，包括但不限于已投入的工作成本、预期收益损失等。双方应在解除协议后30日内完成工作交接，并确保协议解除前已产生的工作成果符合本协议约定。

5.不可抗力免责：因本协议第二条约定的不可抗力事件导致任何一方无法履行义务的，该方不承担违约责任，但应在事件发生后10日内书面通知另一方，并提供相关证明文件。双方应根据事件影响，协商决定是否延期履行、部分履行或解除协议。不可抗力事件消除后，双方应尽快恢复履行义务。

第七条不可抗力

1.定义：本协议所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括但不限于：

（1）地震、台风、洪水、海啸等自然灾害；

（2）战争、动乱、恐怖袭击等社会事件；

（3）政府行为，包括但不限于法律法规的变更、政策的调整、行政命令等；

（4）疫情及其防控措施，包括但不限于传染病爆发、隔离封锁、出入境管制等；

（5）火灾、爆炸、停电等意外事故；

（6）其他不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

2.通知义务：任何一方因不可抗力事件不能履行或不能完全履行本协议义务时，应在不可抗力事件发生后24小时内书面通知另一方，并提供相关证明文件。通知内容包括不可抗力事件的发生、影响范围、预计持续时间等。

3.责任免除：因不可抗力事件导致任何一方无法履行或不能完全履行本协议义务的，该方不承担违约责任，但应在不可抗力事件消除后10日内，根据事件影响，与另一方协商决定是否延期履行、部分履行或解除协议。

4.证明责任：主张不可抗力的一方应承担举证责任，提供充分、有效的证明文件，证明不可抗力事件的存在及其对履行本协议的影响。证明文件包括但不限于政府公告、新闻报道、鉴定报告等。

5.协商机制：发生不可抗力事件时，双方应本着诚实信用原则，积极协商解决，尽量减少不可抗力事件带来的损失。协商不成的，可依照本协议第八条约定解决争议。

6.持续影响：若不可抗力事件持续超过30日，双方有权解除本协议，并应根据事件影响，协商确定双方的权利义务及损失分担。解除协议的，双方应在解除协议后30日内完成工作交接，并结算相关费用。

第八条争议解决

1.争议类型：本协议履行过程中发生的任何争议，包括但不限于协议解释、权利义务、违约责任等，由双方首先通过友好协商解决。协商应本着平等、自愿、公平的原则进行，并尽量达成书面协议。

2.协商不成：若双方协商不成，任何一方均有权选择以下一种方式解决争议，且应在一方书面通知另一方后30日内启动该方式：

（1）调解：向中国国际贸易促进委员会（CIETAC）申请调解。调解协议经双方签署后具有约束力，双方应自觉履行。调解不成的，可向有管辖权的人民法院提起诉讼或申请仲裁；

（2）仲裁：向中国国际经济贸易仲裁委员会（CIETAC）申请仲裁，按照该会现行有效的仲裁规则进行仲裁。仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。仲裁地点在中国北京。

（3）诉讼：向甲方所在地有管辖权的人民法院提起诉讼。

3.争议解决原则：无论采用何种争议解决方式，双方均应遵守中华人民共和国相关法律法规，并本着诚实信用原则解决争议。

4.专属管辖：双方同意，本协议的签订地、履行地、争议解决地均在中国北京市。任何一方在本协议履行过程中发生的争议，均应优先选择北京市作为争议解决地。

5.保密条款：双方同意，在争议解决过程中，所有涉及商业秘密、技术秘密等信息均应予以保密，但法律法规另有规定或仲裁/法院要求披露的除外。争议解决完成后，双方仍有义务对争议解决过程中知悉的对方信息保密。

6.争议解决完毕：一方就本协议争议采取本条约定的一种方式解决后，该争议即视为已最终解决，双方均不得就同一争议再行提出异议或采取其他解决方式。

第九条其他条款

1.通知方式：本协议项下的所有通知、请求、要求或其他通信，均应以书面形式（包括但不限于信函、传真、电子邮件）发送至本协议首部列明的地址或联系方式。任何一方变更联系方式，应提前10日书面通知另一方。以电子邮件方式发送的，发出时视为送达；以传真或信函方式发送的，成功投递时视为送达。

2.协议变更：对本协议的任何修改或补充，均须经双方协商一致，并签署书面补充协议。补充协议与本协议具有同等法律效力。未经双方书面同意，任何一方不得单方面变更本协议内容。

3.保密义务：双方应对本协议内容及履行过程中知悉的对方商业秘密、技术信息、客户资料等