2026年全国房地产估价师之房地产案例与分析考试重点黑金模拟题详细参考解析378

姓名:_________________编号:_________________地区:_________________省市:_________________ 密封线 姓名:_________________编号:_________________地区:_________________省市:_________________ 密封线 密封线 2026年房地产估价师考试重点试题精编注意事项:1.全卷采用机器阅卷，请考生注意书写规范；考试时间为120分钟。2.在作答前，考生请将自己的学校、姓名、班级、准考证号涂写在试卷和答题卡规定位置。

3.部分必须使用2B铅笔填涂;非选择题部分必须使用黑色签字笔书写，字体工整，笔迹清楚。

4.请按照题号在答题卡上与题目对应的答题区域内规范作答，超出答题区域书写的答案无效:在草稿纸、试卷上答题无效。(参考答案和详细解析均在试卷末尾)一、选择题

1、软件测试中的α测试由用户在软件开发者指导下完成，这种测试属于（）阶段的测试活动。A.单元测试B.集成测试C.系统测试D.确认测试

2、某企业招聘系统中，对应聘人员进行了筛选，学历要求为本科、硕士或博士，专业为通信、电子或计算机，年龄不低于26岁且不高于40岁。（52）不是一个好的测试用例集。A.(本科，通信，26)、(硕士，电子，45)B.(本科，生物，26)、(博士，计算机，20)C.(高中，通信，26)、(本科，电子，45)D.(本科，生物，24)、(硕士，数学，20)

3、Oneofthebasicrulesofcomputersecurityistochangeyour（）regularly.A.nameB.computerC.deviceD.password

4、编译器和解释器是两种基本的高级语言处理程序。编译器对高级语言源程序的处理过程可以划分为词法分析、语法分析、语义分析、中间代码生成、代码优化、目标代码生成等阶段，其中，（请作答此空）并不是每个编译器都是必需的。与编译器相比，解释器（）。A.词法分析和语法分析B.语义分析和中间代码生成C.中间代码生成和代码优化D.代码优化和目标代码生成

5、在程序运行过程中，（）时可能需要进行整型数据与浮点型数据之间的强制类型转换。①访问数组元素②进行赋值运算③对算术表达式求值④进行递归调用A.②③B.①②C.①③D.②④

6、常见的软件开发模型有瀑布模型、演化模型、螺旋模型、喷泉模型等。其中，（）适用于需求明确或很少变更的项目，（）主要用来描述面向对象软件开发过程。A.瀑布模型B.演化模型C.螺旋模型D.喷泉模型

7、关于用户界面（UI）测试的叙述中，不正确的是（）。A.UI测试的目的是检查界面风格是否满足用户要求，用户操作是否友好B.由于同一软件在不同设备上的界面可能不同，UI测试难以自动化C.UI测试一般采用白盒测试方法，并需要设计测试用例D.UI测试是软件测试中经常做的、很繁琐的测试

8、python标识符的命名规范有哪些？

9、以下关于程序员职业素养的叙述中，不正确的是()。A.面对程序中出现的问题，采用的解决方式和反思的深度体现程序员的素养B.职业素养强调的不是天赋的神秘和技艺的高超，而是持续积淀的结晶C.职业素养高的程序员会对经理为了赶工期而降低程序质量的要求说"不"D.职业素养高的程序员对用户提出的任何需求变更和功能调整说"是"

10、在设计数据库前，常常先建立概念模型，用（）来表示实体类型及实体间的联系。A.数据流图B.E-R图C.模块图D.程序框图

11、小张在M公司担任程序员，他执行本公司工作任务，独立完成了某应用程序的开发和设计，那么该应用程序的软件著作权应当归属（）享有。A.小张B.M公司C.M公司和小张共同D.购买此应用程序的用户

12、按照ISO/IEC9126软件质量模型的规定，软件的适应性是指（）。A.软件运行于不同环境中的故障率B.软件运行于不同环境中的安全等级C.将一个系统耦合到另一个系统所需的工作量D.软件运行于不同环境中的能力

13、AWeb（）isoneofmanysoftwareapplicationsthatfunctionastheinterfacebetweenauserandtheInternet.A.displayB.browserC.windowD.view

14、6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归还甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。问：10.乙方现在应出资（）万元购买甲方的权益。A.689B.839.92C.1166.88D.1528.92

15、第三题阅读以下代码和问题，回答问题1至问题3，将解答填入答题纸的对应栏内。【代码1】typedefenum{A，B，C，D}EnumType;EnumTypef(intyr)if(0==yr%400){returnA;elseif(!(yr%4)){if(0!=yr%100)returnB;elsereturnC;returnD;【代码2】#include＜stdio.h>intmain(){intscore;scanf("%d"，&score);switch(score)case5:printf("Excellent!\n");case4:printf("Good!\n");break;case3:printf("Average!\n");case2:case1:case0:printf("Poor!\n");default:printf("Oops,Error\n");return0;【代码3】#include＜stdio.h>intmain(){inti,j,k;for(i=0;i＜2;i++)for(j=0;j＜3;j++)for(k=0;k＜2;k++){if(i!=j&&j!=k)printf("%d%d%d\n",i,j,k);ruturn0;}问题：3.1(4分)对于代码1，写出下面的函数调用后x1、x2、x3和x4的值。x1=f(1997);x2=f(2000);x3=f(2100);x4=f(2020);问题：3.2（5分）（1）写出代码2进行时输入为3的输出结果；（2）写出代码2进行时输入为5的输出结果。问题：3.3（6分）写出代码3运行后的输出结果。

16、评价一个计算机系统时，通常主要使用（）来衡量系统的可靠性，使用（）来衡量系统的效率。A.平均响应时间B.平均无故障时间（MTBF）C.平均修复时间D.数据处理速率

17、用户小王对某软件的操作界面提出了以下四条改进意见，其中，()是不需要考虑的。A.输入信用卡号时应该允许在其中插入空格B.显示较长的说明信息时不要很快就消失C.输入注册信息时有些项应该允许留空D.切换选项卡时，应自动保存己修改的设置

18、存储一个24×24点阵的汉字（每个点占用1bit），需用（）个字节。A.24B.48C.72D.144

19、Oneofthegreatestfeaturesofahome（）istheabilitytoshareoneInternetconnectionsimultaneouslyovertwoormorecomputers.A.computerB.deviceC.networkD.work

20、根据过去的一些数据以及经验模型，人们往往可以总结出某种规律。按照这种规律，又可以对不久的未来做大致的预测。例如，已知f(0)=1，f(1)=1，f(2)=2，如果f(x)大致为二次多项式，则f(3)大致为()。A.2B.3C.5D.4

21、在统一建模语言（UnifiedModelingLanguage，UML）中，描述本系统与外部系统及用户之间交互的图是（）；按时间顺序描述对象间交互的图是（）。A.部署图B.序列图C.协作图D.状态图

22、在某次通信中，发送方发送了一个8位的数据（包含一个奇校验位），若传输过程中有差错，则接收方可检测出该8位数据（）。A.奇数个位出错B.偶数个位出错C.出错的位置D.出错的位数

23、HTML页面的“title主页/title”代码应写在（）标记内。A.body/bodyB.head/headC.font/fontD.frame/frame

24、若某二叉树的先序遍历序列和中序遍历序列分别为PBECD、BEPCD，则该二叉树的后序遍历序列为（）。A.PBCDEB.DECBPC.EBDCPD.EBPDC

25、在面向对象技术中，不同的对象在收到同一消息时可以产生完全不同的结果，这一现象称为（作答此空），它由（）机制来支持。利用类的层次关系，把具有通用功能的消息存放在高层次，而不同的实现这一功能的行为放在较低层次，在这些低层次上生成的对象能够给通用消息以不同的响应。A.绑定B.继承C.消息D.多态

26、甲公司于2008年5月购得一幢登记用途为办公的两层临街房屋，首层建筑面积为2000m2，二层建筑面积为1500m2，该房屋于2010年1月出租给乙公司，租赁期限为10年，乙公司承租后将该房屋装修改造成酒楼，并在二层顶部加建了500m2的包房，2011年3月甲公司以该房屋申请了3年期抵押贷款，丙房地产估价机构于2011年接受委托，对房屋进行了抵押估9.如甲公司2014年3月未能偿还贷款，关于房屋处分的说法错误的是（）。A.处分该房屋所得优先用于偿还抵押贷款B.处分该房屋无需考虑原租约的影响C.处分该房屋时应按登记用途处置D.处分时乙公司加建的房屋可以一并处置

27、2019年8月1日，某房地产估价公司对××市××区××路××号的在建商业大厦进行了抵押评估。1.估价机构应首先审核该在建商业大厦的合法性，要求委托人提供（）。A.原规划审批文件B.房屋预售许可证C.房屋所有权证、土地使用权证D.国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证

28、面向对象程序设计的基本思想是通过建立与客观实际相对应的对象，并通过这些对象的组合来创建具体的应用，其中对象是指（）。A.数据结构的封装体B.数据以及在其上操作的封装体C.程序功能模块的封装体D.一组有关事件的封装体

29、有以下HTML代码，在浏览器中显示正确的是（）＜tableborder="1">＜tr>＜th>Name＜/th>＜thcolspan="2">Tel＜/th>＜/tr>＜tr>＜td>LauraWelling＜/td>＜td>55577854＜/td>＜td>55577854＜/td>＜/tr>＜/table>A.见图AB.见图BC.见图CD.见图D

30、以下关于软件文档的叙述中，不正确的是()。A.撰写规范的文档有助于传授经验，降低风险B.开发过程文档化的目标是易于据此重建项目C.由代码生成文档的全自动工具软件现已成熟D.过时的文档比没有文档更糟，会误导使用者

31、类（）之间存在着一般和特殊的关系。A.汽车与轮船B.交通工具与飞机C.轮船与飞机D.汽车与飞机

32、Telnet提供的服务是（）。A.远程登录B.电子邮件C.域名解析D.寻找路由

33、动态数据流机最突出的特点是（）。A.需要程序记数器来实现B.数据流令牌无标号C.令牌带上标号D.同步由门(Latch)寄存器来实现

34、信贷额度关系credit-in（C_name，limit，Credit_balance）中的三个属性分别表示用户姓名、信贷额度和到目前为止的花费。下表为关系credit-in的一个具体实例。若要查询每个用户还能花费多少，相应的SQL语句应为：Select（）Fromcredit-in。A.C_name，Credit_balance-limitB.C_name，limit-Credit_balanceC.C_name，limit，Credit_balanceD.C_name，Credit_balance

35、某通信公司公布了速率为512K的两种ADSL使用类型的资费标准如下：根据该资费标准可以算出，月上网时间在T以下者，选择类型A比较合适；月上网时间在T以上者，应选择类型B。T的值应是（）。A.15小时30分B.28小时20分C.30小时D.40小时

36、光盘驱动器与主机的接口总线常采用（）总线。A.ISAB.CETRONIC.EIDE﹙ATA﹚D.PCI

37、因城市发展的需要，政府对某区域作出了房屋征收决定，选定甲房地产估价机构负责本次评估项目。被征收人王某在征收范围内拥有两处住房，其中A房屋办理了权属登记，B房屋为其10年前自行建设，未办理相关手续。甲房地产估价机构只评估A房屋，B房屋以未办理手续为由没有进行评估。张某对评估范围和评估结果有异议，认为其自建房屋未得到合理补偿。关于张某的自建房屋是否应当进行评估的说法，正确的是（）。A.依照市、县人民政府的认定、处理结果进行评估B.依据张某提供的自建房屋相关证明材料，按照合法建筑进行评估C.该自建房屋未进行权属登记，不论何种情况均不应当予以评估D.该自建房屋已建10年未被拆除，可认定为合法，按照合法建筑进行评估

38、某保险公司推出的电脑损坏保险业务如下所述：每台参保电脑每年需交付200元，当电脑损坏时，可以获得理赔金额1700元。据统计，每年约有10%的电脑损坏需要理赔，则该保险公司每年平均从每台参保电脑获益（）元。A.10B.30C.50D.100

39、甲房地产估价机构接受乙公司委托，对其拥有和经营的××酒楼的市场价值进行评估。该酒楼位于××市繁华商业区，是该市著名的老字号餐饮店。根据乙公司提供的经营资料，该酒楼年总经营收入为5320万元，其中老字号品牌带来的收入占8%；年主营业务成本和税金为2260万元，管理费用为130万元，财务费用为250万元，市场推广及销售费用为210万元。根据市场调查，该市餐饮业的平均年利润率为10%。该酒楼归属于房地产的年经营收入为（）万元。A.4362.40B.4788.00C.4894.40D.5320.00

40、CPU主要由运算单元（ALU）、控制单元（CU）、寄存器和时序电路组成，对指令进行译码的功能是由（）实现的。A.运算单元B.控制单元C.寄存器D.时序电路

41、某种部件使用在10000台计算机中，运行工作1000小时后，其中20台计算机的这种部件失效，则该部件千小时可靠度R（）。A.0.990B.0.992C.0.996D.0.998

42、在面向对象方法中，（44）定义了父类和子类的概念。子类在原有父类接口的基础上，用适合于自己要求的实现去置换父类中的相应实现称为（）。A.封装B.继承C.覆盖（重置）D.多态

43、在获取与处理音频信号的过程中，正确的处理顺序是（）。A.采样、量化、编码、存储、解码、D/A变换B.量化、采样、编码、存储、解码、A/D变换C.编码、采样、量化、存储、解码、A/D变换D.采样、编码、存储、解码、量化、D/A变换

44、python3.x支持的数据类型有哪些？

45、定义类的关键词是什么？

46、阅读以下说明和流程图，填补流程图中的空缺，将解答填入答题纸的对应栏内。[说明]指定网页中，某个关键词出现的次数除以该网页长度称为该关键词在此网页中的词频。对新闻类网页，存在一组公共的关键词。因此，每个新闻网页都存在一组词频，称为该新闻网页的特征向量。设两个新闻网页的特征向量分别为：甲(a1,a2,...,ak)、乙(b1,b2,...,bk)，则计算这两个网页的相似度时需要先计算它们的内积S=a1b1+a2b2+...+akbk。一般情况下，新闻网页特征向量的维数是巨大的，但每个特征向量中非零元素却并不多。为了节省存储空间和计算时间，我们依次用特征向量中非零元素的序号及相应的词频值来简化特征向量。为此，我们用(NA(i),A(i)|i=1,2,...,m)和(NB(j),B(j)|j=1,2,...,n)来简化两个网页的特征向量。其中：NA(i)从前到后描述了特征向量甲中非零元素A(i)的序号(NA(1)＜NA(2)＜...)，NB(j)从前到后描述了特征向量乙中非零元素B(j)的序号(NB(1)＜NB(2)＜...)。下面的流程图描述了计算这两个特征向量内积S的过程。

47、第六题阅读下列说明和C++代码，填补代码中的空缺，将解答填入答题纸的对应栏内。【说明】以下C++代码实现一个超市简单销售系统中的部分功能，顾客选择图书等物品（Item）加入购物车（ShoppingCart），到收银台（Cashier）对每个购物车中的物品统计其价格进行结账，设计如图6-1所示类图。usingnamespacestd;classBook;classVisitor{public:virtualvoidvisit(Book*book)=0;//其它物品的visit方法classItem{public:virtualvoidaccept(Visitor*visitor)=0;virtualdoublegetPrice()=0;classBook（1）{private:doubleprice;public:Book(doubleprice){//访问本元素voidaccept(Visitor*visitor){doublegetPrice(){returnprice;}classCashier（4）{private;doubletotalForCart;public://访问Book类型对象的价格并累加//假设Book类型的物品价格超过10元打8折if(book->getPrice()＜10.0){totalForCart+=book->getPrice();}elsetotalForCart+=book->getPrice()*0.8;//其它visit方法和折扣策略类似，此处略doublegetTotal(){returntotalForCart;classShoppingCart{private:vector＜item*>items;public:doublecalculatePrice(){Cashier*visitor=newCashier();for(inti=0;i＜items.size();i++)doubletotal=visitor->getTotal();returntotal;voidadd(Item*e){items.push_back（e）;

48、以下关于C/C++程序变量的叙述中，错误的是（）。A.变量实际上是存储位置的名字B.变量都具有类型属性C.变量必须先声明，然后才能引用D.除了赋值运算，其他运算都不能改变变量的值

49、阅读以下说明和C代码，填充代码中的空缺，将解答填入答题纸的对应栏内。[说明1]下面的函数countChar(char*text)统计字符串text中不同的英文字母数和每个英文字母出现的次数(英文字母不区分大小写)。[C代码1]intcountChar(char*text){inti,sum=0;/*sum保存不同的英文字母数*/char*ptr;intc[26]={0);/*数组C保存每个英文字母出现的次数*//*c[0]己录字母A或a的次数,c[1]记录字母B或b的次数,依此类推*/ptr=______;/*ptr初始时指向字符串的首字符*/while(*ptr){if(isupper(*ptr))c[*ptr-'A']++;elseif(islower(*ptr))c[*ptr-'a']++;______;/*指向下一个字符*/}for(i=0;i＜26;i++)if(______)sum++;returnsum;}[说明2]将下面C代码2中的空缺补全后运行，使其产生以下输出。f2:f2:f2:2f3:f3:1[C代码2]#include＜stdio.h＞intf1(int(*f)(int));intf2(int);intf3(int);intmain(){printf("%d\n",f1(______));printf("%d\n",f1(______));return0;}intf1(int(*f)(int)){intn=0;/*通过函数指针实现函数调用,以返回值作为循环条件*/while(______)n++;returnn;}intf2(intn){printf("f2:");returnn*n-4;}intf3(intn){printf("f3:");returnn-1;}

50、UML中有4种事物：结构事物、行为事物、分组事物和注释事物。类、接口、构建属于（）事物；依附于一个元素或一组元素之上对其进行约束或解释的简单符号为（请作答此空）事物。A.结构B.行为C.分组D.注释

51、以下关于软件测试的叙述中，不正确的是()。A.软件开发工程化使自动化测试完全代替人工测试成为必然趋势B.开发时应注重将质量构建进产品，而不是在产品出来后再测试C.测试人员应与开发人员密切合作，推动后续开发和测试规范化D.软件测试的目的不仅要找出缺陷，还要随时提供质量相关信息

52、若n表示问题的规模、O（f（n））表示算法的时间复杂度随n变化的增长趋势，则算法时间复杂度最小的是（）。A.O(n2）B.O（n）C.O（logn）D.O（nlogn）

53、UML中行为事物是模型中的动态部分，采用动词描述跨越时间和空间的行为。（46）属于行为事物，它描述了（47）。A.包B.状态机C.注释D.构件

54、程序中的局部数据结构测试通常在（）阶段进行，而全局数据结构测试通常在（）阶段进行。A.单元测试B.集成测试C.确认测试D.系统测试

55、在设计白盒测试用例时，（请作答此空）是最弱的逻辑覆盖。在下图所示流程中，至少需要（）个测试用例才可以实现路径覆盖。A.条件覆盖B.语句覆盖C.判定覆盖D.路径覆盖

56、用二分法来检索数据，最确切的说法是（）。A.仅当数据随机排列时，才能正确地检索数据B.仅当数据有序排列时，才能正确地检索数据C.仅当数据量较大时，才能有效地检索数据D.仅当数据量较小时，才能有效地检索数据

57、阅读以下说明和C函数，填补代码中的空缺，将解答填入答题纸的对应栏内。[说明]函数ReverseList(LinkListheadptr)的功能是将含有头结点的单链表就地逆置。处理思路是将链表中的指针逆转，即将原链表看成由两部分组成：已经完成逆置的部分和未完成逆置的部分，令s指向未逆置部分的第一个结点，并将该结点插入已完成部分的表头(头结点之后)，直到全部结点的指针域都修改完成为止。例如，某单链表如图1所示，逆置过程中指针s的变化情况如图2所示。链表结点类型定义如下：typedefstructNode{intdata;StructNode*next;}Node,*LinkList;[C函数]voidReverseList(LinkListheadptr){//含头结点的单链表就地逆置,headptr为头指针LinkListp,s;if(______)return;//空链表(仅有头结点)时无需处理P=______;//令P指向第一个元素结点if(!P-＞next)return;//链表中仅有一个元素结点时无需处理s=p-＞next;//s指向第二个元素结点______=NULL;//设置第一个元素结点的指针域为空while(s){p=s;//令p指向未处理链表的第一个结点s=______;p-＞next=headptr-＞next;//将p所指结点插入已完成部分的表头headptr-＞next=______;}}

58、如何区分类方法和实例化方法？

59、对下图所示的二叉树进行后序遍历（左子树、右子树、根结点）的结果是（）。A.523461B.523416C.264135D.256431

60、估价对象为工业房地产，土地使用权性质为划拨，由于位于区级中心区，企业经过装修改造改为商业用房，自主经营服装生意。对该商业内部进行实地查勘时，一般不作为重点查勘内容的是（）。A.建筑品质及内部格局B.建筑层高C.集聚程度D.装饰装修

61、（）不是我国著作权法所保护的对象。A.计算机程序B.计算机保护条例C.计算机文档D.Flash软件制作的动画

62、自动售货机根据库存、存放货币量、找零能力、所选项目等不同，在货币存入并进行选择时具有如下行为：交付产品不找零：交付产品找零：存入货币不足而不提供任何产品；库存不足而不提供任何产品。这一业务需求适合采用（请作答此空）模式设计实现，其类图如下图所示，其中（）是客户程序使用的主要接口，可用状态来对其进行配置。此模式为（），体现的最主要的意图是（）。A.观察者（Obeserver）B.状态（State）C.策略（Stratehy）D.访问者（Visitor）

63、词法分析的作用是识别源程序中的（）。A.字符串B.单词C.标识符D.语句

64、不同的对象收到同一消息可以进行不同的响应，并且会产生完全不同的结果，这种现象称为多态，其实现由()支持。多态分为多种，(请作答此空)多态是指同一个名字在不同上下文中可代表不同的含义。A.参数B.包含C.过载D.强制

65、在高级程序设计语言中，对程序员来说，数据类型限定了（）。A.变量的值域和操作B.变量的存取方式C.数据的存储媒体D.过程中参数的传递方式

66、一般情况下，企业对程序员的素质要求中不包括()。A.根据有关的合同和规范，对所编写的程序和文档进行保护B.根据企业发展需求绘制软件系统的逻辑模型C.认真细致工作，并想方设法提高软件质量D.具有良好的团队合作精神

67、在软件开发过程中，软件设计包括四个既独立又相互联系的活动，分别为体系结构设计、（）、数据设计和过程设计。A.文档设计B.程序设计C.用户手册设计D.接口设计

68、DoS攻击的目的是（）。A.获取合法用户的口令和帐号B.使计算机和网络无法提供正常的服务C.远程控制别人的计算机D.监听网络上传输的所有信息

69、Everyvalidcharacterinacomputerthatuseseven（）mustalwayshaveanevennumberor1bits.A.parityB.checkC.testD.compare

70、与单向链表相比，双向链表（）。A.需要较少的存储空间B.遍历元素需要的时间较短C.较易于访问相邻结点D.较易于插入和删除元素

71、采用一维数组S存储一个n阶对称矩阵A的下三角部分（按行存放，包括主对角线），设元素A[i][j]存放在S[k]中（i、j、k均从1开始取值），且S[1]=A[1][1]，则k与i、j的对应关系是（）。例如，元素A[3][2]存在S[5]中。A.见图AB.见图BC.见图CD.见图D

72、张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担。如果张某是通过按揭贷款方式购买的，购买价格为10000元/m2。建筑面积为500m2，首付款比例为20％，则该店面带债务转让的价格应为（）。A.20％的首付款加上该首付款2年的利息B.20％的首付款，加上该首付款2年的利息和已偿还月供在价值时点的本息值C.该店面无债务条件下在价值时点的正常市场价格减去该店面价值时点之后需要继续偿还的贷款本息值在价值时点的现值之和D.2004年10月的购买价格，加上20％的首付款的二年利息和已偿还月供在价值时点的本息值，减去2004年10月至2006年10月估价对象发生的物质折旧.功能折旧和经济折旧之和，再减去该店面价值时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和

73、2019年8月1日，某房地产估价公司对××市××区××路××号的在建商业大厦进行了抵押评估。2.估价师拟采用假设开发法进行估价，对于临街商业房地产开发完成后价值评估，适宜（）方法。A.临街商业房地产交易较活跃，适宜比较法B.临街商业房地产出租实例较多，适宜收益法C.临街商业房地产交易较活跃，出租实例多，既可选用比较法也可选用收益法D.临街商业房地产的建造成本资料完善，适宜成本法

74、CD-ROM盘中的信息存储在（）中A.内外圈磁道B.螺旋形磁道C.内外圈光道D.螺旋形光道

75、商务办公楼是指用于公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关场地。商务办公房地产及其估价都有其特殊之处。商住型商务办公房地产中，居住用房估价主要采用（）。A.收益法B.比较法C.成本法D.假设开发法

76、UML中的结构事物是模型中的静态部分，采用名词描述概念或物理元素。（）属于结构事物，以此事物为主的UML模型图为（请作答此空）。A.类图B.组件图C.包图D.部署图

77、输出字符串："We'rehere."

78、Most（）measuresinvolvedataencryptionandpassword.A.securityB.hardwareC.displayD.program

79、甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产，建成于2004年，现状用于商业，于2007年作为抵押物申请了抵押贷款。现甲公司拟以该宗房地产再次申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其再次抵押价值。经调查，该宗房地产不存在其他法定优先受偿款。下列关于该宗房地产抵押估价的假设和限制条件分析中，不合理的假设是（）。A.估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让B.估价对象法定用途为工业，现状用途为商业，遵循最高最佳使用原则，设定估价对象用途为商业C.该地区房地产市场状况保持稳定，未发生重大变化或实质性改变D.本次评估假设估价对象无基础、结构等方面的重大质量问题

80、在面向对象程序设计语言中，对象之间通过（请作答此空）方式进行通信。以下关于好的面向对象程序设计语言的叙述中，不正确的是（）。A.消息传递B.继承C.引用D.多态二、多选题

81、程序员小张记录的以下心得体会中，不正确的是（55）A.努力做一名懂设计的程序员B.代码写得越急，程序错误越多C.不但要多练习，还要多感悟D.编程调试结束后应立即开始写设计文档

82、以下关于人机交互界面设计的叙述中，不正确的是()。A.即使计算机和软件处理事务的速度很快，软件的响应速度仍可能不好B.如果常用的某个操作不符合用户习惯，则可能会导致用户放弃该软件C.在Windows系统中，为实现忙光标显示，需要采用多线程编程D.软件对用户连续拖动对象与点击程序图标的响应时间应有相同要求

83、采用面向对象技术开发的应用系统的特点是（）。A.重用性更强B.运行速度更快C.占用存储量小D.维护更复杂

84、IT企业对专业程序员的素质要求中，不包括（）。A.能千方百计缩短程序提高运行效率B.与企业文化高度契合C.参与软件项目开发并解决所遇到的问题D.诚信、聪明、肯干

85、阅读以下说明和C函数，填充函数中的空缺，将解答填入答题纸的对应栏内。[说明]下面的函数sort(intn,inta[])对保存在数组a中的整数序列进行非递减排序。由于该序列中的元素在一定范围内重复取值，因此排序方法是先计算出每个元素出现的次数并记录在数组b中，再从小到大顺序地排列各元素即可得到一个非递减有序序列。例如，对于序列6，5，6，9，6，4，8，6，5，其元素在整数区间[4，9]内取值，因此使数组元素b[0]～b[5]的下标0～5分别对应数值4～9，顺序地扫描序列的每一个元素并累计其出现的次数，即将4的个数记入b[0]，5的个数记入b[1]，依此类推，9的个数记入b[5]。最后依次判断数组b的每个元素值，并将相应个数的数值顺序地写入结果序列即可。对于上例，所得数组b的各个元素值如下：1.jpg那么在输出序列中写入1个4、2个5、4个6、1个8、1个9，即得4，5，5，6，6，6，6，8，9，从而完成排序处理。[C函数]voidsort(intn,inta[]){int*b;inti,k,number;intminimum=a[0],maximum=a[0];/*minimum和maximum分别表示数组a的最小、最大元素值*/for(i=1;i＜n;i++){if(______)minimum=a[i];eiSeif(______)maximum=a[i];}number=maximum-minimum+1;if(number＜=i)return;b=(int*)calloc(number,sizeof(int));if(!b)return;for(i=0;i＜n;i++){/*计算数组a的每个元素值出现的次数并记入数组b*/k=a[i]-minimum;++b[k];}/*按次序在数组a中写入排好的序列*/i=______;for(k=0;k＜number;k++)for(;______;--b[k])a[i++]=minimum+______;}

86、为了公共利益的需要，政府对某小区作出了征收决定，甲房地产估价机构被选定为征收评估机构。被征收人王某在征收范围内有一处住房。若被征收人王某对估价结果有异议，应当自收到估价报告之日起（）日内，向原房地产估价机构申请复核估价。A.3B.5C.10D.15

87、在面向对象程序设计语言中，对象之间通过（请作答此空）方式进行通信。以下关于好的面向对象程序设计语言的叙述中，不正确的是（）。A.消息传递B.继承C.引用D.多态

88、为了公共利益的需要，政府对某小区作出了征收决定，甲房地产估价机构被选定为征收评估机构。被征收人王某在征收范围内有一处住房。下列关于房屋征收估价相关规定的表述中，错误的是（）。A.被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日B.评估房屋征收价值时需要考虑抵押、查封等因素的影响C.用于产权调换房屋价值应包括用于产权调换房屋及其占用范围内的土地使用权和其他不动产的价值D.对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价值

89、在公有继承的情况下，基类的成员在派生类中的访问权限为（）。A.公有B.私有C.保持不变D.受保护

90、GIFfilesarelimitedtoamaximumof8bits/pixel，itsimplymeansthatnomorethan256colorsareallowedin（）.A.animageB.afileC.awindowD.apage

91、某保险公司推出的电脑损坏保险业务如下所述：每台参保电脑每年需交付200元，当电脑损坏时，可以获得理赔金额1700元。据统计，每年约有10%的电脑损坏需要理赔，则该保险公司每年平均从每台参保电脑获益（）元。A.10B.30C.50D.100

92、Web服务器www.abc.edu的域名记录存储在IP地址为4的域名服务器中。某主机的TCP/IP属性配置如下图所示，该主机要访问www.abc.edu站点，则首先查询IP地址为（）的域名服务器。A.8B.8C.4D.5

93、创建型设计模式与对象的创建有关，按照所用的范围分为面向类和面向对象两种。其中，（）模式是创建型类模式。A.工厂方法(FactoryMethod)B.构建器(Builder)C.原型(Prototype)D.单例(Singleton)

94、某网络结构如下图。在Windows操作系统中配置Web服务器应安装的软件是（），在配置网络属性时PC1的“默认网关”应该设置为（）。首选DNS服务器应设置为（）。A.13B.11C.8D.

95、阅读以下说明和C++代码，填充代码中的空缺，将解答填入答题纸的对应栏内。[说明]某应急交通控制系统(TraficControlSystem)在红灯时控制各类车辆(Vehicle)的通行，其类图如下图所示，在紧急状态下应急车辆红灯时也可通行，其余车辆按正常规则通行。下面的C++代码实现以上设计，请完善其中的空缺。[C++代码]#include＜typeinfo＞#include＜iostream＞usingnamespacestd;classVehicle{/*抽象基类,车辆*/public:virtualvoidrun()=0;};classEmergency{/*抽象基类,可在红灯时通行的接口,函数均为纯虚函数*/public:______=0;//isEmergent()函数接口______=0;//runRedLight()函数接口};clasSCar:publicVehicle{public:～Car(){}voidrun(){/*代码略*/));classTruck:publicVehicle{public:～Truck(){}voidrun(){/*代码略*/});classPoliceCar:______{private:boolisEmergency;public:PoliceCar():Car(),Emergency(){this-＞isEmergency=false;}PoliceCar(boolb):Car(),Emergency(){this-＞isEmergency=b;}～P0liceCar(){}boolisEmergent(){return______}voidrunRedLight(){/*代码略*/});/*类Ambulance、FireEngine实现代码略*/classTraficControlsystem{/*交通控制类*/private:Vehicle*v[24];intnumVehicles;/*在构造函数中设置初始值为0*/public:voidcontrol(){//控制在紧急情况下应急车辆红灯通行,其他情况按常规通行for(inti=0;i＜numVehicles;i++){Emergency*ev=dynamic_cast＜Emergency*＞(v[i]);if(ev!=0)______-＞runRedLight();else______-＞run();}}voidadd(Vehicle*vehicle){v[numVehicles++]=vehicle;}/*添加车辆*/voidshutDown(){for(inti=0;i＜numVehicles;i++){deletev[i];}}};intmain(){TraficControlSystem*tcs=newTraficControlSystem;tcs-＞add(newCar());tcs-＞add(newPoliceCar());tcs-＞add(newAmbulance());tcs-＞add(newAmbulance(true));tcs-＞add(newFireEngine(true));tcs-＞add(newFireEngine());tcs-＞add(newTruck());tcs-＞contr01();tcs-＞ShutDown();deletetcs;}

96、程序中的局部数据结构测试通常在（）阶段进行，而全局数据结构测试通常在（）阶段进行。A.单元测试B.集成测试C.确认测试D.系统测试

97、敏捷开发的原则不包括（）。A.使用分阶段的计划来管理流程，并详细地编写开发文档B.欢迎需求变化，并利用这种变化来提高用户的竞争优势C.尽早并持续地发布并交付有价值的软件以满足用户需求D.无论团队内外，面对面的交流始终是最有效的沟通方式

98、使用Word时，若要创建每页都相同的页脚，则可以通过（）按纽，切换到页脚区域，然后输入文本或图形。要将D盘中当前正在编辑的Wangl.doc文档拷贝到U盘，应当使用（）。A.见图AB.见图BC.见图CD.见图D

99、第三题阅读以下代码和问题，回答问题1至问题3，将解答填入答题纸的对应栏内。【代码1】typedefenum{A，B，C，D}EnumType;EnumTypef(intyr)if(0==yr%400){returnA;elseif(!(yr%4)){if(0!=yr%100)returnB;elsereturnC;returnD;【代码2】#include＜stdio.h>intmain(){intscore;scanf("%d"，&score);switch(score)case5:printf("Excellent!\n");case4:printf("Good!\n");break;case3:printf("Average!\n");case2:case1:case0:printf("Poor!\n");default:printf("Oops,Error\n");return0;【代码3】#include＜stdio.h>intmain(){inti,j,k;for(i=0;i＜2;i++)for(j=0;j＜3;j++)for(k=0;k＜2;k++){if(i!=j&&j!=k)printf("%d%d%d\n",i,j,k);ruturn0;}问题：3.1(4分)对于代码1，写出下面的函数调用后x1、x2、x3和x4的值。x1=f(1997);x2=f(2000);x3=f(2100);x4=f(2020);问题：3.2（5分）（1）写出代码2进行时输入为3的输出结果；（2）写出代码2进行时输入为5的输出结果。问题：3.3（6分）写出代码3运行后的输出结果。

100、一组对象以定义良好但是复杂的方式进行通信，产生的相互依赖关系结构混乱且难以理解。采用（请作答此空）模式，用一个中介对象来封装一系列的对象交互，从而使各对象不需要显式地相互引用，使其耦合松散，而且可以独立地改变它们之间的交互。此模式与（）模式是相互竞争的模式，主要差别是：前者的中介对象封装了其他对象间的通信，而后者通过引入其他对象来分布通信。A.解释器(Interpreter)B.策略(Strategy)C.中介者(Mediator)D.观察者(Observer)三、问答题

101、（）makescomputersabletodojobswhichtillnow,onlyhumanbrainscando.A.ArtificialintelligenceB.BigdataC.CloudcomputingD.Internetofthings

102、指出并改正下面估价报告片段中的错误下面是某抵押估价报告节选（十五）风险提示说明1.有关事项说明根据本次估价过程的勘察、调查、查证和调查等工作所得，有关事项特此说明如下：2005年，原产权人XXX房地产实业发展有限公司以出让方式获得估价对象所在土地使用权，并于同年办理了报建手续，于2006年7月取得《建设工程施工许可证》。2012年完成了桩基础和主体结构分部验收后停工至今，XXX房地产有限公司取得了估价对象产权后于2014年8月将估价对象更名为XX大厦，2015年10月通过验收并取得了《建设工程规划验收合格证》，其土地使用年限住宅剩余58.2年，商业剩余28.2年，建筑目前正在装饰改造中，尚未交付使用。于价值时点，估价对象为毛坯状态，尚需对过道、窗户、室外绿化等公共部分进行修复，本次估价所对应状态为价值时点状态，并考虑了不可确知的后续装修改造的影响。2.房地产市场变化情况目前，受全球金融危机、国外经济增速放缓，甚至出现整体经济衰退的影响，我国整体经济增速已放缓，近期部分城市出现了房价下降过快等问题，国家各部委相继出台相关政策，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。房地产市场价格下行风险仍然存在，预计对估价对象今后的市场价格有一定影响。特请报告使用人注意。3.抵押估价报告使用提示委托方对抵押报告使用人使用报告的提示如下：（1）估价对象为在建工程，报告使用人应注意估价对象随时间变化而产生的影响，应特别注意其续建工期的不确定性对资产价值影响；在房地产市场状况方面亦应特别关注本轮下调和景气程度下降的影响。（2）根据委托方提供的相关证明材料及估价人员经验，其抵押价值还受以下几个方面的影响或限制：a.抵押期限内可能会增加的法定优先受偿款，主要指工程款、抵押权实现费用、企业所欠职工工资和劳动保险费用和企业所欠税款三类情况。b.经济衰退或房地产政策调整，致使区域范围内房地产市场价值整体下跌。c.人为使用不当或自然因素使得房地产加速贬值。d.经营方经营不当，会导致估价对象的市场价格降低。e.可能存在的欠缴土地出让金，本次评估依据的委托人提供的面积数据与规划批复的面积差异计缴应补出让金，此项若与国土相关部门确定的实际应缴交数额不一致，应以委托人提供面积确认为准。鉴于估价对象、相关产业和房地产市场、经济形势的特点，建议报告使用人应定期或者在有关情况变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。

103、()是指一个软件模块是否容易修改、更新和扩展。A.可移植性B.可维护性C.可重用性D.可扩充性

104、甲房地产估价机构接受委托对某商业房地产进行市场调查分析，房地产估价师张某在分析消费者消费习惯时应重点关注哪些方面？

105、创建型设计模式抽象了实例化过程，帮助一个系统独立于如何创建、组合和表示的那些对象。以下（48）模式是创建型模式。A.组合(Composite)B.构建器(Builder)C.桥接(Bridge)D.策略（Strategy）

106、商务办公房地产主要以租赁经营为主，其租金构成往往存在差异，这些差异主要表现在哪些方面？

107、下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分，请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在括号后面空格处的不计分）××房地产在建工程抵押估价结果报告一、估价委托人名称：××房地产开发有限公司联系人：××联系电话：××二、房地产估价机构估价机构：XXX有限责任公司住所：XX市XX区XX路XX号XX大厦10楼法定代表人：XXX资质等级：一级证书编号：建房估证字［2007]XXX号有效期限：2015年XX月XX日至2015年XX月XX日三、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。四、估价对象估价对象为位于××市××大道××号××房地产在建工程，办理了《建筑工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》和《国有土地使用证》。估价对象为××房地产开发有限公司所有。估价对象2004年6月竣工后，建筑总层数为地面七层、地下一层，总建筑面积为26934.74平方米。其他（略）。五、价值时点2015年6月14日（实地查勘之日）六、价值类型本报告所确定的房地产价值，是根据本报告的估价目的、在公开市场条件下的以其产权用途持续使用确定的价值时点上的公开市场价格。七、估价原则独立、客观、公正原则；合法原则；最高最佳利用原则；替代原则；价值时点原则；谨慎原则。八、估价依据1.《中华人民共和国物权法》；2.《中华人民共和国城市房地产管理法》；3.《中华人民共和国土地管理法》；4.《房地产估价规范》；5.《中华人民共和国担保法》；6.《国有土地上房屋征收评估办法》；7.《房屋抵押评估委托书》；8.《房屋抵押评估委托合同》；9.《房地产估价基本术语》；10.委托人提供的在建工程合法证明；11.注册房地产估价师实地查勘获得的资料和市场调查资料。九、估价方法由于估价对象是在建工程，缺少可比实例和产生收益的条件，而具有开发潜力，因此首先选用假设开发法对其进行估价，然后选用成本法进行估价，最后将两种估价方法的估价值进行综合处理得出估价对象的最终估价结果。假设开发法就是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计后续开发建设的实际支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。成本法就是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取估价对象房地产价值的方法。十、估价结果经过测算，确定估价对象××房地产在建工程在价值时点2015年6月14日的抵押价值为84990441元（大写：人民币捌仟肆佰玖拾玖万肆佰肆拾壹元整）。十一、注册房地产估价师十二、实地查勘日期（略）十三、估价作业日期2015年6月14日至2015年6月19日十四、风险提示分析（略）××房地产在建工程抵押估价技术报告一、估价对象描述与分析（一）估价对象区位状况描述与分析（略）（二）估价对象实物状况描述与分析（略）（三）估价对象权益状况描述与分析（略）二、市场背景描述与分析（略）三、最高最佳利用分析（略）四、估价方法适用性分析（略）五、估价测算过程（一）运用假设开发法求取估价对象的价格经测算，计算结果为92978507元（计算过程略）（二）运用成本法求取估价对象的价格1.选择具体估价路径本次估价选择房地合估路径。2.成本法估价的计算公式房地产价格=土地成本+建设成本+管理费用+销售费用+销售税费+投资利息+开发利润（1）求取估价对象土地使用权价格土地单价（楼面地价）为897元／㎡（计算过程略）。,土地成本=897×26934.74=24160462（万元）（2）求取估价对象地上建筑物价格①前期工程费前期工程费包括勘察测量、规划设计、临时供水供电以及场地平整、临时道路等项目前期工作的必要支出。即前期工程费＝30+50+10+50=140（元／㎡）②建筑安装工程费建筑安装工程费包括土建工程费用、装饰及附属工程费用、机电安装工程费用等。根据《××省建筑工程计价办法》、《××省建筑工程综合定额》、《××省装饰装修工程计价办法》及《××省装饰装修工程综合定额》，参考××市同类型建筑技术经济指标及相关市场行情，根据估价对象的实际情况，取建安费用＝1238（元/㎡）③基础设施建设费基础设施建设费包括城市规划要求配套的道路、给排水、电力、电信、燃气、等设施的建设费用。由于基础设施建设费包含在土地取得成本中，在此没有基础设施建设费。④公共配套设施建设费公共配套设施建设费包括城市规划要求配套的教育、医疗卫生、文化体育、社区服务、市政公用等非营业性设施的建设费用。参考所在区域同等规模物业，取建筑安装工程费的2%，即公共配套设施建设费=1238×2%=24.76（元／㎡）⑤开发期间税费开发期间税费为每平方米建筑面积210元（依据略)⑥建设成本建设成本＝140＋1238＋24.76＋210＝1612.76（元／㎡）总建设成本=1612.76×22792.52=36758865（万元）（3）管理费用是指为组织和管理项目开发经营活动的必要支出，按照建筑安装工程费的一定比例来测算。根据估价对象的实际情况，管理费用为建筑安装工程费的2%，即1238×2%=24.76（元／㎡）（4）销售费用销售费用发生在开发建设完成前半年，根据建设成本按销售代理费3%(依据略），计算得123.8（元／㎡）（计算略）。（5）投资利息假设开发期为两年，贷款利率按一至三年期货款年利率5.4%测算，土地、城市基础设施配套费在第一年初一次性投入，建安成本及公建配套费在开发期均匀投入，则土地费用利息=897×5.4%×2=96.88（元／㎡）建安成本、管理费利息=（1612.76+24.76）×5.4%×2×0.5=88.43（元／㎡）（6）开发利润根据公司以往的工程利润，取460.91（元／㎡）经估价人员现场勘察，结合评估人员现场观察，确定综合成新率为95%。估价对象的市场总价=24160462+36758865+（24.76+88.43+96.88+24.76+123.8+460.91）×26934.74=82993424（元）（取整）则估价对象的市场单价=建筑物评估现值+土地评估现值=82993424/26934.74=3081（元／㎡）（取整）（三）估价对象的价格运用加权平均法求取估价对象的价格。取假设开发法计算结果的权数为20%，成本法计算结果的权数为80%，则：估价对象价格=92978507×20％+82993424×80％=84990441元。六、估价结果确定经过测算，确定估价对象××房地产在建工程在价值时点2015年6月14日的抵押价值为84990441元（大写：人民币捌仟肆佰玖拾玖万肆佰肆拾壹元整）。附件（略）

108、指出并改正下列房地产估价文书的错误（本题10分。错处不超过4个。如将正确的内容改错，则每改错1处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在价值时点时的相关资料（表），并用收益法评估该写字楼的市场价值。表估价对象相关资料（一）年有效毛收入22000×50×12×（1－10％）＝11880000元（二）年运营费用1.年维修费用22000×2000×2％＝880000元2.年管理费用年管理费用＝年有效毛收入×管理费用率＋管理用房租金损失＝11880000×3％＋500×50×12＝656400元3.年增值税及附加年增值税及附加＝11880000×5.55％＝659340元4.年运营费用小计年运营费用＝880000＋656400＋659340＝2195740元（三）年净收益年净收益＝（一）项－（二）项＝11880000－2195740＝9684260元（四）估价结果估价结果=9684260/5%×[1-1/（1+5%）50]=176795128.7元（取整）

109、房屋征收评估报告

110、下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分，请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在括号后面空格处的不计分）房地产估价报告估价报告编号：××[2015]第××××号估价项目名称：××市××路×××号××商业房地产价值评估估价委托人：××法院房地产估价机构：××房地产估价有限公司注册房地产估价师：×××（注册号×××），×××（注册号×××）估价作业期：2015年6月14日至2015年6月19日致估价委托人函（略）目录（略）估价师声明（略）估价假设和限制条件1.本次评估涉及的权属资料均由委托人提供，委托人对所提供资料的真实性和合法性负责。2.估价对象在价值时点达到最高最佳利用状态，其运作方式合法。3.估价对象房地产本身不存在质量问题。4.房地产市场在本估价报告应用的有效期内不发生较大变化。5.估价对象房地产在本估价报告应用的有效期内不遭受重大损坏。6.至价值时点，其他楼层均已经到期或马上到期，只有第一层商业用房租赁期限到2020年6月30日到期，鉴于本次评估的特定估价目的，评估时不考虑租赁情况对估价对象评估价值的影响。7.至价值时点，估价对象已抵押给××银行××支行，权利价值共计240万元。由于本次估价目的是为委托人执行借款合同纠纷案件而评估房地产市场价值，故本次评估未考虑已抵押他项权利对房地产价值的影响。（其他假设和限制条件略）估价结果报告（一）估价委托人（略）（二）房地产估价机构估价机构：×××房地产估价有限公司住所：××市××区××路××号××大厦10楼法定代表人：×××资质等级：一级证书编号：建房估证字【2013】×××号有效期限：2013年××月××日至2015年××月××日（三）估价目的为估价委托人执行司法案件的需要提供房地产市场价值参考。（四）估价对象1.土地实物状况描述估价对象所在宗地坐落于××市××区××号，土地规划用途为商业用地，宗地总体形状较规则，南临环市东路、北临光明路、其余临内街，地势平坦，地基承载力一般，无不良地质现象，土壤为酸性红土。土地开发程度达到宗地红线外“七通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气），红线内场地已基本平整，地面道路水泥硬化，余地绿化。2.建筑物实物状况描述经实地查勘，估价对象为××市××区××号的商业房地产的一楼，所在建筑物为一幢5层钢筋混凝土结构的商业楼，建成于2007年10月18日，1-5层为商业裙楼，楼宇外墙为玻璃幕墙，供水和排水均采用PVC水管，供水方式为市政自来水直供用户，其中高层部分采用分段水泵加压方式直供用户，排水方式为雨污合流，楼宇安装多部电梯、中央空调及智能烟感自动喷淋消防系统，由市政电网供电。估价对象室内附着的装修及基本设施为：室内地面铺大理石及地毯，内墙涂乳胶漆，天花吊顶，安装玻璃窗、玻璃门，楼宇安装高速电梯及中央空调，水电设施均采用暗装方式。估价对象的楼宇基础无沉降情况，估价对象室内空间布局合理，采光、通风较好，经实地查勘及委托方介绍，估价对象现已出租作商业使用，保养维护情况良好，为完好房。3.估价对象权益状况描述与分析依据估价委托人提供的《××省房地产权证》（粤房地权证穗字第××××号、粤房地权证穗字第××××号、粤房地权证穗字第××××号、粤房地权证穗字第××××号）等资料记载，房地产权属人均为×××。权属来源方式：估价对象权属来源于购买所得。估价对象房屋建筑面积为1340.45m2，经实地查勘，估价对象所在楼宇有专业物业管理公司进行管理。估价对象土地所有权为国有，共用土地为国有出让土地使用权，共用土地面积为共用整栋楼房的产权人共同使用，土地用途为商业用地，土地已办理有偿使用手续，使用年限为40年，至价值时点为止，剩余土地使用年限为29.33年。土地所有者为国家，土地使用权人为×××。4.估价对象区位状况（1）位置现状描述与分析1）坐落：××市××区××号。2）方位：城市市区地带，越秀区中部。3）与主要设施距离：距离市级商业中心世贸中心约0.5km。4）临街状况：南临环市东路，属于东西向主干道。5）朝向：楼宇主朝向为南、北。6）楼层：总楼层5层，估价对象在1楼。（2）周围环境状况描述与分析1）自然环境：估价对象所在区域属于城市城区地带，现已大部分开发为高楼大厦，原始地貌及自然环境已城市化，自然环境一般。2）人文环境：估价对象所在区域主要人群为淘金商圈附近的白领与企事业单位职工等，治安状况较好，卫生条件较好。毗邻黄花岗科技园，是××市内重要商务办公区。（3）景观状况描述与分析区域内主要为城景、街景，区域内有黄花岗公园等休闲场所，没有其他特殊景观。（4）外部配套设施状况描述与分析1）基础设施：估价对象所在道路与环市路等主干道相接，供水、排水、供电、通信、燃气和有线电视与市政管网连接，可保证日常使用，基础设施完备度高。2）公共服务设施：估价对象附近有学校、幼儿园、银行、卫生所、市场、派出所等市政配套设施，公共服务设施完善。（五）价值时点2015年6月17日（确定理由略）（六）价值类型估价中采用公开市场价值标准，即所评估出的客观合理价格应是在满足本次估价全部假设和限制条件下于价值时点的市场价值。（七）估价原则本次估价遵循合法原则、最高最佳利用原则、替代原则、价值时点原则、独立、客观、公正原则、谨慎原则等房地产估价原则。（八）估价依据1.法律、法规和政策性文件①《中华人民共和国房地产管理法》；②《中华人民共和国土地管理法》；③《中华人民共和国土地管理法实施条例》；④《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；⑤《中华人民共和国拍卖法》。2.技术标准、规程、规范①《房地产估价规范》；②《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）。3.委托方提供的相关资料（略）4.估价人员调查收集的相关资料①估价人员现场查勘和估价机构掌握的其他相关资料；②估价对象所在区域的房地产市场状况、同类房地产市场交易等数据资料。（九）估价方法估价对象属于商业用途，属于收益性物业，且估价对象所在区域的类似物业出租成交较活跃，可以获取市场出租交易案例，具备采用收益法进行评估测算的条件，故此次评估适宜采用收益法。估价对象所在区域房地产市场发展势头良好，同一类型物业近期成交较多，特别是估价对象所在楼宇市场交易案例较多，故适宜采用比较法进行评估。因成本法计算会拉低房地产价值，所以，不选取成本法。综上所述，同时结合本次评估背景，考虑方法的适宜性和可操作性，我们认为适宜采用比较法和收益法进行评估。估价人员在认真分析所掌握的资料，进行了实地查勘，结合估价对象的实际情况，并对邻近地段和区域同类性质的房地产市场情况进行调查之后，决定选取比较法和收益法作为估价方法。比较法原理：是在同一市场条件下，根据替代原则，以条件类似或使用价值相同的交易实例与估价对象房地产加以对照比较，就两者之间影响该房地产的交易情况、日期、区域及个别因素等的差别进行修正，计算估价对象房地产价值。收益法原理：如果将价值时点视为现在，那么在现在购买一宗有一定收益的房地产，预示着在未来的收益期内可以不断地获取净收益，如果现有一笔资金可与未来一系列净收益的现值之和等值，则这笔资金就是房地产的价值。（十）估价结果本次估价对象为××市××区××号楼1楼建筑面积合计共为1340.45m2的商业房地产，估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，仔细考察估价对象的建筑特征及使用维护情况，考虑到各估价对象所在区域房地产市场状况，特别是商业类物业的实际市场情况，考究各种估价方法后，认为本次评估采用的比较法和收益法能反映估价对象的市场行情。故分别运用比较法和收益法经过全面细致的测算，并结合估价经验和对影响价值因素的分析，确定估价对象在价值时点2015年6月17日符合本报告估价假设和限制条件的状况下的公开市场总价值为￥27418905，人民币（大写）贰仟柒佰肆拾壹万捌千玖佰零伍元整。（十一）注册房地产估价师（十二）实地查勘期二0一五年六月十五日一二0一五年六月十七日。（十三）估价作业日期二0一五年六月十四日一二0一