REITs行业26M5市场回顾及观点：二级配置进一步聚焦核心消费标的一级打新或仍具相对性价比

一、二级市场回顾二级价格：26M5REITs全收益指数累计-2.1%，YTD收益-2.0%由正转负，或主要受一级供应持续放量、首农REITs场外指数基金的申报仅带来一天的反弹。具体来看：供应端6224（新发和扩募合计32967亿，一级供应持续放量对二级形成压制；需求端184REITs（5月19日20日）指数便转为下跌；基本面层面4月经济数据显示宏观内需放缓（4月社零同比仅+0.2%3月进一步放缓；1-4月固定资产投资同比-1.6%，较一季度明显转弱），REITs缺乏基本面层面的上涨支撑；另外，5月26REIT27年租金（6成，根据公告，272515%），进一步引发市场对顺周期板块基本面的担心。5.529%分位数水平4月日均换手率（0.40%）边际改善或得益于指数基金申报后市场交易情绪阶段性回温。图1：全局行情：26M5REITs全收益指数累计下跌2.1%，YTD收益由正转负；数据截至2026年5月31日分板块来看：26M5REITs全市场涨跌幅中位数在-2.0%，其中，能源/交通/保租房跑赢市场中位数，产业园和仓储大幅跑输。具体来看：REITs（REIT）5月唯一正收益板块；交通（-0.3%）：12月大跌（OCIREITs分红本息拆分争议引发5月跌幅有限、跑赢市场中位数；保租房（-0.5%）：510Y国债收益率继续下探（41.75%4bp51.71%），（如前所述市场对产业园板块以及内需关联度高、涉及大租户模式较多的物流板块的担忧加剧，引发两板块二级价格大幅回落。图2：板块行情：26M5能源是唯一正收益板块，产业园、仓储单月跌幅超过5%；数据截至2026年5月31日二、一级市场回顾26M5224221000发售层面：26M56REITs（5单+1单），224亿元，单月发售规模创22年以来新高；网下打新层面5REITs（1REIT+4询价区间不变（仍为平价±10%），网下中签率维持在低位（51.7%），YTD25年收窄但仍维持预期正REITs或优于当前水平；挂网层面26M532REITs967亿，一级潜在供应量持续创新高，其中，基础设施REITs16单/456亿元，商业不动产REITs16单/511亿元。图3：一级发售：26M5供给放量，共发售6单REITs（新发5单+扩募发售1单），合计募资224亿；数据截至2026年5月31日10（配售对象个数口径/申购量口径平均90/86），因此实际发行溢价率（发行价/平价-1）910的上限；数据截至2026年5月31日图5：一级打新：若等额无差异参与26年所有项目网下打新且全部入围，累计净收益率0.06%；数据截至2026年5月31日注：测算表中假设资金机会成本1.5%，假设缴款3日后网下投资者认购申请未确认部分可获得退还，即假设全部申购资金冻结3日图6：挂网项目：32单公募REITs已挂网未发售，总拟募967亿，一级潜在供应量持续创新高所 至2026年5月31日三、REITs基本面26Q1各板块EBITDA能源（-12%），仓储（-12%），产业园（-14%）。26Q1各板块分化延续：消费板块仍是最具内生成长性的板块；保租房/IDC/仓储//图7：REITs基本面：26Q1消费板块仍是最具内生成长性的板块，保租房和IDC保持稳定，REITs财报四、REITs估值P/NAVREITs当前估值水平5P/NAV1.10（41%分位其中，消费/保租房1.3倍，市政环保1.2倍，IDC/能源/仓储1.1倍，高速1.0倍，产业园0.9倍。图8：全市场：P/NAV平均1.10倍，历史41%分位水平只REIT告 至2026年5月31日2525“----+3/313/31从派息率角度来看产权REITs当前估值水平：26年5月末，产权REITs平均派息率为4.50%，REITs95%分位REITs10Y国债收益率的利差279bps95%分位。产权REITs100%/73%或具备更高性REITsYTM270100%s1图9：产权REITs：与中高信用债/红利股利差位于历史100%/73%分位；数据截至2026年5月31日各产权板块平均派息率及其与10Y年5分位市场化保分位分位分位分位仓储物流（4.8%，95%分位），办公楼类产业园（5.4%，98%分位）。其中，产业园和仓储物流板块经过26M5二“估值陷阱”IDC26M510Y4bps，共IDC估值低于历史中枢；消费二级价格也窄幅回落，目前估值处于历史中枢位置。图10：产权REITs：10Y国债利差来看，产业园/仓储或存在“估值陷阱”，消费估值来到历史中枢；数据截至2026年5月31日265REITsIRR高速/能源/10Y295bps56%分位数位置，分红拆分带来的重定价风险持续存在。图11：经营权REITs：IRR与10Y国债利差位于历史56%分位数司 至2026年5月31日Rs以ss”与五、配置建议二级市场：短期或缺乏推动估值回升的强催化。当前REITs整体估值略低于历史中枢，但部分板块或仍存在估值陷REITsalphaREITREIT】等。.战配12/有差补/安全垫较厚的标的，比如华润商业、华润电力、新城商业、锦江商