2026房地产估价师考试《房地产基本制度与政策》冲刺密卷

2026房地产估价师考试《房地产基本制度与政策》冲刺密卷一、单项选择题（共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意）1.我国土地管理的法律基础中，规定“城市市区的土地属于国家所有”的法律是（）。A.《中华人民共和国宪法》B.《中华人民共和国民法典》C.《中华人民共和国土地管理法》D.《中华人民共和国城市房地产管理法》2.根据《民法典》物权编的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。这体现了不动产物权变动的（）。A.公示原则B.公信原则C.一物一权原则D.区分原则3.征收基本农田以外的耕地超过35公顷的，应由（）批准。A.县级人民政府B.设区的市级人民政府C.省级人民政府D.国务院4.某房地产开发企业以出让方式取得一宗商业用地，土地使用权出让合同约定的使用年限为40年。该企业受让该宗土地的年限最高为（）年。A.40B.50C.70D.永久5.建设用地使用权出让合同约定的使用年限届满，住宅建设用地使用权自动（）。A.终止B.续期C.收回D.延长6.根据《城市房地产管理法》，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由（）办理土地使用权出让手续。A.原土地使用者B.受让方C.市、县人民政府土地管理部门D.房地产管理部门7.某建设项目，城市规划行政主管部门向建设单位核发了建设用地规划许可证，后因城市总体规划调整，需要变更该用地性质。下列说法正确的是（）。A.直接变更用地性质，无需换发证件B.需收回原证，重新核发建设用地规划许可证C.只需修改原证内容即可D.需先办理土地变更手续8.根据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当（）。A.拍卖出让B.招标拍卖挂牌出让C.协议出让D.划拨供应9.房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金（）以下的土地闲置费。A.10%B.15%C.20%D.25%10.房地产开发项目资本金占项目总投资的比例，根据不同行业和项目经济效益等因素确定，其中，保障性住房和普通商品住房项目最低资本金比例为（）。A.20%B.25%C.30%D.35%11.设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备（）。A.100万元以上的注册资本B.4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员C.2名以上持有资格证书的专职会计人员D.有固定的经营场所12.根据《商品房销售管理办法》，商品房销售可以按（）计价。A.套（单元）B.套内建筑面积C.建筑面积D.以上三种方式均可13.房地产开发企业不得采取（）的方式销售商品房。A.分期付款B.返本销售C.银行按揭D.一次性付款14.商品房买卖合同中，关于面积误差的处理，若合同约定面积与产权登记面积发生误差，绝对值超过3%时，买受人有权退房。若买受人不退房，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由（）承担，所有权归买受人。A.房地产开发企业B.买受人C.双方协商D.房地产管理部门15.房地产开发企业应当在商品房交付使用前，委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，并向（）提供商品房面积实测数据。A.城市规划行政主管部门B.土地行政主管部门C.房地产主管部门D.工商行政管理部门16.根据《城市房地产转让管理规定》，下列房地产不得转让的是（）。A.已支付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书的房屋B.权属有争议的房地产C.依法登记领取权属证书的房地产D.共有房地产，经其他共有人书面同意的17.房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋（）。A.属于抵押财产B.不属于抵押财产C.经登记后属于抵押财产D.由抵押人协商确定18.以预购商品房贷款抵押的，该商品房必须（）。A.已竣工验收B.已取得房屋所有权证书C.符合商品房预售条件D.已交付使用19.房屋租赁期限，由租赁双方协商确定，但最长不得超过（）年。A.10B.20C.30D.5020.租赁期间，因修缮房屋影响承租人使用的，出租人应当（）。A.赔偿损失B.相应减少租金C.延长租期D.解除合同21.商品房预售人应当在签约之日起（）日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。A.10B.20C.30D.6022.房地产中介服务机构包括（）。A.房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构B.房地产开发机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构C.房地产咨询机构、物业管理企业、房地产经纪机构D.房地产咨询机构、房地产价格评估机构、物业管理企业23.注册房地产估价师延续注册，注册有效期为（）年。A.1B.2C.3D.424.房地产估价师执业资格注册有效期满需继续执业的，应在有效期届满（）日前申请延续注册。A.30B.60C.90D.12025.房地产估价报告应当由（）签字、盖章。A.注册房地产估价师B.房地产估价机构法定代表人C.注册房地产估价师及房地产估价机构法定代表人D.任意两名估价师26.住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的（）和更新、改造的资金。A.大修B.中修C.维护D.日常养护27.商品房在销售时，购房者与售房单位应当签定有关维修资金缴交约定。购房者应当按照商品住宅（）的一定比例缴交维修资金。A.建安成本B.购房款C.基准地价D.评估价格28.物业管理企业是由业主大会选聘的，具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的（）。A.行政机关B.事业单位C.经济组织D.社会团体29.业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权（）以上通过。A.1/2B.1/3C.2/3D.100%30.制定和修改业主公约、业主大会议事规则，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权（）以上通过。A.1/2B.1/3C.2/3D.100%31.房地产税收中，以房屋所有权发生转移为征税前提的税种是（）。A.房产税B.城镇土地使用税C.契税D.耕地占用税32.下列关于契税计税依据的说法，错误的是（）。A.国有土地使用权出让，计税依据为成交价格B.土地使用权出售，计税依据为成交价格C.房屋买卖，计税依据为成交价格D.土地使用权赠与，计税依据为评估价格33.土地增值税的纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和（）。A.无形资产收入B.其他收入C.股票收入D.债券收入34.计算土地增值税时，房地产开发费用扣除的计算方式，对于利息支出凡能按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的（）以内计算扣除。A.5%B.10%C.15%D.20%35.房产税依照房产原值一次减除（）后的余值计算缴纳。A.10%—30%B.20%—40%C.30%—50%D.10%—20%36.耕地占用税实行（）。A.比例税率B.累进税率C.定额税率D.超额累进税率37.职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于（）所有。A.职工个人B.单位C.住房公积金管理中心D.国家38.住房公积金贷款的期限最长不超过（）年。A.20B.25C.30D.4039.在住房保障体系中，主要面向中等偏下收入住房困难家庭，具有保障性质的政策性住房是（）。A.廉租住房B.经济适用住房C.公共租赁住房D.商品住房40.房地产估价师在执业过程中，遇到由于委托方提供虚假资料导致估价结果失实的情况，估价师应当（）。A.仍按正常程序出具报告B.在报告中注明并保留意见C.拒绝出具估价报告D.修改资料后出具报告二、多项选择题（共20题，每题1分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对得满分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分；有错选不得分）1.我国房地产法律体系主要包括（）。A.法律B.行政法规C.部门规章D.地方性法规E.规范性文件2.国家实行土地用途管制制度。将土地分为（）。A.农用地B.建设用地C.未利用地D.工业用地E.商业用地3.下列建设用地，可以由县级以上人民政府依法批准划拨的有（）。A.国家机关用地和军事用地B.城市基础设施用地和公益事业用地C.国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地D.商品住宅用地E.商业服务用地4.建设用地使用权出让，可以采取（）等方式。A.拍卖B.招标C.挂牌D.协议E.划拨5.根据《城市房地产开发经营管理条例》，确定房地产开发项目的原则包括（）。A.坚持经济效益B.坚持社会效益C.坚持环境效益D.统筹规划E.合理布局6.房地产开发企业销售商品房时，需向买受人提供（）。A.《住宅质量保证书》B.《住宅使用说明书》C.《商品房预售许可证》D.土地使用权证书E.建设工程规划许可证7.商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以（）。A.要求退房B.要求另行委托检测C.要求开发商赔偿D.向工程质量监督机构申请重新核验E.直接向法院起诉8.房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。其他合法方式包括（）。A.以房地产作价入股B.企业被收购、兼并，房地产转移给新的权利人C.以房地产抵债D.房地产继承E.房地产租赁9.不得抵押的房地产包括（）。A.权属有争议的房地产B.用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产C.列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的建筑物D.已依法公告列入拆迁范围的房地产E.被依法查封的房地产10.房屋租赁合同中，承租人的主要义务有（）。A.按约定支付租金B.按约定用途使用房屋C.爱护房屋D.未经出租人同意不得转租E.租赁期满返还房屋11.房地产经纪人员在执业活动中，禁止的行为有（）。A.签订虚假合同B.在两个以上房地产经纪机构执业C.以个人名义承接业务D.收取合同约定以外的费用E.隐瞒重要事实12.房地产估价报告应当包括（）。A.致估价委托人函B.注册房地产估价师声明C.估价假设和限制条件D.估价结果报告E.估价技术报告13.业主在物业管理活动中，享有（）权利。A.按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务B.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议C.提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议D.参加业主大会会议，行使投票权E.监督业主委员会的工作14.下列关于房地产税收的说法，正确的有（）。A.房产税按年征收，分期缴纳B.城镇土地使用税按实际占用面积征收C.耕地占用税在耕地被占用时一次性征收D.土地增值税实行四级超率累进税率E.契税由承受方缴纳15.计算土地增值税扣除项目金额时，房地产开发成本包括（）。A.土地征用及拆迁补偿费B.前期工程费C.建筑安装工程费D.基础设施费E.开发间接费用16.住房公积金的缴存基数是职工本人上一年度月平均工资，缴存基数上限为当地职工上一年度月平均工资的（）倍，下限为当地职工最低工资标准。A.2B.3C.4D.5E.617.住房公积金贷款的特点包括（）。A.政策性B.利率低C.期限长D.专项用于购房E.只能向公积金管理中心申请18.城镇住房保障的方式主要包括（）。A.廉租住房B.经济适用住房C.公共租赁住房D.限价商品住房E.商品房19.房地产估价师注册条件包括（）。A.取得执业资格B.达到继续教育标准C.受聘于房地产估价机构D.具有完全民事行为能力E.刑事处罚尚未执行完毕20.房地产开发企业资质等级分为（）。A.一级B.二级C.三级D.四级E.暂定三、判断题（共20题，每题0.5分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑相应的选项，正确的选“A”，错误的选“B”）1.中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。（）2.农村集体土地可以不经征收直接用于房地产开发。（）3.土地使用权出让金应当全部上缴财政，列入预算，用于城市基础设施建设和土地开发。（）4.建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。（）5.暂时不能开工的建设用地，超过一年未动工开发的，必须无偿收回土地使用权。（）6.房地产开发企业分期开发房地产的，分期投资额应当与项目规模相适应，并按照土地使用权出让合同的约定，按期投入资金，用于项目建设。（）7.商品房预售必须持有建设工程规划许可证。（）8.房地产广告中可以含有升值或者投资回报的承诺。（）9.房地产转让时，土地使用权、房屋所有权必须同时转让。（）10.以依法取得的房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押。（）11.共有房地产抵押时，只需共有人之一同意即可。（）12.房屋租赁合同终止，承租人应当及时返还房屋，但有权要求出租人返还已支付的租金。（）13.房地产中介服务机构在代理销售商品房时，可以收取佣金以外的其他费用。（）14.注册房地产估价师变更执业机构的，应当办理变更注册手续。（）15.商品房售后维修资金属于业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。（）16.物业管理企业可以将物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人。（）17.契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。（）18.土地增值税的扣除项目中，加计扣除费用适用于所有房地产转让项目。（）19.职工在离职、退休或完全丧失劳动能力时，可以提取住房公积金账户内的存储余额。（）20.房地产估价师在估价报告中使用虚假信息，情节严重的，将被吊销注册证书。（）四、综合分析题（共2大题，每大题包含5小题，每小题2分。每小题的备选答案中有一个或多个符合题意。全部选对得满分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分；有错选不得分）（一）某市A房地产开发公司于2024年1月通过出让方式取得一宗住宅用地，土地使用权出让年限为70年，出让金为20000万元。A公司计划开发建设一大型住宅小区“阳光花园”，项目总投资额为50000万元。2024年3月，A公司取得了建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。2024年5月，A公司投入开发资金12000万元，并取得了《商品房预售许可证》。随后，A公司委托B房地产经纪公司代理预售商品房。购房者王某于2024年6月购买了该小区的一套住宅，房价款为150万元，合同约定建筑面积为100平方米。王某支付了首付款45万元，其余办理了住房公积金贷款。2025年6月，该小区竣工交付。王某入住后发现，房屋产权登记面积为98平方米。1.A公司取得该宗土地使用权的最高年限为（）年。A.40B.50C.70D.永久2.A公司取得《商品房预售许可证》必须具备的条件包括（）。A.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书B.持有建设工程规划许可证和施工许可证C.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上D.已经确定施工进度和竣工交付日期3.关于B房地产经纪公司代理预售的行为，下列说法正确的有（）。A.B公司应当向买受人出示《商品房预售许可证》B.B公司可以根据委托价格自行决定销售价格C.B公司不得收取佣金以外的其他费用D.B公司应当与买受人签订商品房买卖合同4.王某购买的房屋发生面积误差，处理方式应为（）。A.绝对值误差比为2%，王某无权退房B.绝对值误差比为2%，王某有权退房C.误差面积2平方米对应的房价款应由A公司返还给王某D.误差面积2平方米对应的房价款应由王某补足给A公司5.王某申请住房公积金贷款，需满足的条件包括（）。A.王某具有稳定的职业和收入B.王某已按规定支付了首付款C.王某同意以所购住房作抵押D.王某的住房公积金缴存余额达到规定标准（二）李某拥有一套位于市中心的商铺，房产原值为200万元。2025年1月，李某将该商铺出租给张某，月租金收入为1.5万元，租期为2年。2025年6月，李某因急需资金，将该商铺抵押给银行，贷款100万元，并办理了抵押登记。2025年10月，李某将该商铺转让给赵某，转让价格为300万元（不含增值税）。已知该地区规定的房产税扣除比例为30%，契税税率为3%。1.2025年1月至5月，李某应缴纳的房产税为（）元。A.16800B.5600C.7500D.90002.李某将商铺抵押给银行，下列说法正确的有（）。A.抵押期间，李某仍拥有商铺的使用权B.抵押期间，李某未经银行同意不得转让商铺C.抵押权自登记时设立D.抵押合同签订后，抵押权即设立3.关于李某与张某的租赁关系，下列说法正确的有（）。A.“买卖不破租赁”，李某转让商铺后，租赁合同对赵某继续有效B.李某转让商铺前，应当提前通知张某C.张某在同等条件下有优先购买权D.李某转让商铺后，张某必须与赵某重新签订租赁合同4.李某转让该商铺应缴纳的土地增值税，扣除项目金额包括（）。A.取得土地使用权所支付的金额B.房地产开发成本C.与转让房地产有关的税金D.旧房及建筑物的评估价格5.赵某购买该商铺时，应缴纳的契税为（）万元。A.6B.9C.3D.4.5参考答案及详细解析一、单项选择题1.【答案】A【解析】《宪法》第十条规定：“城市的土地属于国家所有。”这是土地管理中最根本的法律依据。2.【答案】A【解析】不动产物权以登记为公示方法，不经登记，不发生物权变动的效力，这是物权公示原则的体现。3.【答案】D【解析】根据《土地管理法》第四十五条，征收基本农田、基本农田以外的耕地超过三十五公顷的、其他土地超过七十公顷的，由国务院批准。4.【答案】A【解析】商业用地的最高出让年限为40年，出让合同约定的年限即为受让方获得的年限。5.【答案】B【解析】《民法典》第三百五十九条规定：住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。6.【答案】B【解析】根据《城市房地产管理法》第四十条，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当由受让方办理土地使用权出让手续。7.【答案】B【解析】用地性质变更属于规划条件的重大变更，需收回原建设用地规划许可证，重新核发。8.【答案】B【解析】根据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。9.【答案】C【解析】满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。10.【答案】A【解析】根据国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知，保障性住房和普通商品住房项目最低资本金比例为20%，其他项目为30%或35%。11.【答案】D【解析】设立房地产开发企业，除符合企业设立条件外，还应当有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员和2名以上持有资格证书的专职会计人员。注意题目问的是“还应当具备”，且选项中A、B、C均为具体数字要求，D是通用要求。实际上，A、B、C都是具体条件。但本题中，最核心的特征是“有固定的经营场所”是设立任何企业的基本条件，而B、C是针对房地产的特殊条件。在考试中，通常考察具体人数。此处根据最新《城市房地产开发经营管理条例》，重点考察B和C。但选项D是通用法律要求。若为单选，通常考察最典型的特征。此处可能存在多选干扰，但在单选中，B、C常作为干扰。最准确的描述应包含B和C。但若必须选一个，题目可能考察“有固定的经营场所”作为区别于无照经营的界限。或者题目考察注册资本（旧法有100万要求，新法已取消）。鉴于选项，B和C是硬性规定。若题目允许多选则选BC。若为单选，此题设计有瑕疵。但根据常见考点，B和C常被提及。若必须选，建议选D作为通用法律基础，或者理解为题目考察的是除“有关法律、行政法规规定的企业设立条件”之外的额外条件。B和C是额外条件。假设题目允许多选，但此处为单选，可能考察“有固定的经营场所”这一隐含基础。修正：根据最新法规，设立条件主要是专业技术人员和会计人员。若为单选，题目可能不严谨。在考试模拟中，选择最典型的行业特征，B和C是核心。但单选只能选一个。可能题目意在考察D（通用条件）。注：本题在严格考试中可能不出现，若出现，建议选D作为最稳妥的通用法律要求，或B作为最典型的行业特征。（注：此题在模拟卷中，为符合单选格式，建议选择D作为通用合规性要求，或者题目实际意图是考察B，因B是核心技术人员要求）。更正：历年真题中，常考察B和C的具体人数。此处单选，可能题目意在考察“有固定的经营场所”。让我们选择D。12.【答案】D【解析】商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或建筑面积计价。13.【答案】B【解析】《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。14.【答案】A【解析】面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。若不退房，产权登记面积大于合同约定面积时，3%以内部分由买受人补足；超出3%部分由房地产开发企业承担。15.【答案】C【解析】房地产开发企业应当在商品房交付使用前，委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，并向房地产主管部门提供商品房面积实测数据。16.【答案】B【解析】权属有争议的房地产不得转让。17.【答案】B【解析】城市房地产抵押后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。18.【答案】C【解析】预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给银行作为偿还贷款履行担保的行为。该商品房必须符合商品房预售条件。19.【答案】B【解析】《民法典》第七百零五条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。20.【答案】B【解析】因修缮房屋影响承租人使用的，出租人应当相应减少租金或者延长租期。21.【答案】C【解析】商品房预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。22.【答案】A【解析】房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构。23.【答案】C【解析】注册房地产估价师有效期为3年。24.【答案】A【解析】注册有效期满需继续执业的，应在有效期届满30日前申请延续注册。25.【答案】C【解析】房地产估价报告应当由注册房地产估价师签字、盖章，并加盖房地产估价机构公章。26.【答案】A【解析】住宅专项维修资金是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新和改造。27.【答案】B【解析】购房者应当按照商品住宅购房款的2%—3%缴交维修资金。28.【答案】C【解析】物业管理企业是具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的经济组织。29.【答案】A【解析】业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。30.【答案】A【解析】制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。注意：题目问的是“与会业主”还是“全体业主”？旧条例规定是全体业主2/3，民法典及新规解释中，一般事项为与会业主1/2，重大事项为与会业主2/3。但《物业管理条例》原规定是“全体业主”。根据现行考试标准，通常参考《民法典》第278条，重大事项需“专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决...经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意”。此处按旧版《物业管理条例》考点，常考“全体业主2/3”。若按新《民法典》，则是“参与表决双过半（前提是参会双三分之二）”。鉴于题目选项，若为“全体业主”则选A或C。若为“与会业主”，则选A。修正：考试通常紧跟最新法条，但教材更新滞后。本题若按教材（旧条例），选C（针对全体业主）。若按新《民法典》，重大事项需“参会双2/3，同意双1/2”。但题目问的是“全体业主”，显然是旧法逻辑。按旧法逻辑选C（2/3），但题目写的是“与会业主”，如果是与会业主，一般事项是1/2。此处题目描述可能有歧义。标准答案倾向：针对制定公约，旧法是全体业主2/3。新法是参会双2/3，同意双1/2。若题目问“与会业主”，且选项有1/2，可能指新法下的同意比例。为符合经典考题模式，假设考察旧条例：旧条例第12条：制定和修改业主公约、业主大会议事规则...应当经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。题目问“与会业主”与旧法不符。若考察新《民法典》：需参会2/3，同意1/2。题目问“与会业主...通过”，若指同意比例，则选A（1/2）。本题按新《民法典》精神，选A。31.【答案】C【解析】契税是在土地、房屋权属发生转移时，向承受方征收的一种税。32.【答案】D【解析】土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。33.【答案】B【解析】收入包括货币收入、实物收入和其他收入。34.【答案】A【解析】其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的5%以内计算扣除。35.【答案】A【解析】房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。36.【答案】C【解析】耕地占用税实行定额税率。37.【答案】A【解析】职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有。38.【答案】C【解析】住房公积金贷款的期限最长不超过30年。39.【答案】C【解析】公共租赁住房主要面向中等偏下收入住房困难家庭。40.【答案】C【解析】估价师对于委托方提供虚假资料导致估价失实的，应当拒绝出具估价报告。二、多项选择题1.【答案】ABCD【解析】我国房地产法律体系包括法律、行政法规、部门规章、地方性法规、地方性规章等。E项“规范性文件”通常不作为正式法律体系的层级，但在广义上可算。通常选ABCD。2.【答案】ABC【解析】国家将土地分为农用地、建设用地和未利用地。3.【答案】ABC【解析】D、E项属于经营性用地，必须以出让方式供应。4.【答案】ABCD【解析】出让方式包括拍卖、招标、挂牌、协议。商业、旅游等经营性用地必须招拍挂，其他可以协议。5.【答案】BCD【解析】确定房地产开发项目，应当坚持经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。6.【答案】AB【解析】房地产开发企业销售商品房时，需向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。7.【答案】ABCE【解析】买受人认为主体结构质量不合格的，可以要求退房、另行委托检测、要求赔偿、向质量监督机构申请重新核验、向法院起诉。8.【答案】ABC【解析】其他合法方式包括以房地产作价入股、企业被收购兼并、以房地产抵债。D项继承属于单独的转让方式，E项租赁不转移所有权。9.【答案】ABCDE【解析】权属争议、公共福利、文物保护、拆迁范围、依法查封的房地产均不得抵押。10.【答案】ABCDE【解析】承租人义务包括支付租金、按约定使用、爱护房屋、未经同意不得转租、期满返还。11.【答案】ABCDE【解析】ABCD均为明确禁止的行为。E项隐瞒重要事实也是禁止的。12.【答案】ABCDE【解析】估价报告应包含致函、声明、假设限制、结果报告、技术报告。13.【答案】ABCDE【解析】业主享有接受服务、提议开会、提建议、投票权、监督委员会等权利。14.【答案】ABCDE【解析】A项房产税按年征收分期缴纳；B项城镇土地使用税按面积；C项耕地占用税一次性；D项土地增值税四级超率累进；E项契税由承受方缴纳。全对。15.【答案】ABCDE【解析】房地产开发成本包括土地征用拆迁费、前期工程费、建安工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费。16.【答案】B【解析】缴存基数上限为当地职工月平均工资的3倍。17.【答案】ABCD【解析】公积金贷款具有政策性、利率低、期限长、专款专用等特点。E项说法太绝对，虽然通常只能向公积金中心申请，但委托贷款模式涉及银行。18.【答案】ABCD【解析】城镇住房保障方式包括廉租房、经适房、公租房、限价房。19.【答案】ABCD【解析】注册条件包括取得资格、继续教育、受聘机构、完全民事行为能力。E项刑事处罚未执行完毕不得注册。20.【答案】ABCDE【解析】资质分为一、二、三、四级和暂定。三、判断题1.【答案】A【解析】正确。2.【答案】B【解析】农村集体土地必须经征收转为国有后，方可用于房地产开发。