2026房地产交易制度政策模拟考场测试题及答案

2026房地产交易制度政策模拟考场测试题及答案一、单项选择题（共40题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意）1.根据《中华人民共和国民法典》规定，建设用地使用权自（）时设立。A.土地使用权出让合同签订B.支付全部土地使用权出让金C.登记D.取得建设用地使用权证书2.2026年最新政策导向下，对于房地产开发企业土地增值税的清算管理，主管税务机关可依据纳税人的（）情况，确定是否进行清算。A.预售收入B.销售许可证C.项目立项D.销售进度3.在房地产交易活动中，下列行为属于房地产转让的是（）。A.房地产抵押B.房地产租赁C.房地产赠与D.房地产典当4.商品房预售实行许可制度。房地产开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，并取得（）。A.《商品房预售许可证》B.《商品房销售许可证》C.《商品房外销许可证》D.《商品房交付使用证》5.下列关于房地产广告的表述中，不符合规定的是（）。A.房地产广告必须真实、合法、科学、准确B.房地产广告中可以含有升值承诺C.房地产广告中涉及交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，应当在广告中表示清楚D.房地产广告中不得利用其他项目的形象、效果作为本项目的效果6.根据《城市房地产管理法》，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金（）以下的土地闲置费。A.10%B.15%C.20%D.25%7.房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋（）。A.属于抵押财产B.不属于抵押财产C.一律属于抵押财产D.由抵押权人决定是否属于抵押财产8.住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。在业主大会成立前，维修资金由（）代管。A.房地产开发企业B.物业服务企业C.房地产行政主管部门D.社区居民委员会9.契税的纳税义务发生时间是纳税人签订土地、房屋权属转移合同的（）。A.当日B.次日C.7日内D.10日内10.下列房地产中，不得设定抵押的是（）。A.通过出让方式取得的土地使用权B.通过划拨方式取得的土地使用权C.权属有争议的房地产D.已出租的房地产11.房地产估价师注册有效期为（）年。A.2B.3C.4D.512.商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求（）。A.解除合同B.撤销合同C.变更合同D.宣告合同无效13.房地产中介服务机构在代理销售商品房时，必须出示（）。A.营业执照B.土地使用权证C.建设工程规划许可证D.《商品房销售委托书》14.下列关于房屋租赁的表述中，错误的是（）。A.共有房屋出租时，在同等条件下，其他共有人有优先承租权B.租赁期限内，房屋所有权人转让房屋的，原租赁合同继续有效C.承租人在租赁期限内，经出租人同意，可以将承租房屋转租D.承租人如要改变房屋用途，必须征得出租人同意，但无需办理相关手续15.土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前（）申请续期。A.6个月B.1年C.2年D.3年16.房地产开发企业销售商品房时，如果采用按套内建筑面积计价，购房者所支付的房价款中（）。A.包含公共建筑面积的价款B.不包含公共建筑面积的价款C.包含部分公共建筑面积的价款D.由买卖双方协商确定是否包含17.根据《民法典》，债权人领取提存物的权利，自提存之日起（）年内不行使而消灭，提存物扣除提存费用后归国家所有。A.1B.3C.5D.2018.房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以（）为基础，参照当地的市场价格进行评估。A.基准地价B.标定地价C.各类房屋的重置价格D.以上都是19.下列税费中，不属于房地产交易环节应缴纳的税费是（）。A.印花税B.城镇土地使用税C.个人所得税D.土地增值税20.在房地产拍卖中，拍卖标的的底价通常由（）确定。A.拍卖行B.人民法院C.委托人D.竞买人21.2026年政策模拟中，对于购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，契税税率减按（）征收。A.1%B.1.5%C.2%D.3%22.房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供（）。A.《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》B.《商品房预售许可证》C.《竣工验收合格证明》D.《土地使用权证》23.下列关于房地产权属登记的表述中，正确的是（）。A.房屋所有权人与该房屋占用的土地使用权人必须一致B.房屋所有权人与该房屋占用的土地使用权人可以不一致C.房地产权属登记是权利生效的唯一要件D.房地产权属登记具有公信力，但不具有公示力24.以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按规定办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定（）。A.缴纳土地使用权出让金B.缴纳土地补偿费C.缴纳安置补助费D.缴纳耕地占用税25.房地产开发企业资质按照企业条件分为一、二、三、四等四个资质等级，其中（）资质等级最低。A.一级B.二级C.三级D.四级26.下列文件中，属于办理房屋权属登记的必经文件是（）。A.土地使用权出让合同B.建设工程施工合同C.房屋买卖合同D.商品房预售许可证27.房地产抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押物，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。这体现了抵押权的（）。A.追及性B.不可分性C.物上代位性D.优先受偿性28.个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，（）个人所得税。A.免征B.减半征收C.全额征收D.暂缓征收29.房地产开发企业不得（）。A.分期开发房地产B.超规划面积建设C.预售已抵押的商品房（但需告知）D.在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人30.下列关于不动产登记簿的表述，错误的是（）。A.不动产登记簿由不动产登记机构管理B.不动产登记簿应当记载自然状况、权属状况等事项C.不动产登记簿记载的事项与权利证书不一致的，以权利证书为准D.不动产以不动产登记簿为物权归属和内容的根据31.在房地产交易中，若一方当事人以欺诈、胁迫等手段使对方在违背真实意思的情况下订立合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构（）。A.撤销合同B.解除合同C.宣告合同无效D.变更合同32.房屋租赁合同续签，租赁期限续订超过（）年的，应当采用书面形式。A.3B.5C.6D.2033.下列关于商品房预售资金的表述中，正确的是（）。A.全部由开发商自由支配B.全部用于工程建设C.重点监管资金必须用于工程建设D.无需监管34.房地产估价机构资质有效期届满，房地产估价机构需要继续从事房地产估价活动的，应当在资质有效期届满（）前提出资质延续申请。A.30日B.60日C.3个月D.6个月35.下列关于房屋买卖合同中定金的表述，错误的是（）。A.定金合同自实际交付定金时成立B.定金的数额不得超过主合同标的额的20%C.因不可抗力导致合同不能履行的，不适用定金罚则D.收受定金的一方违约，应当双倍返还定金，且不退还定金本金36.住宅室内装饰装修管理办法规定，装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：（）。A.变动建筑主体和承重结构B.搭建建筑物、构筑物C.改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗D.以上都是37.房地产经纪人员在提供居间服务时，对于（）情况，应当如实告知。A.房屋的权属状况B.房屋的抵押情况C.房屋的租赁情况D.以上都是38.下列关于建设用地使用权续期的表述，正确的是（）。A.住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期B.非住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期C.住宅建设用地使用权期间届满的，需申请续期D.建设用地使用权期间届满后，土地由国家无偿收回39.房地产测绘成果主要包括（）。A.房产分丘平面图B.房产分户平面图C.房产分层分户平面图D.以上都是40.2026年模拟政策中，为支持合理住房需求，对于居民换购住房，在一定期限内（）个人所得税。A.免征B.减征C.退税D.缓征二、多项选择题（共20题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，全部选对得2分，少选且无错选得0.5分，有错选不得分）41.房地产交易的主要形式包括（）。A.房地产转让B.房地产抵押C.房地产租赁D.房地产赠与E.房地产继承42.根据《民法典》，下列财产不得抵押的有（）。A.土地所有权B.宅基地使用权C.依法被查封的财产D.所有权、使用权不明或者有争议的财产E.学校、幼儿园的教育设施43.房地产转让合同应当载明的主要条款包括（）。A.双方当事人的姓名或者名称、住所B.房地产权属证书名称和编号C.房地产坐落位置、面积、四至界限D.土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限E.房地产的用途或使用性质44.下列情形中，可能导致商品房买卖合同无效的有（）。A.开发企业未取得商品房预售许可证明B.开发企业故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实C.开发企业故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实D.商品房买卖合同订立后，开发企业未告知买受人又将该房屋抵押给第三人E.房屋面积误差比绝对值超过3%45.下列关于房地产面积测算的表述中，正确的有（）。A.房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积B.楼梯面积按自然层水平投影面积计算C.挑廊、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算D.未封闭的阳台按其外围水平投影面积的一半计算E.与房屋相连的有柱走廊，按其柱的外围水平投影面积计算46.房地产开发企业在销售商品房时，应缴纳的税费主要包括（）。A.增值税B.城市维护建设税C.教育费附加D.土地增值税E.企业所得税47.申请房屋权属登记时，申请人应当提交的材料包括（）。A.登记申请书B.申请人身份证明C.房屋权属证书D.证明房屋权属发生转移的材料E.其他必要材料48.下列关于房地产抵押的表述中，正确的有（）。A.房地产抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时抵押B.以共有的房地产抵押的，必须经其他共有人书面同意C.预购的商品房可以抵押D.抵押人可以将同一房地产多次抵押E.抵押权人有权要求抵押人采取措施防止抵押物价值减少49.土地增值税的扣除项目包括（）。A.取得土地使用权所支付的金额B.房地产开发成本C.房地产开发费用D.与转让房地产有关的税金E.财政部规定的其他扣除项目50.房地产经纪人员在执业活动中，禁止的行为包括（）。A.索取合同约定以外的酬金或其他财物B.利用工作之便，倒手炒卖房号C.在非注册地执业D.隐瞒重要事实或提供虚假情况E.采取胁迫、欺诈等手段促成交易51.下列关于房屋租赁的表述中，正确的有（）。A.房屋租赁期限不得超过20年B.租赁期间，房屋维修责任由出租人承担C.承租人逾期不迁出房屋的，出租人有权强行收回房屋D.出租人出卖租赁房屋的，应在合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权E.房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同52.房地产估价师注册条件包括（）。A.取得执业资格B.达到继续教育标准C.受聘于一个具有资质的房地产估价机构D.具有完全民事行为能力E.刑事处罚执行完毕满5年53.下列关于房地产广告的表述中，符合规定的有（）。A.可以含有风水、占卜等封建迷信内容B.涉及贷款服务的，应当载明提供贷款的银行名称及贷款额度、期限C.涉及物业管理内容的，应当符合物业管理规定D.可以使用建筑设计效果图，但需在图中注明E.不得出现融资或者变相融资的内容54.下列情形中，需要缴纳土地增值税的有（）。A.出让国有土地使用权B.转让国有土地使用权C.房地产交换D.继承房地产E.赠与直系亲属的房地产55.房地产开发企业设立的程序包括（）。A.工商登记B.资质备案C.税务登记D.土地使用权登记E.规划设计审批56.下列关于商品房交付使用的表述中，正确的有（）。A.房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人B.商品房交付时，必须提供《住宅质量保证书》C.商品房交付时，必须提供《住宅使用说明书》D.因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人可以请求解除合同E.房屋交付后，质量问题由买受人自行承担57.申请商品房预售许可，应当提交的材料包括（）。A.商品房预售许可申请表B.开发企业的《营业执照》和资质证书C.土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证D.投入资金达到工程建设总投资25%以上的证明E.商品房预售方案58.下列关于不动产登记的表述中，正确的有（）。A.不动产登记以不动产单元为基本单位进行B.不动产登记簿应当永久保存C.不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明D.不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取E.因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请59.房地产交易制度政策中，对于“刚需”支持政策通常包括（）。A.降低首付款比例B.降低贷款利率C.减免契税D.提供购房补贴E.取消限购60.下列关于房地产中介服务机构的表述中，正确的有（）。A.应当设立固定的服务场所B.应当有规定数量的财产C.应当有规定数量的专业人员D.可以设立分支机构E.分支机构应当独立核算三、判断题（共20题，每题0.5分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑相应的代码，正确的选“A”，错误的选“B”）61.建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。（）62.商品房预售人应当在签订商品房预售合同之日起30日内，向商品房所在地县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理商品房预售合同备案手续。（）63.房屋租赁期间，因修缮房屋影响承租人使用的，出租人应当相应减少租金或者延长租赁期。（）64.房地产抵押合同是以债务的履行为目的的合同，属于从合同。（）65.契税的纳税人是承受土地、房屋权属的单位和个人。（）66.房地产开发企业可以在未取得商品房预售许可证的情况下，进行内部认购，但不得收取任何形式的预订款性质的费用。（）67.共有房地产在未经其他共有人书面同意的情况下，不得转让。（）68.房地产估价师可以同时在两个或两个以上房地产估价机构执业。（）69.房屋买卖合同签订后，房屋所有权即发生转移。（）70.土地增值税实行四级超率累进税率。（）71.房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。（）72.住宅专项维修资金的使用，只需经物业服务企业同意即可。（）73.以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，可以不办理土地使用权出让手续，但转让方应当按照规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。（）74.房地产抵押权实现时，抵押物处分所得价款，必须先支付处分抵押物的费用，再偿还抵押权人的债权。（）75.商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者按建筑面积计价。（）76.承租人在租赁房屋死亡，与其共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。（）77.房地产经纪人员提供虚假信息，给当事人造成损失的，由经纪人员承担赔偿责任，其所在的经纪机构不承担连带责任。（）78.不动产登记机构不得要求对不动产进行评估。（）79.个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米以上的，减按1%的税率征收契税。（）80.房地产开发企业应当在商品住宅交付使用时，向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这是法定义务。（）四、综合分析题（共2大题，每大题10分。每小题有若干备选答案，全部选对得满分，少选且无错选得相应分值，有错选不得分）（一）张某于2024年1月1日通过贷款方式购买了一套位于市中心的新建商品住宅，建筑面积为100平方米，单价为30000元/平方米，总价300万元。张某支付了首付款90万元，剩余210万元办理了银行按揭贷款。该住宅所在小区容积率为3.0，绿地率为35%。2026年5月，张某因工作调动欲将该住宅转让给李某，转让价格为400万元。已知该地区契税税率为3%，增值税及附加征收率为5.3%，个人所得税率为20%，印花税率为0.05%。假设张某购入时支付了相关税费共计5万元，且无法提供完整原值凭证（假设适用核定征收，征收率为转让收入的1%）。为简化计算，假设不考虑土地增值税及利息支出等其他复杂因素。81.张某在购买该商品房时，申请办理不动产登记，登记事项中不包括（）。A.房屋所有权人B.房屋性质C.土地使用权期限D.房屋市场评估价格82.张某在转让该房屋给李某时，应当缴纳的税费包括（）。A.增值税B.城市维护建设税C.契税D.个人所得税83.李某作为买方，在此次交易中需要缴纳的税费为（）。A.契税：400×B.印花税：400×C.个人所得税：(400D.土地增值税84.若张某持有该住房满2年不足5年，根据现行政策模拟，其转让环节涉及的增值税计算公式为（）。A.(B.400C.(D.40085.假设张某无法提供完整原值凭证，税务机关对其个人所得税实行核定征收，则张某应缴纳的个人所得税为（）。A.(B.400C.(D.(（二）某房地产开发企业A公司于2024年取得一块建设用地使用权，用途为商业，土地使用权年限为40年。2025年，A公司在该地块上开发建设了一栋商业大厦，总建筑面积为20000平方米。2026年1月，该大厦达到预售条件，A公司取得了《商品房预售许可证》。A公司委托B房地产经纪机构代理销售该大厦。B机构指派注册房地产经纪人王某负责具体销售工作。购房者陈某看中了该大厦的一层商铺，建筑面积为200平方米，总价为600万元。陈某与A公司签订了商品房买卖合同，并支付了定金30万元。后因A公司资金链断裂，导致工程停工，无法按期交付房屋。86.该商业大厦土地使用权出让的最高年限为（）年。A.40B.50C.70D.永久87.B房地产经纪机构在代理销售商品房时，必须出示的材料是（）。A.B机构的营业执照B.B机构的资质证书C.A公司的《商品房预售许可证》D.王某的房地产经纪人注册证书88.陈某与A公司签订的商品房买卖合同中，定金数额的约定（）。A.符合法律规定，未超过总价款的20%B.超过了总价款的20%，超过部分无效C.超过了总价款的20%，全部定金条款无效D.定金数额由双方自由约定，无法律限制89.若A公司因自身原因导致无法交付房屋，陈某可以主张的权利包括（）。A.要求解除合同B.要求双倍返还定金C.要求赔偿损失D.要求继续履行合同90.关于该商业大厦的产权登记，下列说法正确的是（）。A.A公司应当在房屋竣工后申请初始登记B.陈某应当在房屋交付后申请转移登记C.商业用房登记时，房屋性质应登记为“商业”D.土地使用权年限应从2026年交付之日起计算五、计算题（共1题，10分。要求列出计算过程，计算结果保留两位小数）91.2026年某房地产公司开发一住宅小区，为普通标准住宅。该项目总收入为50000万元（含税）。取得土地使用权所支付的金额为10000万元。房地产开发成本为15000万元。房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”之和的10%计算。与房地产转让有关的税金（不含增值税）为2200万元。其他扣除项目按国家规定标准计算。请计算：(1)该项目的扣除项目金额合计。(2)该项目的增值额。(3)该项目的增值率。(4)根据土地增值税四级超率累进税率表，确定该项目适用的税率及速算扣除系数。(5)计算应缴纳的土地增值税税额。（注：假设增值税影响已调整，题目中给出的收入和税金均为计算土地增值税的口径。其他扣除项目金额按（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20%计算）参考答案及详细解析一、单项选择题1.【答案】C【解析】根据《民法典》第二百零九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。建设用地使用权属于用益物权，自登记时设立。2.【答案】D【解析】根据土地增值税清算管理相关规定，主管税务机关可依据纳税人的销售进度（如已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上等）确定是否进行清算。3.【答案】C【解析】房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。抵押、租赁、典当不涉及房地产权利主体的完全转移，不属于转让。4.【答案】A【解析】《商品房预售许可证》是进行商品房预售的法定凭证。5.【答案】B【解析】房地产广告中不得含有升值或者由投资回报的承诺，这是为了防止误导消费者，避免虚假宣传。6.【答案】C【解析】《城市房地产管理法》第二十六条规定，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费。7.【答案】B【解析】城市房地产抵押管理办法规定，房地产抵押后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。8.【答案】C【解析】在业主大会成立前，住宅专项维修资金由物业所在地房地产行政主管部门代管。9.【答案】A【解析】契税纳税义务发生时间是纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日。10.【答案】C【解析】权属有争议的房地产不得设定抵押，因为产权不明确，抵押权无法有效设立和实现。11.【答案】B【解析】房地产估价师注册有效期为3年。12.【答案】A【解析】根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人导致合同目的不能实现的，买受人可以请求解除合同。13.【答案】D【解析】中介服务机构代理销售商品房时，必须出示《商品房销售委托书》，以证明代理关系的合法性。14.【答案】D【解析】承租人如要改变房屋用途，必须征得出租人同意，并通常需要依法办理相关手续（如规划报备等），并非无需办理。15.【答案】B【解析】土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期。16.【答案】B【解析】按套内建筑面积计价时，购房者支付的价款仅包含套内建筑面积的价款，公共部位和公用设施分摊建筑面积的建设费用已包含在套内建筑面积单价中，不单独计价，但在合同中需注明分摊面积。17.【答案】C【解析】《民法典》第五百七十四条，债权人领取提存物的权利，自提存之日起五年内不行使而消灭，提存物扣除提存费用后归国家所有。18.【答案】D【解析】房地产价格评估应当以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。19.【答案】B【解析】城镇土地使用税是持有环节的税种，由拥有土地使用权的单位和个人定期缴纳，不属于交易环节一次性缴纳的税费。20.【答案】C【解析】拍卖标的的底价（保留价）通常由委托人（如银行、法院、业主）确定，拍卖行提供专业建议。21.【答案】A【解析】根据契税优惠政策，对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税。22.【答案】A【解析】《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》是法定必须在交付时提供的文件，实行“两书”制度。23.【答案】A【解析】房地产行政管理的基本原则之一是“房地一体”，房屋所有权人与该房屋占用的土地使用权人必须一致。24.【答案】A【解析】划拨土地转让时，需办理出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金，将划拨土地使用权转为出让土地使用权。25.【答案】D【解析】房地产开发企业资质分为一、二、三、四等四个等级，四级为最低资质等级。26.【答案】C【解析】办理房屋权属登记，需要证明权属来源，房屋买卖合同是证明权属转移的关键文件。27.【答案】A【解析】抵押权具有追及性，即抵押物转让后，抵押权人仍可追及物之所在行使其权利。28.【答案】A【解析】个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。29.【答案】D【解析】“一房二卖”是严格禁止的，在未解除前一个合同前，不得将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。30.【答案】C【解析】根据《民法典》，不动产登记簿记载的事项与权利证书不一致的，以不动产登记簿为准，而非权利证书。31.【答案】A【解析】一方以欺诈、胁迫手段使对方违背真实意思订立的合同，受损害方有权请求人民法院或仲裁机构撤销合同。32.【答案】C【解析】租赁期限续订超过6个月的，应当采用书面形式。未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。33.【答案】C【解析】商品房预售资金实行监管制度，全部重点监管资金必须用于确保工程建设，防止烂尾楼风险。34.【答案】A【解析】房地产估价机构资质有效期届满，需要延续的，应当在有效期届满30日前提出申请。35.【答案】D【解析】收受定金的一方违约，应当双倍返还定金。双倍返还定金本身就包含了退还定金本金（1倍）和支付违约金（1倍），表述为“双倍返还定金，且不退还定金本金”在逻辑上是重复且错误的，双倍返还即包含了返还本金。36.【答案】D【解析】变动建筑主体和承重结构、搭建建筑物构筑物、改变住宅外立面等均需经过批准，属于禁止擅自实施的行为。37.【答案】D【解析】房地产经纪人员应当如实告知房屋的权属状况、抵押情况、租赁情况等所有可能影响交易决策的重要信息。38.【答案】A【解析】《民法典》第三百五十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。39.【答案】D【解析】房产分丘平面图、分户平面图、分层分户平面图均属于房地产测绘成果。40.【答案】C【解析】2022年及以后延续的支持政策中，对于居民在2022年10月1日至2025年底前换购住房，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。2026年模拟题通常沿用此类近期热点政策。二、多项选择题41.【答案】ABC【解析】房地产交易的主要形式包括转让、抵押、租赁。赠与和继承属于转让的具体方式或原因，但不是与转让并列的交易基本形式分类。42.【答案】ABCDE【解析】《民法典》第三百九十九条规定，土地所有权、宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权（法律规定可抵押的除外）、依法被查封扣押的财产、所有权使用权不明或有争议的财产、教育设施等公益设施均不得抵押。43.【答案】ABCDE【解析】以上选项均为房地产转让合同应当载明的主要条款。44.【答案】ABC【解析】A、B、C属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定的可导致合同无效的情形。D情形下，买受人有权解除合同并要求赔偿，但合同本身并非自始无效（除非符合欺诈导致撤销）。E情形下，买受人有权解除合同或要求补足，并非直接导致合同无效。45.【答案】ABCDE【解析】以上关于房产面积测算的表述均符合《房产测量规范》的规定。46.【答案】ABCDE【解析】房地产开发企业销售商品房涉及增值税、城建税、教育费附加、土地增值税及企业所得税。47.【答案】ABCDE【解析】申请房屋权属登记需提交登记申请书、申请人身份证明、权属证书（如已有）、证明权属发生转移的材料及其他必要材料。48.【答案】ABCE【解析】A体现了房地一体原则；B体现了共有财产处分规则；C预购商品房抵押是合法的；E体现了抵押权人的保全权。D选项，房地产可以再次抵押，但担保的债权余额不得超过抵押物的价值，简单说“可以多次抵押”在实务中存在限制，需审慎理解，但理论上允许余额抵押。此处严格按教材，通常选ABCE。若D表述为“可将同一房地产多次抵押，且不得超过余额”则可选。在此题库中，通常D视为不严谨或不选。49.【答案】ABCDE【解析】土地增值税扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额、开发成本、开发费用、与转让有关的税金及财政部规定的其他扣除项目（如加计扣除）。50.【答案】ABCDE【解析】以上均为房地产经纪人员在执业中禁止的违规行为。51.【答案】ADE【解析】A正确，最长20年；D正确，承租人优先购买权；E正确，应签订书面合同。B错误，除当事人另有约定外，维修由出租人承担，但小修通常由承租人承担；C错误，出租人无权强行收回，应通过法律途径。52.【答案】ABCD【解析】申请注册需取得资格、受聘于机构、具有完全民事行为能力、达到继续教育标准。E是刑事处罚执行完毕满几年才能注册的具体规定，不是通用条件，且不同刑罚年限不同。53.【答案】BCDE【解析】房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容，A错误。其余均符合规定。54.【答案】BC【解析】土地增值税征税范围包括转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物。出让（一级市场）不征；继承、赠与直系亲属不征。交换属于征税范围。55.【答案】ABC【解析】设立程序主要包括工商登记、资质备案、税务登记。土地使用权登记和规划审批是开发前期的项目手续，非企业设立本身的程序。56.【答案】ABCD【解析】A、B、C为法定要求。D正确，严重影响居住的可以解除。E错误，交付后的质量问题若在保修期内的，由开发商维修。57.【答案】ABCDE【解析】以上均为申请商品房预售许可应当提交的材料。58.【答案】ABCDE【解析】以上关于不动产登记的表述均符合《不动产登记暂行条例》及《民法典》规定。59.【答案】ABCDE【解析】支持“刚需”和改善性需求的政策通常涵盖金融、财税、行政等多方面手段。60.【答案】ABCD【解析】中介机构需有固定场所、规定财产、规定人员，可设分支机构。E分支机构通常不具有独立法人资格，是否独立核算视企业财务制度而定，并非法规强制要求必须独立核算（通常是非独立核算）。三、判断题61.【答案】A【解析】建设用地使用权是用益物权，权利人有权依法处分。62.【答案】A【解析】商品房预售合同应当备案，时限为30日内。63.【答案】A【解析】因修缮影响使用，出租人应相应减租或延租。64.【答案】A【解析】抵押合同是为了担保债务履行而设立的，属于主债务合同的从合同。65.【答案】A【解析】契税由承受方缴纳。66.【答案】B【解析】未取得预售许可证前，不得进行任何形式的预售，包括内部认购，也不得收取预订款性质费用。67.【答案】A【解析】共有财产处分需经全体共有人同意（或占份额三分之二以上的按份共有人同意，但处分通常需全体同意）。68.【答案】B【解析】房地产估价师只能在一个机构执业。69.【答案】B【解析】我国实行物权登记生效主义，合同生效不代表物权转移，需办理登记。70.【答案】B【解析】土地增值税实行四级超率累进税率，不是四级超额累进。71.【答案】A【解析】广告中涉及规划或建设中的设施，应当注明。72.【答案】B【解析】维修资金使用需经业主大会或业主委员会同意，或专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，不能仅由物业企业决定。73.【答案】A【解析】划拨土地转让可不办出让手续，但需上缴土地收益。74.【