2026年上饶市不动产登记中心人员招聘考试备考试题及答案详解

2026年上饶市不动产登记中心人员招聘考试备考试题及答案详解一、单项选择题（本部分共30题，每题1.5分，共45分。每题只有一个正确选项，请将正确选项的代码填入括号内。）1.根据《中华人民共和国民法典》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，发生效力，但法律另有规定的除外。这体现了不动产登记的（）。A.公示公信原则B.属地管辖原则C.一体登记原则D.自愿登记原则2.上饶市不动产登记机构在办理登记时，应当查验申请材料，并就有关登记事项询问申请人。若发现申请登记的不动产存在权属争议，登记机构应当（）。A.予以登记，但在登记簿中注明争议B.不予登记，并书面通知申请人C.暂缓登记，待争议解决后再行办理D.报请上级主管部门裁定3.不动产登记费按照（）收取。A.不动产的面积B.不动产的评估价值比例C.件数D.登记的类型4.根据《不动产登记暂行条例》，属于登记错误情形，当事人可以申请更正登记。权利人不同意更正的，利害关系人可以申请（）。A.异议登记B.预告登记C.变更登记D.注销登记5.不动产单元是权属界线固定封闭、具有独立使用价值的空间。不动产单元编码应当采用（）结构。A.行政区划+街道+宗地+户室B.段位+层级+顺序码C.十八位空间地理坐标编码D.所在地+楼盘名+单元号+房号6.2026年上饶市某房地产开发企业办理首次登记时，需提交的材料中不包括（）。A.不动产登记申请书B.申请人身份证明C.建设工程规划验收合格证明D.购房合同7.下列情形中，不动产登记机构可以办理查封登记的是（）。A.债权人申请，但未提供法院生效法律文书B.人民检察院要求查封，并提供协助执行通知书C.税务机关因征税需要，提供相关通知D.物业公司因业主欠缴物业费申请8.预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起（）内未申请登记的，预告登记失效。A.30日B.60日C.90日D.180日9.共有不动产的登记，应当由（）申请。A.共有人推举的代表人B.共有人分别C.全体共有人共同D.占份额最大的共有人10.上饶市信州区居民王某将房屋赠与给李某，双方申请赠与转移登记，应当提交的契税完税凭证或减免税证明中的税率为（）。A.1%B.1.5%C.3%D.免征11.不动产登记资料包括（）。A.不动产登记簿和原始资料B.仅指不动产登记簿C.仅指权属证书D.仅指申请材料12.权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料。查询不动产登记资料的单位和个人应当对（）保密。A.不动产的具体位置B.不动产的市场价格C.涉及国家秘密、商业秘密和个人隐私的内容D.不动产的建筑结构13.根据《民法典》，住宅建设用地使用权期限届满的，（）。A.自动续期B.需申请续期，批准后续期C.国家无偿收回D.按照当时法律规定处理14.在不动产登记中，关于“房地一体”的原则，下列说法正确的是（）。A.房屋所有权和土地使用权必须主体一致B.房屋和土地可以分别登记给不同主体C.土地使用权随房屋所有权转移而转移，但房屋所有权不一定随土地使用权转移D.只有新建房屋才需要遵循房地一体15.某公司在上饶市经济技术开发区通过出让方式取得一宗工业用地，使用权年限为（）。A.40年B.50年C.70年D.永久16.不动产登记机构应当自受理登记申请之日起（）个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。A.5B.7C.10D.1517.申请不动产登记时，申请人应当对申请材料的真实性负责。若申请人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担（）。A.行政责任B.刑事责任C.民事责任D.行政和刑事责任18.下列哪项不属于不动产登记的类型？（）A.首次登记B.变更登记C.转移登记D.备案登记19.上饶市不动产登记中心在办理业务时，若发现不动产存在查封登记，则（）。A.可以办理转移登记，但需注明查封情况B.可以办理变更登记C.不得办理处分登记，但可办理变更登记D.不得办理除查封外的其他登记20.异议登记申请人在异议登记之日起（）内不起诉，异议登记失效。A.15日B.30日C.60日D.90日21.某小区业主李某发现不动产登记簿上记载的房屋面积比实际面积少了2平方米，李某应申请（）。A.变更登记B.更正登记C.异议登记D.预告登记22.不动产登记簿应当记载的主要事项不包括（）。A.不动产自然状况B.权利状况C.其他相关事项D.不动产评估价格23.因继承或者受遗赠取得不动产权利的，申请人申请登记时，若提交了经公证的材料或者生效的法律文书，不动产登记机构（）。A.可以不予公告B.必须公告15个工作日C.必须公告30天D.只进行形式审查24.下列关于不动产登记簿电子化的说法，错误的是（）。A.不动产登记簿应当采用电子介质B.电子不动产登记簿应当具有唯一、确定的纸质转化形式C.电子登记簿不具备同等法律效力D.永久保存的不动产登记簿应当采用纸质介质25.上饶市某宗地因道路建设需要被征收，土地及地上房屋所有权注销登记应当依据（）办理。A.业主申请B.开发商申请C.人民政府的生效决定书D.街道办事处证明26.在计算不动产相关税费时，若房产原值为100万元，评估价值为200万元，假设契税税率为3%，则应缴纳契税为（）。A.3万元B.6万元C.依据当地具体核定方式计算D.4.5万元27.不动产登记人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，尚不构成犯罪的，依法给予（）。A.罚款B.行政处分C.拘留D.降级28.下列哪项文件是证明不动产物权归属的“金牌证据”？（）A.购房合同B.不动产登记簿C.房屋所有权证（旧版）D.不动产权证书29.办理在建建筑物抵押权登记，抵押物范围为（）。A.整个土地使用权B.已建造完成的建筑物C.土地使用权及在建建筑物D.仅规划许可范围内的建筑物30.上饶市某企业将厂房抵押给银行获得贷款，后企业未按期还款，银行实现抵押权时，申请（）。A.抵押权注销登记B.抵押权转移登记C.抵押权变更登记D.预告登记转本登记二、多项选择题（本部分共15题，每题2分，共30分。每题有两个或两个以上正确选项，不选、多选、少选或错选均不得分。）1.不动产登记遵循的原则包括（）。A.依申请登记原则B.严格依法原则C.方便群众原则D.属地管辖原则2.下列哪些情形下，当事人可以申请不动产注销登记？（）A.不动产灭失的B.权利人放弃不动产权利的C.不动产被依法没收、征收或者收回的D.人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利消灭的3.申请不动产登记，应当提交的材料包括（）。A.登记申请书B.申请人身份证明C.不动产权属来源证明材料D.登记原因证明文件4.关于不动产登记簿的效力，下列说法正确的有（）。A.不动产登记簿是物权归属和内容的根据B.不动产登记簿记载的事项，在证据法上推定为真实C.除有证据证明不动产登记簿确有错误外，不得推翻登记簿记载D.不动产权属证书记载的事项与登记簿不一致的，以不动产权属证书为准5.下列哪些财产可以进行不动产登记？（）A.集体土地所有权B.房屋等建筑物、构筑物所有权C.森林、林木所有权D.耕地、林地、草地等土地承包经营权6.办理不动产登记，申请人可以委托他人办理。代理申请不动产登记的，代理人应当向登记机构提交（）。A.授权委托书B.代理人身份证明C.被代理人身份证明复印件D.公证委托书7.出现下列哪些情形时，不动产登记机构不予登记？（）A.违反法律、行政法规规定的B.存在尚未解决的权属争议的C.申请登记的不动产权利超过规定期限的D.法律、行政法规规定不予登记的其他情形8.预告登记的种类包括（）。A.预售商品房预告登记B.预售商品房抵押权预告登记C.在建建筑物抵押权预告登记D.房屋所有权转移预告登记9.关于上饶市不动产登记便民服务措施，下列说法合理的有（）。A.推进“互联网+不动产登记”B.实现一窗受理、并行办理C.开展延时服务、预约服务D.缩减办理时限至即时办结（除复杂登记外）10.不动产登记资料查询中，利害关系人可以查询的内容包括（）。A.特定不动产的自然状况B.特定不动产的权利状况C.其他权利人的家庭住址D.其他权利人的身份证号11.下列关于宅基地使用权登记的说法，正确的有（）。A.宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利B.宅基地使用权可以依法转让C.宅基地使用权不得抵押D.宅基地使用权登记需经本集体经济组织同意12.在办理不动产转移登记时，若涉及共有财产，需提交（）。A.共有性质证明B.共有人同意转移的证明C.共有份额约定D.全体共有人身份证明13.不动产登记机构在审核登记申请时，主要审核（）。A.申请材料是否齐全B.申请材料形式是否符合要求C.申请登记事项与登记材料记载的是否一致D.申请登记的不动产是否存在权利限制14.下列哪些行为可能导致不动产登记无效？（）A.申请人虚构事实骗取登记B.登记机构工作人员违规操作C.提交虚假材料导致登记错误D.登记事项记载错误但已更正15.关于地役权登记，下列说法正确的有（）。A.地役权自地役权合同生效时设立B.地役权登记对抗善意第三人C.需役地转让时，地役权一并转让D.供役地转让时，地役权对受让人具有约束力三、判断题（本部分共15题，每题1分，共15分。正确的选A，错误的选B。）1.不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。（）2.当事人签订买卖房屋的协议，为保障将来实现物权，可以向登记机构申请预告登记。未经预告登记，该买卖协议无效。（）3.不动产登记机构不得要求对不动产进行评估，不得以年检等名义进行重复登记。（）4.权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记，不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。（）5.异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。（）6.上饶市不动产登记中心在办理跨区县业务时，可以要求申请人分别到两地办理。（）7.建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，无需登记。（）8.因不动产权利人的姓名、名称或者自然状况发生变化申请变更登记的，不需要提交契税完税凭证。（）9.不动产登记费由不动产登记申请人缴纳，但按规定由政府承担的除外。（）10.人民法院查封不动产的，应当通知登记机构办理查封登记，查封期限不得超过三年。（）11.已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。（）12.不动产登记机构工作人员查询不动产登记资料，可以复制登记资料，但不得将资料带离办公场所。（）13.申请登记的事项记载于不动产登记簿后，申请人可以撤回登记申请。（）14.依法利用国家所有的水域、滩涂从事养殖和捕捞的权利，属于不动产登记范畴，应当进行登记。（）15.两个以上法院对同一不动产查封的，不动产登记机构应当为先送达协助执行通知书的法院办理查封登记。（）四、案例分析题（本部分共2大题，每题10分，共20分。）【案例一】2025年10月，上饶市市民张某与某房地产开发商签订了《商品房买卖合同》，购买了一套位于广信区的住宅，总价款120万元。合同签订后，张某支付了首付款40万元，并办理了按揭贷款手续。开发商随后为张某办理了预告登记。2026年1月，该楼盘竣工验收合格。2026年3月，张某发现开发商在未告知的情况下，将该套房屋再次出售给不知情的李某，并高价收取了李某的全款。李某随后要求开发商立即交房并办理产权证。张某得知后，向不动产登记机构提出异议，并主张自己的权利。问题：1.张某办理的预告登记具有什么法律效力？（4分）2.开发商将房屋再次出售给李某的行为是否有效？为什么？（3分）3.张某应当如何维护自己的合法权益？请结合不动产登记相关规定说明。（3分）【案例二】上饶市某公司A拥有一处厂房，并取得了不动产权证书。2025年，公司A因资金周转困难，将该厂房抵押给银行B，贷款500万元，双方签订了抵押合同并办理了抵押登记。2026年，公司A未经银行B同意，擅自将该厂房出租给公司C用于仓储，租赁期限为5年，并一次性收取了租金。后公司A无力偿还银行B的贷款，银行B准备实现抵押权，拍卖该厂房。公司C主张其租赁合同有效，且“买卖不破租赁”，要求继续承租。银行B则认为抵押权在先，租赁权不应阻碍抵押权的实现。问题：1.公司A将已抵押的厂房出租给公司C，该租赁合同是否有效？为什么？（4分）2.银行B实现抵押权时，公司C的租赁权是否受保护？请分析“先抵后租”情形下的处理原则。（3分）3.若公司A在抵押给银行B之前，已将该厂房出租给公司C并办理了租赁备案，结果会有何不同？（3分）五、综合写作题（本部分共1题，共40分。）题目：近年来，上饶市不动产登记中心深入推进“放管服”改革，优化营商环境，在提升登记效率、便民利企方面取得了显著成效。但在实际工作中，仍面临历史遗留问题导致“办证难”、部门间数据共享不畅、部分业务办理流程繁琐等挑战。假设你是上饶市不动产登记中心的一名工作人员，中心领导要求你起草一份《关于进一步深化不动产登记便民利企改革工作的实施方案》（提纲）。要求：1.内容涵盖：指导思想、工作目标、主要任务（包括但不限于解决历史遗留问题、提升登记服务效能、强化信息共享与安全、加强队伍建设等）、保障措施。2.结合上饶市实际情况，提出具体可行的措施。3.条理清晰，逻辑严谨，语言规范，符合公文写作要求。4.字数不少于800字。参考答案及解析一、单项选择题1.A解析：《民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。这体现了不动产登记的公示公信原则，即通过登记向社会公众展示物权状况，并赋予其公信力。2.B解析：《不动产登记暂行条例》第二十二条规定，登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：……（二）存在尚未解决的权属争议的；……。3.C解析：《不动产登记暂行条例》及相关收费标准规定，不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。4.A解析：《民法典》第二百二十条规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。……权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。5.A解析：根据《不动产单元设定与代码编制规则》，不动产单元编码采用行政区划代码+街道（乡、镇）代码+街坊（村、社区）代码+宗地（宗海）特征码+宗地（宗海）权属+宗地（宗海）位置码+定着物特征码+定着物权属+定着物位置码的结构，通常简称为行政区划+宗地+户室等层级结构。6.D解析：房地产开发企业办理首次登记（即初始登记）时，提交的是证明其拥有该不动产权利的合法来源材料，如建设工程规划验收证明、用地证明等。购房合同是业主办理转移登记时提交的材料。7.B解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第九十条规定，人民法院要求不动产登记机构办理查封登记的，应当提交协助执行通知书及工作人员的工作证。人民检察院等其他国家机关依法要求办理查封登记的，参照执行。物业公司无权申请查封。8.C解析：《民法典》第二百二十一条规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。9.C解析：《不动产登记操作规范（试行）》规定，共有不动产的登记，应当由全体共有人共同申请。10.C解析：根据《中华人民共和国契税法》，土地使用权赠与、房屋赠与以及土地使用权交换、房屋交换，以成交价格、交换价格作为计税依据，契税税率为3%-5%，江西省及上饶市通常执行3%的法定税率（具体以当地政策为准，此处选C为最常见法定标准）。注意：房屋赠与通常不享受法定减免。11.A解析：《不动产登记暂行条例》第十四条规定，不动产登记资料包括不动产登记簿等登记结果以及不动产登记申请书、申请人身份材料等登记申请材料。12.C解析：《不动产登记暂行条例》第二十八条规定，查询不动产登记资料的单位和个人应当对国家秘密、商业秘密和个人隐私保密。13.A解析：《民法典》第三百五十九条规定，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。14.A解析：“房地一体”是物权变动的重要原则，即房屋所有权与该房屋占范围内的土地使用权主体必须保持一致。15.B解析：根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，工业用地出让最高年限为50年。16.A解析：《不动产登记暂行条例》第二十条规定，不动产登记机构应当自受理登记申请之日起5个工作日内（不含法定节假日）完成审查。17.C解析：《民法典》第二百二十二条规定，当事人提供虚假材料申请登记，造成他人损害的，应当承担赔偿责任。18.D解析：不动产登记类型主要包括首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等。备案登记通常不是法定的不动产物权登记类型。19.D解析：《不动产登记操作规范》规定，不动产被查封的，未经查封机关同意，不得办理除查封登记外的其他登记。20.A解析：《民法典》第二百二十条第二款规定，异议登记申请人未在异议登记之日起十五日内提起诉讼的，异议登记失效。21.B解析：登记簿记载的事项与实际不符，权利人有权申请更正登记。22.D解析：不动产登记簿主要记载不动产的自然状况（坐落、面积等）、权属状况（权利人、性质等）以及限制提示（查封、异议等）。评估价格不属于法定登记事项，仅在办理某些业务时作为参考附件。23.A解析：《不动产登记操作规范》规定，因继承或者受遗赠申请不动产登记的，若申请人提交了经公证的材料或者生效的法律文书，登记机构可以不予公告。24.C解析：《不动产登记暂行条例》第九条规定，不动产登记簿应当采用电子介质，具有唯一、确定的纸质转化形式，并具备同等法律效力。25.C解析：因征收导致权利消灭的，依据人民政府的生效决定书直接办理注销登记，无需权利人申请。26.B解析：契税的计税依据一般为土地、房屋权属转移时的成交价格。题目中虽未明确说明转移价格，但隐含了转移行为发生，通常以评估价值或成交价为准。此处计算公式为：Ta27.B解析：《不动产登记暂行条例》第三十条规定，不动产登记机构工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。28.B解析：《民法典》第二百一十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。虽然不动产权证书是权利人享有权利的证明，但在证据效力上，登记簿具有最高效力。29.C解析：在建建筑物抵押权登记，抵押范围包括土地使用权及在建建筑物。30.B解析：银行实现抵押权（如拍卖变卖），导致抵押权消灭或转移给买受人，但就抵押权本身而言，随着主债权的清偿或处置，涉及的是抵押权的注销或随所有权转移。此处最直接关联的是处分行为导致权利转移。但更准确地说，银行实现抵押权通常导致抵押权注销。不过，若题目意指银行将债权转让，则为抵押权转移。在此语境下，通常指处分后的权属变化。若指拍卖成交，则涉及所有权转移和抵押权注销。选项中B“抵押权转移登记”常用于债权转让情形。但若理解为“实现抵押权”过程中的登记环节，最接近的常规操作是注销。但鉴于选项设计，若指代债权转让人，则是B。若指代法院拍卖过户，则是所有权转移。修正：银行实现抵押权，通常意味着拍卖，拍卖后，抵押权消灭，需办理抵押权注销登记。但选项中无“实现登记”这一说法。若指代债权转让给资产管理公司，则是转移。本题若按常规题库逻辑，可能指代抵押权随主债权转让。但严格来说，实现抵押权=消灭抵押权。重新审视：此处若选B需假设债权转让；若无选项，则应为注销。但在单选中，若必须选，可能题目隐含“将抵押权转给第三人（如资产管理公司）”。鉴于选项限制，选B作为抵押权变动的常见题型（虽实现通常指消灭）。注：实际考试中若出现类似模糊题，通常考察“抵押权随债权转让而转移”。此处选B。二、多项选择题1.ABCD解析：不动产登记遵循依申请登记原则、严格依法原则、一体登记原则、属地管辖原则、方便群众原则等。2.ABCD解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第二十八条列举了上述四种注销登记情形。3.ABCD解析：均为《不动产登记暂行条例》第十四条规定的必要材料。4.ABC解析：《民法典》第二百一十七条规定，不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。故D错误。5.ABCD解析：《不动产登记暂行条例》第五条规定，下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：（一）集体土地所有权；（二）房屋等建筑物、构筑物所有权；（三）森林、林木所有权；（四）耕地、林地、草地等土地承包经营权；（五）建设用地使用权；（六）宅基地使用权；（七）海域使用权；（八）地役权；（九）抵押权；（十）法律规定需要登记的其他不动产权利。6.AB解析：代理申请需提供授权委托书和代理人身份证明。被代理人身份证明通常需核对原件，但提交复印件即可，公证委托书非必须，除非涉外或特定要求。7.ABCD解析：《不动产登记暂行条例》第二十二条规定了不予登记的情形，包括违反法律、存在权属争议、超期等。8.ABCD解析：预告登记主要包括买卖、抵押等情形，上述选项均属于。9.ABC解析：A、B、C均为当前各地不动产登记改革的典型举措。D项“即时办结”对于复杂的登记（如首次登记、大宗转移）难以实现，通常要求“缩减时限”。10.AB解析：利害关系人有权查询与其有利害关系的不动产的自然状况和权利状况，但无权查询无关的其他权利人的个人隐私信息（如身份证号、家庭住址）。11.ACD解析：宅基地使用权具有身份属性，原则上不得转让、抵押给本集体经济组织以外成员。A、C、D说法符合法律规定。12.AB解析：转移共有财产，需证明共有性质及共有人同意。C、D包含在A、B的审核过程中或属于身份证明范畴，但核心法律文件是A和B。13.ABCD解析：登记机构需进行全面审核，包括材料齐全性、形式合规性、内容一致性以及权利限制状况。14.ABC解析：虚假材料、违规操作导致的登记属于无效登记。D项已更正的，之前的错误状态已被修正，不讨论其效力。15.ABCD解析：《民法典》第三百七十四条、三百七十五条规定，地役权自合同生效时设立（A对）；未经登记，不得对抗善意第三人（B对）；地役权不得单独转让、抵押，随需役地一并转让（C对）；供役地权利人转让时，地役权对受让人具有约束力（D对）。三、判断题1.A解析：《民法典》第二百一十四条。2.B解析：《民法典》第二百二十一条，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。但这并不导致买卖协议本身无效，只是不能发生物权变动。且预告登记是为了保障将来实现物权，不是合同生效的条件。3.A解析：《不动产登记暂行条例》第十五条，禁止强制评估和重复年检。4.A解析：《民法典》第二百二十条。5.A解析：《民法典》第二百二十二条，异议登记不当造成损害的，申请人应赔偿。6.B解析：应当推进通办，不得要求群众异地跑腿。上饶市已推行全市通办等便民措施。7.B解析：车位、车库的归属虽由当事人约定，但约定后若发生物权设立、变更、转让，应当依法登记。车位所有权属于不动产，应当登记。8.A解析：变更登记（如姓名、面积变化）不涉及权属转移，一般不涉及契税，无需提交契税完税凭证。9.A解析：登记费原则上由申请人缴纳，但政府有特殊政策（如小微企业减免、政府购买服务等）的除外。10.A解析：最高人民法院相关司法解释规定，查封期限最长不得超过三年。11.A解析：宅基地使用权发生变动，应及时办理登记。12.A解析：资料安全管理制度要求，不得将原始资料带离。13.B解析：登记事项一旦记载于登记簿，即产生物权效力，申请已审核通过，不得撤回。14.A解析：使用水域、滩涂从事养殖和捕捞的权利（养殖权、捕捞权）虽有特殊性，但涉及不动产用益物权，相关法律明确应登记发证。15.A解析：执行中的协助执行原则，先查封者享有优先处置权。四、案例分析题【案例一】1.张某办理的预告登记具有排除处分、保障物权实现的效力。解析：根据《民法典》第二百二十一条，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。这意味着开发商在预告登记有效期内，擅自将房屋出售给李某的行为，无法产生物权变动的效果，李某无法取得房屋所有权。2.开发商将房屋再次出售给李某的行为不发生物权效力。解析：虽然买卖合同可能有效（合同效力独立），但由于张某已经办理了预告登记，且未失效，开发商未经张某同意处分该房产，该处分行为（即给李某办理所有权转移）在法律上无法发生效力。李某无法取得房屋所有权。3.张某应当继续履行合同，要求开发商办理过户登记，并可追究开发商的违约责任。解析：张某可以依据预告登记的排他效力，要求登记机构拒绝为李某办理登记。同时，张某可以基于《商品房买卖合同》要求开发商履行交房和办证义务。若造成损失，可要求赔偿。若预告登记即将到期，应及时申请本登记。【案例二】1.该租赁合同有效。解析：根据《民法典》规定，抵押人将已抵押的财产出租时，抵押权不受影响。即“先抵后租”，抵押权实现后，租赁关系对受让人无约束力，但租赁合同本身在抵押人与承租人之间是有效的。2.公司C的租赁权不受保护（即不能对抗受让人）。解析：依据《民法典》第四百零五条（注意：该条是先租后抵的保护），对于“先抵后租”的情形，虽然法律未明文直接否定，但根据物权优先于债权的原则以及《民法典》关于抵押权实现的规定，若抵押权先于租赁权设立，抵押权实现后，新的所有权人有权解除租赁关系（或者租赁关系不能对抗新的所有权人）。因此，银行B拍卖厂房后，买受人可以不继续履行租赁合同，公司C的租赁权无法对抗抵押权。3.若先租后抵，且已办理租赁备案，则租赁权在抵押权实现时继续有效，即“买卖不破租赁”。解析：《民法典》第四百零五条规定，抵押人将抵押财产出租的，如果租赁关系先于抵押权设立，则抵押权实现后，租赁关系在有效期内对受让人具有约束力。这意味着公司C可