2026年5月房地产经纪人协理考试综合能力模拟试题与答案

2026年5月房地产经纪人协理考试综合能力模拟试题与答案1.单项选择题（每题1分，共30分。每题只有一个正确答案，请将正确选项字母填在括号内）1.1根据《民法典》，住宅建设用地使用权期间届满的，依法应当（）。A.由国家无偿收回B.自动续期C.补缴出让金后续期D.重新签订出让合同答案：B1.2下列情形中，属于房地产经纪服务合同法定解除事由的是（）。A.委托人欲更换经纪公司B.经纪人将委托人信息泄露给竞争对手C.委托房屋被查封D.经纪人未在24小时内回复微信答案：B1.3某城市2025年新建商品住宅均价为18000元/㎡，同比涨幅5%，则2024年均价为（）元/㎡。（保留整数）A.17143B.17140C.17100D.17200答案：A1.4房地产经纪机构发布存量房房源信息前，必须完成的步骤是（）。A.在住建部门备案B.取得房源核验码C.与卖方签订《房屋出售委托书》D.向网络平台缴纳保证金答案：B1.5下列关于房地产抵押权的表述，正确的是（）。A.抵押权自抵押合同生效时设立B.抵押权可以单独转让C.抵押期间抵押人不得转让抵押财产D.抵押权人优先于建设工程价款受偿答案：D1.6房地产经纪服务实行明码标价，收费公示内容不包括（）。A.服务项目B.计费方式C.政府指导价D.投诉电话答案：C1.7个人购买首套普通住房，最低首付款比例由下列哪一机构确定（）。A.银保监会B.人民银行省级分支机构C.商业银行总行D.当地差别化住房信贷政策答案：D1.8下列哪项不属于房地产经纪业务记录保存的必备材料（）。A.看房确认书B.客户身份证复印件C.经纪人考勤表D.房屋状况说明书答案：C1.92026年4月，某市住房租赁价格指数为120，基期为2020年100，则六年累计涨幅为（）。A.20%B.16.7%C.25%D.120%答案：A1.10房地产经纪机构设立分支机构的，应当自领取营业执照之日起（）日内到所在直辖市、市、县住建部门备案。A.15B.20C.30D.45答案：C1.11下列关于“带押过户”的表述，正确的是（）。A.仅适用于全款购房B.必须经抵押权人书面同意C.买方需先结清卖方贷款D.登记机构不得合并办理答案：B1.12房地产估价报告中，估价结果的有效期最长不得超过（）年。A.1B.2C.3D.5答案：A1.13某套住宅建筑面积120㎡，套内面积96㎡，公摊系数为（）。A.20%B.25%C.22%D.24%答案：B1.14房地产经纪人员执业后，每年参加继续教育不得少于（）学时。A.20B.30C.40D.60答案：B1.15下列关于“居住权”的表述，错误的是（）。A.居住权自登记时设立B.居住权可以转让C.居住权期限可以约定D.居住权消灭应当及时注销登记答案：B1.16房地产经纪机构擅自发布未经核验的房源信息，由住建部门责令限期改正，逾期不改的，处以（）罚款。A.1万元以下B.1万元以上3万元以下C.3万元以上10万元以下D.10万元以上答案：B1.17下列哪项不属于房地产交易资金监管的范围（）。A.定金B.首付款C.按揭贷款D.中介服务费答案：D1.182026年1月1日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收增值税，税率为（）。A.1%B.1.5%C.3%D.5%答案：D1.19房地产经纪服务合同应当采用（）形式。A.口头B.书面C.电子数据交换D.任意答案：B1.20下列关于绿色建筑的说法，正确的是（）。A.一星绿色建筑必须安装太阳能光伏B.绿色建筑评价由住建部统一组织C.绿色建筑分为四个等级D.绿色建筑运行标识必须在交付后一年进行答案：B1.21房地产经纪机构发布房源信息，必须载明（）。A.房屋抵押金额B.房源核验码C.房屋历史成交价D.经纪人婚姻状况答案：B1.22下列哪项属于房地产经纪业务中的“重要事项告知”义务（）。A.告知卖方房屋挂牌价B.告知买方交易税费C.告知物业公司收费标准D.告知邻里关系答案：B1.23房地产经纪人员同时在两个机构执业的，由住建部门给予（）处罚。A.警告B.罚款5000元C.暂停执业一年D.吊销执业证书答案：D1.24下列关于“住房公积金贷款”的表述，正确的是（）。A.最高额度全国统一B.利率由商业银行自行决定C.可贷额度与账户余额挂钩D.只能用于购买首套住房答案：C1.25房地产经纪机构应当保存经纪业务记录不少于（）年。A.2B.3C.5D.10答案：C1.26下列哪项属于房地产经纪服务中的“代理”行为（）。A.带领客户看房B.代拟房屋买卖合同C.代收定金并转付D.提供市场咨询答案：C1.27某套住宅挂牌价300万元，买方一次性付款，经纪机构按2%收取佣金，则应收取（）万元。A.3B.5C.6D.7答案：C1.28下列关于“房屋套数认定”的表述，正确的是（）。A.以家庭名下全国房屋为准B.以购房所在地房屋登记为准C.以贷款记录为准D.以购房合同备案为准答案：B1.29房地产经纪机构未在经营场所公示收费标准的，由市场监管部门责令改正，可处（）罚款。A.1000元以下B.5000元以下C.1万元以下D.3万元以下答案：B1.30下列哪项不属于房地产经纪人员职业道德要求（）。A.诚实守信B.公平竞争C.保守秘密D.保证成交答案：D2.多项选择题（每题2分，共20分。每题有两个或两个以上正确答案，多选少选错选均不得分）2.1房地产经纪服务合同应当载明的事项包括（）。A.服务内容B.服务期限C.违约责任D.房屋抵押情况E.佣金标准及支付方式答案：ABCE2.2下列属于房地产经纪业务禁止行为的有（）。A.吃差价B.代收房款C.提供虚假房源D.协助签订阴阳合同E.保管房屋钥匙答案：ABCD2.3房地产经纪机构申请备案应提交的材料包括（）。A.营业执照B.公司章程C.固定经营场所证明D.经纪人员执业证书E.法定代表人征信报告答案：ACD2.4下列关于“个人住房贷款”的表述，正确的有（）。A.LPR每月20日公布B.固定利率贷款在合同期内利率不变C.等额本息每月还款额递减D.提前还款需银行同意E.二套房贷款利率不得低于LPR+60个基点答案：ABDE2.5房地产经纪人员执业证书被注销的情形包括（）。A.死亡B.完全丧失民事行为能力C.受到刑事处罚D.未参加继续教育E.同时在两个机构执业答案：ABCE2.6下列房屋不得转让的有（）。A.被查封B.共有未经全体共有人同意C.已设立居住权D.未领取不动产权证E.已出租答案：ABD2.7房地产经纪机构建立房源核验制度应包括（）。A.核验房屋权属证书B.核验房屋查封信息C.核验房屋抵押信息D.核验房屋学位使用情况E.核验房屋安全鉴定报告答案：ABC2.8下列属于房地产交易税费的有（）。A.增值税B.个人所得税C.土地增值税D.契税E.房产税答案：ABCD2.9房地产经纪机构发布户外广告，必须载明（）。A.机构名称B.备案编号C.房源核验码D.广告发布日期E.经纪人姓名答案：AB2.10下列关于“房屋租赁”的表述，正确的有（）。A.租期不得超过20年B.租金支付方式可以约定C.房东可随意进入房屋D.登记备案不影响合同效力E.承租人享有优先购买权答案：ABDE3.填空题（每空1分，共20分）3.1《房地产经纪管理办法》自________年________月________日起施行。答案：2021年4月1日3.2房地产经纪服务收费实行________价，具体标准由________确定。答案：市场调节；经纪机构自主3.3房地产经纪机构备案证明有效期为________年，到期前________日应申请延续。答案：3；303.4个人转让自用________年以上且是家庭唯一生活用房，所得免征个人所得税。答案：53.5房地产经纪人员执业证书编号由________位数字和字母组成，其中前两位代表________。答案：12；省级行政区划代码3.6绿色建筑评价标准中，控制项为________分，评分项满分________分，创新项满分________分。答案：0；100；1003.7住房公积金贷款最高额度由________管理委员会确定，并________向社会公布。答案：住房公积金；每年3.8房地产经纪机构未在经营场所公示营业执照的，由________部门责令改正，处________元以下罚款。答案：市场监管；50003.9房屋买卖契税税率为3%—5%，其中个人购买首套90㎡及以下住房减按________%征收。答案：13.10房地产经纪服务合同终止后，机构应在________日内将保存的委托人个人信息________处理。答案：5；删除或匿名化4.简答题（共30分）4.1简述房地产经纪机构建立房源核验制度的基本流程。（封闭型，6分）答案：（1）收集房屋权属证书、身份证明；（2）登录当地房屋交易监管平台查询查封、抵押、异议登记信息；（3）实地查看房屋坐落、面积、用途与证载是否一致；（4）生成唯一房源核验码；（5）核验码与房源信息同步发布；（6）信息变动后24小时内重新核验更新。4.2列举房地产经纪服务合同中必须约定的三项违约责任，并说明理由。（开放型，6分）答案：（1）逾期支付佣金责任：保障经纪机构合法收益；（2）提供虚假房屋信息责任：维护交易安全；（3）擅自跳单责任：保护经纪服务对价。（理由充分、言之成理即可得分）4.3说明“带押过户”对买卖双方的利弊。（开放型，6分）答案：利：卖方无需筹钱还贷，缩短交易周期；买方贷款审批一次性完成，降低资金风险。弊：银行审批流程复杂，需多方配合；若银行不同意则交易失败；买方实际承担卖方贷款期间利息。4.4简述房地产经纪人员执业中如何履行“保守秘密”义务。（封闭型，6分）答案：（1）不得泄露委托人身份、联系方式、房屋底价；（2）不得将客户信息出售或提供给第三方；（3）离职后仍应继续履行保密义务；（4）确需使用客户信息的，应取得书面同意；（5）发现信息泄露应立即采取补救措施并报告机构。4.5列举影响住房租赁价格的五项主要因素，并简要说明影响方向。（封闭型，6分）答案：（1）地段：核心区域正向；（2）地铁距离：越近正向；（3）装修档次：精装正向；（4）学区质量：优质学区正向；（5）市场供求：供大于求负向。5.应用题（共50分）5.1计算题（12分）甲委托乙经纪机构出售一套住宅，建筑面积100㎡，套内80㎡，原价200万元，已满两年且是家庭唯一住房。买方丙为首次购房，首付30%，贷款70%，评估价210万元，当地契税首套90㎡以下1%，90—144㎡1.5%，144㎡以上3%；增值税及附加免征；个税核定1%；经纪佣金2%由双方各半。要求：（1）计算丙应缴纳的契税；（2）计算甲应缴纳的个人所得税；（3）计算乙机构收取的总佣金；（4）计算丙首付款金额。答案：（1）契税：210×1.5%=3.15万元；（2）个税：210×1%=2.1万元；（3）佣金：210×2%=4.2万元；（4）首付：210×30%=63万元。5.2案例分析题（12分）2026年3月，A经纪机构经纪人李某在未核验房源的情况下，将一套已被法院查封的住宅发布到网络平台，收取买方王某意向金5万元。后因无法过户，王某要求双倍返还意向金并赔偿损失。问题：（1）李某及A机构违反了哪些规定？（2）王某是否有权要求双倍返还？（3）住建部门可对A机构作出何种行政处罚？答案：（1）违反《房地产经纪管理办法》第25条：未经核验发布房源；违反第28条：代收房款。（2）有权。因机构过错导致合同目的无法实现，意向金具有担保性质，可适用定金罚则。（3）责令改正，处3万元以下罚款；记入信用档案。5.3综合计算题（13分）某市2025年新建商品住宅成交面积800万㎡，成交均价18000元/㎡；2024年成交面积750万㎡，成交均价17143元/㎡。要求：（1）计算2025年新建商品住宅成交额；（2）计算成交面积与均价同比增幅；（3）若2026年面积增幅降至5%，均价涨幅控制在4%，预测2026年成交额。答案：（1）800×18000=1440亿元；（2）面积增幅=(800-750)/750=6.67%，均价增幅=5%；（3）2026年面积=800×1.05=840万㎡，均价=18000×1.04=18720元/㎡，成交额=840×18720=1572.48亿元。5.4方案设计题（13分）某房地产经纪机构拟在2026年开展“社区养老+住房租赁”新业务，需整合存量房源与社区医疗、餐饮资源。请设计一套