2026年全国房地产估价师考试(房地产制度法规政策)模拟试题及答案

2026年全国房地产估价师考试(房地产制度法规政策)模拟试题及答案一、单项选择题（每题1分，共30分。每题只有一个正确答案，请将正确选项的字母填在括号内）1.根据《城市房地产管理法》，下列关于房地产转让的说法正确的是（）A.房地产转让必须签订书面合同，但可以不办理权属登记B.房地产转让合同自双方签字盖章之日起生效，无需登记C.房地产转让合同自办理权属登记之日起生效D.房地产转让合同自交付房屋之日起生效【答案】C2.下列关于国有建设用地使用权出让的说法，错误的是（）A.出让方式包括招标、拍卖、挂牌和协议出让B.商业、旅游、娱乐和商品住宅用地必须采取招标、拍卖或挂牌方式出让C.协议出让方式适用于所有类型的国有建设用地D.出让合同应当约定土地用途、开发期限、出让金等内容【答案】C3.根据《土地管理法》，下列哪一项不属于土地征收的法定条件（）A.为了公共利益的需要B.依法履行审批程序C.给予被征收人合理补偿D.被征收人自愿同意征收【答案】D4.下列关于商品房预售条件的说法，正确的是（）A.已交付全部土地出让金并取得土地使用权证书B.持有建设工程规划许可证和施工许可证C.已确定施工进度和竣工交付日期D.以上三项均正确【答案】D5.根据《物权法》，下列关于不动产登记的说法正确的是（）A.不动产登记由房地产开发商负责办理B.不动产登记由购房人自行申请，开发商无需配合C.不动产登记由不动产登记机构依法办理，登记事项自记载于登记簿时发生效力D.不动产登记仅为备案性质，不具有法律效力【答案】C6.下列关于房地产抵押的说法，错误的是（）A.房地产抵押合同应当采用书面形式B.抵押权自抵押合同签订之日起设立C.以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押D.抵押期间，抵押人未经抵押权人同意不得转让抵押财产【答案】B7.根据《城乡规划法》，下列哪一项不属于城乡规划的强制性内容（）A.城市开发边界B.城市人口规模C.城市基础设施和公共服务设施用地D.城市绿地系统【答案】B8.下列关于住房公积金制度的说法，正确的是（）A.住房公积金由职工自愿缴存，单位无需配套B.住房公积金只能用于职工购房，不能用于租房C.住房公积金的缴存比例由各地住房公积金管理委员会拟定，报本级政府批准D.住房公积金贷款实行市场利率，不受政策限制【答案】C9.根据《房产税暂行条例》，下列哪一项不属于房产税的征税范围（）A.城市中的经营性房屋B.县城中的经营性房屋C.建制镇中的经营性房屋D.农村村民自住的房屋【答案】D10.下列关于房地产估价机构的说法，正确的是（）A.一级资质估价机构可以在全国范围内从事房地产估价活动B.二级资质估价机构可以在全国范围内从事房地产估价活动C.三级资质估价机构可以在全国范围内从事房地产估价活动D.暂定期内的三级资质估价机构可以从事司法鉴定估价业务【答案】A11.根据《房地产估价规范》，房地产估价的基本原则不包括（）A.合法原则B.最高最佳使用原则C.替代原则D.市场主导原则【答案】D12.下列关于房地产税收的说法，正确的是（）A.土地增值税实行比例税率，税率为30%B.契税的纳税人为出卖人C.房产税按房产原值一次减除10%—30%后的余值计征D.城镇土地使用税按建筑面积计征【答案】C13.根据《城市房地产开发经营管理条例》，房地产开发企业资质等级分为（）A.一级、二级、三级B.一级、二级、三级、四级C.一级、二级、三级、四级、暂定级D.一级、二级、三级、暂定级【答案】D14.下列关于房屋租赁合同备案的说法，正确的是（）A.房屋租赁合同必须备案，否则合同无效B.房屋租赁合同备案是合同生效的前提条件C.房屋租赁合同备案由出租人单方申请即可D.房屋租赁合同备案由租赁双方共同向房屋所在地房地产管理部门申请【答案】D15.根据《民法典》，下列关于居住权的说法正确的是（）A.居住权可以转让B.居住权可以继承C.居住权自登记时设立D.居住权人有权出租设立居住权的住宅【答案】C16.下列关于房地产广告发布的说法，错误的是（）A.房地产广告应当真实、合法B.房地产广告可以含有升值承诺C.房地产广告应当载明开发企业名称、预售许可证号D.房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容【答案】B17.根据《土地管理法》，下列哪一项不属于集体经营性建设用地入市的条件（）A.符合国土空间规划B.依法登记为集体经营性建设用地C.经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员同意D.必须由国家征收后出让【答案】D18.下列关于房地产司法鉴定估价的说法，正确的是（）A.可由三级资质估价机构承办B.应由两名以上注册房地产估价师承办C.估价报告无需加盖估价机构公章D.估价报告无需签字【答案】B19.根据《城市房地产管理法》，下列哪一项不属于房地产中介服务（）A.房地产估价B.房地产经纪C.房地产开发D.房地产咨询【答案】C20.下列关于保障性住房的说法，正确的是（）A.保障性住房可以上市交易，无需限制B.保障性住房包括经济适用房、廉租房、公共租赁房等C.保障性住房建设用地通过协议出让方式取得D.保障性住房无需缴纳土地出让金【答案】B21.根据《房产税暂行条例》，房产税的税率形式为（）A.比例税率B.累进税率C.定额税率D.复合税率【答案】A22.下列关于房地产权属登记的说法，错误的是（）A.登记机构应当查验权属来源证明材料B.登记机构可以要求申请人补充材料C.登记机构应当在受理登记申请之日起30个工作日内完成登记D.登记机构可以拒绝登记，但无需书面说明理由【答案】D23.根据《城市房地产管理法》，下列哪一项不属于房地产交易形式（）A.房地产转让B.房地产抵押C.房地产继承D.房地产租赁【答案】C24.下列关于土地出让金的说法，正确的是（）A.土地出让金可以分期缴纳，但最长不得超过3年B.土地出让金可以减免，无需审批C.土地出让金缴纳后方可办理土地使用权登记D.土地出让金由用地单位向税务部门缴纳【答案】C25.根据《房地产估价机构管理办法》，估价机构合并后，其资质等级（）A.自动延续原等级B.按合并前最低等级确定C.按合并前最高等级确定D.需重新申请核定【答案】D26.下列关于房地产税收减免的说法，正确的是（）A.个人购买家庭唯一住房，一律免征契税B.个人购买90平方米以下家庭唯一住房，减按1%征收契税C.个人购买第二套住房，一律免征契税D.个人购买非住宅房产，减按1%征收契税【答案】B27.根据《城市房地产管理法》，下列哪一项不属于商品房现售条件（）A.已通过竣工验收B.拆迁安置已落实C.物业管理方案已落实D.已取得商品房预售许可证【答案】D28.下列关于集体土地征收补偿的说法，正确的是（）A.土地补偿费归农村集体经济组织所有B.安置补助费必须支付给被征地农民个人C.地上附着物补偿费归国家所有D.青苗补偿费归村集体所有【答案】A29.根据《房地产估价规范》，估价报告的有效期自出具之日起不得超过（）A.3个月B.6个月C.1年D.2年【答案】C30.下列关于房地产税收征收管理的说法，正确的是（）A.房产税由自然资源部门征收B.契税由房地产管理部门征收C.土地增值税由税务机关征收D.城镇土地使用税由财政部门征收【答案】C二、多项选择题（每题2分，共20分。每题有两个或两个以上正确答案，多选、少选、错选均不得分）31.下列哪些属于房地产转让的法定形式（）A.买卖B.赠与C.交换D.继承E.抵押【答案】A、B、C32.根据《城市房地产管理法》，商品房预售应当符合的条件包括（）A.已交付全部土地出让金B.持有建设工程规划许可证C.已确定施工进度和竣工交付日期D.已办理商品房现售备案E.已确定物业管理企业【答案】A、B、C33.下列哪些属于房地产估价报告的基本内容（）A.估价目的B.估价时点C.估价原则D.估价对象E.估价师个人声明【答案】A、B、C、D34.根据《土地管理法》，集体土地征收的法定程序包括（）A.征收公告B.征地补偿登记C.补偿安置方案公告D.听证程序E.征收决定公告【答案】A、B、C、D、E35.下列哪些属于房地产税收的税种（）A.房产税B.契税C.土地增值税D.城镇土地使用税E.印花税【答案】A、B、C、D36.下列哪些情形可以申请房地产权属变更登记（）A.房屋坐落的街道名称变更B.房屋面积增加C.房屋用途变更D.房屋所有权人姓名变更E.房屋结构改变【答案】A、B、C、D、E37.下列哪些属于房地产中介服务机构的法定义务（）A.提供真实信息B.依法签订书面合同C.保守委托人商业秘密D.收取合理费用E.保证交易成功【答案】A、B、C、D38.下列哪些属于房地产估价师的职业道德要求（）A.独立、客观、公正B.诚实守信C.保守秘密D.接受委托人额外酬金E.不得出具虚假估价报告【答案】A、B、C、E39.下列哪些属于保障性住房（）A.经济适用房B.廉租住房C.公共租赁住房D.限价商品房E.商品住房【答案】A、B、C、D40.下列哪些属于房地产广告中禁止出现的内容（）A.升值承诺B.投资回报承诺C.风水占卜内容D.以项目到达某一具体参照物所需时间表示项目位置E.开发企业名称【答案】A、B、C、D三、填空题（每空1分，共20分）41.房地产转让合同自________之日起生效。【答案】办理权属登记42.商品房预售资金应当用于________。【答案】该商品房项目建设43.房地产估价报告应当由至少________名注册房地产估价师签字。【答案】244.房产税的计税依据为房产原值一次减除________后的余值。【答案】10%—30%45.土地增值税实行________税率。【答案】四级超率累进46.房地产权属登记由________机构办理。【答案】不动产登记47.集体土地征收补偿安置方案应当公告不少于________日。【答案】3048.房地产估价机构资质有效期为________年。【答案】349.住房公积金的缴存比例由________拟定。【答案】住房公积金管理委员会50.房地产广告应当载明________许可证号。【答案】商品房预售51.房地产抵押合同自________之日起生效。【答案】签订52.房地产抵押权自________时设立。【答案】登记53.房地产估价师注册有效期为________年。【答案】354.房地产估价机构合并后，其资质等级需________。【答案】重新核定55.房地产转让应当缴纳________税。【答案】契税56.房地产估价报告有效期不得超过________年。【答案】157.房地产中介服务机构应当在其经营场所公示________。【答案】服务内容、收费标准58.房地产估价师变更注册单位应当在________日内申请变更注册。【答案】3059.房地产估价机构不得________估价报告。【答案】出租、出借60.房地产估价师应当保守在执业中知悉的________。【答案】国家秘密、商业秘密、个人隐私四、简答题（每题10分，共30分）61.简述商品房预售的法定条件。【答案】（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；（4）已向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。62.简述房地产估价的基本原则。【答案】（1）合法原则：估价对象必须依法取得、使用、处分；（2）最高最佳使用原则：估价对象在法律允许范围内，按最高最佳使用方式估价；（3）替代原则：估价结果不得明显高于或低于同类房地产的市场价格；（4）估价时点原则：估价结果反映估价时点的市场状况；（5）独立、客观、公正原则：估价师应独立、客观、公正地进行估价。63.简述集体土地征收的法定程序。【答案】（1）征收前期调查、论证；（2）发布征收土地预公告；（3）开展社会稳定风险评估；（4）拟定征地补偿安置方案并公告；（5）组织听证；（6）签订补偿安置协议；（7）申请征地审批；（8）发布征地公告；（9）实施征地补偿安置；（10）办理土地权属变更登记。五、应用题（共50分）64.（计算题，20分）某房地产开发企业于2025年1月通过挂牌方式取得一块国有建设用地，土地出让金为2亿元，规划建筑面积为10万平方米。2026年3月，该企业申请预售许可证，已投入开发建设资金为8000万元，工程总造价为1.5亿元。请判断该企业是否具备商品房预售条件，并说明理由。【答案】具备预售条件。理由如下：（1）已交付全部土地出让金2亿元；（2）已投入开发建设资金8000万元，占工程总造价1.5亿元的53.3%，超过法定25%的比例；（3）已确定施工进度和竣工交付日期；（4）已取得建设