【酒店式公寓的发展现状及存在问题的研究17000字（论文）】

酒店式公寓的发展现状及存在问题的研究摘要1984年，雅诗阁服务酒店式公寓作为一个新兴行业的佼佼者入驻到了中国，随后便以从北上广深这些超一线大城市为起点开始了其扩张之路，可谓是一路伴随着中国酒店式公寓的蓬勃发展。时至今日，中国的酒店式公寓体系已趋于完善，但仍存在诸多问题，而本文将从雅诗阁服务公寓入手，以其为案例，浅谈酒店式公寓在中国的发展历程和现状，并同时探讨其仍存在的问题，并加以分析。关键词：酒店式公寓；雅诗阁；现状；问题。目录TOC\o"1-5"\h\z\u1引言 62文献综述 63.研究方法 93.1 数据收集 93.2数据分析 94研究发现 104.1酒店式服务公寓在中国的发展历程和现状 104.1.1酒店式公寓在中国的发展历程 114.1.2酒店式公寓的规模和结构（地区结构、档次结构、客源结构） 124.1.3酒店式公寓的投资和管理现状 194.1.4酒店式公寓的产品现状 244.2酒店式公寓发展中的问题和原因 274.2.1小型酒店式公寓缺乏品牌意识，大型酒店式公寓陷入品牌宣传瓶颈 274.2.2受众面较窄，各地区分布不均，水平参差不齐 284.2.3疫情冲击 294.3对策及建议 305.讨论和结论 315.1讨论 315.2理论意义与实践意义 325.2.1理论意义 325.2.2实践意义 325.3本文不足与未来研究发现 325.3.1本文不足 325.3.2未来研究 331引言近年来，随着生活水平的日益提高，人们对于“衣食住行”的要求也更加多元化，单一的酒店体系已经很难满足更多群体，随之而来的是更加多元的旅游住宿产业，于是酒店式公寓应运而生。酒店式公寓概念最早起源于欧洲，本意是在保有酒店性质的同时，提供给顾客家一般的体，随后这种酒店式物业开始快速发展，服务也越来越周到。目前我国的、大城市的酒店式公寓产业已较为成熟，拥有着稳定的市场客户群体，已经是旅游住宿产业中不可缺少的一部分。所以，应更加重视其设计，管理，经营等方面问题的研究，并进一步细分客户群市场。而本人于2021年3月份有幸在雅诗阁服务公寓实习，所以该论文也将以雅诗阁服务公寓为例，通过对资料的整理整合，文献的归纳，以及我本人的一些亲身调查和感悟，在论证原有文献理论观点的同时，细数酒店式公寓在中国的发展历程，并完成对酒店式公寓的现状分析，包含投资现状，管理现状，产品现状等，同时针对其仍存在的问题，加以探讨。2文献综述曹蕴钰（2019）指出酒店式公寓概念最早源于欧洲，是旅游区租给游客供其临时休憩的场所。此种酒店式公寓的客人虽然只做短暂的休息和停留，虽然他们享受的是有酒店性质的统一上门服务，但这种酒店式公寓又是个人的“临时住家”。田影（2019）表示从总体上看我国住宿业经历两次较为明显的市场细分，从而衍生出经济型酒店和酒店式公寓等新的业态。不同于经济型酒店，目前我国酒店式公寓的发展仍处于初级阶段。酒店式公寓既具备了酒店的性质，也有出租公寓的性质，是两种业态的一种融合体，主要坐落于城市的CBD中心或旅游度假区，为广大商务人士和旅游观光客户提供统一的短租式公寓。郑伟民（2011）指出酒店式公寓是居住型公寓的典型，是指物业公司提供打扫房间、预约送餐等基本酒店式服务，同时拥有私人公寓的私密性和生活风格的综合物业。酒店式公寓，用一句话概括就是“酒店式的服务，公寓式的管理”。朱雪（2012）也指出真正的酒店式公寓主要是指提供酒店式管理和服务的公寓，一般具有以下特征:向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务;应配有全套家具，一般房型面积都不大;应配套的硬件配套服务设施有洗衣房、酒吧、健身房、商务中心和全套厨房设备等;提供客房打扫、全天候保安和公共服务管理等全方位服务。林鹏飞（2014）上个世纪末，酒店式公寓进入中国市场，其中主要集中在中国的一线城市如北京、上海、深圳、广东。酒店式公寓在深圳第一次出现，并取得不错成绩。北京、上海作为中国的一线城市，中高层管理者、各界精英的涌入，也为酒店式公寓提供了良好的生长环境。目前我国的酒店式公寓已经从一线城市发展到各个中小城市。北上广这些城市的酒店式公寓已经有了充足的发展，并且衍生出来SOHO这种家居办公的经营模式。新晋的一线城市青岛、大连、杭州等地酒店式公寓已经呈现出一定的规模。洲联集团（2013）指出相对而言,基于一线城市的经贸发展的成熟度,国际知名的酒店管理公司诸如喜来登、凯德集团等直接运营全权管理的方式更为普及。而二线城市管理体制上不足之处更多,权责不分明导致出现纠纷或者客户不满意的状况时有发生。总体来说我国二线物业管理公司的运作并不是十分成熟,在其经营管理中还需要进一步的完善。杨光辉（2013）指出酒店式公寓具有多方面优势，发展前景十分广阔。第一，酒店式公寓业主每套小面积、低总价、投资风险小、转让出租回报大。统一管理、易出租等特点是其他物业难以比拟的。第二，产品功能兼有投资和自用双重优势。它兼有酒店、公寓、办公楼的长处，因此受到商务人士和休闲度假者的欢迎。第三，拥有产权。拥有产权可以让业主居住得安心、放心。必要时还可以让出自己的产权，回收投资，无疑降低了投资的风险。酒店式公寓也是投资置业者的上选，尤其是异地置业的首选。因为此类投资对多数人来讲，是有超值回报空间的。第四，投资者广泛，市场需求大，房产有升值空间。李春光（2007）表明酒店式服务公寓的购买客户中，投资者占绝大多数。根据有关调研结果分析，投资客户主要可以两大类型。第一类为纯投资型客户，主要有个人投资者和机构投资者。他们购买酒店式服务公寓的主要目的是看中了酒店的增值潜力。第二类客户为养老型客户，以个人投资者为主，年龄普遍在40岁以上，购买的目的主要是希望退休后能够得到丰厚、稳定的经济来源。黄远水（2019）指出从房屋产权上来说，酒店式公寓业权分散，从属于不同的业主，管理公司仅作为代理方，与不同的业主签订合作合同，根据房屋情况统一管理，统一定价，再统一租售。吴彬彬（2015）认为酒店式公寓一般都会选择在地段较为优越的中心区域，并且采取连锁经营或者聘请专业的物业管理公司管理，有一定的知名度，可以带动相关的客户源;同时还可以保证服务质量，降低了经营风险。田影（2019）又指出我国本土的酒店式公寓管理公司在进行管理时，大部分都缺乏品牌意识，只是将管理的目光集中在如何拓展酒店式公寓的市场和业务上，追逐短期利益，并未将企业品牌的建设纳入系统化的范畴中。这也将对酒店式公寓业态的整体发展状况带来影响。李奇（2015）认为酒店式公寓的品牌是顾客最有效最直接的识别,它不仅可以帮助消费者选择自己信任的产品,还有利于企业树立竞争力。天津的酒店式公寓普遍缺乏品牌,而一个品牌的建立并不是通过营销就可以建立的需要专业化的管理。目前天津的酒店式公寓市场虽然已有一些国际化品牌管理公司如艾丽华管理公司、雅诗阁管理公司但与北上广深等一线城市相比厌津的酒店式公寓明显缺乏品牌管理直接影响到天津酒店式公寓的竞争力。。田苗苗（2015）指出合理编制发展规划引导产业有序发展政府部门应积极吸取国内外酒店式公寓发展的教训和相关经验根据酒店式公寓发展的趋势和市场发展的特点及时编制和调整酒店式公寓市场和产业的总体发展规划在掌握宏观调控主动权的同时积极协同行业协会建立一套科学的评估指标体系及时提供市场相关信息和分析结论使得市场布局更加合理发展更加有序黄兴美（2007）则认为。除了政府部门采取得当的措施以外，作为市场竞争主体的企业也应打破地域的限制，组建跨地区的酒店式公寓发展集团，努力打造品牌酒店式公寓，从根本上提升酒店式公寓企业的竞争力。3.研究方法本文将通过文献分析法进行探讨分析，首先笔者阅读了有关中国酒店式公寓的相关文献，总结出酒店式公寓发展的研究现状，然后笔者又结合雅诗阁服务公寓在中国发展的案例，对比分析其现状和存在的问题。最后通过研究结果和文献综述的对照，进行相关讨论，并得出结论。数据收集本文数据主要由四方面收集而来，分别为文献检索数据，旅游OTA平台检索数据，部分雅诗阁内部开放数据，以及ICCRA研究所（住房租赁平台）所提供数据。其中，文献检索数据主要来自近40篇的文献汇总，通过选择“酒店式公寓”，“雅诗阁”，“服务式公寓”，“长租公寓”等作为关键词，设定检索位置为“全文”，排序设定为“按日期”，将搜索出道的内容进行筛选，最终得到512份有效文本，并选定其中符合本论文的近40篇进行归纳总结。其次，旅游OTA平台数据主要来自于携程网和去哪儿网，其中携程网通过搜索“雅诗阁“为关键词，对其放假，地理位置等信息进行归纳并分析，去哪儿网通过设置“筛选”为“酒店式公寓”得出不同地区的酒店式公寓总量，并继续设置“筛选”为不同星级划定各地区不同档次酒店式公寓信息。雅诗阁内部数据为笔者在2021年在雅诗阁实习期间所保留的可公开数据，也包括向现在依然在岗的雅诗阁同事索要的本文相关数据。最后，ICCRA研究所于向笔者提供了一些相关酒店式公寓方面数据，同样被适当收录并修改于本论文中。以上所有数据收集工作完成于2022年1月18日至2022年1月23日。3.2数据分析由于改论文以雅诗阁服务公寓入手，同时研究探讨整个中国酒店式公寓的发展现状及存在问题，故上述大量数据进行归纳后需统一分析，由于涵盖方面较广，故很多时候需要以点盖面，而本文的分析大致分为三个阶段：第一，将所有数据汇总并按不同内容分为发展历程，发展现状，酒店式公寓的规模和结构，投资和管理现状，产品现状，问题及原因等多方面，通过先研究探讨酒店式公寓大行业，再研究探讨雅诗阁业态两方面进行分析。第二，将政策文本分类并进行定性定量分析，整理出不同内容下的13张图表及相关文本，涵盖雅诗阁服务公寓和中国酒店式公寓两方面。第三，根据统计结果进行整理归纳，最终得出本文结论。第四，归纳汇总政策文本中的高频词，对全文进行整理和修改。4研究发现4.1酒店式服务公寓在中国的发展历程和现状上世纪90年代酒式店式公寓进入我国,最早出现在深圳。随后主要集中在北京、上海、广州等一线城市。作为全国经济中心的上海,由于集中了大量跨国企业的总部设立,加之兴旺的商业来往,为酒店式公寓提供了一个非常良好的发展契机，使得酒店式公寓得以进一步发展，目前已经深入到我国的一些二三线城市中去,其中尤以旅游、经贸发展迅速的城市如杭州、大连等等。这里先介绍一下酒店式公寓的概念：酒店式公寓，英文为“Serviceapartment”，指提供酒店式管理服务的公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性的提供秘书、信息、翻译等商务服务，集住宅、酒店、会所等多功能于一体，是综合性很强的物业。它包含酒店式管理、兼具居住和投资功能、产权分配等特点。4.1.1酒店式公寓在中国的发展历程截止2022年，诸如北京、上海、广州、深圳这些超一线城市仍然是酒店式公寓发展最为成熟的地区，竞争也最为激烈。20世纪90年代为中国酒店式公寓的起步阶段，深圳，广州等大城市都逐渐推出了一些酒店式公寓，但整体市场份额不大，该阶段由于政策限制.早期的酒店式服务公寓与酒店综合于一体，由酒店统一管理，本质上并未脱离传统酒店业的束缚，人们也没有对于酒店式公寓正确的认识，可谓是酒店式公寓的萌芽时期。2000年至2008年，属于初步发展阶段，北上广深等地较快取得经营成效，并扩大了市场份额，在酒店业上占有重要位置，酒店式公寓发展已经逐步成熟，出现了众多自行连锁经营品牌，或者其他知名品牌经营管理的公寓。该阶段，大部分酒店式公寓的出租率保持在更加平衡的水平，而实力雄厚的地产发展商也倾向于寻找知名品牌的管理公司来管理他们开发的酒店式服务公寓，而随着2001年中国加入WTO，其对中国经济的影响继续加大，更多的境外投资进入中国.因此涉外居住区的范围也不断扩大.酒店式服务公寓的市场需求在该阶段不断地增长：而该增长对于尚处在起步初期的酒店式公寓公寓来说主要有三点影响（1）酒店式服务公寓的市场供给量也会持续地增长。（2）在综合性物业中开发酒店式服务公寓的趋势渐涨。（3）品牌管理集团有意增加其在门户城市的市场份额.同时也有可能将目标转向二级城市。这里以北京为例，该阶基于北京特殊的政治、文化、经济背景.酒店式服务公寓自进入中国便首先落户于此。北京的酒店式服务公寓发展时间长、行业总体发展水平高于国内其他地区。酒店式服务公寓市场基本上是以Ascott（雅诗阁）与OrientPlaza（东方广场）为主.以星级酒店的零散公寓为辅。这些酒店式服务公寓主要分布在建国门、朝阳门外、亮马河及王府井等商业氛围较为浓厚的区域，并相应地形成了外籍人士固定的聚居区域。而2008年至今，酒店式公寓迎来了高速发展阶段。从2008年开始经历了金融危机后各行各业开始复苏，奥运会也在中国举办，令酒店式公寓的发展迎来了小高峰，一些大城市的酒店公寓式产业在该阶段已较为成熟，也衍生出了酒店式公寓独有的各种管理模式，行业呈现多元化，员工素质也得意进一步提升，而其客源结构也趋于稳定，以上海为例上海酒店式公寓的主力购买客群上,着重以外贸公司及国际知名企业驻沪高级员工、海归派创业人士、投资客为主,年轻白领客群所占比重较少,另外,酒店式公寓属新兴产品,并且由于迎合了政府规划方向,从而十分受欢迎。而由于酒店式公寓的销售状况良好,并且市场尚未达到饱和,不少房地产开发商顺势跟进,在往后的十年内,酒店式服务公寓每年的新增录将趋于稳定,整体供应量呈上升趋势,并逐步达到市场需求和供给相对平衡，新一线城市比如武汉，南京，成都等地也都相应推出了酒店式公寓，为当地带来了可观的经济收入。而时至今日酒店式公寓得以进一步发展，目前已经深入到我国的一些二三线城市中去,其中尤以旅游、经贸发展迅速的城市如杭州、大连等等。4.1.2酒店式公寓的规模和结构（地区结构、档次结构、客源结构）地区结构：表1随着经济的快速发展，国际大公司的进驻、各种经贸洽谈、国际展览、大型体育运动会等商务活动的频繁交流及旅游业的成熟经营，有越来越多高级商务人士与外籍商人阶层汇聚，可观的商务消费能力对住宿的要求更加精致，而酒店式公寓这一新兴的物业正好填补了市场的空缺，它以高级酒店式服务包装着居家式生活寓所的表现形式受到了越来越多人的肯定。表1是一张雅诗阁服务公寓在中国的分布图，可以看出除去北上广深四座超一线城市外，雅诗阁大量的产业都汇聚于南方，一方面这与中国的经济政策有关（自从改革开放之后，我国开始实行市场经济，南方各省在经济发展上更为迅速，导致市场在资源配置当中起到主导作用）而另一方面深圳是我国酒店式公寓发展最早的一个城市，此后该产业以此为起点向外辐射，最早行于北上广深等大城市，随后是更多一线城市，在到如今很多新一线城市也都不乏酒店式公寓产业。表2表3表2是选自中国20个热门城市的酒店式公寓分布比例，可以看出酒店式公寓的数量与城市规模级别形成了正相关，即越完善的城市酒店式公寓数量越多，分布越密集，表3则为高端酒店式公寓的比重。据统计，截止2020年，仅雅诗阁服务公寓包含雅诗阁旗下品牌酒店式公寓，全国就有高达30000套，包括150多家物业，其足迹遍布多达39座城市。档次结构：公寓在中国已经有二十余年的发展历程，其中针对高端住户的酒店式公寓，尤其为品牌式服务公寓近年来增长迅速，在过去十年尤其在一线市场规模快速扩张。而在公寓产品类型上主要分为三种类型:品牌酒店式公寓、酒店类公寓和住宅公寓，而其中高端酒店式公寓（品牌公寓）主要有有雅诗阁、辉盛阁、奥克伍德等国际品牌，2020年占整个一线市场高达51%。表4，2020年中国一线城市公寓结构其中超过九成的公寓建于CBD或高级商场密集的区域。而从从房型数量上看，针对单人客源和小家庭客源的一房和二房房型仍占市场主导。2020年，市场上的单间房型数增加了50%，并且主要面向短租客源售卖。同类房型中，入市早的房间面积普遍较大，最新的公寓项目房间面积都偏小，但是会提供数量极少的超大面积的复式多户型房型，以其特殊性和尊贵性作为卖点来吸引购买力强的客户。另外值得一提的是，市场上的住宅型公寓不仅房间面积大，而且拥有大块的公共空间面积和绿化面积，非常受家庭客源欢迎，尤其是在疫情期间。城市+名称档次（星级）/*房间数量/间主要房型面积/平方米城市评级开业时间/年上海雅诗阁衡山服务公寓59075+超一线2015天津雅诗阁泰达MSD4星220间76+二线（新一线）2016长沙雅诗阁湘江财富中心五星230间73平方米二线（新一线）2020年成都雅诗阁来福士5星298间76平方米二线（新一线）2014年北京雅诗阁来福士服务公寓五星16575平方米+超一线2009年北京雅诗阁盛世博瑞4星19077平方米+超一线2017年南通雅诗阁圆融广场五星163n78平方米+二线2018年雅诗阁万科美好广场五星16975平方米+二线（新一线）2014年广州环贸中心雅诗阁4星260间74平方米+超一线2021年广州国际金融中心雅诗阁5星314间75平方米+超一线2012年无锡雅诗阁云蝠服务公寓5星134间79平方米+二线（新一线）2015年重庆雅诗阁来福士服务公寓5星201间78平方米+二线（新一线）2019年东莞雅诗阁松山湖服务公寓5星9975平方米+间一线2019表5表5是雅诗阁服务公寓中国内的档次等信息（不包含旗下品牌，仅为雅诗阁服务式公寓），其中大部分建于大城市（这里指包括表内的一些一线城市，部分二线城市）为5星标准，少部分为4星，均高于4星，平均房间数大于100间，平均房间面积也在基础户型的75平方米往上，证明以雅诗阁为例的知名酒店式公寓已在往高端酒店业方向发展的路上。其配备完整齐全的设施，优良的服务，同时地处繁华地带。也说明相对而言,基于一线城市的经贸发展的成熟度,国际知名的酒店管理公司直接运营全权管理的方式更为普及。而更多二线城市中,虽然以酒店式公寓名义立项建成或在建中的项目很多,但是实际真正经营后依然以酒店式公寓模式发展的项目数量依然有限，此外,二三线城市中酒店式公寓目前主要以小业主持有的模式为多,租赁客户以商务客为主而年金融危机后实际上对酒店公寓租赁市场冲击较大,部分酒店式公寓采取整体打包出售的方式来寻求新的出路。所以在未来酒店式公寓的经营管理中,防范风险关是要牢牢把握。客源结构：雅诗阁的目标客户包括以下行业：（一）非营利组织（二）大使馆/高级委员会和领事馆（三）政府和联合国特派团（四）跨国公司（MNC）（五）海外商务旅行者（六）频繁的独立旅行者（七）旅行社（八）在线旅行社（OTA）（一）国内短住群体这类群体以年轻人和家庭居多，由于公寓式酒店既能提供传统星级酒店一般的设施，同时有具备许多其他便捷的服务，比如自带厨房，洗衣机等，同时价位较同级别传统酒店一般较低，具有价格优势，所以深受年轻人如学生和出游家庭的喜爱，这类人选择酒店式公寓多为短期旅游或放松休闲，收入水平也参差不齐。该群体比较稳定，占20%左右。（二）国内长住群体。有一些办公人员和从事自由职业的人员，他们对网络、通讯等方面的依赖程度较高，工作起来经常通宵达旦，不分昼夜，经常有叫餐需求，工作、生活二合一，公寓式酒店既可以居住，又可办公，家电设备齐全，如果不想送餐，还可以使用厨房自己做饭，工作、生活两不误。同时一些公司高层也会长期预留一间房间用于接待客人或临时自住。这类人群一般为高收入的城市精英群体，愿意用消费换来服务和居住质量。该部分群体也构成了酒店式公寓客源的重要一环，占30%—40%。（三）国外短住群体。这类人群相对较少，一般为国际游客，多为家庭出行，由于酒店式公寓具有空间大，服务广的特点，故令顾客感到如同在家一般的服务。该部分客源较少，小于5%。（四）国外长住群体一些高学历、高素质国际人士，出于工作原因，长期停留在国外，一般都租住在星级酒店内。但普通的星级酒店相对较小，缺少了家的感觉，经济上也不合算。而租用公寓难以满足商务性需求，而且租期较长，公寓式酒店正好可以解决这些问题，所以这类人是公寓酒店的一大目标客户群。这其中或者是一些跨国企业经常会与一些酒店式公寓有长期合作，专门为其公司人员提供住所。这类人员比重也是最多的，也成为了疫情期间酒店式公寓仍能保持高入住率的秘诀。该群体也为大部分酒店式公寓的尤其是高端酒店式公寓的重要群体，占到30%—40%。这里以我2021年所实习的一份雅诗阁服务公寓备份数据为例（表1，表2）：可以看出长住形式较短住而言，构成了酒店式公寓的主旋律。同时国外长住客在所有长住人数中占据多数，而国内段主客则较国外段客而言取得了压倒性优势。表6截止2021.3.23雅诗阁来福士服务公寓常住人数国籍分布表7同时间段短住人数国籍分布总结：回到国内酒店式公寓上，总结其大多选址于城市的CBD核心地段或繁华商圈附近，并采用对外发售后小业主对外出租的运作模式，大多聘请国际知名品牌管理公司进行统一管理，产品面积区间拉得较大，投资类以小户型为主，主力产品大多在90m2以下，装修档次较高，顶级高端公寓则以大户型为主，其租金售价均较高，租金较高但因地段不同差异较大。多数酒店式公寓的目标客户群体定位相似，小户型公寓购买者主要以外地投资客为主，租客则以外籍跨国公司员工长期租住、休闲旅游度假游客、高级白领等为主。4.1.3酒店式公寓的投资和管理现状（一）投资现状首先外部因素：高端服务式公寓在国内的兴起和快速扩张，离不开外资企业的商业活动对城市发展的参与和影响。以广州和深圳市场2019年的外商投资状况为例，其总额均有下降。广州大型外企主要所在的行业（制造业、批发零售业等）外资合同金额降幅较大，未来会给服务式公寓市场带来长期影响。相比于广州，深圳市的外商投资历史较短，外资参与程度较弱，信息行业的合同外资金额降幅最大，因此其支柱产业仍然将以内资为主。而且受到经济政策优惠的影响，近年广州的外国制造型企业有不少转移到了深圳南山前海地区，从而影响了两城市的外籍客源市场结构。表8作为商业经济的风向标，商业写字楼市场能够反映区域的发展活力和未来趋势。并且高端服务式公寓市场与城市中的商业源、产业源密切相关，因此写字楼市场的变化能体现企业客源的变化。表9广州市场的特点在于供应量少、增速慢，难以满足新增市场需求。与之相比，深圳市场仍然保持着较强的写字楼供应，能够很好吸纳疫情之后释放的租赁需求。业主纷纷采取以价换量的策略，降低平均租金来控制空置率上涨，深圳市场吸纳表现更好，原因在于信息服务业和金融业规模在上半年的持续扩张，贡献了深圳市场主要的租赁需求。而在购买者方面：由于酒店式公寓回收成本快、风险小，并有良好的市场前景，因此在酒店式公寓的供应总量在不断增加。而在这些购买客户中，投资者占绝大多数。根据有关调研结果分析，投资客户主要可以分为两大类型。第一类为纯投资型客户，主要有个人投资者和机构投资者。他们购买酒店式服务公寓的主要目的是看中了酒店的增值潜力，其预期投资回报率一般在8%-15%。这部分客户占整个客户总数的60%左右。第二类客户为养老型客户，以个人投资者为主，年龄普遍在40岁以上，购买的目的主要是希望退休后能够得到丰厚、稳定的经济来源。这类客户的投资风格比较稳健，经济实力也比较强，多投资于100平方米以上的较大户型，预期投资回报率多在10%以下，最看重项目的发展潜力，占客户总数的15%左右。除投资型客户外，其他客户也有相当比例，包括以自住兼投资为主要目的的私营业主、办公族和以满足内部需要为目的的海外跨国集团客户等。目前，北京酒店式公寓的整体出租率很高，达到88.7%，特别是在CBD地区，出租率高达90%以上，低者也达到70%;它的目标租赁客户主要为外籍公司派出的高级员工、国内大型私企的老板、高层人士。他们以商务居住为主，并具有长期居住及安置家人的需求，这些客户的租期一般为半年以上或更长，由公司担负高额的房租费用。酒店式公寓具有多方面优势，发展前景十分广阔。第一，酒店式公寓业主每套小面积、低总价、投资风险小、转让出租回报大。统一管理、易出租等特点是其他物业难以比拟的。第二，产品功能兼有投资和自用双重优势。它兼有酒店、公寓、办公楼的长处，因此受到商务人士和休闲度假者的欢迎。第三，拥有产权。拥有产权可以让业主居住得安心、放心。必要时还可以让出自己的产权，回收投资，无疑降低了投资的风险。酒店式公寓也是投资置业者的上选，尤其是异地置业的首选。因为此类投资对多数人来讲，是有超值回报空间的。第四，投资者广泛，市场需求大，房产有升值空间。（二）管理现状关于管理模式：酒店式公寓管理模式物业管理方式顾问管理模式发展商具有充分自主权合作管理模式合作双方方便互相交接管理全权管理模式充分体现全权管理的品牌效应酒店管理方式顾问管理模式酒店管理公司提供顾问意见全权委托管理方式酒店管理公司不承担经营风险，按比例提取佣金承包经营管理方式酒店管理公司以承包指标对发展商负责表10bb上表是我国目前一线、二线城市酒店式公寓在管理过程中主要的通用运作方式。相对而言,基于一线城市的经贸发展的成熟度,国际知名的酒店管理公司诸如喜来登、凯德集团（雅诗阁也隶属于凯德旗下）等直接运营全权管理的方式更为普及。而二线城市管理体制上不足之处更多,权责不分明导致出现纠纷或者客户不满意的状况时有发生。总体来说我国二线物业管理公司的运作并不是十分成熟，在其经营管理中还需要进一步的完善。相比酒店来说，酒店式公寓优势在于居住舒适、户型选择多、性价比高，而同时又融合了酒店化的服务，包括餐饮、清洁、甚至部分商务活动。此外，不同区域的酒店式公寓，无论在房型布局、配套服务上都有一定的差异性，从而可以为不同层面的商务客户提供服务，满足有效人群之余，也避免了恶性竞争,更适宜建立起开发商和公寓管理者的特色品牌，采取只租不售的模式,有利于统一管理经营,细分化的市场也可以挖掘出酒店式公寓市场更多的潜力。酒店式公寓租赁客户的去留80%是直接或间接受到物业管理和服务水平影响,专业的酒店式公寓经营公司的存在必要性十分明显,不仅实现客户共享,同时也可有效降低因为服务等人为因素导致的客群流失。以第三方介人的方式来管理酒店式公寓也是目前市场上最为有效的市场拓展方式同时完善网络营销模式酒店式公寓客群以商务化年轻化人群为主，针对这一点可以充分利用互联网，在精确提供物业地点、租赁情况、实时报价等多方面信息后,方便客户通过网络直接预定，不仅有效降低运营成本，也同时可以开发出更为便捷的服务模式。关于员工和部门：首先，从人员结构上来讲，可以很明显的发现酒店式公寓的部门要捎上很多，以我的实习经历为例，雅诗阁服务公寓的一线部门只有前厅，餐饮，客房，销售，工程，安保，然后就是二线部门比如财务，人力等等，这就意味着与传统酒店的人员分配相比，酒店式公寓的各部门员工所承担的工作种类相对应下更广，所以更需要员工自身素质的提高，拿前厅部举例，酒店式公寓里由于多为长住，（前面提到过）所以很多部门的作用就被得以弱化，比如现在雅诗阁是没有总机单独为一部门的，由于电话不多，故融入到了整个前厅部。下面是我绘制的一个大致的雅诗阁的职务表。表11职务部门表，注：相比较下职位更紧凑。如今，雅诗阁一直是国际上知名的酒店式公寓品牌，他们认识到，如果没有训练有素、积极主动、充满热情的员工，就无法做到这一点。而雅诗阁的员工需要具备以下资质：•让每一位客人都开心，并确保他们的回归成为他们业务的关键驱动力；•在所有关系中表现出高贵、监督和真诚；•致力于自身单位和公司的财务业绩；•通过积极参与社区、环境、同事、客人和商业伙伴，保持对社会责任的深切关注；•确保他们的策略和程序对客人和同事友好；•营造一种氛围，让下属实现个人和职业目标。4.1.4酒店式公寓的产品现状（一）关于设施：在当今世界增长最快的经济体中，酒店业占有相当大的比重。而雅诗阁服务公寓正在成为酒店式公寓领域里的一家优秀代表。它关心客人的满意度，以便更好地改善，增加收入，并通过提供不同类型的招待来稳定其商誉。公寓通过不断优化其员工质量，包括前台接待员、客房部工作人员、电话接线员、餐饮部工作人员、娱乐部工作人员对所有客人提供优质服务，享有美誉。同时，设施齐全，除去如卧室、浴室区域等住宿服务外（并且雅诗阁的平均房间都远大于传统酒店，后面会做分析），这些酒店还提供以下独家服务：（以我所实习的北京雅诗阁来福士中心服务公寓为例）西餐厅、中餐厅、宴会厅、触摸天空（水疗）、能量锻炼（威尔士健身房）、小酒馆6咖啡厅、大宴会厅、雨点开放天空烧烤平台、大型会议室、健康俱乐部、礼品店、儿童乐园、楼层客人大厅、Wi-fi连接、旅行台、智能机器人服务等。（二）关于顾客的反馈种类多样且美轮美奂的设施也受到了一众好评，在此我从携程平台上摘录了一些住客评论，供参考：顾客A：我平时都比较喜欢住酒店式公寓，面积大，环境好且干净，有洗衣机和大厨房，同时还有烤箱，微波炉，可谓锅碗瓢盆一行应具全，如同家一般！顾客B：交通，住房，人员服务都是一流的，希望能坚持下去。顾客C：地段好，楼下就是来福士广场，房间很大令人印象深刻，很方便，性价比高。顾客D：绝佳的位置，楼下就是来福士广场，直达地铁东直门站去哪里都很方便套房设施齐全，点个外卖，临时想煮碗面都很方便，因为有客厅和小厨房，不会弄的整个屋子都是饭菜味，前台和工作人员服务态度很好，小朋友对机器人很感兴趣，先生泡浴缸很舒服一家人都很满意，早餐也比较丰富，下次来京会继续选择雅诗阁唯一的问题是没有停车券一小时8元，上不封顶。通过以上好评可以看出雅诗阁服务公寓作为酒店式公寓的成功案例之一，凭借着其许多不同于传统酒店的特点，深受顾客们的喜爱，其中很多人都提到了，交通，基础设施，地段，员工服务等问题。这也体现了如今高端酒店公寓的在选址方面一般也都会建在市中心，交通便利的地方，还是以本人实习的这家雅诗阁为例，其地处北京东直门，临近三里屯，工体，可谓年轻人的天堂，同时大小企业，商场等娱乐场所呈现十分密集，而其周边就是故宫，王府井等旅游胜地，用一个词形容就是四通八达，是比较典型的当今酒店式公寓的选址思路。（三）关于房型和定价但这些评论中提及次数最多的还是房间面积问题，体现出一个特点，大！这里我简单列举两个个表格。选自携程网3.23房型（开间）面积（平方米）价格/晚雅诗阁服务公寓（东直门来福士店）一房行政房2人入住75924rmb北京达美奥克伍德华庭酒店公寓行政开间2人入住80899rmb北京千禧大酒店行政大床房2人入住451176北京香格里拉饭店豪华大床房2人入住341058北京宝格丽酒店高级大床房2人入住583847rmb表12（对比图）表12中除了雅诗阁服务公寓（五星标准）外分别选择了与其距离很近且同为酒店式公寓的（约为6km，地处国贸）北京达美奥克伍德华庭酒店公寓，以及距离同样很近的（约为3km，地处国贸）传统酒店，千禧大酒店（五星），之后考虑到知名度因素，我又列举了北京香格里拉（老牌五星酒店）和进来大火频繁上热搜的（同为老牌五星）的宝格丽酒店进行参照。结果显示，在同为五星标准水平下的前三座酒店表明（在此将酒店式公寓也归为酒店）：在三者价格相差不大（甚至酒店式公寓普遍便宜一些），且位置相近的情况下，可明显发现同一房型（图中为开间）下，两个酒店式公寓的面积明显大得多，甚至差值来到了惊人的近两倍，而名气更大的香格里拉饭店在同样情况下（仅地理位置不同，但其位于海淀万寿路，同为房价高地故不考虑），面积更是只有一般都不到，而更具名气，且兼具实力和热度的宝格丽酒店，则在房价远高于前四者的情况下，面积依然不如雅诗阁服务公寓领衔的两家，可见如今酒店式公寓的另一代表特点就是面积大（这里表现为远大于传统同级别酒店），而设施，无论是基础设施，亦或是房间内部设施都不遑多让，甚至较传统酒店都有过之而无不及的情况下，也让性价比成为了如今酒店式公寓的代名词，也应了其建立的初衷，给顾客家一样的体验。携程网3.23一房行政房一房豪华房两房行政房两房豪华房大三居（非平台）套房（非平台）房型开间一居室平层两居室平层两居+loft三居平层三居+大露台面积（平方米）68—7575—9499—126150+180+180+价格/RMB924109227433224经理负责经理负责表13表13是一个补充说明，侧面印证房型种类多，面积大，更有家的感觉。其中大三居和套房有经理和销售部门直接负责，不挂OTA平台上进行售卖，其中也有一部分用来自主或者招待贵客。4.2酒店式公寓发展中的问题和原因4.2.1小型酒店式公寓缺乏品牌意识，大型酒店式公寓陷入品牌宣传瓶颈我国本土的酒店式公寓管理公司在进行管理时，大部分都缺乏品牌意识，只是将管理的目光集中在如何拓展酒店式公寓的市场和业务上，追逐短期利益，并未将企业品牌的建设纳入系统化的范畴中，这里以大部分中小型酒店式公寓最为明显。而像雅诗阁这般已经是一个很成熟的企业，且也在尽可能的塑造自己的品牌宣传，并提高公众对于雅诗阁的认知，但由于酒店式公寓毕竟产生较晚，较传统酒店相比仍略显底蕴不足，无法快速的提高消费者对于自身的品牌敏感度，这类问题常见于一些大型的酒店式公寓。例如:大部分消费者在入住酒店时，知道有香格里拉、丽思卡尔顿，希尔顿这些老牌传统星级酒店，甚至于如家，汉庭，七天这种新生代快捷酒店等等。但是让他们选择入住酒店式公寓时就会出现选择的盲目性，顾客不知道这些不同名称的酒店式公寓有何区别，有或者是从本质上不知道什么是酒店式公寓，最终被其他酒店类型分流。当然还有一部分原因为传统的酒店在许多地区，尤其是人流密集的地方都有设立，例如:高铁火车站、机场、码头、闹市区等都拥有独立的酒店，陌生顾客直接入住概率超过80%。而大型酒店式公寓虽在设施上与其不遑多让，但面对逐渐饱和的地产竞争，使得大部分酒店式公寓的首要选址都集中在商业区，或中心CBD附近，无形间流逝掉了这一部分“免费的宣传”。而由于缺乏对品牌统一形象的认识，大部分消费者入住酒店式公寓后很难得到良好的消费体验，这也将对酒店式公寓业态的整体发展状况带来影响。4.2.2受众面较窄，各地区分布不均，水平参差不齐目前，中国的酒店式公寓产业面临着这样一个问题：很多大品牌只做高端，而小酒店式公寓又存在着监管规范等一系列问题，直接导致的结果就是很多酒店式公寓产业受众面窄，不能满足所有消费者的需求。以雅诗阁服务公寓为例，自雅诗阁1984年入驻中国以来，其一直致力于国内的高端酒店市场，试图在高端酒店式公寓中扮演领头羊的角色，虽然近年来雅诗阁旗下衍生出了雅诗阁盛捷，雅诗阁馨乐庭等品牌，但仍仅限于中高端，旗下酒店式公寓全部为4星，5星服务标准。同样的问题，表1为2022年中国十大酒店式公寓排名，依次搜索这十个品牌可以发现其均为中高端产品，如此而来，顾客在选择酒店式公寓时虽有诸多选择，但实质上也只是在高端酒店式公寓间切换，而这类酒店本身的主要客源多为高收入群体，这使得更多消费者在选择品牌酒店式公寓时失去了目标，从而流失了这部分潜在客户。另外受制于各地区发展水平参差不齐，酒店式公寓往往喜欢建在大城市，尤为一线城市的大型商圈及CBD附近，在中国，雅诗阁目前拥有和管理超过120家物业，分布在北京、长春、成都、长沙、重庆、大连、东莞、佛山、广州、邯郸、合肥、海口、杭州、惠州、哈尔滨、昆明、南京、南通、上海、绍兴、沈阳、深圳、苏州、石家庄、天津、武汉、无锡、西安、厦门、徐州、宜昌、珠海、香港和澳门等地，可发现其中多为一线城市，少部分二线城市，三线及以下城市鲜有提及，地区分布的不均也使得更多人在谈论到酒店式公寓时不知所云，更谈不上选择入住酒店式公寓。表144.2.3疫情冲击2020上半年，据统计全国高端服务式公寓的市场总存量保持不变，市场入住率却下降了两成以上，平均租金下降幅度超过10％。结合宏观经济、商业发展、国际关系等因素分析，造成这种市场表现的原因有三：1．新冠疫情直接阻碍了人们的正常差旅出行活动，影响了服务式公寓在内的所有住宿业经营业绩；2．国内的酒店式公寓市场在疫情影响下市场发生变化，主要表现为“内赠外减”现象，首先外减主要表现为，受此次疫情的影响，出入境限制影响了很多相关行业的发展，高端服务式公寓表现在以外籍企业员工为主的客源，简单来说就是外国人居多，而因为疫情，很多外国人无法回到原先的长租酒店式公寓，导致该部分客源大量流失。而内增则表现为随着我国的不断发展，人们的生活质量得以提升，越来越多的以国内高管客群为主的增加，导致很多酒店式公寓无法满足这部分人口的需求，以雅诗阁服务公寓代表的高端式酒店公寓为例，国内的雅诗阁太商务化了，导致在行业竞争中不被一些客户选择，而这些客户就是潜在的“内增”群体。3.​长期上来看，近几年日渐紧张的国际关系和粤港澳大湾区的产业规划更有利于内资企业的发展，城市经济对于外资企业的依赖性会逐渐降低。外资企业减少外派员工频次或者取消在华办公室等决策导致了外籍客源的流失。4.3对策及建议首先笔者认为一个产业的尤其是一个新兴产业的发展是需要时间的沉淀的，历史不断证明者，随着时间的流逝，那些好的东西终将被人们记住，而同时不断的试错也是企业成长的基石，在此期间要有的明确企业文化，并坚定不移的前进，取其精华，取其糟粕。酒店式公寓目前就处于一个这样的阶段，面对当前日益“内卷”的社会，各行各业都没面临着生存或是淘汰的境地，或进或退是留给每个行业最好的挑战。在品牌影响力方面，其实这个时代或许是最好的时代，在当今媒体横行，娱乐至上的年代，有太多热点事件可以吸引人们的眼球。最好的例子莫过于宝格丽酒店，从最早的奢饰品跨界做联名酒店，到近来的诸如“名媛最爱的酒店”的热点话题一直在吸引着人们的流量，可谓把网红和酒店做到了最完美的融合，就是一个最好的榜样。而所谓互联网是大家的，一个自媒体的出现，让多少普通人邂逅了他们的财富，对于酒店式公寓的宣传也同样适用，但具体问题具体分析，总之各大酒店式公寓的公关团队一定要抓住机会，并在宣传上不留余力，做时代的宠儿。同时各大品牌不能只顾高端市场，也需要分出精力投入于中低端市场，各领域齐头并进才能让整个行业快速发展，从而吸收更多客源，利于打造品牌形象。好的企业一定是一个全面的企业，好的酒店式公寓也应该面面俱到，由上到下都做大做强。同时大城市的灯红酒绿固然美妙，人流量消费能力也确实更具吸引力，但很多小城市虽人口密度相对有所不及，但许多也因其自然风光而闻名，同样适合居住，也不乏成为旅游市场的宠儿，而这些小城市也应进入各大酒店式公寓的视野，今儿进一步扩张，打造品牌多样性。而随着国内的产业链不断推动，内资企业客源将逐渐影响外资企业客源在高端服务式公寓市场中的主导位置。在两个客源市场结构变化的过渡期里，高端服务式市场在出租率和平均租金等方面会产生明显的波动。因此在公寓产品和宣传上，业主和公寓品牌方都要根据宏观环境和商业经济的变化进行及时合理的调整。而从监测的市场数据上来看，主要的国际公寓品牌在中国市场的未来拓展有两大趋势。一是将开发重点从一二线城市逐渐下沉到三线甚至四线城市，抢占这些新兴市场的发展先机。二是开始与国内企业合作创建品牌，共享企业资源，更好地推动市场扩张，从其品牌矩阵中引入国内的中高端服务公寓品牌，从生活、文化和身分认同等多方面以拥有全球视野的年轻管理者为目标，为其提供切合所需的住宿体验，并结合了双方优质资源，在未来面向国际和国内市场都具有很强竞争力。这点也急需被雅诗阁等一众酒店式公寓所关注和借鉴。5.讨论和结论5.1讨论通过分析北京雅诗阁运营的案例，并结合当前酒店公寓的发展现状和市场分析，得出我国酒店公寓未来发展趋势为：首先，酒店公寓产品差异化趋势。产品市场竞争力的体现是以产品的差异性为核心的。对酒店公寓而言，产品越细化，越有特色，其市场竞争力就越强。当处在同质化市场竞争中，只有实现酒店公寓产品的差异化，才能确保酒店公寓得到进一步发展。由此可见，差异化是我国酒店公寓发展的必然趋势。其次，酒店公寓服务朝软性服务发展。在酒店公寓发展市场上，客户依据物业管理质量的好坏和服务水平的高低来评价酒店公寓的好坏。酒店公寓的软性服务是产品的附加值，因此，当硬件水平相当时，服务是决定酒店公寓发展的重要因素，故只有确保酒店公寓服务具有一定的软性服务发展趋势，才能促进我国酒店公寓的进一步发展。最后酒店公寓向人口密集行政区域分布的趋势，也会随着社会的不断发展，被越来越多人接纳认可。最后，笔者也希望能通过这篇文章让有越来越多的人了解到酒店式公寓这个酒店产业，因为如今该类型酒店已日益成熟，相信未来也会会是旅游出行的不二之选。5.2理论意义与实践意义5.2.1理论意义本文以雅诗阁为案例，旨在探究中国的酒店式公寓的现状及问题并对其发展提供相关建议。如今随着人们生活水平的不断提高，单一的酒店体系已不能满足所有客户群体，雅诗阁服务公寓作为近年来在中国最为成功的酒店式公寓之一，一定程度上也反映了中国酒店式公寓产业的发展特征，而通过研究其现状，包括投资，管理，产品等多方面，并结合酒店式公寓的相关文献，总结出该产业尚存问题并提出建议，对于国内酒店式公寓行业的相关研究进行补充，并对其发展提出了建设性意见。5.2.2实践意义酒店式公寓上世纪九十年代入驻中国，经过几十年的发展如今已初具规模，其体系也越发的成熟，但与传统酒店业相比，酒店式公寓的品牌影响力仍存在一定差距。而众所周知，一个成功产业的根本往往取决于其品牌效应，更加深入人心的品牌影响力往往决定了更好的口碑和顾客来源，也更加利于发展。而本文的实践意义在于通过分析雅诗阁的案例并结合大量相关文献加以说明，让更多人了解酒店式公寓的现状及其主要竞争力，而对于酒店式公寓企业本身也能发现一些尚存的问题，从而令行业质量得以提升的同时打造酒店式公寓品牌，吸引消费者。5.3本文不足与未来研究发现5.3.1本文不足由于本人能力有限，该研究仍存在局限性，具体表现在以下几点：首先，本研究仅选取了雅诗阁服务公寓作为案例，且在探讨酒店式公寓的规模和结构时也进涵盖了地区，档次和客源三方面，故在讨论酒店式公寓大行业的背景下存在着不够全面和深入的问题。其次，本文没有结合相关理论模型，评价和结论较为主观，所提的建议是否能够给酒店式公寓的发展带来有利的实质性帮助需要结合其他方面相关理论进一步分析。5.3.2未来研究关于酒店式公寓的研究，未来应结合更多案例，并通过相关理论模型，从正反两方面，通过多案例间的对比更加严谨的进行分析，并适当采访业内专业人士加以参考，从而为酒店式公寓产业发展做出更多贡献。参考文献[1]陈平平,蔡芷琦,吴水田.论高端酒店公寓客户情感的构建[J].中国集体经济,2021(13):69-70.[2]张雅楠.雅诗阁买卖[N].经济观察报,2020-08-03(032).DOI:10.28421/ki.njjgc.2020.000713.[3]李晓韵,李阳.酒店式公寓建筑设计分析[J].城市建筑,2020,17(15):104-105.DOI:10.19892/ki.csjz.2020.15.040.[4]郑佳树.酒店式公寓建筑设计探讨[J].中国建筑装饰装修,2020(02):97.[5]曹蕴钰,黄远水.旅游经济学视角下的酒店式公寓分时定价模式研究[J].科技创新与生产力,2019(12):35-40.[6]GREENBERGDesire,ROGERSONJayneM..THESERVICEDAPARTMENTSECTORINTHEURBANGLOBALSOUTH:EVIDENCEFROMJOHANNESBURG,SOUTHAFRICA[J].GeoJournalofTourismandGeosites,2019,26(3).[7]田影.收益管理视域下酒店式公寓运营管理提升策略[J].财会学习,2019(33):213-215.[8]MarzukhiMA,LehOLH,AbdullahYA,KhalidNS,ZainolH,AbdulApetRA.ComparisonofD