2026年江苏连云港房地产估价师考试(土地估价基础与实务)题库及答案

2026年江苏连云港房地产估价师考试(土地估价基础与实务)题库及答案一、单项选择题（每题1分，共40题）1.土地价格本质上是（）。A.土地价值的货币表现B.地租的资本化C.土地开发成本的反映D.市场供求关系的体现2.根据《城镇土地估价规程》，下列土地用途中，属于商业用地二级类的是（）。A.零售商业用地B.商务金融用地C.餐饮用地D.娱乐用地3.某宗工业用地，红线内“五通一平”（通路、通电、通上水、通下水、通讯及场地平整）开发程度下的单价为1200元/平方米。若红线外“五通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯）开发费用为80元/平方米，红线内场地平整费用为20元/平方米。则该宗地在“五通”开发程度下的单价为（）元/平方米。A.1100B.1120C.1180D.12204.采用市场比较法评估某宗住宅用地价格，选取了三个可比实例。经期日、交易情况、容积率、区域因素和个别因素修正后，三个可比实例的比准价格分别为8500元/平方米、8800元/平方米、8700元/平方米。若采用简单算术平均，则该宗土地的评估单价为（）元/平方米。A.8667B.8700C.8733D.88005.基准地价是政府对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估的（）。A.某一时点的土地使用权最低价格B.某一时期的土地使用权平均价格C.某一时点的土地使用权平均价格D.某一时期的土地使用权最高价格6.收益还原法中，土地纯收益的测算公式正确的是（）。A.土地纯收益=房地总收益-房地总费用B.土地纯收益=房地总收益-建筑物折旧费-房地总费用C.土地纯收益=房地总收益-房地总费用-建筑物纯收益D.土地纯收益=房地总收益-房屋折旧费-管理费7.某地块规划容积率为2.5，对应的楼面地价为3000元/平方米。若该地块规划容积率调整为3.0，根据当地容积率修正系数表，容积率2.5-3.0区间的修正系数为1.05。则调整后楼面地价约为（）元/平方米。A.2857B.3000C.3150D.36008.成本逼近法中，土地取得费及相关税费不包括（）。A.征地补偿费B.拆迁安置补助费C.耕地占用税D.土地开发过程中的利息9.路线价估价法主要适用于（）的批量评估。A.城市商业街道两侧土地B.工业集中区土地C.新开发住宅区土地D.城市边缘农用地10.土地估价报告的有效期一般为（），自估价报告出具之日起计。A.三个月B.六个月C.一年D.两年11.下列因素中，属于影响地价的个别因素的是（）。A.城市规划B.基础设施状况C.宗地形状D.人口密度12.某宗房地产，土地面积1000平方米，建筑面积2000平方米，建筑物重置价格为1500元/平方米，耐用年限50年，已使用10年，残值率为5%。采用直线法计算，该建筑物的年折旧额为（）元。A.28500B.30000C.57000D.6000013.假设开发法评估待开发土地价值时，最基本的公式是（）。A.待开发土地价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-购买土地相关税费B.待开发土地价值=开发完成后的房地产价值-建筑安装工程费C.待开发土地价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-利润D.待开发土地价值=开发完成后的房地产价值-开发总成本14.我国城镇土地估价中，土地还原利率通常（）建筑物还原利率。A.低于B.等于C.高于D.无法确定15.土地登记的最小单元是（）。A.地块B.宗地C.图斑D.丘16.下列税（费）中，在土地转让环节由卖方承担的是（）。A.契税B.增值税及附加C.印花税（双方）D.企业所得税17.根据《物权法》，住宅建设用地使用权期间届满后，（）。A.使用权消灭，由国家无偿收回B.自动续期，需重新缴纳土地出让金C.自动续期，续期费用的缴纳或减免依照法律、行政法规的规定办理D.需申请续期，批准后需重新签订合同并缴纳出让金18.采用市场比较法时，交易情况修正的目的是（）。A.将可比实例价格修正为正常交易情况下的价格B.将估价对象价格修正为可比实例交易时的价格C.将不同交易方式的价格进行统一D.消除交易双方特殊关系对价格的影响19.某三角形宗地，高为80米，底边长为100米，其形状修正系数通常（）。A.等于1B.小于1C.大于1D.无法确定20.基准地价系数修正法评估宗地地价时，不需要修正的因素是（）。A.期日B.容积率C.土地使用年限D.土地开发成本21.土地的自然特性不包括（）。A.位置固定性B.质量差异性C.供给稀缺性D.功能永久性22.某宗土地年纯收益为10万元，土地还原利率为5%，则该宗土地的收益价格为（）万元。A.50B.100C.150D.20023.在城镇土地分等定级中，“定级”是指评定土地的（）。A.使用价值B.经济价值C.价格D.质量等级24.下列估价原则中，不属于土地估价基本原则的是（）。A.替代原则B.预期收益原则C.独立客观公正原则D.最高最佳使用原则25.工业用地估价时，最不适宜采用的方法是（）。A.市场比较法B.成本逼近法C.收益还原法D.剩余法（假设开发法）26.土地估价中的“红线外开发费用”是指（）。A.宗地边界外的市政基础设施配套费用B.宗地边界内的场地平整费用C.宗地边界内的道路建设费用D.宗地边界外的绿化费用27.某可比实例成交单价为10000元/平方米，交易情况修正系数为100/102，区域因素修正系数为100/98，个别因素修正系数为100/95，期日修正系数为1.15，容积率修正系数为1.02。则该可比实例的比准价格为（）元/平方米（保留整数）。A.11589B.11867C.12150D.1243028.根据《城镇土地估价规程》，土地估价报告应由（）出具。A.土地行政主管部门B.具有资质的土地估价机构C.房地产开发企业D.土地登记代理机构29.成本逼近法中，土地增值收益的计算基数是（）。A.土地取得费B.土地开发费C.土地取得费和土地开发费之和D.土地取得费、土地开发费及税费、利息、利润之和30.某建筑物经济耐用年限为60年，已使用15年，其成新率为（）。A.25%B.75%C.80%D.85%31.路线价是（）。A.标准宗地的单位面积价格B.道路的单位长度价格C.特定区域的平均地价D.临街宗地的平均价格32.下列属于土地经济特性的是（）。A.承载力B.可塑性C.报酬递减性D.不可移动性33.采用收益还原法评估出租型房地产土地价值时，房地总费用中一般不包括（）。A.管理费B.维修费C.保险费D.房屋折旧费34.某宗地面积为5000平方米，容积率为2.0，楼面地价为2500元/平方米。则该宗地的总地价为（）万元。A.1250B.2500C.5000D.625035.在土地估价中，将未来各年纯收益以一定的还原利率统一折算到估价时点的方法称为（）。A.直接资本化法B.收益乘数法C.收益还原法D.现金流量折现法36.下列指标中，反映土地利用强度的主要是（）。A.建筑密度B.绿地率C.容积率D.建筑限高37.某工业区土地开发程度达到“五通一平”，其基准地价为800元/平方米。待估宗地开发程度为“三通一平”（通路、通电、通水及场地平整），当地“五通”中未完成的“通排水”和“通讯”平均开发费用为60元/平方米。采用基准地价系数修正法评估时，待估宗地开发程度修正值为（）元/平方米。A.-60B.+60C.-740D.+74038.土地市场是（）市场。A.完全竞争B.垄断竞争C.寡头垄断D.区域性垄断39.某房地产开发商以出让方式取得一宗住宅用地，土地使用权出让金为2亿元，契税税率为3%，则该开发商应缴纳的契税为（）万元。A.60B.600C.200D.20640.土地估价师在估价过程中，应优先依据（）。A.委托方提供的资料B.估价人员现场查勘的资料C.估价师的经验判断D.政府部门公开的权威资料二、多项选择题（每题2分，共15题。每题至少有两个正确选项，多选、少选、错选均不得分）1.影响土地价格的社会因素主要包括（）。A.政治安定状况B.社会治安状况C.城市化进程D.人口密度与家庭规模E.土地利用规划2.市场比较法中，进行区域因素比较修正的内容通常包括（）。A.交通条件B.基础设施状况C.环境质量D.城市规划限制E.宗地面积3.成本逼近法适用于（）的土地价格评估。A.新开发土地B.工业用地C.商业中心区土地D.房地产市场不发达地区E.无交易案例的学校用地4.基准地价具有的特点包括（）。A.全域性B.平均性C.时效性D.现势性E.交易性5.土地估价报告书的内容必须包括（）。A.摘要B.估价对象描述C.估价目的D.估价结果及其使用限制E.估价师声明和签名6.收益还原法中，确定还原利率的方法有（）。A.市场提取法B.安全利率加风险调整值法C.复合投资收益率法D.投资收益率排序插入法E.成本加成法7.下列属于土地附着物的有（）。A.种植的果树B.埋设的地下管线C.临时搭建的工棚D.修建的道路E.自然生长的林木8.假设开发法中，开发完成后的房地产价值可采用（）评估。A.市场比较法B.长期趋势法C.收益还原法D.成本法E.路线价法9.土地登记的内容包括（）。A.土地权属性质B.土地权利主体C.土地权利客体D.土地市场价格E.土地使用年限10.城镇土地定级因素选择的原则包括（）。A.主导因素原则B.差异性原则C.定量与定性相结合原则D.稳定性原则E.可行性原则11.土地价格与一般商品价格相比，其特殊性表现在（）。A.价格基础不同B.形成时间不同C.市场结构不同D.折旧现象不同E.供求关系不同12.采用市场比较法评估时，选取可比实例应符合的要求包括（）。A.与估价对象用途相同B.与估价对象权利性质相同C.交易类型与估价目的吻合D.成交日期与估价时点接近E.成交价格为正常价格或可修正为正常价格13.土地估价中的期日修正，可以采用（）。A.地价指数B.房地产价格指数C.相关物价指数D.利率变动指数E.土地交易案例比较14.下列属于土地管理相关法律法规的有（）。A.《土地管理法》B.《城市房地产管理法》C.《城乡规划法》D.《物权法》E.《资产评估法》15.土地估价师在执业中应遵守的职业道德包括（）。A.独立、客观、公正B.保守秘密C.公平竞争D.接受继续教育E.对估价结果负责三、判断题（每题1分，共10题。正确的填“√”，错误的填“×”）1.土地所有权价格是土地所有权的转移价格。（）2.容积率越高，楼面地价越低。（）3.土地估价时，估价期日就是估价作业的起止日期。（）4.土地还原利率与投资风险成正比，风险越大，还原利率越高。（）5.标定地价是政府评估的具体宗地在公开市场和正常经营管理条件下某一期日的土地使用权价格。（）6.在土地估价中，土地增值收益来源于农业地租与城市建设用地地租的差额。（）7.对于待开发土地，假设开发法评估的结果就是其市场价值。（）8.采用成本逼近法评估土地价格时，土地开发费应按宗地内外实际投入成本核算。（）9.路线价估价法中，标准深度是指街道上土地利用价值最高的临街深度。（）10.同一宗地，其土地抵押评估价值一般低于其转让评估价值。（）四、计算题（共3题，第1题10分，第2题15分，第3题15分，共40分。要求列出计算过程，计算结果保留两位小数）1.某公司于2021年3月以出让方式取得一宗工业用地，面积10000平方米，出让年限50年，出让单价为800元/平方米。现拟于2026年3月转让该土地，请采用基准地价系数修正法评估其转让价格（地面单价）。已知资料：(1)该市2024年1月1日发布的工业用地基准地价为700元/平方米（开发程度为“五通一平”，法定最高年限50年）。(2)2024年1月至2026年3月地价上涨了5%。(3)待估宗地开发程度为“五通一平”，与基准地价设定一致。(4)待估宗地个别因素（如形状、面积等）优于基准地价设定条件，修正系数为+3%。(5)剩余使用年限修正公式为：K=，其中，r为土地还原利率，取5%；n为宗地剩余使用年限；N要求：计算该宗地于2026年3月的转让地面单价。2.某出租商铺，土地面积200平方米，建筑面积400平方米，建筑物于5年前建成，耐用年限40年，残值率为0。目前每月租金总收入为5万元，每月运营费用包括：管理费（按租金收入的3%计）、维修费（按建筑物重置价的0.2%每月计）、保险费（按建筑物重置价的0.1%每年计）、房产税（按租金收入的12%计）、增值税及附加综合征收率5.6%（按租金收入计）。土地还原利率取6%，建筑物还原利率取8%，建筑物重置价为3000元/平方米。假设房屋出租率为100%，收益年限为建筑物剩余耐用年限与土地使用权剩余年限二者中的较短者，且不考虑土地年限对建筑物收益期的影响。要求：用收益还原法（土地残余法）评估该商铺所占用的土地价格（总地价）。3.某开发商拟参与一宗“七通一平”熟地的公开出让。该地块规划用途为住宅，可建造商品住宅80000平方米，土地使用权出让年限70年。开发商计划开发周期为3年：第1年投入40%的开发费用，第2年投入30%，第3年投入30%，并于第3年末项目全部售罄。预计开发完成后住宅平均售价为12000元/平方米。经测算，项目开发成本（包括建安工程费、专业费用等）为5000元/平方米，管理费用为开发成本的3%，销售费用为售价的2%，销售税费为售价的6.5%。项目开发成本投入均视为在每年年中一次性投入。贷款年利率为6%，按复利计息。开发商要求的目标成本利润率为25%。要求：采用假设开发法中的传统计息方式，计算该开发商能承受的最高土地竞买总价（楼面地价形式）。答案与解析一、单项选择题1.B。土地不是劳动产品，其价格不是价值的货币表现，本质是地租的资本化。2.A。根据《城镇土地估价规程》，商业用地二级类包括零售商业用地、批发市场用地、餐饮用地、旅馆用地、商务金融用地、娱乐用地、其他商服用地。B、C、D均为二级类，但题目问“属于”，A是其中之一。3.A。红线内“五通一平”单价=红线外“五通”费用+红线内“一平”费用+土地价格（“五通”状态）。设“五通”状态土地单价为P，则1200=80+20+P，解得P=1100元/平方米。4.B。(8500+8800+8700)/3=8666.67≈8667元/平方米。但选项有8667和8700，严格计算为8666.67，四舍五入为8667。若题目明确“采用简单算术平均”，则(8500+8800+8700)/3=8666.67，最接近A。但部分教材或考试可能取中位数或众数，此处按常规算术平均计算。结合选项，A更精确。但若无A，则可能选B作为近似。本题有A，选A。5.C。基准地价是某一时点的平均价格。6.C。收益还原法分离土地和建筑物时，土地纯收益=房地纯收益-建筑物纯收益，而房地纯收益=房地总收益-房地总费用。7.C。容积率修正一般针对楼面地价或地面单价进行。若容积率修正系数是针对楼面地价的，则调整后楼面地价=原楼面地价×容积率修正系数=3000×1.05=3150元/平方米。8.D。土地开发过程中的利息属于土地开发费的资金成本，在土地开发费之后单独计算。9.A。路线价法适用于临街商业用地批量评估。10.C。土地估价报告有效期通常为一年。11.C。宗地形状属于个别因素。A、B、D属于区域或一般因素。12.A。建筑物重置总价=1500×2000=3,000,000元。年折旧额=3,000,000×(1-5%)/50=57,000元。但注意，这是建筑物总折旧。题目问“年折旧额”，即为57,000元。选项C为57000。计算：3,000,000×0.95/50=57,000。13.A。这是假设开发法最完整的公式。14.C。由于土地投资风险通常高于建筑物（建筑物会折旧报废），故土地还原利率一般高于建筑物还原利率。15.B。宗地是土地登记的基本单元。16.B。土地增值税（现为增值税及附加）理论上由转让方（卖方）承担。契税由承受方（买方）缴纳。印花税双方都需缴纳。企业所得税是卖方企业就其利润缴纳，也属卖方负担，但非转让环节特有税种。严格来说，B是典型的转让环节卖方税。17.C。根据《民法典》第三百五十九条（原《物权法》规定），住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。18.A。交易情况修正是将可比实例的非正常交易价格修正为正常交易价格。19.B。三角形等不规则形状宗地，利用率较低，其价格通常低于矩形宗地，形状修正系数一般小于1。20.D。基准地价系数修正法已包含了区域平均开发成本，宗地评估时一般不再单独修正土地开发成本，而是通过个别因素修正来体现宗地开发成本的差异。期日、容积率、年限是必须修正的。21.C。供给稀缺性是经济特性。22.D。收益价格P=a/r=10/0.05=200万元。23.D。“定级”评定的是土地质量或使用价值的等级。24.C。独立客观公正原则是估价师执业原则，不属于土地估价本身的技术经济原则。25.C。工业用地通常不以直接出租获取收益为主，收益难以单独测算，故收益还原法不常用。26.A。红线外开发费用指宗地外达到设定开发程度所需的平均费用。27.B。比准价格=10000×(100/102)×(100/98)×(100/95)×1.15×1.02≈11867元/平方米。计算：10000÷1.02≈9803.92；÷0.98≈10004.00；÷0.95≈10530.53；×1.15≈12110.11；×1.02≈12352.31。检查计算过程：100/102=0.98039，100/98=1.02041，100/95=1.05263。10000×0.98039×1.02041×1.05263×1.15×1.02≈10000×1.1867=11867。选B。28.B。土地估价报告须由具有资质的土地估价机构和估价师出具。29.D。土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润）×土地增值收益率。30.B。成新率=（1-已使用年限/经济耐用年限）×100%=(1-15/60)×100%=75%。31.A。路线价是标准宗地在特定条件下的单位面积价格。32.C。报酬递减性是经济特性。A、B、D是自然或物理特性。33.D。收益还原法中的房地总费用不包含建筑物折旧（折旧在求取建筑物纯收益时考虑）和土地摊提费。管理费、维修费、保险费、税金等属于总费用。34.B。总地价=楼面地价×建筑面积=2500×(5000×2.0)=2500×10000=25,000,000元=2500万元。35.C。这是收益还原法的定义。36.C。容积率是主要的土地利用强度指标。37.A。待估宗地开发程度低于基准地价设定，需做减价修正。修正值=0-60=-60元/平方米。38.D。土地市场受区位固定性影响，具有强烈的区域性垄断特征。39.B。契税=出让金×税率=20000万元×3%=600万元。40.B。估价师应进行现场查勘，其资料是估价的重要依据。委托方资料需核实，政府资料是参考，最终以估价师核实判断为准。二、多项选择题1.ABCD。E属于行政因素。2.ABCD。宗地面积属于个别因素。3.ABDE。商业中心区地价主要由收益决定，成本逼近法不适用。4.ABC。基准地价是平均价格，具有全域性、平均性和时效性。现势性不强（是过去时点的），本身非交易价格。5.ABCDE。土地估价报告规范格式包含所有这些内容。6.ABCD。成本加成法一般用于确定成本利润率，不直接用于确定还原利率。7.ABD。临时工棚不属于永久性附着物。自然生长的林木在未确权前可能不属于。8.ABC。开发完成后价值通常用市场比较法或收益还原法评估，长期趋势法可作为辅助。成本法和路线价法不适用。9.ABCE。土地市场价格不属于登记内容，是变动的。10.ABDE。定量与定性结合是方法要求，非因素选择原则。11.ACDE。土地价格与一般商品价格的形成基础、市场结构、供求关系、折旧（土地无折旧）均不同。形成时间上并无本质不同。12.ABCDE。所有选项均为可比实例选取要求。13.ABCE。期日修正主要采用价格指数或市场比较方式，利率变动指数不直接用于期日修正。14.ABCDE。所有选项均与土地管理、估价相关。15.ABCE。接受继续教育是执业要求，属于后续教育范畴，广义上也是职业道德的一部分，但严格来说，核心职业道德更侧重于A、B、C、E。三、判断题1.√。土地所有权价格是买卖土地所有权的价格。2.×。容积率高，通常地面单价会提高，但楼面地价可能降低、不变或提高，取决于市场供求和规划条件，并非必然降低。3.×。估价期日是估价的时点，不是作业期间。4.√。还原利率体现投资回报率，风险越高，要求的回报率越高。5.√。这是标定地价的定义。6.×。土地增值收益的来源是土地所有权垄断和土地投资（包括社会投资）带来的增值。7.×。假设开发法评估的是土地在满足各项开发条件后的剩余价值，需在各项参数预测合理的前提下才接近市场价值。8.×。土地开发费应按设定开发程度下应投入的客观平均成本计算，不一定是实际投入。9.×。标准深度是街道上多数宗地的临街深度，不一定是价值最高的。10.√。抵押价值通常遵循谨慎原则，考虑快速变现等因素，一般低于市场价值。四、计算题1.解：基准地价：700元/平方米。(1)期日修正：2024年1月基准地价，至2026年3月上涨5%。期日修正系数=1+5%=1.05。(2)个别因素修正系数=1+3%=1.03。(3)剩余年限修正：基准地价设定年限N=50年。宗地取得时间2021年3月，估价期日2026年3月，已使用5年。剩余使用年限n=50-5=45年。土地还原利率r=5%。年限修正系数K=[1-1/(1+0.05)^45]/[1-1/(1+0.05)^50]。计算：1/(1.05)^45≈1/8.985=0.1113；1/(1.05)^50≈1/11.467=0.0872。则K=(1-0.1113)/(1-0.0872)=0.8887/0.9128≈0.9736。(4)开发程度一致，无需修正。(5)宗地地面单价=基准地价×期日修正系数×个别因素修正系数×年限修正系数=700×1.05×1.03×0.9736计算：700×1.05=735；735×1.03=757.05；757.05×0.9736≈736.99（元/平方米）。答：该宗地于2026年3月的转让地面单价约为737.00元/平方米。2.解：已知：土地面积200㎡，建筑面积400㎡。(1)计算年房地总收益：月租金5万元，年租金总收入=5×12=60（万元）。(2)计算年房地总费用：①管理费：60×3%=1.8（万元）。②维修费：建筑物重置价=3000×400=1,200,000元=120万元。月维修费=120×0.2%=0.24万元，年维修费=0.24×12=2.88（万元）。③保险费：年保险费=120×0.1%=0.12（万元）。④房产税：60×12%=7.2（万元）。⑤增值税及附加：60×5.6%=3.36（万元）。年总费用=1.8+2.88+0.12+7.2+3.36=15.36（万元）。(3)计算年房地纯收益：年房地纯收益=总收益-总费用=60-15.36=44.64（万元）。(4)计算建筑物纯收益：建筑物重置价120万元。建筑物已使用5年，剩余耐用年限=40-5=35年。建筑物年折旧额=120/40=3（万元）（直线法，残值率0）。建筑物现值=120-3×5=105（万元）。建筑物纯收益=建筑物现值×建筑物还原利率+建筑物年折旧额=105×8%+3=8.4+3=11.4（万元）。（注：收益法中的建筑物纯收益计算，也可用建筑物现值乘以综合折现率，但本题给出建筑物还原利率，且建筑物有折旧，常用此公式：建筑物纯收益=建筑物现值×建筑物还原利率+建筑物年折旧额）(5)计算土地纯收益：土地纯收益=房地纯收益-建筑物纯收益=44.64-11.4=33.24（万元）。(6)计算土地价格：土地还原利率r=6%。土地价格V=土地纯收益/r=33.24/6%=554（万元）。答：该商铺占用土地的总地价为554.00万元。3.解：采用假设开发法，计算能承受的最高土地价格（楼面地价）。设总楼面地价为V（万元）。总建筑面积=80000平方米。(1)开发完成后总价值（售价）：12000×80000=960,000,000元=96000万元。(2)开发成本（含专业费）：5000×80000=400,000,000元=40000万