保利发展短期业绩承压龙头地位稳固

目录一、 公司概况 5发展历程：从广州走向全国，历经四大发展阶段 5股权结构：央企背景国资控股 6发展战略：坚守主业不动摇 8管理：管理团队稳定专业 9二、 经营表现 10销售表现：销售规模领跑行业，高能级城市占比高 11拿地表现：拿地节奏放缓，补货高能级城市 14三、 财务概况 18四、 债务情况与偿债压力 20有息债务情况 20综合融资成本降低 20五、 投资建议 22六、 风险提示 22图表目录图表1：公司发展历程 6图表2：公司股权结构图 7图表3：公司战略规划调整 9图表4：公司最新管理团队 10图表5：公司营业收入构成（亿元，） 11图表6：公司全口径销售金额（亿元） 12图表7：公司全口径销售面积（万平方米） 12图表8：全口径销售金额TOP10排名变化 12图表9：2026年1-5月销售情况 13图表10：公司核心38城销售金额占比 14图表11：公司拿地规模（亿元，万平方米） 14图表12：可比公司2026年1-5月拿地规模（亿元） 15图表13：2025年各城市能级全口径拿地金额占比（） 16图表14：2025年各城市能级全口径新增计容建面占比（） 16图表15：2025年公司于各城市全口径新增计容建面及新增地块个数（平方米，个） 16图表16：2025年末公司土地储备分城市能级情况 17图表17：城市等级列表 17图表18：公司营业收入（亿元，） 18图表19：2025年可比公司营业收入 18图表20：公司归母净利润（亿元，） 18图表21：2025年可比公司归母净利润 18图表22：可比公司毛利率（） 19图表23：可比公司净利率（） 19图表24：可比公司销售费用率（） 19图表25：可比公司管理费用率（） 19图表26：公司有息债务规模 20图表27：公司有息债务结构 20图表28：公司综合融资成本 21图表29：可比公司综合融资成本 21一、公司概况发展历程：从广州走向全国，历经四大发展阶段（股票代码：600048.SH，以下简称“”或“公司”）成1992简称“161）创业1992-2002：1992；195年，布局全国、资本运作2002-2010：2002-203””“20102010-2016200“”““2012；201420162016-至今20618名为“50002023；2024图表1：公司发展历程司官网，太平洋证券股权结构：央企背景国资控股2025年10月10日，公司发布《关于控股股东无偿划转国有股份暨控股股东变更的提示性公（“37.694072图表2：公司股权结构图太平洋证券2026540.721001005发展战略：坚守主业不动摇公司自2002年以来主战略方向经历了几次变迁：20022009”2002了“年—2015年：”“20162017一主两翼”20162018年—2023年，“以不动产投资开发为主，以综合服务与不动产金融为翼”，打造不动产生2018“”“2024年至今，提出“打造具有卓越竞争力的不动产生态平台”为战略愿景，坚持不动产投资开发主业，加快构建起“一个新的保利发展、三大主业支撑”的业务格局，一是做强不动产投资开发业务，巩固行业龙头地位。二是做大不动产经营业务，创新资产管理机制，大力发展租赁住房，提高持有资产经营收益。三是做优不动产综合服务，从标准服务迈向标杆服务，实现市场化生存、产业化发展，提升专业能力强化竞争壁垒。图表3：公司战略规划调整年份战略规划具体内容"三个为主"即以做强做大房地产业为主，适度拓展相关行业；以北京、上海、广2002-2009"三个为主，两个结合"及"大十字布局"战略州等地区为主，择机拓展其他区域市场；以商品住宅开发为主，适度开发其它物业。"两个结合"即滚动性开发收入与物业经营性收入相结合，资产经营与资本运营相结合。"大十字布局"战略，即重点沿京广线和长江流域的城市进行布局。"三个为主"即以房地产为主业，拓展相关产业；二是以省会及中心城市为主，逐2010-2015"三个为主，三个结合"战略步向二三线城市辐射；三是以住宅开发为主，有计划地增持国家中心城市的商业地产。"三个结合"即坚持扩大经营规模与提高开发效益相结合；开发性收入和经营性收入相结合；资产经营和资本经营相结合。2016-2017"一主两翼"战略"一主两翼"即以房地产开发经营为主，以房地产金融和社区消费服务为翼。以不动产投资开发为主、不动产投资开发是公司坚定的主业方向，围绕不动产投资开发，搭建覆盖物业管2018-2023以综合服务与不动产金融为翼"，打造不动产生态理、销售代理、商业管理等十余个综合服务板块，以及以房地产基金、普惠金融为主的不动产金融平台。发展平台坚持不动产投资开发主加快构建“一个新的保利发展、三大主业支撑”的业务格局。一是做强不动产投2024至今业，打造具有卓越竞争力资开发业务，巩固行业龙头地位。二是做大不动产经营业务，创新资产管理机的不动产生态平台制，大力发展租赁住房，提高持有资产经营收益。三是做优不动产综合服务。太平洋证券管理：管理团队稳定专业变的宏观经济形势和行业环境灵活优化经营策略，确保公司的长期平稳发展。现任董事长刘平199820162021图表4：公司最新管理团队职位/姓名主要工作经历董事长：刘平经济学学士，高级审计师。1989股份有限公司计划审计部经理、总经理办公室主任、总经理助理、董事会秘书、副总经理、总经理。现任本公司董事长、保利南方集团董事长。总经理：潘志华管理学博士，正高级经济师。2001年参加工作，历任河北保利房地产开发有限公司总经理，山西保利房地产开发有限公司总经理，国铁保利设计院有限公司副董事长，保利发展战略投资管理中心总经理、助理总经理、副总经理。现任本公司董事、总经理。财务总监：王一夫经济学硕士，中国注册会计师协会非执业会员及英国特许公认会计师协会资深会员，并持有中国法律职业资格证书。1998部项目经理、高级经理，保利财务有限公司总审计师、副总经理、董事，保利国际控股有限公司总会计师。现任本公司财务总监。太平洋证券二、 经营表现90（6.587.367.63图表公司业入成亿，）

房地产销售 其他主营业务其他业务 房地产销售收入占比（右轴

22892.97%22892.97%22923523123592.20%92.14%91.49%3225260891.27%25662874283993.00%92.50%92.00%91.50%91.00%90.50%02021 2022 2023 2024

90.00%太平洋证券销售表现：销售规模领跑行业，高能级城市占比高20232025年公司实现签约销售金额2530亿元同降21.7现口销面积1235平比降31.3销售价20485.8元/13.9。图表公司口销金（元） 图表公司口销面积（平方）签约金额（亿元） 同比 签约面积（万平方米） 同比6000500040003000200010000

2021 2022 2023 2024

0%-5%-10%-15%-20%-25%

0

2021 2022 2023 2024

0%-10%-20%-30%-40%太平洋证券 太平洋证券2016-2020520214销售额行业排名提升至行业第2名。2023年至2025年，公司销售排名稳居行业第一。图表8：全口径销售金额TOP10排名变化排名2017201820192020202120222023202420251碧桂园碧桂园碧桂园碧桂园碧桂园碧桂园保利发展保利发展保利发展2万科地产万科地产万科地产中国恒大万科地产保利发展万科地产中海地产中海地产3中国恒大中国恒大中国恒大万科地产融创中国万科地产中海地产华润置地华润置地4融创中国融创中国融创中国融创中国保利发展华润置地华润置地万科地产招商蛇口5保利地产保利发展保利发展保利发展中国恒大中海地产招商蛇口招商蛇口绿城中国6绿地控股绿地控股绿地控股中海地产中海地产招商蛇口碧桂园绿城中国万科地产7中海地产中海地产中海地产绿地控股招商蛇口金地集团绿城中国建发房产建发房产8龙湖地产新城控股新城控股世茂集团华润置地绿城中国建发房产越秀地产中国金茂9华夏幸福华润置地世茂房地产华润置地绿地控股龙湖集团龙湖集团滨江集团越秀地产10华润置地龙湖集团华润置地招商蛇口龙湖集团建发房产金地集团华发股份滨江集团而瑞，太平洋证券据中指研院据年1-5月司约售额1053.1亿元同增为-9.3约469.317.8；5276.1119.316.3，523149.7/15.7。图表9：2026年1-5月销售情况序号公司名称2026年1-5月全口径累计销售额（亿元）累计同比（）2026年1-5月全口径累计销售面积（万平）累计同比（）2026年5月销售均价（元/平）1保利发展1053.1-9.3469.3-17.823149.72中海地产1030.013.9356.3-8.930559.03华润置地935.07.7286.5-10.632638.94招商蛇口759.413.1261.0-8.439525.65绿城中国737.0-23.6326.0-20.624415.66建发房产518.2-7.6189.0-12.124381.67中国金茂417.310.5168.2-3.728610.48越秀地产370.0-27.2129.8-27.428320.89滨江集团336.0-22.558.2-53.864301.610万科276.5-51.5232.1-45.312979.2指研究院，太平洋证券38202590的高水核城占达7.9比升0.8个分城占率过500390图表10：公司核心38城销售金额占比

核心38城销售金额占比86%86%88%90%92%77%75%78%2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025太平洋证券拿地表现：拿地节奏放缓，补货高能级城市2022-20231600202320246833720255279115.9698457202588.1520255654925472910。图表11：公司拿地规模（亿元，万平方米）类别2022202320242025拿地金额（全口径）1613.001632.00683.00791.29拿地金额（权益口径）1078.571359.00602.00697.55拿地权益比（））66.8783.2788.1488.15新增地块数量（个）911033752新增地块规划计容建面（全口径）1054.001075.00329.00457.21销售金额（全口径）4573.004222.003230.292530.30拿地强度（）35.2739.6521.1431.27新增额楼面均价（万元/平方米）1.531.522.081.73司公告，太平洋证券20261-5214206396.520.324.8图表12：可比公司2026年1-5月拿地规模（亿元）类别保利发展中海地产华润置地招商蛇口销售金额（全口径）10531030935759销售金额（权益口径）830948661468拿地金额（全口径）2147531374拿地金额（权益口径）2066029058拿地权益比（）96.580.492.678.9拿地销售比（全口径）20.37.233.59.7拿地销售比（权益口径）24.86.343.912.4而瑞，中指研究院，太平洋证券三城市拿金占比为47.9/6.0划积面积面年一线城一城城市三城规容率面占分为19.2/14.9面比计到48.2拿区较集2025年取目，实现当拿、28200图表13：2025年各城市能级全口径拿地金额占比（） 图表13：2025年各城市能级全口径拿地金额占比（）图表14：2025年各城市能级全口径新增计容建面占比（）一线 新一线 二线 三线

一线 新一线 二线 三线13.64%

6.00%

14.93%

19.23%47.92%

19.45%32.45%46.38%司公告，太平洋证券 司公告，太平洋证券图表15：2025年公司于各城市全口径新增计容建面及新增地块个数（平方米，个）规划容积率面积（平方米） 地块数量（右轴）0

西佛上石杭安山海家州庄

三广北长江亚州京沙门

兰昆青莆温天州明岛田州津

大武厦连汉门

109876543210成太泉重合南都原州庆肥昌司公告，太平洋证券20255219.49二线城和三线及以下市的土积分别比8.9武汉、图表16：2025年末公司土地储备分城市能级情况一线 新一线 二线 三线及以下37.13%21.08%8.90%37.13%21.08%32.90%太平洋证券图表17：城市等级列表类别具体城市一线城市北京、上海、广州、深圳新一线城市佛山、东菀、杭州、宁波、南京、合肥、天津、苏州、青岛、武汉、长沙、郑州、重庆、成都、西安二线城市烟台、沈阳、大连、长春、南昌、洛阳、昆明、贵阳三线及以下封、德阳、遂宁、宜宾、三亚、海口、琼海、兰州、天水、乌鲁木齐、西双版纳等平洋证券三、 财务概况受到公司房地产项目结转规模下降影响，2025年公司营收同比下降1.13，实现归母净利润10.3579.311.1817.903）202514.28司业入亿，） 图表19：2025年比司业入40003000200010000

营业收入（亿元） 同比（%，右轴）30%20%10%0%-10%-20%20182019202020212022202320242025

0

2025年营业收入（亿元） 同比增速（%，右轴）0%-10%-20%中海 华润置地招商蛇口保利发展太平洋证券 太平洋证券司母利（元） 图表21：2025年比司母润3503002502001501000

归母净利润（亿元） 同比（%，右轴）0%-20%-40%-60%-80%20182019202020212022202320242025

0

2025年归母净利润（亿元）同比增速（%，右轴）中海 华润置地招商蛇口保利发

0%-20%-40%-60%-80%-100%太平洋证券 太平洋证券，2023-202516.02、13.93、12.75为5.16、3.12、1.63，2025公毛率另外家比司。比司利（） 利率（）中海 华润置地招商蛇口 保利发展5040302010020182019202020212022202320242025

中海 华润置地招商蛇口 保利发展302010020182019202020212022202320242025太平洋证券 太平洋证券20252.831.46240.020.17比司售用（） 比司理用（）5.04.03.02.01.00.0

中海 华润置地招商蛇口 保利发展20182019202020212022202320242025

4.03.02.01.00.0

中海 华润置地招商蛇口 保利发展2018201920202021