房地产培训 -豪宅的物理性

30岁+被豪宅/无法打动40岁+单价很高，面积很大，至少200平全中国的豪宅，定义基本一致，成都也不例外成都高端盘标准版本200平，当然得4房，还得配保姆房，什么地暖精装的，也得配上。400万就是迈不过的坎。一种人掏出400万，已经差不多掏光了；而迈过500万这道坎的人，不难掏出1000万。从年龄来看，他们是30+和40+两个阶段。男人的豪宅家庭生活30+的男人真辛苦娱娱5566住上大豪宅后无限怀念90㎡小生活全家庭建制，最多同时居住7口人，200平米再大，被分割给7个人，人均面积不足30平米。享受度还不如当年单身时住的五六十平小公寓。因为家庭成员增加得面积更多。不管收入增加多少，家庭成员增加了，被迫买更大面积，显得豪宅了，其实他就是需要更大面积而成都的豪宅，10个有9个是卖给30+岁的人40+男人住进这豪宅的生活40+的男人没满足感323222房子是200平但使用空间是120平面积是200平，但并不需要住那么多人。父母不再照顾孩子，你准备给他们更好的养老环境，而太太也不需要住家保姆，因为非夫妻关系的成年异性，怎么都尴尬，她需要的是钟点工。大概，只能使用120平的面积。如果有这种客户买了这种房子，多半与产品无关，而更可能是他们以前住的房子实在是太破旧，或者物业太不能忍受，或者环境实在是对不起地位。这就是：面积改善之外的，面貌或者面子的改善。面貌和面积的痛点能促使你的楼盘吸引40+的客户，但转化率实在太低了。但凡他们的房子住得还可以，就不会30+的是被豪宅BUT，40+的客户，才真正有出价能力，是能轻松迈过500万这道坎的人群。成都那几个高端楼盘，成交客户年龄，以40+为主。30+的很少，因为男人的30+，是一生最艰难的时刻。现代社会6大生命周期作科学技术为第一生产力，9年制义务教育，干部年轻化，22岁结婚，和60岁退休。国家这些政策，导致了我们生命分为这些阶段，而且每个阶段都有人生任务。社会生命周期分工，导致40+最有出价力。为什么30+的男人最辛苦，因为社会责任期。享受了22年的非社会化福利教育，该你回报了：1）家庭责任。中国社会有13亿人，国家未必能养，所以将13亿人拆分出若干个家庭，由家长来养好家庭成员。一家人吃喝拉撒买手机坐奔驰，谁来买单，当然是你30岁的男人咯。2）社会责任。经济社会要运行，当然得工作，谁挑工作的大梁，创造收益给20多岁的人发工资，给60多岁的提供社保。当然是你30+年富力强的男人。两大责任，令人窒息。40+就不一样了：首先，家庭花钱的高峰期过去了，家庭成员开始分离中，做减法。工作上也有伙伴和队友，可以稍微轻松一点了。其次，不管你优秀还是不优秀，40岁已经迈入你人生的顶峰阶段。不是每个人都是马云那样有钱，但现在是你一生最有钱的时候。如果你40+还没有你20+时有钱，说明你早就被社会抛弃了，边缘化的人，也就不谈买房这种体现价值的高大上事情。..巅峰收入7基本工资父母或保姆离开2+11254010.收入2在这个生命周期图上，家庭成员数量和个人的成就，在35岁以后开始，40岁产生明显的分叉。多数楼盘的产品，是卖给30+的人，因为看到了在35岁左右，家庭结构达到峰值，换房的动机非常强烈。但是，人在40+岁后，收入达到峰值，更有豪宅需要的出价能力。但是目前的豪宅产品并不能打动他们，因为他们的家庭开始做减法，从7个人，变为2+1，最后变成1，因为总有一个人要先走。他们不需要4房4床。减少的不仅是家庭成员数量，而是家庭角色关1）不再有婆媳关系；2）父子关系和爷孙关系不再并存；3）主人和佣人的非亲密关系消失；仅存夫妻和母子父子关系，关系会得到加强。人生进入美好时代。2017年4月6日，中国金茂以17160元/平米的楼面价，46.62亿元的总价抽签摘得武侯区162亩的商住地块。所有人都在等金茂解题：地价等于房价，金茂能否在均价2万的地方，做出4万的产品。是靠精装，还是绿建？40+如何享受成功？地产业几乎很难找到相关“道具”，以高端旅游产品为例：时间更短而费用从3万到10万，乐意选择10万出国游产品的人，是怎么想的么？个人的微观世界“社会时空”的构成地理属性社会属性物理属性举例：出温暖太阳时，每个人都想坐在星巴克的露天位，认为此时的露天位和室内位，是两个微观世界，彼此心情都不同。头等舱和经济舱，五星级酒店和四星级，米其林餐厅和团餐，著名景点的排队和深度有交流的社会人文。差距远比星巴克露天位和室内位大很多了，肯定是两个“微观世界”，假如都去的是法国，你可以认为他们去的是不同的法国。选择10万的人，认为他们的12天，要比选择3万的人，15天看到的画面多得多，好得多。最终的结论，是时间的质量不同。对时间切割的方式不一样，导致社会时空不同李四的分配24小时人不论贵贱，生命都有尽头；人不论高低，每天都只有24小时。所谓享受成功，无非就是花钱，让自己的24小时更有质花32元坐在星巴克太阳下时，你觉得这个下午很有质量；而事业忙碌的人，更懂时间的质量。豪宅的物理属性是什么？是材料的堆叠，大理石从一楼干挂到顶楼；是地段的占有，我爱北京天安门；是资源的独享，推窗就是香蜜湖；还是形态的标签，发财了住别墅。豪宅物理性，是“时间”咖啡厅、会所、写字楼、酒店，都市人每天要去的空间非常的多，为什么对家情有独钟记忆深刻。房子可能有很多套，但是家只有一个，工作再忙，至少8小时在家里；工作休闲，16小时在家里；休息的时候，可能24小时都在家。每天只有24小时，1/3以上的时间都在“家”这个空间，习惯保持半年以上，家就是像个“猪圈”，在你心中还是具有不可取代的独特感。豪宅与非豪宅的区别，还是3万和10万的出国游一样，时间的价值不同。时间的价值，是由切断它的空间来决定的。不用说，上面那个三小时，要比下面这个三小时有质量得多。因为SPA会所和菜市场的空间完全不同。当然，最终决定感受的，是你的精力被分配到哪里去了，如果这样比前者精力用在打扫卫生，后者是数钱，后者的时间有质量太多。豪宅的物理属性是时间，同样在家里24小时，金茂府的24小时会更有质量得多。除了恒温、恒净、恒湿等五恒，令时间感受更好之外。武侯金茂府的空间规划，都是为了更好的切分业主的24小时，无论总平规划还是室内规划武侯金茂府容积率为2.56，一期共计12栋楼，每栋分别为1-3个单元，产品为1-12F住宅（洋房）。从空间到场所豪宅的24小时与别处不同40+的豪宅，有三处与30+完全不同它们都会成为下一批豪宅的参考标准：这一点已经和市场上95%以上的豪宅不一样了，因为睡着的那8小时，对空间的体验需求为零。如果给了主卧很大面积，那也是照顾睡不着那段时间的私密要求。比如有塌。什么是豪宅的奢侈感，醒着的16个小时。椅子比床多，就是奢华40+的客群，多数不会生二胎了，所以放床的房间最多是3间。剩下所有的空间都给白天。一家人白天需要做什么呢？比如：吃饭、喝茶、看书、看电影、晒太阳、葛优瘫、处理工作，和孩子下盘棋。这些场景需要什么呢？需要椅子，如果做得不专业，一把椅子踢全场，比如小户型（吃饭上网阅读是一把椅子），如果享受到极致，就需要不同的椅子了。吃饭肯定得餐椅，看书得符合人体工程学的椅子，看电影需要三座的小牛皮沙发，喝茶得有喝茶的椅子，晒太阳时得有户外阳台椅子。京都四季总统套房平面功能分析只有五星级酒店的总统套房才能摆下这么多椅子。而武侯金茂府也能摆下这么多种类的椅子，因为面积主要留给了白天。1）妻子和丈夫同时看书，各有各的位置，互不干扰又能目光交流；2）同时可以满足三组家庭的聚会，妻子、孩子、丈夫们各有场所。3）出太阳时，不需要下楼去，自家阳台安静无打扰；而大冷天室内也有相同的位置。4）不管男主人想和女儿交流，还是准备文件，或者葛优瘫，总有椅子且不被家人打扰。你需要的任何椅子，在这里都能摆得下。反街区化生活有良好街区配套的房子，卖得比较贵。买房人看中一公里步行配这种价值观形成于人的生活设想：家里待久了，下楼到街上走走，这有间有意思的小店，那里可以约朋友喝咖啡晒太阳。这种设想，还是对每天的时间分配：人们认为生活中有一部分时间，是安排到街道上的，良好街区让时间质量更好，街区配套影响房价。但街区的风貌不可控制，街区是城市开放的一部分，它是各种人的主权地，人多了，免不了各种冲突。比如色彩的冲突：有植物的绿色，有休闲的蓝色，也有消费的红色……比如频率的冲突：散步和赶路的步频不一样，骑车的和开车的速度不一样，当频率不同感觉不会美好。20多岁喜欢街头生活，是因为各种色彩；40多岁逛街的频率明显减少，是不喜欢这种冲突。武侯金茂府作为整体场所，它将总平利用了起来，给40+客户一个“家门外，社区内”的场所，如果非必须出门办事，客户日常生活无需走出大门。几乎满足了休闲8小时所需要的全部场所：1）共享咖啡厅、茶室；2）运动健身；3）共享厨房；4）美发美容等O2O上门服务区。5）少儿教育空间。整个社区脱离板块独立存在，让时间的质量不被配套干扰，有两类例证：1）中南海。中南海的无需去国贸逛街。2）度假酒店。这是你的假期旅行体验