【万科轻资产运营模式转型绩效评价的案例分析9300字（论文）】

万科轻资产运营模式转型绩效评价的案例分析目录TOC\o"1-3"\h\u21553万科轻资产运营模式转型绩效评价的案例分析 120876第1章万科轻资产运营模式转型分析 112262一、万科简介 124775二、轻资产运营模式下万科财务战略实施的目的 212034（一）减少对高成本资金的依赖 214975（二）应对行业利润率的下降 232489（三）发挥供应链管理的优势 33957三、万科轻资产运营模式实施的主要内容 419747第2章万科轻资产运营模式下的财务绩效评价 9第1章万科轻资产运营模式转型分析万科简介1988年万科正式进军房地产行业。万科始终以“不囤地、不捂地、不拿地王”为经营原则，追求健康的企业文化和专注的发展模式，努力成为中国知名品牌。正是因为这种惊人的自律管理，万科在房地产行业走得越来越远，业务规模也越来越大。在中国三大城市经济圈和中西部地区均有一席之地，成为业内当之无愧的标杆企业。在2019年中国房地产企业500强中，万科排名第二，仅次于恒大地产。随着国家宏观调控力度的加大，高房价的局面得到有效控制，房地产企业的开发和盈利压力加大。在此背景下，万科积极寻求解决方案，并在2013年提出了“轻资产、重经营、极致服务”的口号。2014年，万科正式踏上向轻资产模式转型的征程，力争在2023年实现住宅业务收入占比过半的目标。轻资产运营模式下万科财务战略实施的目的重资产模式是万科以前一直采用的经营模式。曾经，万科主导了房地产项目的建设前期、建设期和后期的销售，虽然独享了丰厚的利润收益，但是却承担了项目的所有风险。因此，随着国家宏观调控政策的不断趋紧趋严，重资产运营模式下，万科在经营过程中的困境也逐渐显现出来。房地产开发对于现金流的要求很高，对于资金的需求量也是巨大，因此，财务战略中的筹资战略也备受万科管理层的高度关注。在房地产行业整体发展速度放缓的大趋势下，万科实施财务战略，一是为了降低对高成本资金的依赖，二是为了应对行业利润的持续下降，从而提升其盈利能力。（一）减少对高成本资金的依赖自2008年国家对房地产行业的宏观调控政策趋紧以来，在2020年央行更是对各个银行房地产类贷款的比例进行了限制，这一举措无不加大了对房地产企业银行贷款规模、再融资的限制力度，使得房地产企业的融资压力剧增，面临融资越来越难的局面。由于流入房地产行业的自己供应量的减少，房地产行业的融资成本也随之上升，对于资金密集型的房地产企业来说，这无疑是沉重的负担。由于房地产行业资金需求大、周转时间较长的特点，一个地产项目从拿地开发到销售后的资金完全回笼，往往需要5年左右甚至更久，在这期间房地产企业还要承担高额贷款所产生的高额利息，因此资金压力巨大。同时，随着房地产行业的成熟，房价在国家的政策调控下增速放缓，使得土地增值速度也变得缓慢。然而，行业内激烈的市场竞争却使得土地成本明显上升，导致房地产企业对资金的需求量只增不减，造成巨大的资金压力。万科作为资金密集型房企，融资问题关乎企业的生存和发展。（二）应对行业利润率的下降近年以来，随着国家宏观政策的调控，楼市的供应量逐渐饱和，随着各个城市限购政策的密集出台，市场的需求量的增速开始放缓，不像以前那么剧增，处于逐渐稳定、缓慢平稳发展的良性状态，这也意味着，房地产行业的黄金时代已经一去不复返了。土地成本的上升、融资难度的加大、市场供需关系处于再平衡前的变化中，房地产行业的整体利润率开始走下坡路。同时，新的竞争者也涌入房地产行业中，例如海尔、苏宁、美的、中国黄金、复星等知名国企民企，利用其卓越的品牌知名度、强大的资金实力，迅速抢占市场份额。同时，其他房地产企业诸如保利、恒大、碧桂园、融创、绿地等房地产企业业发展的十分迅速，万科的行业领先优势正在逐步缩小。一些优秀的国外房地产企业，如凯德置地、恒基兆业等，走进中国市场，凭借其成熟、先进的房地产运营管理经验和国际品牌声誉，抢占了一定的市场份额，给国内的竞争市场造成了一定的冲击，导致行业整体的利润率被摊薄。万科通过实施轻资产运营模式，采用合适的财务战略，提升自身盈利能力，以应对行业利润率下降的外部环境。发挥供应链管理的优势通过对万科年报的研究，在合作开发项目中，引入“小股操盘”模式加强管控供应链的能力，是万科的轻资产运营模式的经营亮点。如图3.1所示，“小股操盘”是指万科在项目设计、开发、建设和销售过程中，不持有控股权，只占一小部分股权，公司将精力投入到品牌的输出和管理上。这种模式的优势在于万科本质上仍在操盘，合作伙伴不能干涉万科团队的经营管理。但合作伙伴也可以从中受益，例如，合作伙伴可以借用万科良好的信用来扩大自己的影响力；可以共享万科优质的采购渠道，购买质优价廉的商品。万科自己的团队可以通过将业务重点放在附加值较高的核心业务环节上，以此来获取高额利润回报。

图3.1：万科小股操盘介绍在与合作伙伴合作开发的过程中，万科占用了合作伙伴大量资金，同时积极团结上下游企业，拓展多元化的融资模式，打造出资金供应的金融生态圈，保证了其在项目开发过程中较低的资金投入。万科通过轻资产运营模式的转型，加快销售收入的回笼速度，同时逐年增加资金储备，保证了自身充足的自由资金，提升了现金流管理水平，现金流的周转率也处于合理的区间内，业绩逐年递增。在轻资产运营模式下，万科积极深化在供应链管理方面的优势，维持并强化其在供应链管理中的主导地位。在供应商的选择上，万科挑选行业内有一定影响力的企业，与之签订战略合作协议。在生产商，万科选择优质的合作伙伴，将非核心业务外包出去，不仅减少了自由资金的占用、控制了生产成本，同时保证了产品的质量。在销售上，万科凭借其卓越的品牌声誉和优质的信用评级，获取了大量优质的客户资源，也为其强大的议价能力奠定了坚实的基础。在轻资产运营模式下，万科实行财务战略，充分发挥其在供应链管理上的优势，实现供应链管理优势的效益最大化，进一步提升了企业的财务绩效。三、万科轻资产运营模式实施的主要内容在2014年，万科正式做出了向其资产模式转型的战略决策，首创“小股操盘”的合作开发模式，建立了房地产金融生态圈，发展多元化业务，不断拓宽企业的盈利空间。同时，万科推进资产证券化ABS，使商业地产以证券的形式在资本市场筹集资金，极大地活跃了万科在市场上的存量资源。

（一）推动房地产金融化以盘活存量自成立以来，万科以构建地产开发、物业运营、融资平台为一体的全产业链为目标，积极尝试角色的转换，实现从开发商角色向资产管理者、服务商角色的转变。在这样的背景下，房地产金融化成为引导万科轻资产运营模式转型发展、壮大的新风向标。万科通过地产、金融有机结合的新模式，不仅可以获得多元化的融资渠道，而且能够尽早实现其转型升级的宏伟战略目标，开辟“地产+金融”模式的新道路。大名鼎鼎的“前海万科REITs封闭式混合型基金”，是万科与鹏华基金合作的硕果，在2015年9月正式上市交易。这是国内第一家发起公募房地产信托投资基金（REITs）产品的房地产企业，该基金的标的物是万科位于深圳前海的万科企业公馆项目。万科与深圳前海管理局开展深度合作，采用了BOT（建造、运营、移交）模式合作开发了该项目，万科投资于该项目的建设、运营和租金收取，8年后期满，投资者可获利退出。REITs的基本架构如图3.2所示。万科通过REITs类金融产品在房地产开发项目中的应用，提高了企业资金的使用效率，将有限的资源进行合理的配置，实现了企业的利润最大化的战略目标。图3.2：REITs的基本架构鹏华前海万科REITs之所以是推动房地产金融化的典型代表，不仅因为它是中国内地首家公开发行的REITs，更重要的是，在这个项目中，三方各司其职。万科仍担任管理人，输出品牌和资源，鹏华基金担任托管人，负责基金投资管理，前海负责房地产开发。三方合作的原理是万科以基金的形式拍卖旗下物业等多项业务，由广大投资者投资。该项目盘活了公司的存量资源，使公司房地产证券化，加快了资金流动，有利于企业资产轻量化。（二）“小股操盘”模式介绍伴随着万科在2014年开始正式向轻资产运营模式转型，其首次提出“小股操盘”合作模式。在“小股操盘”的合作模式下，万科在项目设计、开发、建设和销售过程中，虽然不具有直接控股权，但是凭借其在设计、开发、建设和销售等方面的优势，可以获得项目开发的管理权。万科本质上仍在操盘，其团队负责项目的所有流程，合作方不能干涉万科团队的经营管理。最后，双方依据合作前签署的协议按比例分配收益。万科“小股操盘”合作模式的运行机理和运作流程分别如图3.3和3.4所示。图3.3：“小股操盘”合作模式的原理图3.4：“小股操盘”合作模式的流程由此可见，在项目的合作开发中，万科的股权投入不高，但依靠其行业口碑、专业能力、品牌价值等，占用了合作方的大量资金，保证了自己在项目开发过程中较低的资金投入，同时获得了高额的利润回报。（三）搭新兴技术的快车发展轻资产业务当今世界已经进入互联网时代，万科紧随时代潮流，是国内最早将互联网思维引入其经营管理中的房地产企业之一。随着新兴科学技术的快速发展，互联网思维的影响也辐射到了房地产行业，万科作为房地产行业的龙头企业，积极向腾讯、阿里巴巴、百度、小米等知名互联网公司学习，通过合作交流，万科充分利用互联网技术，整合互联网网络渠道资源，创新销售与服务模式，提高自己的市场竞争力，保持自己的优势。如图3.5所示，万科凭借其在房地产、物业领域多年的积淀，建立了以品牌、信用、供应商关系、客户资源、管理体系等为核心的轻资产优势。随着互联网和新兴技术的运用，万科可以将自身的轻资产优势转化成新的业务，推动自身的多元化发展。图3.5：万科发展轻资产业务的模式万科通过与多家知名互联网企业展开战略合作，借助互联网科技、人工智能、物联网、大数据、云计算等新兴技术优势，开发出了属于自己的业务平台。万科与百度在2014年达成战略合作，借助百度的大数据平台分析购房消费者的偏好，定制专业化服务。与阿里巴巴达成战略合作，借助互联网电子商务的平台实施网络营销。万科通过搭建互联网平台，例如“万科云”、“睿服务”等，打破房地产营销的边界，拓宽了营销体系，通过互联网将消费者与自己“心连心”，更加敏锐地抓取市场的需求，这在轻资产运营模式转型之路上具有里程碑式的意义。因此，万科借助新兴技术来发展轻资产业务，不仅提高了自己的服务水平，同时也对自己轻资产运营模式的优化升级起到了促进作用。第2章万科轻资产运营模式下的财务绩效评价万科转型前后的财务绩效对比分析通过实施正确科学的运营模式，企业可以重生，其内部资源可以得到有效分配和整合。这些更抽象的陈述可以通过企业的财务绩效进行验证和评估。因此，本文截取了万科2009年至2018年的数据作为研究支持，并以2014年左右为节点来区分万科的重资产和轻资产运营模式。通过分析万科的偿债、营运、盈利和发展四大能力中各项重要财务指标，我们可以更合理地判断轻资产运营模式是否有利于万科发展的可持续性和稳定性。本文选择的财务指标不是一时兴起的，而是基于某些原则的：第一，代表性原则。财务指标众多，所选指标在财务分析中更常见，更具有代表性。其次，关联性原则。每个能力分析中的指标都与分析的这一部分相关，可以很好地反映能力水平。最后，实用性原则。财务指标是根据数据计算得出的，考虑到数据采集的难度，选择了以下指标，它们更实用，更开放，更容易获得。（一）偿债能力1.短期偿债能力图4.1万科2009年-2018年短期偿债能力基础指标

图4.2万科2009-2018年短期偿债能力补充比率如图4.1所示，万科的流动比率自2014年以来持续下降，表明企业依靠流动资产偿还债务的能力有所减弱。相反，速动比率表明，转型后该指数总体上呈上升趋势，这表明流动性强的流动资产偿还债务的能力正在逐步提高。两项结合考虑，应收账款和存货的偿债能力正在下降。根据图4.2所示，企业转型前后的现金比率呈现出上升和下降的反向差，表明资产轻化经营方式转型后，企业的现金比率已经连续多年上升，表明企业可支配现金在增加；相比之下，现金流量负债比率在重资产运营阶段一直呈下降趋势，但在2014年出现极值点，并在转型后的轻资产阶段大幅波动且不够稳定。但是，与转换前的数据相比，后者要高一些，这表明企业用现金流偿还债务的能力正在提高。2.长期偿债能力

图4.3万科2009-2018年长期偿债能力相关指标图4.4万科2009-2018年利息保障倍数从图4.3来看，万科在实施轻资产模式后，资产负债率和权益比率一直在上升。据推测，该公司仍采用高负债资本结构。查阅公司披露信息后发现，这是由于公司经营模式发生变化导致负债增速远高于资产增速。结合图4.4中的权益保护倍数指标可以发现，2014年实施轻资产运营模式后，公司的权益保护倍数实现了快速增长，随后又快速下降。主要是2016年后公司融资规模不断扩大。利息支出大幅增加。总体而言，万科的资本结构是高负债的，因此财务风险相对较高，值得关注。（二）盈利能力图4.5万科2009-2018年盈利能力相关指标从图4.5可以看出，转型前销售毛利率先升后降。2014年转型后，该指标整体增长，公司初始盈利能力增强。在过去十年的数据中，净销售利润率相对稳定，但在2014年过渡到轻资产运营模式后，净销售利润率总体呈上升趋势。总资产收益率相对稳定，这主要得益于万科在资产轻化经营模式转型中，资产管理能力的提高以及一系列盘活资产的措施。净资产收益率和销售毛利率指标的变化趋势和范围趋于一致。这主要是由于公司转型后，始终坚持以质量促效益的原则，进一步扩大了公司的主营业务范围，角色从传统的住宅开发商向服务提供商转变。这表明，轻资产运营模式转型是有助于提高公司盈利能力的正确举措。（三）营运能力图4.6万科09至18近十年应收账款周转率图4.7万科09至18近十年营运能力其他指标从图4.6中折线的变化来看，2009年至2013年的5年间，应收账款周转率仅在2012年呈上升趋势，其余4年则呈下降趋势。但2014年转型后，应收账款周转率逐年上升，说明万科转型加快了应收账款的回笼速度。这一模式的实施有利于万科资金利用效率的提高。在图4.7中，以2011年为分水岭的2009年至2013年期间，存货周转率前半段下降，后半段上升；而在2014年至2018年的五年期间，存货周转率前三年上升，后两年下降。从增减幅度来看，万科在重资产运营模式下的存货周转率有所增加，但幅度较小，增幅缓慢。但在轻资产运营模式转型之后，存货周转率快速上升，说明万科一直非常重视对其存货的管理，特别是转型后，公司存货持续下降，存货的销售能力不断增强。其中，流动资产和总资产周转率在2009年至2017年具有相同的变化路径，仅在2018年出现反向变化。不过，仔细观察可以发现，轻资产运营模式转型后，这两个指标已经连续三年出现增长。虽然有所下降，但幅度相对较小。以严谨的学术要求来说，从这两个指标的变化还不能完全得出转型有利于万科营运能力的结论。（四）成长能力图4.8万科2009-2018年成长能力相关指标通过一家公司的营业收入增长率，我们可以看出该公司的销售额增长是否快。根据图4.8中的数据分析，在重资产运营模式下，万科2011年营业收入增速有所上升，其他年份呈下降趋势；在轻资产运营模式下，营业收入增长率在2014年至2015年间大幅上升，表明轻资产运营模式转型的措施扩大了公司的销售额，但在2015年至2017年有所下降。这主要是由于万科深陷影响公司发展的“万宝争议”。危机解除后，营业收入增速步入正轨并开始攀升。结合净利润增长率，2009年至2013年五年间，重资产运营模式导致公司整体净利润增长率持续下降。在转型以后，这一指标并不稳定。2014年，该指表处于低位。这主要是因为公司正处于转型初期，在接下来的几年里，在2016年才有所下降，其余年份一直在增长。这说明公司的转型仍有利于公司的扩张。相比之下，2009-2013年和2014-2018年的每股收益增长率和总资产增长率大致相同，都是先升后降，但后者的指标数据排除了2016年的影响。事实上，这一比例高于前者。这表明，万科向轻资产经营模式转型后，资产增长速度一直保持平稳，公司一直呈现良好的扩张势头。与荣盛发展财务绩效的对比分析（一）荣盛发展公司介绍荣盛发展，全称荣盛房地产发展股份有限公司，成立于1996年12月30日，于2007年上市。20多年来，公司凭借积极向上的企业文化，保持了良好的发展规模。公司把创造财富、对社会负责、培养人才、回报国家作为自己追求的目标，秉承“创造新生活”的品牌理念，不断追求卓越，努力成为消费者幸福家园的创造者。通过不断挖掘市场和客户的潜在需求，将诚信、踏实、拼搏、创新的企业精神与客户的资金实力和置业逻辑相结合，不断发挥公司的创新能力和探索能力，现今已经形成了以“花语、锦绣、盛景、府邸”为组合的四大住宅产品体系，可为不同需求的客户提供相应的服务。同时，荣盛发展不断拓展公司业务，逐步成长为一家业务多元化的综合性集团企业。目前已在旅游投资、金融投资、互联网创新等领域取得良好业绩，并获得多项荣誉：2011年被评为中国中小板最具成长性上市公司前十强，2012年成为金牛投资者最信赖的公司，在2017年至2019年的三年中，位列中国房地产企业第16位，2017年至2018年连续两年蝉联中国房地产年度社会责任企业第一名，2018年品牌价值入选中国房地产企业十大品牌价值榜单。（二）选择荣盛发展的原因近年来，国家宏观调控政策趋紧，使得房地产业利润增长率降低，增速放缓。面对发展的瓶颈期，不少房地产企业在经营模式的转型中寻找出路。2014年，万科迈出了轻资产运营模式的第一步，成功掀起了行业“轻资产转型”浪潮。本文出于横向对比分析的目的，才选取了荣盛发展，是由于在本文的研究期间，公司并没有明显转变为轻资产运营模式的动作，但其整体的发展趋势也是走多元化发展路线。因此，笔者将荣盛发展视为一家业务上与万科类似，但经营上仍采用传统重资产模式的房地产企业。将荣盛发展与正在走轻资产运营模式之路的万科相比，比较更加鲜明，分析更加全面，将有助于万科未来轻资产运营模式的不断完善。（三）财务绩效对比分析在财务绩效的比较分析中，本文不仅局限于选取19个财务指标，而且考虑到指标变化趋势的复杂性，从而引入了方差这一统计指标。从2014-2018年的财务绩效波动情况作为分析的切入点，对比万科和荣盛发展，可以令得出的评价结论更加有效。1.短期偿债能力分析

表4.1万科和荣盛发展指标对比

通过表4.1的数据，我们对比分析后可以发现，万科的流动比率和速动比率略低于于荣盛发展，但两家公司的两个指标并不接近标准值。从这两个指标的方差数据来看，万科的两个指标变化比较平稳。通过观察现金比率，我们发现5年来，万科只有在2014年和2017年的现金比率高于荣盛，而万科在这一指标上整体下滑，只有2017年出现了上升点。这说明万科的现金储备不是很充足；在现金流量负债比率方面，万科优势明显。从表4.1可以看出，2014年至2016年，荣盛发展的指标一直为负，这与其重资产经营模式有很大关系，虽然荣盛发展2017-2018年指标增速高于万科，但总体而言，万科更为出色。2.长期偿债能力分析表4.2万科和荣盛发展指标对比表

表4.3偿债能力部分指标的行业均值通过分析表4.2中的数据，在资产负债率上，万科始终低于荣盛发展，这说明万科的财务风险和荣盛发展相比，是比较低的。通过研究利息保障倍数这一指标的变化趋势，万科和荣盛发展是不一样的。万科的上升点出现在2015年，而荣盛发展的上升点出现在2016年，其余各年均处于下降状态。通过方差研究，万科的指标变化较荣盛发展来说，更为稳健。尽管万科的产权比率均高于荣盛发展，但从增长率和方差两个角度进行分析，万科更为出色。这说明，轻资产运营模式对于万科是有利的。通过表4.3的行业均值可以看出，万科的各项指标远高于行业均值，由此可见万科的财务绩效在行业中还是比较有优势的。但是，万科需要从资产负债率这一指标上多下功夫，进一步控制高额的负债占比，控制好财务风险。同时，结合表4.1和表4.2中的方差数据，我们可以发现万科各项偿债能力指标的方差大部分都低于荣盛发展，这表明，轻资产运营模式的万科比重资产运营模式的荣盛发展在偿债能力各项指标变化方面更稳定一些。但是，万科也必须重视其高负债的结构，防止因高负债而造成资金链紧张。3.盈利能力分析表4.4万科和荣盛发展盈利能力指标对比由表4.4可知，首先，实施轻资产运营模式后的万科的毛利率一直在上升，而仍旧实行重资产运营模式的荣盛发展则呈现出规律性的升降波动。从方差上来讲，荣盛发展这一指标的方差低于万科，说明荣盛发展的毛利率稳定性较好而万科的毛利率稳定性较差。其次，万科的销售净利润率整体呈上升趋势，而荣盛发展的销售净利润率波动较大，鉴于比较的复杂性，将两者的平均值进行了比较，发现前者的平均值高于后者0.1个百分点，说明双方在这一指标上差距不大。而且，万科和荣盛发展的总资产收益率一直在波动，但万科总资产收益率较荣盛发展更加稳健，该指标的平均值比荣盛发展高，由此可见，万科的资产使用效率较荣盛发展更高一筹。最后，通过对2014年至2018年的净资产收益率研究表明，万科始终保持快速增长，而荣盛发展在经历了2015年的大幅下滑后稳步增长，这与万科的各项指标基本持平，甚至比万科高。从表4.4的方差数据来看，万科盈利能力其他指标的方差均低于荣盛发展。因此，虽然万科