商业地产培训

商业地产培训课件ppt第1页，共141页。商业基本概念及分类商业建筑形体及空间设计主题商业空间营造PART1PART2PART3第2页，共141页。商业基本概念及分类商业建筑形体及空间设计主题商业空间营造PART1PART2PART3第3页，共141页。商业基本概念第4页，共141页。第5页，共141页。第6页，共141页。第7页，共141页。第8页，共141页。第9页，共141页。第10页，共141页。第11页，共141页。第12页，共141页。商业的分类第13页，共141页。商业分类业种业态分类综合店购物中心百货店大型批发店商店服装类食品类杂货类家用类超级市场平价市场专卖店集中专卖店大型专卖店专卖店药店家具展卖中心饮食店集中饮食店快餐店专营店按照选址分类市区型百货店\大型批发店集中专卖店集中餐饮店郊区型购物中心、大型批发市场、ＤＩＹ、大型专卖店观光地型购物中心、集中专卖店、集中餐饮店第14页，共141页。商业分类按照市场范围分按照消费行为分类近邻型邻里周边消费者社区型某个社区消费者区域型周边几个社区消费者城市型所在城市的大部分区域超级型客户群覆盖所在城市及周边城市物业品业态商业百货商场超市购物中心家居建材超市直销折扣商店各种类型商业街各种类型的旗舰店、专业店体验态商业娱乐、休闲类商业介于二者之间餐饮类第15页，共141页。商业分类根据现在的适用范围按照体量分类近邻型邻里周边消费者社区型某个社区消费者区域型周边几个社区消费者城市型所在城市的大部分区域超级型客户群覆盖所在城市及周边城市购物中心类生活配套类个性化发展城市活力中心节日中心观光型商业特色中心直销中心大型廉价广场廉价中心城市娱乐中心第16页，共141页。问题思考：不同的商业分类是否有不同的建筑形态？第17页，共141页。商业基本概念及分类商业建筑形体及空间设计主题商业空间营造PART1PART2PART3第18页，共141页。①②③④⑤商业形体变化第19页，共141页。商业形体变化——商业和住宅、办公结合的设计要点１、首先要遵循地段的商业属性；２、要考虑到商业和环境的结合，商业建筑不能仅仅考虑建筑本身；３、考虑室外空间的商业用途；４、从经营角度考虑；５、从建筑自身形体、结构能要素考虑。第20页，共141页。案例剖析：商业空间设计是否对于后期运营会产生影响？第21页，共141页。第22页，共141页。第23页，共141页。第24页，共141页。第25页，共141页。第26页，共141页。第27页，共141页。第28页，共141页。第29页，共141页。第30页，共141页。第31页，共141页。第32页，共141页。主力店入口立面中庭动线五大要素商业建筑空间设计五大要素：第33页，共141页。1.商业体建筑立面表现第34页，共141页。外表重不重要？Thisorthis？第35页，共141页。建筑的立面，恰如人的外表气质，同时也构成对消费者最直观的吸引Thisorthis？新加坡乌节湾商业项目上海仲盛世界商城第36页，共141页。立面风格应当体现出一个商业体的经营内涵多种材质的运用搭配出鲜活表情色彩丰富、明快彰显商业活力个性装饰风格体现商业主题和调性商业元素第37页，共141页。国外商业案例2.日本山井奥特莱斯1.日本千叶区域商业124.新加坡克拉码头43.洛杉矶citywalk3第38页，共141页。2.商业体建筑入口设计第39页，共141页。思考：为什么我们会经常看到“走出来的路”？第40页，共141页。不仅是所谓“路人的素质”更重要的是非人性化的路线设计道路设计应当符合人的行为习惯第41页，共141页。什么是人的行为习惯：弧线与捷径优秀的商业体入口设计一般也遵从这个规律通过弧线形成喇叭式（楔形）入口广场，吸纳人气第42页，共141页。思考：商业体的入口又应该放在什么位置？是中间，还是路口？第43页，共141页。传统商业观点认为：金角银边“金角”路口的位置是商业价值最高的地方，因此入口通常放在中间“银边”位置第44页，共141页。随着商业的发展和对商业认识的深入，越来越多的业内人士认为：路口“金角”是最容易吸纳和聚集人气的地方，导入客流作用对商业体的价值贡献大于商铺的价值贡献第45页，共141页。3.商业体交通动线设计第46页，共141页。商业动线由客流、车流、货流三条线共同构成消化循环系统呼吸循环系统血液循环系统犹如人的三大循环系统，互相渗透、永久共存，却从不交错第47页，共141页。客流动线是商业体中最容易被感知的部分消费者从各个入口被吸纳进入商业体，因此外部客流的介接入是商业客流动线第一个重要部分第48页，共141页。一条清晰明了的内部主动线，是客流动线设计的核心日本旧船厂改造的区域商业第49页，共141页。恒隆广场正大广场一条清晰主动线连接绝大部分商铺和店面环形交通路线：以公共空间(中庭)为组织的核心，各功能空间围绕核心相连。环形平面组织模式有较强的内向性和凝聚力，核心空间突出，整体性强弧形道路：过直的通道容易造成呆板的形象，以弧形增加商业展示面和空间变化第50页，共141页。内部多条动线严重影响商业效率第51页，共141页。动线规划方案是在总体上考虑了商业业态的总体平衡，使通过所有承租户的人流通行量达到最大，达到购物中心的整体人气平衡除了平面动线上以一条清晰主动线引导客流外，在垂直方向上以斜向方式引导客流，布置在建筑中庭交通枢纽及出入口等人流密度较大，是加强顾客对建筑认知和记忆的重要场所直列式并列继续式并列连续式交叉式第52页，共141页。保证2-3层区进入的便利性垂直交通不宜过多，以避免减少消费者停留的时间选择合适的位置设置垂直交通减小对底层商铺的遮挡，保证底层商铺的昭示性连廊：在空间连接不同建筑体，增加项目的整体性

自动扶梯：向上疏导客流，保证商铺客流的均好性

楼梯：通过个性化楼梯塑造或观景楼梯增加楼梯的趣味性店铺采用竖向排列，充分利用叠加空间，通过店铺丰富性营造出底层商铺生机与活力垂直交通组织第53页，共141页。4.商业公共空间——中庭第54页，共141页。思考：商业体为什么需要中庭？第55页，共141页。中庭作为商业体重要的空间节点，是很好的缓冲空间第56页，共141页。中庭在大体量集中型商业和商业街中被广泛应用上海恒隆广场上海南方商城上海-海上海商业广场上海大拇指商业广场第57页，共141页。恒隆广场正大广场中庭为半开敞形式尺度较大、丰富、宏伟、开朗通高空间易形成宏伟感，利用自动扶梯、观光电梯等形成交错、动态、层次丰富的空间第58页，共141页。直线型中庭空间——突出气势和尺度感优雅从容的弧形中庭中庭的形态第59页，共141页。中庭专业设计顶部注意引入自然采光第60页，共141页。引入人性化设计——休息座椅第61页，共141页。5.商业体建筑的主力店第62页，共141页。什么是主力店一般说来，在项目中能够主动吸引人流、对其他品牌有号召力的店，就是主力店。包括两个方面：一个是面积大，大面积能够带来大人流。主力店一般面积在5000～2万平方米。另外一种是拥有众多忠诚客群的知名品牌。第63页，共141页。主力店品牌：第64页，共141页。主力店品牌：第65页，共141页。主力店品牌：第66页，共141页。你了解他们在商业体中的不同作用吗？第67页，共141页。主力店位置确定发展商希望主力店经营位置离首层越远越好主力商家希望离首层越近越好，最好就定在首层博弈第68页，共141页。案例解读多元化休闲中心：商业空间感觉的打破与重组，集中商业与街区商业的融合。旧城改造时尚新地标：新旧建筑的碰撞、传统与时尚的互溶、诠释海派文化与国际都市上海新天地上海

大宁国际第69页，共141页。70©2009易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有上海新天地作为重建项目的启动核心区域首期开发，其具有悠久的上海历史文化风貌，改建后成为创造前沿生活体验的时尚中心，由高级餐厅、酒吧、专卖店及时尚店铺组成；太平桥人工湖绿地

–项目地块中央，占地4.4万平方米的绿化区，市中心罕见大型水系，提升项目整体景观价值；高尚住宅

–重建主要打造内容，凭借新天地以及人工太平湖的区域价值打造成配套设施完备的大型高尚住宅项目，目前已成为上海受屈一指公寓类豪宅。企业天地

-包括多幢甲级写字楼及娱乐购物中心，配合淮海路高档写字楼区域坏境打造。高尚住宅区国际学校高尚住宅区翠湖天地已建成规划中雅苑（一期）御苑（二期）嘉苑（三期）上海新天地六星级酒店企业天地一期企业天地二期白玉兰大厦白玉兰商场百老汇剧院上海太平桥地区重建项目/规划定位购物中心古董街太平桥人工湖核心启动区图示说明：以新天地作为商业启动沿太平桥人工湖分期开发上海新天地第70页，共141页。文物旧城改造上海时尚新地标71©2009易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有核心定位文物旧城改造上海时尚新地标目标客户境内外商务经营人士、游客和年轻时尚一族占地面积30000建筑面积57000容积率1.8项目总投资12亿元改造成本2万元/㎡拆迁安置成本6.7亿元停车位马当路地下停车库150个；太平桥公园地下停车库220个；企业天地地下停车库226个，共596个车位租金35-45元/㎡.天租售率>98%建筑设计美国WOOD/ZAPATA(Boston)设计事务所新加坡日建国际设计有限公司建筑顾问上海同济大学建筑设计研究院上海新天地/产品核心定位关键字：多元化时尚高品味新天地区别于以往惯性思维的传统建筑保护项目，其更注重商业元素的利用，针对其后期商业模式的开发作产品定位：上海市中心的高档商业娱乐聚集地；保护上海传统建筑（石库门），并赋予其时尚元素；引入多家高级餐厅、酒吧、品牌专卖店及时尚店铺等形成高档一体化消费娱乐场所；上海新天地第71页，共141页。72©2009易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有历史积淀其文化底蕴重建后形成海派文化上海新天地/文化背景入口广场改建后石库门的对话经过

历史的沉淀….上海新天地其前身是原为旧石库门里弄区域，建于20世建纪20－30年代，作为上海近代文明的象征，其采用传统江南民居空间特征单元，按西方联排住宅的方式进行布局，具有中西合璧的色彩；而上海新天地紧邻中共一大会址，因此部分为优秀历史建筑，而石库门因年久老化失修，屋基下沉，底层潮湿，木结构不同程度腐朽，街坊原居民约2800户，逾8000人，经过重建，传统里弄与现代建筑融为一体，创造出集历史、文化、旅游、商业、娱乐等为一体等特色街区的改造之路，结合上海的文化氛围形成海派文化。建筑特色红墙保留上海新天地第72页，共141页。73©2009易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有上海新天地/规划设计理念「传统与现代结合的设计」理念打造旧城开发核心启动区域南里现代购物中心北里石库门建筑与现代商业结合上海新天地以「传统与现代结合」为设计理念，用现代技术保留了建于20世纪初期的石库门旧建筑为主的南里与现代新建建筑为主的北里：新天地北里由多幢石库门建筑改造而成，并结合部分现代建筑、装潢和设备，化身为多家高级消费场所及酒吧与餐厅，以各国风情为主充分展现新天地的国际元素；新天地南里以大型购物娱乐休闲中心为标志性现代风格建筑，进驻各类特色的商户，并以高档酒店式公寓结合餐饮设计，为本地和外地的消费者及旅游人士提供了一个多元化、高品味的娱乐地带。新天地北里新天地南里上海新天地第73页，共141页。74©2009易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有上海新天地/建筑设计旧城改造保护建筑重建南里新建购物中心北里中心广场保留建筑北里入口重建建筑新建建筑重建建筑保留建筑图示说明：石库门标志保留改造后石库门石库门阳台石库门建筑雕饰新天地在改造过程中主要以保留建筑外层表皮，改变内部结构与使用功能的方式使其具有商业功能，在我国尚属首例：由于石库门建筑部分已经涉危，不宜以结构顶起后的方式改造，方案以拆除部分房屋，并将砖块用于外墙的修补和支弄的铺地；按其内部按现代都市人的生活方式重新打造，配置自动电梯、中央空调、给排水系统、宽带互联网系统、污水处理、消防系统等；上海新天地第74页，共141页。酒吧餐饮为特色招商引擎启动新天地75©2009易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有上海新天地/业态分布业态租户数租户比例典型租户餐饮/酒吧4354%上海锦江拉丁餐厅/璐娜西餐厅服饰专卖56%五色土服饰/COCOON茶药/甜品68%尧阳茶行/上海宝诗工艺品/家居用品1519%藏博堂/琼耳唯品服务79%华尔街英语/新天地邮政所娱乐休闲34%亚历山大会馆/UME新天地国际影城总计79100%/酒店式公寓服饰/餐饮/电影院购物中心/服饰餐饮高科技产品/办公中共一大会址新天地主要以北里餐饮、酒吧作为核心启动区域，租户比例达到50%以上，目标客户为外籍人士以及上海小资白领人群；南里主要以工艺品文化区域与现代购物中心服饰专卖为主；工艺品文化区域广场酒吧区域上海新天地第75页，共141页。新天地商业街区上海标准里弄布局形式示意街巷入口广场景观轴线内部广场根据上海里弄改造的开放式商业街区“上海新天地”：大部分空间保留街巷空间的肌理，主要交通轴线，扩大道路尺度，并且以景观手法处理，沿主要交通轴线布置活动广场，增加场景变化的故事情趣。内部广场以居住为主的上海标准里弄布局形式：以住宅和最小化的街巷交通作为整体布局元素，缺少入口强调，主要交通的引导和公共空间的组织。上海新天地内部空间肌理广场和主要交通轴线第76页，共141页。77©2009易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有上海新天地/入口设计特色建筑特色标示入口设计引导人流北里入口建筑南里与北里连通入口南里东向入口南里西向入口南里广场入口主入口与外部城市取得联系,院子或以门洞或以小路与主干道相接，其中的支路与干道的组织方式便是里弄住宅的空间场所特征的总结和提升，使人们记忆中的里弄文化再现。上海新天地第77页，共141页。78©2009易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有上海新天地/内部空间设计保留原有的街区空间以院落方式组合建筑单体通过保留原有的街区空间,与新街区的空间组织融汇，在节点上布置小型水池、小型广场，拱形的玻璃通廊,内部保留与重建的建筑形成街巷文化,其余均以院落的方式把不同的单体建筑组合在一起并以露天酒吧餐饮等积聚人气形成中西文化交流的理想空间。北里入口空间北里广场空间南里沿街商业北里街巷北里露天餐饮南里广场空间上海新天地第78页，共141页。79©2009易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有其不同于城市中心区大型商业步行街的尺度宽大，更为接近人与人小空间交流的尺度，给予人亲切化，人性化：街道宽度里弄小巷宽≤2－3米，扩大的街道宽度也≤10米，内部中央广场宽度≤30米;里弄建筑高度北里整体建筑高度一般为2－3层，最高不高于4层，南里新修的建筑仅限于5层，在不宽广的尺度空间内不会形成压抑感；整体空间比例新天地空间高宽比为1-1.5左右，是一个人的心理感觉较为舒适的尺度。宜人空间尺度创造内部舒适空间上海新天地/空间界面的尺度内部广场街道宽度里弄街巷宽度里弄建筑高度与整体空间3米10米里弄街巷上海新天地第79页，共141页。区域闸北区大宁板块环线中环内占地面积55000平方米总建筑面积250000平方米商业面积120000平方米办公楼面积40000平方米酒店面积30000平方米建筑栋数15栋停车位1300个车库面积50000平方米开发商香港福乐斯特集团沪北地区首个以生活中心为理念的大型购物休闲广场共和新路大宁路延长路大宁国际商业广场大宁国际商业广场/核心定位区位属性：大宁国际购物中心地处浦西中轴交通主干线共和新路与大宁路交界，位处内环和中环路网立交之间，项目毗邻闸北体育场、上海马戏城等大型公建配套，距离上海大学等人口密集度区域，距离地铁一号线延长路站约80米左右，马戏城站约300米核心定位：上海首个汇集现代城市生活多元环节的“生活中心”主要功能：商务酒店、办公楼、零售、餐饮、文化、娱乐、教育和城市生活配套辐射范围：主要向北辐射，3公里半径范围的居住人群约为22万，依托大润发超市的7条免费班车线路，板块周边辐射宝山、虹口、普陀及静安部分地区，总人口达450万。大宁国际广场主要向北辐射，以满足这些区域客户对休闲娱乐消费的需求轨道M1_延长路站大宁灵石公园轨道M1_马戏城站上海马戏城上海闸北体育场上海大学上海大宁国际80第80页，共141页。81©2009易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有利用大润发卖场聚集人流，形成了人流聚集的热点，并主动引导人流，从而提升整体的商业价值在此处设置了一个规模巨大的立体停车场，结合地下停车场的主出入口，创造人流汇集热点，促进周边区域商业价值的提升大润发希尔顿酒店立体停车场休闲娱乐区此区域为整个商业广场的核心中央地带，采用开放式商业内街的形式，使得人流能均衡的导入到项目的其他各个部分，利用联通的立体交通，提升高楼层商铺的商业价值设置特色餐饮，引入大型主题卖场（国美、宏图三胞等），充分吸引人气，多出入口设置，同时商铺双面开门设计，拉长商铺的临街面，提高商业价值宏图三胞国美大宁国际商业广场/规划布局开放式商业步行内街上海大宁国际第81页，共141页。82©2009易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有大宁国际商业广场/整体商业业态分布1F采取remix混合布局，即餐饮、零售业混合穿插搭配，不进行明确功能分区；各主入口以零售业为主、次入口以餐饮业为主。

零售业餐饮业休闲娱乐图示说明：酒店非商业用途一层业态分布图二层业态分布图三层业态分布图四层业态分布图2F以广场中心为起点，第一梯度为餐饮业、第二梯度（主外街）为零售业，第三梯度（次外街）为酒店业。3F业态分布以三级梯度组团功能为主，原零售业份额划拨部分给于休闲业。即第一梯度为餐饮业、第二梯度（主外街）为零售、休闲业，第三梯度（次外街）为酒店业。4F业态主要延续各建筑3F原有业态的延续或设置低承受能力相关业态。多业态纵向规划创造人流汇集热点整体提升区域商业价值上海大宁国际第82页，共141页。83©2009易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有图示说明：车行交通动线人行动线动线：人行交通动线与车行交通动线有明显分界点，分界位置为地块中轴附近，接近广场中心区。车行动线占据范围较小，涵盖面积约为地块面积的25%，为沿靠停车场环绕走向。人行道与车道交汇处设有护栏和人行横道线，帮助人流、车流区分和疏导入口：人行主入口排布在人流密集处，即街角位置及卖场位置人行次入口主要沿街按楼栋之间间距自然排布车行入口集中在西侧，即人流最稀疏区。大宁国际商业广场/交通组织遵循业态规划需要独立功能板块边缘布置实现人车分流上海大宁国际第83页，共141页。84©2009易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有沿街次入口处，主要排布中型餐饮业次入口小品，增添趣味体验街角主入口处，以零售业为主街区沿街，零售、餐饮混搭搭配大宁国际商业广场/入口空间关键字：入口广场小品展示沿街商业入口广场形象展示配合大型电子屏幕集中人流注意上海大宁国际第84页，共141页。85©2009易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有中心广场屏幕，增加购物趣味体验的同时到达聚拢人气，刺激消费的目的中心广场，餐饮高度聚集形成广场内商圈二层起以廊桥链接，增加各业态空间互动合理通道尺度设计，有效聚集人气开放式内街，人流均匀导入大宁国际商业广场/内部空间10米上海大宁国际第85页，共141页。休息片刻，稍后继续第86页，共141页。商业基本概念及分类商业建筑形体及空间设计主题商业空间营造PART1PART2PART3第87页，共141页。空间主题营造——体验性趋势景观型娱乐型体验性趋势国内杭州：西湖天地—资源型澳门：威尼斯大酒店—本体型国外美国：圣安东尼奥RiverWalk—资源型日本：福冈博多运河水城—本体型日本：大阪难波公园—本体型美国：

洛杉矶环球影城城市步道加拿大：西艾德蒙顿商场美国：拉斯维加斯沙漠通道第88页，共141页。主题空间营造——景观型第89页，共141页。空间主题营造／景观型—杭州西湖天地西湖天地/位置通道尺度过大第90页，共141页。西湖天地/店铺通道尺度过大空间主题营造／景观型—杭州西湖天地第91页，共141页。威尼斯人大酒店以威尼斯城作为蓝本，

建筑内部二层设计人工运河穿越整个酒店、充满威尼斯情调的拱桥、石板路及每20分钟变化一次的人造天空均让人恍如置身与威尼斯空间主题营造／景观型—澳门威尼斯人大酒店第92页，共141页。MadameTussaudsInteractiveWaxAttraction蜡像馆

GuggenheimHermitageMuseum古根漢美术馆GondolaRideattheVenetian凤尾船水岸商业街赌场蜡像馆艺术展馆Casino让人忘记现实世界的赌场GrandCanalShops魔幻天空、水岸商业与凤尾船威尼斯人大酒店核心功能空间主题营造／景观型—澳门威尼斯人大酒店93第93页，共141页。人工运河特色拱桥凤尾船变化绚丽的人造天空空间主题营造／景观型—澳门威尼斯人大酒店第94页，共141页。内部空间—变幻的人造天空结合内街式的格局空间主题营造／景观型—澳门威尼斯人大酒店95第95页，共141页。风情建筑—具有威尼斯格调的建筑空间主题营造／景观型—澳门威尼斯人大酒店96第96页，共141页。具有特色的内街商业空间主题营造／景观型—澳门威尼斯人大酒店97第97页，共141页。圣安东尼奥的RiverWalk被喻为世界最美丽的水巷长4.5km，穿过21个城市街坊，架有35座桥梁街河畔小迳融会了安静的公园式空间、活跃的商业区和更高密度娱乐区连接旅馆与酒店空间主题营造／景观型—美国圣安东尼奥RiverWalk第98页，共141页。水巷的游船水巷与建筑的联系驳岸商业空间主题营造／景观型—美国圣安东尼奥RiverWalk第99页，共141页。日本福冈CanalCityHakata项目背景：福冈最具有传统特色的文化——“博多柢园山笠”是日本传统的夏季祭典作为日本重要的民俗文化之一规划理念：主题叙事蓝本：原始并富有生气的祭典文化演变为“城市剧场”场所叙事主线：以基地南岸水系，开辟一条人工河贯穿建筑群空间主题营造／景观型—日本福冈博多运河水城第100页，共141页。通道尺度过大主题叙事空间——“城市剧场”的营造叙事主轴——水系引入建筑内部空间主题营造／景观型—日本福冈博多运河水城第101页，共141页。目前作为当地举办大型节日庆典、及社区公益表演的最佳场所：它拥有第一个专用剧场“福冈城市剧场”、汇集13个电影院的“AMC运河城13”、高科技游艺主题公园“福冈快乐国”等建筑理念：结合规划的叙事理念，抽取日本传统建筑语汇中元素“涂抹”“悬挂”建筑的“脸上“和”身体”，建筑形态饰有丰富的地方传统色彩和横向条纹，组成了”斑马的家族”，传统文化被重新整合定义与利用空间主题营造／景观型—日本福冈博多运河水城第102页，共141页。植物沟通了上下层之间的联系异国情调购物廊传统风格的购物廊星星庭院之二太阳广场是现场表演的场所星星庭院之一月亮街月亮街夜景注重空间叙事的处理：利用步行街道将各个空间节点（广场、庭院）串联形成各个主题区域空间主题营造／景观型—日本福冈博多运河水城第103页，共141页。通道尺度过大日本大阪NambaPark项目背景：大阪是继东京后日本第二大城市。它位于全国中央位置，难波城的原址是一座棒球馆，开发商NK电气铁道公司邀请捷得公司为其设计一座对大坂产生形象具提升意义的建筑作品。捷得因此把难波定义为公园，为拥挤喧嚣的城市带来一片绿洲规划理念：主题叙事蓝本：“以渴望大自然环绕”为主题的场所制造场所叙事主线：内部以一条人造峡谷营造空间感受空间主题营造／景观型—日本大阪难波公园第104页，共141页。场所制造：NambaPark不像传统购物中心那样，将顾客引入封闭式的购物区，而是过“峡谷”内一条“8字形”倾斜上升的通道将商业区与自然和开放空间完美地融合在一起，让你能够享受在公园中漫步、参观、购物、娱乐的多重乐趣，让购物成为一种“经历”。空间主题营造／景观型—日本大阪难波公园第105页，共141页。体验性设计：NambaPark是一个斜坡公园，形成8层立体回游的森林，层层推进，开放的峡谷空间使公园与城市的街道、交通直接相连，斜坡与“山石”形成的层次感，使公园与周围的的建筑又融于一体

空间主题营造／景观型—日本大阪难波公园第106页，共141页。主题空间营造——娱乐型第107页，共141页。美国洛杉矶环球影城城市步道UniversalCityWalk项目背景：原始目的在于提升洛杉矶街道的生活品质，按其打造一个缩影，使之可以顺应时代的发展变化。城市步道按“都市村”的概念设计,设计师得把它看成洛杉矶的一个缩影,一个“娱乐城”。规划理念：主题叙事蓝本：以洛杉矶作缩影演变为“娱乐城，两条步行街是受到洛杉矶的日落大道和美如斯大街的启发。后者以零售商业为主,前者则以娱乐著名。场所叙事主线：两条典型廊街交汇于一个节日广场城市步道它是环球影城的中心,把分散在430英亩广阔场地上的电影摄影棚区各个部分连接在一起，有些建筑作了戏剧性的安排处理,使人们在走过去与走回来时有极不相同的感受与趣味”。建成后该地成了洛杉矶市最吸引人的场所之一。空间主题营造／娱乐型—美国

洛杉矶环球影城城市第108页，共141页。城市步道两旁布置17幢风格各异的建筑，建筑作为一种艺术形式，它们的灵感完全来自于当地的电影、赛车和电子游戏文化，融合多层次的图标、艺术和各种类型的视觉形象,组成一个丰富的整体城市步道的建筑正立面属于复古主义，它怀旧的对象就是当地人想象的驿站，但在这里形式以及符号都当作是当代的而非历史的东西来感知。

空间主题营造／娱乐型—美国

洛杉矶环球影城城市第109页，共141页。这里的商店门面成为一个聚集体，而在这之上，还有一类商业层——广告牌，这些招牌已经超出了人正常的视线，这种过度的装饰让人们从空间上认为在真正的洛杉矶大街上底面朝天的雪佛莱敞蓬轿车从冰冻酸奶店的高速公路标牌上横伸出来一个超大型号、稀奇古怪的巨猿金刚从超级市场仿造的装饰帐篷上悬挂下来一架“宇宙飞船”以同样方式被钉在“外星来客“（一家科幻玩具店）上。空间主题营造／娱乐型—美国

洛杉矶环球影城城市第110页，共141页。CityWalk的主题：城市步道真正让人难忘的是电影，这里拥有全美最大的电影院，共能容纳6000名观众，还有与过去电影院有关的的回忆怀旧商品此外，在一家动感影院，当你坐在靠水力控制移动基座的椅子上的时候，你感觉不止在看电影——你还在经历他们;在这里，可以找到定义20世纪60年代美国生活的黑光海报、荧光T-Shirt与；上个世纪50年代五花八门的商品：紧身衣、熔岩灯、竹帘以及那个时代代表性偶像的照片以及私人物品空间主题营造／娱乐型—美国

洛杉矶环球影城城市第111页，共141页。除了电影以及怀旧，这里也有咖啡馆、club、综合性的购物中心和特色小店，它们如此协调的分布在街道中，不喧宾夺主，但也不乏特色空间主题营造／娱乐型—美国

洛杉矶环球影城城市第112页，共141页。CityWalk的魅力：城市步道比着眼于功能性的购物广场更能提供新奇感，它没有将明媚的天空隔在室外，专门设计的步行街意在不断的制造惊喜街头音乐家、魔术师、幽默剧、露天午餐、棕榈树……这都能吸引人群围观，在步行的人群中掀起一阵阵涟漪。就像是街头的人潮。空间主题营造／娱乐型—美国

洛杉矶环球影城城市第113页，共141页。梦幻场（Fantasyland）水上公园为世界最大的室内湖（海脉表演、潜艇深海冒险、哥伦布发现新大陆使用的复制船、水生动物展等）超大的室内云霄飞车（世界上最高的滑行铁道）迷你高尔夫球场（18孔）一座教堂提供婚礼服务700人夜总会一个动物园一个溜冰场世界最大的世界人工湖：哥伦布发现新大陆使用的复制船WestEdmontonMall——世界上最大及著名的购物商场（吉尼斯记录）包含800家商店,150间餐厅及食物馆,110间小食档及十九间戏院全部都在同一屋檐之下：其中特色商业为空间主题营造／娱乐型—加拿大西艾德蒙顿商场第114页，共141页。空间主题营造／娱乐型—美国拉斯维加斯沙漠通道第115页，共141页。空间主题营造／娱乐型—美国拉斯维加斯沙漠通道第116页，共141页。空间主题营造／娱乐型—美国拉斯维加斯凯撒宫第117页，共141页。案例探讨——商业空间的故事第118页，共141页。特色商业区：靠近主要道路，展示性强。并且注意与南部低密度生态居住区的特点结合；商业区考虑独立成区，避免与住宅区混合，减少干扰。高档居住区：三大居住区独立成区，形成相对私密居住环境；依靠商业区的完善生活配套及高档配套满足商业需求，提升项目住宅形象。遵循土地性质，并考虑土地自身条件及内部属性，在总体规划原则下，综合各种规划要求，形成以下用地布局形式。商业地块与整体规划关系1119第119页，共141页。项目利润最大化客户价值最大化品牌价值最大化项目成本最优化国际化生活配套社交平台精品酒店/高尚社交会所以度假、社交作为基本功能，提升项目整体溢价商业街区/健康生活会所以休闲娱乐与购物功能为主，结合运动会所，营造活力休闲的开放空间整体商业功能定位2120第120页，共141页。国际化活力生活购物示范区街区式商业主体与价值理解：商业区形式考虑沿袭大尺度街区形式结合部分集中商业，外部空间结合广场作为人流核心，带动人气保证商业街的人流与消费，带动街区商铺的价值。主要功能：以休闲娱乐与购物功能为主，营造活力休闲的开放空间街区商业主体价值3121第121页，共141页。碧云金桥体育休闲商业中心项目规模1.9万平方米主题功能体育健身、特色购物、餐饮休闲规划布局方式集中商业结合大尺度街坊模式主力店迪卡侬运动专业超市美格菲运动俱乐部松坊进口食品超市裙带商业零售（25个零售商业）：爱茜茜里、伊人画廊、中图书店；餐饮（6个餐厅/酒吧）：卡美澳意大利艺术餐厅；蓝蛙西餐厅、印度小厨、碧云拉丁餐厅&酒吧；休闲娱乐：星巴克、SPR咖啡、米兰站、美发、SPA、悠庭保健会所；满足国际高端业主精神诉求以及自我享受的场所树立碧云社区高品质高品位商业价值标杆商业空间元素：交往空间归属感碧云社区商业中心，汇集了家乐福、百安居与碧云体育休闲中心等三大社区商业设施，而其中定义了碧云国际社区独特内在气质的当属碧云体育休闲中心。

最初的一个小型商业中心的想法被扩展成包括众多体育和文化活动的功能，总体布局沿袭了大尺度街坊的模式以内外空间的结合成互动的交往空间。碧云金桥体育休闲中心家乐福百安居商业成功案例选择》碧云国际社区商业4122第122页，共141页。外街商业内街商业内部空间的游泳池内部与外街通过大面积玻璃窗联系外街以餐饮为主大面积水景体现生态元素商业成功案例选择》碧云国际社区商业4123第123页，共141页。案例启示总结该案在区位和交通优势资源上与本案地块相近，宗地规划均为国际化社区,项目综合属性相似，其商业街区的业态设置可作为本案商业业态配比参照。1该案体量与本案相似，全新集中式商业街区模式规划，以及诸多提升商业价值的手法，在规划时可引入本项目。2该案注重内外空间的交流，以外籍客户为主，则客群的行为模式与本案相似，其建筑空间的设计值得参考。3商业成功案例选择》碧云国际社区商业4124第124页，共141页。A2-1A9-1A1-1A1-2A6-1A7-1商业整体概念规划总图商业外街滨水广场45m125m商业街区40m休闲运动会所住宅区域精品酒店规划布局特征商业区整体呈现为集中式商业街区，布局形式综合考虑双向临街以及人流方向的特点，以北侧地块与设置精品酒店以及休闲运动会所形成呼应，商业街区结合滨水广场沿水系分布，街区式商业形成内外互动商业整体规划概念方案5125第125页，共141页。地块物业类型体量（平方米）比例A9-1商业街区760051%精品酒店/社交会所616035%A2-1休闲运动会所600014%合计-19760100%滨水广场商业街区住宅区域精品酒店商业整体体量测算6入口动线入口动线入口动线入口动线126休闲运动会所第126页，共141页。商业街区形象示意商业整体形象示意7精神堡垒塑造精品酒店高尚社交会所127第127页，共141页。A9-1集中式样商业街区商业外街：异国风情餐饮\休闲类餐饮\中华美食商业内街：以零售购物，包括电子数码/精品家居/精品书局/艺廊等,以适宜国际化客户悠闲购物的主题；A/B区一层:生活配套以超级市场/金融商务/健康护理/生活服务等,主要以生活主要配套服务商业为宜;A/B区二层:（局部二层)：以体育用品商店/亲子艺廊等目的性消费为主；商业街区业态布局商业外街商业内街滨水广场BA中庭空间商业街区主要业态布局分析8128第128页，共141页。地块位置业态布局区域细分体量比例参考租户A9-1餐饮类商业外街异国风味餐饮80011%33%卡美意大利艺术餐厅、印度小厨、华越楼（越南菜系）、天泰餐厅等中华美食120016%俏江南、阿一鲍鱼、金多丽等休闲餐饮（咖啡、酒吧）5007%星巴克、蓝蛙等购物零售商业内街电子数码/精品家居80011%38%苹果体验店、生活经典、居佳伴、画廊、图书等A区底层超级市场90012%CityShop/松坊商场A区二层体育用品/户外运动/SPA纤体会所120016%迪卡侬、三夫户外、悠庭会所等配套服务B区底层金融商务/健康护理/生活服务等130017%29%中国银行、私人诊所（牙医）、美发美容、宠物诊所等亲子艺廊B区二层儿童早教/儿童用品/琴行90012%儿童艺廊、丽婴房等

合计

7600100%

商业业态及体量分析9129第129页，共141页。滨水广场精品酒店与泛会所结合建筑示意集中式商业街区示意集中式商业街区：建筑主体以挑高中庭进入，通过空间的收放，等形式形成商业内街道，外街则以BLOCK盒子连接内街，形成内外空间的互动，街道深处为集中式商业，局部二层；商业建筑单体示意10商业建筑单体示意130第130页，共141页。商业内部空间设计要点外街BLOCK商业内街滨水广场中庭空间中庭挑高空间外街BLOCK与景观空间共享外街道BLOCK餐饮示意自内街望向外街街区式景观集中式商业街区空间设计：建筑单体以连续的表皮包裹建筑主体，通过转折、倾斜