黄浦区旧住房综合改造协议置换（集中拔点）实施方案

黄浦区旧住房综合改造协议置换（集中拔点）实施方案本方案适用于黄浦区行政区域内纳入年度旧住房综合改造计划、属于历史文化风貌保护管控范围、无法通过成套改造、厨卫独用改造等微更新方式改善居住条件的零星二级旧里、简屋、不成套职工住宅地块的协议置换（集中拔点）工作，旨在进一步加快“两旧一村”改造步伐，改善居民居住环境，保护历史风貌肌理，实现民生改善与风貌保护协同推进，所有实施环节严格遵循《上海市城市更新条例》《上海市旧住房综合改造管理办法》《黄浦区历史风貌保护专项规划》等法规政策要求，方案具体内容如下：一、工作基本原则（一）民生优先，公平公开。始终将解决旧住房居民“急难愁盼”居住问题作为核心出发点，所有实施流程、认定标准、补偿结果全程向社会公示，接受居民、纪检监察、审计及社会公众的全方位监督，确保政策执行“一把尺子量到底”，不存在特殊化、差异化对待，保障所有居民的合法权益。（二）风貌优先，分类施策。严格落实历史文化风貌区管控要求，实施拔点的房屋需经区历史风貌保护中心认定为非保留历史建筑、非风貌保护要素，攀点后腾出的地块优先用于公共服务配套、风貌肌理修复、公共空间提升，不得进行高强度商业开发，确保老城厢空间格局、历史风貌得到完整保护。（三）协议主导，自愿参与。充分尊重居民改造意愿，以双方自愿签订置换协议为核心依据，不实施行政强制搬迁，地块正式启动前需达到法定同意率门槛，未达到门槛的地块自动终止本年度实施计划，充分保障居民的自主选择权。（四）多方共担，稳步推进。建立市级补贴、区级配套、国企自筹的三级资金筹措机制，平衡改造成本与后续收益，按照“成熟一块、实施一块、收尾一块”的原则有序推进，避免集中上马导致的资源不足、工作粗放等问题，确保改造工作稳步落地。二、组织架构与职责分工成立黄浦区旧住房综合改造协议置换工作领导小组，由分管城市更新工作的副区长担任组长，区住房保障和房屋管理局、区建设和管理委员会、属地街道办事处主要负责人担任副组长，成员单位包括区规划和自然资源局、区财政局、区司法局、区审计局、区信访办公室、区城市管理行政执法局、区国有资产监督管理委员会、区旧区改造工作领导小组办公室、区历史风貌保护中心、区属公房管理集团、地块实施主体单位。领导小组下设3个专项工作组，职责划分如下：（一）政策指导组。由区房管局、区旧改办、区规划资源局、区风貌中心联合组成，负责地块实施计划审批、补偿安置方案审核、房屋面积与性质认定、规划方案编制、风貌管控监督等工作，对实施过程中的政策疑问出具统一解释口径，不得随意调整政策标准。（二）群众工作组。由属地街道办事处牵头，按照每30户居民配置1名经办人的标准组建工作队伍，每个地块群众工作队伍规模不低于20人，成员包括街道工作人员、社区工作者、公房管理单位人员、居民自治代表，负责政策宣传、意愿征询、入户摸底、协议签订、矛盾调处、搬迁协助等一线工作。（三）法务监督组。由区司法局、区审计局、公开招标选定的第三方律师事务所联合组成，负责全流程合规性审查、协议文本审核、公证服务、信访矛盾法律指导、资金使用审计等工作，每个地块配备2名驻点律师，免费为居民提供法律咨询服务。三、前期准备工作要求（一）地块排摸与计划申报。每年10月底前由区房管局牵头，联合属地街道、公房管理集团开展下一年度拟实施地块的全面排摸，排摸内容包括房屋权属性质、建筑面积、户籍人口、居住困难情况、群众改造初步意愿，其中初步改造意愿同意率达到80%以上、经风貌认定符合拔点要求的地块，纳入下一年度旧住房综合改造实施计划，报区政府常务会议审批后，同步纳入年度财政预算、城市更新专项工作清单。截至2024年，黄浦区符合拔点条件的零星地块共涉及7个街道、32个地块、2876户居民，总建筑面积约11.2万平方米，计划分3年完成全部拔点工作。（二）规划方案编制与审批。地块纳入实施计划后，由区规划资源局牵头，在3个月内完成地块风貌评估、规划管控方案编制，明确拔点后地块的用地性质、开发强度、建设要求：原则上拔点后地块的70%用地用于公共空间与公共服务配套建设（包括口袋公园、社区助餐点、养老服务站、便民服务驿站、非机动车停放点等），20%用地用于周边风貌保护建筑的配套修缮与空间拓展，10%用地可用于建设配套保障性租赁住房，容积率不得超过1.2，建筑高度不得超过12米，建筑风格必须与周边风貌肌理保持一致，规划方案需经上海市历史风貌保护专家委员会评审通过后方可生效。（三）资金筹措与管理。按照2024年黄浦区零星旧改成本核算标准，协议置换平均成本为14.5万元/平方米，资金来源包括市级城市更新专项补贴（占比30%）、区级财政专项配套（占比40%）、区属城市更新集团自筹（占比30%），所有资金纳入专用账户管理，实行“收支两条线”，专款专用，不得截留、挪用，区审计局对每个地块的资金使用情况进行全程跟踪审计，每年底向社会公开资金收支明细，接受公众监督。（四）安置房源筹备。每个拔点地块按照置换户数的1:1.2比例筹备安置房源，所有房源均为全装修现房，具备即时入住条件，配套教育、医疗、商业设施已正式投入使用，房源分为三类：1.本区就近安置房：主要分布在老城厢周边、黄浦滨江等区域的保障性住房地块，2024年基准价为8.8万元/平方米，对应教育配套为黄浦区一中心小学分校、格致中学分校、大同中学分校等区属优质教育资源；2.中心城区跨区安置房：主要分布在浦东三林、徐汇华泾、普陀桃浦等保障性住房基地，2024年基准价为5.2万元/平方米，对应教育配套为明珠小学分校、华育中学分校、普陀区第二中心小学分校等；3.远郊配套商品房：主要分布在闵行浦江、青浦赵巷、松江洞泾、奉贤南桥等大型居住社区，2024年基准价为2.3万元/平方米，对应教育配套为上外附属外国语学校分校、松江实验学校分校等。四、核心实施流程地块实施周期原则上不超过6个月，分为5个阶段推进：（一）意愿征询与方案公示阶段（30天）。实施主体在地块出入口、居民集中活动区域张贴实施公告，公示地块范围、实施依据、实施主体、咨询渠道，随后开展正式意愿征询，征询对象为地块内所有房屋的合法权利人（公房为租用居住公房凭证记载的承租人，私房为不动产权证记载的产权人，单位自管房为产权单位），意愿征询过程由公证处全程公证，最终同意率达到95%以上的地块正式启动后续工作，未达到95%的地块终止本年度实施计划，2年内不再纳入改造计划。意愿征询通过后，公示初步补偿安置方案，公示期15天，期间组织不少于3场居民听证会，收集居民意见建议，对合理诉求予以吸纳，调整后的方案报区领导小组审批后正式生效。（二）房屋调查与认定阶段（20天）。实施主体联合经居民投票选定的一级资质房地产测绘机构、公房管理单位开展入户测绘调查，建筑面积认定标准为：公房按照租用居住公房凭证记载的建筑面积为准，未记载建筑面积的按照使用面积乘以1.54的系数换算；私房按照不动产权证记载的建筑面积为准，未经登记的历史搭建建筑由区规划资源局、区城管执法局联合认定，1981年以前建成的历史遗留建筑按照100%核算有效面积，1981年至2000年期间建成的未登记建筑按照50%核算有效面积，2000年以后建成的违法建筑不予核算面积。居住困难户按照上海市共有产权保障住房认定标准执行，人均建筑面积低于15平方米的家庭纳入居住困难保障范围。所有认定结果在地块公示栏公示7天，居民提出异议的，工作组在3个工作日内完成复核并答复，异议成立的及时调整认定结果并重新公示。（三）协议签订与生效阶段（45天）。分为两个签约期，第一签约期30天，第二签约期15天。签约奖励标准为：第一签约期内完成签约的居民，给予每户15万元的签约奖励；第二签约期内完成签约的居民，给予每户10万元的签约奖励；签约期结束后签约的不予发放签约奖励。签约期内总签约率达到95%的，所有已签订的置换协议正式生效；签约率未达到95%的，所有已签协议自动作废，地块置换工作终止。协议签订需由权利人本人到场签字，本人无法到场的需出具经公证的授权委托书，所有协议经法务组审核盖章后方可生效。（四）搬迁交房与补偿发放阶段（15天）。协议正式生效后，居民需在15天内完成搬迁并腾空交房，交房奖励标准为：10天内完成搬迁交房的给予每户8万元的搬迁奖励，11至15天内完成搬迁交房的给予每户5万元的搬迁奖励，超过15天交房的不予发放搬迁奖励。居民交房并经工作人员验收通过后，实施主体在7个工作日内将货币补偿款、各类补贴、奖励费一次性打入居民指定的银行账户；选择产权调换的居民，同步办理安置房选房、网签备案手续，临时安置补贴自交房当月起发放。（五）拔点清场与后续利用阶段（60天）。所有居民搬迁完成后，由实施主体组织具备资质的拆除单位开展房屋拆除工作，拆除过程严格落实扬尘管控、噪声管控要求，作业时间限定为工作日8:00至18:00，不得影响周边未改造居民的正常生活。拆除过程中回收的石库门门楣、砖雕、木雕等历史构件，全部移交区风貌中心登记归档，用于后续风貌保护建筑的修缮使用。拆除后的闲置地块在3个月内完成临时公共空间建设（包括临时口袋公园、便民停车场、社区健身点等），3年内按照规划方案完成永久建设。五、补偿安置标准（一）货币补偿标准。被置换房屋的市场评估价由经居民投票选定的一级资质房地产评估机构，按照同地段同类房屋的市场交易价格评估确定，2024年黄浦区风貌区内二级旧里平均评估价为12.8万元/平方米。货币补偿总金额=被置换房屋有效建筑面积×评估价×（1+30%价格补贴）+15平方米套型面积补贴×评估价+各类补贴+奖励费。（二）产权调换标准。选择产权调换的居民，按照“价值对等、多退少补”的原则，可自由组合选择不同类型的安置房，每户最多可选择2套安置房，总面积不得超过被置换房屋补偿总金额对应安置房面积的1.1倍，超出部分按照安置房的市场评估价结算差价，不足部分由实施主体以货币形式补足。（三）各类补贴标准。1.装潢补贴：按照被置换房屋有效建筑面积每平方米1500元的标准发放；2.搬迁补贴：每户2000元，选择产权调换的加倍发放；3.临时安置补贴：选择货币补偿的给予3个月的临时安置补贴，按照有效建筑面积每月每平方米80元的标准发放，不足3000元的按照3000元发放；选择产权调换的，临时安置补贴发放至安置房交付后3个月，每半年发放一次；4.居住困难补贴：经认定为居住困难户的家庭，每人额外补贴20平方米建筑面积，按照远郊配套商品房基准价2.3万元/平方米核算补贴金额；5.特殊困难补贴：对低保家庭、重度残疾家庭、重大疾病家庭、80岁以上独居老人家庭，给予3至8万元的一次性特殊补贴，具体金额由街道、居民代表、实施主体联合评审确定，公示3天无异议后发放。（四）特殊情形处置。对于承租人已故的公房，由同住人协商确定新的承租人，协商不成的由公房管理单位按照上海市公房管理相关规定指定；对于下落不明的权利人，由实施主体在市级报纸、地块公示栏发布公告，公告期60天，公告期满未主张权利的，对其补偿款进行提存，不影响地块整体推进；对于涉及司法查封、抵押的房屋，由实施主体与查封机关、抵押权人协商，补偿款优先用于清偿债务，保障相关权利人的合法权益；军产、宗教产房屋按照国家和上海市相关规定另行协商处置。六、监督管理与矛盾调处（一）全流程公示制度。所有实施环节的信息全部在地块公示栏、黄浦区旧住房改造公开查询系统同步公示，居民可凭身份证查询本人及同地块其他居民的认定结果、补偿金额、安置房源选择情况，全程接受社会监督，确保政策执行公开透明。（二）廉政风险防控。所有参与置换工作的人员签订廉政承诺书，禁止接受居民的宴请、礼品、礼金，禁止为亲友谋取不正当利益，禁止私自调整补偿标准，一旦发现违规违纪行为，立即移送纪检监察部门依法依规处理。（三）矛盾调处机制。每个地块设立专门的矛盾调解室，配备2名专职人民调解员、1名驻点律师，对居民提出的异议、家庭内部财产分割纠纷、政策疑问等第一时间调处，调处成功率不低于90%，调处不成的引导居民通过行政复议、诉讼等合法途径解决。（四）信访工作机制。落实领导包案制度，每个地块由属地街道分管领导担任信访包案责任人，对信访事项实行“接诉即办”，15个工作日内给予书面答复，答复率100%，群众满意度不低于90%。七、考核与激励机制（一）实施主体考核。按照地块节点完成情况给予考核奖励，按时完成拔点任务的地块，按照置换总成本的0.5%给予实施主体工作经费奖励，提前1个月以上完成的额外