房地产 -2026年上半年成都租赁市场半年度分析研判报告

2026年成都上半年租赁市场半年度分析研判报告住房租赁2026-07-0713:00:00城市:四川发布时间:2026-07-07报告类型:住房租赁发布机构:克而瑞2026H1成都集中式公寓规模步入高位平台期，坪效租金同比走弱、进入"以价换量"通道，出租率维持高位彰显抗跌性；国资平台主导新增供应，"一张床、一间房"保障体系深化，政策规范化提速，市场由第一章数读市场：核心数据速览核心规模与租金关键指标速览2026H1成都表现为"存量高位扩张+坪效温和下探"--集中式公寓总间，进入"高位平台过渡、增速阶段性放缓"阶段；坪效租金同比-7.0%↓、出租率维持93%高位，呈"价降量稳率稳"结构特征。个人房源"量增价降"（挂牌+9.8%↑、成交+22.3%↑),与集中式公寓走势趋同，市•集中式公寓存量持续扩张：总房间数同比+44.1%↑、总项目数同比+33.9%↑,规模高位扩张，步入•出租率维持93%高位：同比-0.50个百分点↓,抗跌性强，呈"价降量稳率稳"结构特征。：，•个人房源"量增价降"：挂牌+9.8%↑、成交+22.3%↑,租金端承压下行，与集中式公寓走势趋同。•运营方与资产方启示：规模扩张叠加坪效走弱，倒逼精细化运营与成本管控；个人房源供给压力对第二章宏观监测：政策与制度环境政策追踪与企业动态2026H1成都住房租赁政策密集出台，覆盖保租房运营、人才安居、公积金、租住标准与行业管理全链2026H1成都集中式公寓新开以保租房为主，供给由城市国企系主导、房企系聚焦区域深耕、资管系第三章市场分析已开业规模自2023H1的44357间攀升至2026H1的119164间，呈历年上行、增速前高后阶段性放缓坪效租金自2024年7月2.52元持续回落至2026年6月出租率始终维持92%-95.46%高位区间，2026年3-4月见峰值95.41%、95.46%，抗跌性显著，"价降量划分口径:以白领公寓坪效租金60%分位阈值（约1.5品质白领占比自2023H1约37.3%微升至2026H1约38.3%，性价比白领自约55.9%升至约57.4%，白领公寓合计持续强化、为绝对规模主体。服务式公寓自约6.2%波动收窄至约4.2%。蓝领公寓长期维持2023H1-2026H1个人房源呈"量增价降"--挂牌与成交规模双双扩张、挂牌与成交坪效租金同步下2026H1挂牌房间数230543间（同比+9.8%↑)为高位，挂牌坪效1.11元（同比-8.4%↓)为序列低位；成交房间数80825间（同比+22.3%↑)显著回升，成交坪效0.94元（同比-3.9%↓)小幅下行。个人房源性价比优势对集中式公寓（尤其性价比白领、外围低坪效区域）客群产生分流，需关注区域性价比竞2021-2026H1市场企业属性占比持续演变，国资平台系份额显著上行，市场由开发商主导转向国资前十中城市国企系5家、房企系5家，双寡头并立。头部三强龙湖冠寓（8807间）、天投桐堂（8479间）、城投臻寓（8018间）均超8000间贴身竞争。城市国企系品牌集中上榜，印证国资平台系份额上2023H1-2024H2各节点环比稳定于+14%-+16%区间；+33.3%↑为放量高峰期；2026H1环比回落至+8.1%↑,增速阶段性放缓，规模步入高位平台过渡期。供高新南区坪效4.23元居首、出租率96.73%，量价齐优、抗跌性最强，为核心价值高地。天府新区坪效2.48元次高但出租率84.77%全市最低，规模大而去化承服务式公寓坪效5.74元领先、规模最小、出租率84.70%全线最低、去化承压。品质白领量价率均衡。性价比白领坪效0.88元、规模最大（68399间）、出租率93.95%居首，呈"低坪效、大规模、高出租"。品质白领与性价比白领坪效差约1.15元，量价率分化清晰:品质白领以价取胜、性价比白领以量与率第四章上半年新开分析4.1新开规模分析月度看，4月为新开高峰（9项目/2767间，占H1总量38.1%），5月次之；1月、3月体量相近；2月、6月体量较小。新开节奏呈脉冲式非均匀释放，新建为主（74.4%），为高位平台期下的阶段性补4.2新开区域分布分析4.3案例分析案例一·蜀府有巢国际公寓社区·悦湖天骄店央企运营方重资产R4/家庭型保租房标杆。区位:户型建面约89-128㎡套二/套三/套四，整套租金约1076-3960元/月，按间合租为市场租金标准可借鉴经验：以四代改善家庭户型差异化切入保租房市场蓝海，填补成都保租房"单间/套一为主"的案例二·桐堂·天府中学店地方国资运营方产城人才公寓/TOD保租房样本。区位:四川天府新区兴隆街道，科学城核心腹地，紧户型单间及套二，面积约42-72㎡，项目租金27.3-30.89元/㎡/月、为市场租金87%-90%。精装拎包可借鉴经验：TOD+产城人才公寓模式，无中介费、按保租房90%封顶定价；APP化智慧运营与社群案例对比小结:央企有巢（重资产R4+家庭改善型+高出租率）与地方国资桐堂（TOD产城+白领单间/套二+爬坡期）代表成都集中式公寓两条主线；供给端国资主导、需求端人才与新市民支撑、退出端依赖武侯区（26.8%）、青羊区（20.0%）、高新区（17.3%）三区合计占64.1%，为新开主力。武侯区项目数最多以保租房改建为主，高新区单项目体量大，天府新区仅1个项目但体量达550间。外围区亦有第五章市场总结与投资、运营启示规模步入高位平台期规模稳定于119164间/316项目，2026H1环比增速回落至+8.1%↑,较2025H2的+33.3%↑明显放坪效走弱、以价换量坪效租金1.86元/天/㎡，同比-7.0%↓,自2024年7月累计下行约26%，历年下行通道明确。供给由国资平台主导核心趋势判断•区域"价高率高+价低率高"双极分化：核心区量价齐优，外围区收益承压（坪效同比-7.0%↓压缩收益空间）；定价弹性