房地产 -2026年中国住房租赁行业市场发展半年报

2026年中国住房租赁行业市场发展半年报住房租赁2026-07-0713:00:00城市:全国发布时间:2026-07-07报告类型:住房租赁发布机构:克而瑞洞悉市场把握趋势研判方向把保障房从增量建设任务，嵌入到去库存、稳楼市、扩内需的整体经济政策框架中，存量收购盘活从试点升级为全国性战略；扩大覆盖群体并优化服务体系，租售同权进一步深化扩内需”的宏观经济框架。财政免征公租房土地使用税、央行下调保障性住房再贷款利率至1.25%，大幅降低资金成本；国务院明确鼓励盘活闲置厂房商办，使存量收购从试点升级为全国性抓手，既消化市场库存又快速增加保障供给。同时，覆盖范围显著扩大——青年驿站、未落户常住人口纳入公租房、随迁子女入学同城化等举措，实质性推进租售同权与公共服务均等图：2026年上半年全国住房租赁相关政策要（1）政策风向标：上海存量转保提供示范样2026年上半年，上海率先构建了“商办改造、公租并轨、二手房收购”三位一体的存量转保租房实践样本，为全国存量盘活提供了可复制路径。一是商改保：闵行区将闲置办公楼改造为活力社区，并成功发行全国首单“商改保”公募REITs，打通了存量资产资本化闭环；二是公转保：通过“公保简并”改革，全市已有超1.64万套公租房平稳转为保租房，准入放宽、租户权益无缝衔接；三是二手房收购：浦东等三区试点收购内环内“老破小”，截至5月中旬累计收购523套，改造后出租率达82%，并扩围至多区。上海经验叠加低息贷款、税收减免等政策配套，不仅有效去化存量、快速增加保租房供给，更为其他城市（北京、广州、郑州等）提供了制度与操作双重范本，标志着存量转保从“试点探路”迈向“全国推房源供给积极转向依托存量改造为主、新建补充的新格局北京鼓励轨道交通存量转保，完善产品供给；上海补贴力度强化，十五五非居改保提速，公保并轨已落地；广州鼓励园区建设宿舍型保障性租赁住房，鼓励存量转保；深圳发布2026年发展目标，筹集3万（3）二线政策环境：多城强调存量盘活，西安、成都出台市场规范细则；多城普遍放宽公租房准入标准（如杭州、郑州），扩大保障覆盖至新市民、青年及低收入灵活就业群体（重庆）；同步出台住房租赁管理办法，强化合同备案、资金监管及房源标准（西安、成都），规范市场秩序；南京实现公积金“一次申请、每月直付”，苏州推动多主体供给与存量盘活，武汉允许非居住存量房改建为租赁住房。各城市侧重点不同：杭州、郑州侧增长的主路径，资产类型多元化2026年上半年涉租融资呈现多元化特征，公募REITs首发与扩募并行（华夏华润有巢、扩募，中航北京昌保首发），持有型ABS、CMBS等多产品密集落地，形成完整融资矩阵。融资成本持续走低，CMBS优先级票面利率降至1.94%-1.95%，政策性贷款期限长达25年。扩募成为REITs规模增长主路径，资产类型覆盖租赁社区、保租房、服务式公寓、人才公寓等多元业态。政策红利驱动下REITs和【上市REITs收入表现】核心经营指标压力凸显，同比虽实现不同幅度增长，其中有巢因扩募资产规模提升带动收入大幅增加，但环比有5单呈现环比下降趋势2026年第一季度，8只REITs单季度收入合计约2.05亿元，净利润合计约6085.04万元涨幅区间从1.27%至75.8%不等。汇添富上海地产租赁住房REIT和华泰苏州恒泰租赁住房REIT因无上年同期数据，未纳入同比对比。高增长梯队以华夏北京保障房REIT及华夏基金华润有巢REIT为代表，两者由于新资产扩募并表，底层资产规模翻倍，直接拉动收入大幅增长，同比涨幅分别为75.8从基金收入环比来看，5只保障房REITs出现下租赁市场大宗交易仅2宗，均位于京沪一线，国寿资本6.29亿元收购上海两租赁项目，城璟租住拿下据不完全统计，2026年上半年租赁市场大宗交易共计2宗，聚焦一线，上海、北京各有一宗核心项目东外滩与新江湾两租赁项目，体现险资对保租房资产的青睐，助力存量资产盘活；北京方面，城璟租住拿下顺义区安庆街13号院租赁项目，项目规划提供近2600间房源，涵盖白领单人间、品质家庭房与企业多TOP30企业开业规模受国企持续规模扩张，同环比均上涨；但管理规模呈现环比下降趋势，受头部企业经营利润导向，关闭亏损门店影响2026年Q2住房租赁开业规模TOP30中，合计规模141.7万套，同比提升9.3%，环比提升4.0%；国企系品牌如郑州城发安居、合肥安居、上海城方等提升明显；TOP30上榜门槛逼近1.8万间；2026年Q2住房租赁管理规模TOP30中，合计规模196.5万套，同比提升7.0%，环比下降0.2%；万科、瓴寓等头部规房企系份额小幅缩减，但仍为市场主导，国企提速，占比同比提升8.7个百分点头部租赁企业聚焦科技、服务与异业合作，国企加速市场化拓展与高端产品布局2026年Q2住房租赁TOP30企业中，房企系以47.0%市占率稳居主导，同比微增、环比小幅回落；资管系市占28.8%，同环比明显下滑；国企系市占24.2%保持稳定，同比大幅提升8.7个百分点，成为行业规住房租赁企业动作密集，国企开启市场化、服务式细分市场布局；资管系运营模式转变，轻资产品牌地方国企拓展高端领域，寻找第二增长线；拓展资产类型中存量类提升明显，布局城市像二线产业高聚集、文旅类城市倾斜产品线变化—地方国企平台积极布局高端服务式领域从监测的典型新开项目来看，地方国企平台如郑州城发、济南城发成家、浦发有家、上海地产等地方拓展资产变化—存量改造项目数占比超5成，提升约19个百分点从新开项目类型来看，存量改造在2026年项目数占比首次提升至53%，较2025年34%提升19个百分拓展模式变化—房企系轻资产运营提速，合作向二线城市下沉以泊寓、瓴寓等为代表的房企系，积极拓展品牌输出业务，轻资产运营提速，且合作向重点二线城市下沉，主要瞄准省会城市和经济强市。如万科泊寓2026年典型新开项目统计有9个，其中轻资产模式项目15城常住人口总量稳步提升，流动人口规模分化，四个一线城市及成都/苏州/重庆/武汉流动人口规模均超400万，城市租赁活力凸显2025年，核心15城新增常住人口规模约98万人，呈现整体扩容、局部调整的格局。其中深圳以26万人的增量领跑，显示出强劲的人口吸纳能力；多数城市增量集中在5-10万人区间，保持稳健增长态势；仅流动人口表现中，四个一线城市人口吸附力强劲，流动人口规模稳居前四；此外成都/苏州/重庆/武数据来源：各地方统计局，克而瑞长租整理；①重庆常住及流动人口为中心城区数据；②因城市未披露流动人口数据，故按常住人口-户籍人口预估计算，西安/郑州/天津未披露2025年户籍人口，取2024二线城市西安、郑州省会虹吸效应强，高校毕业生及人才引进规模处于城市高位水平2025年，广州/西安/郑州三城高校毕业生规模超44万人，重庆/成都/武汉等超30万人，作为每年集在人才引进与留存方面，核心城市通过落户、补贴等政策组合拳持续发力，杭州/武汉/苏州/广州等地2025年人才引进规模均超30万人，人才引进不仅为城市产业升级提供动力，其带来的“先租后买”居现阶段涉租土地供给以一线及核心二线城市主导未来新开项目逐步转向存量改造主导2026年上半年，核心15城中7城涉及纯租赁用地成交，其余8城供地节奏放缓；深圳成交4宗，合计建筑面积达22.2万方居首，其次为北京成交10宗，成交体量4.5万方，上海成交12宗，体量13.9万方；整上半年涉租土地成交方面，上海成交7宗配建租赁用地，合计成交涉租土地建面约3.23万方，拿地企业均为地方国企平台公司，此外厦门翔安区成交1宗配建租核心15城供应规模超205万套，整体保租房市占近6成，11城保租房占比超半，2026年核心一二线城市保租房筹集目标缩量，未来转向以需定购/定建分城市规模表现来看，上海、深圳两城规模分别为48.6万套、36.6万套持续高位运行；北京新增保租房项目更多聚焦于集体用地，因而其上市规模相对有限；二线城市中，杭州发展迅速，目前供应规模已超从供应格局来看，郑州、西安、天津、济南、重庆、上海等11城保租房与集中式比例超50%，“保障从全国典型城市2026年保租房筹集目标来看，相较保租房市占同比收窄但仍主导供给，改建占比同比上涨7%，头部企业重点布局沪深蓉京，上海、郑州、西安属地化国企持续加速供给2026年上半年，重点15城新开集中式公寓项目合计规模超14.9万套，从筹集方式来看，新建仍主导入市，占比67%，但改建占比同比提升7个百分点至33%；房源类型以保租房为主，占比84%，市占同比回落5个百分点，但规模仍高位运行；分城市表现看，上半年从2026年二季度典型头部企业及地方国企公司新开表现来看，品牌城市布局多聚焦上海、深圳、成都、北京等核心一二线城市；此外，郑州、西安等地新开项目主要有属地化国企支撑，据不完全统计，上数据来源：CRIC租售系统4、个人房源供应格局存量住宅持续消化，叠加新房供应收窄导致可供租赁规模收缩，上半年可供租赁规模同比跌四成从个人房源可供租赁规模年度走势看，2022年房地产市场进入调整期，多数业主选择出租房源等待合适时机进行房产出售，导致规模达620万套峰值水平；2023年后，前期存量租赁房源持续消化，新增供应得到一定程度抑制，供应呈现小幅逐年下滑趋势，2026年一季度及二季度可供租赁规模90-97万套水图：2025-2026年Q2全国55城个人房源月度可供租赁房源及同比变动数据来源：CRIC租售系统受房源结构、区域分化及资产价值变动等因素影响，超8成城市规模与挂牌租金同比齐降2026年上半年，北京/上海/沈阳/杭州个人房源可供租赁规模10万套以上，位列第一梯队，其中北京从城市量价同比变化来看，超八成城市个人房源可供租赁规模及挂牌租金同比均呈下滑趋势，规模降幅多在30%-60%区间挂牌，租金涨跌幅多在6%区间，主要受房源结构、所处区域、资产价值变动等因素上半年年后租房潮+毕业季因素带动租金同比降幅收窄；进入二季度城市行情分化，北京/上海/深圳等核心一二线城市加大优惠折扣提升客户吸附力，租金回落随着核心15城低价保租房项目持续规模化入市，影响城市整体租金持续承压，2024年以来租金负增长，2025年同比下探3.4个百分点，2026年Q1及Q2受年后租房潮、毕业季等季节性因素影响，租金同比降幅有所收窄，2026年Q2租金为73.6元/㎡/月，同比下降1.9%；从2026年上半年月度走势来看，春节后租赁市场逐步回暖，Q1租金小幅上涨，4月租赁淡季租金回调，近两月因毕业季因素影响租金回升至73.7图：截至2026年Q2核心15城集中式公寓年度平数据来源：克而瑞租售系统从2026年Q2分城市租金及环比表现看，一线城市中，北京、上海、深圳租金均环比回调，主因毕业季租赁需求集中释放，多项目推出降价、折扣等优惠活动，影响整体租金结构性回落，西安、天津整体规节后租房潮叠加毕业季带动下，上半年15城平环比涨跌幅多在1%以内可控区间2023年后，核心15城集中式规模快速扩张，市场对该产品的接受度持续提升，整体平均出租率上涨至91%后进入稳定波动阶段，2026年Q2平均出租率90.8%，整体租赁需求坚实;月度走势看，2-3月年后租房潮、5-6月毕业季开启，市场需求持续释放，推动15城整体集中式公寓出租表现持续上涨，2026年6图：截至2026年Q2核心15城集中式公寓年度平均出图：截至2026年Q2核心15城集中式公寓年度平均出数据来源：克而瑞租售系统从单城市2026年二季度出租率表现来看，多城出租率稳定在91%以上水平，市场表现突出；从环比变化来看，北京、上海、广州、武汉等9城环比均涨，深圳、杭州、成都等城出租率环比小幅回调，降幅11城集中式公寓租金为个人房源1.7倍以上，产品溢价突出；毕业季因素下，集中式公寓租金回调抢因集中式公寓户型面积多聚焦小户型产品，个人房源面积相对更大，集中式公寓凭借产品与服务优势，在租赁市场中保持溢价，价值差异清晰；2026年Q2，15城集中式公寓租金持续高于个人房源成交租金水平，比值多在1.7以上水平，西安、武汉、北京三城比值超2.3，价格溢价明显，仅郑州集中式租金略低于个人房源，主因城市低价的人才公寓市场规图：2026年Q2核心15城集中式公寓与个人房源租金数据来源：克而瑞租售系统从各城市两类产品租金环比变化来看，受毕业季因素影响，多城集中式公寓及个人房源租金环比普涨，其中个人房源业主租金预期更突出，而集中式公寓中核心一二线城市因市场竞争环境更激烈，租金环政策支持力度加大，行业规范发展；多元融资通道形成，低成本长期资金支撑保租房闭环发展；国企存量盘活从试点升级为全国性战略，扩大覆盖群体并优化服务体系，租售同权进一步深化探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重上海公保并轨落地，北京、广州强调存量改造转化，深圳筹集供应目标稳定；房源供给积极转向依托存量改造为主、新建补充的新格局。二线城市多城强调存量盘活，西安、成都出台市场规范细则；放宽准融资成本持续走低，扩募成为公募REITs规模增长的主路径，租赁产品2026年H1住房租赁市场融资多元发力，合计融资约94亿元，以保租房为核心，信贷、REIT量、扩募优化资产”的双轮驱动，实现“资产盘活—扩容增值国企提速，成为行业增长核心动力；国企加速市场化拓展与高端产品布局；房企系轻资产模式加速布房企系份额小幅缩减，但仍为市场主导，国企提速，占比同比提升8.7个百分点；头部租赁企业聚焦地方国企拓展高端领域，寻找第二增长线；存量改造类占比超53%，提升约19个百分点，将主导未来供给；房企系以轻资产模式加速布