2026年房地产评估方法考试及答案

2026年房地产评估方法考试及答案一、单项选择题（本大题共20小题，每小题1分，共20分。在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。）1.在房地产评估中，如果评估目的是为了确定房地产的抵押价值，通常应采用的价值类型是（）。A.市场价值B.谨慎价值C.快速变现价值D.在用价值2.某宗土地面积为1000平方米，容积率为2.0，楼面地价为1500元/平方米，则该宗土地的总地价为（）万元。A.150B.200C.300D.7503.采用市场比较法评估房地产时，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（）倍范围内最为适宜。A.0.5至2.0B.0.8至1.2C.1.0至2.0D.1.5至3.04.某建筑物的重置价格为800万元，有效年龄为10年，经济寿命为50年，残值率为5%。采用直线法折旧计算该建筑物的现值为（）万元。A.648B.652C.680D.7605.在收益法中，资本化率通常是指（）。A.报酬率B.直接资本化率C.内部收益率D.收益乘数6.评估某商铺的收益价值，预测其第一年净收益为20万元，此后每年的净收益比上一年增长2%，资本化率为8%，则该商铺的收益价值为（）万元。A.250B.333.33C.350D.5007.假设开发法中，开发完成后的房地产价值通常采用（）求取。A.成本法B.市场比较法或收益法C.基准地价系数修正法D.假设开发法本身8.某房地产在评估时点已闲置一年，预计重新出租后每年可获得净收益15万元，资本化率为10%，则由于闲置导致的房地产价值减损额为（）万元。A.15B.150C.1.5D.13.69.成本法评估房地产价值的基本公式是：房地产价值=（）。A.土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润B.重新构建价格+折旧C.重新构建价格-折旧D.土地价格+建筑物价格10.在采用收益法评估时，对于无形收益和有形收益，正确的处理方式是（）。A.仅考虑有形收益B.仅考虑无形收益C.有形收益和无形收益均应考虑，但无形收益难以量化时可在选取资本化率时予以考虑D.有形收益和无形收益均应考虑，且必须将无形收益货币化11.某可比实例的成交价格为5000元/平方米，付款方式为首付20%，余款半年后一次性付清。假设按月计息，月利率为0.5%，则将其折算为在成交日期一次性付清的价格为（）元/平方米。A.5000B.4876.5C.5121.5D.520012.建筑物的功能性折旧是指由于（）导致的建筑物价值减损。A.自然老化B.技术进步导致的建筑功能落后或缺陷C.外部环境恶化D.市场供求变化13.某宗房地产的土地面积为2000平方米，建筑容积率为3.0，建筑覆盖率为40%，则该宗房地产的建筑面积为（）平方米。A.6000B.800C.2400D.500014.运用假设开发法评估在建工程价值时，后续开发期通常包括（）。A.前期、建造期和租售期B.仅建造期C.仅租售期D.前期和建造期15.某房地产报酬率为9%，预测未来第一年的净收益为50万元，此后每年的净收益固定不变，收益期限为无限年期，则该房地产的价值为（）万元。A.555.56B.500C.450D.60016.某城市基准地价为楼面地价，某宗地位于一级地，基准楼面地价为3000元/平方米。经测算，该宗地的区域因素修正系数为1.05，个别因素修正系数为0.98，土地使用年期修正系数为0.95，则该宗地的楼面地价为（）元/平方米。A.2940.15B.3094.5C.2783.25D.300017.房地产估价报告的有效期通常为（）。A.半年B.一年C.自出具之日起一年D.自估价时点起一年18.运用市场比较法时，如果可比实例的付款方式与估价对象不同，应当进行（）修正。A.交易情况B.交易日期C.房地产状况D.支付方式19.某建筑物建成于2010年，有效年龄为12年，经济寿命为60年。在采用直线法计算折旧时，该建筑物的成新率为（）。A.80%B.70%C.75%D.85%20.某宗房地产在估价时点的重新构建价格为1000万元，经过勘察鉴定，建筑物的物质折旧为50万元，功能性折旧为30万元，经济折旧为20万元，则该建筑物的现值为（）万元。A.900B.950C.970D.850二、多项选择题（本大题共10小题，每小题2分，共20分。在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。）21.房地产估价的原则包括（）。A.独立客观公正原则B.合法原则C.价值时点原则D.替代原则E.最高最佳利用原则22.以下属于房地产估价方法的有（）。A.市场比较法B.收益法C.成本法D.假设开发法E.趋势分析法23.影响房地产价格的一般因素主要包括（）。A.行政因素B.经济因素C.社会因素D.自然因素E.心理因素24.运用收益法评估房地产时，净收益的测算通常需要扣除的项目包括（）。A.土地租金B.管理费C.维修费D.保险费E.房产税25.构成房地产重新构建价格的成本项目包括（）。A.土地取得成本B.开发成本C.管理费用D.销售费用E.投资利息和开发利润26.在市场比较法中，房地产状况调整包括（）。A.区位状况调整B.实物状况调整C.权益状况调整D.交易情况调整E.交易日期调整27.假设开发法的动态分析法中，需要预测的参数包括（）。A.后续开发经营期B.后续开发成本和管理费用C.开发完成后的房地产价值D.折现率E.投资利息28.建筑物折旧的原因主要包括（）。A.物质折旧B.功能性折旧C.经济折旧D.市场折旧E.政策折旧29.下列关于资本化率与报酬率的表述中，正确的有（）。A.报酬率是未来各期净收益与价值的比率B.资本化率通常是第一年净收益与价值的比率C.当净收益每年保持不变且收益期限为无限时，资本化率等于报酬率D.在直接资本化法中，通常使用资本化率E.报酬率法即现金流量折现法30.选取房地产估价方法时，应主要考虑（）。A.估价对象的用途B.估价目的C.估价时点D.估价对象所在地区的房地产市场状况E.估价人员的个人偏好三、简答题（本大题共5小题，每小题4分，共20分。）31.简述房地产估价中“合法原则”的具体含义及其对估价结果的影响。32.在运用市场比较法时，选取可比实例应当符合哪些具体要求？33.简述成本法评估房地产价值的基本步骤。34.什么是房地产的最高最佳利用原则？在估价中如何判断和运用这一原则？35.简述假设开发法中静态分析法与动态分析法的区别。四、计算题（本大题共4小题，每小题10分，共40分。要求写出计算公式、计算过程及最终结果。）36.某宗房地产的土地面积为1000平方米，建筑容积率为2.5，建筑覆盖率为30%。经调查，该地区同类土地的取得成本为1500元/平方米（含相关税费），开发成本为1200元/平方米（含管理费用），开发期为2年。假设土地取得成本在期初一次性投入，开发成本在开发期内均匀投入。年贷款利率为6%，开发利润率（直接成本利润率）为15%。请采用成本法计算该房地产的重新构建价格。（计算结果保留两位小数）37.为评估某写字楼的市场价值，估价人员选取了三个可比实例。有关资料如下：（1）可比实例A：成交价格为8000元/平方米，成交日期距估价时点已过去3个月。经调查，在此期间该类房地产价格每月上涨1%。（2）可比实例B：成交价格为8200元/平方米，成交日期距估价时点已过去5个月。在此期间，前3个月每月上涨1%，后2个月每月上涨0.5%。（3）可比实例C：成交价格为7900元/平方米，成交日期距估价时点已过去2个月。在此期间，该类房地产价格每月上涨1.5%。假设三个可比实例的交易情况、区位状况、实物状况与权益状况均与估价对象相同，请采用简单算术平均法计算估价对象的最终比准价格。（计算结果保留两位小数）38.某商场的商业用途年限为40年，目前已使用5年。经预测，该商场在未来35年内每年的有效毛收入为500万元，运营费用为150万元。假设报酬率为8%。请计算该商场的收益价值。（计算结果保留两位小数）39.某在建工程，规划总建筑面积为20000平方米，预计建成后的平均售价为15000元/平方米。该工程目前土建工程已完工，后续还需进行安装工程和装饰装修工程。预计后续开发期为1.5年，后续开发成本及费用为3000元/平方米。建成后的销售费用为总售价的3%，销售税费为总售价的6%。开发商要求的税后利润率为总售价的15%。假设折现率为10%。请采用动态分析法计算该在建工程的评估价值。（计算结果保留两位小数）五、案例分析题（本大题共2小题，每小题15分，共30分。）40.某估价机构接受委托，评估位于市中心商业区的一栋综合性商业大楼的抵押价值。该大楼共20层，其中1-4层为商场，5-20层为办公楼。商场部分目前由开发商自行经营，办公楼部分大部分已出租，但出租率仅为70%。问题：（1）该综合性商业大楼的估价目的和估价方法应如何选择？（2）商场部分由于是自行经营，没有租金数据，在采用收益法评估时如何测算其净收益？（3）办公楼部分出租率较低，评估时应如何反映空置现象？在确定收益期限时应考虑哪些因素？41.某市为了建设城市轨道交通，需要征收位于老城区的一处国有土地上的住宅小区。该小区建成于2000年，共6栋多层住宅，砖混结构。部分被征收人提出，由于轨道交通建设，周边房价上涨，要求按照建设后的预期房价给予补偿。另外，还有人提出要求对小区内的绿地和公共配套设施给予单独补偿。问题：（1）房屋征收评估的估价时点和估价价值类型应如何确定？（2）被征收人提出按照建设后的预期房价补偿是否合理？为什么？（3）对于小区内的绿地和公共配套设施，在估价中应如何处理？是否需要单独补偿？参考答案及解析一、单项选择题1.【答案】B【解析】房地产抵押价值评估应当遵循谨慎原则，不得高估房地产市场价值，因此应采用谨慎价值类型。2.【答案】C【解析】楼面地价=土地总价/建筑总面积，建筑总面积=土地面积×容积率=1000×2.0=2000平方米。土地总价=楼面地价×建筑总面积=1500×2000=3000000元=300万元。3.【答案】A【解析】选取可比实例时，其规模应与估价对象规模相当，一般应在估价对象规模的0.5至2.0倍范围内最为适宜，过大或过小都可能导致价格差异不具备可比性。4.【答案】B【解析】采用直线法计算折旧，年折旧额=重新构建价格×(1-残值率)/经济寿命=800×(1-5%)/50=15.2万元。现值=重置价格-折旧总额=800-15.2×10=648万元？先重新计算：800-15.2*10=648。这里题目中给出的选项和计算有出入。重新看公式：年折旧额=800*95%/50=15.2。10年折旧=152。现值=800-152=648。但选项A是648。等等，直线法折旧有时不计残值率，如果不计残值率，年折旧=800/50=16，10年=160，现值=800-160=640（选项无）。重新审查：残值率5%，总折旧=800*95%*(10/50)=152，现值=648。但正确答案A是648。然而我之前思考填的是B。等一下，如果按照成新率计算：成新率=1-有效年龄/经济寿命=1-10/50=0.8。现值=800*0.8=640（无）。如果考虑残值，现值=800-152=648。所以答案应该是A，我上面注释中算错了。重新验证：800-[800*(1-5%)*10/50]=800-152=648。对，选A。选项B652是错的。我重新设定答案为A。（纠正：年折旧额=800×(1-5%)/50=15.2万元。10年折旧额=15.2×10=152万元。现值=800-152=648万元。故选A。）Wait，重新看我的选项A是648，选项B是652。上面我草稿里写了B，实际答案是A。更正：年折旧额=800×(1-5%)/50=15.2，总折旧=152，现值=800-152=648。故选A。5.【答案】B【解析】在收益法中，资本化率通常是指将未来第一年的净收益转换为价值的比率，即直接资本化率；而报酬率是用于将未来多期净收益折现的比率。6.【答案】B【解析】该商铺采用直接资本化法中的无限年期且净收益按一定比率递增的公式计算：V=A/(r-g)=20/(8%-2%)=20/6%=333.33万元。7.【答案】B【解析】假设开发法中，开发完成后的房地产价值不能再用假设开发法求取，通常采用市场比较法或收益法来预测求取。8.【答案】A【解析】房地产由于闲置导致的价值减损，即为本应获得的净收益的现值。题目中闲置一年，本应获得15万元净收益，由于资本化率为10%，在不考虑时间价值的情况下（或者说闲置导致的是第一年净收益的损失），减损额直接等于当年未实现的净收益，即15万元。如果是折现，应为15/(1+10%)。但通常此类题目考的是第一年净收益的直接损失。仔细推敲，如果本来每年赚15万，现在一年没赚，价值减少了相当于这一年的收益折现。但是选项里有15。如果直接选15，说明未要求折现。但按照严格的理论，闲置减损额=15/(1+10%)=13.64。我选项里有D13.6。这应该更严谨。但是很多教材里简单处理为直接扣除当年预期收益。为避免歧义，标准答案是D。等等，上面我给的选项D是13.6，我们重新计算：15/(1+10%)=13.6363...所以选D13.6更符合估价理论中的折现概念。但如果选A，则未折现。选D。9.【答案】C【解析】成本法评估房地产价值的基础公式是：房地产价值=重新构建价格-建筑物折旧。10.【答案】C【解析】无形收益和有形收益均应考虑。有形收益可以通过租金等货币化体现，无形收益如良好的信誉、稳定的租户等，难以精确量化时，通常在选取较低的资本化率（或报酬率）时予以体现，从而提升总价值。11.【答案】B【解析】可比实例付款方式为首付20%，余款半年付清。将其折算为成交日期一次性付清的价格，即将余款折现到首付时点。首付金额=5000×20%=1000元/平方米。余款半年后付清，月利率0.5%，半年（6个月）的折现系数=1/(1+0.5%)^6=1/1.030377≈0.9705。余款的现值=5000×80%×0.9705=4000×0.9705=3882元/平方米。一次性付清价格=1000+3882=4882元/平方米？我们换一种思路，如果全款是P，则5000=0.2P+0.8P/(1.005)^6。5000=P×[0.2+0.8×0.9705]=P×[0.2+0.7764]=P×0.9764。P=5000/0.9764=5120.87。或者，常规理解：可比实例的实际成交价是5000，由于是分期付款，其实际价格相当于在成交时点一次性给付的金额。因为是延期付款，所以实际价值低于5000。计算如下：实际价格=5000×20%+5000×80%/(1+0.5%)^6=1000+4000/1.030378=1000+3882.15=4882.15元/平方米。重新审视我的选项B4876.5和C5121.5。如果题目说“折算为在成交日期一次性付清的价格”，因为延迟付款使买方占了便宜，所以真实的“一次性付清价格”（全款价）应该高于分期价5000。公式：5000=20%P+80%P/(1.005)^6->P=5120.87。如果题目理解成将5000元总价折现，那就是4882。看我的选项C是5121.5。5120.87接近5121.5。所以选C。这里之前的选项设定C是5121.5，计算结果为5120.87，保留两位为5120.87，和5121.5有出入。可能是按单利计算？单利半年利息率=0.5%×6=3%。5000=20%P+80%P/1.03=>5000=P(0.2+0.8/1.03)=>P=5121.5。对，按单利折现（或称按简单利率计算）结果是5121.5。选C。12.【答案】B【解析】功能性折旧是指由于技术进步、设计变化等原因导致建筑物在功能上相对落后、缺乏或过剩而引起的价值减损。13.【答案】A【解析】容积率=建筑面积/土地面积。建筑面积=土地面积×容积率=2000×3.0=6000平方米。14.【答案】A【解析】后续开发经营期包括前期、建造期和租售期。在测算在建工程价值时，后续的投入和市场消化时间均应计入开发期。15.【答案】A【解析】收益期限为无限，净收益固定不变，报酬率为9%。根据公式V=A/Y=50/9%=555.56万元。16.【答案】A【解析】基准地价系数修正法公式：宗地楼面地价=基准楼面地价×(1±区域因素修正系数)×(1±个别因素修正系数)×使用年期修正系数...但题目给出的是修正系数（倍数概念）。计算：3000×1.05×0.98×0.95=2940.15元/平方米。选A。17.【答案】C【解析】根据《房地产估价规范》，估价报告应用有效期自估价报告出具之日起计算，通常不宜超过一年。18.【答案】D【解析】付款方式不同导致资金的时间价值不同，需要进行支付方式修正（或称为交易情况修正中的付款方式修正，或者统一付款方式）。通常的做法是将其折算为在成交日期一次性付清的金额。19.【答案】A【解析】成新率=1-有效年龄/经济寿命=1-12/60=1-0.2=0.8，即80%。20.【答案】A【解析】房地产现值=重新构建价格-物质折旧-功能性折旧-经济折旧=1000-50-30-20=900万元。二、多项选择题21.【答案】A,B,C,D,E【解析】房地产估价的基本原则包括：独立客观公正原则、合法原则、价值时点原则、替代原则、最高最佳利用原则、谨慎原则（抵押时）。以上五项均属于应遵循的原则。22.【答案】A,B,C,D【解析】房地产估价的基本方法为市场比较法、收益法、成本法、假设开发法。趋势分析法不是基本的估价方法，而是用于预测价格变动趋势的分析工具。23.【答案】A,B,C,D,E【解析】影响房地产价格的一般因素包括行政、经济、社会、自然、心理以及国际因素等，以上选项均包含在内。24.【答案】B,C,D,E【解析】净收益=潜在毛收入-空置和收租损失+其他收入-运营费用。运营费用包括管理费、维修费、保险费、房产税及附加等。土地租金是支付给土地所有者的，如果在总收益中已经扣除，则不再重复扣除；如果是归属承租人的，则属于运营费用之一。但通常计算房地产净收益时，运营费用不包含抵押贷款还本付息额、折旧额、企业所得税等。选项B、C、D、E均属于标准的运营费用。土地租金如果是由于租用土地建造的建筑物，则属于运营费用。所以全部可选。25.【答案】A,B,C,D,E【解析】重新构建价格的成本项目包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润。26.【答案】A,B,C【解析】房地产状况调整包括区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。交易情况和交易日期属于交易情况修正和交易日期修正，不属于房地产状况调整。27.【答案】A,B,C,D【解析】动态分析法（折现现金流法）中，后续开发经营期、后续各项成本费用、开发完成后的价值以及折现率均需预测。投资利息在动态分析中已经隐含在折现率中，不单独计算。28.【答案】A,B,C【解析】建筑物折旧分为物质折旧（物理老化）、功能性折旧（功能落后或过剩）和经济折旧（外部环境恶化）。29.【答案】B,C,D,E【解析】报酬率是未来各期净收益与现值的隐含比率，而资本化率是第一年净收益与现值的直接比率。当净收益不变且无限年时，两者在数值上相等。直接资本化法使用资本化率，报酬资本化法即现金流量折现法使用报酬率。选项A描述错误。30.【答案】A,B,C,D【解析】估价方法的选择应考虑估价对象用途、估价目的、估价时点、当地市场状况以及估价对象自身特点，但不应受估价人员个人偏好的影响。三、简答题31.【答案】合法原则是指房地产估价应以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行。其具体含义及影响如下：（1）合法产权：估价对象必须在法律上拥有明确的产权，如所有权、使用权等。如果存在违法建筑或产权不清的情况，应在估价报告中说明，并在估价结果中予以扣除或不作为合法价值评估。（2）合法使用：估价时应以符合城市规划、土地用途管制等法律法规规定的用途为前提。例如，某宗土地规划为住宅用地，即便目前作为商业用途收益更高，评估时也只能按住宅用途评估，不能按商业用途评估。（3）合法处分：估价对象的处分方式必须符合法律规定。例如，抵押评估时不得高估，征收补偿时必须按国家相关征收补偿法规进行。影响：合法原则是确保估价结果具有法律效力和公信力的基础，直接决定了估价假设前提的设定和最终估价结果的高低。32.【答案】运用市场比较法选取可比实例应符合以下要求：（1）可比实例应为估价对象的类似房地产：即处于同一供需圈内，用途、结构、规模、档次等方面与估价对象相同或相近。（2）交易类型与估价目的相吻合：如抵押评估应选取买卖交易实例，租赁评估应选取租赁交易实例。（3）成交日期尽量接近估价时点：通常不宜超过一年，市场价格波动剧烈时时间应更短，以保证价格信息的时效性。（4）成交价格为正常价格或可修正为正常价格：优先选取自愿、公平交易下的成交实例；若受特殊因素影响，需能准确量化并进行交易情况修正。（5）尽量选取多笔可比实例：一般不少于3个，以减少偶然性，通过平均或加权得出客观比准价格。33.【答案】成本法评估房地产价值的基本步骤如下：（1）搜集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料。（2）测算重新构建价格：分别求取土地的重新取得价格（或重新开发成本）和建筑物的重新构建价格。土地通常采用市场比较法或基准地价法，建筑物采用工料测量法或分部分项法测算重置价格。（3）测算建筑物折旧：分析建筑物存在的物质、功能和经济折旧，采用年限法、实际观察法或两者结合的方法，计算建筑物的总折旧额。（4）求取积算价格：将土地的重新取得价格与建筑物的重新构建价格相加得出房地产总重新构建价格，再扣除建筑物折旧额，最终求出房地产的评估价值。34.【答案】最高最佳利用原则是指在法律允许的前提下，房地产的利用方式能够使估价对象的价值达到最大。判断和运用该原则的步骤如下：（1）法律允许性：首先判断该利用方式是否符合城市规划、土地用途管制等法律法规。（2）技术可能性：判断该利用方式在工程技术上是否能够实现。（3）经济可行性：预测该利用方式带来的收益是否大于其成本，是否有利可图。（4）价值最大化：在满足前三个条件的前提下，选择能够产生最大价值的利用方式作为估价的前提。如果在估价时点，现有用途已不是最高最佳利用，则应按照最高最佳利用后的用途进行估价，并扣除改变用途的成本。35.【答案】假设开发法中静态分析法与动态分析法的区别主要体现在对资金时间价值的处理和计算参数上：（1）资金时间价值处理不同：静态分析法不计算利息和折现，各项成本和收入按实际发生金额直接加减；动态分析法考虑资金时间价值，将未来发生的现金流按设定的折现率折算到估价时点。（2）利润计算不同：静态分析法的开发利润通常按投资总额的一定比例计算；动态分析法中，利润已经隐含在折现的过程中（即通过折现率扣除了），不单独计算利润。（3）利息计算不同：静态分析法需要单独计算投资利息；动态分析法由于折现率的引入，不需要单独计算利息。（4）精度不同：动态分析法更符合资金运动的实际情况，评估结果更为科学准确；静态分析法操作相对简单，但存在一定的误差。四、计算题36.【解析与计算过程】已知：土地面积=1000平方米，容积率R=2.5，建筑覆盖率=30%，土地取得成本=1500元/平方米，开发成本=1200元/平方米，开发期n总建筑面积=1000（1）计算土地取得成本总额及利息：土地取得成本总额T=土地取得成本在期初一次性投入，计息期为2年。土地利息=T（2）计算开发成本总额及利息：开发成本总额T=开发成本在2年内均匀投入，计息期为开发期的一半，即1年。开发成本利息=T（3）计算开发利润：直接成本利润率=利润/(土地取得成本+开发成本)开发利润Pr（4）计算房地产重新构建价格：总价格VV=每平方米价格=V【答案】该房地产的重新构建总价格为554.04万元，楼面单价为2216.16元/平方米。37.【解析与计算过程】本题需要对可比实例进行交易日期修正，将成交价格修正到估价时点的价格。（1）可比实例A的修正价格：成交日期距估价时点3个月，每月上涨1%。修正系数为(1=8000（2）可比实例B的修正价格：成交日期距估价时点5个月，前3个月每月上涨1%，后2个月每月上涨0.5%。修正系数为(1=8200（3）可比实例C的修正价格：成交日期距估价时点2个月，每月上涨1.5%。修正系数为(1=7900（4）采用简单算术平均法计算比准价格：最终比准价格P=【答案】估价对象的最终比准价格为8303.82元/平方米。38.【解析与计算过程】已知：商场年限N=40年，已使用t=有效毛收入EGI=净收益A=报酬率Y=收益期限为有限年且净收益每年不变，采用公式：V代入数据：V首先计算复利现值系数：(1V=【答案】该商场的收益价值为4020.01万元。39.【解析与计算过程】已知：总建筑面积S=20000平方米，预计售价后续开发成本及费用C=3000元/平方米，后续开发期销售费用率=3，销售税费率=6，开发商税后利润率折现率r=采用动态分析法，假设开发完成后的总价值、后续成本及各项费用均在开发期末（即1.5年后）发生。（1）开发完成后的总价值折现：总售价=20000折现到估价时点：P=（2）后续开发成本及费用折现：总后续成本=20000折现到估价时点：P=（3）销售费用折现：P=（4）销售税费折现：P=（5）开发商利润折现：利润基于开发完成后的总售价计算。P=（6）在建工程评估价值：==26000.23【答案】该在建工程的评估价值为14560.13万元。五、案例分析题40.【解析与答案】（1）估价目的和估价方法的选择：估价目的：评估该综合性商业大楼的抵押价值。抵押价值评估应遵循谨慎原则，以确定抵押贷款的参考额度。估价方法选择：由于该大楼位于市中心商业区，1-4层为商场，5-20层为办公楼，商场和办公楼的出租/出售市场一般较为活跃，应优先采用市场比较法。但由于商场是自行经营无租金数据，且作为收益性房地产，收益法是评估其客观收益价值的最合适方法。因此，宜采用收益法和市场比较法进行评估，并以收益法为主，综合得出抵押评估价值。（2）商场部分净收益的测算方法：由于商场由开发商自行经营，没有直接的租金数据，在采用收益法时，可通过以下方式测算净收益：a.市场比较法测算客观毛收入：在同一供需圈内，选取类似商场铺位的出租实例，进行区域因素、个别因素等修正，求取估价对象商场的客观市场租金水平，再乘以可出租面积，得出客观潜在毛收入。b.扣除客观运营费用：从潜在毛收入中扣除正常的空置和收租损失，以及客观的运营费用（如