土地预审全流程精解

土地预审全流程精解土地预审，是指自然资源主管部门在建设项目审批、核准、备案阶段，依法对项目涉及的土地利用事项进行的审查。它是确保建设项目符合国土空间规划、保护耕地、合理和集约节约利用土地、符合供地政策的重要手段。《城乡规划法》第三十六条规定：需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向自然资源主管部门申请核发用地预审与选址意见书，其他建设项目不需要申请用地预审与选址意见书。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十四条：建设项目批准、核准前或者备案前后，由自然资源主管部门对建设项目用地事项进行审查，提出建设项目用地预审意见。建设项目需要申请核发选址意见书的，应当合并办理建设项目用地预审与选址意见书，核发建设项目用地预审与选址意见书。一、建设项目用地办理流程图（单项选址）二、土地预审全流程拆解（一）项目启动与前期准备：1.明确项目选址意向，初步确定用地范围。2.核查选址是否符合国土空间规划（土地利用总体规划、城乡规划等）及“三区三线”管控要求。3.初步判断用地是否涉及永久基本农田、生态保护红线、自然保护地等敏感区域。4.启动勘测定界工作，明确用地边界、面积、权属。（二）用地单位组织申报材料：材料要求材料内容准备时机必备材料规划符合性相关材料组卷阶段准备用地预审选址意见报告书涉及永久基本农田的土地利用总体规划修改暨永久基本本农田补划方案组卷前完成材料编制，并取得相关部门审查意见涉及永久基本农田或耕地规模较大的实地踏勘论证报告涉及生态保护红线属于允许有限人为活二甲双胍以外情形的生态保护红线不可避让论证报告涉及自然保护地的占用自然保护地唯一性论证方案不符合土地利用总体规划且不能视同合规划的土地利用总体规划调整方案无标准、超标准或公路项目立交间距过近建设项目节地评价报告单独选址类交通、水利的线性工程项目，较多涉及施工允许有情形——交通、能源、水利等单独选址项目（1）必备要件：《建设项目用地预审与选址意见书申请表》项目已被纳入经审批且对外发布的中长期规划的相关证明文件或者项目建议书批复；建设项目用地预审申请报告；项目用地边界拐点坐标；（2）条件型要件：市级及报部预审需要提：各区县（自治县）规划自然资源主管部门的初审意见（报部预审项目还需提供市规划和自然资源局的初审意见）；项目涉及占用自然保护区的，需取得林业部门同意占用的意见；项目涉及符合有限人为活动的，需取得区（县）人民政府关于项目符合有限人为活动的初步认定意见；国土空间规划批复过渡期，符合国土空间管控规则的项目需提供项目纳入国土空间规划的相关依据；（送市局审查的区县国土空间规划文本及征求相关部门意见的函）；项目涉及需编制节约集约用地专章的，应提供节约集约用地专章文本及市（区）规划自然资源局出具的审查意见。涉及占用永久基本农田的，需提供占用永农的坐标及土地利用现状图。（三）提交申请：用地单位向项目批准（核准、备案）机关的同级自然资源主管部门提交完整的预审申请材料。注意：重大建设项目可能需直接报省级或国家级自然资源主管部门。（四）自然资源部门受理与形式审查：审查材料是否齐全、符合法定形式。符合要求的，予以受理；不符合的，一次性告知需补正内容。（五）实质审查与现场踏勘：1.项目选址是否符合国土空间规划用途管制要求。2.用地是否符合土地利用年度计划（如需新增建设用地）。3.核实用地地类构成（特别是耕地、永久基本农田面积）、权属是否清晰。4.项目是否符合国家产业政策、用地标准、供地方式等要求。5.必要时，组织人员赴实地核查用地位置、现状、四至等情况。（六）补正材料与完善方案：：根据审查意见，用地单位需在规定时限内完成材料补正或方案修改（如调整选址、优化布局、完善补划方案等）。（七）审核与批复：然资源主管部门内部会审，形成最终审查意见。符合条件的，核发《建设项目用地预审与选址意见书》。批复文件明确用地规模、功能分区、相关要求及有效期（通常3年）。三、高效开展土地预审业务的制胜思路面对复杂严谨的土地预审流程，如何高效、顺利地推进业务？关键在于以下思路：（一）早字当头，前置介入：在项目策划、选址阶段，第一时间引入土地预审的思维和要求。深刻理解国土空间规划是项目选址的“天花板”，将规划符合性作为选址的刚性约束。（二）准字为要，精准避雷：将“永久基本农田、生态保护红线、城镇开发边界”三条控制线作为选址不可触碰的高压线。充分利用“国土调查云”等工具进行精准套合分析，务必确保选址完全避开永久基本农田和生态保护红线核心区。深入研究并精准应用国家和地方颁布的各类建设用地使用标准（用地定额）。用地规模的测算务必科学、精准、有据可依，体现节约集约。（三）实字托底，方案可行：这是难点也是重点。方案不能停留在纸面，必须确保补充耕地或补划永久基本农田的地块真实存在、权属清晰、质量达标、资金保障到位、实施路径可行。提前与耕地后备资源丰富的地区或专业机构对接资源。（四）专字保障，团队协作：涉及重大项目或复杂情况（如占用永久基本农田、大规模占用耕地、涉及生态敏感区），应聘请经验丰富的专业咨询机构提供技术支持，提高材料质量和应对审查的专业性。（五）新字引领，关注动态：密