房地产行业专题：长三角区域研究上海楼市跑赢全国但内部显著分化

内容目录TOC\o"1-2"\h\z\u前言 8上海楼市表现优于全国，放宽落户效果明显 8上海楼市量价相对全国市场坚挺，且住房改善需求空间更大 8发达地区吸引人口流入，上海放宽落户门槛后迁入人数明显增长 13上海一二手趋势背离，有共性也有老龄化影响 19上海历经楼市周期调控经验丰富，但本轮新房和二手分化明显 19外来年轻人口改善本地人口老龄化结构，房源换手需求增大 25内部区域分化，近郊人口增长，远郊新房疲软 30近郊新增户籍人口最多，各区域住房供需均衡但市区楼龄更老 30各区域新房成交分化但二手房趋势相仿，远郊新房表现弱于全国 35黄浦是市区新房支撑主力，市区二手套均总价降至接近远郊新房 40投资建议 45风险提示 45图表目录图全国历年新建商品住宅销售额及同比 8图上海历年新建商品住宅销售额及同比 8图全国历年新建商品住宅成交均价及同比 9图上海历年新建商品住宅成交均价及同比 9图30城新建商品房单月成交面积及同比 9图上海新建商品房单月成交面积及同比 9图全国历年二手住宅交易额及同比 9图上海历年二手住宅交易额及同比 9图全国历年住宅交易额分类型占比 10图上海历年住宅交易额分类型占比 10图18城二手住宅单月成交套数及同比 10图上海二手住宅单月成交套数及同比 10图全国二手房价格月环比（截至2026年6月21日） 10图一线城市二手房价格月环比（截至2026年6月21日） 11图核心14城二手房价格较高点跌幅（截至2026年6月21日） 11图全国历年城镇人口增量（单位：万人） 12图上海历年常住人口增量（单位：万人） 12图全国历年住宅竣工套数（单位：万套） 12图上海历年住宅竣工套数（单位：万套） 12图全国城镇vs上海居民人均居住面积（单位：㎡） 12图全国vs上海居民居住房屋面积的年代结构 12图发达地区和欠发达地区国际移民人数占总人口比重 13图典型国家和地区国际移民人数占总人口比重 13图典型地区年度自然增长人口占总人口比重（‰） 14图典型地区年度净迁移人口占总人口比重（‰） 14图上海历年常住人口及同比 14图上海历年户籍人口及同比 14图上海历年居转户、人才落户和留学生落户数 15图上海历年三种方式合计落户数 15图上海历年户籍人口迁入和迁出数量 15图北京历年户籍人口迁入和迁出数量 15图五大城市历年常住人口数量（单位：万人） 16图五大城市历年户籍人口数量（单位：万人） 16图上海历年常住人口和户籍人口净增量 16图上海历年户籍人口自然增长和机械增长量 16图北京历年常住人口和户籍人口净增量 16图北京历年户籍人口自然增长和机械增长量 16图深圳历年常住人口和户籍人口净增量 17图深圳历年户籍人口自然增长和机械增长量 17图杭州历年常住人口和户籍人口净增量 17图杭州历年户籍人口自然增长和机械增长量 17图成都历年常住人口和户籍人口净增量 17图成都历年户籍人口自然增长和机械增长量 17图中国历年主要城市房价收入比（即双职工家庭可支配收入购买100㎡住房所需年数） 18图中国历年一线城市房价收入比平均数 18图中国历年非一线城市房价收入比平均数 18图全国住房租售比 19图中国五大城市住房租售比 19图上海房地产政策周期对应房地产市场供需情况 21图上海历年住宅成交总套数及同比 22图上海历年住宅成交总套数分类型占比 22图上海历年新建商品住宅套均成交总价及同比 23图上海历年二手住宅套均成交总价及同比 23图上海历年新建商品住宅套均成交面积及同比 23图上海历年二手住宅套均成交面积及同比 23图上海历年新建商品住宅成交均价及同比 23图上海历年二手住宅成交均价及同比 23图上海200万以内总价段二手住宅月度成交套数占比 24图上海200-300万总价段二手住宅月度成交套数占比 24图上海300-500万总价段二手住宅月度成交套数占比 24图上海500-700万总价段二手住宅月度成交套数占比 24图上海700-1000万总价段二手住宅月度成交套数占比 24图上海1000万以上总价段二手住宅月度成交套数占比 24图五大城市历年二手住宅挂牌套数（单位：万套） 25图五大城市历年新建住宅可售套数（单位：万套） 25图上海新建住宅可售存量及出清周期（回滚6个月） 25图上海65-79岁户籍人口数及同比 26图上海80岁及以上户籍人口数及同比 26图上海户籍人口老龄化率 26图上海市区7区户籍人口老龄化率 26图上海2010年和2020年常住人口相应年龄段人数对比（单位：万人） 26图上海历年常住人口出生和死亡数量 27图北京历年常住人口出生和死亡数量 27图上海历年常住人口出生率及死亡率 27图北京历年常住人口出生率及死亡率 27图上海历年户籍人口出生和死亡数量 28图北京历年户籍人口出生和死亡数量 28图上海历年户籍人口出生率及死亡率 28图北京历年户籍人口出生率及死亡率 28图上海历年户籍人口出生和死亡数占常住人口的比重 28图北京历年户籍人口出生和死亡数占常住人口的比重 28图五大城市历年户籍人口出生率（‰） 29图五大城市历年户籍人口死亡率（‰） 29图五大城市历年户籍人口自然增长率（‰） 29图五大城市历年户籍人口占比 29图北京历年户籍人口出生率及死亡率 29图深圳历年户籍人口出生率及死亡率 29图杭州历年户籍人口出生率及死亡率 30图成都历年户籍人口出生率及死亡率 30图上海历年各区域常住人口占比 31图上海历年各区域外来人口占比 31图上海历年各区域户籍人口占比 31图上海历年各区域户籍人口年增量（单位：万人） 31图上海各行政区常住人口占比，2024年vs2019年 32图上海各行政区外来人口占比，2024年vs2019年 32图上海各行政区户籍人口占比，2024年vs2019年 32图上海各行政区户籍人口变动（单位：万人），2024年vs2019年 33图上海各行政区第七次人口普查大学及以上学历人口占比，2020 33图上海历年各区域住宅成交总套数占比 34图上海各区域居住房屋面积存量占比 34图上海各区域居住房屋面积增量占比 34图上海各区域居住房屋面积的年代结构 34图上海各行政区住宅总成交套数占比，2025年vs2022年 34图上海各行政区居住房屋面积存量占比，2024年vs2019年 35图上海历年各区域新建住宅成交套数占比 35图上海历年各区域二手住宅成交套数占比 35图上海各行政区新建住宅成交套数占比，2025年vs2022年 36图上海各行政区二手住宅成交套数占比，2025年vs2022年 36图上海历年各区域新建住宅成交额占比 36图上海历年各区域二手住宅成交额占比 36图上海各行政区新建住宅成交额占比，2025年vs2022年 37图上海各行政区二手住宅成交额占比，2025年vs2022年 37图上海历年各区域新建住宅成交套数（单位：套） 38图上海历年各区域二手住宅成交套数（单位：套） 38图上海历年各区域新建住宅成交额（单位：亿元） 38图上海历年各区域二手住宅成交额（单位：亿元） 38图上海历年各区域新建住宅成交均价（单位：万元/㎡） 38图上海历年各区域二手住宅成交均价（单位：万元/㎡） 38图上海各行政区新建住宅成交均价（单位：元/㎡）及变动，2025年vs2022年 39图上海各行政区二手住宅成交均价（单位：元/㎡）及变动，2025年vs2022年 39图上海新建住宅可售套数及出清周期 40图上海历年各区域新建住宅可售套数（单位：套） 40图上海历年各区域新建住宅可售套数占比 40图上海历年各区域新建住宅可售套数出清周期（月） 40图上海历年各区域新建住宅套均成交面积（单位：㎡） 41图上海历年各区域二手住宅套均成交面积（单位：㎡） 41图上海各行政区新建住宅套均成交面积（单位：㎡）及变动，2025年vs2022年 41图上海各行政区二手住宅套均成交面积（单位：㎡）及变动，2025年vs2022年 41图上海历年各区域新建住宅套均成交总价（单位：万元） 42图上海历年各区域二手住宅套均成交总价（单位：万元） 42图上海各行政区新建住宅套均成交总价（单位：万元）及变动，2025年vs2022年 42图上海各行政区二手住宅套均成交总价（单位：万元）及变动，2025年vs2022年 42图上海历年各区域新建住宅占住宅成交总套数比重 43图上海历年各区域新建住宅占住宅总成交额比重 43图上海历年各区域住宅合算套均成交面积（单位：㎡） 43图上海历年各区域住宅合算套均成交总价（单位：万元） 43图上海各行政区新建住宅套均成交面积及套均成交总价，2025年 44图上海各行政区二手住宅套均成交面积及套均成交总价，2025年 44表上海历年居住房屋面积和人均居住面积变化 13表上海2008年以来房地产政策周期划分及政策细则 20前言鉴于中国不同城市间的房地产市场差异愈发明显，分析上市房企长期深耕和战略2023住房市场区域研究系列报告彼时国国的和核心城市角了区和我们以长三角区域作为专题首发，2023上海楼市表现优于全国，放宽落户效果明显上海楼市量价相对全国市场坚挺，且住房改善需求空间更大首先，上海楼市不论新房还是二手房的成交量价表现均优于全国。2022年仅相当于高峰期2021年45；相比之下，上海新建住宅成交额的下滑幅度更平缓且开始时间更晚，2025年仍相当于高峰期2022年的69。2026年前5月，上海新房销售面积累计同比-4，表现也优于全国30城同比-9。从202320252020年水平较2023年高点的降幅为8而上海新建住宅成交均价则自2021年以来持续走高，2025年均价较2023年增长了23。2023202548，较2021年的30显著提升；上海二手住宅交易占比为64，2026年前5月上海二手住宅销售套数累计同比+12优于全国18城同比+1，202632026年6月21日全国44城二手房价较高点累计下跌38而上海累计跌幅32更窄，在核心14城中表现仅次于成都，且是唯一月环比为正的城市。图全国历年新建商品住宅销售额及同比 图上海历年新建商品住宅销售额及同比国家计局 中研究院图全国历年新建商品住宅成交均价及同比 图上海历年新建商品住宅成交均价及同比国家计局 中研究院图城新建商品房单月成交面积及同比 图上海新建商品房单月成交面积及同比图全国历年二手住宅交易额及同比 图上海历年二手住宅交易额及同比国家计局贝壳究院 中研究院 国家计局贝壳究院 中研究院图城二手住宅单月成交套数及同比 图上海二手住宅单月成交套数及同比图13：全国二手房价格月环比（截至2026年6月21日）冰山大数据冰山大数据图15：核心14城二手房价格较高点跌幅（截至2026年6月21日）冰山大数据其次，上海存量居住房屋比全国城镇整体存量规模更少、楼龄结构更老，相对于人口规模的供需状况更乐观。20249.420004.62.120106.71.4201820242480200016401.523001.12003-201319992010高峰持续十余年，存量住房近一半建于2010年后，相对楼龄较新。而上海2003-2008年竣工峰值更高，70的存量住房建于2010年前，存量住房的楼龄结构明显老于全国整体，居民住房改善需求释放的潜力较大。202476798248031422010200013国家统局 上海计局图全国历年住宅竣工套数（单位：万套） 图上海历年住宅竣工套数（单位：万套）国家统局 上海计局图全国城镇vs上海居民人均居住面积（单位：㎡） 图全国vs上海居民居住房屋面积的年代结构国家统局、海统局 国家计局上海计局上海常住人口（万人）存量居住房屋（万㎡）人均居住面积（㎡）较期初增量（万㎡）本期增量较期初增幅20241980114744033.861990128389016.944981026200016412086512.71196413416201023035264022.93177515241202024887115228.6185123524202424807679831.0564687上海统计局发达地区吸引人口流入，上海放宽落户门槛后迁入人数明显增长房地产市场的供给受土地资源约束，需求则很大程度依赖于人口。虽然不同国家和地区的土地制度有公有制和私有制之分，但可用于建设的土地数量是客观刚性存在的。而需求端弹性更大，且不论是自住还是投资需求，都需要人口密度作为价值支撑。居民为追求更好生活会自发迁徙，根据联合国数据，发达地区的国际1990202522008通常我们不建议直接进行国际对标，因为不同国家及地区房地产市场间的供给端20352500图发达地区和欠发达地区国际移民人数占总人口比重 图典型国家和地区国际移民人数占总人口比重联合经济社会务部 联国经和社事务部图典型地区年度自然增长人口占总人口比重（‰） 图典型地区年度净迁移人口占总人口比重（‰）世界银行、图上海历年常住人口及同比 图上海历年户籍人口及同比上统计局 上统计局2020迅速增长，2021-20252015-20198（1放宽应届生落户标准：63436753（4）放宽留学生落户标准：2户籍人口增量比常住人口更能影响购房需求，这与楼市所处的周期有关。在房价和房租上行阶段，房产保值增值能力较强，楼市投资需求旺盛，只要有购房资格居民大概率加杠杆买房。当一线城市限购，需求会外溢到周边城市或文旅楼盘，甚至外溢到春节返乡置业，继而拉动弱线城市热度。但在房价下行预期较强时，投资需求基本消失，有定居意愿的居民仍会满足自住需求购房，但也会谨慎考虑由于落户通常与定居意愿挂钩，且不论应届生、居转户、人才引进还是留学生，均有超出上海平均水平的学历或工作，除收入以外通常还能获得长辈资金帮助，2024上海有27.6万户籍人口迁入，其中通过人才引进、居转户、留学生三种方式落户10.526.3（5.720.6）2017图上海历年居转户、人才落户和留学生落户数 图上海历年三种方式合计落户数人力源和会保局 局图上海历年户籍人口迁入和迁出数量 图北京历年户籍人口迁入和迁出数量上统计局 北统计局5100所需年数2022图五大城市历年常住人口数量（单位：万人） 图五大城市历年户籍人口数量（单位：万人）各地计局 各统计局图上海历年常住人口和户籍人口净增量 图上海历年户籍人口自然增长和机械增长量上统计局 上统计局图北京历年常住人口和户籍人口净增量 图北京历年户籍人口自然增长和机械增长量北京统局 北统局深圳统局 深统局图杭州历年常住人口和户籍人口净增量 图杭州历年户籍人口自然增长和机械增长量浙江统局 浙统局图成都历年常住人口和户籍人口净增量 图成都历年户籍人口自然增长和机械增长量四川统局 四统局中指研究院、图中国历年一线城市房价收入比平均数 图中国历年非一线城市房价收入比平均数中指研究院、 中指研究院、冰山大数据 冰山大数据上海一二手趋势背离，有共性也有老龄化影响上海历经楼市周期调控经验丰富，但本轮新房和二手分化明显结合上海楼市热度变化，我们将2008年至今上海房地产政策分为5个周期：2008-2011200820092009-20112012-20142015-2017201493020162018-20222023202220239表2：上海2008年以来房地产政策周期划分及政策细则周期 政策细松：2008100.720。20081252①2008-2011②2012-2014③2015-2017④2018-20222023200912201012010430501.120111601.1201112121/社保。松：20122012232201322013320201499300.730201562015642016332520161220171020191220206202111.35253202175202181:1.31:2.5。松：20239202312/LPR-10bp/LPR+30bp30/50LPR+20bp，最低首付比例40。20241512024525bp，52.85/15/25531（120160/192）。首套/二套商贷利率下限调整为LPR-40bp/LPR-5bp（特定区域LPR-25bp），最低首付比例调整为20/30（特定区域25）。20248（90100100120（原则上,中外环间不低于70中环以内不低于60新城和南北转型重点区域不低于60外环外其他区域不低于50。2024931315/25（特定区域20）。将销售住房增值税免征年限从5年降低至2年。202411（2*51.0和1.5、二套1.0和2.0的契税税率划分从90㎡提升至140㎡，上海也照此执行（此前二套契税统一为3）。202550.2552.6。20258160184/216）。20259（100120120150）。进一步完善套型结构的区域统筹机制，由各区综合分析确定具体出让地块的中小套型比例，控制超大户型。2025122532026211（外环外不限购51（184240/324）。政府官网2023520222023上海二手成交套数占比从2022年的62迅速提升至2025年的83新房和二手房20211902025650主要是因为新房套均总价从610万上涨67至1020万元但二手房套均总价从420万元下跌12至370万元。一二手套均总价差距拉大也导致居民卖旧买新的置换2023图49：上海房地产政策周期对应房地产市场供需情况中指研究院首先存在全国共性的原因，二手房成交量表现普遍好于新房：20247其次有上海自身的特殊原因，新房市场被严格调控，而二手房相对市场化：首先，上海曾由于新房限价后售价显著低于同地段二手房引发认筹热度过高，202120242025年的套均成交面积和成交单价分别较2021年增长了12和49。200交占比从2023年的10提升至2025年的40，正好承接了限购放松过程中逐渐释放的支付能力弱、杠杆意愿低、体量庞大的底层刚需客群。2026200100020264图上海历年住宅成交总套数及同比 图上海历年住宅成交总套数分类型占比中指究院 中研究院图上海历年新建商品住宅套均成交总价及同比 图上海历年二手住宅套均成交总价及同比中指究院 中研究院图上海历年新建商品住宅套均成交面积及同比 图上海历年二手住宅套均成交面积及同比中指究院 中研究院图上海历年新建商品住宅成交均价及同比 图上海历年二手住宅成交均价及同比中指究院 中研究院冰山数据 冰大数据图上海300-500万总价段二手住宅月度成交套数占比 图上海500-700万总价段二手住宅月度成交套数占比冰山数据 冰大数据图上海700-1000万总价段二手住宅月度成交套数占比 图上海1000万以上总价段二手住宅月度成交套数占比冰山数据 冰大数据冰山数据 冰大数据图66：上海新建住宅可售存量及出清周期（回滚6个月）中指研究院外来年轻人口改善本地人口老龄化结构，房源换手需求增大除上述原因以外，上海独特的人口结构，也加剧了新房和二手房成交趋势背离。202560岁及以上占比岁及以上占比6相比之下全国60岁及以上人口占比仅为23；其他一线城市中，北京60岁及以上户籍人口占比31、广州20、深圳仅7。且上海老人更集中在主城区，市区7区（黄浦、静安、徐汇、长宁普陀虹口杨浦岁及以上户籍人口占比为比全市的30更高。考虑到上海市区7区的常住人口占全市常住人口比重为26户籍人口占比为36，但65岁及以上老人占比为41，明显超出其他年龄段。2010186102020201020-2425-2920201512211010-1415-195611220-29204图上海65-79岁户籍人口数及同比 图上海80岁及以上户籍人口数及同比上统计局 上统计局图上海户籍人口老龄化率 图上海市区7区户籍人口老龄化率上统计局 上统计局图71：上海2010年和2020年常住人口相应年龄段人数对比（单位：万人）上海统计局上海严重的老龄化户籍人口结构也带来了出生人数下降且死亡人数增加的问题。20251116-2.30‰附近。对比可见，上海户籍人口死亡数占常住人口死亡数的比重在过往十余年基本保持90以上，远超出生占比60左右，而北京户籍人口出生占比尚可，深圳、成都、杭州户籍人口自然增速也均显著优于上海。此外，2024年，上海户籍人口占比62，北京66、杭州69、成都76，而深圳仅为35，考虑到外来人口的年龄结构通常更年轻，深圳常住人口自然增速更高。图上海历年常住人口出生和死亡数量 图北京历年常住人口出生和死亡数量上统计局 北统局图上海历年常住人口出生率及死亡率 图北京历年常住人口出生率及死亡率上统计局 北统局图上海历年户籍人口出生和死亡数量 图北京历年户籍人口出生和死亡数量上统计局 北统局图上海历年户籍人口出生率及死亡率 图北京历年户籍人口出生率及死亡率上统计局 北统局图上海历年户籍人口出生和死亡数占常住人口的比重 图北京历年户籍人口出生和死亡数占常住人口的比重上统计局 北统局各地计局 各统计局图五大城市历年户籍人口自然增长率（‰） 图五大城市历年户籍人口占比各地计局 各统计局图北京历年户籍人口出生率及死亡率 图深圳历年户籍人口出生率及死亡率北京统局 深统局 浙江统局 四统局内部区域分化，近郊人口增长，远郊新房疲软近郊新增户籍人口最多，各区域住房供需均衡但市区楼龄更老考虑到在上海的城市规划中，以外环线界定中心城区范围。为方便进一步比较，37（黄浦、静安、徐汇、长宁、74（闵行、嘉定，这4个行政区大部分区域在外环外，仅部分区域在外环内）、远郊5（5320202024745265123分别较2019年末变动了-2.7pct+2.6pct+0.1pct；外来人口占比分别为7、64、29，分别变动了-2.8pct、+2.9pct、-0.2pct；户籍人口占比分别为374320分别变动了-3.4pct+3.0pct+0.4pct市区7区的户籍人口降幅较大，兼有老龄化加重死亡人口增多、生育率下行出生人口减少和旧区改造人口被动迁出的原因。 上海计局 中研究院图上海历年各区域户籍人口占比 图上海历年各区域户籍人口年增量（单位：万人）上海计局 上统计局6.93.62.82.62.1182019117202020218.4、4.5、2.7、2.6、2.821上海统计局图95：上海各行政区外来人口占比，2024年vs2019年上海统计局图96：上海各行政区户籍人口占比，2024年vs2019年上海统计局上海统计局图98：上海各行政区第七次人口普查大学及以上学历人口占比，2020上海市统计局2025套数占比（市区28、近郊50、远郊22）与2024年末上海各区域常住人口占（市区26近郊51远郊232024年末上海各区域存量居住房屋面积占比（市区27、近郊51、远郊22）均基本持平。此外，2024年末较2020年上海各区域存量居住房屋面积增量占比（市区3、近郊63、远郊34）与外来人口占比（市区7、近郊64、远郊29）也相对匹配。但从房龄结构看，越靠近市区，存量住房普遍更老。市区7区有59的住房面积建于2000年前年后建成的次新房仅占12而近郊4区有19的住房面积建于2000年前，2011年后建成的次新房占35；远郊5区的楼龄更新，仅8的住房面积建于2000年前年后建成的次新房占47意味着上海市区能满足居住改善需求的存量住房数量非常有限，这也从供应端影响住房交易结构。上统计局 上海计局图上海各区域居住房屋面积增量占比 图上海各区域居住房屋面积的年代结构上统计局 上海计局图103：上海各行政区住宅总成交套数占比，2025年vs2022年中指研究院上海统计局各区域新房成交分化但二手房趋势相仿，远郊新房表现弱于全国虽然上海各区域的住宅成交总套数占（市区28近郊50远郊22与常住人口占比（市区26、近郊51、远郊23）基本持平，但2025年新房成交套数占比（市区19、近郊57、远郊24）与二手房成交套数占比（市区29、近郊48远郊22存在差异且趋势割裂2022年以来市区和近郊持续挤占远郊新房份额远郊5区新房成交套数占比从2021年45下降至2025年24而奉贤和青浦的占比下降更明显，但各区域的二手房成交套数占比份额保持相对平稳。从成交额看年上海各区域新房成交额占（市区41近郊47远郊12）与二手房成交额占（市区40近郊47远郊13相仿其中黄浦区的新房202212图上海历年各区域新建住宅成交套数占比 图上海历年各区域二手住宅成交套数占比中指究院 中研究院中指研究院图108：上海各行政区二手住宅成交套数占比，2025年vs2022年中指研究院图上海历年各区域新建住宅成交额占比 图上海历年各区域二手住宅成交额占比中指究院 中研究院中指研究院图112：上海各行政区二手住宅成交额占比，2025年vs2022年中指研究院进一步观察各区域成交量价的数值趋势变化：从成交规模看，20257202266（若剔除黄浦市区6区相当于2022年高峰期的60近郊4区相当于2022年高峰期的52远郊5区仅相当于2021年高峰期的25成交额趋势更明显，2025年，市区7区新房成交额相当于2022年高峰期的97（但若剔除黄浦，市区6区相当于2022年高峰期的68近郊4区相当于2022年高峰期的66，远郊5区仅相当于2021年高峰期的30，甚至弱于全国整体（2025年全国新建商品住宅销售额相当于2021年高峰期的45而各区域二手住宅成交套数趋势基本一致，近郊稍弱；各区域二手住宅成交额同样趋势相仿，市区稍强。20252022年相比涨跌分（市区+23剔除黄浦的市区+9近郊+19远郊-1而二手房成交均价与2022年相比普遍下（市区-23剔除黄浦的市区-22近郊-26远郊-28各行政区2025较2022年新房成交均价涨幅中黄（+61和浦东新（+44明显领先市区和近郊新房20232023年高点降幅为7，趋势与全国市场一致（较2023年高点降幅为8）。中指究院 中研究院图上海历年各区域新建住宅成交额（单位：亿元） 图上海历年各区域二手住宅成交额（单位：亿元）中指究院 中研究院图上海历年各区域新建住宅成交均单位万元/㎡） 图上海历年各区域二手住宅成交均价（单位：万元/㎡）中指究院 中研究院中指研究院图120：上海各行政区二手住宅成交均价（单位：元/㎡）及变动，2025年vs2022年中指研究院从新建住宅的库存情况看，同样也是远郊表现最弱。202650.8、2.9、2.720230.3、-0.5、-0.1别为13、45、42，较2023年末分别变动+4.6、-5.3、+0.7个百分点。2023745（1212142920237515126、56、110。虽然市区库存增加，但由于市区和近郊的新房成交套数相对平稳，而远郊下滑明显，因此市区的去化周期绝对值依然最短。近郊的去化周期涨幅最小。745中指究院 中研究院图上海历年各区域新建住宅可售套数占比 图上海历年各区域新建住宅可售套数出清周期（月）中指究院 中研究院黄浦是市区新房支撑主力，市区二手套均总价降至接近远郊新房我们进一步拆解上海各区域新房和二手房的成交细项：套均成交面积：20252022（市区7区160㎡/+20黄浦314㎡/+46剔除黄浦的市区6区137㎡/+5、近郊118㎡/+5远郊112㎡/+4二手房趋势相（市区7区76㎡/+11、剔除黄浦的市区6区75㎡/+11、近郊86㎡/+6、远郊95㎡/+2）。套均成交总价：20252022但各区域涨幅差异较大（市区7区2210万元/+47、黄浦585