自考资产评估重点按章节

自考资产评估重点按章节引言资产评估作为一门专业性极强的学科，其知识体系严谨，应用场景广泛。对于自考生而言，系统梳理各章节重点，不仅有助于构建完整的知识框架，更能在备考中有的放矢，提升学习效率。本文旨在按章节提炼资产评估的核心要点，力求专业精准，为考生提供一份实用的复习指南。第一章：总论本章是资产评估的开篇，奠定了整个学科的理论基础，理解透彻至关重要。1.资产评估的定义与特点：需准确把握资产评估的内涵，即专业机构和人员按照国家法律、法规以及资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。其特点如市场性、公正性、专业性、咨询性等，需深刻理解并能区分。2.资产评估的主体与客体：明确资产评估的主体是指从事资产评估的机构和专业评估人员；客体则是被评估的资产，需了解资产的含义、分类及基本特征。3.资产评估的价值类型：这是本章的核心。重点掌握市场价值和市场价值以外的价值类型（如投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等）的定义、适用场景及区别。理解价值类型如何影响评估方法的选择和评估结论的合理性。4.资产评估的目的：分为一般目的和特定目的。一般目的是评估资产在评估时点的公允价值；特定目的则是满足特定经济行为的需要，如资产转让、企业兼并、债务重组、抵押、税收等，不同的特定目的会直接影响评估结果。5.资产评估的原则：包括工作原则（独立性、客观公正性、科学性）和经济技术原则（贡献原则、替代原则、预期收益原则、供求原则、评估时点原则）。这些原则是指导资产评估行为的基本准则，需在理解的基础上记忆。6.资产评估的假设：三大基本假设——继续使用假设、公开市场假设、清算假设，是进行资产评估的前提条件，需理解每种假设的含义及其对评估方法和结果的影响。第二章：资产评估的基本方法本章介绍资产评估的核心技术手段，是实务操作的关键。1.市场法（市场比较法）：*基本思路：通过比较被评估资产与近期市场上类似资产的交易价格，经过因素调整，确定被评估资产价值。*适用前提：存在活跃的公开市场；市场上有可比的资产及其交易活动。*可比因素：需重点分析影响资产价值的主要因素，如资产的功能、实体特征、交易时间、交易条件等，并掌握调整方法（如直接比较法、类比调整法）。*优缺点：直观、说服力强，但对市场条件要求高。2.成本法：*基本思路：按重新取得或构建与被评估资产相同或类似的资产所需的成本，扣减其已发生的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，来确定被评估资产价值。*基本公式：资产评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值。*重置成本的估算：掌握重置核算法、价格指数法、功能价值类比法等估算方法的原理和应用。*各种贬值的估算：实体性贬值（观察法、使用年限法、修复费用法）、功能性贬值（超额运营成本折现法、超额投资成本法）、经济性贬值（因外部环境变化导致的资产价值降低）的识别与估算。*适用前提：资产处于继续使用状态；具备可利用的历史资料；形成资产价值的耗费是必须的。3.收益法：*基本思路：通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，以确定资产价值。*基本公式：涉及未来收益额、折现率（或资本化率）、收益期限三大参数。*收益额的确定：收益额应为资产的客观收益，而非实际收益，需理解其确认原则。*折现率的估算：掌握折现率的构成（无风险报酬率、风险报酬率）及估算方法（如资本资产定价模型、加权平均资本成本模型等）。*收益期限的确定：根据资产的寿命、法律合同或经济合同约定等因素确定。*适用前提：资产的未来收益可预测并能用货币衡量；风险可以预测并能用货币衡量；资产所有者获得预期收益所承担的风险也可以预测。4.评估方法的选择：理解各种评估方法的适用性和局限性，能够根据评估目的、评估对象的特点、所收集到的数据资料等因素，恰当选择一种或多种评估方法，并对不同方法得出的结果进行分析和调整，形成最终评估结论。第三章：机器设备评估机器设备是资产评估的常见对象，本章重点在于成本法的具体应用及机器设备的特性。1.机器设备的特点与分类：了解机器设备的技术属性、经济属性，以及按不同标准的分类，这有助于评估方法的选择和参数的确定。2.机器设备评估的成本法应用：*重置成本的构成：包括设备购置价、运杂费、安装调试费、基础费以及其他合理费用（如进口设备的关税、增值税等）。*重置成本的估算：重点掌握市场询价法、物价指数法、重置核算法、综合估价法、重量估价法等在机器设备评估中的具体运用。*实体性贬值的估算：观察法（成新率打分法）、使用年限法（包括已使用年限、尚可使用年限的确定，以及残值的考虑）是主要方法。*功能性贬值的估算：由于技术进步导致的超额投资成本和超额运营成本。*经济性贬值的估算：因市场需求变化、产能过剩、政策法规等因素导致的贬值。3.机器设备评估的市场法应用：需注意可比案例的选取，考虑机器设备的品牌、型号、规格、役龄、技术状况等因素的差异调整。4.机器设备评估的收益法应用：对于能独立产生现金流的机器设备，可采用收益法，但实务中应用相对较少，需理解其原理。第四章：房地产评估房地产评估综合性强，涉及法律、建筑、经济等多方面知识。1.房地产的特性：位置固定性、耐用性、异质性、高价值性、供给有限性、投资与消费双重性等，这些特性深刻影响房地产价格。2.房地产价格的影响因素：宏观因素（经济、政策、社会、国际因素）、区域因素（繁华程度、交通条件、环境质量等）、个别因素（区位、实物、权益状况）。3.市场法在房地产评估中的应用：*可比实例的选取：数量、交易情况、交易日期、区域因素、个别因素的可比性。*交易情况修正：排除特殊交易情况对价格的影响。*交易日期修正：将可比实例价格调整到评估基准日的价格。*区域因素与个别因素修正：调整可比实例与评估对象在区域和个别方面的差异。4.收益法在房地产评估中的应用：*净收益的测算：从潜在毛收入中扣除空置和收租损失、运营费用，得到有效毛收入，再减去运营费用得到净收益。需区分实际净收益与客观净收益。*资本化率的确定：市场提取法、安全利率加风险调整值法、复合投资收益率法、投资报酬率排序插入法等。*收益期限的确定：建筑物经济寿命与土地使用权年限的匹配问题。5.成本法在房地产评估中的应用：*土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润的构成与估算。*建筑物折旧的估算：物质折旧、功能折旧、经济折旧的估算，注意与机器设备贬值估算的异同。6.假设开发法（剩余法）：适用于待开发房地产或具有开发潜力的土地评估，基本思路是预测开发完成后的房地产价值，扣除开发成本、税费及利润，得到待估对象价值。7.基准地价修正法：利用政府公布的基准地价，通过区域因素和个别因素修正，估算宗地价格。第五章：无形资产评估无形资产评估专业性强，难度较大，重点在于理解其价值形成机制。1.无形资产的特点与分类：无形性、收益性、替代性、独占性、不确定性等特点。按取得方式、功能特性、性质和内容等进行分类。2.影响无形资产价值的因素：开发成本、机会成本、效益因素、使用期限、技术成熟度、转让内容因素、市场供需状况、同行业同类无形资产的交易方式等。3.收益法在无形资产评估中的应用：*超额收益的确定：直接估算法、差额法、分成率法（销售收入分成率、销售利润分成率）、要素贡献法。*收益期限的确定：法定保护期限、合同约定期限、经济寿命期限。*折现率的确定：需考虑无形资产的风险，通常高于有形资产的折现率。4.成本法在无形资产评估中的应用：*自创无形资产重置成本的估算：财务核算法（直接成本、间接成本、合理利润）、市价调整法。*外购无形资产重置成本的估算：市价类比法、物价指数法。*无形资产贬值的估算：主要是功能性贬值和经济性贬值，实体性贬值通常不考虑。5.市场法在无形资产评估中的应用：由于无形资产的独特性和交易市场的有限性，市场法应用受到限制，需注意可比案例的选取和差异调整。6.专利资产、商标资产、著作权、专有技术、商誉等典型无形资产的评估特点：理解各类无形资产的权利构成、价值影响因素及评估方法的具体应用。特别注意商誉的不可辨认性和依附性，只能在企业整体价值评估中体现。第六章：流动资产评估流动资产周转快、形态多样，评估方法和程序有其特殊性。1.流动资产的特点与评估程序：周转速度快、变现能力强、形态多样化。评估程序包括明确评估对象和范围、对实物类流动资产进行清查核实、对债权类流动资产进行函证核实、选择适当方法进行评估、确定评估结论等。2.实物类流动资产评估：*库存材料：市场法、成本法。注意材料的周转情况和时效性。*在产品：成本法（按完工程度估算）、市场法。*产成品及库存商品：市场法（可采用售价倒扣法）、成本法。3.货币类流动资产评估：现金、银行存款等，一般以核实后的账面价值作为评估值。4.债权类流动资产评估：应收账款、应收票据、预付账款等。评估重点是判断其可收回性，估算坏账损失。账龄分析法是常用方法。5.其他流动资产评估：根据其具体内容和特点选择合适的评估方法。第七章：长期投资性资产评估长期投资性资产涉及股权、债券等，评估需考虑其收益性和风险性。1.长期投资性资产的分类：债券投资、股票投资、股权投资（控制、共同控制、重大影响）、其他长期投资。2.债券评估：*上市交易债券：市场法，按评估基准日收盘价确定评估值。*非上市交易债券：收益法，根据债券的票面利率、剩余期限、本金、折现率等因素估算现值。3.股票评估：*上市交易股票：市场法，按评估基准日收盘价确定评估值。*非上市交易股票：收益法（红利增长模型、固定红利模型、分段式模型）、市场法（参考可比公司市盈率等）。4.股权投资评估：*具有控制权的股权投资：通常采用收益法（对被投资企业整体评估）或市场法。*不具有控制权的股权投资：收益法（股息折现）、市场法（参考近期交易价格或可比交易案例），或根据被投资企业净资产份额确定。第八章：企业价值评估企业价值评估是资产评估的高级形式，综合性强。1.企业价值评估的特点：评估对象是整体企业价值或股东权益价值；评估结果具有时效性；影响因素复杂；需要考虑协同效应等。2.企业价值评估的范围界定：明确评估的企业资产范围，区分企业整体价值、股东全部权益价值和股东部分权益价值。3.收益法在企业价值评估中的应用：*现金流量折现法：是核心方法。包括企业自由现金流量折现模型和股权自由现金流量折现模型。*参数确定：预测未来现金流量、确定折现率（加权平均资本成本WACC）、确定收益期限。*经济利润折现法：了解其原理和应用。4.市场法在企业价值评估中的应用：*可比企业分析法：选择可比上市公司，计算市盈率（P/E）、市净率（P/B）、市销率（P/S）等价值比率，并进行调整。*交易案例比较法：参考近期类似企业的并购交易价格。5.资产基础法（成本加和法）：将企业各项可辨认资产、负债的评估值汇总确定企业价值。理解其适用场景和局限性。6.企业价值评估中的价值类型与信息资料收集：明确评估目的对应的价值类型，广泛收集企业财务、经营、市场等方面的信息。第九章：资产评估报告资产评估报告是评估过程和结果的最终体现，具有法定效力。1.资产评估报告的基本要素：标题、文号、声明、摘要、正文、附件、评估明细表等。2.资产评估报告的分类：按评估对象可分为单项资产评估报告和整体资产评估报告；按用途可分为法定评估报告和非法定评估报告等。3.资产评估报告的编制要求：合规性、客观性、准确性、完整性、规范性。4.资产评估报告的使用：明确评估报告的使用范围、使用责任和有效期。第十章：资产评估职业道德与法律责任规范执业是资产评估的生命线。1.资产评估职业道德的基本要求：独立、客观、公正；专业胜任能力；诚实守信；勤勉尽责；保守秘密等。2.