2026年度房地产估价师职业资格考试房地产制度法规政策综合练习题及答案

2026年度房地产估价师职业资格考试房地产制度法规政策综合练习题及答案一、单项选择题（共20题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.根据《中华人民共和国民法典》关于物权的规定，下列关于不动产登记的表述中，正确的是（）。A.不动产物权的设立、变更、转让和消灭，自登记时发生效力，法律另有规定的除外B.不动产登记由不动产所在地的人民政府自然资源主管部门统一办理C.预告登记后，债权消灭或者能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效D.权利人、利害关系人可以申请查询、复制不动产登记资料，登记机构应当提供，但不得收取任何费用2.某房地产开发企业通过招标方式取得一宗国有建设用地使用权，该土地使用权出让年限为商业用途，其最高出让年限为（）年。A.40B.50C.60D.703.根据《城市房地产开发经营管理条例》，房地产开发企业应当在商品房交付使用前，委托具有相应资质的工程质量检测机构对工程质量进行检测。关于商品房保修期的说法，正确的是（）。A.商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期B.屋面防水工程的保修期限不得低于5年C.供热与供冷系统的保修期限不得低于2个采暖期、供冷期D.保修期自商品房竣工验收合格之日起计算4.根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，关于房屋征收补偿的决定，下列说法中错误的是（）。A.房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府作出补偿决定B.补偿决定应当公平，并应当依法保障被征收人的合法权益C.被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼D.作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁5.在房地产抵押中，关于抵押权的设立与实现，下列表述符合《民法典》规定的是（）。A.以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权可以不一并抵押B.抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，但应当经抵押权人同意C.以正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立D.债务人不履行到期债务时，抵押权人必须与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿，不得直接请求人民法院拍卖6.某企业转让一栋旧办公楼，计算土地增值税时，下列各项中，准予作为扣除项目金额的是（）。A.该办公楼的评估价格B.转让环节缴纳的增值税C.取得土地使用权时缴纳的契税D.转让时缴纳的印花税及附加7.根据《不动产登记暂行条例》，下列关于不动产登记类型的表述，不正确的是（）。A.不动产首次登记是指不动产权利第一次登记B.变更登记是指因不动产权利人姓名、名称或者不动产坐落等发生变更而进行的登记C.转移登记是不动产权利发生转移时进行的登记，如买卖、赠与等D.注销登记仅在不动产灭失时申请办理8.关于住房公积金的提取和使用，下列符合现行政策规定的是（）。A.职工购买商品房提取住房公积金，可以同时提取配偶的住房公积金，但总额度不得超过购房总价款B.职工死亡或者被宣告死亡的，其住房公积金余额可以作为遗产由其法定继承人继承，但需先提取用于清偿生前债务C.租赁住房提取住房公积金的，提取额度按照当地市场租金水平确定，无最高限额规定D.住房公积金自存入职工住房公积金账户之日起按照国家规定的利率计息，目前按一年期定期存款基准利率执行9.根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，下列房地产不得转让的情形是（）。A.共有房地产，经其他共有人书面同意的B.依法收回土地使用权的C.权属有争议，但已经法院判决确权的D.未依法登记领取权属证书的房屋出租的10.房地产估价机构资质等级分为一、二、三级。关于各资质等级房地产估价机构承揽业务范围的说法，正确的是（）。A.一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价活动，不受地域限制B.二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的各类房地产估价活动C.三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的各类房地产估价活动D.暂定期内的房地产估价机构不得承揽任何估价业务11.某房地产开发企业开发一普通标准住宅项目，转让时取得的增值税应税收入为5000万元，扣除项目金额为4000万元。关于该项目的土地增值税，下列说法正确的是（）。A.增值额未超过扣除项目金额20%，免征土地增值税B.增值额超过扣除项目金额20%，应就全部增值额按规定计税C.该企业应按法定税率缴纳土地增值税，但可享受减半征收优惠D.若该项目为非普通标准住宅，则同样享受免征优惠12.关于工程建设施工许可制度，下列表述符合《建筑法》规定的是（）。A.建设单位应当自领取施工许可证之日起六个月内开工B.延期开工的，可以申请延期两次，每次不超过三个月C.既不开工又不申请延期或者超过延期时限的，施工许可证自行废止D.在建的建筑工程因故中止施工满一年恢复施工前，应当向发证机关报告即可13.某市为建设城市轨道交通，需征收某小区内的部分住宅房屋。关于房屋征收评估的实施，下列做法不符合规定的是（）。A.房地产评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定B.对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估C.对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定D.房屋征收评估费用由被征收人承担，列入征收成本14.根据《民法典》关于物业服务合同的规定，下列关于业主与物业服务企业关系的表述中，正确的是（）。A.业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销B.物业服务企业可以将物业服务区域内的全部物业服务业务委托给第三人C.业主逾期不交纳物业费的，物业服务企业可以立即采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交D.物业服务合同终止，原物业服务企业拒绝退出，业主仍需按原合同标准支付物业费15.根据现行契税政策，下列行为中，不征收契税的是（）。A.房屋买卖B.房屋赠与C.房屋交换，且交换价格相等D.以房产作价投资入股16.某公司向银行申请房地产抵押贷款，抵押物为一栋办公大楼。在抵押期间，该大楼所在区域因规划调整被划入拆迁范围。关于该抵押权的效力，下列说法正确的是（）。A.抵押权因房屋被征收而消灭，银行无权要求补偿B.抵押权效力及于征收补偿款，银行可以就补偿款优先受偿C.设定的抵押权仍然存在于房屋实体上，不受征收影响D.应当重新办理抵押登记，否则抵押权失效17.关于城镇土地使用税的计税依据和纳税义务发生时间，下列表述正确的是（）。A.计税依据为纳税人实际占用的土地使用权面积B.纳税人新征用的耕地，自批准征用之次月起缴纳城镇土地使用税C.纳税人新征用的非耕地，自批准征用之当月起缴纳城镇土地使用税D.城镇土地使用税采用定额税率，具体适用税率由国家税务总局统一规定18.根据《商品房销售管理办法》，关于商品房销售面积误差的处理，下列说法正确的是（）。A.面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款B.面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，买受人有权退房C.面积误差比绝对值超过3%时，买受人无权退房，只能据实结算D.面积误差比绝对值超过3%时，买受人退房的，房地产开发企业不承担违约责任19.在房地产估价活动中，若估价报告的有效期届满，关于该估价报告的效力，正确的表述是（）。A.估价报告仍然有效，但需注明已过有效期B.估价报告失效，若需使用估价结果，应重新进行估价C.估价报告失效，但房地产估价师签字确认的，可继续使用D.估价报告效力待定，由委托人与估价机构协商确认20.关于农村宅基地制度，下列符合《土地管理法》及现行政策规定的是（）。A.农村村民一户可以拥有两处宅基地B.农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，应予批准C.鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅D.城镇居民可以依法在农村购买宅基地并办理不动产登记二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1.根据《中华人民共和国民法典》，下列财产中，不得抵押的有（）。A.土地所有权B.耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，但是法律规定可以抵押的除外C.学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施D.抵押人所有的机器、交通运输工具E.所有权、使用权不明或者有争议的财产2.下列关于国有建设用地使用权出让的说法中，正确的有（）。A.土地使用权出让必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划B.工业用地应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让C.商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让D.采取双方协议方式出让土地使用权的，出让金不低于按国家规定所确定的最低价E.土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订3.根据《不动产登记暂行条例实施细则》，下列情形中，当事人可以申请不动产预告登记的有（）。A.商品房等不动产预售的B.不动产买卖的C.不动产抵押的D.以预购商品房设定抵押权的E.不动产继承、受遗赠的4.房地产估价报告应当由至少两名注册房地产估价师签字，并加盖估价机构公章。关于房地产估价报告的质量控制与法律责任，下列说法正确的有（）。A.房地产估价机构和注册房地产估价师对估价报告的真实性、准确性、合法性负责B.估价报告存在重大错误，给委托人造成损失的，估价机构应当承担赔偿责任C.注册房地产估价师在估价报告中故意提供虚假证明文件，情节严重的，可追究刑事责任D.委托人对估价结果有异议的，可以直接向人民法院起诉估价机构要求重新估价E.估价机构应当建立估价报告内部审核制度，三级审核是法定必须执行的程序5.计算土地增值税时，允许作为房地产开发成本扣除的项目包括（）。A.土地征用及拆迁补偿费B.前期工程费C.建筑安装工程费D.基础设施费E.房地产开发企业的管理费用6.下列关于房产税计税依据和税率的表述中，符合现行规定的有（）。A.从价计征的房产税，依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳B.房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据C.从价计征的房产税税率为1.2%D.从租计征的房产税税率为12%E.个人所有非营业用的房产，一律免征房产税7.根据《国有土地上房屋征收评估办法》，关于被征收房屋价值评估的说法，正确的有（）。A.被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在评估时点的市场价值B.评估时点一般为房屋征收决定公告之日C.被征收房屋室内装饰装修价值应当包含在被征收房屋价值评估结果内D.用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致E.被征收房屋价值评估应当考虑房屋租赁、抵押、查封等因素对房屋价值的影响8.关于商品房预售的条件，下列各项中属于法定必备条件的有（）。A.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书B.持有建设工程规划许可证和施工许可证C.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期D.取得《商品房预售许可证》E.小区物业管理方案已经落实并签订前期物业服务合同9.房地产开发企业资质等级分为一、二、三、四级。根据《房地产开发企业资质管理规定》，关于不同资质等级企业承揽业务范围的说法，正确的有（）。A.一级资质房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制B.二级资质房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目C.三级资质房地产开发企业可以承担建筑面积15万平方米以下的开发建设项目D.四级资质房地产开发企业只限于承担建筑面积5万平方米以下的开发建设项目E.新设立的房地产开发企业应当申请暂定资质，有效期最长不得超过3年10.某市拟出让一宗商业用地建设用地使用权，下列关于该出让过程中相关要求和政策的表述，正确的有（）。A.出让方案必须包括容积率、绿地率、建筑高度等规划条件B.土地出让底价必须由有资质的土地评估机构评估，并集体决策确定C.受让人应当按照出让合同约定支付土地出让价款，定金可抵作出让价款D.受让人延期付款超过60日，经催交仍不交的，出让人有权解除合同并没收定金E.土地出让合同签订后，必须按照约定时间交地和动工开发，动工开发时间最迟不得超过出让合同约定的动工开发日期满一年11.关于物业承接查验制度，下列表述符合《物业管理条例》及相关规定的有（）。A.新建物业的承接查验应当在物业交付使用前进行B.实施承接查验的物业应当具备建设工程竣工验收合格证明C.建设单位应当在现场查验20日前，向物业服务企业移交承接查验所需的相关资料D.物业服务企业应当自物业交接后30日内，向物业所在地的区、县房地产行政主管部门办理备案手续E.建设单位移交的资料应当包括竣工总平面图、单体建筑结构设备竣工图等12.下列行为中，视同销售不动产，应当缴纳增值税的有（）。A.单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让不动产B.个人将购买2年以上的住房对外销售C.房地产开发企业将开发产品用于抵偿债务D.房地产开发企业将开发产品用于对外投资E.不动产租赁13.根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及《城市房地产转让管理规定》，下列房地产转让行为中，属于禁止转让范围的有（）。A.司法机关依法裁定查封或者以其他形式限制房地产权利的B.依法收回土地使用权的C.共有房地产，未经其他共有人书面同意的D.未依法登记领取权属证书的E.房屋已出租且租赁期限未满的14.根据《住房公积金管理条例》，关于住房公积金的缴存，下列说法正确的有（）。A.住房公积金的缴存基数是职工本人上一年度月平均工资B.新参加工作的职工从参加工作的第二个月开始缴存住房公积金C.住房公积金月缴存额为职工本人缴存额和单位为职工缴存的住房公积金之和D.住房公积金缴存比例不得低于职工上一年度月平均工资的5%E.住房公积金管理中心应当为缴存住房公积金的职工发放住房公积金龙卡，作为有效缴存凭证15.关于房地产估价机构的合并与分立，下列表述符合《房地产估价机构管理办法》的有（）。A.房地产估价机构合并的，合并后存续或者新设立的估价机构可以承继合并前各方的资质等级B.房地产估价机构分立的，分立后的机构应当重新申请核定资质等级C.房地产估价机构的工商登记事项发生变更的，应当自工商变更登记之日起30日内，到资质许可机关办理资质证书变更手续D.房地产估价机构资质有效期届满，需要延续资质的，应当在资质有效期满30日前向资质许可机关提出延续申请E.房地产估价机构破产、解散的，其资质证书由资质许可机关注销并公告三、判断题（共10题，每题1分。请判断每题的表述是否正确）1.建设用地使用权出让合同约定的使用年限届满，住宅建设用地使用权自动续期，续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。（）2.房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋属于抵押财产，抵押权人有权就新增的房屋优先受偿。（）3.房地产开发企业预售商品房，应当向买受人出示《商品房预售许可证》；预售商品房所得的款项，必须用于有关的工程建设，不得挪作他用。（）4.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；超过20%的，应就超过部分的增值额按规定缴纳土地增值税。（）5.不动产登记费按件收取，申请人申请登记不动产，登记机构可以按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取登记费。（）6.国有土地上房屋征收决定的作出主体是市、县级人民政府房屋征收部门，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。（）7.房产税的征税对象是房产，独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔等，不属于房产税的征税对象。（）8.房地产估价报告使用期限不得超过一年，超过使用期限的房地产估价报告自动失效。（）9.农村村民住宅建设应符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，占用农用地的需办理农用地转用审批手续。（）10.房地产开发企业资质等级分为一级、二级、三级和四级，其中一级资质由国务院住房和城乡建设主管部门审批，二级及以下资质由省、自治区、直辖市人民政府住房和城乡建设主管部门审批。（）四、综合分析题（共3题。第一题15分，第二题15分，第三题20分。要求列出计算过程，计算结果保留小数点后两位）（一）某市一宗商业用地于2018年5月1日通过招标方式出让给A房地产开发公司，出让合同约定土地面积为20000平方米，出让年限为40年，容积率为3.0。A公司按照合同约定缴纳了土地出让金并取得土地使用权证书。2020年10月1日，A公司因资金周转困难，拟将该宗土地使用权连同在建工程一并转让给B公司。经查，至转让时，A公司已完成项目总投资的30%（项目总投资不含土地出让金，包含工程建设及其他费用）。该在建工程目前的市场评估价值为12000万元。在转让过程中，涉及相关税费计算如下（不考虑其他特殊情况）：1.A公司转让该在建工程，计算土地增值税时的扣除项目金额为9000万元。2.契税税率为4%。3.增值税税率及征收率按现行不动产转让规定执行（此处简化按9%税率计算销项税额，不考虑进项税额抵扣，即转让无形资产及不动产适用9%税率）。问题：1.A公司转让该在建工程是否符合现行法律法规关于房地产转让条件的规定？并说明理由。2.计算A公司转让该在建工程应缴纳的土地增值税。3.计算B公司受让该在建工程应缴纳的契税。（二）C市某旧城改造项目需征收国有土地上房屋，征收范围涉及被征收人200户。2024年3月1日，C市人民政府作出房屋征收决定并予以公告。房屋征收部门拟定了征收补偿方案并予以公布，征求公众意见。在规定的签约期限内，有180户被征收人签订了补偿协议。剩余20户被征收人认为补偿标准过低，拒绝签订补偿协议。2024年6月15日，C市人民政府依法对这20户作出了房屋征收补偿决定。被征收人张某的房屋在被征收范围内，房屋性质为住宅，建筑面积为100平方米，经具有相应资质的房地产估价机构评估，该房屋在评估时点的市场价值为300万元。张某房屋室内自行装饰装修的价值为15万元。张某选择货币补偿，并在规定的搬迁期限内完成了搬迁。张某在房屋被征收前一年的同区域购买了一套二手房作为安置用房，二手房成交价格为320万元。已知：C市所在省规定，住宅房屋被征收人选择货币补偿的，按照被征收房屋评估价值的10%给予一次性奖励。个人转让自用5年以上且是家庭唯一生活用房的，免征个人所得税。张某原房屋已居住满6年且为家庭唯一住房。问题：1.房屋征收部门拟定的征收补偿方案征求公众意见的期限是否符合规定？说明理由。2.房屋征收补偿决定应当包括哪些主要内容？3.张某因房屋被征收选择货币补偿，可以获得多少补偿金额（含装饰装修及奖励）？4.张某因房屋被征收取得货币补偿后，重新购置二手房，是否需要缴纳契税？如果需要，计算应缴纳的契税金额（契税税率3%）；如果不需要，说明理由。（三）D房地产开发公司（增值税一般纳税人）于2024年5月销售其自行开发的某商品房项目。该项目总可售建筑面积为10万平方米，当月销售建筑面积为8万平方米，平均销售含税价格为15000元/平方米。该项目取得土地时支付的土地出让金总额为40000万元，项目累计房地产开发成本（不含土地出让金及进项税）为30000万元。D公司当月该项目共取得增值税进项税额合计为1500万元（均符合抵扣条件，且全部属于该项目开发产生的进项税）。已知：D公司选择适用一般计税方法计算缴纳增值税。城市维护建设税税率为7%，教育费附加为3%，地方教育附加为2%。印花税适用“产权转移书据”税目，税率为0.05%。企业所得税税率为25%。假设除上述资料外，不考虑其他因素，当期销项税额全部由销售该项目产生，且进项税额在当月全额抵扣。本项目土地增值税扣除项目总额（不含增值税及附加、印花税）为80000万元。问题：1.计算D公司当月销售该商品房项目的销项税额。2.计算D公司当月应缴纳的增值税税额。3.计算D公司当月应缴纳的城市维护建设税、教育费附加及地方教育附加的总额。4.计算D公司当月销售该商品房项目应缴纳的印花税。5.计算D公司当月销售该商品房项目应缴纳的土地增值税。附录：答案与解析一、单项选择题1.【答案】A【解析】A项正确，《民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。B项错误，不动产登记由不动产登记机构办理，一般是自然资源主管部门下属的不动产登记中心。C项错误，预告登记后，债权消灭或者能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。D项错误，权利人、利害关系人可以申请查询、复制不动产登记资料，登记机构应当提供，但可依法收取相关费用。2.【答案】A【解析】根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。该地块为商业用途，最高出让年限为40年。3.【答案】A【解析】A项正确，商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。B项错误，屋面防水工程的保修期限不得低于5年是原《商品房销售管理办法》的规定，但《建设工程质量管理条例》规定防水为5年，而在实际交付保修存续期规定中，应不低于存续期。C项错误，供热与供冷系统保修期限不得低于2个采暖期、供冷期。D项错误，保修期自商品房交付购房人之日起计算。4.【答案】A【解析】A项错误，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，而不是房屋征收部门作出。5.【答案】C【解析】A项错误，《民法典》第三百五十六条规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。B项错误，《民法典》第四百零六条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。即转让无需经抵押权人同意。C项正确，《民法典》规定，以正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。D项错误，债务人不履行到期债务时，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿；协议不成的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。6.【答案】D【解析】土地增值税扣除项目包括：取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、旧房及建筑物的评估价格等。A项错误，旧房评估价格可作为扣除项目，但新建房地产转让不能直接用评估价格作扣除；本题转让旧办公楼，评估价格准予扣除，但题目要求选出准予作为扣除项目金额的，需要明确具体情形。在转让旧房时，评估价格是准予扣除的，但取得土地使用权支付的金额（含契税）也可扣除。在转让新建房时契税计入取得土地使用权支付金额。但此题问转让旧办公楼，一般可扣除取得土地使用权支付的金额（含契税）、评估价格及转让环节税金。D项转让时缴纳的印花税及附加属于与转让房地产有关的税金，准予扣除。这里A项如果是旧房评估价格是可扣除的，但D项作为一般性税金扣除更严格。根据国税发〔2006〕187号等文件，评估价格是旧房扣除项目。但考虑到旧房转让，不能扣除开发费用等。本题D更明确。7.【答案】D【解析】D项错误，注销登记不仅在不动产灭失时申请，还包括权利人放弃权利、依法没收、征收收回、人民法院判决等导致不动产权利消灭的情形，均应申请注销登记。8.【答案】A【解析】A项正确，职工购买商品房提取住房公积金，可以同时提取配偶的住房公积金，但总额度不得超过购房总价款。B项错误，职工死亡或被宣告死亡的，其住房公积金余额可作为遗产继承，但提取前不需强制清偿生前债务，债务清偿按继承法规定处理。C项错误，租赁住房提取住房公积金有最高限额，按当地规定执行。D项错误，目前住房公积金存款利率按一年期定期存款基准利率执行（当前为1.5%）。9.【答案】B【解析】根据《城市房地产管理法》第三十八条规定，下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。B项属于依法收回土地使用权的情形，不得转让。10.【答案】A【解析】A项正确，一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价活动，不受地域限制。B项错误，二级资质机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价活动，但通常不包括某些特定的司法鉴定等，具体按资质标准规定，二级可从事除公司上市外的业务。C项错误，三级资质机构从事的业务范围受更大限制，一般不能从事司法鉴定、公司上市等业务。D项错误，暂定期内的机构可以承揽一定范围内的估价业务。11.【答案】A【解析】根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。该项目增值额为1000万元，扣除项目金额为4000万元，增值率为25%，超过20%，因此不享受免税优惠。A项描述增值额未超过20%免征是正确的法定原则，但代入本题数据后发现增值率为25%。题目问的是“关于该项目的土地增值税，下列说法正确的是”，结合选项与税法规定，A项表述的是税法基本原则，B、C、D项均不正确。故选A。12.【答案】C【解析】A项错误，建设单位应当自领取施工许可证之日起三个月内开工。B项错误，因故不能按期开工的，应当向发证机关申请延期；延期以两次为限，每次不超过三个月。D项错误，在建的建筑工程因故中止施工满一年的，恢复施工前，建设单位应当报发证机关核验施工许可证。13.【答案】D【解析】D项错误，根据《国有土地上房屋征收评估办法》，房屋征收评估、鉴定费用由委托人（即房屋征收部门）承担，计入征收成本，不由被征收人承担。14.【答案】A【解析】A项正确，《民法典》第二百八十条规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。B项错误，物业服务企业不得将全部物业服务业务委托给第三人。C项错误，物业服务企业不得采取停止供电、供水等方式催交物业费。D项错误，原物业服务企业拒绝退出的，不得主张收取物业费。15.【答案】C【解析】C项正确，根据《契税法》及现行规定，土地使用权交换、房屋交换，交换价格相等的，免征契税。16.【答案】B【解析】B项正确，《民法典》第三百九十条规定，担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期限未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。17.【答案】A【解析】A项正确，城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。B项错误，新征用的耕地，自批准征用之日起满一年时开始缴纳。C项错误，新征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳。D项错误，具体适用税额由省、自治区、直辖市人民政府在规定幅度内确定。18.【答案】A【解析】A项正确，根据《商品房销售管理办法》第二十条规定，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。19.【答案】B【解析】B项正确，估价报告使用期限超过后，评估报告失效，若需使用估价结果，应重新进行估价。20.【答案】C【解析】C项正确，国家鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。A项错误，农村村民一户只能拥有一处宅基地。B项错误，出卖出租住房后再申请宅基地的不予批准。D项错误，城镇居民不得购买农村宅基地。二、多项选择题1.【答案】ABCE【解析】根据《民法典》第三百九十九条规定，下列财产不得抵押：（一）土地所有权；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，但是法律规定可以抵押的除外；（三）学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施；（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（五）依法被查封、扣押、监管的财产。D项为可以抵押的财产。2.【答案】ABCDE【解析】以上选项均符合《城市房地产管理法》及《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的相关要求。工业用地及经营性用地必须招拍挂，协议出让底价不得低于国家规定的最低价，出让合同由土地管理部门与土地使用者签订。3.【答案】ABD【解析】根据《不动产登记暂行条例实施细则》，当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。具体情形包括：商品房等不动产预售、不动产买卖、抵押以及预购商品房抵押等。不动产抵押本身是本登记，不是预告登记。E项继承属于转移登记。4.【答案】ABC【解析】D项错误，委托人对估价结果有异议的，可以先向估价机构申请复核估价，或者向房地产估价师协会或房地产价格评估专家委员会申请鉴定，不能直接起诉要求重新估价。E项错误，虽然估价机构应建立内部审核制度，但“三级审核是法定必须执行的程序”并无明确法律强制规定。5.【答案】ABCD【解析】E项管理费用属于房地产开发费用，不属于开发成本。开发成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。6.【答案】ABCD【解析】E项错误，个人所有非营业用的房产免征房产税，但上海、重庆等试点城市对个人住房征收房产税的，不在此列，因此“一律免征”过于绝对，但在全国范围内基本适用。按现行《房产税暂行条例》，ABCD均为正确规定。7.【答案】ABD【解析】C项错误，被征收房屋室内装饰装修价值由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定，不包含在被征收房屋价值评估结果内。E项错误，被征收房屋价值评估不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响，按完全产权的市场价值评估。8.【答案】ABCD【解析】根据《城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售应当符合的条件包括：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证和施工许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；取得《商品房预售许可证》。E项物业管理方案落实虽然也是实际操作中的要求，但不属于《城市房地产管理法》规定的法定预售条件。9.【答案】AD【解析】B项错误，二级资质房地产开发企业可以承担建筑面积30万平方米以下的开发建设项目。C项错误，三级资质可以承担建筑面积20万平方米以下的开发建设项目。E项错误，暂定资质有效期最长不得超过2年。10.【答案】ABCD【解析】E项错误，动工开发时间应按照出让合同约定的时间，未约定或约定不明确的，最迟不得超过出让合同约定的动工开发日期满一年或者国有建设用地使用权出让合同生效之日起满一年。题目表述不够严谨。ABCD均符合相关出让政策规定，特别是定金抵作价款、延期60日解除合同没收定金是《民法典》及土地出让合同的规范要求。11.【答案】ABDE【解析】C项错误，建设单位应当在现场查验20日前，向物业服务企业移交承接查验所需的相关资料的说法不准确。根据《物业承接查验办法》第十一条，建设单位应当在现场查验20日前，移交的资料应为“移交下列资料”，时间规定应当是物业交付使用前，具体规定为“应当在物业交付使用前20日”。但更准确的规定是：建设单位应当在物业交付使用前20日，向物业服务企业移交资料。C项说法基本符合精神，但对时间节点的表述在法条中并非绝对20日字样。综合考量，选ABDE。12.【答案】ACD【解析】B项错误，个人将购买2年以上的住房对外销售，免征增值税（北上广深非普通住宅除外）。E项错误，不动产租赁属于租赁服务，不属于销售不动产。A、C、D项均属于视同销售不动产的行为。13.【答案】ABCD【解析】E项房屋已出租且租赁期限未满的，并不属于禁止转让的情形，只是根据“买卖不破租赁”原则，转让不影响原租赁合同的效力。ABCD项均属于《城市房地产管理法》明确规定的不得转让的情形。14.【答案】ACD【解析】B项错误，新参加工作的职工从参加工作的第二个月开始缴存住房公积金的说法是正确的。但是这里更全面的规定是新参加工作的职工应当从参加工作第二个月开始缴存。E项错误，住房公积金龙卡并非全国统一强制要求的有效缴存凭证，各地管理中心可能采用不同形式的缴存凭证。15.【答案】BE【解析】A项错误，估价机构合并的，合并后存续或者新设立的机构只能根据其实际条件申请核定资质等级，不能直接承继原各方的高资质。C项错误，工商变更登记之日起30日内办理资质变更的说法错误，应为30日内办理资质证书变更手续。D项错误，应当资质有效期满30日前提出延续申请的说法正确，但A项错误导致整体选择受限。实际上，B、E项完全符合《房地产估价机构管理办法》的规定。三、判断题1.【答案】√【解析】《民法典》第三百五十九条规定，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。2.【答案】×【解析】《民法典》第四百一十七条规定，建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分。但是，新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。3.【答案】√【解析】《城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设，不得挪作他用。4.【答案】×【解析】纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；超过20%的，应就全部增值额按规定缴纳土地增值税，而不是仅就超过部分缴纳。5.【答案】×【解析】《不动产登记暂行条例》及国家发改委、财政部相关规定明确，不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。6.【答案】×【解析】房屋征收决定的作出主体是市、县级人民政府，而不是房屋征收部门。房屋征收部门是由市、县级人民政府确定的，组织实施房屋征收与补偿工作的机构。7.【答案】√【解析】房产税以房产为征税对象，独立于房屋之外的建筑物不属于房产税征税范围。8.【答案】×【解析】估价报告使用期限根据估价目的和房地产市场状况确定，一般不超过一年，但并非绝对不得超过一年，某些特殊目的的估价报告使用期限可能更短或更长，但最长通常不超过一年。9.【答案】√【解析】《土地管理法》规定，农村村民住宅建设应符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，占用农用地的需办理农用地转用审批手续。10.【答案】√【解析】《房地产开发企业资质管理规定》第十一条规定，一级资质由省、自治区、直辖市建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批。二级及以下资质由省、自治区、直辖市建设行政主管部门审批。四、综合分析题（一）1.A公司转让该在建工程符合现行法律法规关于房地产转让条件的规定。理由：根据《城市房地产管理法》第三十九条规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上。本案中，A公司已支付全部土地出让金并取得土地使用权证书，且已完成项目总投资的30%（不含土地出让金），超过了25%的法定最低比例要求。因此符合转让条件。2.计算A公司转让该在建工程应缴纳的土地增值税。（1）转让在建工程的不含税收入=含税收入÷(1+税率)=12000÷(1+9%)=10917.43（万元）。（2）土地增值税的计税收入为不含增值税收入，即10917.43万元。（3）扣除项目金额为9000万元（已知条件）。（4）增值额=不含税收入-扣除项目金额=10917.43-9000=1917.43（万元）。（5）增值率=(增值额÷扣除项目金额)×100%=(1917.43÷9000)×100%=21.31%。（6）增值率超过20%但不超过50%，适用税率为30%，速算扣除系数为0。（7）应缴纳土地增值税=增值额×30%=1917.43×30%=575.23（万元）。计算公式如下：===答：A公司应缴纳土地增值税575.23万元。3.计算B公司受让该在建工程应缴纳的契税。（1）契税的计税依据为不含增值税的成交价格。（2）不含税成交价格=10917.43（万元）。（3）应缴纳契税=不含税成交价格×契税税率=10917.43×4%=436.70（万元）。计算公式如下：=答：B公司应缴纳契税436.70万元。（二）1.房屋征收部门拟定的征收补偿方案征求公众意见的期限符合规定。理由：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十一条规定，市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。本案中旧城改造项目属于旧城区改建，但题目未提及多数人认为不符合规定，一般征求意见期限不得少于30日。本题公告日为2024年3月1日，作出补偿决定为2024年6月15日，已过法定期限。2.房屋征收补偿决定应当包括的主要内容：（1）补偿方式（货币补偿或者产权调换）；（2）补偿金额和支付期限；（3）用于产权调换房屋的地点和面积；（4）搬迁费、临时安置费或者周转用房；（5）停产停业损失补偿（适用于非住宅）；（6）搬迁期限；（7）行政复议、行政诉讼权利等事项；（8）作出决定的政府名称并加盖公章。3.张某可以获得的补偿金额：（1）被征收房屋评估价值：300万元。（2）装饰装修补偿：15万元。（3）选择货币补偿的奖励：300万元×10%=30万元。（4）总计补偿金额=300+15+30=345（万元）。计算公式如下：=答：张某可以获得补偿金额总计345万元。4.张某重新购置二手房是否需要缴纳契税及金额计算：张某无需缴纳契税。理由：根据《契税法