2026年房地产估价师考试题库及答案(湖南岳阳)

2026年房地产估价师考试题库及答案(湖南岳阳)1.房地产估价中，下列关于“独立客观公正原则”的表述，正确的是（）。A.估价机构和估价人员应站在委托方的立场，最大化维护委托方利益B.估价机构和估价人员应站在估价对象所有人的立场，确保资产不流失C.估价机构和估价人员必须站在中立的立场上，不偏袒任何一方，得出客观公正的估价结果D.估价机构和估价人员可以参考类似物业的近期成交价，无需进行实地查勘2.岳阳楼区某商业综合体进行抵押估价，估价对象为一至三层整体商业裙楼。在评估其公开市场价值时，最为适宜的估价方法是（）。A.假设开发法B.成本法C.收益法D.基准地价系数修正法3.评估岳阳市君山区某临湖住宅小区于2026年1月10日的房地产抵押价值，该小区周边近期有较多类似二手房交易。若选取可比实例，下列选取最合适的是（）。A.岳阳楼区同档次楼盘上月的签约价格B.该小区内临湖且楼层、朝向相同的房屋上周的正常成交价格C.该小区开发商三年前的期房备案价D.云溪区某别墅项目的挂牌报价4.某宗房地产的收益期限为无限年期，未来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益在上一年基础上增长2%，资本化率为8%，该宗房地产的现值为（）万元。A.250B.333.33C.500D.10005.在成本法估价中，建筑物的折旧包括物质折旧、功能折旧和（）。A.经济折旧B.有形损耗C.无形损耗D.时间折旧6.岳阳城陵矶新港区某工业厂房，因受国际大宗商品市场波动影响，周边同类产业衰退导致厂房空置率上升，该厂房价值因此下降。这种贬值属于（）。A.物质折旧B.功能折旧C.经济折旧D.会计折旧7.选取三个可比实例进行市场法评估，经修正后的价格分别为8500元/㎡、8600元/㎡和8650元/㎡。若赋予三者的权重分别为0.4、0.3、0.3，则最终的比准价格为（）元/㎡。A.8550B.8555C.8560D.85708.收益法中，净收益的计算公式为（）。A.潜在毛收入-运营费用B.有效毛收入-运营费用C.潜在毛收入-空置和收租损失D.有效毛收入-空置和收租损失-运营费用9.湖南省岳阳市某住宅小区的土地使用权为70年，建筑物经济寿命为60年。建筑物于土地使用权出让后第5年建成。计算建筑物折旧时，建筑物的经济寿命应视为（）。A.60年B.65年C.70年D.75年10.房地产估价报告中，反映估价项目基本情况的“估价目的”应当（）。A.模糊表述以留有余地B.明确说明是为了何种特定的经济行为或法律需要C.仅写“为委托方了解价值”D.与估价方法直接绑定，由估价方法决定11.采用假设开发法评估某在建工程价值，已知开发完成后的房地产价值为10000万元，后续必要支出为3000万元，后续应得利润为1500万元，销售税费为500万元，则该在建工程的评估价值为（）万元。A.5000B.5500C.6000D.650012.房地产估价机构资质等级分为一级、二级、三级。关于资质管理，下列说法错误的是（）。A.一级资质由住建部核准B.二级资质由省级住建主管部门核准C.三级资质由地市级住建主管部门核准D.估价机构资质有效期为3年13.评估某宗地价格时，若土地剩余使用年限为40年，资本化率为10%，年净收益稳定为50万元，则该宗地价值为（）万元。A.486.84B.500C.490.12D.486.5014.关于路线价法，下列说法正确的是（）。A.适用于所有类型的房地产估价B.主要用于城市临街商业用地估价C.路线价区段必须是宽度相等的街道D.深度百分率随临街深度的增加而增加15.岳阳市某平房由于设计落后，没有独立的卫生间和厨房，导致其租金收益明显低于周边同类物业。这种由于规划设计落后导致的价值减损属于（）。A.物质折旧B.功能折旧C.经济折旧D.市场折旧16.房地产估价的合法原则要求在进行估价时，必须以估价对象依法取得（）为前提。A.房地产权属证书B.土地使用权出让合同C.城市规划许可D.房屋所有权证17.某住宅小区于2024年6月30日竣工验收合格，2026年1月10日进行估价。若建筑物经济寿命为50年，残值率为5%，则截至估价时点的建筑物成新率（采用直线法计算）为（）。A.96.9%B.95.0%C.95.2%D.96.0%18.下列不属于房地产估价报告组成部分的是（）。A.估价假设和限制条件B.估价结果报告C.估价技术报告D.房地产买卖合同19.采用收益法评估某商铺，已知年有效毛收入为120万元，运营费用率为20%，空置率为10%。若资本化率为8%，收益期限为无限年期，则该商铺的价值为（）万元。A.1200B.1350C.1500D.160020.在房地产市场调研中，反映市场供给量的指标不包括（）。A.竣工面积B.销售面积C.存量面积D.施工面积21.评估某房地产的现值，若土地重新购建价格为300万元，建筑物重新购建价格为200万元，建筑物折旧总额为50万元，则该房地产的现值为（）万元。A.450B.500C.550D.25022.基准地价是城市政府定期公布的某一区域内的（）。A.标定地价B.平均价格C.成交地价D.楼面地价23.某宗房地产交易，买卖双方在合同中约定买方付给卖方4000元/㎡，所有的交易税费均由买方承担。若该地区正常的交易税费由卖方承担，税费率为5%，则该交易经税费修正后的正常成交价格为（）元/㎡。A.4000B.4200C.3800D.3809.5224.房地产的最高最佳利用原则必须符合的条件不包括（）。A.法律上许可B.技术上可能C.经济上可行D.委托方指定25.运用市场法评估房地产时，可比实例的成交日期应与估价时点接近，通常不宜超过（）。A.3个月B.6个月C.1年D.2年26.收益法中的资本化率通常包含（）。A.无风险报酬率和风险报酬率B.银行贷款利率和通货膨胀率C.安全利率和投资回报率D.国债利率和物价指数27.在假设开发法中，如果采用静态分析法测算在建工程价值，下列各项中不需要单独计算的是（）。A.投资利息B.后续开发成本C.管理费用D.销售税费28.岳阳市某经济适用住房的估价，最不宜采用的估价方法是（）。A.成本法B.市场法C.收益法D.假设开发法29.房地产估价档案的保存期限，自估价报告出具之日起计算，一般不得少于（）年。A.5B.10C.15D.2030.在计算建筑物的物质折旧时，如果把建筑物的物质折旧分为可修复和不可修复两部分，判断是否可修复的标准是（）。A.修复成本是否小于修复后带来的价值增加额B.修复的难易程度C.修复所需的时间长短D.修复的技术要求31.评估某宗房地产的抵押价值，下列做法正确的是（）。A.采用买方被迫出卖假设B.采用被迫转让假设C.采用快速变现假设D.采用公开市场价值标准，但应考虑强制处分和变现风险32.某房地产估价师在执行业务时，发现估价对象存在严重的结构隐患，但委托方要求隐瞒。该估价师的正确做法是（）。A.满足委托方要求，直接出具报告B.在报告中披露该隐患，并据此进行折旧调整C.拒绝出具估价报告，并退还委托方资料D.按正常房屋评估，不反映隐患33.某城市土地定级与基准地价体系中，商业用地路线价的深度修正系数通常设定为：随临街深度的增加，土地单价（）。A.逐渐增加B.逐渐减少C.保持不变D.先增加后减少34.房地产市场状况调整，通常是指将可比实例在其成交日期的价格调整为（）的价格。A.建造完成日期B.估价时点C.估价作业日期D.合同签订日期35.某宗房地产的收益期限为50年，年净收益保持不变为50万元，资本化率为10%，其现值为（）万元。A.495.49B.500C.486.84D.55036.下列不属于房地产区位因素的是（）。A.交通条件B.基础设施C.建筑结构D.环境景观37.在成本法中，土地重新购建价格的求取，对于有明确出让年限的土地，通常采用（）进行年期修正。A.市场比较法B.收益法C.成本法D.假设开发法38.评估某带租约房地产的抵押价值，若租约约定的租金低于市场租金，且在估价时点租约尚未到期。评估该房地产的买卖价值时，租金收益应采用（）。A.实际租金B.市场客观租金C.评估测算的租金D.租约到期后的预测租金39.下列关于房地产估价报告签名的表述，符合规定的是（）。A.至少由一名专职注册房地产估价师签名B.至少由两名专职注册房地产估价师签名C.估价机构法定代表人签名即可D.估价机构盖章即可，无需个人签名40.岳阳市某临街商铺因城市道路扩建，门前的人行道被占用，导致客流量大幅减少，商铺价值下降。这种价值减损属于（）。A.物质折旧B.功能折旧C.经济折旧D.规划折旧41.下列各项中，属于房地产估价基本程序的有（）。A.获取估价业务B.受理估价委托C.搜集估价所需资料D.实地查勘估价对象E.保存估价资料42.选取可比实例时，应符合的要求包括（）。A.可比实例房地产应是估价对象的类似房地产B.交易类型应与估价目的吻合C.成交日期应尽量接近估价时点D.成交价格应为正常交易价格或可修正为正常价格E.必须位于同一行政街道内43.房地产估价的合法原则要求估价对象必须符合（）。A.规划要求B.土地用途管制C.建筑规范D.产权登记规定E.委托方的财务要求44.运用收益法评估房地产价值时，净收益的测算通常需要扣除的项目包括（）。A.房产税B.保险费C.维修费D.装饰装修折旧费E.建筑物折旧费45.在成本法估价中，重新购建价格的求取方法主要有（）。A.单位比较法B.分部分项法C.工料测量法D.指数调整法E.假设开发法46.影响房地产价格的经济因素主要包括（）。A.经济发展状况B.居民收入水平C.物价水平D.房地产政策E.城市化进程47.岳阳市某小区拟进行房地产估价，估价师在实地查勘时，应当记录的内容包括（）。A.估价对象的位置及周围环境B.建筑物的外观和结构C.房屋的完损状况D.委托方对估值的预期E.估价对象的四至边界48.建筑物的经济折旧产生的原因可能是（）。A.自然环境恶化B.周边交通拥堵加剧C.建筑物设计落后D.市场供给过剩导致租金下降E.建筑材料老化49.采用假设开发法评估房地产开发项目，后续必要支出主要包括（）。A.后续开发成本B.管理费用C.销售费用D.投资利息E.取得待开发房地产的税费50.房地产估价报告按照格式分类，主要有（）。A.叙述式报告B.表格式报告C.口头报告D.信函式报告E.电子版报告51.估价假设和限制条件应当在报告中说明，其作用包括（）。A.保护估价人员和估价机构B.规避估价风险C.明确估价报告的使用范围D.提高估价结果的准确性E.降低估价机构的法律责任52.以下房地产估价方法中，属于主要估价方法的有（）。A.市场法B.收益法C.成本法D.假设开发法E.路线价法53.评估某宗地地价时，影响地价的一般因素包括（）。A.行政因素B.人口因素C.社会因素D.国际因素E.容积率54.房地产抵押估价时，估价师应当关注的风险包括（）。A.房地产市场的流动性风险B.变现风险C.法律风险D.利率风险E.通货膨胀风险55.房地产估价师在执业中不得有的行为包括（）。A.涂改、出租、出借估价资质证书B.超越资质等级承接业务C.迎合委托方要求出具虚假报告D.同时在两个及以上机构执业E.按照国家规定收取合理费用56.房地产估价的估价时点可以根据估价人员的主观意愿随意设定。（）57.岳阳市某商业裙楼估价，若其目前处于空置状态，评估其出租价值时，不应扣除空置和收租损失。（）58.收益法中，资本化率的高低直接影响估价结果，资本化率越高，估价结果越低。（）59.建筑物的功能折旧是指建筑物在实体方面的磨损和破坏。（）60.市场法估价中，若可比实例的成交价格带有非正常交易因素，必须进行交易情况修正。（）61.房地产的最高最佳利用，不仅要求法律上许可、技术上可能，还要求经济上可行，且能使估价对象的价值达到最大。（）62.运用假设开发法评估在建工程时，动态分析法中不需要计算投资利息和开发利润。（）63.估价机构可以与委托方在合同中约定，保证估价结果不低于某一特定金额，以促成交易。（）64.岳阳楼区某住宅因屋顶漏水进行了全面修复，修复后该房屋不再存在物质折旧中的屋顶老化问题。（）65.基准地价评估是在某一估价期日，对城市内一定区域内的平均地价进行的评估。（）66.某厂房因环保政策趋严被责令停产，其房地产价值因此大幅下降，这种折旧属于经济折旧。（）67.采用成本法评估新建房地产价值时，其评估价值等于土地取得成本、开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润之和，并扣除折旧。（）68.房地产估价报告的估价结果报告部分应当由至少两名注册房地产估价师签名，并加盖估价机构公章。（）69.在进行区域因素修正时，如果可比实例所在区域比估价对象所在区域好，则应将可比实例价格向下调低。（）70.房地产估价报告的有效期通常为一年，从出具报告之日起计算，超过有效期的估价报告无效。（）（一）岳阳楼区某大型商业综合体裙楼一至三层商场，总建筑面积为20000平方米。现因企业融资需求，需对该商场进行抵押估价，估价时点为2026年3月1日。经过市场调研，选取了三个类似商场的出租和出售案例。经了解，该商场目前处于整体出租状态，租约期为2023年3月1日至2028年2月28日。合同约定第一年租金为每月200元/平方米，此后每年租金递增3%。目前市场的客观空置率为10%，客观收租损失率为潜在毛租金收入的2%。运营费用率为有效毛收入的25%。周边同类商场的市场租金目前为每月220元/平方米，预计未来市场租金每年上涨2%。经测算，该类商场的资本化率为6%。71.若采用收益法中的投资法评估该商场在估价时点（2026年3月1日）的价值，假设租约期内按合同租金计算收益，租约期外按市场租金计算收益，收益期限为40年（自估价时点起算）。请计算该商场在2026年3月1日的评估价值。（计算结果保留两位小数）72.采用收益法评估时，运营费用中通常包含哪些项目？本案例中空置和收租损失应如何处理？73.采用市场法进行区域因素和个别因素修正时，影响商业裙楼价格的区域因素和个别因素主要有哪些？（二）岳阳市君山区某工业厂房及土地，土地性质为出让工业用地，土地使用权于2016年6月30日取得，出让年限为50年。建筑物于2017年6月30日建成并投入使用，建筑物经济寿命为40年，残值率为0。估价时点为2026年6月30日。由于产业升级，该厂房设备落后，需要进行功能改造。已知：土地重新购建价格为800万元，建筑物重置价格为1000万元。经测算，厂房因设备落后导致的功能折旧为100万元；因周边同类型工业区交通条件改善，该厂房反而偏离了新建主干道，客货运输成本增加，导致经济折旧为50万元。74.采用直线法计算建筑物的物质折旧额。75.计算建筑物的折旧总额及建筑物现值。76.计算该工业房地产在估价时点的总现值。77.在计算建筑物折旧时，建筑物经济寿命与土地使用权年限不一致应如何处理？（三）岳阳市云溪区某在建住宅小区项目，规划总建筑面积为50000平方米，其中住宅45000平方米，地下车库5000平方米。该项目于2024年1月1日开工，计划工期3年。估价时点为2026年1月1日。采用假设开发法（静态分析法）评估该在建工程价值。已知：开发完成后的住宅预计售价为8000元/平方米，地下车库预计售价为3000元/平方米。至估价时点，已完成工程量占总工程量的60%。后续还需投入的开发成本为1500万元，管理费用为后续开发成本的5%，销售费用为开发完成后总价值的3%，销售税费为开发完成后总价值的6%，投资利息按后续必要支出与应得利润之和为基数，利率为6%，计息期为1.5年。开发商要求的投资利润率为开发完成后总价值的12%（直接成本利润率）。78.计算开发完成后的房地产总价值。79.计算后续必要支出及开发利润、投资利息、销售税费。80.计算该在建工程在2026年1月1日的评估价值。参考答案及解析1.【答案】C【解析】独立客观公正原则要求估价机构和估价人员站在中立的立场上，不偏袒任何一方，客观公正地评估出房地产的价值。选项A、B违背了中立原则；选项D违背了实地查勘原则。2.【答案】C【解析】商业裙楼属于收益性房地产，有明显的租金收益或经营收益，最适宜采用收益法进行评估。3.【答案】B【解析】市场法中选取的可比实例应与估价对象处于同一供需圈，且用途、规模、建筑结构、档次等相同或相近。岳阳楼区的楼盘距离较远可能不属于同一供需圈；三年期房备案价时间过久且为期房价格；云溪区别墅项目档次不同且挂牌价为非成交价。故选B。4.【答案】B【解析】无限年期且净收益按固定比率g递增的公式为：V=5.【答案】A【解析】建筑物折旧包括物质折旧、功能折旧和经济折旧。6.【答案】C【解析】经济折旧是指建筑物本身以外的各种不利因素造成的价值损失，如市场供给过剩、周边产业衰退、环境污染等。7.【答案】B【解析】加权平均计算：8500×0.4+8600×8.【答案】B【解析】净收益=有效毛收入-运营费用。有效毛收入=潜在毛收入-空置和收租损失。9.【答案】A【解析】建筑物经济寿命早于土地使用年限结束的，按照建筑物经济寿命计算折旧。60年寿命从建成起算，未超出70年土地使用权，故按60年计提。10.【答案】B【解析】估价目的必须明确，由特定的经济行为决定（如抵押、转让、课税等）。11.【答案】A【解析】在建工程价值=开发完成后的价值-后续必要支出-后续应得利润-销售税费=10000-3000-1500-500=5000万元。12.【答案】C【解析】根据《房地产估价机构管理办法》，一级资质由住建部核准，二级和三级由省级住建主管部门核准。三级资质不是由地市级核准。13.【答案】A【解析】有限年期且净收益不变公式：V=×[1−]=。修改原题目数值使其更接近选项：若A=50，Y=10%，n=40，计算结果为488.95。若A=50，Y=10%，n=35，500×(1−0.0358)=482。若求原题486.84对应公式：486.84/500=0.97368，对应114.【答案】B【解析】路线价法主要适用于城市临街商业用地的估价。15.【答案】B【解析】功能落后或缺陷导致的价值减损属于功能折旧。16.【答案】A【解析】合法原则要求房地产估价应以估价对象依法取得房地产权属证书为前提（或合法的证明文件）。17.【答案】A【解析】已使用年限=1.5年（2024年6月到2026年1月，1年6个月）。成新率=(50-1.5)/50=97%。若按月计算：已使用18个月。1−18/(50×12)=18.【答案】D【解析】买卖合同不属于估价报告的组成部分。19.【答案】B【解析】有效毛收入=120万元。净收益=120-120×20%=96万元。无限年期价值V=20.【答案】B【解析】销售面积属于反映市场交易需求状况的指标，而非供给。21.【答案】A【解析】房地产现值=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧=300+200-50=550万元。题目原选项有误，应选550万元，若选项有550则选550。按公式得出为550万元，修正选项D为550。选D。实际300+22.【答案】B【解析】基准地价是某一区域内的平均价格水平。23.【答案】B【解析】买方实际支付=正常成交价+买方应纳税费。设正常成交价为P，买方承担税费为5%。则4000=P+5。24.【答案】D【解析】最高最佳利用必须符合法律上许可、技术上可能、经济上可行，能使估价对象的价值达到最大，与委托方指定无关。25.【答案】C【解析】可比实例成交日期一般不宜超过一年，超过需说明理由。26.【答案】A【解析】资本化率（报酬率）=无风险报酬率+风险报酬率。27.【答案】A【解析】在静态分析法（传统方法）中，投资利息、后续开发成本、管理费用和销售税费都需要单独计算。动态分析法（现金流折现法）中才不单独计算利息。原题表述“静态分析法不需要单独计算”错误，修改题目为：动态分析法测算在建工程价值时，不需要单独计算的是（）。故选A。28.【答案】D【解析】经济适用住房属于保障性住房，有价格管制和特定流转限制，通常不适用假设开发法预测未来开发利润。29.【答案】B【解析】估价档案保存期限不少于10年。30.【答案】A【解析】可修复的标准是修复成本小于或等于修复后带来的价值增加额。31.【答案】D【解析】抵押估价应采用公开市场价值标准，并考虑强制处分和快速变现等风险因素。32.【答案】B【解析】估价师应坚持原则，在报告中如实披露隐患，并据此评估其价值减损。33.【答案】B【解析】临街商业用地随深度增加，商业价值递减，故单价逐渐减少。34.【答案】B【解析】市场状况调整是将可比实例在成交日期的价格调整为估价时点的价格。35.【答案】A【解析】V=36.【答案】C【解析】建筑结构属于实物因素，其他均为区位因素。37.【答案】B【解析】有年限限制的土地使用权重新购建价格常采用市场法求取基准日价格后再进行年限修正或直接采用收益法反推。38.【答案】A【解析】带有租约的房地产，在租约期内按实际租约约定的租金计算收益（买卖不破租赁）。39.【答案】B【解析】估价报告应至少由两名专职注册房地产估价师签名，并加盖估价机构公章。40.【答案】C【解析】外部因素导致价值减损属于经济折旧。41.【答案】ABCDE【解析】五项均为房地产估价的基本程序。42.【答案】ABCD【解析】可比实例应与估价对象类似，E选项“必须位于同一行政街道内”过于绝对，只要在同一供需圈即可。43.【答案】ABCD【解析】合法原则要求符合国家法律法规和规划用途等，委托方财务要求不属于合法原则范畴。44.【答案】ABC【解析】净收益=有效毛收入-运营费用。运营费用通常包括房产税、保险费、维修费、管理费等，不包含建筑物折旧费和装饰装修折旧费（属于资本回收，非运营费用）。45.【答案】ABCD【解析】重新购建价格求取方法包括单位比较法、分部分项法、工料测量法、指数调整法等。假设开发法不适用。46.【答案】ABC【解析】D房地产政策属于政策因素，E城市化进程属于社会因素。47.【答案】ABCE【解析】实地查勘记录客观状态，委托方的预期不在实地查勘记录范围内。48.【答案】ABD【解析】经济折旧由于外部环境恶化、市场变化或周边不利因素造成。C为功能折旧，E为物质折旧。49.【答案】ABCDE【解析】后续必要支出包括后续开发成本、管理费用、销售费用及投资利息等，取得待开发房地产的税费也属于必要支出。50.【答案】AB【解析】估价报告按格式分为叙述式和表格式两种。51.【答案】ABCE【解析】假设和限制条件不直接提高准确性，反而界定准确性范围，D错误。52.【答案】ABCD【解析】主要估价方法包括市场法、收益法、成本法、假设开发法。路线价法属于市场法衍生方法，一般归为基础方法之一，但最核心的四大基本方法为ABCD。53.【答案】ABCD【解析】一般因素包括行政、人口、社会、国际因素等。E容积率属于个别因素。54.【答案】ABCDE【解析】抵押估价需考虑所有潜在风险，包括市场流动性、变现、法律及宏观金融风险。55.【答案】ABCD【解析】按照国家规定收取合理费用是合法行为，不属于禁止行为。56.【答案】错误【解析】估价时点由估价目的决定，不能随意设定。57.【答案】错误【解析】空置商场评估其出租价值，应考虑市场的客观空置率。58.【答案】正确【解析】收益价值与资本化率呈反比。59.【答案】错误【解析】实体磨损为物质折旧，功能落后或缺陷为功能折旧。60.【答案】正确【解析】必须进行交易情况修正。61.【答案】正确【解析】最高最佳利用的完整定义。62.【答案】正确【解析】动态分析法中利息和利润隐含在折现过程中，不单独计算。63.【答案】错误【解析】估价机构不得迎合委托方要求出具虚假或保底报告。64.【答案】正确【解析】可修复的物质折旧修复后不再存在该部分折旧。65.【答案】正确【解析】基准地价是期日价格和区域平均价格。66.【答案】正确【解析】外部政策导致的经济贬值。67.【答案】错误【解析】新建房地产通常不考虑折旧，旧房地产才扣除折旧。68.【答案】正确【解析】符合房地产估价规范要求的签章规定。69.【答案】正确【解析】区域因素好的应向下调减，反之向上调增。70.【答案】错误【解析】报告有效期通常自估价时点起算，而非出具报告之日。或自出具报告之日起半年/一年（视使用目的而定，一般为一年，但起算点通常规定为估价时点为准，部分规范为出具日）。严格按《房地产估价规范》GB/T50291-2015，有效期通常为一年，从估价报告出具之日起计算。故此题原判断为错误的原因应为：超过有效期的报告并非自然无效，而是建议不复使用，但实操中多数机构标注一年期。严格来说此题判错是因为起算点表述有误或绝对化。改为正确，即有效期1年自出具之日起。故判为错误。应改为正确。修正答案：正确。71.【解析与计算】采用收益法中的投资法计算。商场总建筑面积S=合同约定租约期：2023年3月1日至2028年2月28日（5年）。估价时点为2026年3月1日，尚余租约期正好2年（即2026年3月至2028年2月）。租约期内第一年（2023年）租金为每月200元/㎡，即年租金2400元/㎡。此后每年递增3%。2023年3月至2024年2月：租金=2400元/㎡2024年3月至2025年2月：租金=2400×2025年3月至2026年2月：租金=2472×2026年3月至2027年2月（估价时点后第一年）：租金=2546.16×2027年3月至2028年2月（估价时点后第二年）：租金=2622.5448×客观空置率与收租损失：合计为潜在毛租金收入的10。运营费用率为有效毛收入的25。资本化率Y=收益期限n=租约期内（前2年）净收益计算：第一年（2026.3-2027.2）：潜在毛收入=2622.5448有效毛收入=52450896净收益=46156788.48第二年（2027.3-2028.2）：潜在毛收入=2701.221144有效毛收入=54024422.88净收益=47541492.1344租约期外（第3年至第40年，共38年）净收益计算：第3年（2028.3起）市场客观租金：目前为220元/平方米/月，即年租金2640元/㎡。预计未来每