2026年湛江房地产估价师考试题库及答案

2026年湛江房地产估价师考试题库及答案一、单项选择题（共20题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意）1.在房地产估价中，如果估价目的是为了确定湛江某临海商业综合体在2026年6月30日的抵押价值，则估价时点应当是（）。A.估价作业日期的起始日B.估价作业日期的结束日C.2026年6月30日D.债务履行期限届满之日2.湛江市赤坎区某老旧小区正在进行城市更新改造，评估该区域内某套待拆迁住宅的补偿价值时，最不宜单独作为主要估价方法的是（）。A.市场法B.收益法C.成本法D.假设开发法3.评估湛江市霞山区某甲级写字楼的公允市场价值时，若同一供需圈内近期有较多类似写字楼交易案例，首选的估价方法是（）。A.收益法B.市场法C.成本法D.基准地价系数修正法4.某房地产估价师在测算湛江市某临海酒店的土地重新购建价格时，采用了基准地价系数修正法。基准地价系数修正法的理论依据不包括（）。A.替代原理B.区位理论C.供求理论D.报酬资本化原理5.在采用收益法评估湛江市经济技术开发区某工业园区的厂房价值时，净收益的测算应采用（）。A.客观收益B.实际收益C.最高收益D.最低收益6.某估价机构承接了湛江市某烂尾楼的抵押估价业务，该烂尾楼已停工三年，结构封顶但未进行外立面及内部装修。若采用假设开发法评估，应采用的估价前提是（）。A.业主自行续建B.被迫转让开发C.投资开发完成D.维持现状7.某商业房地产在湛江市某核心商圈内，其报酬率为6%，年净收益为300万元，且未来收益期限为无限年期。若已知该房地产未来每年净收益保持不变，则该房地产的现值为（）万元。A.4500B.5000C.5300D.60008.湛江市某小区一套建筑面积为120平方米的住宅，成交总价为180万元。在同区域内，另一套类似住宅的成交总价为175万元，建筑面积为110平方米。若仅考虑面积因素对单价的影响，则该类住宅的客观单价约为（）元/平方米。A.14500B.15000C.15500D.159009.采用成本法评估湛江市某工业房地产时，建筑物折旧的实质是（）。A.建筑物建造成本的减少B.建筑物市场价格的降低C.建筑物使用价值的降低D.建筑物价值的各种损耗10.湛江市某房地产开发项目预计未来三年的净收益分别为50万元、60万元、70万元，三年后的期末转售价格为1500万元，投资者要求的报酬率为8%。该项目的现值为（）万元。A.1402.15B.1450.50C.1380.20D.1425.8011.下列关于房地产估价报告的表述，不正确的是（）。A.估价报告应当由估价师本人签名及加盖执业印章B.估价报告的有效期通常为一年，自估价报告出具之日起算C.未经委托方同意，估价机构不得向第三方提供估价报告D.估价报告分为表格式报告和叙述式报告，抵押估价必须采用叙述式报告12.在湛江市某宗地出让底价评估中，采用假设开发法中的静态分析法测算时，不计息的项目是（）。A.待开发房地产的价值B.后续开发成本C.后续管理费用D.后续销售税费13.湛江市某建筑物已使用15年，经估价人员实地勘察，其经济寿命为50年，残值率为2%。采用直线法计算该建筑物的成新率为（）。A.70.6%B.69.4%C.68.0%D.66.8%14.湛江市某商场的可出租面积为20000平方米，其中公用面积分摊系数为0.25。某租户租赁了该商场内一套套内建筑面积为100平方米的商铺，则该租户应分摊的公用面积为（）平方米。A.20B.25C.30D.33.315.湛江市某小区住宅的月租金为3500元，空置和租金损失为潜在毛租金收入的10%，运营费用率为有效毛收入的25%。假设押金利息收入可忽略不计，则该住宅的年净收益为（）元。A.28350B.31500C.37800D.4200016.房地产估价的合法原则要求在进行估价时，必须以估价对象为（）。A.合法产权B.合法使用C.合法处分D.以上均是17.在湛江市某房地产拍卖估价中，如果拍卖标的为划拨土地上的住宅，且拍卖后需补交地价，则评估该拍卖标的的公开市场价值时，地价部分应当（）。A.包含在估价结果中B.不包含在估价结果中C.按一定比例包含在估价结果中D.由拍卖法院决定是否包含18.某高层住宅在湛江市某地段，其土地剩余使用年限为40年，建筑物经济寿命为50年。在采用收益法评估时，收益期限应确定为（）年。A.40B.45C.50D.6019.湛江市某房地产开发项目的土地价格为5000元/平方米，容积率为2.5，则其楼面地价为（）元/平方米。A.1250B.1500C.2000D.250020.运用市场法评估房地产时，选取的可比实例的规模一般应为估价对象规模的（）倍以内。A.0.5~1.5B.0.8~1.2C.0.5~2.0D.1.0~2.0二、多项选择题（共10题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，错选不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）1.影响湛江市房地产价格的一般因素包括（）。A.城市规划因素B.人口因素C.经济发展因素D.社会治安因素E.临海景观因素2.湛江市房地产估价的三大基本方法是（）。A.市场法B.收益法C.成本法D.假设开发法E.基准地价系数修正法3.采用收益法评估湛江市某酒店房地产价值时，测算运营费用通常包括（）。A.房产税及附加B.建筑物折旧费C.管理人员工资D.维修保养费E.财务费用及贷款利息4.湛江市某房地产估价师在撰写估价报告时，估价结果报告应当包含的内容有（）。A.估价委托人B.估价目的C.估价方法D.估价结果E.估价测算过程5.在湛江市进行城市更新项目估价时，运用假设开发法评估待拆迁房地产的价值，其估价前提可能是（）。A.业主自行开发B.被迫转让开发C.维持现状D.装修改造E.拆除重新开发6.导致建筑物物质折旧的原因包括（）。A.自然经过的老化B.延迟维修的损坏C.意外破坏的损毁D.功能缺乏E.建筑设计标准过时7.湛江市某房地产估价机构在确定某住宅小区的报酬率时，可以采用的方法有（）。A.市场提取法B.累加法C.投资报酬率排序插入法D.安全利率加风险调整值法E.加权平均资本成本法8.湛江市某商业地产评估中，属于房地产区位状况比较、调整的内容有（）。A.交通条件B.商业繁华程度C.临街状况D.建筑结构E.环境景观9.房地产估价师在评估湛江市某企业以划拨方式取得的土地使用权抵押价值时，正确的做法是（）。A.评估其出让土地使用权下的价值，并扣除应缴纳的土地使用权出让金B.直接评估其划拨土地使用权下的价值C.在估价报告中说明划拨土地使用权的特殊性质D.不得作为抵押物进行评估E.评估时应考虑划拨土地使用权随房产转让时需补交地价款的因素10.关于房地产估价中的最高最佳利用原则，下列说法正确的有（）。A.最高最佳利用必须是在法律上允许的B.最高最佳利用必须是在技术上可能的C.最高最佳利用必须是在经济上可行的D.最高最佳利用必须能够带来最高价值的用途E.估价对象的实际用途即为最高最佳利用用途三、判断题（共10题，每题1分。根据判断结果，用“√”表示正确，用“×”表示错误）1.在房地产估价中，替代原理是市场法、成本法和收益法等多种估价方法的理论基础。（）2.湛江市某住宅小区的建筑物建造成本如果在建造成本测算时已经包含了开发利润，则在成本法的最终积算价格中就不应再单独计算开发利润。（）3.房地产估价时点不一定是现在，也可以是过去或将来的某个时间。（）4.收益法评估中，如果未来净收益流呈现出固定比例增长，则可以采用直接资本化法进行计算。（）5.湛江市某建筑物在实体上的折旧完全等同于其在会计核算中的折旧计提。（）6.市场法选取可比实例时，可比实例的交易类型应当与估价目的相匹配，比如抵押估价应选取买卖实例作为可比实例。（）7.在假设开发法的静态分析法中，投资利息和开发利润是单独计算的，而在动态分析法中，这两项隐含在折现过程中。（）8.湛江市某地块的容积率为3.0，意味着该地块上的总建筑面积不能超过其土地面积的3倍。（）9.某房地产的报酬率越高，其评估价值越低；反之则越高。（）10.房地产估价的结果是一个确定的具体数值，不具有任何不确定性或区间性。（）四、综合分析题（共4大题，每题15分。要求列出算式、计算过程；需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后两位）（一）湛江市霞山区某临海商业写字楼，土地总面积为5000平方米，容积率为4.0。该写字楼于2016年6月30日建成并投入使用，建筑物结构为钢筋混凝土结构，经济寿命为60年。现由于业主进行资产重组，需要评估该写字楼在2026年6月30日的市场价值。估价人员经过市场调研，获得以下资料：1.该区域内类似写字楼的客观月租金为60元/平方米（建筑面积），空置和租金损失率为10%。2.该写字楼每年的运营费用包括：房产税、增值税附加等税费为有效毛收入的15%；年维修费为建筑物重置价格的2%；年管理费为有效毛收入的3%；年保险费为建筑物重置价格的0.2%。假设上述各项费用在收益期内保持不变，且租金期末收取。3.建筑物重置价格为3500元/平方米（建筑面积）。4.该写字楼的剩余土地使用权年限至2056年6月30日止。假设该类商业房地产的报酬率为7%。5.报酬资本化公式：V要求：1.计算该写字楼的建筑物现值（采用直线法折旧，残值率为0）。（4分）2.计算该写字楼的年有效毛收入。（3分）3.计算该写字楼的年运营费用。（4分）4.计算该写字楼的年净收益。（2分）5.评估该写字楼在2026年6月30日的现值。（2分）（二）湛江市赤坎区某住宅小区内有一套待估价的二手商品房，建筑面积为120平方米。为了评估该套住宅在2026年5月1日的市场价值，估价师在周边选取了A、B、C三个可比交易实例。估价对象及可比实例的具体情况如下：1.估价对象：建筑面积120平方米，建成于2018年，普通装修，楼层为3/6层（多层无电梯），朝南。2.可比实例A：成交价格16500元/平方米，成交日期为2025年11月1日，建筑面积118平方米，建成于2018年，普通装修，楼层为3/6层，朝南。交易情况为正常交易。3.可比实例B：成交价格15800元/平方米，成交日期为2025年8月1日，建筑面积125平方米，建成于2016年，普通装修，楼层为1/6层，朝南。交易情况为卖方急于变现，价格比正常市场价低5%。4.可比实例C：成交价格17200元/平方米，成交日期为2026年2月1日，建筑面积115平方米，建成于2018年，精装修，楼层为3/6层，朝南。交易情况为正常交易。市场状况调整：根据当地房价走势，2025年8月1日至2025年11月1日，房价每月上涨1%；2025年11月1日至2026年2月1日，房价每月上涨1.5%；2026年2月1日至2026年5月1日，房价每月上涨0.5%。房地产状况调整：以估价对象为100，可比实例A的房地产状况为100；可比实例B由于楼层较低且建成年份早，状况调整系数为95；可比实例C由于精装修（精装修比普通装修单价高1500元/平方米），建成年份与估价对象相同，楼层相同，除装修外的其他状况与估价对象相同。要求：1.对可比实例A进行交易情况、市场状况和房地产状况调整，求出其比准价格。（5分）2.对可比实例B进行交易情况、市场状况和房地产状况调整，求出其比准价格。（5分）3.对可比实例C进行交易情况、市场状况和房地产状况调整，求出其比准价格。（5分）（三）湛江市麻章区某工业开发区内有一在建工程项目，土地用途为工业，土地面积为20000平方米，容积率为1.5。该项目于2024年1月1日取得土地使用权，土地使用年限为50年。至估价时点2026年6月30日，该项目已完成基础工程和主体结构封顶，尚需进行外立面装修、机电安装及室外配套工程。估价人员拟采用假设开发法（动态分析法）评估其在2026年6月30日的抵押价值。相关数据及参数如下：1.项目预计于2027年6月30日竣工验收并交付使用。后续开发周期为1年。2.预测项目开发完成后，整个项目（含厂房及附属设施）的客观售价为9000万元。此售价在开发完成时点一次性收取。3.后续开发成本及管理费用：预计为2500万元。假设在后续开发期内均匀投入。4.后续销售费用：预计为开发完成后售价的3%，在开发完成时点发生。5.销售税费：预计为开发完成后售价的5.5%，在开发完成时点发生。6.投资者要求的最低报酬率（折现率）为12%。7.假设不计息的项目资金在期初投入，且本项目暂不考虑土地增值税和企业所得税对估价结果的具体数额影响，按宏观净收益测算。要求：1.计算该在建工程开发完成后的总价值折现至估价时点的现值。（3分）2.计算后续开发成本及管理费用的现值。（4分）3.计算后续销售费用的现值。（2分）4.计算后续销售税费的现值。（2分）5.评估该在建工程在2026年6月30日的抵押现值。（4分）（四）湛江市坡头区某商业地块通过出让方式取得，土地用途为商业，出让年限为40年。土地面积为10000平方米，规划容积率为2.0。开发商拟在该地块上建设一栋商业综合体。现需评估该地块在2026年1月1日的公开市场价值，采用假设开发法（静态分析法）进行测算。经测算，相关数据如下：1.该项目开发完成后，商业部分的售价预测为25000元/平方米（建筑面积）。2.项目总建筑面积为20000平方米，全部可销售。3.项目开发建设期为2年，地价于期初一次性投入，后续开发成本、管理费用在开发期内均匀投入。4.后续开发成本及管理费用测算为建筑面积6000元/平方米。5.销售费用为开发完成后总售价的4%，在开发期期末发生。6.销售税费为开发完成后总售价的6%。7.开发商要求的开发利润率为总成本的15%（总成本包括土地取得成本、开发成本及管理费用）。8.土地取得环节的契税为地价的3%。9.折现率及利息计算中，年利率取8%。（为简化计算，假设后续开发成本及管理费用在2年内均匀投入，按单利计息，后续投入计息期为1年；销售费用在期末投入，计息期为0）。10.假设开发完成后的总售价在期末一次性实现。要求：1.计算该项目的开发完成后的总售价。（3分）2.计算后续开发成本及管理费用总额及其利息。（4分）3.计算销售费用及销售税费总额。（3分）4.假设该地块的评估总地价为V，契税为0.03V5.列出假设开发法静态分析法的公式，并计算该地块的总地价V及楼面地价。（3分）参考答案及解析一、单项选择题（共20题，每题1分）1.【答案】C【解析】估价时点是指估价结果所对应的日期。抵押估价中，估价时点通常为估价作业日期的某一天，本题明确要求确定在2026年6月30日的抵押价值，故估价时点为2026年6月30日。2.【答案】D【解析】城市更新（拆迁）估价中，估价对象若为待拆除房地产，其最高最佳利用状态往往不是维持现状或继续经营，而是拆除重建。假设开发法通常用于评估具有开发潜力的生地、毛地或在建工程，对于老旧住宅如果直接采用假设开发法评估现状价值可能会产生偏差，而应首选市场法或成本法。若评估拆迁补偿，市场法通常是首选。故最不宜单独作为主要估价方法的是假设开发法。3.【答案】B【解析】同一供需圈内近期有较多类似交易案例，最符合市场法的适用条件。市场法是最能反映评估时点公开市场价值的方法。4.【答案】D【解析】基准地价系数修正法的理论依据是替代原理、区位理论和供求理论。报酬资本化原理是收益法的理论依据。5.【答案】A【解析】收益法评估中，净收益应为客观收益，即排除了特殊因素影响后，一般正常使用者所能获取的正常客观收益，而非估价对象的实际收益。6.【答案】B【解析】烂尾楼抵押评估中，由于业主已无法自行续建，面临被迫转让的状况，因此采用假设开发法时，估价前提应为“被迫转让开发”。7.【答案】B【解析】无限年期且净收益保持不变的收益法公式为V=。代入数据：V8.【答案】D【解析】估价对象单价=180万元/120平方米=15000元/平方米。可比实例单价=175万元/110平方米=15909元/平方米。由于题目问的是“该类住宅的客观单价”，需要综合两者或以某一基准调整。通常市场法中，以可比实例推算估价对象。此题问该类住宅客观单价，最接近的选项为15900（若以可比实例计算）或直接取估价对象单价15000。为严谨，本题考察单价的计算，估价对象自身单价为15000，可比实例单价约为15909，鉴于选项，15900最符合可比实例单价测算结果，客观单价取可比实例修正前的均价约15450，但无此选项。细看题意，考察的是“类似住宅的成交总价...客观单价”，故计算175万/110=15909元，选D。9.【答案】D【解析】建筑物折旧是建筑物在估价时点时的市场价值与其重新购建价格之间的差额，即价值的各种损耗，包括物质、功能和经济折旧。10.【答案】A【解析】现值计算：第一年净收益现值：50/第二年净收益现值：60/第三年净收益现值：70/期末转售价格现值：1500/合计现值=46.30+11.【答案】D【解析】估价报告分为表格式和叙述式，抵押估价可以采用表格式报告，并非必须采用叙述式报告。12.【答案】D【解析】假设开发法静态分析法中，后续销售税费通常是在开发完成后发生的，不计息。13.【答案】A【解析】成新率=(经济寿命-已使用年限)/经济寿命=(50-15)/50=70%。若考虑残值，成新率=1-(1-残值率)×(已使用年限/经济寿命)=1-(1-2%)×(15/50)=1-0.98×0.3=1-0.294=70.6%。14.【答案】B【解析】公用面积分摊系数为0.25，意味着分摊公用面积=套内建筑面积×分摊系数。即100×0.25=25平方米。15.【答案】A【解析】潜在毛租金收入=3500×12=42000元。空置损失=42000×10%=4200元。有效毛收入=42000-4200=37800元。运营费用=37800×25%=9450元。净收益=37800-9450=28350元。16.【答案】D【解析】合法原则要求估价对象必须符合合法产权、合法使用和合法处分的要求。17.【答案】B【解析】根据《房地产估价规范》，评估划拨土地上的房地产抵押价值时，应当扣除预计应缴纳的土地使用权出让金或者相当于土地使用权出让金价款的数额。因此评估的公开市场价值应当是扣除出让金后的价值，即不包含地价部分。18.【答案】A【解析】收益期限应取建筑物经济寿命和土地使用权剩余年限两者中的较短者。土地剩余40年，建筑物经济寿命50年，故收益期限为40年。19.【答案】C【解析】楼面地价=土地总价/总建筑面积=(土地单价×土地面积)/(土地面积×容积率)=土地单价/容积率=5000/2.5=2000元/平方米。20.【答案】C【解析】根据《房地产估价规范》，选取可比实例的规模一般应为估价对象规模的0.5~2.0倍以内。二、多项选择题（共10题，每题2分）1.【答案】A,B,C,D【解析】一般因素包括人口、经济、社会、行政等宏观因素。临海景观因素属于区域因素中的环境景观，不属于一般因素。2.【答案】A,B,C【解析】房地产估价的三大基本方法是市场法、收益法和成本法。假设开发法和基准地价系数修正法是衍生方法。3.【答案】A,C,D【解析】运营费用通常包括税费、管理费、维修费、保险费等。建筑物折旧费和财务费用、贷款利息在收益法中不属于运营费用，折旧在报酬率或直接资本化率中隐含，贷款利息不应计入客观运营费用。4.【答案】A,B,C,D【解析】估价结果报告应包含委托人、估价目的、估价对象、估价时点、价值定义、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、估价人员等。估价测算过程属于技术报告的内容。5.【答案】A,B,E【解析】假设开发法的估价前提通常包括业主自行开发、被迫转让开发和拆除重新开发（对于待拆迁房地产，通常视为土地的最高最佳利用为重新开发）。维持现状和装修改造属于其他估价方法的前提或具体用途调整。6.【答案】A,B,C【解析】物质折旧包括自然老化、延迟维修损坏和意外损毁。功能缺乏和设计标准过时属于功能折旧。7.【答案】A,B,C,D【解析】报酬率的确定方法包括市场提取法、累加法（安全利率加风险调整值法）、投资报酬率排序插入法。加权平均资本成本法通常用于企业价值评估，房地产估价中较少直接使用。8.【答案】A,B,C,E【解析】建筑结构属于实物状况调整，不属于区位状况。区位状况包括交通、繁华程度、临街状况、环境景观等。9.【答案】A,C,E【解析】划拨土地抵押评估可以评估其出让条件下的价值并扣除出让金，也可以直接评估划拨条件下的价值（即不包含地价）。无论哪种方式，都应在报告中说明划拨土地的特殊性质，并考虑转让时补交地价款的因素。B选项也是一种可行方法，但在抵押估价中，通常要求测算公开市场价值并扣除出让金，所以A、C、E是必须注意的正确做法。10.【答案】A,B,C,D【解析】最高最佳利用必须在法律上允许、技术上可能、经济上可行，且能使估价对象的价值达到最大。估价对象的实际用途不一定是最高最佳利用用途。三、判断题（共10题，每题1分）1.【答案】√【解析】替代原理是估价的基本原理，市场法直接基于替代原理，收益法和成本法也间接运用了替代原理。2.【答案】×【解析】建造成本和开发利润是两个独立的概念。在成本法测算中，即使建造成本包含了部分隐性利润，仍需根据客观利润率单独计算开发利润，以确保估值的客观性。3.【答案】√【解析】估价时点可以根据估价目的的不同设定为过去、现在或未来。如回顾性估价、预测性估价。4.【答案】×【解析】直接资本化法通常适用于未来净收益保持不变的情况。固定比例增长通常需要使用报酬资本化法中的增长率公式。5.【答案】×【解析】房地产估价中的折旧是价值损耗，与会计核算中的折旧计提方法和目的不同。会计折旧是为了成本回收，估价折旧是为了反映市场价值的实际降低。6.【答案】√【解析】市场法要求可比实例的交易类型与估价目的相匹配。抵押估价评估的是买卖价格，因此应选取买卖交易实例作为可比实例，而非租赁实例。7.【答案】√【解析】动态分析法考虑资金的时间价值，通过折现率隐含了利息和利润；静态分析法不考虑折现，需要单独计算利息和开发利润。8.【答案】×【解析】容积率是指项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。但对于某些特定情况（如地下室面积是否计入容积率），需根据当地规划部门的规定执行，不能简单等同于总建筑面积不能超过土地面积的3倍。9.【答案】√【解析】收益法中，报酬率与评估价值呈反比关系。报酬率越高，折现系数越小，现值越低。10.【答案】×【解析】房地产估价结果具有不确定性，通常是一个合理估值区间，并非绝对唯一的具体数值。但为了实务操作，报告中通常给出一个确定值。四、综合分析题（一）1.计算建筑物现值：总建筑面积=土地面积×容积率=5000×建筑物重置总价格=3500×建筑物已经使用年限=2026-2016=10年。经济寿命=60年。残值率=0。年折旧额=万元。累计折旧额=116.67×建筑物现值=重置总价格-累计折旧额=7000−或按成新率计算：成新率=(60建筑物现值=7000×83.33万元（由于小数保留位数可能略有差异，本题按成新率精确计算，2.计算年有效毛收入：潜在毛收入（年）=60×空置损失=1440×年有效毛收入=1440−3.计算年运营费用：房产税等税费=1296×年维修费=建筑物重置价格×2年管理费=1296×年保险费=建筑物重置价格×0.2年运营费用合计=194.40+4.计算年净收益：年净收益=年有效毛收入-年运营费用=1296−5.评估写字楼现值：剩余收益年限n=2056-2026=30年。报酬率Y=根据公式V=V=计算折现系数：(1≈0.1313671−V=故该写字楼在2026年6月30日的现值约为11276.88万元。（二）1.对可比实例A进行调整：（1）交易情况调整：正常交易，系数为100/100=1。（2）市场状况调整：成交日期2025年11月1日至估价时点2026年5月1日，共6个月。其中2025年11月至2026年2月（3个月），每月上涨1.5%，指数为(1+1.5；2026年2月至5月（3个月），每月上涨0.5%，指数为(（3）房地产状况调整：状况与估价对象相同，系数为100/100=1。比准价格A=16500×2.对可比实例B进行调整：（1）交易情况调整：卖方急于变现，比正常低5%，说明其成交价格需调高5%以恢复正常。调整系数为1/（2）市场状况调整：成交日期2025年8月1日至估价时点2026年5月1日，共9个月。2025年8月至11月（3个月），每月上涨1%，指数为(1+1；2025年11月至2026年2月（3个月），每月上涨1.5%，指数为(1+（3）房地产状况调整：状况调整系数为95，即估价对象/可比实例=100/95。比准价格B=15800×（注：此价格偏高，仔细检查。市场状况系数=1.0935，交易情况系数和状况调整系数相乘=100/95*100/95?错误。可比实例状况比正常低5%，即正常价格=可比实例价格/(1-5%)？题意：状况调整系数为95，指可比实例状况得分为95，估价对象为100，因此调整系数=100/95。同时由于卖方急售，价格比正常低5%，正常价格=成交价/(1-5%)=100/95。两者乘积为15800×(100/95×1.09353.对可比实例C进行调整：（1）交易情况调整：正常交易，100/100。（2）市场状况调整：