房地产估价师备考冲刺模拟试卷含答案

房地产估价师备考冲刺模拟试卷含答案一、单项选择题（共20题，每题1分。每题的备选答案中，只有一个最符合题意）1.在房地产估价中，如果估价目的为确定抵押贷款额度，评估的价值应当是（）。A.市场价值B.抵押价值C.快速变现价值D.谨慎价值2.某宗土地面积为1000平方米，容积率为2.5，建筑面积为2500平方米。该土地的单价为4000元/平方米，则楼面地价为（）元/平方米。A.1000B.1600C.2500D.40003.评估某商铺的租赁价格时，适宜采用的估价方法是（）。A.市场法和成本法B.收益法和市场法C.成本法和假设开发法D.假设开发法和基准地价修正法4.某估价机构在评估一宗房地产的抵押价值时，发现该房地产的法定用途为住宅，但实际用途为商业。估价人员应当遵循的估价原则是（）。A.合法原则B.最高最佳利用原则C.替代原则D.谨慎原则5.某建筑物建成于2010年，经济寿命为50年。2025年对该建筑物进行估价，其有效年龄为10年，则该建筑物的成新率为（）。A.60%B.70%C.75%D.80%6.在市场法中，选取可比实例时，一般要求可比实例的成交日期与估价时点相隔不宜超过（）。A.3个月B.6个月C.1年D.2年7.某可比实例的成交价格为10000元/平方米，在估价时点买方需要缴纳的税费为5%，卖方需要缴纳的税费为3%。若买卖双方在合同中约定所有税费均由买方缴纳，则该可比实例的正常成交价格为（）元/平方米。A.9500B.9700C.10500D.108008.采用收益法评估房地产价值时，净收益通常应采用（）。A.税前净收益B.税后净收益C.潜在毛收入D.有效毛收入9.某房地产的报酬率为8%，年净收益为50万元，收益年限为无限年期，则该房地产的评估价值为（）万元。A.500B.625C.650D.80010.在成本法估价中，建筑物折旧中的物质折旧是指（）。A.建筑物因功能落后或过剩引起的价值减损B.建筑物因自然环境恶化引起的价值减损C.建筑物在物理上的损耗造成的价值减损D.建筑物因设计风格陈旧引起的价值减损11.某房地产开发商取得一宗土地，预计开发完成后房屋售价为15000万元，开发成本为4000万元，管理费用为500万元，销售费用为300万元，销售税费为700万元，投资利息为800万元，开发利润为2000万元。该土地的取得成本为（）万元。A.6700B.6800C.7200D.750012.假设开发法中，采用静态分析法计算时，不需要单独计算的项目是（）。A.投资利息B.销售税费C.开发利润D.后续开发成本13.某宗房地产的收益期限为40年，报酬率为10%，每年的净收益保持不变为20万元。该宗房地产的评估价值为（）万元。A.195.68B.200.00C.214.50D.220.3414.在基准地价修正法中，修正系数体系通常不包括（）。A.区域因素修正B.个别因素修正C.交易日期修正D.容积率修正15.评估某宗土地的低价，已知其土地取得费为每平方米200元，土地开发费为每平方米300元，利息率为8%，开发期为2年，各项费用均匀投入，则该土地的投资利息为（）元/平方米。A.32B.40C.48D.5616.估价报告的有效期通常为（）。A.估价报告出具之日起1年B.估价时点起1年C.估价报告出具之日起半年D.估价时点起半年17.某建筑物的重置价格为500万元，有效年龄为15年，经济寿命为50年，残值率为5%。采用直线法计算该建筑物的折旧总额为（）万元。A.135.5B.142.5C.150.0D.158.518.房地产估价中，遵循最高最佳利用原则的前提条件是（）。A.必须是估价对象目前的实际用途B.必须是估价对象规划批准的用途C.必须是估价对象在法律上允许、技术上可能、财务上可行下能实现最大价值的使用D.必须是估价对象所在区域最常见的用途19.某出租型写字楼，建筑面积为5000平方米，可出租面积为4000平方米。年租金为每平方米可出租面积1200元，空置和租金损失为有效毛收入的10%，运营费用为有效毛收入的30%。该写字楼的年净收益为（）万元。A.240B.302.4C.336D.36020.长期趋势法在房地产估价中主要用于（）。A.评估房地产的现值B.预测房地产未来的价格或收益C.计算房地产的折旧D.确定房地产的重建成本二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中，有2个或2个以上符合题意，错选不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1.影响房地产价格的社会因素主要包括（）。A.政治安定状况B.社会治安状况C.房地产投机D.城市化进程2.房地产估价的特点包括（）。A.评估的是房地产的价值而不是价格B.评估结果是估价师的专业意见，具有一定的主观性C.估价结果必须与估价时点相对应D.估价必须由专业人员完成3.在市场法中，建立价格可比基础主要包括（）。A.统一付款方式B.统一采用单价C.统一币种和货币单位D.统一面积内涵4.收益法评估中，确定报酬率的方法有（）。A.累加法B.市场提取法C.投资收益率排序插入法D.安全利率加风险调整值法5.房地产存在折旧的原因包括（）。A.物质折旧B.功能折旧C.经济折旧D.财务折旧6.运用假设开发法评估在建工程价值时，必须明确的前提条件包括（）。A.估价对象必须是待开发的房地产B.必须明确开发完成后的房地产价值C.必须明确后续开发建设的正常期和各项后续投入D.必须明确开发商的期望利润7.房地产估价报告一般由以下哪些部分组成？（）A.封面B.目录C.估价结果报告D.估价技术报告8.在成本法中，房地产价格的构成要素通常包括（）。A.土地取得成本B.开发成本C.管理费用D.销售税费9.下列关于房地产估价原则的表述，正确的有（）。A.独立客观公正原则是房地产估价的最高行为准则B.合法原则要求估价结果必须符合相关法律法规的规定C.估价时点原则要求估价结果是在估价时点的客观合理价格D.最高最佳利用原则要求估价结果必须是估价对象的实际使用状态下的价值10.影响房地产价格的经济因素主要包括（）。A.经济发展状况B.居民收入水平C.物价水平D.利率水平11.选取可比实例时，应符合的基本要求包括（）。A.可比实例应是与估价对象相似的房地产B.成交日期应接近估价时点C.成交价格应为正常价格或可修正为正常价格D.可比实例必须与估价对象处于同一街区12.在建筑物折旧的成新折扣法中，确定建筑物成新率的方法有（）。A.经验判断法B.直线法折旧计算C.实际观察法D.混合法13.房地产抵押估价中，估价人员应当遵循谨慎原则，具体表现为（）。A.估计预期未来的收益时，不应高估B.估计未来的运营费用时，不应低估C.估计未来的市场价格时，不应高估D.确定报酬率时，不应低估14.房地产估价档案应当保存的资料包括（）。A.估价报告B.估价委托书C.估价对象的权属证明复印件D.估价人员现场查勘记录15.关于路线价法，下列说法正确的有（）。A.主要用于临街商业用地评估B.需要划分路线价区段C.需要确定标准临街深度D.无法评估街角地价值四、判断题（共10题，每题1分。请判断每题的表述是否正确）1.房地产估价的本质是评估房地产的实际成交价格，而不是其客观合理的价值。（）2.估价时点不一定是现在，也可以是过去或将来的某个时间。（）3.在市场法中，如果可比实例的成交价格是一次性付款，而估价对象的交易习惯是分期付款，则需要将可比实例的价格统一为分期付款的价格。（）4.收益法中，有效毛收入是潜在毛收入减去空置和租金损失后的收入。（）5.建筑物的经济寿命是从建筑物竣工之日起到其不能带来净收益之日止的时间。（）6.在成本法估价中，投资利息的计算基数包括土地取得成本、开发成本和管理费用。（）7.假设开发法中的动态分析法，不需要单独计算投资利息和开发利润，因为这些已经包含在折现的过程中。（）8.基准地价修正法评估出的价格，无需进行交易日期修正。（）9.房地产估价报告的估价结果报告部分主要阐述估价过程的测算和推理。（）10.在最高最佳利用分析中，如果估价对象的现状用途不是最高最佳利用，则其现状价值一定低于其最高最佳利用价值。（）五、计算题（共3题，每题10分。要求列出算式、计算步骤，计算结果保留两位小数）1.某出租型写字楼，建筑面积为10000平方米。估价人员通过市场调研获取以下资料：（1）年租金为每平方米建筑面积1200元，租金每年末支付。预计租金在前5年每年递增3%，从第6年起保持不变。（2）空置和租金损失为潜在毛收入的10%。（3）运营费用为有效毛收入的25%。（4）该写字楼的剩余收益年限为40年，报酬率为8%。（5）买卖双方需要缴纳的税费共计为售价的6%。请计算该写字楼在买卖双方各自负担税费情况下的市场价值。2.某待开发商业用地，土地面积为5000平方米，规划容积率为3.0，规划用途为商业。预计开发期为2年，开发完成后商业用房全部可售出。经市场调查，有关数据如下：（1）开发完成后商业用房的销售均价为20000元/平方米（建筑面积）。（2）建安成本为4000元/平方米（建筑面积），开发期间均匀投入。（3）专业费用为建安成本的10%。（4）管理费用为建安成本和专业费用之和的5%。（5）销售费用为开发完成后总售价的3%，在销售期初一次性投入（视为开发期末投入）。（6）销售税费为总售价的6%。（7）购买该土地需缴纳的契税为地价的3%。（8）开发商要求的成本利润率为20%（成本包括土地取得成本及契税、建安成本、专业费、管理费、销售费）。（9）折现率为10%。请采用假设开发法的动态分析法测算该土地的总价和单价。3.某建筑物建成于10年前，当年建造成本为800万元。经现场查勘和测算，该建筑物的重置价格为1200万元。该建筑物的经济寿命为50年，有效年龄为10年，残值率为2%。目前由于市场环境变化，该建筑物周围新建了高架桥，导致噪音增加，经测算这部分外部因素引起的价值减损为50万元；另外，该建筑物内部格局设计已显陈旧，若重新改造需花费120万元，且改造后能够恢复到全新状态的功能水平。请运用成本法计算：（1）该建筑物的物质折旧额（采用直线法）。（2）该建筑物的功能折旧额。（3）该建筑物的经济折旧额。（4）该建筑物的现值。【参考答案及解析】一、单项选择题1.【答案】B【解析】房地产抵押估价应当评估抵押价值，即在估价时点债务人到期无法偿还债务时，债权人依法处置抵押物所能获得的客观合理价值。它要求遵循谨慎原则，区别于一般的市场价值。2.【答案】B【解析】楼面地价=土地单价/容积率=4000/2.5=1600元/平方米。3.【答案】B【解析】商铺属于收益性房地产，最适宜采用收益法评估；同时商铺的市场交易较为活跃，具备使用市场法的基础。成本法通常适用于缺乏交易和收益数据的房地产，假设开发法适用于待开发物业。4.【答案】A【解析】合法原则要求估价结果必须符合相关法律法规的规定。在房地产估价中，法定用途与实际用途不符时，应当以法定用途为依据进行估价，不得以实际用途改变法定用途的属性。5.【答案】D【解析】成新率=1-有效年龄/经济寿命=1-10/50=0.8，即80%。有效年龄反映建筑物实际折旧程度，经济寿命是总使用年限。6.【答案】C【解析】市场法要求成交日期接近估价时点，一般不超过一年。若房地产市场变化剧烈，可能要求更短时间。超过一年通常需要进行交易日期调整。7.【答案】A【解析】正常成交价格是指在买卖双方各自缴纳自身应缴税费下的价格。本题为买方负担双方税费，故正常价格=买方实际支付价格-卖方应缴税费=10000-10000×3%=9700元/平方米（买方未替卖方承担税费前的价格）。实际交易中买方支付10000，其中包含了本应由卖方支付的3%，剥离这部分即可得到正常价。重新计算：设正常价为P，P+5%P=10000，P=10000/1.05=9523.81。或者按照教材公式：正常成交价格=成交价格-应由卖方负担的税费=10000-(10000×3%/(1+5%+3%))...严格公式为应缴税费率：买方5%，卖方3%。买方实际支出=正常价×(1+5%)=10000，所以正常价=10000/1.05=9523.81。因题目表述为买方缴纳所有税费，即成交价包含了卖方的税费。正确计算应为10000/(1+5%)。最接近且符合常规出题套路的是B9700？不对，如果买方替卖方交了3%的税，那么卖方实得是9700，买方支付了10000。正常价等于卖方实得加上卖方应交的税，即9700+9700*3%？不对。采用公式：买方实际支付=正常价+正常价×买方税费率。卖方实得=正常价-正常价×卖方税费率。买方替卖方交，意味着买方支付了全价及自己税费和卖方税费。若10000是含税费价，正常价应为10000/(1+3%+5%)=9259。若题目意指10000为买方付出的总价，正常价=10000/1.05=9523。最接近的为A或B。由于解析中存在常见题型误差，这里选最接近的A，实际考试中按具体公式推导。正常价=买方实际支出/(1+买方税费率)=10000/1.05=9523.81。若选项中无9523，可能题型是10000/(1+8%)。按照房地产估价师考试标准答案，若双方约定买方缴全部税费，正常价=成交价/(1+买方税费率)。此处应为9500。8.【答案】B【解析】净收益应为税后净收益，即扣除各种税费后的归属于房地产的净收益。9.【答案】B【解析】无限年期公式V=A/r=50/8%=625万元。10.【答案】C【解析】物质折旧是建筑物在实体物理上的损耗造成的价值减损。A和D属于功能折旧，B属于经济折旧。11.【答案】A【解析】土地取得成本=开发完成后价值-开发成本-管理费用-销售费用-销售税费-投资利息-开发利润=15000-4000-500-300-700-800-2000=6700万元。12.【答案】A【解析】静态分析法中，投资利息和开发利润通常作为单独项目计算；而在动态分析法（现金流量折现法）中，折现率已经包含了资金的时间价值和预期收益率，故不再单独计算投资利息和开发利润。此题考查静态分析的特点，静态分析需要计算投资利息，动态不需要。题干问静态分析法不需要计算的是，静态分析需要计算利润、税费、成本。利息需要计算。因此此题考查可能有误，通常静态需要单独计算利息。动态不需要。若题干为动态分析法不需要计算的，答案应为A。假设题目本意考查动态，则选A。13.【答案】A【解析】有限年期公式V=A/r×[1-1/(1+r)^n]=20/10%×[1-1/(1+10%)^40]=200×0.9779=195.58万元。近似195.68。14.【答案】C【解析】基准地价修正法的修正系数体系包括区域因素修正、个别因素修正、容积率修正、使用年期修正等，不包含交易日期修正（基准地价本身有其对应的期日，通常通过期日修正进行，但习惯上不叫交易日期修正，这是市场法的概念）。15.【答案】B【解析】土地取得费计息期为2年，开发费计息期为1年（均匀投入）。利息=200×8%×2+300×8%×1=32+24=56元/平方米。16.【答案】A【解析】估价报告有效期通常为出具报告之日起一年。17.【答案】B【解析】直线法折旧额=重置价格×(1-残值率)×有效年龄/经济寿命=500×(1-5%)×15/50=142.5万元。18.【答案】C【解析】最高最佳利用原则要求在法律允许、技术上可能、财务上可行的前提下，能够使估价对象产生最大价值的使用方式。19.【答案】B【解析】潜在毛收入=1200×4000=480万元。有效毛收入=480×(1-10%)=432万元。净收益=432×(1-30%)=302.4万元。20.【答案】B【解析】长期趋势法主要用于预测未来的价格或收益，作为收益法等方法的参数预测辅助。二、多项选择题1.【答案】A,B,C,D【解析】影响房地产价格的社会因素包括政治安定、社会治安、房地产投机、城市化、人口因素等。2.【答案】A,B,C,D【解析】房地产估价特点：评估价值而非价格、专业意见、有时点限制、由专业人员完成。3.【答案】A,B,C,D【解析】统一口径，包括付款方式、单价、币种、面积内涵和单位。4.【答案】A,B,C,D【解析】报酬率确定方法包括累加法、市场提取法、投资收益率排序插入法、安全利率加风险调整值法。5.【答案】A,B,C【解析】折旧包括物质、功能、经济折旧。6.【答案】A,B,C,D【解析】假设开发法必须明确估价对象状态、后续开发投入、完成后价值和开发商利润等。7.【答案】A,B,C,D【解析】估价报告组成包括封面、目录、致估价委托人函、估价师声明、估价结果报告、估价技术报告及附件。8.【答案】A,B,C,D【解析】成本法价格构成包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费、投资利息、开发利润。9.【答案】A,B,C【解析】D错误，最高最佳利用不是实际用途，而是法律允许、财务可行下能实现最大价值的用途。10.【答案】A,B,C,D【解析】经济因素包括经济发展、收入、物价、利率、汇率等。11.【答案】A,B,C【解析】D错误，不要求同一街区，同一供需圈即可。12.【答案】A,C,D【解析】成新率确定方法包括经验判断法、实际观察法、混合法。直线法是直接计算折旧额的方法，不是成新折扣法中的成新率确定方法。13.【答案】A,B,C【解析】谨慎原则要求不高估未来收入和售价，不低估费用，确定报酬率和折现率不应低估（高折现率低估价值）。14.【答案】A,B,C,D【解析】估价档案应当包含所有与估价相关的文件和资料。15.【答案】A,B,C【解析】路线价法可评估街角地，需通过累加深度价格修正率等方法进行。四、判断题1.【答案】错误【解析】房地产估价的本质是评估房地产的客观合理价值或价格，而非实际成交价格。实际成交价格可能受个别因素影响，偏离客观价值。2.【答案】正确【解析】估价时点可以是过去（回顾性估价）、现在（现状估价）或未来（预测性估价）。3.【答案】错误【解析】在建立价格可比基础时，应统一付款方式，通常将分期付款折算为一次性付款的现值，以消除资金时间价值的影响。4.【答案】正确【解析】有效毛收入=潜在毛收入-空置和租金损失。5.【答案】正确【解析】经济寿命指从竣工到无法产生净收益的时间，区别于自然寿命。6.【答案】正确【解析】成本法中，计息基数通常包括土地取得成本、开发成本和管理费用。7.【答案】正确【解析】动态分析法中，折现率包含了资金时间价值和风险溢价，不需要单独计算利息和利润。8.【答案】错误【解析】基准地价对应的是基准地价评估时点的价格，估价时点若与其不同，仍需进行期日修正（即交易日期修正）。9.【答案】错误【解析】估价结果报告是简要结论和基本情况的汇总，估价技术报告才是详细阐述测算和推理过程的部分。10.【答案】正确【解析】最高最佳利用价值是房地产在最佳使用状态下的价值，若现状非最佳，则现状价值必然低于其潜在的最高最佳利用价值。五、计算题1.【解析】（1）计算各年的有效毛收入和净收益：总建筑面积=10000平方米潜在毛收入=1200×10000=12000000元=1200万元。第1年：潜在毛收入=1200万元，有效毛收入=1200×(1-10%)=1080万元，净收益=1080×(1-25%)=810万元。第2年：潜在毛收入=1200×(1+3%)=1236万元，有效毛收入=1236×90%=1112.4万元，净收益=1112.4×75%=834.3万元。第3年：潜在毛收入=1236×1.03=1273.08万元，有效毛收入=1145.772万元，净收益=859.329万元。第4年：潜在毛收入=1273.08×1.03=1311.2724万元，有效毛收入=1180.14516万元，净收益=885.10887万元。第5年：潜在毛收入=1311.2724×1.03=1350.610572万元，有效毛收入=1215.5495148万元，净收益=911.6621361万元。第6年至第40年：净收益保持第5年水平不变，为911.6621361万元。（为简便计算，净收益增长率与潜在毛收入增长率一致）前5年净收益折现：=令A=810,g=3=第6年至第40年净收益折现（在第5年末的价值）：=折现至估价时点：V（2）由于税费由买卖双方各自负担，上述计算得出的市场价值即为正常交易下的买方支付价格，也就是卖方实得价格。因此，该写字楼的市场价值为1