房地产估价师考试题库及答案(2026年全国)

房地产估价师考试题库及答案(2026年全国)一、单项选择题（共25题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意）1.在房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心要求是（）。A.估价机构必须与委托人无任何利益关联B.估价人员和估价机构应站在中立的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是客观合理的价值C.估价结果必须与委托人的心理预期完全一致D.估价人员必须具备注册房地产估价师资格且无不良记录2.某宗房地产的收益期限为50年，预测未来第一年的净收益为100万元，此后每年的净收益比上一年增长2%，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的收益价值为（）万元。A.1250B.1666.67C.1500D.18753.估价时点决定房地产估价的价格，而估价作业日期是指（）。A.估价对象房地产发生产权变动的日期B.估价人员实地查勘估价对象房地产的日期C.估价人员正式开始估价作业到完成估价报告的期间D.估价结果具有法律效力的截止日期4.在市场法估价中，选取的可比实例房地产的成交日期应与估价时点接近。通常情况下，如果房地产市场较为平稳，该时间间隔一般不宜超过（）。A.3个月B.6个月C.1年D.2年5.某建筑物的建筑面积为1000平方米，重置价格为2000元/平方米，经济寿命为50年，有效年龄为10年。残值率为5%。采用直线法计算该建筑物的折旧总额为（）万元。A.38B.40C.42D.456.房地产估价师在评估一宗待开发土地的出让底价时，最适宜采用的估价方法是（）。A.市场法B.收益法C.假设开发法D.成本法7.某写字楼预计未来每年的有效毛收入为500万元，运营费用为有效毛收入的30%，且该写字楼无空置损失。假设该写字楼的资本化率为10%，收益期限为无限期，该写字楼的收益价值为（）万元。A.3500B.5000C.3000D.42008.下列关于房地产价格特征的表述，错误的是（）。A.房地产价格受区位的影响很大B.房地产价格实质上是房地产权益的价格C.房地产价格通常随时间的推移而逐渐上升，不存在下降可能D.房地产价格形成的时间通常较长，且容易受交易者个别因素的影响9.在成本法估价中，建筑物重新购建价格可以是（）。A.重置价格或重建价格B.历史成本或重置成本C.市场价格或账面价值D.收益价格或比准价格10.某宗土地面积为2000平方米，容积率为3.0，建筑密度为40%。若该宗土地上的建筑物各层建筑面积相同，则该建筑物的层数为（）层。A.5B.6C.7.5D.811.房地产估价中，如果估价对象为出租的商铺，评估其市场价值时，空置率指标主要用于（）。A.调整重置价格B.计算有效毛收入C.确定资本化率D.测算折旧额12.评估一宗在建工程的价值，采用假设开发法时，后续开发期包括（）。A.前期、建造期和销售期B.前期、建造期和租售期C.估价时点到开发完成后的时间D.开发完成后到售出的时间13.某房地产的报酬率为8%，年净收益保持不变，收益期限为无限期。若该房地产的年净收益为20万元，则其收益价值为（）万元。A.200B.250C.300D.35014.采用累加法求取报酬率时，报酬率的构成基础是（）。A.无风险报酬率和风险报酬率B.安全利率和通货膨胀率C.银行贷款利率和投资利润率D.租金收益率和资本利得率15.下列房地产中，最适用收益法进行估价的是（）。A.学校B.公园C.空置的商业用地D.正在营业的星级酒店16.估价报告的有效期通常为一年，这里的“一年”是指从（）起计算。A.估价作业日期开始之日B.估价时点C.估价报告出具之日D.实地查勘之日17.在市场法中，进行交易情况修正时，如果可比实例的成交价格比正常市场价格高5%，则交易情况修正系数为（）。A.100B.105C.100D.9518.某宗房地产的交易总额为500万元，其中涉及的税费由买方负担。若按照税法规定，该交易中应由卖方缴纳的税费为交易总额的5%，应由买方缴纳的税费为交易总额的3%。在不进行税费转嫁修正的情况下，买方实际支付的总金额为（）万元。A.500B.515C.525D.54019.建筑物的经济寿命是指建筑物从建成之日起预期其在（）上可以持续使用的时间。A.物理B.经济C.功能D.技术20.某小区建成后已使用15年，由于设计落后，导致租金收益比同类新建筑物低15%，这种折旧属于（）。A.物质折旧B.功能折旧C.经济折旧D.外部折旧21.在房地产抵押估价中，遵循谨慎原则的要求不包括（）。A.估计未法定优先受偿款时，就高不就低B.估计预期未来的收益时，就高不就低C.估计运营费用时，就高不就低D.估计折现率时，就高不就低22.运用假设开发法评估某房地产开发项目，在采用动态分析法时，后续的开发投资应当（）。A.按照实际发生的时间折现到估价时点B.按照投资总额在开发期初一次性折现C.按照投资总额在开发期末一次性折现D.不需要进行折现处理23.房地产的最高最佳使用前提中，法律上允许主要是指（）。A.符合城市规划、土地利用规划等的规定B.在技术条件上能够实现C.在经济上具有可行性，能够带来合理的利润D.符合房地产估价的独立客观公正原则24.长期趋势法在房地产估价中主要用于（）。A.评估房地产的现值B.预测房地产未来的价格或收益C.测算建筑物的折旧D.确定房地产的重置价格25.估价对象房地产的法定用途为工业，现状用途为商业，且商业用途已持续多年并取得合法审批。评估该房地产抵押价值时，应当（）。A.按照工业用途评估B.按照商业用途评估C.按照两者的最高价值评估D.按照两者的平均价值评估二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，错选不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）1.影响房地产价格的社会因素主要包括（）。A.人口数量与结构B.城市化进程C.政治安定状况D.社会治安状况E.利率水平2.房地产估价的基本程序包括（）。A.获取估价业务B.受理估价委托C.制定估价作业方案D.实地查勘估价对象E.替代估价人员进行复核3.选取可比实例时，应符合的基本要求有（）。A.可比实例房地产应是估价对象的类似房地产B.成交日期应与估价时点接近C.成交价格应为正常价格或可修正为正常价格D.可比实例的交易类型应与估价目的相吻合E.可比实例的规模应大于估价对象规模的2倍4.运用收益法评估房地产价值时，净收益的求取应注意的是（）。A.净收益通常为客观收益而非实际收益B.净收益是有效毛收入扣除运营费用后的余额C.运营费用中包含房地产抵押贷款还本付息额D.运营费用中包含会计上的折旧费E.空置和收租损失应予以扣除5.以下属于房地产估价报告组成部分的有（）。A.封面B.致估价委托人函C.估价师声明D.估价结果报告E.估价技术报告6.在成本法中，土地使用权价格可采用（）求取。A.市场法B.基准地价系数修正法C.收益法D.假设开发法E.长期趋势法7.导致建筑物经济折旧的外部因素包括（）。A.自然环境恶化B.交通拥挤C.建筑设计过时D.城市规划调整导致不利影响E.建筑材料老化8.假设开发法评估中，后续开发建设的必要支出包括（）。A.待开发房地产取得税费B.后续建设成本C.后续管理费用D.后续销售费用E.投资利息9.房地产估价的最高最佳使用原则要求房地产的利用必须同时满足（）。A.法律上允许B.技术上可能C.经济上可行D.价值最大化E.政府鼓励10.评估房地产抵押价值时，必须遵循的特殊原则包括（）。A.独立客观公正原则B.谨慎原则C.合法原则D.最高最佳使用原则E.替代原则11.估价时点可根据估价目的的不同，设定为（）。A.过去的某个日期B.现在的某个日期C.未来的某个日期D.估价作业期间内的任意一天E.报告出具日期12.下列关于路线价法的表述，正确的有（）。A.适用于城镇临街商业土地的估价B.路线价是临街标准宗地的平均单价C.路线价法不需要进行交易情况修正D.深度百分率是路线价法的核心E.适用于大面积工业用地的评估13.房地产投资的风险主要包括（）。A.市场风险B.利率风险C.购买力风险D.变现风险E.政策风险14.运用市场法评估房地产时，需要进行修正或调整的因素包括（）。A.交易情况B.房地产状况C.交易日期D.估价目的E.估价时点15.在运用收益法时，确定收益期限需要考虑的因素有（）。A.建筑物的经济寿命B.土地的使用年限C.建筑物的有效年龄D.建筑物的成新率E.房地产的法定用途三、判断题（共15题，每题1分。请判断每题的表述是否正确）1.房地产估价的替代原则要求，估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。（）2.房地产估价师在实地查勘时，如果估价对象为空地，可以不必拍摄估价对象照片，只要有周边环境照片即可。（）3.估价时点、估价对象和估价目的被称为房地产估价的三个基本要素。（）4.在市场法中，如果可比实例的面积比估价对象大，应当进行面积状况修正。（）5.收益法中的资本化率通常大于报酬率，因为资本化率没有考虑未来收益的变化。（）6.建筑物的物质折旧只有在建筑物发生实际损坏时才会产生，正常使用下的磨损不计入物质折旧。（）7.基准地价评估属于批量评估，而日常的房地产估价多为个案评估。（）8.房地产的实物状况和权益状况共同决定了房地产的价格，区位状况仅起辅助作用。（）9.采用成本法评估在建工程时，不必考虑未完工部分的利润。（）10.假设开发法中的静态分析法不考虑资金的时间价值，因此后续开发投资不计算利息。（）11.商业房地产的收益年限通常受土地使用权年限和建筑物经济寿命的双重限制。（）12.在进行交易日期调整时，如果可比实例的成交日期早于估价时点且市场价格下跌，调整系数应小于100%。（）13.估价对象房地产如果存在抵押权，在评估其未设定法定优先受偿权下的市场价值时，不需要考虑抵押权的影响。（）14.房地产估价报告的估价结果必须是确定的数值，不能给出一个价格区间。（）15.租金收益率是评估房地产投资价值的重要指标，但不等同于收益法中的报酬率。（）四、计算题（共3题，每题10分。要求列出计算公式和计算过程，结果保留两位小数）1.某商场为钢筋混凝土结构，建成于2016年1月1日，经济寿命为60年。经测算，该商场有效毛收入为每年2500万元，空置和收租损失为有效毛收入的10%，运营费用为有效毛收入的35%。假设该类商场的报酬率为9%。当地政府规定，该商场土地使用权出让年限为40年，从2016年1月1日起计算。试评估该商场在2026年1月1日的收益价值。（假设收益按年期末发生）2.某工业厂房建筑面积为5000平方米，于2016年建成并投入使用。现需评估该厂房在2026年初的市场价值。已知以下资料：（1）土地总面积为2000平方米，土地重新购置价格为3000元/平方米。土地使用权出让年限为50年，从2016年起算。（2）建筑物重置价格为2500元/平方米。建筑物经济寿命为50年，残值率为0。（3）由于环保标准提高，该厂房设备老化需提前更新，经测算存在功能折旧，该功能折旧额为建筑物重置价格的5%。（4）由于周边新建了高架桥，导致该厂房噪声增大，产生经济折旧，经测算经济折旧额为建筑物重置价格的3%。要求：采用成本法评估该厂房在2026年初的总价值。（不计残值，直线法折旧）3.某开发商拟购买一块面积为10000平方米的住宅用地，容积率为2.5。该项目预计开发期为3年，建造成本为每平方米建筑面积4000元。开发成本在开发期内均匀投入。建成后住宅预计全部售出，平均售价为15000元/平方米。销售费用为售价的3%，销售税费为售价的6%。管理费用为建造成本的5%。开发商要求的成本利润率为20%。假设各项投入和产出均在开发期末实现。试采用假设开发法（静态分析法）评估该宗土地的出让地价（即开发商愿意支付的最高地价）。五、案例分析题（共2题，每题15分。要求结合估价理论进行分析并简要作答）案例一：某估价机构接受委托，评估位于市中心的一栋五星级酒店的市场价值，估价目的是为银行抵押贷款提供参考依据。估价师实地查勘发现：1.该酒店运营良好，近三年平均入住率为75%。2.酒店拥有地上建筑物及大面积的配套室外游泳池和花园，但土地证记载的使用权仅剩15年。3.酒店一层部分商业面积已经出租给一家连锁咖啡店，租期还剩8年，租金远低于市场租金。4.酒店建筑物的经济寿命尚有30年。问题：1.针对该酒店评估，最适宜采用哪种估价方法？并简述理由。2.在采用上述方法评估时，针对酒店一层出租给咖啡店的部分，应如何处理租金低于市场租金的情况？3.该酒店的土地使用权年限与建筑物经济寿命不一致，在确定收益期限时应如何确定？在计算中应如何体现？案例二：某市为进行旧城改造，决定征收位于老城区的一片老旧住宅小区。张某拥有该小区内的一栋独立住宅，建筑面积为200平方米，占地面积为150平方米。该房屋建造于1990年，结构为砖混结构。征收决定公告发布之日为2026年3月1日。该区域类似住宅的市场交易案例较少，但周边有较多的房屋出租信息。征收部门委托估价机构对该房屋进行评估，估价时点为征收决定公告之日。估价结果显示，该房屋的评估价值为400万元。张某对此表示不服，认为评估价值偏低，理由如下：1.自己的房屋带有独立院落，而周边可比实例多为楼房，没有院落，评估时没有充分考虑院落的价值。2.房屋在征收前一直用于经营小卖部，且有营业执照，按照规定应按商业用途补偿，而估价报告按住宅用途评估。3.征收决定公告后，自己又在原有房屋基础上加盖了一层（约50平方米），这部分的成本应当予以补偿。问题：1.张某认为评估未充分考虑院落价值的主张是否成立？估价机构在评估带有独立院落的住宅时应如何处理？2.房屋原为住宅，但实际用于经营小卖部，评估时应遵循什么原则？应按何种用途评估？3.对于张某在征收决定公告后加盖的50平方米建筑，估价机构是否应当纳入评估范围并给予补偿？说明理由。一、单项选择题答案及解析1.【答案】B【解析】独立、客观、公正原则要求估价机构和估价人员站在中立的立场上，不受任何不当干预，评估出客观合理的价值。A选项过于绝对，估价机构与委托人本身存在委托服务合同关系，存在利益关联，但不得有影响估价结果的不当利益关联。C选项违背了客观公正原则。D选项是执业资格要求，非该原则的核心。2.【答案】A【解析】本题考查收益法中净收益按一定比率递增的公式。由于收益期限为50年，应使用有限年公式。公式为V=×[1−]。代入数据：V=3.【答案】C【解析】估价作业日期是指估价机构及估价人员正式开始进行估价作业到完成估价报告的这段期间。4.【答案】C【解析】在市场较为平稳的情况下，一般认为可比实例的成交日期与估价时点间隔不宜超过1年。若市场变动剧烈，时间间隔应更短。5.【答案】A【解析】直线法折旧总额计算公式为：D=C×(1−R)×。其中C6.【答案】C【解析】待开发土地由于尚未开发，其价值主要体现在未来的开发潜力上，最适宜采用假设开发法进行评估。7.【答案】A【解析】有效毛收入EGI=500万元，运营费用OE8.【答案】C【解析】房地产价格虽然具有长期上升趋势，但受经济周期、政策调控等影响，同样存在下降的可能。C选项表述错误。9.【答案】A【解析】建筑物重新购建价格分为重置价格和重建价格两种。重置价格采用新材料、新技术、新设计标准；重建价格采用与原建筑物相同的材料、技术、设计标准。10.【答案】C【解析】总建筑面积=土地面积×容积率=2000×3.0=6000平方米。建筑基底面积=土地面积×建筑密度=11.【答案】B【解析】空置率用于计算潜在毛收入到有效毛收入的转换，即有效毛收入=潜在毛收入×(1-空置率)。12.【答案】B【解析】假设开发法中后续开发期通常包括前期、建造期和租售期。13.【答案】B【解析】收益期限无限年且净收益不变时，公式为V=14.【答案】A【解析】累加法公式为：报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率。其构成基础为无风险报酬率和风险报酬率。15.【答案】D【解析】正在营业的星级酒店具有稳定的收益潜力，最适用收益法评估。学校和公园属于公益性设施，无直接经济收益；空置商业用地尚未产生收益。16.【答案】B【解析】估价报告有效期通常自估价时点起计算，一般为一年。超过此期限，房地产市场状况可能发生变化，需重新评估。17.【答案】A【解析】交易情况修正是将可比实例的非正常价格修正为正常价格。可比实例价格偏高，需除以(1+5%)，即修正系数为100/18.【答案】B【解析】买方负担自身税费（3%）及卖方税费（5%）。买方实际支付=正常成交价格+买方税费+替卖方负担的税费=500+19.【答案】B【解析】经济寿命是指建筑物从建成之日起预期在经济上可以持续使用的时间，在此期间内使用建筑物能够带来收益。20.【答案】B【解析】由于设计落后导致租金收益下降，属于建筑物自身功能上的缺陷造成的折旧，称为功能折旧（或功能落后引起的无形损耗）。21.【答案】B【解析】谨慎原则要求在房地产抵押估价中，估计未法定优先受偿款时，就高不就低；估计预期未来的收益时，就低不就高；估计运营费用时，就高不就低；估计折现率或报酬率时，就高不就低。22.【答案】A【解析】动态分析法即现金流量折现法，必须考虑资金的时间价值，后续开发投资应当按照实际发生的时间折现到估价时点。23.【答案】A【解析】最高最佳使用前提中，法律上允许主要是指符合城市规划、土地利用总体规划、建筑法规等相关法律法规的规定。24.【答案】B【解析】长期趋势法主要用于预测房地产未来的价格走势或未来的收益，也可以用于对交易日期的调整。25.【答案】B【解析】合法原则要求估价对象的用途必须符合法律规定。既然商业用途已取得合法审批并持续使用，应按照合法的商业用途进行评估。二、多项选择题答案及解析1.【答案】ABCD【解析】E选项利率水平属于经济因素，而非社会因素。社会因素包括人口、城市化、政治安定、社会治安等。2.【答案】ABCD【解析】E选项错误，估价复核应由其他估价师进行，而不是替代原估价人员进行。3.【答案】ABCD【解析】E选项错误，可比实例的规模一般应在估价对象规模的0.5~2倍之间，过大或过小均不适宜。4.【答案】ABE【解析】C和D选项错误，运营费用中不包含房地产抵押贷款还本付息额（属于融资成本，非运营费用）和会计上的折旧费（属于会计成本，不反映现金流出）。5.【答案】ABCDE【解析】完整的房地产估价报告通常包括封面、致估价委托人函、目录、估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告及附件。6.【答案】ABC【解析】成本法中土地使用权价格可采用市场法、基准地价系数修正法、成本法和收益法求取。假设开发法和长期趋势法通常不直接用于单纯土地在成本法下的求取。7.【答案】ABD【解析】C选项属于功能折旧；E选项属于物质折旧。A、B、D均为外部因素导致的经济折旧。8.【答案】ABCDE【解析】在假设开发法中，后续必要支出通常包括待开发房地产取得税费、后续建设成本、后续管理费用、后续销售费用、投资利息及开发利润等。9.【答案】ABCD【解析】最高最佳使用原则要求同时满足法律上允许、技术上可能、经济上可行、价值最大化。10.【答案】ABC【解析】房地产抵押估价除遵循基本估价原则外，还必须特别遵循谨慎原则。合法原则和替代原则属于基本估价原则。D选项最高最佳使用原则是基本估价原则。11.【答案】ABC【解析】估价时点可以根据估价目的的不同设定为过去的某个日期（如回顾性估价）、现在的某个日期或未来的某个日期（如预测性估价）。12.【答案】ABD【解析】路线价法是评估临街商业土地的方法，路线价为标准宗地平均单价，深度百分率为核心；A、B、D正确。路线价法有时仍需进行交易情况等修正；E选项错误，路线价法主要适用于商业临街土地。13.【答案】ABCDE【解析】房地产投资风险包括市场风险、利率风险、购买力风险、变现风险、政策风险等多种类型。14.【答案】ABC【解析】市场法评估主要进行交易情况修正、房地产状况调整（包含实物、权益、区位状况）和交易日期调整。D、E属于估价要素，非修正因素。15.【答案】ABC【解析】收益期限的确定主要考虑建筑物的经济寿命和土地的使用年限，以及建筑物当前的有效年龄。D选项成新率是计算结果；E选项法定用途不直接影响收益年限计算的核心。三、判断题答案及解析1.【答案】正确【解析】替代原则是市场法的理论基础，要求估价结果不得明显偏离类似房地产的正常价格。2.【答案】错误【解析】无论估价对象是否为空地，估价师实地查勘时都必须拍摄估价对象的照片，以证明实地查勘的真实性。3.【答案】正确【解析】估价目的决定了估价时点和估价对象的范围与状况，三者共同构成房地产估价的基本要素。4.【答案】错误【解析】在市场法中，面积差异属于房地产状况调整中的实物状况调整，不称为“面积状况修正”。5.【答案】错误【解析】直接资本化法中的资本化率通常不考虑未来收益的变化，而报酬率法（收益法）中的报酬率则全面考虑了未来收益和转售收益的变化。资本化率和报酬率的换算关系取决于收益模式。6.【答案】错误【解析】建筑物的物质折旧包括自然老化、正常磨损以及意外破坏等。正常使用下的磨损属于物质折旧的一部分。7.【答案】正确【解析】基准地价评估是对一定区域内大量土地进行的整体性批量评估，而一般的房地产估价多为针对特定估价对象的个案评估。8.【答案】错误【解析】房地产价格由区位、实物和权益三个因素共同决定，其中区位状况对房地产价格具有极其重要的影响，绝非仅起辅助作用。9.【答案】错误【解析】采用成本法评估在建工程时，必须考虑已完工部分的利润（或正常利润）及未完工部分的后续投入和利润。10.【答案】错误【解析】假设开发法中的静态分析法虽然采用传统的计息方式，但仍需计算后续开发投资的利息。11.【答案】正确【解析】商业房地产的收益年限受土地使用权剩余年限和建筑物经济剩余寿命的双重限制，取两者中较短的年限。12.【答案】正确【解析】交易日期调整系数用于将可比实例在成交日期的价格调整为估价时点的价格。若价格下跌，估价时点价格低于成交价格，调整系数必然小于100%。13.【答案】正确【解析】评估未设定法定优先受偿权下的市场价值，实际上就是评估房地产在完整权利状态下的客观市场价值，因此不需要考虑已存在的抵押权对价值的影响。14.【答案】错误【解析】估价结果可以是确定的数值，也可以是一个合理的价格区间（特别是在某些特殊目的或市场波动较大时的咨询性估价中）。15.【答案】正确【解析】租金收益率是年租金收益与房地产价值的比率，而收益法中的报酬率是考虑了投资风险、资金时间价值的折现率，二者在概念和数值上通常不同。四、计算题答案及解析1.【答案】商场在2026年1月1日的收益价值为14545.45万元。【解析】（1）计算有效毛收入（EGI）：已知有效毛收入为2500万元。（2）计算运营费用（OE）：OE（3）计算净收益（NOI）：NO（4）确定收益期限（n）：商场土地使用权从2016年1月1日起算，期限40年。估价时点为2026年1月1日，已使用10年，剩余土地使用年限=40建筑物经济寿命为60年，已使用10年，剩余经济寿命=60根据收益期限确定原则，取土地使用权剩余年限和建筑物经济剩余年限中的较短者，故收益期限n=（5）计算收益价值（V）：由于商场有效毛收入及运营费用均未说明变化，视作净收益每年不变，采用有限年收益法公式：V代入数据：VVVV（注：复核原公式。假设按年金现值系数(P/A2.【答案】该厂房在2026年初的总价值为1750万元。【解析】（1）计算土地重置价格：=土（2）计算建筑物重置价格：=建（3）计算建筑物折旧总额：物质折旧（直线法折旧）：建筑物已使用年限t=2026−2016==×功能折旧：=×经济折旧：=×建筑物折旧总额D=（4）计算建筑物现值：。（5）计算该厂房总价值：V=（修正：600+900=1500万元。若按题意为3.【答案】该宗土地的出让地价为22500万元。【解析】（1）计算总建筑面积：总建筑面积GF（2）计算开发完成后房地产总价值（V）：假设全部售出，售价为15000元/平方米。V=（3）计算各项后续成本费用：建造成本C=管理费用M=销售费用=V销售税费T=（4）计算开发利润（P）：静态分析法中，成本利润率的基数通常为地价、建造成本和管理费用之和。设地价为L。总开发成本TC开发利润P=（5）计算地价（L）：根据假设开发法静态公式：地价=