物业管理费包干制酬金制计算

物业管理费包干制酬金制计算一、物业管理费包干制计算方法（一）计算方法1.定义-包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。2.计算公式-物业管理费=物业管理服务成本+法定税费+物业管理企业的利润-物业管理服务成本一般包括以下项目：-人员费用（工资、福利、社保等）。例如，某小区物业有10名工作人员，月平均工资为3000元，福利及社保等每人每月1000元，那么人员费用每月就是(3000+1000)×10=40000元。-物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。假设小区内电梯维护每月5000元，公共区域照明电费每月3000元，那么这部分费用就是5000+3000=8000元。-物业管理区域清洁卫生费用。如每月清洁外包费用15000元。-物业管理区域绿化养护费用。例如每月绿化养护费用8000元。-物业管理区域秩序维护费用。比如保安人员工资及设备费用每月20000元。-法定税费：一般按照国家规定的税率计算，假设物业管理企业适用的综合税率为6%。如果物业管理服务成本等费用总和为100000元，那么法定税费就是100000×6%=6000元。-物业管理企业的利润：假设物业管理企业根据自身经营目标和市场情况，确定利润率为10%。如果物业管理服务成本和法定税费总和为106000元（100000+6000），那么利润就是106000×10%=10600元。-所以物业管理费=40000+8000+15000+8000+20000+6000+10600=107600元（这里是假设的一个小区的简单计算示例）。（二）解题思路和技巧-分项计算：仔细列出物业管理服务成本的每一项，确保没有遗漏。对于人员费用，要准确统计人数和各项待遇；对于设备设施的维护费用，要根据设备的类型、使用年限、维修频率等因素准确预估。-税率和利润率的确定：熟悉国家税收政策和行业平均利润率，确保计算准确。如果对税率有疑问，可以咨询当地税务部门；对于利润率，要考虑企业的经营策略、市场竞争情况等。-数据来源：人员费用可以根据企业的薪酬体系和人力资源规划确定；设备维护费用可以根据设备供应商的建议、以往的维修记录等确定；清洁、绿化、秩序维护等费用可以根据外包合同或者内部成本核算确定。二、物业管理费酬金制计算方法（一）计算方法1.定义-酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。2.计算公式-首先计算物业服务支出：物业服务支出=物业管理服务成本+法定税费-假设物业服务支出为X元。-物业管理企业酬金=X×酬金比例（假设酬金比例为15%）-预收的物业服务资金=物业服务支出+物业管理企业酬金-例如，物业管理服务成本如前面包干制例子中为40000+8000+15000+8000+20000=91000元，法定税费按照6%计算，法定税费=91000×6%=5460元。-物业服务支出X=91000+5460=96460元。-物业管理企业酬金=96460×15%=14469元。-预收的物业服务资金=96460+14469=110929元。（二）解题思路和技巧-准确计算物业服务支出：这是酬金制计算的基础，与包干制中计算物业管理服务成本类似，要分项准确计算各项成本和税费。-酬金比例的确定：通常是根据物业管理企业与业主协商确定，一般要考虑物业管理企业的管理水平、服务内容、市场行情等因素。-关注业主权益：由于结余或者不足均由业主享有或者承担，所以在计算过程中要透明、准确，便于业主监督。三、延伸的五个解题方法及思路技巧（一）方法一：根据历史数据调整法1.解题思路-对于物业管理服务成本中的各项费用，可以参考本小区或者类似小区过去几年的实际支出数据。例如，人员费用可以根据过去几年的工资涨幅趋势进行调整。如果过去三年人员工资平均每年涨幅为5%，那么在预测下一年度人员费用时，可以在当前人员费用基础上乘以(1+5%)。对于设备维护费用，如果发现过去设备老化导致维修费用逐年上升，也可以根据这种趋势进行调整。2.技巧-数据收集：要收集足够长时间的历史数据，一般至少三年以上，以保证数据的准确性和趋势的稳定性。-数据修正：对于特殊情况（如一次性的大型设备维修等）导致的数据异常，要进行修正，以免影响整体的预测准确性。（二）方法二：市场比较法1.解题思路-调查周边同类型小区的物业管理费用构成和收费标准。对于本小区的人员费用，可以对比周边小区的工资水平、人员配置情况。如果周边小区保安月工资平均为3200元，而本小区目前为3000元，且人员配置相同，那么在计算时可以考虑适当提高人员费用。对于其他服务成本如清洁、绿化等，也可以对比周边小区的外包服务价格进行调整。2.技巧-样本选择：选择与本小区规模、设施设备、服务定位相似的小区作为比较样本，避免因小区差异过大导致数据不可靠。-综合分析：不能仅仅根据某一项服务的市场价格就进行调整，要综合考虑各项服务之间的关联性和整体的市场情况。（三）方法三：成本效益分析法1.解题思路-在计算物业管理服务成本时，分析每一项成本投入所带来的效益。例如，在绿化养护方面，如果增加一定的投入（如增加绿化品种、改进养护技术）能够提高小区的整体环境质量，进而可能提高小区的房价或者租金水平，那么可以适当增加这部分的预算。反之，如果某项成本投入（如某些使用率极低的公共设施的维护）对业主的满意度和小区价值提升影响不大，可以考虑减少这部分预算。2.技巧-效益评估：要建立科学的效益评估指标体系，例如对于绿化养护，可以通过业主满意度调查、小区绿化覆盖率的变化、对房价的影响等多方面进行评估。-长期与短期效益平衡：要考虑成本投入的长期效益和短期效益，不能只关注短期效益而忽视长期的小区品质提升。（四）方法四：零基预算法1.解题思路-对于物业管理服务成本的每一项，不考虑以往的预算安排情况，而是从实际需要出发进行重新评估。例如，对于人员费用，重新评估每个岗位的工作内容和工作量，确定是否需要调整人员数量或者工资待遇。对于设备维护费用，根据设备的当前实际状况（而不是以往的维护预算）重新确定维护方案和预算。2.技巧-全面评估：要对物业管理服务的每一个环节进行全面、细致的评估，避免遗漏重要项目。-与业主沟通：由于零基预算可能会对原有的服务内容和费用结构产生较大影响，要与业主充分沟通，解释预算调整的必要性和合理性。（五）方法五：作业成本法1.解题思路-将物业管理服务分解为一系列的作业活动，如清洁作业、绿化作业、设备维护作业等。对于每一项作业活动，确定其成本动因（如清洁作业的成本动因可能是清洁面积、清洁频率等）。然后根据成本动因分配间接成本。例如，物业管理企业的管理费用是间接成本，如果管理费用主要是为了支持设备维护作业，那么可以根据设备维护作业的工作量占总作业量的比例分配管理费用到设备维护成本中。2.技巧-成本动因确定：要准确确定每个作业活动的成本动因，这是作业成本法的关键。成本动因应该与作业活动的成本消耗有直接的因果关系。-数据收集：要收集与成本动因相关的数据，如清洁面积、设备维护工作量等，数据的准确性直接影响成本分配的准确性。四、自己的理解物业管理费的计算无论是包干制还是酬金制，都是为了合理确定物业管理服务的价格，保障业主和物业管理企业的权益。包干制相对简单直接，物业管理企业承担更多的经营风险和收益，对于企业的管理能力和成本控制能力要求较高。酬金制则更注重业主的参与和监督，通过明确物业服务支出和企业酬金，让业主清楚知道费用的去