【盐城某房地产项目土地价格评估报告15000字（论文）】

III盐城某房地产项目土地价格评估报告摘要作为房地产开发与管理专业的学生，土地估计是大学的一门重要课程。土地估价在整个项目的开发过程中占据着重要一环，把握估价的准确性与严谨就显得尤为重要。本次所选项目为盐城市金科集美望湖公馆，选取本项目的最大原因在于有完善的资料可供查询，一定程度上也确保了估价作业的有效性和可行度。估价过程中最难的部分莫过于对因素的选取和分析，这要利用到对各种资料的把控。必须结合当地的市场状况才能得出最为有效的结果。估价的方法有很多种，而在本次估价作业中主要选取最适合该项目的三种方法。既减小了误差又更加贴近实际。比较法的利用比较常见，是使用较广的一种方法。假设开发法由于可获得的资料较多也可以保证准确性。最后是基准地价修正法，房地产讲究的是一地一价，使用该方法也比较客观。最终评估金科集美望湖项目的土地价格，给出土地单价为4747.95（元/㎡）。关键词土地估价；金科集美望湖公馆；估价方法目录摘要 I1项目概况（土地概况）描述与分析 11.1项目描述 11.2组员分工 32市场背景分析 42.1供求情况 42.2盐城市近几年来居住用地供求价-走势 52.2.1地价情况 52.2.2土地市场总结 52.3新房市场分析 62.4房地产市场背景分析总结 63地价影响因素 73.1三类影响因素 73.2一般因素 73.3区域因素 103.4个别因素 114估价事项描述及分析 124.1估价当事人 124.2估价目的 124.3估价时点 124.4估价对象 124.5价值类型 124.6估价依据 124.7估价原则 134.8方法汇总 134.9本项目使用方法 145比较法 155.1使用方法 155.2.选取实例 165.3确定对比因素 225.4对几个实例的因素分析 225.5编制因素修正汇总表 255.6计算修正过后的价格 256假设开发法 306.1概述及基本程序 306.2估价过程 316.2.1项目基本情况 316.2.2确定待估土地的最佳开发利用方式 316.2.3估计开发经营期 326.2.4预测开发完成后的房地产价格 326.3系数修正 356.4相关费用计算 387基准地价修正法 417.1方法概述 417.2盐城金科集美望湖公馆估价过程 427.3方法三结果 457.4估价结果的确定 46结论 47参考文献 491项目概况（土地概况）描述与分析1.1项目描述本项目为盐城市射阳县金科集美望湖公馆。金科集美望湖公馆项目位于盐城市射阳县坐落幸福大道之上，解放路与海都路环绕，向西与S229省道连接，直抵射阳高铁站、射阳通用机场、汽车客运总站，向东接轨S228省道、射阳东高速出入口，连通城市快速发展通道。物业类别为住宅公寓商铺，产权年限为70年，区段土地属于住宅四级土地。总建筑面积为153428㎡，容积率2.5，绿化率30%，是一所融合景区、商业、住宅、医院、教育等多元化功能为一体的生态型居住社区。金科集美望湖公馆项目的周边交通有海都路、三环路、解放东。公交车有6、2、7多路公交从附近经过，交通快捷。项目到县中心恒隆广场直线距离约5公里，周边汇聚城东新商业区、吾悦广场。项目周边医疗设施健全，距离新县医院仅有1公里，临近射阳县妇幼保医院。项目周边教育设施有县四星级高中江苏省射阳中学、射阳县初级中学、新建小学港城小学设施完善在学区范围内，此外还有多所幼儿园围绕小区周围。项目正对千鹤湖风景区，斜对面一百米是安徒生童话乐园，向西可俯瞰射阳全貌可谓环境优美，景色宜人。总体而言金科集美望湖公馆项目优势可谓极大。金科集美望湖公馆项目位置如图1-1所示。图1-1金科集美望湖公馆所在区域图1-2项目周圈实况图1-3区块简图盐城金科集美望湖公馆项目概述如表表1-1 金科集美望湖公馆概述分项结论用处商业住宅占地面积47438㎡总建筑面积153427.56㎡总计容建筑面积118595.00㎡建成户数1048户建成车位1146个容积率2.5绿化程度30%1.2组员分工本项目设计方案共由小组四人完成。本小组的工作内容如下安排。孙健明——土地估价陈嘉伟——投资分析梅婷婷——营销策划张亚哲——物业管理PAGEPAGE212市场背景分析2.1供求情况（1）新建商品房新增供应情况1-12月份，全市新建商品房新增供应1183.0万㎡，其中全市新建商品住房新增供应887.5万㎡。12月份，全市新建商品房新增供应173.3万㎡，其中全市新建商品住房新增供应145.2万㎡。（2）新建商品房销售情况1-12月份，全市新建商品房销售1239.8万㎡，其中全市新建商品住房销售1047.3万㎡。12月份，新建销售141.3万㎡，其中新建商品住房销售120.4万㎡。图2-1盐城市商品住宅供求走势图2-22016-2020年盐城市区居住用地供求价走势2.2盐城市近几年来居住用地供求价-走势2.2.1地价情况按照供地计划，20年盐城射阳县供地量完成情况较好，供地量与往年相比相对正常，政府供地积极,但受到疫情影响以及整体经济环境影响土地市场供求同比仍回落。东城区发展的兴起，促使房企拿地竞争加剧，同时因热门地块供应量的增加，整体楼面价、溢价率及同比涨幅均达近年来的峰值，地价上涨显著。2020年射阳县东城区，众多商品房地产项目价格趋近，总体围绕区位展开竞争020年12月（12月3-31日）射阳总成交套数474套(含商铺、写字楼/公寓、住宅、别墅、乡镇项目，不含车库)，总销售面积约：58104.07㎡；普通住宅--成交436套，总成交面积：54496.23平米；商业类--成交38套，总成交面积：3607.84平米。12月份射阳楼市总成交474套，总成交面积58104㎡，环比下降27%，下降明显，住宅方面也有25%的环比下降，本月住宅总成交量为436套，总成交面积为54496㎡，本月碧桂园剑桥郡以56套7177.66㎡成交量获得销冠，排名第二的楼盘为紫金壹号项目，成交46套，成交面积5855.76㎡，排名第三的项目为明湖之星花园，本月总成交33套，总成交面积4761.89㎡。图2-3射阳楼市近三个月住宅类成交量对比2.2.2土地市场总结纵观盐城市射阳县土拍市场，2020年土地供应21宗地块，主要集中在上半年发展较为平稳；成交方面，东城区的部分地块占据下半年土拍市场的大部分，但是在2021之后，随着调控政策的进一步深化，受到内部外部经济影响，射阳县房企城区拿地趋于谨慎；且因为东城区域趋于饱和，城市外括加速，房企拿地模式逐渐向海河、海通等郊区扩散，土地成交逾趋边缘化。

2.3新房市场分析截至2021年二月，商品住宅市场受疫情及春节影响，整体表现供销双跌，价格平稳。供应:本月供应34.42万m，环比下降4%，同比上涨1005%;成交:本月商品住宅成交共计58.98万m，环比下降35%，同比上涨233%;价格:本月商品住宅成交均价为11398元/m，环比上涨0.37%，同比上涨15%。在几个比较火爆的地产项目中，碧桂园剑桥郡卖的较为火热，其次为紫金壹号，这两个项目与金科集美望湖公馆同样位于射阳县东城区，有较好的参考价值。表2-1楼盘销售表项目名称成交套数成交面积(m2)区域类别剑桥郡小区567177.66城东住宅紫金壹号465855.76城东住宅明湖之星花园334761.89城东住宅翡翠华府住宅小区293426.22城东住宅绿洲.麒麟府273335.06城东住宅理想家园242425.23城东住宅射阳吾悦广场243128.35城东住宅中联公寓232114.9城东住宅2.4房地产市场背景分析总结随着经济增长、城市能级提升以及基建不断完善，加之人才政策的推进，2021年盐城市射阳县的购房需求依旧具有上升空间。2020年大量优质宅地的成交为2021年项目的集中入市打下基础，东城区楼市预计又将迎来高位运行的一年。作为传统的“金三银四”销售旺季，射阳县3月整体表现未达预期，主要是受供应端限制导致，整体市场处于去库存状态。随着二季度大量房源的推出，预计需求得到集中释放，成交量将继续冲高。

3地价影响因素3.1三类影响因素图3-1三类因素从以上三个方向分析影响地价的因素还可以细分，为了明确各种因素对盐城金科集美望湖公馆的影响，在以下内容进行详细的介绍。3.2一般因素（1）行政因素2021年盐城楼市开局热。高价地频出，带动房价直线上升，购房者恐慌性购房，导致一房难求。预约认筹飘红，房源加推就售罄，楼市火爆的出乎意料，也导致当下的购房者没钱的更买不起，有钱的也不一定买的到。过火的楼市，必将引发新一轮的调控。自去年疫情后，全国许多城市的房地产市场都迎来了一场报复性反弹，而且这样的火爆态势也延续到今年年初，“打新热”、“万人摇”等场面此起彼伏，在此背景下，诸多城市密集出台限购、限售、限地价等多项调控政策，从而抑制房价过快上涨。3月17日盐城市政府网站发布了《关于商品房销售价格政策的提醒函》，对于商品房在销售中的房价也做出规范。图3-2新政因素新规内容：1）严格执行商品房销售明码标价经营者价格公示必须做到价目齐全，用语规范、字迹清晰、内容真实明确，公示表和价目表要在商品房交易场所的醒目位置正常公示，并标明价格投诉举报电话12315。不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用，严格按规定实行"一套一标"。严格执行商品房销售“一价清”制度配套基础设施，包括如水电、气暖、通讯等建设费用，一律计入开发建设成本。不得收取合同成交价格之外其他费用。经营者不得以捆绑或者附加条件等限定方式，强制提供商品或服务并捆绑收费，商品房钥匙交接时不得强制或变相强制收取可自愿选择服务项目费用。（2）社会因素盐城市作为一个海滨城市有较长的海岸线，是江苏省面积最大的一个市，在此之上有较大的人口基数。盐城市的房地产发展也是全国房地产发展的一个缩影。同样经历了一段时间内的激烈增长。射阳县作为盐城市经济排名前三的县区，房价也是遥遥领先。射阳县主要支柱产业为农业和轻工业以及港口产业。自2016年以来全县经济重心东移，越发靠近港口，初步形成港城区域布局，经济发展即将迎来新一轮春天。在发展的基础上原本房价并不高的射阳县，未来的房价还有很大的发展空间。而城东高速路段近两年也将建成通车，此举将侧面推动城东区域的发展，对城东房市的发展也有很大的推动作用。（3）经济因素1）项目所在地盐城市射阳县，经济发展较快，2020年射阳县实现财政总收入104.76亿元，较以往增长6.3%。公有资产预算收入24.18亿元，较以往增长1.2%。总体而言经济都是呈上升趋势。盐城市射阳县在原有经济基础上，大力发展沿海经济，抓经了淮海经济圈建设的风口浪尖，在竞争中寻求机遇。短短几年时间吸引了很多外地的投资者进入经济开发区，保证了经济持续稳定增长。未来还会有更多的发展机遇。很多大型房企也于近几年进入射阳县的房产市场，经济形势一片大好，各方互帮互助，在竞争中发展，开发了很多优质的项目，本次的估价对象也是这些项目的一个。2）市场状况①新建商品房新增供应情况1-12月份，全市新建商品房新增供应1183.0万平方米，其中全市新建商品住房新增供应887.5万平方米。12月份，全市新建商品房新增供应173.3万平方米，其中全市新建商品住房新增供应145.2万平方米。②新建商品房销售情况1-12月份，全市新建商品房销售1239.8万平方米，其中全市新建商品住房销售1047.3万平方米。12月份，新建商品房售出141.3万平方米，其中新建商品住房售出120.4万平方米。③二手交易1-12月份，全市二手房成交612.3万平方米，其中全市二手住房成交462.2万平方米。12月份，全市成交63.4万平方米，其中住房成交46.8万平方米。3.3区域因素金科集美望湖公馆项目位于盐城市射阳县坐落幸福大道之上，解放路与海都路环绕，向西与S229省道连接，直抵射阳高铁站、射阳通用机场、汽车客运总站，向东接轨S228省道、射阳东高速出入口，连通城市快速发展通道。物业类别为住宅公寓商铺，产权年限为70年，区段土地属于住宅四级土地。总建筑面积为153428㎡，容积率2.5，绿化率30%，是一所融合景区、商业、住宅、医院、教育等多元化功能为一体的生态型居住社区。金科集美望湖公馆项目的周边交通有海都路、三环路、解放东。公交车有6、2、7多路公交从附近经过，交通快捷。项目到县中心恒隆广场直线距离约5公里，周边汇聚城东新商业区、吾悦广场。项目周边医疗设施健全，距离新县医院仅有1公里，临近射阳县妇幼保医院。项目周边教育设施有县四星级高中江苏省射阳中学、射阳县初级中学、新建小学港城小学设施完善在学区范围内，此外还有多所幼儿园围绕小区周围。项目正对千鹤湖风景区，斜对面一百米是安徒生童话乐园，向西可俯瞰射阳全貌可谓环境优美，景色宜人。总体而言金科集美望湖公馆项目优势可谓极大。区域位置见图图3-3金科集美望湖公馆位置图射阳县境内有G15沈海高速公路连通南北，临海高等级公路纵贯全境。射阳高铁站及综合枢纽广场建成，正式开通北京、济南、青岛等方向高铁动车；3.5万吨级航道及码头工程建成投用，5万吨级航道和黄沙河疏港航道纳入部省规划；黄沙港二期码头主体工程竣工；开放运营华东地区首个A1类仪表导航通用机场。射阳县就近高铁站──射阳高铁站。截至2020年末，射阳县有公路总里程2540千米，其中高速公路58千米。年末全社会拥有机动车15.2万辆，比上年增长10.2%，其中汽车10.7万辆，比上年增长8.72%。公交线路45条，全年公共汽车客运总量586万人次。射阳港实现货物吞吐量1224万吨，与2019年基本持平。交通区位有很大的优势。3.4个别因素（1）表3-1地块个别因素表面积地块形状容积率土地使用年限47438㎡规则四边形2.570年（2）土地级别项目地块基准地价等级为三级。（3）土地权属盐城金科集美望湖公馆项目地块的土地所有权归国家所有。（4）土地利用符合“六通一平”，地面上没有其他建筑物和构筑物。4估价事项描述及分析4.1估价当事人包括估价委托人、房地产估价机构以及注册房地产估价师。4.2估价目的委托人将要拿未来完成的抵押房地产价值报告或估价结果做什么用。4.3估价时点可以是现在、过去或未来的某个时间，不是随意确定的，注意估价时点应在评估价值的前面。本项目的估价时点定于2021年3月。4.4估价对象即估价房地产，包括租赁权、地役权、抵押权等。4.5价值类型明确评估具体哪种价值，包括价值的名称、定义，不是随意确定的。4.6估价依据如《城市房地产管理法》、《物权法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等。本次估价参考依据有（1）《中华人民共和国土地管理法》（2）《土地估价基本条例》（3）《土地估价规范》（4）《盐城市土地估价细则》（5）《盐城市房地产管理法》（6）《国有土地上房屋征收与补偿条例》（7）《盐城市土地等级划分》PAGEPAGE104.7估价原则（1）合法原则合法原则是对土地估价的最低基本要求，估价活动的开展应在遵守相应法律法规的基本前提之下。（2）预期收益原则预测在正常情况下的土地收益，并结合各种影响因素，最终得出客观、权威的预测结果。（3）最佳利用原则最佳利用原则指土地在最好的开发状态下能带来的价值。估价应该以此为前提开展，使土地能够得到最好的利用。（4）供求原理土地市场遵循供求理论，需求的竞争以及供应的多少都会影响到土地市场的价格。故对土地市场供求关系的研究，有助于估价结果的确定。（5）协调原则项目地块的利用与周围环境是否协调，能否达到最佳的利用状态。（6）替代原则房地产交易符合供求理论的基本内容。同级产品在一些情况下可以互为替代品，从而演变为估价的替代原则。根据这个原则，可以通过研究与估价对象类似的项目来预估估价对象的价值。4.8方法汇总比较法：选取多个与待估项目类似的项目。最好是近期发生的交易，通过类比来确定估价对象的价值。收益还原法：考虑资金时间价值的前提之下，先预估未来可能达到的收益。还原到现在确定现在的价值。成本逼近法：核算所有可能的成本，并加上预期的收益来得出价值。假设开发法：假设开发完成之后正常使用，以此前提扣除其他所有相关费用，得出的价值就是假设开发的价值。基准地价系数修正法：依据各个地方的地价系数差异，以地方系数为前提，确定估价对象的土地等级从而推算出价值。路线价法：计算同一路线其他项目的修正价格。

4.9本项目使用方法项目所在地周围有很多可供选择的可比实例故选用比较法。金科集美望湖公馆的开发资料较为完善选取假设开发法也可以很好得出结论。盐城市基准地价系数更新明确，故采取基准地价修正法。首先，项目位于盐城市射阳县，2020年盐城市射阳县的近期土地交易市场较为正常，没有太多的波动。在地理位置上，射阳县属于盐城市北部，邻近阜宁县、滨海县。周边市场基本上没什么差别，项目所处地块东城区有很多的类似项目，如千鹤湖北四号地块，融创东方小区南侧地块等。在使用假设开发法时，本项目采用的是静态方法。因为项目地块的开发周期较短，使用静态方法与动态方法的差异不会很明显。并且可以避免不必要的误差，更能保证估价的完整和准确。以上各种方法的使用都必须以数据真实可靠为前提。通过对公式和理论的运用得出最后的结果。

5比较法5.1使用方法待估项目价格等于选取的可比实例的价格乘以各种修正系数之后的结果。收集交易实例收集交易实例选取可比实例建立价格可比基础ABC各项因素修正各项因素修正各项因素修正ABC综合求取比准价格图5-1比较法步骤图5.2.选取实例选取了临近金科集美望湖公馆的几个实例。分别是融创东方小区南侧地块、紫宸小区南侧地块、千鹤湖北4号地块。所选实例与待估项目相似度较高，可行度较好，所求得的结果也较为接近市场情况。可比实例1：融创东方小区南侧地块编号202115，其位于射阳县解放东路与新城大道交汇处。该地块于2016年6月为射阳城建置业有限公司以挂牌方式竞得，土地单价为4500元/㎡，溢价率达140%。与金科集美望湖公馆项目土地的距离为1公里。表5-1融创东方小区南侧地块信息表面积年限容积率建筑密度绿化率12500㎡702.10.30.386图5-2融创东方小区南侧地块土地形状图PAGEPAGE20可比实例2：紫宸小区南侧地块。编号202116位于射阳县解放路与海都路交叉口。土地形状见图5-3。该地块以挂牌方式竞得，土地单价为4770元/㎡，溢价率正常。与金科集美望湖公馆项目土地的距离在一公里左右。表5-2紫宸小区南侧地块信息面积年限容积率建筑密度绿化率13765㎡702.900.30.4从图5-3来看，土地的形状近似规则的矩形。图5-3紫宸小区南侧地块土地形状图可比实例3：千鹤湖北4号地块。位于江苏省盐城市射阳县幸福大道50号，基本信息见表5-3。表5-3千鹤湖北4号地块信息面积年限容积率建筑密度绿化率39546㎡702.30.30.3用途为住宅用地。射阳碧桂园房地产以开发挂牌方式竞得，土地单价为4200元/㎡，溢价正常，与金科集美望湖公馆项目土地的距离为五百米左右。从图5-4可以清晰的看出土地形状为规则的矩形。该项目所在地与金科集美望湖项目仅隔一条马路，两个项目形成了有力的竞争。图5-4千鹤湖北4号地块土地形状图所选几个实例与本项目的相对位置，可以参考图5-5。图5-5位置关系图5.3确定对比因素通过以上数据，依据实际情况，采用下面的几个修正系数。时间：对金科集美望湖公馆及三个实例的交易时间进行修正。政策：从相关政策着手客观修正。交易情况：依据市场情况分析，进行交易情况修正。土地剩余年限：对土地的剩余使用年限进行修正。交易方式：土地获得的方式可能有所不同在此基础上需要进行修正。土地用途：根据规划土地用途进行修正。土地等级：每个项目所处的地块土地等级不一定相同。区域因素：项目所处的区域可能会有不同的优势，都要考虑修正。个别因素：对个别因素进行修正。首先汇总出金科集美望湖公馆与选取实例的基本信息见下表。表5-4信息对照表内容金科集美望湖公馆融创东方小区南侧地块紫宸小区南侧地块千鹤湖北4号地块项目位置海都路与幸福大道交汇处解放东路与新城大道交汇处解放路与海都路交叉口幸福大道50号成交方式挂牌挂牌挂牌挂牌规划用途普通住宅普通住宅普通住宅普通住宅土地面积（㎡）47438125001376539546土地使用年限（年）70707070交易类型出让出让出让出让交易时间2017.62017.82017.1交易状况正常正常偏低正常容积率2.52.12.92.3交易价格（元／㎡）450047704200交通正常便捷正常正常区域环境状况一般优一般一般土地等级第四等第四等第四等第四等土地质量状况较优较优较优较优宗地形状规则矩形规则矩形规则矩形规则矩形5.4对几个实例的因素分析以盐城金科集美望湖公馆项目地块为基准，定系数为100。所选的项目地块同金科集美望湖公馆进行比较，比较的内容级别相同则系数不变，级别低则以2为基本单位递减，同样的级别高则以2为基本单位递增。根据实地调研及搜集的地块交易等资料，对各个可比实例进行如下调整：（1）使用类型金科集美望湖公馆与三个可比实例均为普通住宅用地所以定系数都是100.表5-5使用类型修正表金科集美望湖公馆融创东方小区南侧地块紫宸小区南侧地块千鹤湖北4号地块100100100100（2）交易情况修正表5-6交易情况修正表金科集美望湖公馆融创东方小区南侧地块紫宸小区南侧地块千鹤湖北4号地块100100100100（3）交易日期修正由于三个实例的交易时期相同，所以在这里对金科集美 望湖公馆的交易日期进行调整。估价时点差异不大，离得较近，定为相差一个级别，系数取102。表5-7交易情况修正表金科集美望湖公馆融创东方小区南侧地块紫宸小区南侧地块千鹤湖北4号地块102100100100（4）中心城区远近的修正表5-8中心城区远近的修正表金科集美望湖公馆融创东方小区南侧地块紫宸小区南侧地块千鹤湖北4号地块10010298100（5）容积率修正金科集美望湖公馆的容积率为2.5，融创东方小区南侧地块容积率为2.1，紫宸小区南侧地块容积率为2.9，千鹤湖北4号地块容积率为2.3。通过对比盐城市的相关数据可以得出比较系数。表5-9盐城市住宅用地容积率修正系数表容积率2.02.12.32.52.72.9修正系数96100101103104105表5-10容积率修正表金科集美望湖公馆融创东方小区南侧地块紫宸小区南侧地块千鹤湖北4号地块103100105101（6）区域因素表5-11区域因素表金科集美望湖公馆融创东方小区南侧地块紫宸小区南侧地块千鹤湖北4号地块100989696（7）交通状况表5-12交通状况修正表金科集美望湖公馆融创东方小区南侧地块紫宸小区南侧地块千鹤湖北4号地块10098102102（8）配套设施修正表5-13配套设施修正表金科集美望湖公馆融创东方小区南侧地块紫宸小区南侧地块千鹤湖北4号地块100100102100（9）环境条件修正实例1绿化率为38.6%，定系数为104，实例2绿地率为45%以上，故对其区域环境条件定系数为110。实例3的绿化率为30.1%故对其定系数为100。表5-14环境条件修正表金科集美望湖公馆融创东方小区南侧地块紫宸小区南侧地块千鹤湖北4号地块100104110100（10）个别因素修正对于个别因素中的环境质量、宗地形状、宗地开发水平进行修正。表5-15环境质量修正表金科集美望湖公馆融创东方小区南侧地块紫宸小区南侧地块千鹤湖北4号地块10098102102表5-16宗地形状修正表金科集美望湖公馆融创东方小区南侧地块紫宸小区南侧地块千鹤湖北4号地块1001098100表5-17开发水平修正表金科集美望湖公馆融创东方小区南侧地块紫宸小区南侧地块千鹤湖北4号地块100100100100

5.5编制因素修正汇总表将以上的数据进行汇总并直接将系数算出得出表5-18的结果。表5-18修正系数对比表修正项目实例1实例2实例3使用类型111交易情况11.021.02日期1.021.021.02容积率1.030.981.02中心城区远近0.981.021繁华程度1.021.041.04交通状况0.981.021.02配套设施111环境条件10.981环境质量1.020.980.98宗地形状11.021开发水平111土地价格4500477042005.6计算修正过后的价格融创东方小区南侧地块=4500×1×1.02×1.03×0.98×1.02×1×0.98×1×0.98×1.02×1×1=4638.71元/㎡紫宸小区南侧地块修正价格=4770×1×1.02×1.02×0.98×1.02×1.04×1.02×1×0.98×0.98×1.02×1=5180.70元/㎡千鹤湖北4号地块修正价格=4200×1×1.02×1.02×1×1.02×1.04×1.02×1×1×0.98×1×1=4645.60元/㎡三个方法计算出的结果差异不大，但是仍有细微的差别。故使用加权平均数的方法对计算结果进行最后的确定。加权平均的数值由交易情况、距离、所属区域、交易时间、价格契合度来确立，分别赋予不同的权重最终确定价格表5-19加权系数分析表分析指标实例1实例2实例3交易情况121212距离444所属区域686交易时间444价格契合度686合计323632故实例1加权系数为36÷100=0.32实例2加权系数为59÷100=0.36实例3加权系数为52÷100=0.32经过加权平均后的土地价格为0.32×4638.71+0.36×5180.70+0.32×4645.60=4836.03（元/㎡）楼面地价为4836.03÷2.5=1934.41（元/㎡）总的土地价格为4836.03×47438=22941.16万元PAGEPAGE396假设开发法6.1概述及基本程序假设开发法：假设开发完成之后正常使用，以此前提扣除其他所有相关费用，得出的价值就是假设开发的价值。公式为V=Vp-C，V——待估价格，Vp——开发完成后价格，C——开发费用。该方法是从后往前进行估算的过程，需要用到各种费用的计算。依据本项目开发周期短的特点，使用静态方法就可以合理的估价结果。假设开发法的估价程序见图。图6-1假设开发法估价过程

6.2估价过程6.2.1项目基本情况项目地块的基本情况见表6-1。表6-1项目地块情况占地容积率绿化率车位年限47438㎡2.50.3114670年6.2.2确定待估土地的最佳开发利用方式根据项目的初始情况，设定道路面积占总规划用地面积的15%，绿化率为30%。 道路占地=47438×15%=7115.7（㎡）绿化占地=47438×30%=14231.4（㎡）住宅用地面积=47438—7115.7—14231.4=26090.9（㎡）容积率为2.5可以确定总建筑面积为26090.9×2.5=65227.25（㎡）将计算结果汇总，见表6-2。表6-2金科集美望湖公馆项目地块开发规划项目计量道路占地7115.7㎡绿化占地14231.4㎡住宅占地26090.9㎡车位1146个6.2.3估计开发经营期246-3：6-3序号开发时间工作任务持续时间12019.03——2019.04设计以及验查施工图222019.05——2019.06土地交易以及手续办理232019.07——2019.10基础开发施工342019.11——2020.11主体建设施工1252020.12——2021.02剩余工作完善362021.03——2021.04完成验收6.2.4预测开发完成后的房地产价格金科集美望湖公馆项目周边有很多已经建成并开始销售的项目。可以通过对这些类似项目的比较评估来预算金科集美望湖公馆开发完成后的价格。选取需要注意的是实例与待估项目必须相似度较高不能偏差太大。而项目所在地东城区存在很多这样的实例，首先就避免了地域上的误差。在此基础上选择了三个实例分别为奥林春天、东都天润、射阳碧桂园。可比实例A：奥林春天，其位于射阳县解放东路与新城大道交汇处。该地块为射阳城建置业有限公司以挂牌方式竞得，成交单价为6500元/㎡，溢价率达140%。与金科集美望湖公馆项目土地的距离为1公里。项目地块紧邻华悦广场，前面是射阳县全名运动中心。所属学区有射阳县初级中学、江苏省射阳中学、射阳县港城实验小学。占地容积率年限建筑密度绿化率13600㎡2.1700.30.386图6-2奥林春天土地形状图 可比实例B：东都天润。位于射阳县解放路与海都路交叉口。土地形状见图6-3。该地为射阳东都时代置业有限公司以挂牌方式竞得，成交价为8770元/㎡，溢价正常。与金科集美望湖公馆项目距离为600米。表6-5东都天润信息表占地容积率年限建筑密度绿化率123111㎡2.96700.30.45PAGEPAGE20如下图该土地的形状为规则的矩形，与金科集美望湖公馆相同，总的来说整个土地为规则多边形，边界几乎为直线，弯曲程度不大。东都天润建成多年，周围商业格局已经渐渐形成，整体发展样态可以作为金科集美望湖公馆很好的参考实例，且近期也有很多的交易实例，数据较为完善。所属学区有外国语中学、射阳县高级中学、射阳县港城实验小学。相比金科集美望湖公馆，项目更加临近后裔公园以及县城的中心区域恒隆广场。两个项目地块各有各的优势。图6-3射阳东都天润土地形状图可比实例C：射阳碧桂园。位于江苏省盐城市射阳县幸福大道50号基本信息如下。表6-6射阳碧桂园信息表占地容积率年限建筑密度绿化率123111㎡2.96700.30.45土地形状见图6-4。用途为住宅用地。该地块为射阳碧桂园房地产开发有限公司以挂牌竞得，成交单价为8500元/㎡，溢价正常，与金科集美望湖公馆项目相距1公里。由图6-4可以看出射阳碧桂园的形状为规则的矩形。该项目与金科集美望湖项目仅隔一条马路，两个项目形成了有力的竞争。射阳碧桂园占据很好的区位优势，加上自身的品牌影响力，价格一直居高不下，从近期的一些交易实例来看价格处于射阳县房地产市场中比较高的水准。周围的基础设施依然还在发展当中，与金科集美望湖公馆一样，以后会有更大的竞争优势。图6-4射阳碧桂园土地形状图 表6-7待估项目与比较实例对比因素比较因素待估项目奥林春天东都天润射阳碧桂园交易情况正常正常正常正常成交均价待估650067707500交通程度便捷较便捷一般便捷绿化优优优优容积率2.52.12.962.2周围情况良好优优优物业状况一般好一般好配套设施正常完善正常正常6.3系数修正（1）日期修正估价所选时日相同无需修正。表6-8日期修正表金科集美望湖公馆奥林春天东都天润射阳碧桂园100100100100（2）交易修正表6-9交易修正表金科集美望湖公馆奥林春天东都天润射阳碧桂园10010098104（3）交通修正表6-10交通修正表金科集美望湖公馆奥林春天东都天润射阳碧桂园1001029898（4）配套设施修正表6-11配套设施修正表金科集美望湖公馆奥林春天东都天润射阳碧桂园100100102100（5）周边环境修正对周边环境的优劣进行修正。表6-12周边环境修正表金科集美望湖公馆奥林春天东都天润射阳碧桂园100104100100（6）商业配套修正表6-13商业配套修正表金科集美望湖公馆奥林春天东都天润射阳碧桂园1001040100100修正因素汇总如下：表6-14可比实例比较因素修正指数表项目名称奥林春天东都天润射阳碧桂园价（元/㎡）650067707500日期修正111交易修正11.020.96交通修正0.981.021.02商业配套修正111配套设施修正1.0411.02周边修正0.960.911确定可比实例的当前售价：奥林春天：6500×1×1×0.98×1×1.04×0.96=6382.76（元/㎡）东都天润：6770×1×1.02×1.02×0.98×1×0.96=6282.66（元/㎡）射阳碧桂园：7500×1×0.96×1.02×1×1.02×1=7508.89（元/㎡）盐城金科集美望湖公馆项目的当前销售单价：（6382.76+6282.66+7508.89）/3=6724.77元/㎡。项目销售总价值=销售单价×建筑总面积=6724.77×26090.9=17545.53（万元）本项目规划停车位共有1146个，依据射阳县东城区的具体情况，车位的价值一般定在十万元。由此为依据可以算出金科集美望湖公馆的车位价值。车位总价值=10×1146=11460（万元）项目总价值=17545.53+11460=29005.53（万元）项目开发完成后的土地平均售价=29005.53÷47438=6114.4（元/㎡）6.4相关费用计算（1）建安工程费建安费用如下：表6-15建安费序号内容费用（元/㎡）1操作总花费11002设施花费1203其他施工费1504室外建设费1005人防费130总共花费1600（2）税费计算首先设定土地取得价格为X,按照当地的规定税率为6%。则可以得出项目的税费为6%X。（3）管理费用项目地块的工程管理费用以建安费的3%收取。以此为依据可以求出管理费用。1600×3%=48（元）计算金科集美望湖公馆项目地块的土地单价开发总成本单价=1600+1600×6%+48=1744（元/㎡）（4）销售费用销售费用也是整个开发过程中必不可少的一个部分。主要运用于员工工资的发放以及与对项目的宣传。销售费用投入的多少可以直接影响到项目地块的盈利情况。结合本项目的实际情况，在这里取销售费用为预估售价的3%。6724.77×3%=201.74（元）（5）税费税费是销售过程中具有国家强制性不可避免的支出，由多种税费组合而成。盐城市射阳县对于房地产销售税费也有明确的规定，依据2020年最新更新的税费要求条例，房地产销售税费总计应为销售价的5.3%。税金=6724.77×5.3%=356.41（元）销售及税费合计=201.74+356.41=558.15（元）（6）预付资本利息表6-16利率表年限（年）利率≤14.35%1~54.75%≥54.90%首先明确所有的使用资金在项目周期内均匀投入，其次已知的是金科集美望湖公馆开发周期两年。在以上的前提下可以确定应该使用的利率为4.75%。选取公式：利息=A×[(1+r)t/2-1]+X×[(1+r)t-1] 使用复利计息法计算利息=1744×[(1+4.75%)1-1]+X×[(1+4.75%)2-1]=82.84+0.097X（7）利润估算依据射阳县东城区其他已经完成的其他房地产项目可以达到的利润率来预估金科集美望湖公馆项目在未来可以取得的利润率为15%。投资利润=15%×X×2+1744×15%×1=261.6+0.3X（8）项目地价确定使用公式：待估价=开发完成后的总价值-税费-建设成本-管理费用-利息-销售费-利润通过以上的公式求得X=6114.4-0.06X-1744-48-(82.84+0.097X)-(261.6+0.3X)-201.74-558.15X=4785.43（元/㎡）得出金科集美望湖公馆的土地单价为4785.43元/㎡

表6-17开发类别表序号类别单价1预估价值6114.42相关税费7293建设成本16004管理费用45.155销售费用201.746利息1261.397税费558.158利润3906.69剩余价值4785金科集美望湖公馆项目地块土地单价为4785.43元/㎡楼面地价为4785.43÷2.5=1914元/㎡项目地块的土地总价值=4785.43×47438=22701.12万元 7基准地价修正法7.1方法概述基准地价系数修正法是依据各个地方的地价系数差异，以地方系数为前提，确定估价对象的土地等级从而推算出价值。该方法的关键就在于选取正确的估计系数，这就要求对所处地块的基准地价数据有一定的了解。基准地价系数修正法的估价程序见图7-1。收集数据收集数据选择比较基准发现影响因素年限修正时间其他因素调整容积率价格确定图7-1估价过程7.2盐城金科集美望湖公馆估价过程（1）数据收集2020年盐城市射阳县的基准地价系数表。见表7-1。表7-1土地级别表 单：/m）土地级别土地用途工商住一级271142507432二级23092875454三级21562174380（2）确定基准地价金科集美望湖公馆项目为住宅用地，土地等级为基准地价三级，再依据上表得到的数据可以确定下来所处地段的基准地价为4380元/m2。影响因素分析通过小组的实地调查，以及网上各种资料的收集基本可以得出对土地价格影响较大的几个对其进行了总结。表7-2影响因素表影响因素评价地块形状平整较为平整，基本平整不平整形很不平整地势好较好一般较差差规划条件优较优一般较差差商业中心等级市级区级社区乡镇不属于位置市中心附近区域中心附件市郊附近乡镇中心附近乡镇中心外沿道路生活型主干道混合型主干道混合型次干道交通型次干道支路交通好较好一般较差差公交好较好一般较差差配套设施优良中差极差环境状况优良中差极差娱乐建设完善较完善一般较不完善不完善依据各种影响因素的不同及对因素评价的评价，并将优、较优、中、较劣、劣，分别对应起A/B/C/D/E四个等级，可以得出以下的修正评估表。表7-3影响因素指数表影响因素ABCDE地块形状6%4%0-4.5%-6.5%地势4%5.5%0-2.5%-4.5%规划条件5.5%3%0-2.5%-2.5%商业中心等级16%8.55%0-7.5%-14%位置15%8%0-8%-12.5%道路10%6.8%0-7%-9%交通8%4.5%0-5%-9.5%公交10%5.8%0-6%-9.5%配套设施8%4.8%0-4.5%-8%环境状况9.6%5.5%0-4.5%-10%娱乐建设6.8%3.6%0-2.5%-4.8% 通过对上述数据的分析基本可以得出金科集美望湖公馆基础因素对价格的影响指数为0.99。（4）其他因素修正其他因素包括金科集美望湖公馆自身的一些区位条件，对于这些因素进行汇总与修正使得估计的结果准确性更高。将评价同样分成优、较优、正常、较劣、劣这五种，在表格中分别对应A/B/C/D/E。汇总结果如表7-4所示。表7-4估价对象地价影响因素优劣程度修正系数表住宅用地因素评价修正系数距市中心距离A0.06%距区中心距离A0.08%距小区商圈距离A0.04%商服网点密度B0.02%道路B0.04%公交站B0.04%排水C0距中学距离A0.06%人口密度A0.04%距小学距离A0.04%距幼儿园距离B0.02%距医院距离C0距邮局距离C0大气环境B0.04%人文环境A0.06%地质状况A0.04%居住人口密度B0.02%合计0.06%由上述的表格分析最终可以确定出关于其他因素的修正系数综合ΣK=1.066。（5）剩余年限的修正金科集美望湖公馆项目的使用剩余年限为70年，以此为基础，无需修正，因此可以确定的修正系数为1。（6）对估价对象进行容积率修正表7-5系数修正表容积率住宅修正系数表容积率住宅修正系数表≤1.80.912.71.0131.90.922.81.0242.00.932.91.0382.10.953.01.0472.20.963.11.0542.30.973.21.0642.40.983.31.0722.50.993.41.0752.613.51.086根据可以得到的最新2020年官方资料，盐城市射阳县的容积率修正表如上所示。已知金科集美望湖公馆项目地块的容积率为2.5。代入上表查询可以确定容积率修正系数Kij=0.99。7.3方法三结果确定计算公式为：Pi=p×(1±K)×Y×T×Kij代入上述求得的系数值：p=4380K=0.066 Y=1Kij=0.99求得P1=4622.39元/㎡楼面地价=4622.39÷2.5=1848.96元/㎡金科集美望湖公馆的土地单价为4622.39元/㎡金科集美望湖公馆的楼面地价为1848.96元/㎡项目地块的总价值为4622.39×47438=21927.69万元7.4估价结果的确定通过各种官方数据的收集以及到项目地块所在地的实地勘探，本次的估价结果具有一定的权威性。而使用以上几种方法最后算出的结果误差不大，在可接受范围之内，使用算数平均数更加便捷与直观，故采用算数平均数来确定最后的土地单价。盐城金科集美望湖公馆项目土地单价：（4622.39+4785.43+4836.03）÷3=4747.95元/㎡楼面地价为4747.95÷2.5=1899.18元/㎡土地总价为4747.95×47438=22523.32万元结论本次毕业设计的目的在于评估盐城金科集美望湖公馆项目地块在2021年3月的土地价值。具体结果如下：（1）比较法土地单价4622.39（元/㎡）楼面地价为4622.39÷2.5=1848.96（元/㎡）总的土地价格为4622.39×47438=21927.69万元（2）使用假设开发法：金科集美望湖公馆项目地块土地单价为4785.43元/㎡楼面地价为4785.43÷2.5=1914.17元/㎡项目地块的土地总价值=4785.43×47438=22701.12万元（3）使用基准地价修正法：金科集美望湖公馆的土地单价为4836.03元/㎡金科集美望湖公馆的楼面地价为1934.41元/㎡项目地块的总价值为4836.03×47438=22941.16万元（4）运用算数平均数求出盐城金科集美望湖公馆项目的各项价格为：土地单价4747.95元/㎡楼面地价1899.18元/㎡土地总价22523.32万元参考文献[1]王婷婷．大学生网络团购购买意愿影响因素研究[D]．河北经贸大学，2015．[2]邱艳．房地产土地估价市场中的风险与预防[J]．时代金融，2016(17):238+245．[3]韩雄辉，杨瑞海．营改增后土地估价中剩余法(静态)的应用探讨[A]．《中国房地产估价与经纪》编辑部．中国房地产估价与经纪(2017年第1期总第122期)[C]．:中国房地产估价师与房地产经纪人学会，2017:5．[4]程泽．房地产调控中的土地市场规制研究[J]．法制博览，2021(11):148-149．[5]王明才．试析房地产开发项目的土地价格评估[J]．大众投资指南，2020(18):82-83．[6]刘红雷．基于改进市场法的土地使用权价值评估研究[D]