2026年全国房地产经纪人之房地产交易制度政策考试重点黑金模拟题（详细参考解析）

姓名:_________________编号:_________________地区:_________________省市:_________________ 密封线 姓名:_________________编号:_________________地区:_________________省市:_________________ 密封线 密封线 2026年房地产经纪人考试重点试题精编注意事项:1.全卷采用机器阅卷，请考生注意书写规范；考试时间为120分钟。2.在作答前，考生请将自己的学校、姓名、班级、准考证号涂写在试卷和答题卡规定位置。

3.部分必须使用2B铅笔填涂;非选择题部分必须使用黑色签字笔书写，字体工整，笔迹清楚。

4.请按照题号在答题卡上与题目对应的答题区域内规范作答，超出答题区域书写的答案无效:在草稿纸、试卷上答题无效。(参考答案和详细解析均在试卷末尾)一、选择题

1、房屋租赁合同与房屋买卖合同的根本区别在于（）。A.合同签订程序B.权属转移方面C.合同约束能力D.合同生效条件

2、李某自营地下商场，应税房产原值为40万元，每年需要缴纳的房产税额最多为（）元。A.3240B.4200C.4320D.5400

3、为了保护已经与房地产开发项目转让人签订合同的当事人的权利，要求房地产项目转让的双方当事人在办完土地使用权变更登记后()d内，到房地产开发主管部门办理备案手续。A.10B.30C.60D.90

4、李某父亲于2015年7月10日死亡;7月15日登记机构受理李某的继承房屋登记申请;7月22日将申请登记事项记载于登记簿;7月30日李某领取房屋所有权证书。则李某取得该房屋所有权的时间是2015年()。A.7月10日B.7月15日C.7月22日D.7月30日

5、2004年国家加强了对土地市场的治理整顿，国务院要求在8月31日前清理协议出让土地历史遗留项目。某开发商于2002年6月取得一块城市规划区内的国有土地使用权，土地使用权出让合同约定2002年10月动工，但至2004年8月31日前一直未动工。如对该地块上的房屋进行拆迁，下列表述中不正确的有()。A.开发商必须申请办理房屋拆迁许可证B.必须委托专业拆迁单位实施拆迁C.开发商必须与被拆迁人签订房屋拆迁协议后，方可拆迁D.必须经拆迁行政裁决后，才能进入强制拆迁程序

6、以划拨方式取得土地使用权的，土地使用期限为（）。A.40年B.50年C.70年D.没有使用期限的限制

7、房地产登记的根本目的和出发点是()。A.为房地产管理奠定基础B.保证交易安全，减少交易成本C.保护权利人的合法权益D.为城市规划、建设、管理提供科学依据

8、房地产抵押担保的范围不包括()。A.损害赔偿金B.定金C.违约金D.主债权及利息

9、业主委员会应当自选举产生之日起()d内，向物业所在地的街道办事处和区、县人民政府房地产行政主管部门备案。A.10B.20C.30D.60

10、关于住房税收优惠政策的说法，错误的是（）。A.对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格向规定保障对象出租廉租住房的租金收入，减半征收营业税B.企事业单位转让旧房作为廉租住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税C.对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税D.对廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房的，免征契税

11、某房地产开发公司新开发的写字楼销售增值额为2200万元，按土地增值税相关规定准予扣除项目金额为1200万元，则其应纳土地增值税适用税率为（）。A.0B.20％C.30％D.50％

12、职工享受国家优惠政策购买的拥有部分产权的房地产（）。A.不得抵押B.可以抵押，且不受政策限制C.能否抵押由所在地人民政府决定D.可以抵押，抵押额以其可以处分和收益的份额为限

13、Z字成形术，两皮瓣的侧切口与中切口成60°角时，中轴长度可增加A.75%B.55%C.100%D.45%E.65%

14、职工以成本价购买公有住房，房屋权属登记时，房屋产别应登记为()。A.公产B.公私共有产C.私产D.私产(部分产权)

15、下列关于房地产经纪人员执业资格有关规定的表述中，正确的是（）。A.房地产经纪人协理从业资格考试由各省、自治区、直辖市制定大纲，组织命题和考试B.受过行政处罚的房地产经纪人由原注册机构注销注册C.房地产经纪人可以同时在两个或两个以上房地产经纪机构执业D.房地产经纪人的执业技术能力要求有一定的外语水平

16、出租人知道或者应当知道承租人转租，但在（）个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院将不予支持。A.1B.3C.6D.9

17、下列关于房屋抵押的表述中，错误的是（）。A.共有产权的房屋抵押的，必须征得其他共有权人同意B.已出租的房屋可以设定抵押C.以土地使用权为出让方式取得的房地产抵押的，担保债务的履行期限不得超过已使用的年限D.预购商品房贷款抵押的，必须取得商品房预售许可证

18、因土地使用权届满，权利人需要到登记机关办理()。A.转移登记B.变更登记C.初始登记D.注销登记

19、商品房预售人应当在签约之日起()日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。A.10B.15C.30D.60

20、共用题干W省G房地产公司拟获得A市B县城市规划区内C村所有的集体土地，从事经济适用房的开发建设。C村原耕地面积为80公顷，农业总人口为600人。现征收C村基本农田以外的耕地30公顷，该耕地被征收前3年平均年产值为600元。经商定，土地补偿费为该耕地前3年平均年产值的8倍；每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的5倍；被征收土地上的附着物及青苗补偿费为25万元。A.225B.325C.415D.600

21、物业服务合同属予我国合同分类中的()。A.居间合同B.委托合同C.要约合同D.行纪合同

22、2007年3月，张某在H市以单价6000元/m2购买了一套普通商品住房，建筑面积为70m2。2011年5月，张某决定将住房以单价10000元/m2出售给首次购房的高某。(2011年真题)高某购买该住房时，应缴纳契税（）元。A.7000B.10500C.21000D.35000

23、抵押权因抵押物灭失而消灭，因灭失所得的()，应当作为抵押财产。A.税金B.赔偿金C.违约金D.保险金

24、房地产预售、销售广告中，不是必须载明的事项是（）。A.开发企业名称B.销售地址C.代理销售的中介服务机构名称D.预售许可证书号

25、根据《城市房地产转让管理规定》的规定，房地产转让的程序为()→核发房地产权属证书.A.转让当事人提出申请，申报成交价格→房地产管理部门受理→房地产管理部门进行现场查勘和评估→转让当事人签订书面转让合同→转让当事人缴纳税费B.转让当事人签订书面转让合同→转让当事人提出申请，申报成交价格→转让当事人缴纳税费→房地产管理部门受理→房地产管理部门进行现场查勘和评估C.转让当事人提出申请，申报成交价格→房地产管理部门受理→房地产管理部门进行现场查勘和评估→转让当事人缴纳税费→转让当事人签订书面转让合同D.转让当事人签订书面转让合同→转让当事人提出申请，申报成交价格→房地产管理部门受理→房地产管理部门进行现场查勘和评估→转让当事人缴纳税费

26、住房公积金管理的基本原则是：住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户、()。A.客户监督B.政府监督C.财政监督D.审计监督

27、随着城镇住房制度改革的深化和房地产市场的快速发展，房屋()仍将继续成为部分居民解决居住问题的重要渠道。A.赠与B.租赁C.继承D.买卖

28、登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起（）日以内不起诉，异议登记失效。(2012年真题)A.10B.20C.15D.30

29、如果租赁双方没有专门约定，出租房屋的修缮责任一般由（）承担A.出租人B.承租人C.出租人和承租人共同D.房屋的建设单位

30、以已出租的房地产抵押的，抵押人应将租赁情况告知（）。A.抵押登记部门B.抵押权人C.登记备案部门D.借款人

31、个人将购买已达到一定期限的普通住房出售时依法可以免征增值税，则该期限最短为（）年。A.1B.2C.3D.4

32、房地产契约登记制度的理论基础是()。A.对抗交付主义B.成立要件主义C.成立交付主义D.对抗要件主义

33、下列房地产转让的方式中，不属于有偿转让的是（）。(2006年真题)A.房地产抵债B.房地产作价入股C.房地产买卖D.房地产继承

34、房地产用益物权不包括（）。A.抵押权B.建设用地使用权C.地役权D.土地承包经营权

35、共用题干W省G房地产公司拟获得A市B县城市规划区内C村所有的集体土地，从事经济适用房的开发建设。C村原耕地面积为80公顷，农业总人口为600人。现征收C村基本农田以外的耕地30公顷，该耕地被征收前3年平均年产值为600元。经商定，土地补偿费为该耕地前3年平均年产值的8倍；每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的5倍；被征收土地上的附着物及青苗补偿费为25万元。A.国务院B.W省人民政府C.A市人民政府D.B县人民政府

36、集体土地范围内房屋所有权登记，房屋登记机构自受理登记申请之日起，应当于()个工作日内，将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定.A.3B.10C.30D.60

37、下列关于住房置业担保的表述中，错误的是（）。A.住房置业担保是担保方式的一种补充B.保证责任为连带责任保证C.借款人不需要提供房屋抵押D.住房置业担保由专门设立的机构提供

38、以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取().A.建设工程施工许可证B.项目选址意见书C.建设工程规划许可证D.建设用地规划许可证

39、根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，开发企业不按规定使用商品房预售款项的，由房地产管理部门责令限期纠正，并可处以违法所得()但不超过3万元的罚款。A.2倍以上B.2倍以下C.3倍以上D.3倍以下

40、商品房预售广告中，不得涉及的内容是（）。A.中介服务B.房屋结构C.装饰装修D.物业管理

41、房屋建筑工程保修期从()之日起计算。A.工程验工验收合格B.工程交工C.交钥匙D.入住

42、按房产余值计征的房产税税率为（）。A.1、2%B.3%C.6%D.12%

43、国有土地使用权出让的方式中，()出让不适用于房地产开发建设用地.A.挂牌B.协议C.拍卖D.招标

44、某市有关政策规定，只有具有本市户口的居民才可以购买经济适用住房，张某无该市户口，遂与李某书面协议商定：张某出资20万元以李某名议购买M公司经济适用住房一套，张某实际占有、使用房屋登记于李某名下。后李某以该住房作抵押向银行贷款15万元。贷款到期后，李某无力偿还，现在银行要求处置该住房以实现抵押权，张某以自己为房屋实际所有人，要求有关部门确认李某抵押该住房无效。下列表述中，正确的有()。A.张某与李某之间的协议无效B.李某与M公司签订的购房合同无效C.房屋权属登记机关应当为张某、李某核发《房屋共有权证》D.房屋权属登记机关应当为张某核发《房屋他项权利证》

45、预购商品房贷款抵押也称作().A.期房抵押B.现房抵押C.现房按揭D.二手房抵押

46、由省、自治区、直辖市税务机关确定是否免税的用地不包括（）。A.集体所有的居住房屋及院落的用地B.房产管理部门在房租调整改革前经租的居民住房用地C.民政部门举办的安置残疾人员占一定比例的福利工厂用地D.集体和个人举办的学校、医院、托儿所、幼儿园用地

47、下列行为中属于单务行为的是（）。(2012年真题)A.房地产抵债B.房地产入股C.房地产赠与D.房地产互换

48、职工当年缴存的住房公积金按结息日挂牌公告的（）存款利率计息。A.活期B.3个月整存整取C.6个月整存整取D.1年整存整取

49、业主大会成立前，住宅专项维修资金由（）代管。A.售房单位B.房地产主管部门C.已入住的业主D.物业服务企业

50、刘某向甲公司购买一套预售商品住宅，商品房预售合同约定房屋建筑面积为150m2，房价按建筑面积计算，单价为2000元/m2，对房屋面积误差处理方式未做约定。刘某签订了商品房预售合同，缴纳5000元的定金，支付了6万元首付款，其余房款向当地住房公积金管理中心申请了住房公积金贷款。刘某缴纳的5000元定金()。A.是一种担保方式B.是对违约行为的惩罚C.可以充抵购房款D.能够与违约金同时并用

51、权利人处分房屋申请登记，房屋登记机构受理登记申请但尚未将申请登记事项记载于房屋登记簿之前，第三人申请异议登记的，房屋登记机构应当()办理原登记申请，并书面通知申请人。A.继续B.终止C.尽快D.中止

52、下列（）情形，不适用于申请不动产预告登记。A.预售B.抵押C.租赁D.买卖

53、国有土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖以（）为计税依据。A.约定价格B.成交价格C.定金价格D.交换的价格差额

54、关于房屋转租，不正确的表述是（）。A.承租人经出租人同意转租的，承租人与出租人的租赁合同继续有效B.第三人对租赁物造成损失的，第三人应当赔偿损失，与承租人无关C.承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同D.除出租人与转租双方协商另有约定的外，转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期

55、2016年4月，张某将房屋出租给李某并签订了房屋租赁合同，月租金3000元，租期3年。2018年4月，张某将房屋出售给王某，但未告知李某。2018年8月，王某因与他人合开公司需要将该房屋入股，要求解除与李某的房屋租赁合同。李某可以主张的权利为（）。A.拒交房租B.要求张某承担损害赔偿责任C.要求按租赁合同约定继续承租D.请求法院确认张某、王某的买卖行为无效

56、某市甲房地产公司(以下简称甲公司)在报纸上刊登上则售楼广告，广告中宣称：“本公司首次独家举办销售让利活动，为你提供防盗门、地下车库、屋顶花园……”。王某看到广告后，与甲公司签订了购房合同，并交付购房定金5万元，合同约定房价为每平方米建筑面积3000元，2003年2月交房。随后，王某一次性支付余款19万元。至2003年4月，该房仍未竣工。王某到现场发现，该房已更改为坡屋顶，甲公司已无法提供屋顶花园，并将房价上调。王某遂要求退房，让甲公司返还定金，赔偿损失。甲公司的广告是()。A.要约B.要约邀请C.承诺D.邀请

57、在城市规划区内，未取得建设用地规划许可证，只取得建设用地批准文件而占用土地的，批准文件无效，占用的土地由()责令收回。A.县级以上人民政府土地行政主管部门B.县级以上人民政府建设行政主管部门C.县级以上人民政府D.县级以上人民政府地产行政管理部门

58、《城市房地产开发经营管理条例》规定，未取得资质等级证书、超越资质等级从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处（）的罚款。A.2万元以上5万元以下B.3万元以上7万元以下C.4万元以上8万元以下D.5万元以上10万元以下

59、土地使用者未按合同约定的期限和条件开发和利用土地，由()级以上人民政府土地管理部门予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款，甚至无偿收回土地使用权。A.省B.市C.县D.乡、镇

60、刘某2005年购得一商铺，以每月2000元租金租给吴某，租期5年。半年后由于经营资金周转困难，刘某将商铺抵押给银行贷款20万元，贷款期限1年，并办理了抵押登记。抵押到期后，刘某未能偿还债务。银行依法申请人民法院拍卖该商铺。(2007年真题)拍卖、变卖后，该房屋租赁合同（）。A.应当解除B.对购买人仍然有约束力C.由人民法院决定是否继续有效D.由购买人决定是否继续有效

61、房屋更正登记，房屋登记机构自受理登记申请之日起，应当于()内，将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定.A.10dB.30dC.10个工作日D.30个工作日

62、新购买的房屋分割时，应当办理房屋（）。A.初始登记B.转移登记C.变更登记D.注销登记

63、大型超市、工业厂房的土地使用权出让的最高年限分别为（）年。A.50.40B.40.70C.40.50D.50.70

64、城乡规划是以促进()为目的的空间布局规划。A.资源、能源节约和综合利用B.经济社会全面协调可持续发展C.人居环境根本改善D.土地科学使用

65、根据《物权法》，经依法设立的不动产物权发生效力的起始时间是（）。A.合同成立时B.登记机构受理登记时C.记载于不动产登记簿时D.登记机构颁发权利证书时

66、拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系不能达成协议的，拆迁人应当()。A.直接与房屋承租人协商B.直接对房屋承租人进行安置C.对被拆迁人实行房屋产权调换D.对被拆迁人实行货币补偿，对房屋承租人实行房屋产权调换

67、房地产开发企业应当在商品房()按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。A.交付使用之B.交付使用前C.竣工验收之D.竣工验收前

68、以售后包租或变相售后包租方式销售未竣工商品房的处罚标准，是处以警告，责令限期改正，并可处以（）的罚款。A.1万元以上2万元以下B.1万元以上3万元以下C.2万元以上3万元以下D.3万元以上5万元以下

69、我国法律体系中，效力仅次于宪法的是()。A.以国务院令形式颁布的行政法规B.全国人民代表大会及其常务委员会颁布的法律C.有立法权的地方人民代表大会及其常务委员会制定的规范性文件D.国务院部委制定的部门规章

70、不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为（）。A.不予受理B.受理C.待定D.材料不齐全

71、下列关于房地产权属直接代为登记，说法不正确的是()。A.房地产行政主管部门直管的公房，由登记机关直接代为登记B.无人主张权利的房屋，登记机关可依法直接代为登记C.直接代为登记，应按正常的登记程序进行D.由于直接代为登记的房屋权属状态不明，应及时颁发房屋所有权证

72、在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为()。A.地役权登记B.房屋所有权登记C.房屋抵押权登记D.房屋注销登记

73、关于契税减免规定的表述中，错误的是（）。A.纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税B.自2016年2月22日起，对个人购买90m2及以下的家庭唯一住房（家庭成员包括购房人、配偶以及未成年子女），减按1%税率征收契税C.城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税D.因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，免征契税

74、登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起（）日以内不起诉，异议登记失效。A.10B.20C.15D.30

75、1995年，甲按房改标准价800元/m2，购买了本单位A小区的一套60m2的住房。2000年，甲退休。2002年1月，甲补齐了标准价与成本价的差价200元/m2。3月．甲拟重新购买住房，在媒体上看到下列一则广告：“某小区即将全面开工建设，现火爆开盘，决定内部发售。该小区到CBD商圈仅10min路程，房屋开盘售价每套20万元。”4月，甲拟购买某开发公司开发建设的B小区住房。该开发公司销售人员向甲推荐了C户型，并做了如下介绍：“该户型经实测，套内建筑面积为85m2，套内使用面积为71m2。阳台为全封闭，阳台底板水平投影面积为3m2，由于阳台围护物向外倾斜，增大了阳台的使用空间5%。该户型应分摊的共有建筑面积为16m2。”7月，甲以1500元/m2购买了B小区C户型的住房，并将A小区的住房出售。甲入住B小区后，向物业公司提出以下服务要求，其中不属特约服务的是()。A.定时清扫室内卫生B.代为办理公交月票C.对上下水道进行维修D.对消防设备进行检测

76、A房地产公司（以下简称A公司）申请征用B乡基本农田以外的耕地50公顷，建高档住宅小区。支付征用耕地的补偿费用共计4500万元。开发建设过程中，A公司将此项目整体转给C公司，C公司通过市场分析后，拟将其中5公顷土地建商业用房，此项目调整方案经规划部门批准。在建设过程中，C公司将该项目抵押给D银行取得建设贷款。C公司经批准预售该住宅。D银行对在建工程项目享有（）。A.所有权B.用益权C.担保物权D.债权

77、由于房屋的改建致使部分房屋拆除的，房屋共有权人应当申请房屋所有权（）。A.更正登记B.注销登记C.变更登记D.撤销登记

78、下列不属于房地产广告特点的是（）。A.较强的区域性和针对性B.独特性和时效性C.较快的收益性D.较大的信息量

79、房地产经纪人的责任是()。A.促进房地产业发展B.为委托方提供真实可靠的信息C.诚实信用D.客观反映房地产价值

80、建设工程发生质量事故，有关单位应当在()内向当地建设行政主管部门和其他有关部门报告。A.12hB.24hC.2dD.3d二、多选题

81、王某于2011年4月将自住房出租给李某1年，年租金为5000元。2011年5月王某将房屋抵押给甲银行，并办理了抵押登记。2011年6月，李某将房屋转租张某，签订了6个月的转租合同。王某应缴纳房产税（）元。A.150B.200C.500D.600

82、土地登记形成的文件资料，由()负责管理。A.国务院B.国土资源行政主管部门C.土地管理部门D.建设行政主管部门

83、城市总体规划的期限一般为()年。A.5B.10C.15D.20

84、现实中接受当事人的委托进行房地产市场调查研究、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划等具体业务的是（）。A.房地产估价业B.房地产经纪业C.房地产咨询业D.房地产服务业

85、在商品房屋租赁关系中，出租人与承租人之间所发生的（）关系主要是通过房屋租赁合同确定的。A.社会B.民事C.行政D.交易

86、关于房屋租赁合同备案的说法，正确的是（）。(2010年真题)A.房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后10日内，持有关证明文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续B.备案时应当提交的证明文件中包括书面租赁合同和房屋所有权证书C.备案时只需要提供承租人的身份证件D.如果房屋租赁当事人订立的是口头租赁合同，需到场说明情况

87、引导和促进房地产业持续稳定健康发展的作用不包括（）。A.有利于优化土地布局B.有利于保持国民经济平稳较快增长C.有利于人民群众安居乐业D.有利于满足广大居民的合理住房消费需求

88、企业所得税的缴纳方式为（）。A.按年计算，分月或者分季预缴B.按年计算，只能分月预缴C.按年计算，只能分季预缴D.按月计征

89、增值税的计税依据是纳税人提供销售劳务、销售无形资产或者销售不动产收取的（）A.全部价款B.价外费用C.全部价款和价外费用D.全部价款或价外费用

90、房屋登记机构自受理房屋抵押登记申请之日起，将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定的时限，应为（）个工作日。A.1B.7C.10D.30

91、（）是税收强制性、固定性在时间上的体现。A.税目B.纳税环节C.纳税期限D.法律责任

92、（一）甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发建设了某住宅小区，取得商品房预售许可证后开始预售。蒋某于2006年3月1日与甲企业签订了购买该小区16幢602室的商品房买卖合同，单价为6000元/m2，并依照约定向房屋登记机构申请办理了相关登记。合同约定建筑面积为120m2，交房期间为2006年10月1日，保修期限为5年，双方未对房屋面积误差的处理方式进行约定。韩某也预付购房款并签订16幢602室的商品房买卖合同。甲企业于2006年10月1日正式交房，蒋某2006年10月17日领到房屋所有权证书上记载建筑面积为116m2。蒋某于2007年2月装修入住，2009年9月27日发现屋面严重漏水。关于屋面漏水的说法，正确的为（）。A.屋面漏水不属于保修范围B.不在商品保修期内C.蒋某可以要求建筑商承担责任D.蒋某可以要求甲企业承担责任

93、建设单位应当在物业承接查验协议签订后()d内办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。A.3B.7C.10D.15

94、招标人采用邀请招标方式的，应当向()个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。A.2B.3C.4D.5

95、下列关于房屋租赁合同承租人权利义务的表述中，不正确的是（）。A.承租人确有必要更改原有设施的，应征得出租人书面同意B.承租人确有必要更改原有设施的，应按照物业管理规定实施C.房屋维修责任一般由出租人承担D.租赁期满承租人在返还房屋时需要将房屋恢复原状

96、房地产所有权具有的四项基本权能是（）。A.占有、使用、收益和处分B.占有、回收、收益和抵押C.出租、出卖、赠与和抵押D.购买、使用、出租和收益

97、下列关于主体结构质量不合格的已售商品住房处理方式的表述中，正确的是（）。A.购房人只能要求退房，不能要求换房B.购房人只能要求换房，不能要求退房C.购房人有权选择退房或换房D.商品住房买卖双方协商选择退房或换房

98、交易结算资金的所有权属于（）。A.房地产经纪机构B.交易当事人C.交易保证机构D.交易结算资金账户开立银行

99、房屋建筑工程保修期从()之日起计算。A.工程验工验收合格B.工程交工C.交钥匙D.入住

100、共用题干A省B县人民政府为加快城镇住房制度改革进程，根据我国《城市房地产管理法》、A省人民代表大会出台的《A省城镇房地产开发经营管理条例》及A省政府颁布实施的《A省商品房销售管理办法》等法律、法规，出台了《B县城镇职工住房补贴管理暂行办法》、《B县城镇商品房预售管理办法》、《B县城镇商品房销售管理办法》等一系列规定，全面完善了以经济适用住房为主的住房供应体系，并建立了城镇低收入家庭住房保障制度.为加快经济适用住房建设，2011年3月，该市采取招标方式，选定C房地产开发公司开发建设园林小区经济适用住房建设项目，该经济适用住房项目每平方米成本价中，征地和拆迁补偿费100元.勘察设计和前期工程费200元，建安工程费600元，住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)100元，贷款利息30元.A.法律B.地方性法规C.地方性政府规章D.规范性文件

参考答案与解析

1、答案：B本题解析：房屋租赁合同与房屋买卖合同在权属发生转移方面有着根本区别。后者是以转移房屋所有权为目的，而房屋租赁合同仅转移房屋的使用权，所有权并不发生变动，承租人仅能依合同约定对租赁房屋进行使用、收益，而不得处分。

2、答案：C本题解析：房产税的计税依据是依照房产原值一次性减除10％～30％后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。依照房产余值计算缴纳的，房产税的税率为1.2％；依照房产租金收入计算缴纳的，房产税的税率为12％。本题中，应税房产原值为40万元，每年需要缴纳的房产税额最多应按一次性减除10％后的余值计算，则李某每年需要缴纳的房产税额最多是：400000×（1－10%）×1.2％=4320（元）。

3、答案：B本题解析：暂无解析

4、答案：A本题解析：不动产登记是不动产物权公示的方式，但并不是所有的不动产物权都必须经过登记后才生效。为及时明确物权的归属，《物权法》规定了几种事实行为发生未经登记，物权也生效的情形。《物权法》第二十八条、第二十九条和第三十条规定，依据人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定设立、变更、转让或者消灭物权;继承或者受遗赠取得房地产;合法建造取得房屋所有权、拆除房屋注销所有权。

5、答案：B本题解析：[大纲要求]掌握[习题解析]本题考查重点是对“拆迁的实施”的掌握。拆迁的实施方式有两种，即自行拆迁和委托拆迁。自行拆迁，是指拆迁人自己实施拆迁工作。委托拆迁，就是拆迁人自己不承担拆迁工作，而是把拆迁工作委托给具有拆迁资格的单位去承担。因此，本题的正确答案为B。

6、答案：D本题解析：以划拨方式取得的国有建设用地使用权，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。

7、答案：C本题解析：暂无解析

8、答案：B本题解析：暂无解析

9、答案：C本题解析：暂无解析

10、答案：A本题解析：暂无解析

11、答案：D本题解析：土地增值税实行四级超率累进税率：①增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％，速算扣除率为0；②增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％，速算扣除率为5％；③增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％，速算扣除率为15％；④增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％，速算扣除率为35％。本题中，增值额占扣除项目金额的比例为：2200÷1200=183%，所以，土地增值税税率为50%，速算扣除率为15%。

12、答案：D本题解析：房地产抵押设定的条件；以享受国家优惠政策购买的有限产权的房地产设定抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失踪时，其房地产合法继承人或者代管人应当继续履行原抵押合同。

13、答案：A本题解析：暂无解析

14、答案：C本题解析：[大纲要求]掌握[习题解析]本题考查重点是对“房改售房登记”的掌握。职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，经登记核实后，发给《房屋所有权证》，产别为“私产”，注记：“房改出售的成本价房，总价款：××元”。应区别“产别”与“产权来源”。因此，本题的正确答案为C。

15、答案：D本题解析：暂无解析

16、答案：C本题解析：承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除房屋租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。但出租人知道或者应当知道承租人转租，在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院将不予支持。

17、答案：C本题解析：A项，以共有的房地产设定抵押的，抵押人应当事先征得其他共有权人的书面同意。B项，以已出租的房地产设定抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。C项，以土地使用权为出让方式取得的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。D项，预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。

18、答案：D本题解析：[知识点]房屋权属登记的种类

19、答案：C本题解析：[知识点]商品房预售许可及预售合同登记备案

20、答案：A本题解析：暂无解析

21、答案：B本题解析：暂无解析

22、答案：A本题解析：自2016年2月22日起，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。除北京、上海、广州、深圳市外，对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。于是，高某应当缴纳契税＝70×10000×1%＝7000元。

23、答案：B本题解析：暂无解析

24、答案：B本题解析：房地产预售、销售广告，必须载明以下事项：①开发企业名称；②中介服务机构代理销售的，载明该机构名称；③预售许可证书号。

25、答案：D本题解析：暂无解析

26、答案：C本题解析：[大纲要求]熟悉[习题解析]本题考查重点是对“住房公积金管理的基本原则”的熟悉。住房公积金管理的基本原则是：住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督。因此，本题的正确答案为C。

27、答案：B本题解析：暂无解析

28、答案：C本题解析：异议登记申请人应当在异议登记之日起15日内，提交人民法院受理通知书、仲裁委员会受理通知书等提起诉讼、申请仲裁的材料；逾期不提交的，异议登记失效。异议登记失效后，申请人就同一事项以同一理由再次申请异议登记的，不动产登记机构不予受理。

29、答案：A本题解析：出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。当租赁物出现故障时，承租人应及时通知出租人在合理期限内维修。出租人未及时修复损坏的房屋，影响承租人正常使用的，应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。

30、答案：B本题解析：房地产抵押中，以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人，原租赁合同继续有效。

31、答案：B本题解析：销售及出租不动产时增值税的减税、免税规定；销售及出租不动产时增值税的减税、免税规定包括：①个人自建自用住房销售时免征增值税。②企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房的收入，暂免征收增值税。③廉租住房经营管理单位按照政府规定价格，向规定保障对象出租廉租住房的租金收入，免征增值税。④公共租赁住房经营管理单位出租公共租赁住房免征增值税。⑤自2008年3月1日起，个人出租住房，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收增值税。⑥个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。⑦自2016年2月22日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按销售收入全额征收增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

32、答案：D本题解析：暂无解析

33、答案：D本题解析：房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。房地产转让可分为有偿和无偿两种方式，有偿转让主要包括房地产买卖、房地产抵债、房地产作价入股等行为，无偿转让主要包括房地产赠与、房地产继承等行为。

34、答案：A本题解析：用益物权是用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权。

35、答案：B本题解析：暂无解析

36、答案：D本题解析：暂无解析

37、答案：C本题解析：住房置业担保的概念包括三点：①住房置业担保公司提供的住房置业担保，是个人住房贷款担保方式的一种补充。②它是特定的专业性担保机构提供的保证担保，以区别于其他形式的住房保证担保行为。③它规定了保证方式和反担保方式，住房置业担保提供的保证方式是连带责任保证。C项，担保公司有权要求借款人以其自己或者第三人合法所有的房屋向担保公司进行抵押反担保。

38、答案：D本题解析：暂无解析

39、答案：D本题解析：暂无解析

40、答案：C本题解析：暂无解析

41、答案：A本题解析：[知识点]房屋建筑工程质量保修期限

42、答案：A本题解析：房产税是以房产为征税对象，向产权所有人征收的一种财产税。房产税依照房产原值一次性减除10％～30％后的余值计算缴纳，税率为1.2％。

43、答案：B本题解析：本题考核的知识点为国有土地使用权协议出让方式.协议出让适用于公其福利事业和非盈利性的社会团体、机关单位用地和某些特殊用地，不适用于房地产开发建设用地.

44、答案：A本题解析：[知识点]合同的效力

45、答案：A本题解析：本题考核的知识点为房地产抵押的概念。我国大陆地区俗称的“按揭”，主要是指购房过程中以所购的房屋及其土地使用权为购房贷款所设定的抵押，譬如“期房抵押"实际就是指预购商品房贷款抵押，“现房抵押"实际就是购买已竣工的现房(含二手房)时的抵押贷款。

46、答案：A本题解析：由省、自治区、直辖市税务机关确定是否免税的用地有：①个人所有的居住房屋及院落的用地；②房产管理部门在房租调整改革前经租的居民住房用地；③免税单位的职工家属的宿舍用地；④民政部门举办的安置残疾人员占一定比例的福利工厂用地；⑤集体和个人举办的学校、医院、托儿所、幼儿园用地。

47、答案：C本题解析：房地产买卖是指房地产权利人将其合法拥有的房地产以一定价格转让给他人的行为，属于双务行为，即买卖双方均享有一定的权利，并需承担一定的义务。房地产赠与是指房地产权利人将其合法拥有的房地产无偿赠送给他人，不要求受赠人支付任何费用或为此承担任何义务的行为，属于单务行为，受让人不需承担任何义务。

48、答案：A本题解析：暂无解析

49、答案：B本题解析：暂无解析

50、答案：A本题解析：[大纲要求]掌握[习题解析]本题考查重点是对“违约责任的承担方式”的掌握。依照《担保法》约定，一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。因此，本题的正确答案为A。

51、答案：D本题解析：暂无解析

52、答案：C本题解析：预告登记，是指为保全一项以将来发生的不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。有下列情形之一的，当事人可以按照约定申请不动产预告登记：①商品房等不动产预售的；②不动产买卖、抵押的；③以预购商品房设定抵押权的；④法律、行政法规规定的其他情形。

53、答案：B本题解析：契税的计税依据包括：①国有土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖，以成交价格为计税依据；②土地使用权赠与、房屋赠与，参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；③土地使用权交换、房屋交换，以交换的价格差额为计税依据；④以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，由房地产转让者补交契税。计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益。

54、答案：B本题解析：承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。承租人转租的，承租人与出租人之间的房屋租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

55、答案：C本题解析：为保护承租人的利益，法律确立了“买卖不破租赁”原则。根据该原则，在租赁期限内，租赁房屋的所有权发生变动的，原租赁合同对承租人和房屋受让人继续有效。

56、答案：A本题解析：[知识点]商品房销售中途变更规划、设计及保修责任

57、答案：C本题解析：[大纲要求]熟悉[习题解析]本题考查重点是对“城市规划的编制与审批”的熟悉。在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效；对未取得建设用地规划许可证的建设单位批准用地的，由县级以上人民政府撤销有关批准文件；占用土地的，应当及时退回；给当事人造成损失的，应当依法给予赔偿。因此，本题正确答案为C。

58、答案：D本题解析：《城市房地产开发经营管理条例》规定，未取得房地产开发企业资质证书，擅自销售商品房的，责令停止销售活动，处5万元以上10万元以下的罚款。

59、答案：C本题解析：暂无解析

60、答案：B本题解析：为了保护承租人及其相关人员的合法权益，稳定租赁关系，我国有关法律法规明确“买卖不破租赁”原则，如《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”所有权变动包括赠与、析产、继承或者买卖转让租赁房屋等。

61、答案：C本题解析：暂无解析

62、答案：B本题解析：《房屋登记办法》进一步明确，当事人应当申请房屋所有权转移登记的情况有：①买卖；②互换；③赠与；④继承、受遗赠；⑤房屋分割、合并，导致所有权发生转移的；⑥以房屋出资入股；⑦法人或者其他组织分立、合并，导致房屋所有权发生转移的；⑧法律、法规规定的其他情形。

63、答案：C本题解析：国有建设用地使用权出让的最高年限由国务院规定，按下列用途确定：①居住用地70年；②工业用地50年；③教育、科技、文化卫生、体育用地50年；④商业、旅游、娱乐用地40年；⑤综合或其他用地50年。

64、答案：C本题解析：暂无解析

65、答案：C本题解析：不动产登记簿；不动产登记簿，是指由不动产登记机构依法制作的，对某一特定地域辖区内的不动产及其上的权利状况加以记载的具有法律效力的官方记录。《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于登记簿时发生效力。

66、答案：D本题解析：[大纲要求]掌握[习题解析]本题考查重点是对“拆迁安置”的掌握。对于拆除租赁房屋，《拆迁条例》规定了解除租赁协议的处理方式。即由拆迁人对房屋所有人进行补偿，由所有人对承租人进行安置。拆迁补偿前，已经解除了租赁协议或出租人对承租人进行了安置的，实质上相当于非租赁房屋的补偿、安置，根据《拆迁条例》的规定，对所有人进行补偿、安置；当出租人与承租人对解除租赁关系达不成协议时，为了保障承租人的利益不受损害，《拆迁条例》规定应当实行产权调换，被拆迁人与原房屋承租人就新调换房屋重新签订租赁协议。因此，本题的正确答案为D。

67、答案：B本题解析：暂无解析

68、答案：B本题解析：《商品房销售管理办法》第四十二条。处罚的标准是：处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下的罚款。

69、答案：B本题解析：暂无解析

70、答案：B本题解析：不动产登记机构收到不动产登记申请材料，对于属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人。不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。

71、答案：D本题解析：由于直接代为登记的房屋权属状态不明，不予颁发房屋所有权证。1.房地产行政主管部门直管的公房，由登记机关直接代为登记。

72、答案：C本题解析：暂无解析

73、答案：D本题解析：有下列行为之一的，减征或者免征契税：①国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征。②城镇职工经县级以上人民政策批准，在国家规定标准面积以内按规定第一次购买公有住房的，免征。③因不可抗力（自然灾害、战争等不可预计、不能避免、并不能克服的情况）灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征。④土地、房屋被县级以上人民政府征收、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省、自治区、直辖市人民政府决定是否减征或者免征。⑤纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征。⑥依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事馆员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，可以免征。

74、答案：C本题解析：异议登记申请人应当在异议登记之日起15日内，提交人民法院受理通知书、仲裁委员会受理通知书等提起诉讼、申请仲裁的材料；逾期不提交的，异议登记失效。异议登记失效后，申请人就同一事项以同一理由再次申请异议登记的，不动产登记机构不予受理。

75、答案：D本题解析：[知识点]物业管理的基本内容

76、答案：C本题解析：在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

77、答案：C本题解析：暂无解析

78、答案：C本题解析：房地产广告，是指房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构发布的房地产项目预售、预租、出售、出租、项目转让以及其他房地产项目介绍的广告。与一般产品广告相比，房地产广告具有下列特点：①较强的区域性和针对性；②独特性；③较大的信息量；④时效性。

79、答案：B本题解析：暂无解析

80