2026年物业管理师职业能力测试卷物业法律法规与案例分析实战试题附答案

2026年物业管理师职业能力测试卷物业法律法规与案例分析实战试题附答案一、单项选择题（每题1.5分，共30分）1.某小区业主委员会未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，擅自与新物业公司签订《物业服务合同》。根据《物业管理条例》及《民法典》规定，该合同的效力为（）A.有效，业主委员会有权代表业主签订合同B.效力待定，需经业主大会追认C.无效，违反法定程序D.可撤销，业主可在一年内请求法院撤销答案：C。依据《民法典》第二百七十八条，选聘和解聘物业服务企业应当由业主共同决定，需经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数同意。业主委员会擅自签订合同违反法定程序，合同无效。2.某小区物业服务企业将电梯广告收益全部计入企业收入，未在小区内公示。业主王某要求公开该部分收益明细，物业以“广告合同含保密条款”为由拒绝。根据《物业管理条例》，物业的行为（）A.合法，广告合同双方有保密义务B.违法，公共收益属于业主共有，需定期公示C.合法，物业有权自主管理公共区域经营收益D.违法，业主仅有权查询，无权要求明细答案：B。《物业管理条例》第六十三条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用，且物业服务企业应当定期公布收支情况。3.业主李某将住宅改为棋牌室对外经营，未告知其他业主。相邻业主张某以“影响居住环境”为由起诉。根据《民法典》，法院应（）A.驳回起诉，住宅用途变更属业主自治范畴B.支持张某，李某需经有利害关系的业主一致同意C.驳回起诉，张某无直接利害关系D.支持张某，李某需经业主委员会同意答案：B。《民法典》第二百七十九条规定，业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。4.某小区电梯因年久失修发生故障，导致业主陈某受伤。经查，物业未按规定对电梯进行月度维保记录，且未在故障发生前发现安全隐患。根据《民法典》，物业应承担（）A.无过错责任B.过错推定责任C.公平责任D.不承担责任答案：B。《民法典》第一千二百五十三条规定，建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。物业作为电梯管理人，未履行维保义务，推定存在过错。5.业主赵某因房屋质量问题（开发商责任）拒交物业费，物业起诉至法院。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，法院应（）A.支持赵某，房屋质量问题与物业费构成抗辩B.驳回赵某，房屋质量问题与物业服务合同无关C.部分支持，减免30%物业费D.调解解决，建议赵某向开发商索赔答案：B。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定，业主以物业存在质量问题为由拒交物业费的，人民法院不予支持，业主应另行向开发商主张权利。6.某小区专项维修资金账户余额不足，需续筹。根据《住宅专项维修资金管理办法》，续筹方案应由（）A.物业服务企业制定，业主大会表决B.业主委员会制定，街道办事处备案C.业主大会制定，全体业主一致同意D.社区居委会制定，区房管部门审批答案：A。《住宅专项维修资金管理办法》第二十一条规定，专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当续交，续交方案由业主大会决定，物业服务企业可受委托制定具体方案。7.业主王某在小区公共绿地上种植蔬菜，物业多次劝阻无效。根据《物业管理条例》，物业可以（）A.直接铲除蔬菜，恢复绿地B.向业主委员会报告，由业主委员会处理C.向有关行政部门报告，由行政部门处理D.提起诉讼，要求王某赔偿损失答案：C。《物业管理条例》第四十五条规定，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。8.某小区业主大会拟解聘现有物业，选聘新物业。根据《民法典》，业主大会表决需满足（）A.专有部分占比1/2以上且人数1/2以上业主同意B.专有部分占比2/3以上且人数2/3以上业主参与表决，且参与表决中1/2以上同意C.专有部分占比2/3以上且人数2/3以上业主参与表决，且参与表决中3/4以上同意D.全体业主一致同意答案：B。《民法典》第二百七十八条规定，选聘和解聘物业服务企业需由专有部分面积占比2/3以上且人数占比2/3以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数且参与表决人数过半数同意。9.业主李某因长期出国，将房屋出租给张某。张某未按约定缴纳物业费，物业应向（）主张权利？A.李某，业主是物业费缴纳义务人B.张某，实际使用人是缴纳义务人C.李某与张某承担连带责任D.先向张某催缴，未果后向李某主张答案：A。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业费，不得对抗物业服务企业；物业可要求业主承担责任。10.某小区物业在未征得业主同意的情况下，将小区南门岗亭出租给快递驿站，月租金2000元。根据《民法典》，该租金应（）A.归物业所有，因其管理岗亭B.归业主共有，扣除合理成本后用于补充维修资金或其他共同事务C.归业主委员会所有，由业委会支配D.归社区居委会所有，用于社区公共事务答案：B。《民法典》第二百八十二条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。11.业主大会会议采用书面征求意见形式，某业主未在规定时间内反馈意见。根据《物业管理条例》，该行为视为（）A.同意多数意见B.反对多数意见C.弃权D.需重新征求意见答案：C。《物业管理条例》第十二条规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名；未反馈意见的，视为弃权。12.某小区电梯广告收益年度总额为12万元，物业扣除3万元作为“管理成本”后，剩余9万元未公示用途。业主质疑“管理成本”过高。根据《物业服务收费管理办法》，物业应（）A.提供成本构成明细，证明合理性B.无需证明，成本由物业自主确定C.将全部收益返还业主D.按业主大会决议调整成本比例答案：A。《物业服务收费管理办法》第十一条规定，物业服务成本或物业服务支出构成一般包括管理服务人员工资、办公费用等，利用共用部位经营的成本需单独核算并公示，业主有权要求说明合理性。13.业主王某因物业未及时清理楼道垃圾导致滑倒受伤，起诉物业索赔。物业辩称已张贴“请勿在楼道堆放物品”的告示。根据《民法典》，物业是否承担责任？（）A.不承担，已尽提示义务B.承担，未履行安全保障义务C.部分承担，王某自身有过错D.不承担，楼道垃圾由业主自行清理答案：B。《民法典》第一千一百九十八条规定，宾馆、商场、银行、车站、机场、体育场馆、娱乐场所等经营场所、公共场所的经营者、管理者或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。物业作为小区管理者，需及时清理公共区域垃圾，仅提示不足以免责。14.某小区业委会任期届满未及时换届，新的业委会选举期间，原业委会继续行使职权。根据《业主大会和业主委员会指导规则》，原业委会（）A.可以继续履职，直至新业委会成立B.应当停止履职，由社区居委会代行职责C.可以继续履职，但不得作出重大决定D.应当停止履职，由街道办事处组织临时管理答案：C。《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定，业主委员会任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议进行换届选举；逾期未换届的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期组织换届选举；逾期仍不组织的，可以由居民委员会、村民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，组织换届选举。原业委会在换届期间可继续履行日常职责，但不得作出重大决定。15.某小区规划车位不足，物业将部分公共道路划为临时停车位并收取停车费。根据《民法典》，该停车费应（）A.归物业所有，用于道路维护B.归业主共有，扣除管理成本后由业主共同决定使用C.归开发商所有，因车位属规划外D.归社区所有，用于社区公共服务答案：B。《民法典》第二百七十五条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。因此，临时停车位的收益扣除合理成本后归业主共有。16.业主李某认为物业公示的公共收益明细中“设备维护费”虚高，要求审计。根据《物业管理条例》，李某（）A.无权要求审计，仅能查阅公示内容B.有权要求业主大会委托第三方审计C.有权自行委托审计，费用由物业承担D.需联合50%以上业主方可要求审计答案：B。《物业管理条例》第六条规定，业主有权监督业主委员会的工作，有权监督物业服务企业履行物业服务合同，有权对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。业主可通过业主大会决议委托第三方对公共收益进行审计。17.某小区物业将消防通道划为临时车位出租，业主张某举报至消防部门。根据《消防法》，消防部门应（）A.责令物业改正，处五千元以上五万元以下罚款B.对物业负责人行政拘留C.吊销物业营业执照D.要求物业恢复原状，无需罚款答案：A。《消防法》第六十条规定，单位占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口或者有其他妨碍安全疏散行为的，责令改正，处五千元以上五万元以下罚款；个人有前款行为的，处警告或者五百元以下罚款。18.业主大会表决“电梯更换方案”时，专有部分占比60%、人数占比55%的业主参与表决，其中参与表决的60%业主同意。该方案（）A.有效，符合“双过半”要求B.无效，参与表决比例未达2/3C.有效，同意比例超过参与表决的半数D.无效，同意比例需超过全体业主的1/2答案：B。《民法典》第二百七十八条规定，使用建筑物及其附属设施的维修资金，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上且参与表决人数四分之三以上同意。本题中参与表决比例未达2/3，方案无效。19.物业在小区内张贴“业主未交物业费不得使用小区公共设施”的通知。根据《民法典》，该通知（）A.合法，物业有权限制欠费业主权利B.违法，公共设施属业主共有，不得限制C.部分合法，可限制与物业费直接相关的设施D.违法，需经业主大会同意方可限制答案：B。《民法典》第九百四十四条规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。公共设施使用权限于业主共有权利，物业无权以欠费为由限制。20.某小区开发商未按约定移交物业用房，导致物业无法正常办公。根据《物业管理条例》，开发商应（）A.向物业支付临时办公场所租金B.限期移交，逾期未移交的，处10万元以上50万元以下罚款C.由业主大会指定其他场所作为物业用房D.与物业协商解决，无强制责任答案：B。《物业管理条例》第六十一条规定，建设单位未按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。二、多项选择题（每题2分，共20分，少选得1分，错选不得分）1.根据《民法典》，业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有（）A.共有权B.共同管理权C.收益权D.单独处分权答案：ABC。《民法典》第二百七十一条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利；第二百八十二条规定共有部分产生的收益归业主共有。2.下列哪些行为需经业主共同决定？（）A.制定和修改管理规约B.改建小区大门C.选聘新物业服务企业D.调整物业费收费标准答案：ABCD。《民法典》第二百七十八条明确列举了需业主共同决定的事项，包括制定和修改管理规约、使用维修资金、改建重建建筑物及附属设施、选聘和解聘物业服务企业、改变共有部分用途或利用共有部分经营等，调整物业费属于“制定和修改管理规约”或“物业服务合同内容变更”，需共同决定。3.物业服务合同终止时，物业应履行的义务包括（）A.移交物业档案资料B.退出物业管理区域C.向新物业交接设施设备D.公布任期内公共收益收支情况答案：ABCD。《民法典》第九百四十九条规定，物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。同时，《物业管理条例》规定需公示公共收益。4.业主拒交物业费的合法情形包括（）A.物业未按合同约定提供保洁服务B.物业擅自提高收费标准C.房屋质量问题导致无法入住D.物业将服务转委托给第三方未告知业主答案：ABD。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持，业主可据此拒交或减免物业费；物业擅自提高收费标准属违约，业主可拒交超出部分；物业转委托需经业主同意，否则构成根本违约。房屋质量问题与物业无关，不可拒交物业费。5.根据《消防法》，物业在消防安全管理中的义务包括（）A.制定灭火和应急疏散预案B.定期组织消防演练C.保障疏散通道、安全出口畅通D.对共用消防设施进行维护管理答案：ABCD。《消防法》第十八条规定，同一建筑物由两个以上单位管理或者使用的，应当明确各方的消防安全责任，并确定责任人对共用的疏散通道、安全出口、建筑消防设施和消防车通道进行统一管理。住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。6.下列关于专项维修资金的说法，正确的有（）A.维修资金归业主共有，专项用于保修期满后的维修B.维修资金使用需经专有部分占比2/3以上业主同意C.业主转让房屋时，维修资金余额随房屋一并转让D.维修资金利息归物业所有，用于补充本金答案：AC。《住宅专项维修资金管理办法》第三条规定，维修资金属业主共有；第二十八条规定，房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。使用维修资金需经参与表决专有部分面积四分之三以上且参与表决人数四分之三以上同意（《民法典》第二百七十八条）；利息归业主共有。7.业主委员会的职责包括（）A.召集业主大会会议B.代表业主与物业签订合同C.监督物业履行合同D.决定解聘物业服务企业答案：ABC。《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。解聘物业需业主大会决定，业委会无此职权。8.物业使用中禁止的行为包括（）A.违反规定饲养大型犬B.在非承重墙上开洞C.将阳台改为厨房D.占用公共楼道堆放杂物答案：ACD。《物业管理条例》第五十条规定，业主、物业使用人不得违反法律、法规以及管理规约，改变物业使用性质；不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道；《住宅室内装饰装修管理办法》第五条规定，住宅室内装饰装修活动，禁止未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构。非承重墙上开洞需经物业同意，不属禁止行为。9.某小区业主大会拟采用电子投票方式表决事项，需满足（）A.提前15日公告投票时间、事项B.业主需实名认证C.投票系统需经街道备案D.投票结果需公示7日以上答案：ABCD。《业主大会和业主委员会指导规则》第二十二条规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。采用电子投票的，需确保业主身份真实、系统安全，提前公告，结果公示。各地通常要求电子投票系统备案，公示期不少于7日。10.物业因管理不善导致小区发生盗窃案件，业主主张物业赔偿。物业的免责情形包括（）A.已按合同约定配备门岗及监控B.盗窃发生时监控设备因故障维修中（已提前告知业主）C.业主未关闭门窗导致财物丢失D.物业已向公安机关报案答案：AC。物业的安全保障义务限于合理范围，若已按合同约定履行安保措施（如配备门岗、监控正常运行），则对盗窃无过错；业主自身未尽注意义务（未关门窗）可减轻物业责任。监控故障维修中若未提前告知或未采取替代措施，物业仍需担责；报案是义务，不免除赔偿责任。三、案例分析题（共50分）案例一（10分）2025年3月，某小区业主发现电梯内新增10块广告屏，物业称“已与广告公司签订3年期合同，收益用于电梯维保”。业主质疑：“从未收到征求意见通知，广告收益未公示。”经调查，物业未召开业主大会，仅在小区公告栏张贴《关于电梯广告投放的告知》，未注明收益分配方式。问题：1.物业投放电梯广告的行为是否合法？（3分）2.业主可通过哪些途径维权？（4分）3.若广告收益已实际产生，应如何处理？（3分）答案：1.不合法。根据《民法典》第二百七十八条，利用共有部分进行经营（如电梯广告）需由业主共同决定，需经专有部分占比2/3以上且人数占比2/3以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数且参与表决人数过半数同意。物业未履行法定程序，擅自投放广告，违反法律规定。2.业主可通过以下途径维权：（1）向业主委员会反映，要求业委会督促物业停止侵权并公示收益；（2）联合5%以上业主提议召开临时业主大会，表决广告投放事项及收益处理方案；（3）向县级以上地方人民政府房地产行政主管部门投诉，要求行政机关责令物业改正；（4）向法院提起诉讼，请求确认广告合同无效，返还收益。3.已产生的广告收益属于业主共有。根据《民法典》第二百八十二条，应扣除合理成本（如广告屏安装、维护费用）后，剩余部分归入小区专项维修资金或由业主大会决定用于其他共同事务（如公共设施更新）。物业需公示收益明细及成本构成，接受业主监督。案例二（12分）2025年6月，业主陈某因房屋外墙渗水导致室内装修受损，认为系物业未及时维修外墙所致，拒交2024年1月至2025年5月的物业费（共计1.2万元）。物业起诉陈某，陈某辩称：“外墙渗水属公共部位，物业未尽维修义务，我有权拒交物业费。”经查，该小区外墙保修期已过，物业2024年3月曾发布《关于外墙维修的通知》，要求业主表决使用维修资金，但因参与表决业主未达法定比例，维修未能实施。问题：1.陈某拒交物业费的理由是否成立？（4分）2.物业未维修外墙是否构成违约？（4分）3.法院应如何判决？（4分）答案：1.不成立。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条，业主以物业未履行共有部分维修义务为由拒交物业费的，需证明物业存在不履行或不完全履行合同义务的行为。本案中，物业已尝试组织业主表决使用维修资金，但因业主参与不足导致无法维修，并非物业主观不履行义务，故陈某拒交理由不成立。2.不构成违约。外墙属于业主共有部分，维修需使用专项维修资金，而维修资金的使用需经业主共同决定（《民法典》第二百七十八条）。物业已履行通知、组织表决等义务，未能维修是因业主未达成法定表决比例，属于业主自身原因，物业无过错，不构成违约。3.法院应判决陈某支付欠缴的物业费。物业已按合同约定履行了基本服务义务（如保洁、安保等），外墙维修未能实施非因物业过错，陈某拒交物业费无合法依据。同时，法院可向业主释明，可通过再次组织业主大会表决维修资金使用方案，或由业主自行筹集资金维修后向物业主张协助义务。案例三（12分）2025年8月，小区内发生高空抛物事件，一块瓷砖从18楼坠落，砸中业主王某的车辆，造成5000元损失。物业调取监控发现，1802室窗外瓷砖脱落，但该户长期无人居住（业主李某外出务工），1801室曾在2024年12月装修时改动过外墙。王某要求物业、李某、1801室业主张某赔偿。问题：1.王某的损失应由谁承担？（6分）2.物业是否需承担责任？（6分）答案：1.李某与张某承担连带责任。根据《民法典》第一千二百五十三条，建筑物及其搁置物、悬挂物脱落造成他人损害，所有人、管理人或使用人不能证明自己无过错的，应承担责任。1802室瓷砖脱落，李某作为所有人，若无法证明瓷砖脱落系他人原因（如张某装修导致），需承担责任；张某装修改动外墙，若其改动行为与瓷砖脱落存在因果关系（如破坏外墙结构），需承担过错责任。根据《民法典》第一千一