物业服务承包合同

物业服务承包合同一、合同主体与物业基本情况：明确双方与标的合同的开篇，首要任务是清晰界定合同主体及物业服务的标的物业。1.合同当事人信息*委托方（甲方）：通常为业主委员会（需注明其依法成立的备案信息），或在业主委员会成立前为建设单位。应载明其全称、负责人、联系地址及方式。若为业主委员会，需确保其代表业主签订合同的合法性与授权范围。*承包方（乙方）：即物业服务企业。需明确其全称、法定代表人、统一社会信用代码、资质等级（若地方仍有相关要求）、注册地址及联系方式。务必核实乙方的物业服务资质与专业能力，避免与不具备相应条件的企业签订合同。2.物业基本情况*物业名称与坐落位置：精确到具体的街道门牌号。*物业类型：如住宅小区、商业综合体、写字楼、工业园区等。不同类型的物业，其服务内容与标准差异显著。*建筑面积：应区分总建筑面积、各类型物业（住宅、商业、办公等）的建筑面积、可分摊的公共建筑面积等，此为计算物业费、配置人员设备的重要依据。*物业构成：列明物业的主要组成部分，如建筑物主体结构、公共区域（大堂、楼道、电梯厅等）、公共设施设备（供水供电系统、消防系统、电梯、安防监控、绿化、停车场等）。二、服务内容与质量标准：细化职责，量化考核这是合同的核心部分，直接决定了物业服务的水平和业主的付费价值。应尽可能详尽、具体，避免模糊不清的表述。1.服务内容*公共环境卫生管理：明确清洁范围（楼道、大堂、电梯轿厢、公共卫生间、停车场、绿化带等）、清洁频次（每日、每周、每月）、清洁标准（如地面无杂物、玻璃光洁、垃圾日产日清等）。*公共绿化养护：包括草坪修剪、灌木造型、病虫害防治、浇水施肥、植物补种等，明确养护标准和频次。*公共秩序维护与安全防范：门岗值守、定时巡逻、监控系统运行、消防设施检查、车辆停放管理、突发事件应急处置等。明确安保人员配置标准、巡逻路线及时段。*共用设施设备的日常运行、维护和管理：这是技术含量较高的部分，需列出主要设施设备清单（如电梯、水泵、消防系统、高低压配电、公共照明、门禁系统等），并明确维护保养的周期、标准、责任人及应急维修响应时间。*物业共用部位的维护：如房屋主体结构、屋顶、墙面、楼梯间、公共门窗等的日常检查与小修小补。*车辆停放管理：明确停车位的划分、停车费的收取与使用、车辆进出管理规则等。*消防管理：落实消防安全责任制，定期进行消防检查、消防设施维护、组织消防演练等。*档案资料管理：建立健全物业工程技术档案、业主档案、日常管理档案等，并妥善保管。*其他约定服务：如代收代缴水电费（需明确委托关系及手续费）、节日装饰、社区文化活动组织等，需双方协商一致后明确列出。2.服务质量标准*应参照国家、行业或地方相关标准（如《物业管理服务等级标准》），结合本物业实际情况，制定可量化、可考核的具体标准。*例如，“电梯故障响应时间不超过XX分钟，修复时间不超过XX小时（特殊情况除外）”、“生活垃圾清运每日X次”、“公共区域照明完好率不低于XX%”等。*可考虑引入第三方评估机制，或明确业主满意度调查的方式和频次，作为衡量服务质量的依据。三、服务期限：明确合同存续期间*合同期限：明确约定合同自某年某月某日起至某年某月某日止。期限不宜过长或过短，一般为2-3年，以便根据服务情况进行调整。*试用期（可选）：对于新接管或更换物业公司的项目，可约定1-3个月的试用期，试用期内若服务不达标，委托方可单方解除合同。*合同续签：约定合同期满前的续签程序，如提前多久协商、业主大会表决等。*合同终止：明确合同到期自然终止或因其他原因提前终止的条件和程序。四、服务费用与支付：清晰透明，保障运转物业服务费用是维持物业管理正常运作的经济基础，必须清晰、明确。1.物业服务费用标准*计费方式：通常有包干制和酬金制两种。*包干制：业主向物业公司支付固定物业服务费用，盈余或亏损均由物业公司享有或承担。需明确每平方米每月的收费标准，区分不同物业类型（住宅、商业、办公等）。*酬金制：物业公司在预收的物业服务资金中按约定比例或数额提取酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或不足均由业主享有或承担。需明确预收标准、酬金提取比例或数额、物业服务资金的收支情况公示要求。*收费面积：明确以何种面积（建筑面积、套内面积）作为计费依据。2.费用构成（针对酬金制或需向业主明示时）：如人员工资福利、清洁物料、维修材料、能耗费、折旧、保险、税金、酬金（酬金制）等。3.支付方式与周期：明确业主向物业公司支付物业费的方式（现金、转账、代扣等）、支付周期（按月、按季度、按年）及最后支付期限。4.其他费用：如停车费、公摊水电费、专项服务费（如二次供水加压费）等的收取标准、方式和用途，需单独列明并经业主同意。5.费用调整：约定物业服务费用调整的条件、程序和方式，如因政策调整、成本大幅上涨等因素需要调价时，应如何启动业主表决程序。五、双方权利与义务：权责对等，共同履约1.委托方（甲方）权利与义务*权利：*对乙方的物业服务行为进行监督、检查和考核。*审议乙方提出的物业服务年度计划、财务预算（酬金制下）和决算报告。*按照合同约定接收、查验乙方移交的物业共用部位、共用设施设备及其相关资料。*法律、法规规定及合同约定的其他权利。*义务：*按照合同约定向乙方按时足额支付物业服务费用（或确保业主按时支付）。*向乙方提供物业管理所需的相关资料（如竣工总平面图、设施设备技术资料等）。*协助乙方协调与业主、使用人及相关部门的关系。*保障乙方对物业共用部位、共用设施设备的管理权和使用权。*按照业主大会决议，及时组织筹集专项维修资金用于物业共用部位、共用设施设备的大中修和更新改造。*法律、法规规定及合同约定的其他义务。2.承包方（乙方）权利与义务*权利：*按照合同约定提供物业服务并收取物业服务费用。*依照合同约定或业主大会授权，对违反物业管理规约的行为进行制止和处理。*有权要求甲方及业主配合其物业服务工作。*法律、法规规定及合同约定的其他权利。*义务：*严格按照合同约定的服务内容和质量标准提供服务。*建立健全内部管理制度，配备合格的专业人员和必要的设施设备。*定期向甲方和业主公布物业服务费用收支情况（尤其是酬金制）、物业维修养护情况等。*负责编制物业服务年度计划、财务预算（酬金制）和决算报告。*协助做好物业区域内的安全防范工作，发生安全事故时，采取应急措施并及时向有关部门报告。*接受甲方和业主的监督，对提出的合理化建议进行研究和改进。*负责物业承接查验工作，妥善保管物业档案资料。*合同终止时，按照规定办理物业交接手续，移交全部物业档案资料、专项维修资金及属于业主共有的财物。六、物业的承接与移交：规范有序，明确责任1.承接查验：乙方应在甲方的配合下，对物业共用部位、共用设施设备进行全面查验，确认其数量、状况、运行情况，并形成书面查验记录，双方签字确认。如有问题，应明确整改责任方和期限。2.资料移交：甲方应向乙方移交物业管理所必需的全部图纸、档案、资料。3.退出与交接：合同终止时，乙方应在规定期限内，向甲方或新选聘的物业公司完整移交物业共用部位、共用设施设备、全部档案资料、预收的物业服务费用、代管的专项维修资金及其他属于业主共有的财物，并配合做好交接工作。七、违约责任：约束行为，保障权益明确双方违反合同约定应承担的责任，是保障合同履行的重要手段。1.委托方违约责任：如未按时支付物业服务费导致乙方无法正常运营，应承担逾期付款违约金；擅自干涉乙方正常管理服务活动造成损失的，应承担赔偿责任等。2.承包方违约责任：如未按合同约定提供服务、服务质量不达标，经甲方指出后仍不整改的；擅自提高收费标准或乱收费的；挪用专项维修资金或业主共有资金的；因管理不善造成物业共用部位、设施设备损坏或业主财产损失的；合同终止时拒不办理移交手续的等，应承担相应的违约责任，如支付违约金、赔偿损失、降低酬金、甲方有权单方解除合同等。*违约金计算：明确违约金的计算方式（如按日千分之几）或具体数额。*服务不达标处理：可约定累计多少次或持续多长时间服务不达标，甲方有权扣减相应费用或解除合同。八、争议解决与其他事项：化解矛盾，完善细节1.争议解决方式：约定双方在履行合同过程中发生争议时的解决途径，通常为：首先友好协商；协商不成的，可提请物业所在地房地产行政主管部门调解；调解不成的，可约定提交仲裁委员会仲裁或依法向人民法院提起诉讼。2.不可抗力：因不可抗力（如地震、战争等）导致合同无法履行或延迟履行的，遭遇不可抗力一方应及时通知对方，并在合理期限内提供证明，根据不可抗力影响程度，部分或全部免除责任，或延迟履行。3.通知与送达：约定双方在合同履行过程中的各种通知、文件往来的送达地址、联系方式及送达方式（邮寄、传真、电子邮件等）和生效条件。4.合同附件：重要的附件如《物业承接查验记录表》、《物业服务标准细则》、《专项维修资金管理使用办法》、《业主临时管理规约》或《管理规约》等，应作为合同不可分割的组成部分，与合同正文具有同等法律效力。5.合同生效：明确合同自双方签字盖章之日起生效，或需经业主大会表决通过后生效。6.其他约定：如保密条款、知识产权、保险（乙方应为其管理服务购买公众责任险等）等双方认为需要约定的其他事项。九、签订物业服务承包合同的注意事项1.合法性审查：确保合同主体合法，甲方签订合同的授权合法有效（特别是业主委员会需经业主大会表决同意），合同内容不违反法律法规强制性规定。2.内容具体化、量化：服务内容、质量标准、违约责任等尽可能具体化、量化，避免使用“优良”、“及时”、“妥善”等模糊词汇，确保可操作性和可考核性。3.权利义务对等：合同条款应体现权利义务对等原则，避免一方权利过多、义务过少，或反之。4.充分协商与公示：合同条款应经过与业主充分沟通协商，特别是涉及服务标准、收费标准等重大事项，必须经过业主大会表决通过，并向全体业主公示。5.