房地产 -2026年上半年成都房地产市场回顾

2026年上半年，受工程进度及招商策略调整影响，成都优质办公楼市场新增供应仅为年初预测的44%，录得4栋甲级办公楼交付，合计面积约14万平方米，同比下降43%。新建楼宇均位于金融城，推动区域总存量较去年底增长5.4%至267万平方米。着眼需求端，上半年客访量前高后低，二季度中旬起逐步回落；同时，平台互联网、普惠金融、消费品等子行业调整所引发的小波退租潮亦于二季度释放。上半年净吸纳量录得约11.5万平方米，同比增长44.8%；其中甲级楼净吸纳量约6.6万平方米，同比增长41.9%。这主要得益于：业主“以价换量”效果显著，上半年搬迁交易占比60.2%继续主导，尤其近一年交付的新增楼宇优惠力度加大，贡献上半年20.6%的租赁交易；建筑类央国企持续回迁，贡献上半年9.3%的租赁交易。截至季末，成都优质办公楼市场整体空置率为29.6%，较去年底下降0.4个百分点；甲级楼空置率为38.1%，较去年底增长0.2个百分点。持续供应叠加增量需求修复缓慢，上半年优质办公楼平均租金面价累计跌幅为5%，至61.9元每平方米每月；甲级楼平均租金面价累计跌幅为5.7%，至72.7元每平方米每月。与此同时，个别业主也进一步放宽租约的灵活性，如提供半年的短租方案等。值得关注的是，招引如酒店、消费服务等另类需求的趋势不断加深，或将助力办公租赁市场供需平衡的重建。上半年市场录得6笔“办改酒”（办公楼改造酒店）案例，合计承租面积超6万平方米，较2025全年增长9.2%；医美、心理咨询等消费服务“上楼”案例共7笔。分区域看，金融城依然稳居全市活跃度首位，贡献上半年50.3%的租赁成交；但伴随着金融城三期逐步亮相，该子市场近一年新增供应达46万平方米，空置率随之攀升至季末的28.2%，其中甲级楼空置率高达41.9%；上半年租金累计跌幅达5.9%，领跌全市。传统CBD方面，受消费品、餐饮、传统制造业及金融业等行业的整合退租影响，二季度市场录得负吸纳。就东大街而言，凭借“质价比”吸引企业陆续迁入，上半年21.3%的租赁交易落于此，居全市第二大活跃地位。甲级楼租赁交易分行业按面积看，金融业、科技互联网、专业服务主导上半年去化，分别占比29.6%、22.2%、12.3%；增量交易（新设立和扩租）分行业按面积看，金融业、科技互联网、消费服务和教育引领，分别占比34.1%、19%、18.4%。具体来看，保险、金融服务（普惠金融、财富管理等）、银行引领金融业扩张，分别占比该类需求的59%、21.2%、14.5%。科技互联网则主要是系统解决方案、电信通讯及游戏等子行业的扩张，分别占比该类需求的48.2%、18.4%、10.7%；同时，“人工智能+”的逐步推进亦带动芯片研发、大数据等企业的增量需求增长。专业服务的主力需求为商务咨询和律所，分别占比45.2%和41.6%。出国留学、教培的扩张带动教育子行业引领消费服务和教育的扩张，占比该类需求的63.4%。此外，矿业、新能源等能源化工类企业的活跃度明显提升，上半年录得近20笔新设立案例。展望下半年，成都优质办公楼市场预计将迎来6栋新建楼宇合计约26万平方米的新增供应，其中的53%将落于金融城。2026年上半年，成都零售物业市场未录得新增供应，时尚百盛奥莱闭店，存量调整持续深化。同期，头部运营商加速拓展，三座新项目落地：华润重资产首进青羊区，布局“万象系”商业；龙湖轻资产进驻十陵板块，打造第14座天街；印力轻资产牵手龙潭寺TOD。近一年来，非核心商圈持续迎来头部运营商的新项目落子，既反映成都商业市场的韧性，未来新项目开业亦有望驱动商圈提档升级，刺激消费扩容与提质。需求方面，前期调整所腾退的空置面积陆续得到品牌填补，上半年净吸纳量回正，录得约6.9万平方米，推动市场整体空置率较去年底下降0.6个百分点，至季末的9.1%。租金维持下行趋势，购物中心首层平均租金报价上半年累计跌幅为1%，至338.3元每平方米每月。具体来看，市场调改高峰持续，核心与非核心商圈表现分化。核心商圈受高端消费走弱与行业变迁影响，上半年品牌整合店铺，买手百货、电影院等传统主力店退租。尽管调改发力小众高端品牌、潮牌、设计师品牌、餐饮，并聚焦区域/城市首店，但依然难以回填空置。空置率较去年底上升0.7个百分点至季末的9.6%；市场承压下，上半年租金领跌全市，累计跌幅达1.3%。非核心商圈虽同样面临书店、快时尚、集合店等主力店的退租潮，但运营商借势探索区域消费的升级空间，积极补位，在轻奢、高化、户外运动、电子产品及餐饮的区域甚至是城市首店上发力，故而空置率较去年末下降1个百分点至季末的9%，上半年租金跌幅收窄至0.8%，其中城东、城北、大源及温江板块表现亮眼。新增需求按店铺数分业态看，餐饮仍居首位，占比43.9%，地方菜系、回转寿司、平价自助、咖啡茶饮及鲜食零食等积极拓店。零售延续谨慎扩张，占比41.8%，内资女装、设计师品牌、户外运动、珠宝配饰、电子产品等相对活跃。体验业态保持稳定，占比11.8%，新兴娱乐运动继续主导，如室内网球场、女性健身房、铁馆等。主力店占比提升至2.5%，其中新能源汽车拓店明显回升，上半年录得10余笔案例，而生鲜超市亦积极布局。由此可见，更能构筑消费者“到店”驱动力的服务消费相关品类，以及刚需性消费品类表现更为积极。非标商业方面，上半年市场迎来4个新项目开业，包括麓湖水镇A7、九栖巷C-PARKAPM，以及城市更新项目TempleLane镗钯那儿和壹街里。新项目致力于深耕社区客群叙事，通过深度融入消费者日常生活场景，自然驱动消费转化，如九栖巷C-PARKAPM的常驻市集逐渐成为区域松弛地标等。展望下半年，成都零售物业市场将迎来位于龙泉的龙湖驿都天街开业；非标商业继续放量，预计3个城市更新项目和1个公园商业计划开业。2026年上半年，天府空港集中放量推动成都仓储物流市场供应回升，2个高标库交付合计约23万平方米，同比大幅增长263%，为近三年同期供应峰值；分别为丰树天府国际机场空港物流园和中外运东部新区物流园。净吸纳量录得约5.9万平方米，同比下降27.9%，原因在于国补拉动效应递减，叠加消费疲软，特别是二季度电商购物节所衍生的短租需求同比折半。截至季末，市场整体空置率较去年末上升2.4个百分点至9.9%；上半年租金累计跌幅达2%，至17.9元每平方米每月。分区域看，充沛供应令天府空港去化压力加剧，“以价换量”扩大，虽带动成交量占比全市的40.4%居第一，但上半年区域租金累计跌幅达13.1%。在消费和制造业的双驱动下，龙泉的仓储需求保持稳定，占比全市的40.1%，空置率降至5%以下，租金逐渐企稳。双流、新都空置率依然处10%左右的水平，且新增供应即将释放，上半年租金累计跌幅分别达8.5%、2.8%。新增需求按面积分行业看，受制造业、快消品的供应链及合同物流的扩仓带动，三方物流的需求占比增长至48.1%居首位。批发零售占比23.5%紧随其后，主要是商超、生鲜超市、服饰等企业的扩仓。电商需求收缩明显，占比仅为18.3%，系自2021年以来的新低，且结构性转变，扩张主要来自于即时零售、新兴电商，而非传统电商。展望下半年，成都仓储物流市场供应进一步释放，将迎来3个高标库合计约27万平方米的新增供应。2026年上半年，成都物业投资市场录得5笔大宗交易，同比下降72.2%，但受二季度的1笔地标综合体交易的影响，成交金额大幅上升92.5%，合计约91.6亿