安正时尚集团股份有限公司以财务报告为目的涉及的投资性房地产公允价值项目资产评估报告

中威正信(北京)资产评估有限公司中威正信评合字(2025)第12-9002号非法定评估业务资产评估报告中威正信评报字(2026)第9010号安正时尚集团股份有限公司以财务报告为目的涉及的投资性房地产公允价值项目资产评估报告13,414,900.00元2026年04月15日中威正信(北京)资产评估有限公司(可扫描二维码查询备案业务信息)说明：报告备案回执仅证明此报告已在业务报备管理系统进行了备案，不作为协会对该报告认证、认可的依据，也不作为资产评估机构及其签字资产评估专业人员免除相关法律责任的依据。备案回执生成日期：2026年04月21日ICP备案号京ICP备2020034749号中威正信(北京)资产评估有限公司 1 2 4二、评估目的 5 5 5 6 6 8 9 9 十三、评估报告日 十四、资产评估专业人员签名和资产评估机构 中威正信(北京)资产评估有限公司—1—EQ\*jc3\*hps20\o\al(\s\up6(安正时尚集团股份有限公司以财务报告为目),涉及的投资性房地产公允价值资产评估报告)安正时尚集团股份有限公司以财务报告为目的涉及的投资性房地产公允价值资产评估报告摘要中威正信(北京)资产评估有限公司—2—安正时尚集团股份有限公司以财务报告为目的涉及的投资性房地产公允价值项目资产评估报告摘要一、委托人暨产权持有人：安正时尚集团股份有限公司(以下简称“安正时尚”)。三、评估目的：确定安正时尚所拥有的投资性房地产在评估基准日的公允价值，为安四、评估对象：本次委托评估对象为安正时尚申报的投资性房地产。八、评估方法：市场比较法。九、评估结论：安正时尚集团股份有限公司以财务报告为目的涉及的投资性房地产公允价值资产评估报告摘要中威正信(北京)资产评估有限公司—3—评估结果汇总表评估基准日：2025年12月31日项目积(m²)1和平区市府大路190-5号(1门)2和平区市府大路190-5号(2门)3和平区市府大路190-5号(3门)4和平区市府大路190-5号(4门)本次评估结论使用的有效期限为一年，有效期从评估基准日开12月31日至2026年12月30日，该评估结论有效。只有当评估基准日与经济行为实现十、对评估结论产生影响的特别事项十一、评估报告日：本评估项目的评估报告日为2026年4月15日。中威正信(北京)资产评估有限公司—4—安正时尚集团股份有限公司以财务报告为目的涉及的投资性房地产公允价值项目中威正信(北京)资产评估有限公司(以下简称：中威正信评估公司)接受贵单位的委投资性房地产在2025年12月31日的公允价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：(一)委托人暨产权持有人：安正时尚集团股份有限公司(以下简称：安正时尚)法定代表人：郑安政成立日期：2008年6月5日营业期限：2008年6月5日至无固定期限经营范围：许可项目：医用口罩生产；消毒剂生产(不含危险化学品);第二类增值经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以审批结果为准)。一般项目：服装织品销售；羽毛(绒)及制品制造；家用纺织制成品制造；日用杂品制造；日用百货销售；育用品及器材批发；体育用品及器材零售；日用口罩(非医用)生产；日用口罩(非医用)涉及的投资性房地产公允价值资产评估报告中威正信(北京)资产评估有限公司—5—售(不含危险化学品);会议及展览服务；娱乐性展览；互联网销售(除销售需要许可的商品)(除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动)。(二)资产评估委托合同约定的其他评估报告使用人(一)评估对象：本次委托评估对象为安正时尚申报的投资性房地产，与本次委托人(二)评估范围：本本次委托评估范围为安正时尚集团股份有限公司申报的投资性房地产-沈阳市和平区市府大路190-5号1门至4门，账面原值为53,437,468.76元，账面净值为15,090,924.74元，建筑面积共1,412.09m²,已办理《不动产权证书》,登记权利人为安正时尚集团股份为2049年1月19日，共有土地使用权面积为29,862.67平方米，房屋基本信息如下：结构层数面积辽(2018)沈阳市不动产权第0224160号和平区市府大路190-5号(1门)3辽(2018)沈阳市不动产权第0224162号和平区市府大路190-5号(2门)3辽(2018)沈阳市不动产权第0224161号和平区市府大路190-5号(3门)3辽(2018)沈阳市不动产权第0224163号和平区市府大路190-5号(4门)3截至现场查勘之日，房屋处于空置状态，房屋保养维护良好，使用正常。委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。涉及的投资性房地产公允价值资产评估报告正文中威正信(北京)资产评估有限公司—6—根据《企业会计准则》,本资产评估所称公允价值是指市场参与者在计量日发生的有1.本项目资产评估基准日是2025年12月31日；3.选取评估基准日考虑的主要因素包括：评估基准日为会计期末且接近安正时尚集团股份有限公司与评估机构签订的资产评估合同。(二)法律法规依据1.《中华人民共和国公司法》(2023年12月29日第十四届全国人民代表大会常务委员会第七次会议第二次修订);2.《中华人民共和国资产评估法》(中华人民共和国主席令第46号);3.《中华人民共和国民法典》(2021年1月1日起实施);4.《中华人民共和国证券法》(2019年12月28日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十五次会议第二次修订)5.《中华人民共和国会计法》(中华人民共和国主席令第24号);6.《企业会计准则-基本准则》(财政部令第33号，2006年颁布及后续修订);7.《中华人民共和国增值税暂行条例》(中华人民共36号);9.《财政部税务总局海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》(财政部税务总局海关总署公告2019年第39号);10.《中华人民共和国企业所得税法》(中华人民共和国主席令〔2007)63号〕;11.《资产评估行业财政监督管理办法》(财政部令第86号，2017年4月21日);中威正信(北京)资产评估有限公司—7—12.《中华人民共和国城市房地产管理法》(2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议修订);13.其他与资产评估相关的法律.法规等。(三)准则依据(1)《资产评估基本准则》(财资〔2017〕43号);(2)《资产评估职业道德准则》(中评协〔2017〕30号)。2.资产评估执业准则(3)《资产评估执业准则资产评估报告》(中评协〔2018〕35号);(5)《资产评估执业准则——不动产》(中评协(6)《资产评估执业准则-资产评估方法》(中评协〔2019〕35号):(7)《企业会计准则第39号——公允价值计量》(财会〔2014〕6号)。’3.资产评估指南(1)《资产评估机构业务质量控制指南》(中评协(2)《以财务报告为目的的评估指南》(中评协〔2017〕45号)。。4.资产评估指导意见及其他(1)《资产评估价值类型指导意见》(中评协〔2017〕47号);(2)《资产评估对象法律权属指导意见》(中评协(4)《资产评估准则术语2020》(中评协〔2020〕31号);2.商品房买卖合同。2.评估人员现场勘察.调查所搜集的资料；中威正信(北京)资产评估有限公司—8—3.委托人及产权持有人提供的相关资料；根据《资产评估执业准则一不动产》,评估对象的类似房地产有较多交易的，应选用(二)评估方法的选取1.评估对象市场上有较多类似房地产交易案例，且交易案例情况较易收集，故可选用市场比较法进行评估；2.根据评估对象所在区域房地产租售比情况，租金收益难以体现公允价值水平，故不适宜采用收益法进行评估；3.评估对象均为建成物业，在合法利用前提下，其最高最佳利用方式为维持现状，不宜选用假设开发法进行评估；4.评估对象设定为成熟的市场商品房，房地产成本难以反映其客观公允价值，不宜选用成本法进行评估。类似房地产的已知价格作适当的修正，以此评估评估式中：P---被评估房地产评估价格PI---可比交易案例价格A---交易情况修正系数B---市场状况修正系数C---房地产状况因素修正系数中威正信(北京)资产评估有限公司—9—涉及的投资性房地产公允价值资产评估报告正文3.编制评估计划，组织评估人员，指导产权持有人清查资产、准备评估资料；5.对本次评估范围内资产进行现场调查，并核实、分析；6.根据评估目的及委估资产所具备的条件，确定评估方法；8.核定修正评估值，编制填写有关评估表格；10.对评估结论进行分析、复核、签发资产评估报告；11.整理装订评估工作底稿并归档。按现有规模、现行用途不变、在原地继续使用条件下，在评估基准日2025年12月31日2.交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行评估。交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。3.公开市场假设是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便于对资产的功能、用途及其交易价格等做出理智的判断。公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础。4.纳入评估范围的不动产及土地权属明确，无争议。5.评估人员对房屋安全、环境污染等影响评估对象价值或价格的重大因素给予了关注，在无理由怀疑评估对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、监测的情况下，假定其不存在上述因素；安正时尚集团股份有限公司以财务报告为目的涉及的投资性房地产公允价值资产评估报告正文中威正信(北京)资产评估有限公司—10—8.评估所依据的所依据的税收政策、信贷利率、汇率等没有经综合分析，本次评估采用市场比较法进行评估，截止评估基准日2025年12月311,341.49万元(大写：人民币壹仟叁佰肆拾壹万肆仟玖佰元整),账面价值为1509.09万元，评估减值167.60万元，减值率为11.11%,本次资产评估的评估结论如下评估结果汇总表评估基准日：2025年12月31日产权持有人：安正时尚集团股份有限公司项目积(m²)1和平区市府大路190-5号(1门)2和平区市府大路190-5号(2门)3和平区市府大路190-5号(3门)4和平区市府大路190-5号(4门)(评估结论详细情况见评估明细表)(一)本次评估是在独立、公正、客观的原则下作出的，评估公司及参加资产评估工(二)本资产评估报告仅为本次特定评估目的提供价值参考意见，没有考虑其他经济(三)评估基准日存在的法律、经济等未决事项(四)抵押、担保等资产所有权或使用权受到限制的事项(五)委托人应对所提供的委估资产的法律权属资料的真实性、合法性和完整性承担中威正信(北京)资产评估有限公司—11—涉及的投资性房地产公允价值资产评估报告责任。资产评估师及其专业人员执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，对评估对象的法律权属状况给予必要的关注，并对查验情况予以披露，但不对法律权属作任何形式的保证，亦不承担验证评估对象法律权属资料的真实性、合法性和完整性的责任。(六)重大期后事项2.本次评估结果是反映评估对象在本次评估目的下，在假设委估不动产持续使用的3.委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产评估报告5.资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象6.评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者披露于公开媒体，需评估机构审安正时尚集团股份有限公司以财务报告为目的涉及的投资性房地产公允价值资产评估报告正文中威正信(北京)资产评估有限公司—12—8.本评估报告所揭示的评估结论仅对本项目对应的经济行为有效，资产评估结论使用有效期为自评估基准日起一年，即评估基准日2025年12月31日至2026年12月30日本评估项目的报告日为2026年4月15日。中威正信(北京)资产评估有限公司2026年4月15日中威正信(北京)资产评估有限公司—13—3.评估对象位置及现场勘察照片5.签名资产评估师的承诺函6.资产评估机构资格证书复印件7.评估机构法人营业执照副本复印件8.负责该评估业务的资产评估师资格证明文件复印件郑安政业执照注册资本成立日期2008年06月05日海宁市海宁经济开发区谷水路298号经营范围品制造；棉、麻销售：家居用品销售；日用玻璃制品销售：产业用纺织制成品销售；体育用品及器材制造：体育用品及器材批发：体育用品及器材零售；家用电器销售；日用化学产品制造；日用化学产品销售：日用口罩(非医用)生产；日用口罩(非医用)销售；医用口蹬批发；医用口罩等售；特种劳动防护用品生产：特种劳动防护用的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动)。许可项目：医用生产(不含危险化学品):第二类增值电信业务；艺术品进出口；卫生用品和一次性体经营项目以审批结果为准).2024年04月24日市场主体应当于每年1月1日至6月30日通过国家信用公示系统报送公示年度报告，安正时尚集团股份有限公司和平区市府大路190-5号(1门)国有建设用地使用权/房屋所有权权利性质出让/市场化商品房共有宗地面积29862.67m³/建筑面积383.89m³国有建设用地使用权至2049年01月19日止登记日期：2018年6月13日专有建筑面积：368.66m²登记类型：转移登记'::垦类S登0224162号安正时尚集团股份有限公司和平区市府大路190-5号(2门)国有建设用地使用权/房屋所有权权利性质出让/市场化商品房共有宗地面积29862.67m³/建筑面积339.19m国有建设用地使用权至2049年01月19日止权利其他状况登记日期：2018年6月11日专有建筑面积：325.73m²登记类型：转移登记。世米9191安正时尚集团股份有限公司和平区市府大路190-5号(3门)国有建设用地使用权/房屋所有权权利性质出让/市场化商品房共有宗地面积29862.67m³/建筑面积328.9m²国有建设用地使用权至2049年01月19日止权利其他状况登记日期：2018年6月11日专有建筑面积：316.12m²登记类型：转移登记 安正时尚集团股份有限公司和平区市府大路190-5号(4门)国有建设用地使用权/房屋所有权权利性质出让市场化商品房共有宗地面积29862.67m²/建筑面积36011m²国有建设用地使用权至2049年01月19日止登记日期：2018年6月11日专有建筑面积：345.82m²登记类型：转移登记-坐炎香串店8号楼8号楼5号楼朋来茶业乐享驿站咖啡店峻大茶庄沈阳市文玩协会营口东路沈阳市文玩协会北北市一街海港海参行陈升号海港海参行小苍兰洋菜子店场辽宁省沈阳市和平区市府大路200-甲35号楼南山壹品场太白山烧美特斯邦威室内室内室内室内室内室内室内委托人暨产权持有人承诺函涉及的投资性房地产公允价值以2025年12月31日为基准日进行评估。为确保资产评2、被评估单位提供的评估明细表所载内容为经我单位确认的评估范围：5、纳入评估范围的资产权属明确，出具的资产权属证明文件合法有效；6、所提供的企业生产经营管理资料客观、真实、科学、合理；7、不非法干预评估工作。法定代表人或有权签字人：2026年4月13日资产评估师承诺函值以2025年12月31日为基准日进行了评估，形成了资产评估报告。在本报告一、具备相应的执业资格。四、根据资产评估准则选用了评估方法。五、充分考虑了影响评估价值的因素。六、评估结论合理。资产评估师(签字):资产评估师(签字):2026年4月15日1北京市财政局2018-0001号知》(财资〔2017〕26号)第十四条有关规定，下列原取得2、北京鲁光资产评估有限公司5、中威正信(北京)资产评估有限公司27、北京国嘉信资产评估事务所(普通合伙)8、北京立信润德资产评估事务所(普通合伙)9、北京长城金桥国际资产评估事务所(普通合伙)以上资产评估机构的相关信息可通过中国资产评估协索引号bm56000001/2021-00305243发文日期2020年11月03日名