【世邦魏理仕】韩国数据中心投资：稀缺溢价、供应与退出潜力

2026年世邦魏理仕研究报告诊断稀缺溢价、供应与退出潜力诊断稀缺溢价、供应与退出潜力诊断供应受限下的稀缺溢价与退出潜力|过去五年，韩国数据中心市场经历了前所未有的繁荣，国内外资产管理公司和全球私募股权基金在首尔大都会区进行大规模项目投资。随着几笔主要交易完成以及强劲的交易管道形成，数据中心现已成为核心另类资产类别。这一增长的根本在于由生成式AI驱动的计算需求的结构性扩张。全球大型科技公司的基础设施投资每季度都创下新纪录，为数据中心需求提供有力支撑，韩国是诊断供应受限下的稀缺溢价与退出潜力|过去五年，韩国数据中心市场经历了前所未有的繁荣，国内外资产管理公司和全球私募股权基金在首尔大都会区进行大规模项目投资。随着几笔主要交易完成以及强劲的交易管道形成，数据中心现已成为核心另类资产类别。这一增长的根本在于由生成式AI驱动的计算需求的结构性扩张。全球大型科技公司的基础设施投资每季度都创下新纪录，为数据中心需求提供有力支撑，韩国是这一全球扩张的受益者之一。然而，2026年，市场正进入一个关键的拐点。首尔都市圈的土地资源与电网电力供应已达到实际极限，引发了结构性供应断崖，同时，人工智能工作负载需求及退出机制的可持续性也受到质疑。本报告交叉分析全球需求结构与韩国的供应限制；概述按潜在买家类型划分的准入要求；并绘制资本流通路径。最后，为寻求可行退出路线的开发商、机构投资者和资金提供方提供解决方案。世邦魏理仕研究诊断供应受限下的稀缺溢价与退出潜力|世邦魏理仕研究诊断供应受限下的稀缺溢价与退出潜力|世邦魏理仕研究世邦魏理仕研究在供应受限情况下诊断稀缺溢价与退出潜力|韩国受2022年底ChatGPT发布的推动，近年来全球数据中心市场正经历一场结构性范式转变，向高性能计算基础设施倾斜。生成式AI的普及引发了超大规模的巨型语言模型（LLM）训练和推理需求，同时AI工作负载的激增——其发展速度远超云转型时代——正推动全球电力需求呈指数级增长。图1显示，全球数据中心电力消耗预计将从2015年的约200太瓦时（TWh)激增至2030年的超过1100太瓦时（TWh），增幅超过5倍。人工智能（AI）在总工作负载中的占比预计将从2023年之前不到3%急剧增长到2025年的13%，并在2030年达到29%，这表明未来电力增长的大部分将分配给人工智能运算。2030,indicatingthatasignificant尽管美国目前主导着全球电力需求，但未来由人工智能驱动的基建需求预计将扩展至全球范围，而非局限于特定地理区域。随着全球同步增长的趋势日益明显——包括亚洲地区——图表中“其他地区”人工theRestofworldAIsegment预计这种去中心化的全球需求趋势将为主要的亚太枢纽市场带来新的机遇。随着美国以外的AI工作负载需求曲线急剧上升，全球大型科技公司寻求扩大基础设施和securing新数据中心的重点将逐渐从美国转向亚太主要的枢纽市场，例如韩国。markets,suchaskorea.图1：全球数据中心电力消耗趋势与展望（2015-2030F）图1：全球数据中心电力消耗趋势与展望（2015-2030F）单位：太（全球数据中心工作负载的百分比）低于3%美国（不含人工智能）美国（人工智能）在供应受限情况下诊断稀缺溢价与退出潜力在供应受限情况下诊断稀缺溢价与退出潜力|韩国6CBRE研究全球科技巨头资本支出信号：数据中心需求结构化、周期独立全球生成式AI市场的加速发展正直接转化为大型科技公司的资本支出激增，结构性支撑数据中心需求。微软、Meta、谷歌和亚马逊四大全球科技公司的资本支出总额自2022年生成式AI兴起以来已显著增长,成为推动数据中心市场增长的最强基本面动力。increasesince2022whengenerativeAltookoff,servingasthefundamentaldrivingthegrowthofthedatacentermark彭博和市场调研数据显示，这些公司的合并资本支出在2024年约为21万亿美元的资本支出。000亿美元，到2025年激增至约3300亿美元，并在2026年达到6100亿美元。1万亿美元的资本支出。USD800billiontoamaximumofusD1.1trillionin2027,此次资本开支的激增并非简单的周期性投资扩张，而是旨在推进生成式人工智能服务、扩大超大规模基础设施的结构性支出增加。随着主要全球需求驱动者公开扩大其中期至长期的资本支出，未来人工智能需求的可持续性似乎相当稳固。mid-to-long-termcapEX,solid.因此，主要大型科技公司之间为抢先securing数据中心（数据中心)的竞争预计将保持激烈。结合前一章中提到的全球需求增长，这些公司的大规模资本部署和对securing基础设施的承诺，可能会成为进一步加剧向亚太地区和韩国抢先扩展基础设施压力的关键驱动因素。willlikelyactasakeydrive图2：美国四大企业资本支出及2027年预测单位：十亿美元图2：美国四大企业资本支出及2027年预测单位：十亿美元来源：彭博，世邦魏理仕研究，2026年7月在供应受限情况下诊断稀缺溢价与退出潜力在供应受限情况下诊断稀缺溢价与退出潜力|韩国尽管大型科技公司投入了大量资本，但人工智能在产业内的实际渗透速度慢于预期。这表明了技术进步与企业领域实际应用之间存在Anthropic公司最近发布的劳动力市场分析（见图3）发现，与“理论覆盖范围”——即技术适用水平——相比，反映在行业领域的“实际覆盖范围”在所有职业中都存在显著差距。除管理、金融和IT等少数白领行业外，实际渗透率低于理论潜力，存在结构性差距。这种观点意味着，当前的基础设施投资可能领先于实际需求，同时也可作为衡量未来扩张步伐的潜在指标。虽然数据中心的需求似乎主要由某些白领行业的初始利用率驱动，但制造业和服务业的需求曲线将受到壁垒解决的影响，包括法规、技术验证和集成成本。因此，这个差距更像是范式转变初期典型的时滞，而非技术限制。当前的大规模投资是基础设施建设阶段，旨在为未来的全面普及阶段铺路，体现了进一步需求扩张的潜力。根据实际渗透的速度和范围，以及包括韩国在内的主要枢纽市场的数据中心供需环境，大型科技基础设施战略将迎来重塑。penetration,bigtechinfrastruct图3：按工作职能划分的Anthropic理论AI覆盖与实际AI覆盖对比图3：按工作职能划分的Anthropic理论AI覆盖与实际AI覆盖对比生产信息技术与数学农业，渔业与个人护理建筑与场地餐饮服务理论覆盖范围实际覆盖范围来源：Anthropic，《人工智能对劳动力市场的影响》，2026年3月世邦魏理仕研究从CSP垄断到多层需求：新云层崛起为新的全球数据中心市场的结构性增长正进入一个与基础设施需求驱动因素多样化相伴随的新转型阶段。此前，该市场曾由AWS、微软Azure和谷歌云等全球顶级云服务提供商（CSP）有效垄断，形成单一结构。而随着近期人工智能的进步，致力于内部基础设施自主化的IT公司已开始作为核心驱动因素加入其中。这种重心转移正推动市场向多层joinascoredrivers.Thisshifttoevolveintoamulti-layeredstructure.自2024年起，以GPU即服务（GPU-as-a-Service）为核心业务的云服务提供商在全球范围内开始崭露头角。它们通过专业地承接传统超大规模云服务商难以满足的高密度AI计算需求，迅速确立自身为重要服务提供商。这些新云服务商依靠高端GPU基础设施向终端用户出租计算能力，因此需要强大的电力容量、高密度机架以及先进的冷却解决方案。主要参与者包括CoreWeave、Lambda和Nebius。coreweave,Lambda,andNebius·这一新兴需求群体的出现预计将进一步加速全球基础设施扩张的多元化。主要的Neocloudfirms已开始将业务拓展至美国以外的亚太地区，据报道，它们正考虑将韩国与新加坡、日本和印度一同视为关键目标市场。这一多层次需求的涌入预计将推动主要亚太枢纽市场的数据中心基础设施扩张，成为推动整个市场质与量增长的双quantitativegrowthoftheentiremarket.云服务提供商（CSP）：指通过互联网以订阅制或按需付费方式提供虚拟化计算基础设施(世邦魏理仕研究•为缺乏顶级GPU访问权限的公司提供高性能计算服务•为缺乏顶级GPU访问权限的公司提供高性能计算服务•提供比传统云服务提供商更灵活的租赁条款全球：鲁索，CoreWeave，Lambda，Nebius•大容量电力，高密度架，以及高级冷却精油来源：CBRE研究，2026年7月超大规模企业•人工智能实验室，研究机构•初创企业、媒体、游戏图4：数据中心需求驱动因素及新云结构的演变全球CSPs+拥有专有IT需求的公司单一需求结构新云服务提供商在供应受限情况下诊断稀缺溢价与退出潜力在供应受限情况下诊断稀缺溢价与退出潜力|韩国9CBRE研究提前租赁，净吸纳率两倍；需求捕捉超越供应扩张全球AI需求激增正从根本上重塑数据中心供应机制，并加剧结构性供应短缺。大型科技公司为抢占基础设施的竞争以及新需求驱动因素的涌入，已在美国主要市场引发了供需失衡，形成了一种抢占先机快于供应扩张的局面。美国数据中心建设在过去五年中激增，增长了13倍以上，从2020年的458兆瓦增加到2025年的5,994兆瓦，维持了创纪录的供应量。在需求方面，预租表现极为突出。截至2025年，预租量（4,800兆瓦）几乎是竣工后实际吸纳量（2,498兆瓦）的两倍，反映出大型科技公司在项目竣工前为争夺电力和空间而进行的激烈竞争。-leasedconstruction(2,498MW),reflectingintensecompetitionamongbigtech剔除已预租的2025年建设管道容量后，实际可用供应量仅占总量的约20%。尽管供应规模outward扩张，但实际可用性依然受限的瓶颈，正加剧市场对供应放缓的担忧，同时提升了数据中心的整体价值与稀缺这种结构性供应短缺以及北美的激烈抢夺，与先前讨论的全球基础设施关注点的多元化趋势相符。随着在北美主要枢纽获取可用电力和场地的时滞延长，预计将进一步加大向亚太地区和韩国等基础设施供应更稳定的地区分散需求的压力。toincreasefurther,图5：美国数据中心网络吸纳、预租和在建供应趋势（主要市场）单位：兆瓦净吸收建来源：CBRE研究，2026年7月图5：美国数据中心网络吸纳、预租和在建供应趋势（主要市场）单位：兆瓦净吸收建来源：CBRE研究，2026年7月2026.在供应受限情况下诊断稀缺溢价与退出潜力在供应受限情况下诊断稀缺溢价与退出潜力|韩国推断成为主要工作负载，提升靠近终端用户的数据中心价值打破纪录的预售热潮以及北美供需失衡与数据中心选址策略发生的根本性转变密切相关，而这种转变是由AI工作负载从训练向推理的结构性迁移所驱动。伴随着全球需求的扩大，预计从2027年开始，实时服务的AI推理需求将超过模型训练需求，从而进一步加剧对主要枢纽核心地点的需求集中。麦肯锡数据显示，推理在AI总需求中的占比预计将从2025年的26%扩大到2030年的42%。与以电力成本较低的外围地区为中心的训练基础设施不同，实时服务的推理工作负载优先考虑靠近用户和延迟管理。这种不断变化的负载构成形成了一个结构性背景，未来的数据中心需求不可避免地将集中在特定的枢纽市场，例如用户密度高的近城市设施。而训练数据中心可以利用分散化的供应，推理需求则需要低延迟的地点，这被局限于主要枢纽，为全球大型科技公司在建设完成前预先securing电源和空间提供了强有力的技术理由。这种以推断为驱动的需求转变，将成为包括韩国在内的亚太主要枢纽的新增长引擎，这些枢纽拥有稳定的IT基础设施和高用户可达性。在靠近城市中心的供应限制加剧的情况下，预先securing位置图6：AI工作负载特征比较：训练与推理•Inference:特性，要求低-密集区域模型训练用户附近的城市区域麻木不仁图7：按AI工作负载类型划分的数据中心需求展望（2025-2030F）203OF)单位：吉瓦非AI图6：AI工作负载特征比较：训练与推理•Inference:特性，要求低-密集区域模型训练用户附近的城市区域麻木不仁图7：按AI工作负载类型划分的数据中心需求展望（2025-2030F）203OF)单位：吉瓦非AI工作负载人工智能训练人工智能推理麦肯锡公司《AI工作负载和超大规模企业战略的显著变化》（2025年12月）。CBRE研究报告，2026年。在供应受限情况下诊断稀缺溢价与退出潜力在供应受限情况下诊断稀缺溢价与退出潜力|韩国世邦魏理仕研究比增长率单位：美元平均租金（250-500kW比增长率单位：美元平均租金（250-500kW范围左侧）同比变化（右侧）图8：美国主要数据中心市场空置率（2025年）图9：平均租金及同在职位空缺率和租赁表现等指标中得到了清晰体现。截至2025年底，北美整体平均空置率已降至历史新低14%，代表有效满负荷。除纽约（75%）或硅谷（45）等少数新供应集中区域外,主要枢纽核心集群的可供空间已基本耗尽。这种严重的供应短缺正2015年至2021年，租赁租金率保持停滞，年增长率在-6%至1%之间波动,但从2022年开始随着AI需求实现而转为急剧上升的轨迹。2023年和2024年分别上涨了15%和19%，双位数增长预计将持续至2025年。鉴于空置率极低仅为1.4%且新增供应有限，短期内租金上涨压力不太可能缓解北美主要枢纽地区所呈现的供应受限、租金飙升的结构，为全球基础设施投资者的资产估值和投资组合多元化策略提供了重要参考节点。随着核心市场数据中心资产获得稳健的资本增值支撑，进入壁垒和成本负担同时日益加剧。这一动态势将促使全球投资者和租户寻求替代市场，例如亚太地区和韩国，这些市场提供相对稳定的供应能力和更高alternativemarkets,suchasAsiapacificandkorea,whichofferrelatively弗吉尼亚州北部200亚特兰大达拉斯-沃斯堡俄勒冈州希尔兹堡总体平均来源：CBRE研究，2026年7月2026.世邦魏理仕研究I在美国，短期内数据中心供应无法扩大的原因在于结构性电网限制·础设施成本，并将经济负担转移给了住宅用户，从而引发了激烈的社会和政治抵制。datacentershavedrivenupinfrastructurecostsandshiftedfinancialburdenstoresidentialratepayers,triggeringintensesocialandpoliticalresistance·这种运营成本变化的影响在图10中显而易见，该图显示2025年印第幅。此类价格上涨已促使12个州引入数据中心禁建令*法案。在弗吉尼亚州等主要枢纽——作为全球最大的数据中心市场和北美核心地区——营商环境正迅速恶化，公众反对导致36个项目受阻或延迟。billsacross12states.Inmajorhubssuchasvirginia—theworld'slargestdatacentermarketandacoreNorthAmericanlocation—thebusinessdelaying36projects这些供应约束并非反映了资本配置不足，而是源于电网扩张的复杂瓶颈、公众不满以及审批延误，这将减缓短期供应势头。然而，这些约束在结构上支撑了运营中和在建资产的成本溢价，进一步巩固了核心枢纽内的资产价值。slowshort-termsupplymome"tum·However,andunder-constructionassets,furthersolidifyingassetvalueswithincorehubs·北美地区的电力与监管瓶颈是推动全球基础设施投资多元化的关键驱动力。随着获取电力能力所需的时间滞后不断延长，需求将不可避免地转向拥有稳定供应管道的替代市场——这一趋势很可能反映出韩国的发展轨迹。prolong,thedecentralizationdemandtowardalternativemarketswithstablesupplypipelinesisinevitableatrajectorythatishighlylikelytomirrordevelopmentsinkorea·暂停令：一项暂时中止或推迟特定活动或法律义务的措施。图10：美国数据中心电力成本转嫁结构与政治/社会抵制235供应+恢复资本支出通过率一个中等规模的城市批发价格飙升+在传输和基础设施投资转嫁成本完全按消费者电价计费环境关注传递利率的证据政治与立法回应结果：项目受阻印第安纳州平均家庭用电费率上涨二十年来的最大增幅+14%多米尼恩（弗吉尼亚）2026年住宅费率上调申请文件关键州长竞选议题—承诺“数据中心承担其应尽份额”+500%在总增加额147亿美元中，有60%直接由分销商转嫁给住宅电价MaineLD307图10：美国数据中心电力成本转嫁结构与政治/社会抵制235供应+恢复资本支出通过率一个中等规模的城市批发价格飙升+在传输和基础设施投资转嫁成本完全按消费者电价计费环境关注传递利率的证据政治与立法回应结果：项目受阻印第安纳州平均家庭用电费率上涨二十年来的最大增幅+14%多米尼恩（弗吉尼亚）2026年住宅费率上调申请文件关键州长竞选议题—承诺“数据中心承担其应尽份额”+500%在总增加额147亿美元中，有60%直接由分销商转嫁给住宅电价MaineLD307GovernorMills'vetooverturned,confirmingshifting12states附近建设的AI数据中心的反对与支持比例(%)反对的主要原因：电费（72%）反对意见在所有人口统计群体中都占主导地位$162B36个数据中心项目受阻或延迟约220万亿韩元价值已取消数据中心数量（2024）→2025)由电力不可用性驱动许可问题及居民反对数据中心积极反对派跨40个州运营20兆瓦以上数据中心禁建令（至2027年11月）已通过两院——美国首例米尔斯州长的否决被撤销，确认了风向的转变。政治情绪审议中的暂停令法案纽约州、新泽西州、宾夕法尼亚州、佐治亚州、南卡罗来纳州、弗吉尼亚州、俄克拉荷马州等。两党趋势数据中心观察，德克萨斯电力公司，国际能源基金会，世邦魏理仕研究，2026年7月在供应受限情况下诊断稀缺溢价与退出潜力在供应受限情况下诊断稀缺溢价与退出潜力|韩国世邦魏理仕研究从电信自建走向全球资本主导增长：韩国数据中心市场进入成熟新阶段韩国商业数据中心市场已通过由国内电信运营商自用驱动的增长第一阶段，以及全球云服务提供商（CSP）进入为标志的第二阶段。截至2026年，市场进入第三阶段，这是一个由资产管理公司和全球专业运营商引领的成熟阶段。自2021年以来，第三阶段在超大规模供应扩张的驱动下，展现出20%的复合年增长率（CAGR），预计到2028年，首尔地区的总库存将超过1,450兆瓦，在供应方面引发了质和量的范式totalGreaterseoulinvento这一大规模供应趋势正推动区域结构的多元化发展。早期开发主要集中在中央区，但供应轴已扩展至首尔都市圈外围。预计到2028年，南区供应量将达到557兆瓦，超过传统的中央枢纽（417兆瓦），成为首尔都市圈最大的次级市场。包含仁川、富川和金浦的西区已大幅提升其容量至262兆瓦，确立了其作为独立核心集群的地位，而不仅仅是中央区的后备基础设施基地。theGreaterseoularea.ThewesternzoneencompassingIncheon,establishingitselfasanindependentcorecluste供应动力的演变是重塑数据中心资产价值的关键催化剂。全球资金的涌入和专业开发商的加入，使得大规模融资成为可能，并推动了先进运营标准的采用，将数据中心定位为一种独立的、核心此外，首尔大市场现被评估已进入全面供应转型阶段，通过向外围次级市场的地域扩张以及供应专业知识的强化，正迅速将自己定位为亚太地区无与伦比的超大规模基础设施中心。图11：按区域和市场增长阶段划分的数据中心供应累积数据及特性单位：兆瓦新参与者的出现，包括资产管理人员和全球数据中心运营商全球CSPs的进入进入韩国市场中央区市场增长引领永山预测1,60080加山莫克洞永登浦区江南区花间1,200南区首尔市松山邑永仁鞍山西部区域仁川Bucheon400金坡200北部区域桑加姆200001020406070813151617181920212223242526F27F28F图11：按区域和市场增长阶段划分的数据中心供应累积数据及特性单位：兆瓦新参与者的出现，包括资产管理人员和全球数据中心运营商全球CSPs的进入进入韩国市场中央区市场增长引领永山预测1,60080加山莫克洞永登浦区江南区花间1,200南区首尔市松山邑永仁鞍山西部区域仁川Bucheon400金坡200北部区域桑加姆200001020406070813151617181920212223242526F27F28F来源：CBRE研究，2026年7月2026.世邦魏理仕研究首尔大都会数据中心市场的地理扩张并非由首尔有限的场地或不断变化的偏好所驱动，而是由严格的求能转变所驱动。最初，选址主要受中央区主导，因为该区域的城市可达性和电信基础设施最为完善，而全球云服务提供商（CSP）可用区（AZ）的要求后来成为超大规模数据中心选址的关键标准。然而，随着首尔市中心土地供应限制和电力采购挑战日益凸显，供应轴正迅速转向外区，这些区域更容易获得电力接入。这一趋势已在管道规划中显现。2026年后的供应将集中在西部和南部区域的高密度集群中，预计2027年各细分市场的供应量将创下纪录，到2028年，年供应量预计将较此前水平激增至数倍。中部区域将维持部分新增供应，但其份额正逐渐下降，而北部区域的供应则相对有限。limited.与此同时，近期需求多样化意味着，拥有可靠电力供应的首尔外围地区正成为可信的替代选择，尽管交通和配套基础设施不足的地区，其受欢迎程度可能低于釜山和天安等主要非首都枢纽城市。由于预先获得电力供应的地点作为支撑首尔供应链的核心基础设施基地，市场可能会围绕由电网定义的新地理单元而非传统的子市场边界进行重组。submarketboundaries,图12：首尔都市圈数据中心分布情况图13：按地区划分的年度供应量单位：兆瓦运行中的建设中计划中中央区永山加山莫克洞永登浦区江南区花间南区首尔市松山邑永仁鞍山西部区域仁川金坡 [按区域划分的数据中心供应份额（基于2028图12：首尔都市圈数据中心分布情况图13：按地区划分的年度供应量单位：兆瓦运行中的建设中计划中中央区永山加山莫克洞永登浦区江南区花间南区首尔市松山邑永仁鞍山西部区域仁川金坡 [按区域划分的数据中心供应份额（基于2028年）（按IT负载容量划分）]电力可用性驱动选址决策→预计将围绕以北部地区桑加姆来源：CBRE研究，2026年7月2026.世邦魏理仕研究韩国数据中心供应瓶颈：分布式能源法案和电力系统审查带来的壁垒结构化固化 《分布式能源促进法案》于2024年颁布，成为最具重大转折意义和结构性风险的标志，重塑了国内商业数据中心市场的发展与供应格局。该法案实施以来，首尔都市圈数据中心建设所需的电力系统影响评估申请激增。然而，韩国电力公司（KEPCO）的实际电网供应能力已达到极限。截至2026年3月，累计提交了522份技术审查申请（总装机容量33,592兆瓦），但其中超过一半——279个案例（18,050兆瓦）——收到了“供应不可用”的裁决，证明首尔大区电网饱和已实际转化为供应中断该电网饱和状态和监管立场带来了导致短期供应收缩的风险，同时作为核心驱动力迫使市场扩张至更广阔的区域。基于电力装机容量计算,供应不可用率已高达53.7%，导致在中央区等现有密集枢纽进行大规模新建电力接收实际上被阻断。blocked.因此，开发者和投资者正被迫转向首尔外围的广域市下级市场或省级行政区，在这些地方许可和电力采购仍然可行，这迫使他们在电网可用性所及的区域进行地域扩张。随着确保新的电力接收能力成为主要瓶颈，新进入的资产必须克服更严格的系统评估障碍。供应链的稳定性将面临高进入壁垒，变得服从于国家电网的时间表，而非简单的场地抢占。图14：数据中心电源系统影响评估的初步技术审查申请（分布式能源法案之后）供应不可行率53.4%279个案例(18,050MW243个案例(15,542MW)图14：数据中心电源系统影响评估的初步技术审查申请（分布式能源法案之后）供应不可行率53.4%279个案例(18,050MW243个案例(15,542MW)供应不可行供应可行电力系统影响评估初始技术审查申请累计数量[电力系统影响评估初始技术审查申请的累计容量]powersystemImpactAssessments]供应可行供应不可行供应可行供应不可行单位：兆瓦来源：韩国电力公司（KEPCO）、CBRE研究，2026年7月July2026.韩国数据中心供应瓶颈：分布式能源法案和电力系统审查带来的壁垒结构化固化（续）即使是那些勉强通过初步技术审查的资产，在最终用于实际电力采购的审查阶段也面临严重的瓶颈。截至2026年3月，在通过初步审查的243个案例中，仅有24个（9.9%）进入最终评估，最终只有10个资产获得了供应批准。这意味着最终的批准率仅为1.9%。review,only24(9.9%)progressedtothefinalevaluation,andame在总申请容量（33,592兆瓦）中，已批准的电力为1,010兆瓦（3%）,其容量通过率略高于项目批准率。虽然差距很小，但这表明在KEPCO有限的电网容量下，选择性批准正倾向于具有明确核心用户或强大基础设施可行性的大型超大型项目，而非规模较小、零散的资产。这一轮在最终评估阶段的广泛淘汰表明，通过初始技术审查绝不保证最终获得实际采购权。随着最终阶段被拒绝的案例不断累积，而成功获批的资产仍然稀缺，整个电力系统影响评估流程显然是新数据在首尔地区发展的最大结构性准入壁垒。structuralentrybarrieseoul.位。随着《分布式能源推广法案》带来的风险加剧，成功通过最终审批的运营或已securing资产的价格和价值预计将进一步上涨。相反,处于审批阶段的新项目面临的时间表延误或取消的风险正日益加剧。cancellation.图15：数据中心电源系统影响评估的完整审查趋势（分布式能源法案后）电力系统全面审查申请累计数量影响评估供应可行供应不可行电力系统全面审查申请的累计容量单位：兆瓦供应可行供应不可行图15：数据中心电源系统影响评估的完整审查趋势（分布式能源法案后）电力系统全面审查申请累计数量影响评估供应可行供应不可行电力系统全面审查申请的累计容量单位：兆瓦供应可行供应不可行522个案例243个案例24个案例10个案例二次完整评测来源：韩国电力公司（KEPCO）、CBRE研究，2026年7月July2026.在供应受限情况下诊断稀缺溢价与退出潜力在供应受限情况下诊断稀缺溢价与退出潜力|韩国世邦魏理仕研究首尔地区电力系统影响评估中持续存在的瓶颈问题，可通过韩国电力公司（KEPCO）的基础设施供应计划进行评估。根据《第11个长期输变电设施计划》，KEPCO计划在2038年前在首尔地区新建41座345千伏变电站和84座154千伏变电站，这将使总电力容量扩大6然而，这一长期设施扩建并不能直接提高商业数据中心的电力采购能力。计划的产能中有很大一部分已被预分配给专业的高科技工业园区，例如永仁半导体集群，或大规模的住宅区。除去这些专用区域，私人商业数据中心可用的电力容量实际上微乎其微。-techpowercapacityforpriva此外，供应时间线上存在时间错配问题。计划供应在2028年之前高度集中，而新增产能从2029年开始将急剧放缓并停滞。考虑到从场地获取到完全许可和建设通常需要三到五年的建设周期，随着时间的推移,私营运营商可用的总产能缓冲将越来越受限。尽管有国家电网的愿景，但私营数据中心电力供应的短期缓解预期仍然不切实际。受供应停滞和发展滞后驱动，预计电网依赖性和市场准入壁垒将进一步加剧。图16：首尔都市圈累计及新增电源趋势与展望单位：兆伏安累计电源图17：首尔都市圈新345kV变电站供电方案浓缩供应图16：首尔都市圈累计及新增电源趋势与展望单位：兆伏安累计电源图17：首尔都市圈新345kV变电站供电方案浓缩供应截至2028年图18：首尔都市圈154kV变电站供电方案浓缩供应截至2029年，4000来源：韩国电力公司（KEPCO）、CBRE研究，2026年7月July2026.在供应受限情况下诊断稀缺溢价与退出潜力在供应受限情况下诊断稀缺溢价与退出潜力|韩国世邦魏理仕研究高压直流（HVDC）技术似乎是解决首尔地区数据中心发展主要瓶颈——电力供应限制——的唯一结构性替代方案。作为一种能够以最小损耗远距离输送大规模电力的下一代基础设施，HVDC充当了一种技术解决方案，可直接将丰富的区域电力引入高需求的首尔核心区。Greaterseoulcore.根据韩国电力公司（KEPCO）的第11个长期输变电设施计划，将建设五条新的高压直流（HVDC）线路，连接首尔大区和中央区。其中，东海-首尔大区线路计划于2026年10月和2027年12月分阶段完成，而Saemangeum-首尔市SEOHWASEONG线路——作为连接湖南地区与首尔大区核心轴心的线路——则目标在2030年12月前完成。然而，该电网计划不太可能立即解决数据中心电力采购问题。即使首条线路于2026年底完工，考虑到典型数据中心的开发周期，新设施实际上要到至少2030年才能使用该电力。后续阶段线路的完工时poweruntilatleast203因此，市场进入的高壁垒预计将长期持续。在这种高度供给受限的结构下，这些限制将起到催化剂的作用，推动已获得预审电力或在建资产的价值达到前所未有的水平，并为机构投资者成功退出奠定坚实的基础。institutionalinvestors,图19：首尔大区高压直流输电线路路径图及项目概述C/S海因乔恩永兴热电厂/公司计划中海底电缆C/S=变电站connected5Long-DistanceTransmission逆变器中心直流直流传输DCACDonghaean#2c/s预期连接新加波青年营/首尔230图19：首尔大区高压直流输电线路路径图及项目概述C/S海因乔恩永兴热电厂/公司计划中海底电缆C/S=变电站connected5Long-DistanceTransmission逆变器中心直流直流传输DCACDonghaean#2c/s预期连接新加波青年营/首尔230km26.10seoul永同洞海恩#2C/S-27,12saemangeumc/s-seohwaseongc/sHonamRegion-首尔都市圈saemangeumc/s-sinhaenamc/s-首尔津川联合C/S图20：HVDC系统配置及优势ACDC来自交流电网的异步操作保持接收端稳定性即使在相邻电网中干扰显著降低传输损耗率与交流电相比来源：韩国电力公司（KEPCO）、CBRE研究，2026年7月July2026.在供应受限情况下诊断稀缺溢价与退出潜力在供应受限情况下诊断稀缺溢价与退出潜力|韩国20CBRE研究世邦魏理仕对2024年至2028年首尔地区数据中心吸纳量的分析证实,结构性租户需求具有高度弹性，新库存几乎在进入市场后立即被吸纳。2024年和2025年，吸纳率分别达到99.7%和99.4%，实现近乎完美的稳定，并将当前首尔地区的空置率推动至历史新低，低于5%。vacancyratestoanall-timelowofunder5%,了一个过渡阶段：已完工资产被完全吸收，而在建资产正积极进行租赁谈判。考虑到目前正在进行谈判的未完工项目储备，有效需求预见性。这在首尔大都会数据中心市场是前所未有的现象，表明使用者已提前很久就主动锁定容量，这标志着关键的转变。这种不断演变的预售模式预示着一场根本性的结构性转变。市场参与者已经内化了即将到来的供应短缺，并将空间竞争提前到了开发时间表上。随着新供应量的出现，吸纳速度预计将进一步加快，从结构上强化了拥有预租客的资产稀缺溢价。toacceleratefurther,strucassetswithpre-securedtenants,图21：首尔都市圈数据中心年度供应与吸纳数据单位：IT负载（兆瓦）供应吸收供应图21：首尔都市圈数据中心年度供应与吸纳数据单位：IT负载（兆瓦）供应吸收供应吸收供应吸收供应吸收供应吸收来源：CBRE研究，2026年7月2026.在供应受限情况下诊断稀缺溢价与退出潜力在供应受限情况下诊断稀缺溢价与退出潜力|韩国首尔大都会数据中心市场租户需求的主要驱动力是全球云服务提供商 (CSP)和大型国内科技平台，它们主导了市场总吸纳量。来看，全球云服务提供商是最大的需求细分市场，约占170MW（53%),而国内IT公司已成为核心支柱，占110MW首尔大都会数据中心市场租户需求的主要驱动力是全球云服务提供商 (CSP)和大型国内科技平台，它们主导了市场总吸纳量。来看，全球云服务提供商是最大的需求细分市场，约占170MW（53%),而国内IT公司已成为核心支柱，占110MW（34%）。大型国内企业集团的科技子公司正作为与全球云服务提供商相当的超大规模租户扩大其业务范围，其专用AI部署和内部云战略的推动加速了这一全球CSPs其传统市场参与者中也出现了结构性转变。历史上专注于DBO（设计-建造-运营）模式的中国国内运营商正迅速转型为直租方和转租方，他们自身的行动验证了市场已经演变到能够同时捕捉租金差价和转租收益的阶段。在持续的供应稀缺下，这一趋势进一步加剧了对优质资产租赁的竞争。这种多层次的租赁需求结构正从结构上增强首尔核心区域的资产信用状况。由机构级核心租户提供的长期租赁合同占据了总需求的87%,这些合同能产生高度可见且稳定的现金流，为全球机构投资者和主要房地产投资信托基金（REITs）提供溢价估值的核心依据。进一步来看，中国的云服务提供商（CSPs）和新型云服务提供商正迅速成为新的潜在需求来源，表明租赁需求的广度有望进一步扩大。来源：CBRE研究，SaaS公司、零售终端用户等。中国云服务提供商（如阿里巴巴、腾讯等）、新云内环：容量2026年7月单位：IT负载（兆瓦）图22：首尔主要数据中心租赁案例分析2024-2025他需求强度*DBO（设计-建造-运营）项目：指将数据中心的设计、建造和运营作为一个整体包进行外包的一种合同安排。世邦魏理仕研究在供应受限情况下诊断稀缺溢价与退出潜力在供应受限情况下诊断稀缺溢价与退出潜力|韩国尽管目前全球云服务提供商在首尔地区驱动了大部分需求，但正浮现出三个关注数据主权、安全和技术优化的不同用户群体。由于对离岸数据处理存在监管限制，金融行业正加速向专用托管服务转型，而公共和主权人工智能领域则出于安全和实时响应的需求,要求在首尔都市圈内部署处理设施。此外，随着人工智能转型(AX*）的深入，国内主要企业集团正越来越多地探索从公共云转向专用托管基础设施，以优化成本效益和推理性能——尽管现阶段实际这种不断扩大的潜在需求，加上因地方权力限制而受阻的自我发展路线，将使租赁集中于已获得预批电源的资产。随着自我建设选项在结构上被禁止，这些新领域的进入将使原本偏向超大规模计算公司的租赁市场实现多元化，同时也会加剧首尔地区的整体供需失衡。exacerbatingtheoverallsupply-demandimbalanceacrossGreaterseoul.从中长期来看，物理人工智能的商业化——包括智能工厂、机器人和自动驾驶——将结构性扩大近城市中心的超低延迟计算需求。即便主要供应轴转向外围次级市场，这一趋势仍将持续吸引具有城市可达性的资产对特定使用者需求的关注。综合来看，使用者需求的多样化和超低延迟需求的增长表明，首尔数据中心市场已超越简单的数量扩张阶段，进入定性发展阶段。AX：AI转型，即由AI驱动的企业管理变革。世邦魏理仕研究图23：潜在需求池类型及位置/运营特征①金融业人工智能应用KB、新韩银行、韩亚银行、NH以及其他主要金融机构处理敏感信息的监管限制基于首尔大数据的深度处理获取现有开发项目亦然②公共/主权人工智能政府部门和公共部门首尔集中了众多机构虽然国家人工智能计算在某种程度上行政管理、国防及安全数据需求基于邻近区域的首尔处理构建稳定的需求基础私有数据中心三星、现代、LG以及其他总部集中于大首尔企业驱动的增长推理需求AI转型（AX）与拓展相关行业潜在的专用化转向托管基础设施新兴③企业图23：潜在需求池类型及位置/运营特征①金融业人工智能应用KB、新韩银行、韩亚银行、NH以及其他主要金融机构处理敏感信息的监管限制基于首尔大数据的深度处理获取现有开发项目亦然②公共/主权人工智能政府部门和公共部门首尔集中了众多机构虽然国家人工智能计算在某种程度上行政管理、国防及安全数据需求基于邻近区域的首尔处理构建稳定的需求基础私有数据中心三星、现代、LG以及其他总部集中于大首尔企业驱动的增长推理需求AI转型（AX）与拓展相关行业潜在的专用化转向托管基础设施新兴③企业AX变革性能与成本优化低延迟计算市中心附近的需求预计将扩大物理人工智能来源：CBRE研究，2026年7月韩国在人工智能应用、研发和生产方面位居世界前列的地位，创造了结构性Figure24:comparisonofAIAdoption,DeFigure24:comparisonofAIAdoption,De图24：各国人工智能采用、发展与生产能力对比人工智能应用人工智能发展人工智能生产第三高人工智能模型生产人工智能使用增长率世界最高高级技术发展能力容量，美国和中国之后在人工智能应用方面，截至2026年第一季度，韩国的AI部署扩张率录[人工智能应用扩散率趋势][每十万人拥有的AI专利数量（按国家）][人工智能应用扩散率趋势][每十万人拥有的AI专利数量（按国家）][各国主要AI模型发布数量]在人工智能发展方面，韩国在全球排名首位，每10万人拥有14.31件其作为技术创新者而非单纯消费者的地位。该国在发布主要人工智能模型数量（八个）方面全球排名第三，与美国和中国共同构成顶级生产三强。这种独特的发展和生产能力持续为金融领域和公共/主权人工智能基础设施的专用共建产生内部需求，其中安全和主权至关重要。theu.s.andchina.Thisdistinct韩国在全球范围内独特地处于领先地位，是唯一在采用速度、技术发展和模式生产方面均排名靠前的国家。全球大型科技公司和国内主要平台在首尔地区数据中心方面的竞争性扩张，是这三大支柱产生的结构性需求直接结果，为国内市场的长期可持续性提供了坚实的基础。韩国美国unitedstateskorea新加坡加拿大canadasweden英国新加坡澳大利亚singaporeunitedkingdomGreece阿联酋卢森堡卡塔尔韩国澳大利亚23CBRE研究供需失衡推动租金快速上涨，但资产价值关联性尚需进一步审视首尔大都会数据中心市场的结构性供需失衡以及强大的租户基础，已经对市场租金施加了直接的上行压力。2019年，平均租金徘徊在每千瓦14万韩元左右，但自2022年起，随着超大规模需求加速，租金转为急剧上涨的轨迹，在六年内飙升超过70%，至2025年预计将达到约25万韩元/千瓦。approximately250,00世邦魏理仕（CBRE）通过案例分布进行的详细细分市场分析，更清晰地捕捉到了这一租金增长。目前，约25万韩元/千瓦的主流市场利率已在大首尔主要细分市场（包括中央区和南区）广泛形成——这反映了供应稀缺和需求集中的趋同。但需指出，基于地理位置、资产规格和合同规模，存在显著差异，甚至在同一细分市场内，超大规模级资产与小规模设施之间也可能出现定价差异。smallerfacilities.然而，需要从多方面进行评估，才能确定这种快速的租金增长是否能在整个市场持续。这需要基于地理位置优势或电力采购能力，对潜在的区域差异进行初步分析，同时也要考虑在执行大规模、长期租赁时,租户所能接受的租金上限。long-termleaseexecutions,鉴于未来市场环境的变化，必须从投资角度审视宏观调控点，以评估这部分租金增长能否完全转化为实际资产价值的提升。图25：首尔大数据中心楼层面积租金趋势（1MW+，按案例、区域和年份划分）图25：首尔大数据中心楼层面积租金趋势（1MW+，按案例、区域和年份划分）bundang殷江南区bundang南南南北南南复合年均增长率（CAGR）+9.4%复合年均增长率+8.7%复合年均增长率+10.1%平均楼层面积租金来源：CBRE研究，2026年7月24CBRE研究韩国世界级的AI生态系统为支撑国内市场强劲需求提供了强大的基础置率低于5%，新库存得到即时吸收，全球云服务提供商和国内IT企业的规模也在扩张。这一趋势与美国市场类似，美国市场通过结构化AI需求增长和供应约束收紧的同步作用实现了快速增长。韩国世界级的AI生态系统为支撑国内市场强劲需求提供了强大的基础置率低于5%，新库存得到即时吸收，全球云服务提供商和国内IT企业的规模也在扩张。这一趋势与美国市场类似，美国市场通过结构化AI需求增长和供应约束收紧的同步作用实现了快速增长。然而，从供应方面来看，美国和韩国都出现了结构性制约，导致严重的供需失衡。在美国，电价上涨和社区反对导致建设取消急剧增加，使空置率降至历史低点，并在2022年后引发了租金激增。韩国正沿着供应紧缩的相同路径发展。首尔都市圈电力系统影响评估的最终批准到西海岸高压直流线路在2030年完工后才能实现，新供应的结构性脱节正变得明显。identicalpathofsupplyconstrictio这些供应限制的后果已直接影响到价格指标。首尔都市圈的租金正在急剧上涨，与2019年相比，供需失衡导致价格飙升了70%。在这个关键节点，基础设施需求结构性地增长，而新的供应路线又完全被制度和物理限制所阻断，因此已获保障的资产稀缺性价值已达到顶峰。因此，对必须为未来投资评估的结构性风险因素进行深入分析,以及潜在买家的相应策略，都是至关重要的。构建未来需求基础图26：美国与韩国数据中心市场对比——需求基础与供应限制韩国强劲需求环境空缺率低于5%1.1万亿美元四大巨头资本支出确认立即吸收新产能低人工智能渗透率——早期需求的证据预租股份约为净吸纳量2倍供应约束显现1.4%的空缺率——创历史新低取消奠基仪式激增，主要受加息与居民反对自2022年以来累计租金增长率约为34%高品质租户结构始终保持顶级全球排名人工智能的采用、发展与生产韩国结构性供给约束最终批准率预计仅在2030年后才能实现实用化完成高压直流输电工程后面积租金上涨70%与2019年相比来源：CBRE研究，2026年7月25CBRE研究在供应受限情况下诊断稀缺溢价与退出潜力在供应受限情况下诊断稀缺溢价与退出潜力|韩国27CBRE研究数据中心全面进入机构另类资产类别首尔商业地产投资仍由办公和物流领域主导，数据中心投资市场仍处于起步阶段，交易量有限。然而，涉及优质共享设施的重大交易开始出现，这预示着转折点的到来。 自2024年以来达成的重大交易包括汉纳数据中心，该数据中心从IGIS资产管理公司转让给麦夸里基础设施公司，交易金额约为734亿韩元。今年，Actis的安阳中心预计将被高丽生命资产管理公司以约8400亿韩元收购，这展示了其成功吸收了功率容量为40MW的大型超大规模资产。此类资产获得了显著的价值溢价，其共同特点是获得了90%或以上的长期租赁，租户为机构级核心租户，包括全球CSP公司和主long-termleasesof90%orabovewithinstitutional-gradeanchortenants,机构交易的日益凸显表明，数据中心虽然仍是另类资产，但正逐步进入主流投资市场。正如物流交易在过去十年中快速增长，成为核心资产类别一样，数据中心预计将迅速扩大其在整体商业地产投资总量中的份额，这得益于强劲的结构性需求。因此，数据中心被国内外机构投资者纳入其投资组合预计将在未来几年加速。andinternationalins图27：年度商业地产交易量单位：韩元万亿世宗电信图27：年度商业地产交易量单位：韩元万亿世宗电信花马数据中心办公室（左侧）物流（左舷）酒店（左側）零售(左侧)生存（左半侧）数据中心（左）基准利率(RHS)来源：CBRE研究，2026年7月在供应受限情况下诊断稀缺溢价与退出潜力在供应受限情况下诊断稀缺溢价与退出潜力|韩国28CBRE研究在价值增值信念下，成功执行被视为风险审慎至关重要首尔数据中心市场的结构性供应短缺和下游需求强劲正推动优质资产估值；这一宏观趋势清晰地反映在投资者情绪调查中关于价格预期的根据CBRE2026年韩国投资者意向调查，除零售外，大多数主要资产类别的资本增值前景仍然占据主导地位。在这些领域中，对数据中心的价格预期显示出最为强劲的上涨趋势。大约88%的国内投资者表示数据中心资产价值将上升，这表明由人工智能产业发展所驱动的战略价值已被广泛计入市场。虽然对传统核心资产类别（如甲级写字楼和物流）价值增长的预期保持稳定，但对数据中心压倒性的积极情绪凸显了其作为市场主要增长引擎的地位。这表明，在持续的供应限制下，抢先获取优质资产的投资需求依然竞争激烈。concentratedondatacentersunderscoresitsstatusasthemarket's尽管投资者对数据中心价值增长的信心已达到顶峰，但成功的投资执行需要对这一乐观前景背后的实际风险因素进行审慎评估。下一节将详细回顾在投资首尔大都会数据中心市场时，必须预先评估的图28：2026年各行业资产价格展望数据中心期待价格增加A级办公区（核心区）A级办公室（增值服务）图28：2026年各行业资产价格展望数据中心期待价格增加A级办公区（核心区）A级办公室（增值服务）购物中心商业街零售上涨30%以上低于10%不变低于10%下降30%以上2026年投资者意向调查，世邦魏理仕研究，2026年7月在供应受限情况下诊断稀缺溢价与退出潜力在供应受限情况下诊断稀缺溢价与退出潜力|韩国资本回报率与全球同行趋同，限制了进一步压缩——驱动退出收益-DrivenExitGains投资者对价格上涨的强烈预期，是基于宏观经济指标和风险因素，这些因素必须在成功执行投资前预先评估。evaluatedforsuccessfulinvestmentexecution.随着韩国数据中心投资市场迅速制度化，当地资本化率已与全球市场及亚太主要门户城市趋同。因此，那些依赖通过激进资本化率压缩来获取超额资本利得的投资策略——类似于传统资产的历史趋势——预计将受到限制。与亚太主要城市相比，首尔地区的超大规模数据中心隐含资本化率（caprate）为53%至65%，与新加坡（中位数约5%）和澳市场紧密接轨。即便将收益率与韩国基准利率（2.5%）进行比较，利差也约为3.4个百分点，这与日本的超低利率环境相符。与新加坡（利差4.8个百分点）等全球金融中心相比，进一步压缩的空间高度受限。thespreadstandsatap这表明，经典的房地产投资公式——在首尔甲级写字楼市场可见，该市场在2008年金融危机后，资本回报率从两位数压缩至3-4%区间以推动资本高速增长——无法直接复制到数据中心行业。对资本回报率压缩的预期有限，源于数据中心的结构性特征。具体而言，设备与设施投资在总开发成本中占比显著高于物理结构，导致其技术折旧速度较快。investmentsconstituteasignificantlyhighedepreciationovertime.图29：主要亚太城市超大规模数据中心资本化率估算值与基准利率对比资本回报率图29：主要亚太城市超大规模数据中心资本化率估算值与基准利率对比资本回报率基准利率首尔都市圈来源：CBRE研究，2026年7月世邦魏理仕研究在供应受限情况下诊断稀缺溢价与退出潜力在供应受限情况下诊断稀缺溢价与退出潜力|韩国30CBRE研究二十年资本回报率压缩周期结束；回报驱动因素转向运营收入增长数据中心资本回报率压缩的结构性限制，紧接着便是一个关键风险：由于国内市场嵌入的独特租赁结构，将急剧的市场租金增长转化为即时的短期盈利所面临的挑战。marketrentalgrowthintoimmediateshort这种限制主要源于韩国发展资本的性质。与在成熟市场上市房地产投资信托基金等永续资本占据主导地位、并获取15至20年的超长期租赁权不同，韩国市场严重依赖项目基金或为3至7年内退出而设计的项目融资工具（PFV）等短期发展资本。为确保项目融资并确保稳定退出,贷款人通常会施加一项先决条件，即在贷款支用前，要求获得至少leasingcommitmentsspanningatleastfiveto1oyears(typicallyafive+因此，在初始爬坡期（0至36个月），资产通常仅获得基准租金的50%至70%。当结合每年约2.0%的温和固定递增时，早期NOI增长在整个短期投资者典型的基金持有期内仍受到限制。withmodestfixedannualescalationsofaround2.0%,early-stageNolgrowthremainsconstrainedthroughoutshort-terminvesto尽管市场租金飙升，但直到五年或十年后续签租约时，才有意义的市场租金上涨空间。此外，由于国内资产管理公司在开发和运营方面普遍缺乏专业知识，市场严重依赖OpCo结构——例如主租约，或完全外包给大型企业集团的全球运营商或IT服务子公司（例如LGCNS）。这种运营依赖带来了额外的风险，使得中期灵活调整租约条款变得困难得多。opcostructuressuchasmasterleasesoroperationstermsmid-term.图30：美国数据中心REIT（NAREIT）隐含资本化率与政策利率趋势单位：%--隐含资本回报率---政策利率2图30：美国数据中心REIT（NAREIT）隐含资本化率与政策利率趋势单位：%--隐含资本回报率---政策利率2均匀散布5-8%来源：NAREIT，CBRE研究报告，2026年7月31CBRE研究在国内市场独特的租赁结构背景下，资本回报率（caprate）压缩所面临的结构性限制，紧接着便是一个关键风险：将急剧的市场租金增长转化为具有实际意义的近期净运营收入（NOI）提升，这一与成熟市场不同，在那里，永续资本（如上市REITs）主导并获取15至20年的超长期租赁，韩国市场在结构上围绕短期开发资本展开，通过为3至7年内退出而设计的项目基金（ProjectFunds）或项目融资变卖 （PFVs）。为促进PF转换并确保稳定退出，贷款人通常要求至少5至10年的预租承诺作为贷款提款的前置条件。当结合启动期租金折扣以及此外，过度依赖运营公司结构——即与大型企业集团或全球运营商 （如LGCNS）的IT服务子公司签订主租赁合同，或将运营外包给这些子公司——使得中期租赁重组变得极为困难，并引入了另一层风 话虽如此，首尔地区近期的趋势表明这些限制正在得到解决。强劲的时，承诺签订10MW或以上合同并租期至少为10年的全球运营商，已缓解了贷款方的稳定性要求。3.0%或与CPI挂钩的年度递增的普遍做法,进一步抵消了此前抑制NOI增长的风险，预计因此，新开发项目的项目融资中的贷款方要求将逐步放宽。-基于基础租金启动期租赁期限年租金递增更新常规的获取方式五年以上租赁作为条件贷款人从备用金中提款市场租金的时机经营模式固有风险《盗梦空间》中的策略（例如数月至一年3%以上或C2.0%年化—实际几乎不变或按实际值下降韩国平均通胀率图31：数据中心租赁结构比较：韩国与发达市场许多发展项目缺乏预租，减弱租户谈判筹码来源：CBRE研究，2026年7月••在供应受限情况下诊断稀缺溢价与退出潜力在供应受限情况下诊断稀缺溢价与退出潜力|韩国投资者必须仔细评估的第三个核心风险是数据中心物理过时。与传统房地产因物理磨损而逐渐折旧不同，数据中心面临着由IT基础设施演进所驱动的快速过时。即使竣工时处于最前沿的设施，也可能仅仅因为技术标准的转变，在5到10年内就丧失市场竞争力。这种过时现象体现在四个方面：楼板承重能力、功率密度、冷却系统以及设施配置。对AI服务器的需求不断增长，导致楼板承重要求提高,使得传统的楼板设计已不适用。功率密度也影响着竞争力，因为无法支持每机架部署高性能GPU服务器的设施将面临限制。此外，虽然向液冷系统过渡已成为必然趋势，但改造现有运营资产涉及过高的成在韩国，根据当地租赁结构对风险的分配需要特别关注。虽然建筑物的运营寿命通常为30至40年，但GPU的更替周期却为每两到三年。在全球市场上，在核心与外壳、三重净租等结构下，租户承担IT设备投资和过时成本。相反，韩国主要采用全配齐结构，即基础设施交付时已全部配备好。因此，国内房东承担了由技术变革引起的设备折旧和大equipmentdepreciatio随着全球超大规模企业收紧能源使用效率（PUE）标准并避免使用传统设施，国内投资者从一开始就必须将基础设施重建成本纳入考量。长期价值preservation需要一种精确的资产管理策略，该策略需考虑技术资产的全生命周期。-termvalue图32：物理淘汰的四大支柱与资产竞争力风险结构图32：物理淘汰的四大支柱与资产竞争力风险结构每架负载量机架功率密度冷却方法直接暴露于弱势群体与核心及外壳30-40年使用寿命的实用性对比GPU生命周期为2-3年一种现象：IT基础设施规格的快速演变——而非建筑年全球超大规模企业作为减弱风险因素发挥作用资产竞争力现有资产效率低下与新建筑的对比现有板式设计受限AI服务器托管非20kW+设计资产物理性过时来源